某地產(chǎn)公司土地稅處理案的梳理(精編版)

1、某地產(chǎn)公司土地稅處理案的梳理這樣的 ”實(shí)際占用 ”該繳納城鎮(zhèn)土地使用稅嗎？大華公司主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。2007 年 12 月受讓 b地塊，相關(guān)業(yè)務(wù)如下：1 日，與 a縣人民政府簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，受讓位于開(kāi)發(fā)區(qū)的b地塊； 2 日，全額支付了土地出讓金； 5 日，取得了有權(quán)機(jī)關(guān)頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)證書，證書載明的土地使用權(quán)面積為5 萬(wàn)平方米； 9 日，大華公司以該宗土地的使用權(quán)證書作抵押取得銀行貸款 2000 萬(wàn)元。2010 年 5 月 5 日， a縣地稅局依法對(duì)大華公司2008、2009 年度履行稅法義務(wù)情況實(shí)施稽查，發(fā)現(xiàn)其未申報(bào)、也未繳納b地塊 2008、2009 年度城鎮(zhèn)土地使用稅

2、。大華公司辯稱：至稅務(wù)稽查開(kāi)始日，拆遷尚未開(kāi)始，b地塊上的工廠仍機(jī)器轟鳴，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)依然人聲鼎沸，大華公司未實(shí)際控管一寸b地塊，不符合稅法關(guān)于”實(shí)際占用 ”的規(guī)定，同時(shí)提供a縣人民政府書面證明一份，內(nèi)容為：縣政府至今未能將b地塊交付大華公司，主要是拆遷工作未完成，而完成拆遷是a縣政府不可撤銷的合同義務(wù)?；榫终J(rèn)為，使用土地的形式多種多樣，b地塊盡管未拆遷完畢，但大華公司取得了權(quán)屬證書，并抵押貸款2000 萬(wàn)元，實(shí)際已從該土地獲得利益，而且財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅 2006186號(hào)）中對(duì)此也有明確規(guī)定，因此，大華公司依法應(yīng)繳納2008、2009 年度城鎮(zhèn)土地使

3、用稅，其隱瞞不報(bào)行為應(yīng)屬偷稅。對(duì)”實(shí)際占用 ”您作何理解？對(duì)稅企雙方的觀點(diǎn)，您認(rèn)為誰(shuí)更符合稅法的精神？財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅 2006186 號(hào)）有無(wú)值得商榷的地方？案例辨析根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知（財(cái)稅2006186號(hào)）第二條規(guī)定： “以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地使用時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?大華公司簽訂的合同中并沒(méi)有注明交付土地時(shí)間，則按照186 號(hào)文件規(guī)定，從合同簽訂次月即 2008 年 1

4、月 1 日起向土地所在地主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。大華公司以其未實(shí)際使用該宗土地為由未申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的做法是錯(cuò)誤的，其原因如下：一、土地作為重要的自然資源，在我國(guó)城市化進(jìn)程中日益顯得稀缺，加之中國(guó)耕地面積日趨減少也使保護(hù)土地資源成為政府土地市場(chǎng)調(diào)控的題中應(yīng)有之義，作為財(cái)政政策手段之一的城鎮(zhèn)土地使用稅近年來(lái)頻受重視，繼大幅度增加定額稅率之后，又將外資企業(yè)與外藉個(gè)人納入該稅種征稅范圍，體現(xiàn)了從嚴(yán)的征管趨勢(shì)，如本例所示，如果大華公司以未實(shí)際占用為由不繳城鎮(zhèn)土地使用稅，而實(shí)際占用該宗土地的使用人又以權(quán)屬已轉(zhuǎn)移為由不申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，則無(wú)疑使征管難度加大，因此186 號(hào)文從嚴(yán)

5、掌握、從利于征管角度掌握是有實(shí)踐操作基礎(chǔ)的。二、根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知（財(cái)稅2008152 號(hào)）文件規(guī)定： “納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末?！痹撟谕恋卦瓩?quán)利所有者即當(dāng)?shù)卣延?007 年 12 月 5 日與大華公司進(jìn)行了權(quán)屬變更登記，其權(quán)利狀態(tài)已發(fā)生變化，理應(yīng)從次月起由承繼該宗土地使用權(quán)的大華公司申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。三、 城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使

6、用稅的納稅人?！逼涓钜粚拥暮x應(yīng)當(dāng)指擁有土地使用權(quán)，沒(méi)有土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，不應(yīng)當(dāng)理解為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，唯有一個(gè)例外，即根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 （財(cái)稅 200656號(hào)）文件規(guī)定： “在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)實(shí)際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地，未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的，由實(shí)際使用集體土地的單位和個(gè)人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@個(gè)文件從反面印證了城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人首先應(yīng)當(dāng)擁有土地使用權(quán)。綜上所述，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)繳城鎮(zhèn)土地使用稅的做法是正確的，但定性為偷稅則依據(jù)不足，根據(jù)稅收征收管理法第六十三條規(guī)定：“納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅?！?大華公司并沒(méi)有上述手段，特別是沒(méi)有進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，之所以不申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，從種種主客