湖州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法

1、湖州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）湖發(fā)改商價 2012 168 號湖州市發(fā)展和改革委員會湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局關于印發(fā)湖州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）的通知各區(qū)物價局、建設局，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)：經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將湖州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。本辦法實施前已簽訂前期物業(yè)服務合同的普通住宅小區(qū)，前期物業(yè)服務收費標準仍按原合同約定執(zhí)行。二一二年六月十二日湖州市區(qū)物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行）第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，增強服務意識，提高服務水平，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國價格

2、法、物業(yè)管理條例、浙江省定價目錄和浙江省物業(yè)服務收費管理實施辦法（試行） 等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于湖州市區(qū)范圍內(nèi)（包括湖州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、太湖旅游度假區(qū)、吳興區(qū)、南潯區(qū)）的物業(yè)服務收費管理。第三條 本辦法所稱的物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務，向業(yè)主收取的費用。第四條市、區(qū)價格主管部門會同同級物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費政策的實施和監(jiān)督管理工作。第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質(zhì)量相適應的原則

3、。第六條本辦法所指的物業(yè)服務應當包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地的使用管理和維護保養(yǎng)；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清掃保潔、垃圾的收集清理和化糞池的清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護管理；（四）公共秩序維護和協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；（五）物業(yè)的檔案資料管理；（六）物業(yè)服務企業(yè)接受委托的其他公共性服務內(nèi)容。第七條物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的類型、物業(yè)服務的不同階段、提供服務的性質(zhì)和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅小區(qū)（不包括別墅、排屋等高標準住宅，下同）的前期物業(yè)服務費實行政府指導價。非住宅物業(yè)和別墅、排屋等高標準住宅，以及業(yè)主委員會

4、成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價。第八條 普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務費實行分等級定價。 市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門按照服務內(nèi)容、質(zhì)量和軟硬件環(huán)境等，制定湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準 （試行）（見附件 1）。市價格主管部門按照按質(zhì)論價、補償成本和合理盈利的原則，確定物業(yè)服務各等級的基準價及其浮動幅度。市價格主管部門會同市物業(yè)管理主管部門根據(jù)物業(yè)服務成本變動等因素適時調(diào)整收費標準，并定期向社會公布?，F(xiàn)行湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務費收費標準，見附件 2。普通住宅小區(qū)物業(yè)服務成本構(gòu)成一般包括：（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共

5、用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護、秩序維護費用；（四）辦公費用；（五）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（七）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用。第九條普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位應當在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務方案，確定物業(yè)服務等級，報經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門同意，在公布的相應等級的物業(yè)服務費基準價及其浮動幅度內(nèi)，通過招標或與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)議確定具體的物業(yè)服務費收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。確定前期物業(yè)服務費的具體收費標準后 15 日內(nèi)，由中標的物業(yè)服務企業(yè)將前期物業(yè)服務投標文件、物業(yè)管理主管部門招投標備

6、案表和前期物業(yè)服務合同等相關資料報當?shù)貎r格主管部門備案；通過協(xié)議確定具體收費標準的，由物業(yè)服務企業(yè)將企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書、住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案、物業(yè)服務成本測算資料和前期物業(yè)服務合同等相關資料報當?shù)貎r格主管部門備案。各級價格、物業(yè)管理主管部門應加強對前期物業(yè)服務費備案工作的監(jiān)督與管理。第十條 因執(zhí)行湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務等級相應收費標準不能補償服務成本且取得合理報酬的，經(jīng)當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門同意，開發(fā)建設單位可以向當?shù)貎r格主管部門提出前期物業(yè)服務收費申請，由價格主管部門的成本調(diào)查機構(gòu)實施成本測算，經(jīng)價格主管部門批準后執(zhí)行。普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務方案確定的

