房地產(chǎn)前期手續(xù)

1、房地產(chǎn)法律實務(wù)一、 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念二、 房地產(chǎn)法律體系簡介三、 房地產(chǎn)開發(fā)用地1.土地一級開發(fā)2.土地二級開發(fā)四、 建設(shè)用地供應(yīng)與儲備制度五、建設(shè)用地出讓中的法律問題1.信息公開制度2.競價申請制度3.土地出讓方式的確定4.規(guī)劃條件與建設(shè)條件對所有參與者具有約束力5.確定中標人與簽訂出讓合同6.繳納土地出讓金與辦理土地使用證7.建設(shè)用地的交付8.土地開發(fā)建設(shè)與監(jiān)管9.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期問題10.違約行為與責任五、 出讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓六、 劃撥土地供應(yīng)與流轉(zhuǎn)制度七、 房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)1、 固定資產(chǎn)投資立項制度2、 辦理規(guī)劃許可手續(xù)3、 辦理國有土地使用證4、 辦理施工許可證

2、5、 辦理預(yù)售許可證一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟學上又被稱為不動產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)業(yè)是指；是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地

3、開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實際生活中，人們習慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)法律體系簡介房地產(chǎn)法律體系主要是指國家出臺的有關(guān)住宅與房地產(chǎn)業(yè)方面的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章和規(guī)范性文件以及相關(guān)法規(guī)，主要包括憲法城市房地產(chǎn)管理法建筑法土地管理法招標投標法以及其它的行政法規(guī)和部門規(guī)章，國務(wù)院關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場的一系列規(guī)范性文件。三、房地產(chǎn)開發(fā)用地<一>、土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征

4、地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。1、開發(fā)流程1.1原土地所有者或使用者在征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門的同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。1.2市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。1.3通過土地預(yù)審的項目，根據(jù)項目的性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責組織編制土地儲備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案主要包括：待儲備開發(fā)地塊的范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等。【土地儲備機構(gòu)，土地儲備管理辦法（國土資發(fā)2007

5、-277號），第三條規(guī)定：“土地儲備機構(gòu)應(yīng)為市、縣人民政府批準成立，具有獨立法人資格，隸屬于國土資源管理部門，統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)單位?！薄俊緰|莞市土地儲備中心是受市政府委托，在市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，實施土地收購、儲備以及前期開發(fā)準備工作的副處級非盈利性事業(yè)單位，是東莞市土地收購儲備工作的執(zhí)行機構(gòu)，具有獨立的法人資格，歸口市國土資源局管理，接受市城市建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組的指導(dǎo)和監(jiān)管。該中心內(nèi)設(shè)綜合科、收購科、招商科，均為正科級建制官方網(wǎng)站1.4編制了開發(fā)實施方案的項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地一級開發(fā)的

6、實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。1.5通過聯(lián)審會的項目確定土地開發(fā)主體1.5.1土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)的，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。其中通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理的，開發(fā)企業(yè)的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。以招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。1.5.2通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)的，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理規(guī)劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實施。招標底價包括土地儲備開發(fā)的預(yù)計總成本和利

7、潤，利潤率不高于預(yù)計成本的8%。通過招標方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當與中標開發(fā)企業(yè)簽訂土地一級開發(fā)委托協(xié)議1.6土地儲備開發(fā)實施單位向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)1.7如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準。1.8在取得市人民政府的批準文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)

8、施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項目需按規(guī)定承擔回遷房建設(shè)。1.9組織驗收建設(shè)項目的土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收，驗收審核的內(nèi)容：（1）審核土地一級開發(fā)成本（2）組織驗收土地開發(fā)程度是否達到合同的要求（3）根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費或管理費（4）納入市土地儲備庫2、開發(fā)模式從空間上來講，土地一級開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類。當然，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標界定；從時間上來講，一種是可以先做一級開發(fā)、再做二級開發(fā)，即一、二級開發(fā)分離的形式，另一種是一級開發(fā)包含在二級開發(fā)之中的形式；從性質(zhì)上來講，一類是存量一級開發(fā)，包括舊城改造、舊

9、村改造、城中村改造及退二進三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項目，另一種是增量一級開發(fā)，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā)，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨立項基建類項目。根據(jù)土地一級開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當前土地一級開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種：第一、割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰，開發(fā)商、用地單位自行做一級和二級開發(fā)。這種方式的好處是政府無需投入，缺點是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實施，開發(fā)進度無法掌控、保障。盡管國家三令五申強調(diào)，今后經(jīng)營性城市建設(shè)用地將一律先由政府進行一級開發(fā)，再進入土地市場，但割臘肉式仍將會延續(xù)相當長的時間。這是無可奈何的事情，在缺乏大額保證

