物業(yè)管理-上課

1、物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)安全與發(fā)展陳芬菲北京交通大學(xué)2011年12月主要內(nèi)容o 物業(yè)管理概念o 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀o 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展影響因素物業(yè)的概念（1）o “物業(yè)”是由香港傳入大陸、逐漸流傳，以致現(xiàn)在被普遍接受應(yīng)用的一個(gè)專有名詞o 關(guān)于“物業(yè)”的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種 o “物業(yè)”主要包括三個(gè)要素n已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇n與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施n以及屋宇的建筑（包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施）和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路 物業(yè)的概念（2）o “物業(yè)”應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一n 單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上

2、的物業(yè) o “物業(yè)”是指各類房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地o 物業(yè)的概念有時(shí)被延伸至一定的空間場(chǎng)所n 隨著物業(yè)管理業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展，公園、電視塔、碼頭、水電大壩、游輪、航空母艦改造的游樂(lè)場(chǎng)所等皆已成為物業(yè)管理的對(duì)象物業(yè)的特點(diǎn)o 使用的長(zhǎng)期性o 位置的固定性o 建設(shè)的長(zhǎng)期性與投資的高額性 o 價(jià)值上的保值性與增值性 o 形式上的多樣性 物業(yè)管理的概念（1）o 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱“條例”）的規(guī)定， “物業(yè)管理”是指n 業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)n 物業(yè)

3、管理活動(dòng)具有委托和有償服務(wù)兩個(gè)最基本的特征，即委托方與受委托方雙方應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；有償服務(wù)就是應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交納費(fèi)用 物業(yè)管理的概念（2）o 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，物業(yè)管理的概念包含了以下四層含義 n 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，依法實(shí)施物業(yè)管理和服務(wù)n 物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，物業(yè)服務(wù)的對(duì)象是人，因此，物業(yè)管理是一種有償?shù)膭趧?dòng)n 物業(yè)管理是一種社會(huì)化、專業(yè)化和市場(chǎng)化的管理活動(dòng) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容o 常規(guī)性的公共服務(wù)n物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)，其目的是確保

4、物業(yè)的完好與正常使用，維持人們正常的生活、工作秩序和良好的環(huán)境 o 針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)n物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作 o 委托性的特約服務(wù)n物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù) 物業(yè)管理的主要特點(diǎn)o社會(huì)化 n物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件 o專業(yè)化 n由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理 n專業(yè)化的特點(diǎn)要求從事物業(yè)管理的機(jī)構(gòu)、企業(yè)必須具備一定的專業(yè)

5、化資質(zhì)并達(dá)到一定的專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)，包括專業(yè)化的人才、專業(yè)化的工具和設(shè)備、專業(yè)化的工作標(biāo)準(zhǔn)o市場(chǎng)化 n在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)，方式是等價(jià)有償，業(yè)主通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)具體實(shí)施 n雙向選擇和等價(jià)有償是物業(yè)管理市場(chǎng)化的集中體現(xiàn) 物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)o 2007年8月26日，國(guó)務(wù)院頒布了物業(yè)管理?xiàng)l例，并于2007年10月1日起實(shí)施，該條例將“物業(yè)管理企業(yè)”改名為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的區(qū)別（1）o權(quán)利主體不同n物業(yè)管理活動(dòng)中的一切權(quán)利屬于業(yè)主，物業(yè)管理的權(quán)利主體是業(yè)主和由其組成的業(yè)主大會(huì)n物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的權(quán)利主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè) o參與主

6、體不同 n物業(yè)管理活動(dòng)的參與主體有建設(shè)開(kāi)發(fā)商、政府房地產(chǎn)主管部門、業(yè)主、租戶、居民委員會(huì)等單位和個(gè)人n物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的參與主體主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工 o涵義不同 n物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)n物業(yè)服務(wù)則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定而提供服務(wù)的行為，主要內(nèi)容就是“對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序” 物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)的區(qū)別（2）o發(fā)生的概率不同 n物業(yè)管理的發(fā)生是必然的，只要一個(gè)物業(yè)已存在，就必然存在著物業(yè)管理n物業(yè)

