房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款初步調(diào)查報(bào)告寫作要點(diǎn)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款初步調(diào)查報(bào)告寫作要點(diǎn)題目：×××分行關(guān)于×××公司××項(xiàng)目×××萬元房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款初步調(diào)查報(bào)告摘要：包括申請人名稱、項(xiàng)目名稱、貸款金額、貸款期限、貸款利率、擔(dān)保方式、還款來源等。第一章 借款人資信狀況主要調(diào)查借款人企業(yè)概況、歷史沿革、關(guān)聯(lián)情況、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、管理者素質(zhì)、財(cái)務(wù)狀況、信用狀況等。評述要點(diǎn)：一、借款人基本情況（一）借款人概況（可列表或用文字說明）序號企業(yè)名稱（簡稱）備 注1住 所2法人代表3注冊資本是否足額到位，不到位要說明原因4企業(yè)類型5主要股東，持股 ，

2、持股 ，持股 6經(jīng)營范圍本項(xiàng)目開發(fā)是否屬于其經(jīng)營范圍7經(jīng)營期限自年月日至年月日8開發(fā)資質(zhì)9信用等級注明評定時間和批準(zhǔn)部門10營業(yè)執(zhí)照11法人代碼證12稅務(wù)登記證13貸款卡號14年審情況1013項(xiàng)其 他以上各項(xiàng)如有特殊情況可用文字說明。（二）借款人發(fā)展沿革和股東變更歷程以文字闡述企業(yè)名稱、架構(gòu)和股權(quán)發(fā)展沿革歷史，并編制目前企業(yè)股權(quán)情況表。股東名稱出資方式出資額出資比例幣種種貨幣資金人民幣土地使用權(quán)貨幣資金人民幣土地使用權(quán)合計(jì)-100-（三）借款人近期重大情況了解借款人及股東近期是否發(fā)生重大投融資活動、實(shí)行聯(lián)營、改制、合作、分立破產(chǎn)、資產(chǎn)重組，項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更，對外大額擔(dān)保，涉及法律糾紛

3、和訴訟等重大事項(xiàng)。二、借款人經(jīng)營管理架構(gòu)及主要經(jīng)營管理者素質(zhì)主要調(diào)查借款人經(jīng)營管理模式、內(nèi)部管理狀況、經(jīng)營管理者素質(zhì)、人力資源情況等。評述要點(diǎn)：（一）企業(yè)組織制度建設(shè)：根據(jù)中華人民共和國公司法和證券法現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，考核企業(yè)組織結(jié)構(gòu)及相關(guān)管理者任職資格的合法性，并對企業(yè)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、權(quán)責(zé)及利益分配制度、權(quán)利制衡及監(jiān)督機(jī)制、經(jīng)理人制度建設(shè)情況等做出評述。（二）內(nèi)部管理情況：企業(yè)內(nèi)部的管理框架、部門設(shè)置、職能分工和整體運(yùn)行情況，尤其是項(xiàng)目投資及管理部門、資金財(cái)務(wù)部門的設(shè)置、運(yùn)轉(zhuǎn)情況（開發(fā)資金管理模式）；企業(yè)內(nèi)控機(jī)制的建立及運(yùn)行情況；企業(yè)決策機(jī)制及運(yùn)行情況（包括高層管理人員從事的工作是否

4、經(jīng)過有效授權(quán)）；企業(yè)文化建設(shè)情況。3、與控股股東、控股子公司在資金、財(cái)務(wù)、項(xiàng)目運(yùn)作、人事等方面的管理關(guān)系及模式，以及關(guān)聯(lián)交易情況。（三）主要管理者素質(zhì)：法人代表、高層管理人員等管理者基本情況（國籍、年齡、學(xué)歷、職稱、行業(yè)經(jīng)歷、工作能力及有無不良記錄）；管理者管理風(fēng)格及理念、信用操守、以往突出業(yè)績、業(yè)界評價；管理團(tuán)隊(duì)的整體水平、競爭能力、創(chuàng)新意識、協(xié)作及團(tuán)結(jié)穩(wěn)定情況。（四）人力資源情況：員工人數(shù)，年齡、資歷、專業(yè)結(jié)構(gòu)；技術(shù)人員和中層管理人員的整體素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力、協(xié)作能力及人員穩(wěn)定情況。三、借款人主要關(guān)聯(lián)方情況編制關(guān)聯(lián)企業(yè)情況表關(guān)聯(lián)企業(yè)名稱股東構(gòu)成持股比例主營業(yè)務(wù)備注（一）法人關(guān)聯(lián)1、提供關(guān)聯(lián)企業(yè)