10、資金的情況下，很多制度是蒼白的。第二、指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲備機構(gòu)或指定專門成立的國有公司承擔一級開發(fā)，好處是政府收益相對豐厚，缺點是政府需要大量鋪墊資金，開發(fā)進度慢，沒錢的地方玩不起，更等不起。第三、招親式：政府公開招標方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同，在實際操作中又衍生為多種形式，如一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實際上相當于工程承包，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲統(tǒng)一上市。在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有

11、固定收益、溢價分成、固定收益+溢價分成及完全市場操作等幾種，在惠州市政府與中信深圳集團一級開發(fā)合作中，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。第四、新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級開發(fā)經(jīng)營，好處是政府主導(dǎo)，缺點是與市場脫節(jié)，甚至滋生腐敗。第五、借殼上市式：目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽、有資質(zhì)機構(gòu)合作土地一級開發(fā)，借殼上市融資，其缺點是政府容易陷入被動。如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項目采用的就是這一形式.3、基礎(chǔ)設(shè)施配套基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”、“七通一平”“九通一平”?！叭ㄒ黄健敝福和ㄋ?、通路、通電、平整地面?！捌咄ㄒ黄健敝福和ㄉ纤?、通下水、通電、

12、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。“九通一平”：“一平”為土地自然地貌平整，“九通”為通市政道路、雨水、污水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線。<二>土地二級開發(fā)（市場）土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地通過流通領(lǐng)域進行交易的過程。包括土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領(lǐng)域進行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進入流通領(lǐng)域進行交易的市場。關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見2006年7月，六部委

13、出臺了關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見。在該意見中，禁止投資者以境外直接持有中國物業(yè)的方式投資中國房地產(chǎn)，堵住外資以股權(quán)投資直接向國內(nèi)投資。同時規(guī)定境外人士只有在境內(nèi)工作、學習時間超過1年，才可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，但不得購買非自用、非自住商品房。外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）國家發(fā)改委和商務(wù)部公布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂），新增限制外資進入房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。新的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄規(guī)定，從2007年12月1日起，外資將不再鼓勵進入普通住宅的開發(fā)建設(shè)，同時外資被限制進入房地產(chǎn)二級市場交易（存量房交易）及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司。其

14、實，為積極促進作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在2002年和2004年的外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄中，都鼓勵外資對國內(nèi)普通住宅的開發(fā)建設(shè)。而在限制范圍上，也一直鎖定在土地成片開發(fā)（限于合資、合作），高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營上。國內(nèi)資金明顯流動性過剩，開發(fā)建設(shè)普通住宅的國內(nèi)資金已足夠充裕。四、建設(shè)用地供應(yīng)與儲備制度土地收購儲備機制包括土地收購、儲備和供應(yīng)三個環(huán)節(jié)，它是在法律規(guī)范下的土地使用權(quán)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換機制，具體由土地儲備機構(gòu)依據(jù)政府委托，通過征、收、購、換等方式，把集體土地轉(zhuǎn)歸國有或者把國有存量土地從分散的土地使用者手中集中起來，進行控制性規(guī)劃設(shè)計、房屋拆遷、“三通一平

15、”等土地開發(fā)整理，然后根據(jù)年度土地供應(yīng)計劃、政府發(fā)展計劃及市場需求，依法供給用地者。國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知(國發(fā)200115號)強調(diào)，“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度”。   廣東省政府關(guān)于加快建立和完善土地儲備制度的通知（粵府辦200334號）和廣東省國土資源廳、財政廳、中國人民銀行廣州分行轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部財政部中國人民銀行關(guān)于印發(fā)<土地儲備管理辦法>的通知（粵國土資利用發(fā)200844號）五、建設(shè)用地出讓中的法律問題1.信息公開制度國有建設(shè)用地出讓應(yīng)當遵循公開、公平、公正和城市信用原則。公開原

16、則要求出讓人向社會公開出讓計劃、出讓公告、出讓結(jié)果、土地開發(fā)利用信息、違法違規(guī)用地查處結(jié)果等信心，使社會公眾哦及時了解并進行監(jiān)督。國土資源部關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地宏觀調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)2010-204號）2. 競價申請制度中國境內(nèi)的自然人、法人、其它組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。申請人可以單獨申請，也可以聯(lián)合申請。聯(lián)合申請的，應(yīng)當提交下列文件：a聯(lián)合申請各方共同簽署的申請書；b聯(lián)合申請各方的有效身份證明文件；c聯(lián)合競買、競投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂“國有土地使用

17、權(quán)出讓合同”時的受讓人；d申請人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；f保證金繳納憑證；g其他。（國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知國發(fā)2010-10號）參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。3. 土地出讓方式的確定建設(shè)用地出讓分為競價出讓預(yù)協(xié)議出讓，競價方式分為招標、拍賣、掛牌。根據(jù)物權(quán)法第137條與國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)2008-3號）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性用地（包括配套的辦公、科研、培訓等用地）以及同一宗土地有兩個以上意向用地者的，都必須實行招標拍賣掛牌等方式公開出讓。招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)

