不動(dòng)產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路研究

1、    不動(dòng)產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路研究    肖格摘 要：該文基于筆者多年從事土地管理的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，以不動(dòng)產(chǎn)登記制度的弊端與解決思路為研究對(duì)象，論文首先分析了不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端，論文中主要分析了四個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，論文論述了建立我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)思考。論文是筆者長期工作基礎(chǔ)上的理論升華，相信對(duì)從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記制度 弊端 解決思路：f293 ：a ：1672-3791（2015）07（a）-0242-021 不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的弊端1.1 造成了登記范圍的不明確登記范圍的確定，是不動(dòng)產(chǎn)登記中首先要解決的難

2、點(diǎn)問題。物權(quán)法對(duì)什么是不動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍未作明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度主要散見于國家多部法律、法規(guī)和規(guī)章之中，缺乏統(tǒng)一的規(guī)定，加之各地經(jīng)濟(jì)差異加大，地方立法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的規(guī)定也不盡相同，各種規(guī)定之間存在不相和諧甚至相互矛盾的地方。一是納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的權(quán)利客體過窄。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)開始分化和組合，一些新型的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利開始出現(xiàn)，如土地空間權(quán)、地下權(quán)等逐漸受到人們的重視，涉及這些不動(dòng)產(chǎn)客體的登記法律沒有規(guī)定；有些不動(dòng)產(chǎn)仍未進(jìn)入或未完全進(jìn)入交易市場(chǎng)，如鐵路、電網(wǎng)、公路、輸油（氣）管道、城市地下管道等等，也未列入不動(dòng)產(chǎn)登記的范疇。二是不動(dòng)產(chǎn)登記的種類存在沖突。以土地和房屋登

3、記為例，土地登記辦法中專設(shè)總登記一章，其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記，而在房屋登記辦法中不僅無總登記的概念，其他登記包括的則是更正登記及異議登記，預(yù)告登記另設(shè)章節(jié)；土地登記辦法中權(quán)利歸屬及其他記載內(nèi)容的變更、他物權(quán)的設(shè)立放在變更登記的規(guī)定里，而在房屋登記辦法中所有權(quán)登記下包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記及注銷登記，地役權(quán)登記、抵押權(quán)登記另設(shè)章節(jié)。這種在登記類型上的沖突，容易導(dǎo)致理論認(rèn)識(shí)和事務(wù)操作上一定的混亂，給不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)市場(chǎng)交易帶來安全隱患。1.2 阻礙了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的交易我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行多部門登記制，至少存在土地、房產(chǎn)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)、海洋、地質(zhì)、礦產(chǎn)等八個(gè)部門進(jìn)行

4、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，并且依據(jù)各自的法律還實(shí)行分級(jí)登記。這種多部門多級(jí)別的登記制度是難以適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的，其弊端很明顯：（1） 影響不動(dòng)產(chǎn)交易的安全；（2）增加了權(quán)利人的登記成本；（3） 造成了登記資源的浪費(fèi)。1.3 降低了登記信息的公開程度不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開是登記體現(xiàn)公信力的重要保證，但是現(xiàn)在這項(xiàng)制度還存在很多不足，表現(xiàn)在：1.3.1 信息公開不足盡管各登記機(jī)關(guān)均承諾當(dāng)事人可以公開查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代行成的思維定勢(shì)，登記機(jī)關(guān)仍對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記資料信息的查詢?cè)O(shè)置了嚴(yán)格的限制，當(dāng)事人只能查看到一些比較簡單的粗略的內(nèi)容，這與物權(quán)變動(dòng)公示公信原則要求的登記信息充分、有效的公開相差很大。1.

5、3.2 查詢程序不夠明確除國土資源部的土地登記資料公開查詢辦法對(duì)土地登記資料查詢程序做了較詳細(xì)的規(guī)定外，其他相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章缺少對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢規(guī)定。很多地方立法中也只籠統(tǒng)規(guī)定土地登記資料、房屋權(quán)屬狀況可以查詢等內(nèi)容，極少有涉及對(duì)登記查詢具體程序和范圍的規(guī)定。2 建立我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的思路研究建立國家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，目前在立法界和理論界并無疑義，物權(quán)法第 10 條第 2 款也明確規(guī)定“國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度”，可謂是大勢(shì)所趨。但物權(quán)法施行后的幾年來，國家法律、行政法規(guī)并沒有出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的立法，如何構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、要建立什么樣的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度等等問題，確實(shí)