5、的股東構(gòu)成、主營業(yè)務(wù)、經(jīng)營狀況以及主要關(guān)聯(lián)企業(yè)的近期財(cái)務(wù)報(bào)表，并對其主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（特別是與借款人之間的應(yīng)收、應(yīng)付及股權(quán)投資交易）以及財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營狀況等方面的情況進(jìn)行分析；2、關(guān)聯(lián)企業(yè)間如屬集團(tuán)性客戶，需提供合并報(bào)表，不能提供合并報(bào)表的要提供主要核心企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，并對集團(tuán)企業(yè)或核心企業(yè)主要財(cái)務(wù)指標(biāo)（特別是與借款人之間的應(yīng)收、應(yīng)付及股權(quán)投資交易）以及經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析；（二）自然人關(guān)聯(lián)自然人基本情況、發(fā)展歷程、個人實(shí)力以及對借款人投資的資金來源等。四、借款人開發(fā)經(jīng)營情況和未來發(fā)展前景主要調(diào)查借款人房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r、技術(shù)水平、近年來已完工和在建發(fā)項(xiàng)目的投資、銷售和經(jīng)營業(yè)績狀況；項(xiàng)目儲備和

6、企業(yè)品牌建設(shè)情況等評述要點(diǎn)：（一）企業(yè)自成立以來在房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)績情況簡介。包括：投資總額、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)、累計(jì)開發(fā)建筑面積、工程質(zhì)量、綜合銷售率、銷售總收入、企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)利稅情況。詳見下表：項(xiàng)目名稱位置總建筑面積總投資開盤時間銷售率銷售均價總銷售收入（二）在建項(xiàng)目和待開發(fā)項(xiàng)目、土地儲備的形象進(jìn)度和投融資情況（近期的土地儲備或非本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中存在資金缺口較大情況的，要說明資金來源渠道）。（三）企業(yè)或項(xiàng)目取得榮譽(yù)以及在全國或當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的綜合排名情況。5、企業(yè)品牌建設(shè)：品牌市場定位、品牌建設(shè)、營銷策略及投入情況、市場認(rèn)知度。五、借款人財(cái)務(wù)狀況主要調(diào)查借款人的財(cái)務(wù)管理模式和企業(yè)近三年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)狀況

7、，評價借款人資產(chǎn)負(fù)債情況、長短期償債能力和營運(yùn)能力。評價要點(diǎn)：根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)×××會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的企業(yè)近3年財(cái)務(wù)報(bào)表（成立不到3年的，按實(shí)際年限），企業(yè)財(cái)務(wù)狀況如下表所示：基本財(cái)務(wù)指標(biāo) 年 年 年總資產(chǎn) 流動資產(chǎn)銀行存款存貨應(yīng)收帳款其他應(yīng)收款長期投資固定資產(chǎn)總負(fù)債流動負(fù)債短期借款預(yù)收帳款長期借款所有者權(quán)益實(shí)收資本資本公積未分配利潤效益主營業(yè)務(wù)收入凈利潤償債能力資產(chǎn)負(fù)債率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額流動比率=流動資產(chǎn)/流動負(fù)債盈利能力銷售利潤率=凈利潤/銷售收入凈額近三年總資產(chǎn)平均凈利潤率營運(yùn)能力應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率=銷售收入/資產(chǎn)平均余額存貨周轉(zhuǎn)率=銷售成本/存貨平均余額現(xiàn)