7、服務內(nèi)容和標準超出湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準（試行）一級要求，如按一級收費標準上浮后仍未能補償服務成本并取得合理報酬的，開發(fā)建設單位可按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，向市價格主管部門申報前期物業(yè)服務費收費標準，由價格主管部門的成本調(diào)查機構(gòu)實施成本測算，經(jīng)市價格主管部門和物業(yè)管理主管部門同意后方可實施招標或與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)議確定具體收費標準，未經(jīng)確認的，不得突破一級收費標準。第十一條按照第十條規(guī)定開發(fā)建設單位向價格主管部門申報物業(yè)服務收費時，應于實施招標或與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)議確定具體收費標準 30 日前向價格主管部門提交如下資料：（一）工商行政管理機關核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；（二）物業(yè)服務收費申請報告

8、；（三）住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案（小區(qū)建筑面積和配套設施概況、服務內(nèi)容和服務等級標準等）；（四）物業(yè)服務成本測算資料；（五）價格主管部門認為需要提交的其他資料。第十二條 規(guī)劃分期開發(fā)的普通住宅小區(qū)，同時滿足以下條件的，后期項目的前期物業(yè)服務收費標準經(jīng)當?shù)貎r格主管部門和物業(yè)管理主管部門確認后可作適當調(diào)整：（一）小區(qū)實行分期開發(fā)，可實行獨立管理；（二）后期項目與首期項目預售（銷售）時間間隔超過三年；（三）未與物業(yè)買受人約定收費標準。第十三條經(jīng)濟適用住房、廉租住房、政府投資建設運營的公共租賃住房等保障性住房的前期物業(yè)服務收費，按照有關政策規(guī)定執(zhí)行。第十四條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主委

9、員會成立前，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在前期物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。各級價格、物業(yè)管理主管部門應加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范。第十五條業(yè)主委員會（或開發(fā)建設單位）與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)預交物業(yè)服務費用，物業(yè)服務企業(yè)在預收的物業(yè)服務資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務合同約定

10、的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。第十六條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。業(yè)主或業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行審計。第十七條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)

11、服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。第十八條 前期物業(yè)服務期間，共用電梯、增壓水泵等高能耗設施設備運行消耗的電費可以單獨按實向業(yè)主分攤。具體分攤辦法由業(yè)主或開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)可以在前期物業(yè)服務合同中約定預收不超過12 個月的共用能耗費，其預收標準、分攤辦法應當公開、合理，并單獨建帳，定期公布費用結(jié)算情況；未作約定的，不得預收。第十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造費用，按照湖州市中心城市物業(yè)專項維修資金管理實施細則規(guī)定執(zhí)行。第二十條物業(yè)服務費可以預收，具體由物業(yè)服務企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的前期物業(yè)服務合同或與業(yè)主

12、委員會簽訂的物業(yè)服務合同所約定的時限向業(yè)主、使用人收??；未作約定的，預收期不得超過12 個月。第二十一條 物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者（業(yè)主）領取鑰匙次月起計收。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由開發(fā)建設單位全額交納。第二十二條物業(yè)服務費按房屋（除自行車庫外）所有權證記載的建筑面積計收。尚未辦理產(chǎn)權登記的，以房屋銷售合同的建筑面積為準。地上汽車庫（獨立車庫）的物業(yè)服務費按建筑面積，參照普通多層住宅相應標準計收；地下汽車停車位（庫）的物業(yè)服務費按個計收。第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務等公益性配套設施

13、的物業(yè)服務收費，按不高于所在小區(qū)住宅物業(yè)服務收費標準的原則，在物業(yè)服務合同中約定。第二十四條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費。 業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結(jié)清物業(yè)服務費。第二十五條對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按價格主管部門相關規(guī)定執(zhí)行；價格主管部門未作規(guī)定的，由委托雙方協(xié)商確定。第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并

14、相應收取服務費的， 其它部門和單位不得再向業(yè)主、使用人重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守價格相關法律法規(guī)政策規(guī)定， 嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。第二十八條物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準、價格舉報電話 12358 等有關情況進行公示，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、價格主管部門和物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督。第二十九條 違反本辦法規(guī)定的價格違法行為，由價格主管部門依照中華人民共和國價格法、價格違法行為行政處罰規(guī)定、關于商品和服務實行明碼標價