18、規(guī)范（試行）4. 規(guī)劃條件與建設(shè)條件對所有參與者具有約束力根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，國有建設(shè)用地出讓之前，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當提出出讓地塊的規(guī)劃條件，未確定規(guī)劃條件的地塊不得出讓；國有建設(shè)用地劃撥之前，建設(shè)單位應(yīng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書與建設(shè)用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃條件未納入建設(shè)用地出讓合同的，該出讓合同無效。規(guī)劃條件應(yīng)當明確出讓宗地的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑接線，開發(fā)期限等要求。附圖應(yīng)當標明宗地區(qū)位與現(xiàn)狀、地塊坐標及標高、道路紅線坐標及標高、出入口位置、建筑界線以及周圍地區(qū)的環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件。根據(jù)國土資源部、

19、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知（國土資發(fā)2010-151號），除城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出規(guī)劃條件之外，市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要提出限價商品房的控制性銷售價位、商品住房建設(shè)項目中保障性住房的配建比例、配建套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件和項目開竣工時間及建設(shè)周期等建設(shè)條件。建設(shè)項目建成后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實，未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗收。5. 確定中標人與簽訂出讓合同 國土資源部、國建工商總局國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（GF-2008-2601）示范文本6. 繳納土地出讓金與辦理土地使用證財政部、國土資源部等五

20、部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知（財綜2009-74號）再次對土地出讓金繳納行為進行規(guī)范：市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法對約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年。經(jīng)當?shù)赝恋爻鲎寘f(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%國土資源部發(fā)布的關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知（國土資發(fā)2010-34號）：土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。7. 建設(shè)用地的交付8.土地開發(fā)

21、建設(shè)與監(jiān)管9.建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期問題10.違約行為與責任七、房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)在競得建設(shè)用地后應(yīng)當首先辦理固定資產(chǎn)投資立項手續(xù)，之后依次辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具備預(yù)售條件后再辦理預(yù)售許可證。同時根據(jù)項目具體情況辦理環(huán)境、交通、節(jié)能影響評價手續(xù)、辦理消防設(shè)計審核、人防建設(shè)審查、文物保護審查、衛(wèi)生條件審查等手續(xù)。 <一>固定資產(chǎn)投資立項制度建設(shè)單位取得建設(shè)用地之后，應(yīng)當首先辦理立項手續(xù)。2004年7月16日，國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā)-2004-20）改革項目審批制度，落實企業(yè)投資自主權(quán)，徹底改革

22、不分投資主體、不分資金來源、不分項目性質(zhì)，一律按投資規(guī)模大小分別由各級政府及有關(guān)部門審批的企業(yè)投資管理辦法。對于企業(yè)不適用政府投資建設(shè)的項目，一律不再實行審批制，而是區(qū)別不同情況實行核準制和備案制。企業(yè)不使用政府性資金投資建設(shè)的重大和限制類固定資產(chǎn)投資項目，實行核準制。企業(yè)投資建設(shè)實行核準制的項目，僅需向政府提交項目申請報告，不再經(jīng)過批準項目建議書、可行性研究報告和開工報告的程序。對于外商投資項目，政府還要從市場準入、資本項目管理等方面進行核準。核準制投資項目一國務(wù)院批準實施的政府核準的投資項目目錄（2004年）為準。政府核準的投資項目目錄以外的企業(yè)投資項目，除國家法律法規(guī)和國務(wù)院專門規(guī)定禁止

23、投資的項目以外，實行備案制。除國家另有規(guī)定外，由企業(yè)按屬地原則向地方政府投資主管部門備案。備案具體辦法由省級政府自行制定。政府投資項目的審批程序?qū)嵭袑徟频恼顿Y項目，項目單位應(yīng)首先向發(fā)展改革等項目審批部門報送項目建議書，依據(jù)項目建議書批復(fù)文件分別向城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源和環(huán)境保護部門申請辦理規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)境影響評價審批手續(xù)。完成相關(guān)手續(xù)后項目單位根據(jù)項目論證情況向發(fā)展改革等項目審批部門報送可行性研究報告（需要審批初步設(shè)計和概算投資的已經(jīng)審批初步設(shè)計和概算投資），并附規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評審批文件。項目單位根據(jù)可行性研究報告批復(fù)文件再向城鄉(xiāng)規(guī)劃部門申請辦理規(guī)劃許可手續(xù)，向國土資源部門申