8、金凈流量經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額投資活動現(xiàn)金流量凈額籌資活動現(xiàn)金流量凈額注：借款人提供的必須是會計(jì)師事務(wù)所出具的無保留意見的審計(jì)報(bào)告，否則要對保留事項(xiàng)做特別說明。如屬于對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量和經(jīng)營狀況方面的重大保留意見，則我們不能接受將該財(cái)務(wù)報(bào)表作為對企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析的依據(jù)。1、企業(yè)綜合績效評價：運(yùn)用杜邦財(cái)務(wù)分析體系對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行整體評價；杜邦財(cái)務(wù)分析體系從評價企業(yè)績效最具綜合性和代表性的指標(biāo)權(quán)益凈利率出發(fā)，層層分解至企業(yè)最基本生產(chǎn)要素的使用，成本與費(fèi)用的構(gòu)成和企業(yè)風(fēng)險，從而滿足通過財(cái)務(wù)分析對企業(yè)進(jìn)行績效評價的需要。其中：權(quán) 益 凈 利 率 = 權(quán)益乘數(shù) *資產(chǎn)凈利率 權(quán) 益 乘 數(shù) =

9、 1/ （1- 資產(chǎn)負(fù)債率）資 產(chǎn) 凈 利 率 = 銷售凈利率 *總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率銷 售 凈 利 率 = 凈利 / 銷售收入總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 = 銷售收入/資產(chǎn)總額 2、對財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)方的應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、存貨、長期投資（是否存在超過所有者權(quán)益50的情況）；負(fù)債方的應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款、預(yù)收賬款長短期負(fù)債；權(quán)益方的資本公積科目以及其他金額較大的科目核算內(nèi)容進(jìn)行說明（注意賬齡情況），并做質(zhì)量分析；3、分析判斷各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)是否合理，對近年波動較大或異常變動的指標(biāo)要做深入分析和說明。六、借款人和關(guān)聯(lián)方信用狀況利用CMS、人行信貸查詢系統(tǒng)等了解借款人及關(guān)聯(lián)方（含自然人）下列情況： （一）銀行債務(wù)：在各家金

10、融機(jī)構(gòu)的授信及變動情況、當(dāng)期貸款金額、期限、擔(dān)保方式、用途以及有無欠債、欠息等不良記錄。明細(xì)狀況詳見下表：單位：萬元企業(yè)名稱貸款金額貸款幣種貸款形式貸款分類貸款到期日貸款銀行合計(jì)（二）與農(nóng)行合作情況。如在我行有存量貸款的，應(yīng)說明借款金額、時間、用途、形態(tài)、貸款分類、抵押物狀況；房地產(chǎn)存量貸款還應(yīng)補(bǔ)充說明貸款支持項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、貸款使用情況、監(jiān)管情況、銷售回籠和資金歸行情況以及項(xiàng)目是否按照計(jì)劃開發(fā)，是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)；在我行辦理按揭業(yè)務(wù)情況和還款情況等。（三）或有負(fù)債情況。（四）信用等級情況（項(xiàng)目公司不需評定信用等級）。（五）測算授信額度（我行未授予綜合授信額度或需突破已授信額度的一般固定資產(chǎn)

11、貸款或?qū)偌瘓F(tuán)性客戶的項(xiàng)目貸款）。 第二章 項(xiàng)目基本情況一、項(xiàng)目概況主要調(diào)查項(xiàng)目的建設(shè)性質(zhì)、地理位置、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積、建筑密度、容積率、綠化率、車位數(shù)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。依據(jù)項(xiàng)目報(bào)建總規(guī)劃平面圖編制項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。如屬舊城改造項(xiàng)目還要了解項(xiàng)目拆遷安置計(jì)劃。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表所示： 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 單位：平方米序號項(xiàng)目指標(biāo)備注一總用地面積二總建筑面積(一)地上可售總建筑面積1洋房1.1多層洋房住宅面積1.2高層洋房住宅面積2別墅2.1A型別墅2.2B型別墅3商鋪面積(二)會所（俱樂部）(三)辦公樓（自用）(四)幼兒園(五)屋面梯屋面積1多層洋房梯屋面積2（小）高層洋房梯屋面積(六