7、服務(wù)有可能發(fā)生，當(dāng)業(yè)主們不愿意自我服務(wù)時(shí)，就需要物業(yè)服務(wù)的參與，物業(yè)服務(wù)的發(fā)生才成為可能 o方式不同 n物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主大會(huì)通過(guò)制定業(yè)主公約等規(guī)章制度約束業(yè)主和非業(yè)主使用人的行為 n物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)約束業(yè)主行為，作為服務(wù)者只能委婉地勸阻、報(bào)告，無(wú)任何強(qiáng)制措施來(lái)制止 o對(duì)象不同 n物業(yè)管理的對(duì)象除了物業(yè)之外，還有物業(yè)使用人、管理人和服務(wù)人的行為 n物業(yè)服務(wù)的對(duì)象只有人，即業(yè)主和其他物業(yè)使用人，即使對(duì)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，其服務(wù)的對(duì)象仍然是人而不是物業(yè) o經(jīng)營(yíng)范圍和收益來(lái)源不同 n物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)范圍包括對(duì)共有物業(yè)的管理和經(jīng)營(yíng)，除了內(nèi)部的專項(xiàng)維修基金、業(yè)主

8、交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外，還有共有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入如停車場(chǎng)收入、外墻面和樓頂?shù)膹V告收益、商鋪?zhàn)饨鹗找娴榷紝儆谖飿I(yè)管理收益來(lái)源 n物業(yè)服務(wù)的收益來(lái)源只有物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的酬金，除非業(yè)主大會(huì)授權(quán)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是無(wú)權(quán)經(jīng)營(yíng)共有物業(yè)的 物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)安全o 產(chǎn)業(yè)安全是指特定行為體自主產(chǎn)業(yè)的生存和發(fā)展不受威脅的狀態(tài)n安全的主體是特定行為體的自主產(chǎn)業(yè)n產(chǎn)業(yè)安全包含生存安全和發(fā)展安全兩個(gè)方面n產(chǎn)業(yè)安全度，可以通過(guò)評(píng)價(jià)產(chǎn)業(yè)受威脅的程度加以反推o 產(chǎn)業(yè)安全有戰(zhàn)略性、綜合性、緊迫性、系統(tǒng)性、層次性、動(dòng)態(tài)性及策略性等幾個(gè)基本特征o 物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)安全研究的對(duì)象是物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)n其行為主體可以是國(guó)家，也可以是非國(guó)家行為主體o 物業(yè)管理

9、產(chǎn)業(yè)安全包括物業(yè)管理的生存安全和物業(yè)管理的發(fā)展安全主要內(nèi)容o 物業(yè)管理概念o 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀o 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展影響因素中國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理業(yè)起源（1）o20世紀(jì)20年代，我國(guó)沿海及內(nèi)地的一些大城市的房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，當(dāng)時(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了代理經(jīng)租、清潔衛(wèi)生、住宅裝修、服務(wù)管理等經(jīng)營(yíng)性的專業(yè)公司，可以說(shuō)是我國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形o1949年以后的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，我國(guó)實(shí)行福利分房制度，采用的是傳統(tǒng)的房屋管理，即由政府或政府的職能部門、事業(yè)單位采用行政手段，直接對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行管理，管理機(jī)構(gòu)是房管局、房管所或房管總公司和房管分公司，實(shí)行兩級(jí)或三級(jí)管理 o20世紀(jì)80年代起，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市

10、建設(shè)事業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體制改革的步伐加快。1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)管理在中國(guó)大地的復(fù)蘇，也意味著現(xiàn)代意義的物業(yè)管理在中國(guó)誕生了 中國(guó)現(xiàn)代物業(yè)管理業(yè)起源（2）o 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步深化 n 住房實(shí)物分配方式無(wú)法與我國(guó)傳統(tǒng)的物業(yè)管理體制相適應(yīng)n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的設(shè)施設(shè)備復(fù)雜性等問(wèn)題促進(jìn)物業(yè)管理體制改革n 居民生活水平的提高對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提出了更高的標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)物業(yè)管理業(yè)的發(fā)展歷程o初步探索階段（1981年至1993年）n1981年3月18日，深圳第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市物業(yè)管理公司成立o穩(wěn)

11、定發(fā)展階段（1994年至1999年）n1994年國(guó)家建設(shè)部頒布和實(shí)施了33號(hào)令城市新建住宅小區(qū)管理辦法，以部門規(guī)章的形式確定了這種新的管理體制，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了規(guī)范化發(fā)展階段 o快速成長(zhǎng)階段（2000年至今）n2000年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，旨在推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展n2003年9月1日，國(guó)務(wù)院頒發(fā)的物業(yè)管理?xiàng)l例開(kāi)始實(shí)施，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段n2007年國(guó)務(wù)院頒發(fā)物權(quán)法，從法律的角度為物業(yè)管理定分止?fàn)?、正本清源，?duì)物業(yè)管理更好地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理以及為業(yè)主提供服務(wù)都提供了重要的法律依據(jù) 北京物業(yè)管理業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀o 社會(huì)效益o 生存狀況o 業(yè)委會(huì)組建情況北京物業(yè)

