「經(jīng)典案例」最高法院：執(zhí)行程序中抵押權(quán)人如何應(yīng)對抵押物上的租賃負擔附最新5個典型案例裁判觀點（精編版）

1、經(jīng)典案例最高法院：執(zhí)行程序中抵押權(quán)人如何應(yīng)對抵押物上的租賃負擔？附最新5 個典型案例裁判觀點轉(zhuǎn)自：保全與執(zhí)行【最高人民法院判例】強制執(zhí)行中，承租人可以“買賣不破租賃”主張權(quán)利，但其并不享有足以排除執(zhí)行的權(quán)益作者：李舒，唐青林，吳志強（北京市安理律師事務(wù)所）裁判要旨：租賃權(quán)先于抵押權(quán)設(shè)立時，租賃物被拍賣的，承租人有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同或?qū)ψ赓U物主張優(yōu)先購買權(quán)，但該權(quán)利不能排除法院對租賃物的強制執(zhí)行，在強制執(zhí)行中，承租人不能同時主張優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利，只能擇一行使。案情介紹：一、 2004 年 11 月 6 日，出租人晟欣公司與承租人利群擔保公司簽訂房屋及設(shè)備租賃合同，晟欣

2、公司將其所有位于淄博市張店區(qū)商場東路2 號金佰利購物廣場（訴爭房屋） 出租給利群擔保公司，并于同年 12 月 29 日雙方簽訂交接協(xié)議約定自當日18:00 起，訴爭房屋由利群公司接管。 2005 年 1 月至 3 月期間，利群公司對訴爭房屋進行裝修，并于2005 年 4 月開始營業(yè)。二、2004 年 5 月 19 日前，齊商銀行與晟欣公司共簽訂了四份借款合同，共計 7000萬元，分別辦理了抵押登記。晟欣公司于2005 年 12 月 28日又與齊商銀行簽訂抵押擔保借款合同，借款7000 萬元，借款用途為貸新還舊，期限自2005 年 12 月 28 日至 2006年 11 月 23 日， 并以晟欣

3、公司的房地產(chǎn) （包含訴爭房屋部分）作為抵押，辦理了抵押登記手續(xù)。三、房管部門的房屋登記簿上載明，設(shè)在訴爭房屋上的原抵押于2005 年 11 月28 日注銷，同日辦理了新的抵押登記，債務(wù)履行期限自2005年 11 月 24 日起至 2006 年 11 月 23 日止。四、申請執(zhí)行人齊商銀行因被執(zhí)行人晟欣公司到期未償還借款，向淄博中院提起訴訟， 淄博中院作出 （2007 ） 淄民二初字第14 號判決，判令晟欣公司向齊商銀行償還本金7000 萬元及利息。五、晟欣公司未履行義務(wù)，齊商銀行向淄博中院申請強制執(zhí)行，執(zhí)行過程中，查封了訴爭房屋。委托評估后，淄博中院委托拍賣機構(gòu)對訴爭進行拍賣并發(fā)布拍賣公告。六

4、、利群擔保公司認為該拍賣公告未明示其作為承租人的權(quán)利，故提出執(zhí)行異議，請求撤銷該拍賣公告，淄博中院未予支持。利群擔保公司不服淄博中院異議裁定，向山東省高院申請復(fù)議，請求撤銷淄博中院裁定并確認訴爭房屋的買受人應(yīng)繼續(xù)履行晟欣公司與其簽訂的租賃合同。七、山東省高院作出（2013 ）魯執(zhí)復(fù)議字第5 號執(zhí)行裁定，駁回利群擔保公司復(fù)議申請。利群擔保公司向最高法院申訴，最高法院受理后認可利群擔保公司的申訴請求，裁定撤銷淄博中院和山東省高院的異議裁定。裁判要點及思路：對于本案，最高法院認為租賃合同成立在先，抵押權(quán)生效在后。關(guān)于利群擔保公司租賃權(quán)的保護，合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的， 應(yīng)當在出賣

5、之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。擔保法第四十八條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后， 租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。本案中，利群擔保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)同時行使，執(zhí)行法院應(yīng)當在拍賣前告知利群擔保公司對優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。實務(wù)要點總結(jié)：前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實務(wù)要點如下，以供實務(wù)