12、)別墅半地下車庫（七）洋房架空層1多層洋房架空層2（?。└邔友蠓考芸諏樱ò耍┭蠓堪氲叵率臆噹欤ň牛┑叵氯朔?車庫)面積三停車位四建筑密度五容積率六綠化率七住宅戶數(shù)注：1、根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際規(guī)劃情況填列上述對應(yīng)各項(xiàng)，可添加內(nèi)容。 2、注明以上經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源。二、項(xiàng)目的市場定位說明項(xiàng)目功能結(jié)構(gòu)、戶型情況、價格定位、配套設(shè)施、物業(yè)檔次和銷售對象。三、項(xiàng)目建設(shè)合法性分析主要調(diào)查項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得方式、地價款繳納情況、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)合法性手續(xù)（如立項(xiàng)、國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證）辦理情況。調(diào)查借款人是否按時足額繳納地價款或土地出讓金，項(xiàng)目實(shí)際用地面積和建設(shè)規(guī)模

13、有無超出已取得的各種合法性批件的范圍。項(xiàng)目已取得的合法性批件詳見下表文件名文件編號核發(fā)時間項(xiàng)目立項(xiàng)批件和改革局文件土地使用權(quán)出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證四、項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度計(jì)劃主要調(diào)查項(xiàng)目從立項(xiàng)、可行性研究、報(bào)批、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政配套、開工、直至竣工等整個開發(fā)工作的進(jìn)度安排情況。根據(jù)企業(yè)提供的項(xiàng)目開發(fā)施工進(jìn)度計(jì)劃和項(xiàng)目資金投入計(jì)劃，對已開工項(xiàng)目要分析形象進(jìn)度、投資完成情況和各項(xiàng)資金的使用情況。五、相關(guān)單位的資質(zhì)評價主要調(diào)查項(xiàng)目拆遷、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的資質(zhì)等級和專業(yè)技術(shù)能力，了解其有無不良記錄以及施工單位與借款人是否存在

14、關(guān)聯(lián)關(guān)系。六、其他需要單獨(dú)說明事項(xiàng)第三章 項(xiàng)目投資估算和資金籌措一、項(xiàng)目總投資估算項(xiàng)目總投資是指商品房開發(fā)項(xiàng)目從擬建到竣工驗(yàn)收交付使用整個開發(fā)過程中投入的全部費(fèi)用的總和。主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用等等。其中土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用構(gòu)成項(xiàng)目的開發(fā)成本，財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用構(gòu)成企業(yè)的期間費(fèi)用。項(xiàng)目總投資情況詳見下表。項(xiàng)目總投資情況表序號項(xiàng)目名稱單價元/平米計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)（建筑面積）總

15、額占總投資比例(%)備注1土地費(fèi)用×1.1土地出讓金1.2拆遷補(bǔ)償費(fèi)1.3安置費(fèi)1.4城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.5其他土地費(fèi)用2前期費(fèi)用×2.1三通一平2.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2.2勘測費(fèi)2.3可行性研究費(fèi)2.4臨時設(shè)施3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)×3.1小區(qū)內(nèi)道路工程（含排污水,環(huán)衛(wèi)設(shè)施）3.2小區(qū)內(nèi)水、電、氣工程3.3小區(qū)內(nèi)景觀綠化工程、4建筑安裝工程費(fèi)×4.1土建工程費(fèi)×4.1.1多層4.1.2小高層4.1.3高層4.1.4別墅4.1.5商鋪4.1.6地下室4.2室內(nèi)水電安裝×4.3智能化工程×4.4管道煤氣×4.5消防工程

16、15;4.6地下室通風(fēng)×4.7電梯及其他設(shè)備采購、安裝×5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)×5.1會所5.2幼兒園5.3公眾娛樂設(shè)施6開發(fā)間接費(fèi)×7財(cái)務(wù)費(fèi)用×8管理費(fèi)用×9銷售費(fèi)用×9.1廣告宣傳及市場推廣9.2銷售代理費(fèi)9.3其他銷售費(fèi)10其他費(fèi)用×10.1工程保險費(fèi)10.2環(huán)境評價費(fèi)10.3消防保健費(fèi)10.4施工圖報(bào)建費(fèi)10.5質(zhì)監(jiān)費(fèi)10.6放線費(fèi)10.7監(jiān)理費(fèi)10.8測量費(fèi)10.9人防工程增加費(fèi)10.10白蟻防治10.11建筑模型10.12樣板房室內(nèi)裝修費(fèi)11不可預(yù)見費(fèi)×12合 計(jì)注：×標(biāo)記為需填項(xiàng)；項(xiàng)