12、管理業(yè)社會(huì)效應(yīng)（1）o 支持就業(yè)再就業(yè)工程，減輕了政府負(fù)擔(dān)n2008年，北京市房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入2455.6億元，其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)255.3億元，中介服務(wù)業(yè)52.2億元，其他房地產(chǎn)109.6億元，物業(yè)管理遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中介服務(wù)業(yè)和其他房地產(chǎn)；對(duì)比其他服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，2008年末，北京市住宿和餐飲業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入656.1億元；文化、體育和娛樂(lè)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入826.8億元 n北京市第二次經(jīng)濟(jì)普查，3314家物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決了22.6萬(wàn)人的就業(yè)問(wèn)題；至2008年末，北京市鐵路運(yùn)輸業(yè)共有企業(yè)法人單位20個(gè)，從業(yè)人員21.5萬(wàn)人；郵政業(yè)的企業(yè)法人單位385個(gè)，從業(yè)人員5.9萬(wàn)人北京物業(yè)管理業(yè)社會(huì)效應(yīng)（2）

13、o 創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境，提高了人們的生活質(zhì)量n作為新興的第三產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理，在鞏固城市建設(shè)成果，合理使用建筑物、公建配套設(shè)施，以及創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、文明的工作生活環(huán)境等方面，發(fā)揮著巨大的作 o 積極參與了社會(huì)公共事務(wù)管理，自覺(jué)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任 n物業(yè)服務(wù)企業(yè)能積極參與社會(huì)公共事務(wù)、協(xié)助公共秩序管理。如協(xié)助公安部門處理治安案件，同時(shí)協(xié)助有關(guān)機(jī)構(gòu)處理社會(huì)突發(fā)事件，參加搶險(xiǎn)救災(zāi) n溫家寶總理在2009年政府工作報(bào)告中把“大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)、物業(yè)、家政等便民消費(fèi)”作為擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要方面 o 發(fā)展物業(yè)管理有利于維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存狀況企企 業(yè)業(yè) 規(guī)規(guī) 模模業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)分布分布區(qū)域

14、區(qū)域分布分布企業(yè)企業(yè)資質(zhì)資質(zhì)盈利盈利能力能力企業(yè)規(guī)模o 2004年北京市第一次經(jīng)濟(jì)普查n北京市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)3531家，內(nèi)資企業(yè)3397家，占總數(shù)的96.2%，其中國(guó)有企業(yè)468家，占總數(shù)13.8%；港澳臺(tái)企業(yè)76家，占2.2%；外資企業(yè)58家，占1.6%n物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管房屋建筑面積25551.6萬(wàn)平方米，房屋物業(yè)管理覆蓋率為54.9% o 2008年北京市第二次經(jīng)濟(jì)普查n北京市共有3341家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)單位在管房屋建筑面積44272.8萬(wàn)平方米o(hù) 2009年，全國(guó)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的房屋面積超過(guò)100億平方米，物業(yè)服務(wù)平均覆蓋率接近50%，北京市的覆蓋率已達(dá)70%

15、左右 資質(zhì)等級(jí)o2004年北京市第一次經(jīng)濟(jì)普查n北京市全部物業(yè)服務(wù)企業(yè)中資質(zhì)等級(jí)為一級(jí)的企業(yè)51家，二級(jí)企業(yè)112家，分別占總數(shù)的占1.4%和3.2%；三級(jí)企業(yè)1268家，無(wú)資質(zhì)企業(yè)達(dá)到2100家，分別占物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)的35.9%和59.5% o2010年北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)管理處的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)n北京市一級(jí)資質(zhì)企業(yè)共提高至112家，二級(jí)資質(zhì)為271家，分別為物業(yè)服務(wù)企業(yè)總數(shù)量的3.56%和8.60%；三級(jí)資質(zhì)有所減少，占總數(shù)比例下降至78.79% o從全國(guó)范圍內(nèi)來(lái)看， 2007年n一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)365家，占比7.93%；二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)235家，占比15.5%；三級(jí)資質(zhì)的