6、值得我們思考和探究。2.1 完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾個(gè)特點(diǎn)布立克德爾曾言，一個(gè)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，應(yīng)具備下列幾項(xiàng)條件，此乃辦理不動(dòng)產(chǎn)登記不變的原則：穩(wěn)固、簡易、精確、適境。結(jié)合我國實(shí)際，筆者認(rèn)為，完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度至少具有以下四個(gè)特點(diǎn)：2.1.1 登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，容易造成不動(dòng)產(chǎn)登記體系散亂，政策規(guī)定前后矛盾，登記信息不完整，登記成本提升，登記公信力下降等種種問題，我國現(xiàn)行“政策多門”、“多頭登記”的不動(dòng)產(chǎn)登記體制已暴露出許多弊端。2.1.2 登記程序的便捷市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)財(cái)貨交易十分頻繁，大量的交易需要快速的流轉(zhuǎn)，這影響著社會(huì)財(cái)富的增加。登記既然作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，為加

7、快不動(dòng)產(chǎn)交易的節(jié)奏，登記也必須“提速”，這不僅能節(jié)省權(quán)利人的登記成本，而且能使買受人避免遭受限制登記的處分，保證取得權(quán)利的安全。2.1.3 登記信息的真實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的基本法理，就是作為物權(quán)公示原則具體表現(xiàn)方式的不動(dòng)產(chǎn)登記，必須要在物權(quán)變動(dòng)中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的決定作用，而且要發(fā)揮積極的權(quán)利正確性證明的作用。無論從登記發(fā)揮促進(jìn)私權(quán)交易、保護(hù)交易安全、降低交易成本的功能，還是從登記作為國家管理社會(huì)重要資源的目的來看，登記信息的真實(shí)性均不可或缺。2.1.4 一定公權(quán)力的介入登記之所以能成為物權(quán)變動(dòng)的公示手段，具有公信力，與國家公權(quán)力的介入是分不開的，是國家專門機(jī)關(guān)將權(quán)利人的申請(qǐng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿后，才賦

8、予了登記強(qiáng)大的公示公信力。同時(shí)，登記還有一個(gè)利益平衡的問題，作為國家管理和規(guī)范社會(huì)財(cái)產(chǎn)交易秩序的依據(jù)手段，也需要一定公權(quán)力的介入。2.2 建立我國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的幾點(diǎn)思考根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，我國目前急需制定一部不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法或不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例（以下統(tǒng)稱“不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法”）。在這部統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法里，我國要改變現(xiàn)行的登記管理體制，對(duì)土地、房屋、森林、水面、灘涂、道路等各類不動(dòng)產(chǎn)適用統(tǒng)一的登記辦法。筆者認(rèn)為，我國要制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法，應(yīng)該從以下4個(gè)方面，努力建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。2.2.1 明確不動(dòng)產(chǎn)登記范圍的標(biāo)準(zhǔn)法律應(yīng)當(dāng)根據(jù)社會(huì)生活的需要設(shè)立新的物權(quán)，以市場(chǎng)需求為標(biāo)準(zhǔn)確定不動(dòng)產(chǎn)登記

9、的范圍。對(duì)于有市場(chǎng)需求的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)納入登記范圍；對(duì)于沒有市場(chǎng)需求的不動(dòng)產(chǎn)，即便其價(jià)值重大，也不宜納入登記范圍。2.2.2 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)建立由土地管理部門（在實(shí)行房地統(tǒng)一登記的地方為土地和房屋管理部門）負(fù)責(zé)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，具體制度設(shè)計(jì)上也統(tǒng)一于土地為中心，并對(duì)管轄范圍作出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，實(shí)行不分級(jí)登記和屬地管轄原則。2.2.3 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記效力法律應(yīng)更關(guān)注對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，不動(dòng)產(chǎn)登記采取登記生效主義模式。賦予登記更強(qiáng)的公示公信力。這符合目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下交易頻繁的社會(huì)保護(hù)交易安全和善意第三人的價(jià)值取向，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利人則給予制度上的救濟(jì)。2.2.4 統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書我們應(yīng)該設(shè)計(jì)相應(yīng)的制度來統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書。一是采用“一登記一用紙”模式。二是以土地信息為基礎(chǔ)編成登記簿。3 結(jié)語不動(dòng)產(chǎn)登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)重要制度，目前我國不動(dòng)產(chǎn)登記不統(tǒng)一的現(xiàn)狀嚴(yán)重影響了登記功能