17、目定義說明（撰寫報(bào)告時，在下面各項(xiàng)定義處撰寫數(shù)據(jù)來源依據(jù)或計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)）1、土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。2、前期費(fèi)用主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文、地址勘測、三通一平、臨時水電、工程籌建等費(fèi)用。3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施的接口費(fèi)用。4、建筑安裝工程費(fèi)用主要包括建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購和安裝工程費(fèi)用。5、公共配套設(shè)施費(fèi)主要指為所建項(xiàng)目配套建設(shè)的各種非營利性公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。6、開發(fā)間接費(fèi)用指房地產(chǎn)開

18、發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的費(fèi)用。7、財(cái)務(wù)費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集項(xiàng)目建設(shè)資金而發(fā)生的費(fèi)用。主要指貸款占用期利息。該利息計(jì)算依據(jù)項(xiàng)目貸款使用和償還計(jì)劃和預(yù)計(jì)利率匡算。8、管理費(fèi)用指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。包括管理人員工資福利辦公、折舊攤銷、修理、勞動保險、招待費(fèi)、盤虧損失、審計(jì)費(fèi)等費(fèi)用。9、銷售費(fèi)用指銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用和專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)（委托銷售代理）的各項(xiàng)費(fèi)用。10、其他費(fèi)用主要包括工程保險費(fèi)、總承包管理費(fèi)、工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、施工圖保健費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)等11、不可預(yù)見費(fèi)主要指110項(xiàng)的不可預(yù)見費(fèi)。二、開發(fā)成本開發(fā)成本是項(xiàng)目評價中

19、特有的概念，有異于財(cái)務(wù)會計(jì)中開發(fā)成本的概念，主要用于項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價的現(xiàn)金流量分析。這里簡單表述為總投資減去管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用以外的項(xiàng)目投入。 根據(jù)上述概念計(jì)算出調(diào)查項(xiàng)目開發(fā)成本。三、資金籌措 1、根據(jù)企業(yè)資金需求，編制項(xiàng)目資金來源表 項(xiàng)目金額占總投資比例已投入資金1、企業(yè)自有資金2、銀行貸款3、預(yù)售房款收入合計(jì)100%2、自有資金認(rèn)定。自有資金認(rèn)定包括兩方面的內(nèi)容，一是認(rèn)定企業(yè)所有者權(quán)益是否達(dá)到人民銀行所規(guī)定的至少占總投資35的規(guī)定，即項(xiàng)目自有資金來源是否充足；二是企業(yè)已投入到項(xiàng)目的自有資金來源分析和金額認(rèn)定。調(diào)查中注意以下幾個問題。所有者權(quán)益是否達(dá)到項(xiàng)目總投資35的認(rèn)定。A、在所有者

20、權(quán)益的資本公積科目中以土地使用權(quán)或其他實(shí)物方式投入的資本金，要調(diào)查項(xiàng)目資本金是以何種價值加以確認(rèn)的。原則上，我們只接受土地和實(shí)物成本價格價值的部分，對于實(shí)物溢價部分不予確認(rèn)為項(xiàng)目資本金。B、在所有者權(quán)益中反映的非本項(xiàng)目用地的其他土地和固定資產(chǎn)價值，應(yīng)從所有者權(quán)益中剔除。C、分析所有者權(quán)益各科目來源構(gòu)成。若所有者權(quán)益反映的資金總額雖充足，但構(gòu)成以固定和無形資產(chǎn)為主，其中可投入項(xiàng)目建設(shè)的貨幣資金不足，同樣不能認(rèn)定項(xiàng)目自有資金來源充足。D、對同時開發(fā)多個項(xiàng)目的房地產(chǎn)專業(yè)公司的項(xiàng)目資本金的認(rèn)定。企業(yè)有多個項(xiàng)目同時開發(fā)時，所有者權(quán)益中認(rèn)定可以投入項(xiàng)目的資本金要在開發(fā)的多個項(xiàng)目間進(jìn)行分配。當(dāng)某個項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的