24、請辦理正式用地手續(xù)。申請核準實行核準制的企業(yè)投資項目，項目單位分別向城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源和環(huán)境保護部門申請辦理規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評審批手續(xù)。完成相關(guān)手續(xù)后，項目單位向項目核準機關(guān)報送項目申請報告，并附規(guī)劃選址、用地預(yù)審和環(huán)評審評文件。項目申請報告應(yīng)主要包括以下內(nèi)容：a項目申報單位情況；b擬建項目情況；c建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃；d資源利用與能源耗用情況；e生態(tài)環(huán)境影響分析；f經(jīng)濟和社會效果分析。項目申請報告一式五份，應(yīng)由具備相應(yīng)工程咨詢資格的機構(gòu)編制。項目單位依據(jù)項目核準文件，辦理土地使用、資源利用、城市規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進口和減免稅確認等手續(xù)。未經(jīng)核準的，相關(guān)部門不得辦理手續(xù)，金融機構(gòu)不得發(fā)放

25、貸款。核準文件效力未2年?？缮暾堁悠?。（國發(fā)2004-20號）文改革了原投資管理體制，招標內(nèi)容的核準制度也需相應(yīng)調(diào)整。國家發(fā)改委關(guān)于我委辦理工程建設(shè)項目審批（核準）時核準招標內(nèi)容的意見的通知（發(fā)改辦法規(guī)2005-824號）。根據(jù)該通知，實行核準制與審批制的投資項目，項目單位應(yīng)當申報可行性研究報告或投資或資金申請報告、項目申請報告一并報送項目招標方案核準申請書。目前東莞房地產(chǎn)項目立項多采用核準制，（關(guān)于核準制與備案制的標準，需要具體咨詢東莞市發(fā)展與改革局）核準制的辦理指南見附件一<二>辦理規(guī)劃許可手續(xù)辦理立項手續(xù)之后，建設(shè)單位應(yīng)當根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關(guān)規(guī)定辦理規(guī)劃許可手續(xù)、接受規(guī)劃管理

26、與監(jiān)督，確保建設(shè)活動符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。依城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的時序劃分，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理分為城鄉(xiāng)規(guī)劃的制定與城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施。需要制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃包括城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃。城鎮(zhèn)體系規(guī)劃分為全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃與省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃；城市規(guī)劃、鎮(zhèn)規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃；詳細規(guī)劃分為控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃。城鄉(xiāng)規(guī)劃的實施是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門為建設(shè)項目核發(fā)“一書兩證”，即選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證。依城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的實施地域劃分，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理分為國有土地上的規(guī)劃管理與鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的規(guī)劃管理。國有土地上的建設(shè)項目需要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證與建設(shè)工程規(guī)劃許可證，以劃撥方

27、式提供國有土地的批準類或核準類建設(shè)項目還應(yīng)在立項之前辦理選址意見書。鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)，應(yīng)當申請核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證；鄉(xiāng)村規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地建設(shè)農(nóng)村村民住宅，根據(jù)省級制定的規(guī)劃管理辦法確定。依城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的實施內(nèi)容劃分，城鄉(xiāng)規(guī)劃管理分為建設(shè)用地規(guī)劃管理與建設(shè)工程規(guī)劃管理。前者是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門為出讓土地上的建設(shè)項目提出規(guī)劃條件與辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；為劃撥土地上的建設(shè)項目核發(fā)選址意見書與建設(shè)用地規(guī)劃許可證，確定建設(shè)用地的位置、面積與范圍。后者是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門為建設(shè)項目核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，審定修建性詳細規(guī)劃或建設(shè)工程設(shè)計方案、竣工驗收規(guī)劃條件，對工

28、程建設(shè)進行控制、引導(dǎo)語協(xié)調(diào)。建設(shè)用地規(guī)劃管理出讓土地的用地規(guī)劃管理流程為：提出規(guī)劃條件（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）出讓建設(shè)用地（國土資源部門）訂立出讓合同辦理立項手續(xù)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1、 土地出讓前提出規(guī)劃條件 城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條第一款：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部門；未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。2、 領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證時城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃

29、的法定憑證。城鄉(xiāng)規(guī)劃法第38條第二、三款規(guī)定：以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)項目，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當持建設(shè)項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。（建設(shè)用地規(guī)劃許可證必須符合規(guī)劃條件）3、劃撥土地的用地規(guī)劃管理劃撥土地的用地規(guī)劃管理流程為：核發(fā)選址意見書辦理立項手續(xù)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請用地劃撥土地城鄉(xiāng)規(guī)劃法第36條、37條建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦證指南 見附件二建設(shè)工程規(guī)劃管理建設(shè)工程規(guī)劃管理的內(nèi)容分為核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、嚴格管理變更規(guī)劃行為、組選址竣工規(guī)劃驗收。1、 核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證城鄉(xiāng)規(guī)劃法第40條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位