6、參考。同時也提請當事人在相關(guān)交易中應(yīng)注意交易標的上是否有在先的租賃合同一、在對標的物設(shè)定抵押時，要注意查明是否有在先的租賃合同根據(jù)物權(quán)法第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的， 該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！弊赓U在先，抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押財產(chǎn)時不應(yīng)影響租賃關(guān)系的存續(xù)，根據(jù)“買賣不破租賃”原則，抵押財產(chǎn)的受讓人應(yīng)承擔抵押物上的租賃負擔，因此抵押財產(chǎn)的變現(xiàn)將會受限，不利于抵押權(quán)人的權(quán)益。二、確定房屋租賃權(quán)和抵押權(quán)孰先孰后的裁判標準，應(yīng)以承租人實際占有、使用租賃物為準租賃權(quán)作為物權(quán)化的債權(quán)，應(yīng)以承租人對租賃物實際占有、使用作為設(shè)立

7、的時間，三、若抵押在先而租賃在后，因不動產(chǎn)的抵押登記是抵押權(quán)成立的生效要件，具有公示效果，且抵押人在出租抵押物時應(yīng)該征得抵押權(quán)人的同意。對于執(zhí)行程序中，租賃房屋需要被強制執(zhí)行時，承租權(quán)應(yīng)該讓位抵押權(quán)人所享有的抵押權(quán)益，承租人的損失可以向出租人主張違約損害賠償。四、訴爭房屋的買受人，可能因“買賣不破租賃”原則，而不能實際使用房屋。買受人取得房屋所有權(quán)后，因轉(zhuǎn)讓房屋上有長期租賃關(guān)系存在，買受人雖享有房屋所有權(quán)卻落得不能實際使用的尷尬處境。所以在購買房屋時，買受人應(yīng)實地了解房屋是否已被租賃。相關(guān)法律：合同法第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)

8、先購買的權(quán)利。擔保法第四十八條抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。物權(quán)法第一百九十條訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第六十五條抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。以下為該案在最高法院審理階段關(guān)于該事項分析的“本院認為”部分關(guān)于“承租人因租賃權(quán)設(shè)立先于抵押權(quán)在拍賣租賃物時可主張保持現(xiàn)狀”的詳細論述和分析。本院認為：關(guān)于利群擔保公司租賃權(quán)的保護。中華人民共和國合同法 第二

9、百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”。中華人民共和國擔保法第四十八條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效”。 最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效”。 本案中， 利群擔保公司的租賃權(quán)先于齊商銀行抵押權(quán)設(shè)立，故有權(quán)要求買受人繼續(xù)履行租賃合同，但該權(quán)利不應(yīng)與對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)同時行使，否則過分保護了承租人的權(quán)益，亦對申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人的權(quán)益造成影響。因此，執(zhí)行法院應(yīng)當在

10、拍賣前告知利群擔保公司對優(yōu)先購買權(quán)和繼續(xù)履行租賃合同的權(quán)利擇一行使。最高法院：青島利群投資有限公司等申請監(jiān)督案執(zhí)行裁定書 【 （2013 ）執(zhí)監(jiān)字第67 號】延伸閱讀：關(guān)于租賃權(quán)與抵押權(quán)在執(zhí)行過程中出現(xiàn)沖突的問題，以下是我們寫作中檢索到的最高法院和部分高院對于此問題的裁判觀點，以供讀者參考。一、抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃合同生效在后，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)案例一認為：“案件爭議焦點為舒心門業(yè)就案涉執(zhí)行標的物是否享有合法權(quán)利且該權(quán)利是否可以阻卻人民法院的執(zhí)行。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋第六十六條的規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。案例二認為“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。案例三認為：“中華人民共和國物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。二、法院因承租人“未對租賃物實際行使占有、使用、收益的權(quán)利， 亦無法提供其實際支付租金的相關(guān)證據(jù)”，未予認可租賃關(guān)系成立案例四認為：“斯瑞弗公司提供的證據(jù)不足以證明其與柏泰公司之間成立了租賃法律關(guān)系，斯瑞弗公司至今未進駐案涉房產(chǎn)，未對租賃物實際行使占