21、銷售收入達(dá)到該項(xiàng)目總投入時，該項(xiàng)目資本金可以視為全部收回，不需從所有者權(quán)益中匹配資本金。E、經(jīng)認(rèn)定自有資金達(dá)不到規(guī)定比例的，要說明后續(xù)自有資金的補(bǔ)充來源渠道、可靠性和合法性。已投入項(xiàng)目的自有資金的認(rèn)定編制自有資金已投入情況明細(xì)表。序號對方單位支付名目支付金額123合計(jì)上述經(jīng)認(rèn)定的已投入自有資金需附報(bào)有關(guān)發(fā)票，只能提供收據(jù)的單項(xiàng)要附報(bào)銀行劃款憑證。3、項(xiàng)目融資方案包括借款人目前向哪些金融機(jī)構(gòu)發(fā)出融資信號，提出哪些融資品種，金融同業(yè)的態(tài)度和反應(yīng)，融資進(jìn)度以及初步擬定的融資方案等。第四章 項(xiàng)目市場分析一、宏觀分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展、房地產(chǎn)投資環(huán)境情況以及盡可能詳細(xì)的地域市場供求情況、市場消費(fèi)心理和特

22、點(diǎn)，特別是調(diào)查項(xiàng)目類型相關(guān)的商品房市場供求狀況和價格水平，判斷調(diào)查項(xiàng)目的市場銷售（出租）。二、項(xiàng)目銷售（出租）方案和營銷計(jì)劃三、項(xiàng)目SWOT分析進(jìn)行SWOT分析，對項(xiàng)目的優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、機(jī)會（O）和威脅（T）進(jìn)行分析。重點(diǎn)分析所在區(qū)域內(nèi)將要開發(fā)的同類項(xiàng)目對本項(xiàng)目市場前景的威脅。四、同類競爭項(xiàng)目分析比較選擇若干近3年已開發(fā)和近期將要開發(fā)的，在位置、價格、戶型設(shè)計(jì)、功能、居住環(huán)境、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、物業(yè)管理、工程質(zhì)量等方面均與本項(xiàng)目類似的同類競爭項(xiàng)目與被評估項(xiàng)目進(jìn)行比較和分析，評估項(xiàng)目的市場競爭能力（以列表形式反映）。周邊樓盤銷售對比分析表 單位：元、序號樓盤名稱建筑面積樓高預(yù)售起始時間

23、銷售價格定位車庫配置情況實(shí)際銷售面積銷售率12345五、項(xiàng)目市場前景預(yù)測第五章 項(xiàng)目償債能力一、項(xiàng)目銷售收入預(yù)測（一）財(cái)務(wù)效益預(yù)測基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)1、項(xiàng)目計(jì)算期：根據(jù)開發(fā)商提供的項(xiàng)目進(jìn)度及銷售計(jì)劃，確定項(xiàng)目建設(shè)期為×年×月×年×月，項(xiàng)目銷售期為×年×月×年×月。2、銷售價格（采用市場法或比較法預(yù)測項(xiàng)目租售價格和銷售率）：該項(xiàng)目住宅售價按×元/平方米，商鋪售價為×元/平方米，車庫按×元/個測算。（二）銷售收入、稅金及附加1銷售收入預(yù)計(jì)根據(jù)上述確定的銷售價格，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的銷售收入為×

24、萬元，具體如下： 銷售收入預(yù)計(jì)表類型面積（平米）銷售單價（元/平米）銷售額（萬元）年年年備注住宅預(yù)測銷售率商業(yè)車庫合計(jì)2銷售稅金及附加由于各地房地產(chǎn)銷售稅金征收標(biāo)準(zhǔn)不同，因而需同時填制下表，明確稅金標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)銷售稅金明細(xì)表項(xiàng)目稅率項(xiàng)目稅率營業(yè)稅銷售收入的×教育附加營業(yè)稅的8土地增值稅銷售收入的×所得稅按銷售收入的×（預(yù)征）堤圍費(fèi)銷售收入的×城建稅營業(yè)稅的×合計(jì)銷售收入的×3所得稅若當(dāng)?shù)厮枚惒扇☆A(yù)征的方法，應(yīng)予以說明。二、項(xiàng)目現(xiàn)金流量和財(cái)務(wù)指標(biāo)分析（一）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)年年年年年1經(jīng)營收入1