16、物業(yè)服務(wù)企業(yè)3287家，占比71.46%；其他未取得資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)235家，占比5.11%業(yè)態(tài)分布（1）o 四種業(yè)態(tài)類型n 居住物業(yè)業(yè)態(tài)：包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等，這是最主要的部分；n 商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)：包括綜合樓、寫字樓、商業(yè)中心、酒店、康樂(lè)場(chǎng)所等，在服務(wù)理念、服務(wù)方式和服務(wù)內(nèi)容上均處于起步階段；n 工業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)：包括工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)等；n 綜合物業(yè)業(yè)態(tài)：如車站、機(jī)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等。 業(yè)態(tài)分布（2）o2010年北京市不同物業(yè)管理業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目共計(jì)5399個(gè)，其中住宅類項(xiàng)目為3632個(gè)，商業(yè)類項(xiàng)目201個(gè)，工業(yè)類項(xiàng)目60個(gè)，綜合類的項(xiàng)目1369個(gè) o住宅物業(yè)管理是當(dāng)前物業(yè)管理

17、的主要業(yè)態(tài)形式，住宅業(yè)態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目為33372.9萬(wàn)平方米，占在管實(shí)有房屋建筑面積總量的78.80% 區(qū)域分布（1）o 2010年四大發(fā)展區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量來(lái)看，城市功能拓展區(qū)所含的數(shù)量為1465家，占據(jù)首位，約占總數(shù)一半 o 在海淀、朝陽(yáng)等主要城區(qū)的發(fā)展較早、較完善；遠(yuǎn)郊區(qū)縣中發(fā)展速度較快，比如昌平區(qū)、通州區(qū)、順義區(qū)等都發(fā)展迅速 盈利能力o 2004第一次北京市經(jīng)濟(jì)普查n北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)共計(jì)727.30億元，全年?duì)I業(yè)收入163.97億元n營(yíng)業(yè)收入在1000萬(wàn)元及以上的有339家，占10.5%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入112.8億元，占全部營(yíng)業(yè)收入的66.7%n2004年，北京市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)

18、共盈利7.12億，而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)126.16億元，3531家物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造的而利潤(rùn)僅為整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)的5.64%o 2008年n北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)841.2億元，全年?duì)I業(yè)收入255.3億元，北京市3314家物業(yè)服務(wù)企業(yè)共虧損2.0億元業(yè)主委員會(huì)（1）o 我國(guó)第一家業(yè)主委員會(huì)于1992年成立于深圳市萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司管理的天景花園小區(qū)內(nèi)，其成立的初衷是為了更好地配合市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理，它開(kāi)創(chuàng)了“業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理模式”的先河o 從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，它青睞于“一對(duì)一”的物業(yè)管理模式，如果一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要負(fù)責(zé)一個(gè)業(yè)主的服務(wù)工作，工作量會(huì)

19、大量減輕，效率也會(huì)提高業(yè)主委員會(huì)（2）o1997年6月開(kāi)始，在全市開(kāi)展物業(yè)管理委員會(huì)的組建試點(diǎn)工作o2003年10月聚龍花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立，它是國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例施行后北京第一個(gè)完全由業(yè)主依法行使權(quán)力，自主成立的業(yè)主委員會(huì)o2008年底，全市物業(yè)管理項(xiàng)目成立業(yè)主委員會(huì)707個(gè)，占物業(yè)管理項(xiàng)目總數(shù)4915的14.4%，其中，住宅物業(yè)項(xiàng)目成立業(yè)主委員會(huì)669個(gè)，占住宅項(xiàng)目總量的20.1%，新增44個(gè)；非住宅物業(yè)項(xiàng)目成立業(yè)主委員會(huì)38個(gè)，占住宅項(xiàng)目總數(shù)的2.4% o2010年底，北京市已組建業(yè)主委員會(huì)796個(gè)。其中城市功能拓展區(qū)組建的業(yè)主委員會(huì)約為390個(gè)，占比48.99%物業(yè)管理業(yè)面臨的主要問(wèn)題

20、o物業(yè)服務(wù)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)n企業(yè)規(guī)?；捷^低n企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力匱乏o人員素質(zhì)層次參差不齊，企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員匱乏o品牌競(jìng)爭(zhēng)力較弱 o服務(wù)意識(shí)和社會(huì)認(rèn)可不足n企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄n社會(huì)認(rèn)知存在偏差o業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不夠n2010年底，北京市業(yè)主委員會(huì)的數(shù)量達(dá)到796個(gè)，但組建率還不到三成，業(yè)主委員會(huì)不成立將導(dǎo)致很多物業(yè)服務(wù)活動(dòng)無(wú)法開(kāi)展 n由于立法相對(duì)滯后、業(yè)主委員會(huì)的地位、職責(zé)模糊不清等原因，造成業(yè)主委員會(huì)難以有效發(fā)揮其應(yīng)有的作用 o物業(yè)管理法律和監(jiān)管不完善n行業(yè)政策法規(guī)不健全n物業(yè)管理監(jiān)管體系不完善主要內(nèi)容o 物業(yè)管理概念o 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀o 物業(yè)管理業(yè)發(fā)展影響因素外部因素（1）o宏觀經(jīng)濟(jì)因素n