15、的規(guī)定等相關規(guī)定予以處罰。第三十條 本辦法由湖州市發(fā)展和改革委員會（物價局）會同湖州市住房和城鄉(xiāng)建設局負責解釋。第三十一條本辦法自 2012 年 8 月 1 日起執(zhí)行。湖州市物價局關于印發(fā)湖州市市區(qū)物業(yè)管理服務收費管理暫行辦法的通知（湖價 2000151號）同時廢止。附件 1湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準（試行）一 級項目內(nèi)容與標準1服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。（一）4有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務

16、管理、檔案管理等制度健全?；?5管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。本 6設有服務接待中心，公示 24 小時服務電話。急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整要 的報修、維修和回訪記錄。求 7根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在明確位置公示服務項目與收費標準。8按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。9按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。10每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率80%以上。1對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部

17、位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（二） 3每日巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維房 修養(yǎng)護。屋 4按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。管 裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡理 查 1 次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及

18、時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。6小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。1對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。（三）2建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。共 3設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行用正常。設 4對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修

19、范施 圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提設 出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。備 5載人電梯 24 小時正常運行。維 6消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。修 7設備房保持整潔、通風，無“跑、冒、滴、漏”和鼠害現(xiàn)象。養(yǎng) 8小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規(guī)范。護 9路燈、樓道燈完好率不低于 95%。10容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。（四）協(xié)1小區(qū)主出入口 24 小時值勤，高峰時段站崗值勤不少于6 小時，并有詳細的交接班記錄和外

20、來車輛的登記記錄。助2對重點區(qū)域、重點部位每1 小時至少巡查 1 次；配有安全監(jiān)控設施的，實施24 小時監(jiān)控。維3對進出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。護4對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理，大型物件搬出小區(qū)實行登記。公5對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措共施。秩序1按需設置垃圾桶，每日清運2 次。垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。2合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2 次。（五）3小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2 次；電梯廳、樓道每日清掃2 次，每周拖洗1 次；一層共用大廳保每日拖洗 1

21、 次；樓梯扶手每日擦洗1 次；共用部位玻璃每周清潔1 次；路燈、樓道燈每月清潔1 次。及時清除道路潔積水、積雪。服4區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每月檢查1 次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1 次，務每半年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅鼠、滅蟲除害。（六）綠 1有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理?；?2草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。養(yǎng) 3花卉、綠籬、樹木應根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。護 4定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。管 5定期噴灑藥物，預

22、防病蟲害。理1實行明碼標價，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情（七）況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。收費2嚴格執(zhí)行規(guī)定的收費項目、收費標準、提供質(zhì)價相符的服務，沒有價格違法行為。執(zhí)行3物業(yè)服務企業(yè)費用收支合理。情況4業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量及收費滿意，無有效投訴。湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準（試行）二 級項目內(nèi)容與標準1服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。（一） 4有

23、完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全?；?5管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。本6公示 16 小時服務電話。 急修小時內(nèi)、 其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、 維修和回訪記錄。要 7根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的，在明確位置公示服務項目與收費標求準。8按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。9按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。10每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率75%以上。1對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，定期檢查

24、房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（二）3每 3 日巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及房時維修養(yǎng)護。屋4按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制管度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。理每 3 日巡查 1 次裝修施工現(xiàn)場， 發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、 危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公

25、共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。6小區(qū)主出入口設有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元（門）、戶有明顯標志。1對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。2建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。（三）3設施設備標志齊全、規(guī)范，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施共設備運行正常。用4對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、設中修范圍或者需要更新改造的，及

26、時編制維修、 更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會施或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。設5載人電梯24 小時正常運行。備6消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。維7設備房保持整潔、通風，無“跑、冒、滴、漏”和鼠害現(xiàn)象。修8小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。養(yǎng)9路燈、樓道燈完好率不低于90%。護10容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案。（四）協(xié)1小區(qū)主出入口24 小時值勤。助2對重點區(qū)域、重點部位每2 小時至少巡查1 次。維3對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。護4對進出小