25、.1銷售收入1.2出租收入1.3自營收入1.4其他收入2開發(fā)成本3運(yùn)營成本（出租）4管理費(fèi)用5銷售費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用7經(jīng)營稅金及附加8營業(yè)利潤9補(bǔ)前期虧損10利潤總額11所得稅12凈利潤13銷售凈利潤率14總投資凈利潤率數(shù)據(jù)來源：1銷售收入按照經(jīng)過分析認(rèn)為可行的企業(yè)項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃預(yù)測填報(bào)。2開發(fā)成本按照經(jīng)過分析認(rèn)為可行的企業(yè)項(xiàng)目投資計(jì)劃匹配填報(bào)。3、管理費(fèi)用同2。4、銷售費(fèi)用依據(jù)銷售收入匹配填報(bào)。5、財(cái)務(wù)費(fèi)用依據(jù)經(jīng)過分析認(rèn)為可行的企業(yè)貸款投入計(jì)劃填報(bào)。6、經(jīng)營稅金及附加同4。（二）項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測算表項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)年年年年年1現(xiàn)金流入 銷售收入 出租收入 自營收入 其他收

26、入2現(xiàn)金流出 開發(fā)成本 運(yùn)營成本（出租） 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 經(jīng)營稅金及附加 所得稅3凈現(xiàn)金流量4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=10%）6累計(jì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值7內(nèi)部收益率8靜態(tài)投資回收期（從開始建設(shè)年度計(jì)算）9動態(tài)投資回收期（從開始建設(shè)年度計(jì)算）說明：在編制全部投資資金流量表時，常規(guī)是建立在將全部投資都視為自有資金的假設(shè)下。因此，不將財(cái)務(wù)費(fèi)用列入現(xiàn)金流量表的現(xiàn)金流出項(xiàng)。這是一種在不考慮其他因素影響的假設(shè)前提下，單純計(jì)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算模式。為使項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測算更接近實(shí)際，這里我們將財(cái)務(wù)費(fèi)用的現(xiàn)金流出考慮進(jìn)去。（三）項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 項(xiàng)目資金來源與運(yùn)用表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)年年年年

27、年一資金來源項(xiàng)目資本金我行貸款其他行貸款本項(xiàng)目銷（預(yù)）售收入本項(xiàng)目出租收入本項(xiàng)目自營收入施工方墊資其他資金來源二資金運(yùn)用開發(fā)成本財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售稅金和附加所得稅借款本金償還三盈余資金四累計(jì)盈余資金（四）項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)年年年一借款償還1年初借款累計(jì)2年內(nèi)借款應(yīng)計(jì)利息2.1 計(jì)入投資2.2 計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用4本年還本5本年付息6年末借款累計(jì)二還款資金來源（1-2+3+4-5）1凈現(xiàn)金流量2減去：利息3自有資金4借貸資金5彌補(bǔ)前期資金缺口從上表反映,項(xiàng)目的貸款償還期約為×年。三、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡點(diǎn)總投資/（總銷

28、售收入銷售稅金）（二）敏感性分析考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中的一些不確定因素的變化。分別對銷售收入、總投資分別作了提高10%和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率等指標(biāo)影響的不確定性分析。不確定性分析詳見下表： 敏感性分析表因素變化情況敏感性分析結(jié)果稅后利潤（萬元）投資利潤率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期基本方案銷售收入變化銷售收入下降10銷售收入上升10%總投資變化總投資增加10總投資減少10%項(xiàng)目敏感性評價： 第六章 貸款方式評價一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以項(xiàng)目用地與在建工程抵押，調(diào)查時要了解當(dāng)?shù)卣鞴懿块T辦理在建工程抵押和辦理預(yù)售許可證的情況，主管部門在抵押物涂銷的過程中可否保證銷售款回籠我行？如果不能辦理在建工程抵押要說明原因，并在資金監(jiān)管方案中說明擬采取的監(jiān)管辦法和措施。一、保證擔(dān)保方式A、保證人的基本情況；B、保證人的保證手續(xù)的嚴(yán)密性及有效性；C、保證人的財(cái)務(wù)狀況（資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、或有負(fù)債等）和貸款償還期內(nèi)的持續(xù)經(jīng)營能力，調(diào)查分析保證人的經(jīng)營能力、盈利能力、保證擔(dān)保能力及擔(dān)保意愿等情況（財(cái)務(wù)分析可參照對借款人的財(cái)務(wù)狀況