21、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資o物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要管理活動(dòng)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有著互動(dòng)互進(jìn)的關(guān)系n截止到2010年末，北京市累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2901.1億元，其中，住宅完成投資1509億元，寫字樓完成投資259.1億元，商業(yè)及服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用房完成投資336.3億元n近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)因素過(guò)多涉入，房地產(chǎn)調(diào)控加大n通貨膨脹壓力 o生產(chǎn)要素價(jià)格的上漲推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)成本的逐年遞增，增加了北京物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的服務(wù)運(yùn)營(yíng)成本n2011年北京市的最低工資標(biāo)準(zhǔn)就從960元/月提高到了1160元/月o服務(wù)成本剛性增長(zhǎng)和服務(wù)價(jià)格缺乏彈性的雙重?cái)D壓，不僅吞噬了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本以微薄的利潤(rùn)空間，甚至出現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低

22、于服務(wù)成本的“倒掛”現(xiàn)象，從而導(dǎo)致本來(lái)虧損面就比較大的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的虧損面繼續(xù)擴(kuò)大 外部因素（2）o產(chǎn)業(yè)政策因素n現(xiàn)代物業(yè)管理本身就是一種制度創(chuàng)新，制度是否適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展需要，直接決定著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向o北京市制定了許多針對(duì)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的“辦法”、“規(guī)則”和“標(biāo)準(zhǔn)”等一系列相關(guān)法規(guī)政策，主要集中于業(yè)主大會(huì)，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管及第三方評(píng)估等各方面o2010年4月20日，北京市發(fā)布了北京市物業(yè)管理辦法，并規(guī)定該辦法自2010年10月1日起施行o2010年12月30日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)會(huì)同北京市民政局、北京市社會(huì)辦聯(lián)合下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)北京市住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則的通知”o2

23、010年11月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法的通知”o2010年6月26日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)了“關(guān)于印發(fā)北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估管理辦法的通知”（京建發(fā)2010383號(hào)）o2010年9月29日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)了“關(guān)于發(fā)布北京市地方標(biāo)準(zhǔn)住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的通知”外部因素（3）o 社會(huì)輿論因素n 作為一個(gè)對(duì)公共安全具有重要影響的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)，社會(huì)輿論環(huán)境對(duì)北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)具有重要的影響 o 長(zhǎng)期以來(lái)物業(yè)管理行業(yè)是新聞媒體的關(guān)注焦點(diǎn)n 業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的有效溝通，對(duì)企業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著重要影響 外部因素（4）

24、o 招標(biāo)制度因素n通過(guò)公平、公正、公開(kāi)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是行業(yè)逐步走向成熟的表現(xiàn)n目前物業(yè)管理招投標(biāo)一般分為兩種情況進(jìn)行o 一是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)委托政府房管部門一起組織招標(biāo)；o 二是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì)自己組織人員招標(biāo)，聘用物業(yè)服務(wù)公司 n沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的招投標(biāo)權(quán)威管理部門，對(duì)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的重視程度不夠n建立一套完善的對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中尋租行為的防范機(jī)制對(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)安全十分必要 內(nèi)部因素（1）o 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)n 隨著產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)與國(guó)際接軌，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思路從主要在局部發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗟赜蚪?jīng)營(yíng)o 國(guó)際上第一太平洋戴維斯、英國(guó)威格斯、德國(guó)杜斯曼、日本第一建筑服務(wù)株式會(huì)社、荷蘭管家、世邦魏理仕、美國(guó)怡高等境外物管機(jī)構(gòu)以及香港的東亞物業(yè)、嘉里物業(yè)、戴德梁行、和記黃埔、新世界、新恒基等都已經(jīng)或開(kāi)始在國(guó)內(nèi)接管項(xiàng)目 n 物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化促進(jìn)了競(jìng)爭(zhēng) n 北京市物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間加劇了競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部因素（2）o 企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平n 企業(yè)面臨的持續(xù)虧損勢(shì)必對(duì)未來(lái)生存帶來(lái)嚴(yán)重挑戰(zhàn)，影響物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)安全和發(fā)展。n 除勞