27、區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行登記管理，大型物件搬出小區(qū)實行登記。公5對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采共取相應措施。秩序1按需設置垃圾桶，生活垃圾每天至少清運1 次，確保垃圾桶不滿溢。2合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運1 次。（五） 3小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1 次；電梯廳、樓道每日清掃1 次，半月拖洗 1 次；樓梯保扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清潔1 次；路燈、樓道燈每季度清潔1 次。及時清除區(qū)內(nèi)道路積水、潔積雪。服4區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每季度檢查1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池務每

28、 2 個月檢查 1 次，每年清掏 1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅鼠、滅蟲除害。（六）綠 1有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理?；?2對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪和養(yǎng)護。養(yǎng) 3定期清除綠地雜草、雜物。護 4適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。管 5適時噴灑藥物，預防病蟲害。理（七）收 1實行明碼標價，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準費 等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。執(zhí) 2嚴格執(zhí)行規(guī)定的收費項目、收費標準、提供質(zhì)價相符的服務，沒有價格違法行為。行 3物業(yè)服

29、務企業(yè)費用收支合理。情 4業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量及收費滿意，無有效投訴。況湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準（試行）三 級項目內(nèi)容與標準1服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。（一）3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書?；?有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。本5管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。要6公示 8 小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。求7按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務

30、資金的收支情況。8按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。9每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率70%以上。1對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（二）房3每周巡查1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。屋4按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約） 要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理

31、制度。管裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少理2 次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。5對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關主管部門。6各組團、棟、單元（門）、戶有明顯標志。（三）1對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）。共2建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修、保養(yǎng)等記錄齊全。用3操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施設備運行正常。設4對共用設施設

32、備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬小修范圍的，及時組織修復；屬于大、施設中修范圍或者需要更新改造的， 及時編制維修、 更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃， 向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。備5載人電梯 24 小時正常運行。維6消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。設備房保持整治，無鼠害現(xiàn)象。修7路燈、樓道燈完好率不低于 80%。養(yǎng)8容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方護案。（四）協(xié)助1小區(qū)主出入口 24 小時值勤。維2對重點區(qū)域、重點部位每 3 小時至少巡查 1 次。護3車輛有

33、序通行、停放。公4對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采共取相應措施。秩序1按需設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1 次。2對已配置的公共區(qū)域果殼箱或垃圾桶每日清運次。（五）1 次；電梯廳每日清掃 1 次、樓道隔天清掃 1 次；共用部位玻璃每季度清潔 13小區(qū)公共場所每日清掃保1 次。次；路燈、樓道燈每半年清潔潔1 次；雨、污水井每半年檢查1 次，并視檢查情況及時清掏；化糞池4區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通服1 次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。每季度檢查 1 次，每年清掏務5二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6根據(jù)當?shù)貙嶋H情況定期進行消毒和滅鼠、滅蟲除害

34、。（六）綠化1對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。養(yǎng)2定期清除綠地雜草、雜物。護3預防花卉、樹木病蟲害。管理（七）收1實行明碼標價，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、小區(qū)基本情況、服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準費等有關情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公示。執(zhí)2物業(yè)服務企業(yè)費用收支合理。行情況湖州市區(qū)普通住宅小區(qū)物業(yè)服務等級標準（試行）四 級項目內(nèi)容與標準1服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利義務關系明確。2承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。（一）3管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書?；?有完善的物業(yè)管理

35、方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。本5管理服務人員佩戴標志，行為規(guī)范，服務主動、熱情。要6公示 8 小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄。求7按有關規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的收支情況。8按有關規(guī)定和合同約定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金。9每年至少1 次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見，滿意率60%以上。1對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2根據(jù)房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出（二） 報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。房3每月巡查 1 次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養(yǎng)護。屋4按照住宅裝飾裝修管理有關規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制管度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使