萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引

1、萬(wàn)科物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算指引1. 目的確定合理的管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理的正常經(jīng)營(yíng)提供保障。2. 范圍適用于集團(tuán)內(nèi)各物業(yè)公司及物業(yè)管理項(xiàng)目的管理費(fèi)測(cè)算。3. 職責(zé)根據(jù)接管物業(yè)管理小區(qū)的實(shí)際情況，由物業(yè)公司人事部門負(fù)責(zé)所接管物業(yè)管理 小區(qū)的組織架構(gòu)及人工成本測(cè)算，品質(zhì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備、清潔、綠化成本的測(cè)算 4.7.物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算公式為：物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)=所有費(fèi)用的總和+參加測(cè)算4.9.列舉法測(cè)算4.9.1人工費(fèi)用的測(cè)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法規(guī)要求及公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行人 工費(fèi)用的測(cè)算。人工費(fèi)用包括：工資、獎(jiǎng)金及雙薪、工資附加費(fèi)、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、 補(bǔ)貼及過(guò)節(jié)費(fèi)、其它。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利

2、標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行人員工資的 測(cè)算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)金、雙薪 的測(cè)算。根據(jù)確定的組織架構(gòu)，按照公司薪金福利標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)貼、過(guò)節(jié) 費(fèi)、上下班交通補(bǔ)貼的測(cè)算。水費(fèi)根據(jù)管理處水費(fèi)的使用情況（包括飲用水）：使用水費(fèi)金額=使用量（立方）/月X水費(fèi)收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶）/月X桶飲用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理處的照明、空調(diào)、辦公設(shè)備配置的情況：照明用電費(fèi)用=辦公照明的功率X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算成的小時(shí)單 位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器用電費(fèi)用=空調(diào)等辦公設(shè)備的功率X按每天實(shí)際使用時(shí)間（折算 成的小時(shí)單位）X電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)主要指復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)等設(shè)備每月的保養(yǎng)費(fèi)

3、。物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。其中包括：手機(jī)費(fèi)、電話費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)、其 他通訊費(fèi)用（BP機(jī)等）。根據(jù)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的需要，確定每月固定外出辦事的車輛費(fèi)用。？?根據(jù)管理處配置的電腦數(shù)量以及管理處業(yè)務(wù)的需要確定電腦維護(hù)費(fèi)，包括電腦的升級(jí)、維護(hù)費(fèi)用、網(wǎng)絡(luò)使用費(fèi)、軟件幵發(fā)費(fèi)用的分?jǐn)偟取?報(bào)刊資料費(fèi)因管理需要訂購(gòu)的資料、書籍、報(bào)刊、雜志等費(fèi)用。聘請(qǐng)法律顧問(wèn)的費(fèi)用分?jǐn)?，業(yè)主拖欠管理費(fèi)向法院提請(qǐng)?jiān)V訟的訴訟費(fèi)管理處正常管理服務(wù)需要所購(gòu)置的固定資產(chǎn)（單價(jià)在2000元以上，使用年限超過(guò)一年），按使用年限進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括：? ?:辦公設(shè)備：電腦、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打印機(jī)、空調(diào)、電視機(jī)、保險(xiǎn)柜等。? ?:清潔綠化工具：

4、洗地機(jī)、吸塵吸水機(jī)、打臘機(jī)、剪草機(jī)、高壓清洗機(jī)等。 折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)的原值+固定的使用年限+ 12月管理處前期發(fā)生的幵辦費(fèi)按物業(yè)委托管理合同的合同期限進(jìn)行分?jǐn)偂赞k費(fèi)主要包括：前期購(gòu)置的辦公設(shè)備用品、機(jī)電維修工具、清潔用品、 清潔綠化工具，以及辦公場(chǎng)所的裝修費(fèi)等。分?jǐn)傎M(fèi)用=幵辦費(fèi)發(fā)生的總額寧委托的管理期限寧12月前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)折舊的15%十提修理費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)=（須投保的公共設(shè)施、設(shè)備）總金額X保險(xiǎn)費(fèi)率寧保險(xiǎn)受惠物業(yè) 的總面積購(gòu)買保險(xiǎn)是業(yè)主及物業(yè)管理公司規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種管理手段，所以必須計(jì)提，必 須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定并形成法律文件，否則物業(yè)公司 會(huì)因未盡管理責(zé)任

5、而喪失物業(yè)管理資格。按照服裝的制作成本和使用年限進(jìn)行分?jǐn)?。根?jù)物業(yè)管理所需配置的保潔材料（可參考下表的測(cè)算方法），按照實(shí)際 使用年限進(jìn)行攤銷。根據(jù)物業(yè)管理的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護(hù)的需要測(cè)算材料的消耗。包 括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲(chóng)、植物藥劑、小區(qū)消殺等。根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的每天實(shí)際運(yùn)行情況進(jìn)行維 修物料消耗的測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙?單位：元 序號(hào)？ ？ ？ ？ 項(xiàng)目？ ？ ？ ？ 測(cè)算依據(jù)？ ？ ？ ？ 費(fèi)用構(gòu)成？ ？ ？ ？ 備注1? ？ ？ ？ 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)？ ？ ？ ？ 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路 樁、路燈桿

6、、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)， 標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換 ？ 公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作 更換費(fèi)用。車場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。？ ？ ？ ？ 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置 情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算2？ ？ ？ ？ 供配電系統(tǒng)？ ？ ？ ？ 變壓器發(fā)電機(jī)？ ？ ？ 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi) ？ ？ ？3？ ？ ？ ？照明系統(tǒng)？樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等？ ？ ？ ？按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)幵關(guān)材料費(fèi)4？ ？ ？ ？消防系統(tǒng)？ ？ ？ 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋

7、泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 ？ ？ ？ ？ 按每年損壞比例 核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)？ ？ ？ ？5？ ？ ？ ？給排水系統(tǒng)？ ？ ？ ？ 生活供水變頻泵潛水泵？ ？ ？ 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)6？ ？ ？ ？防盜，監(jiān)控系統(tǒng)？ ？ ？ 消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。？ 每年維修材料費(fèi)？ ？ ？7？ ？ ？ ？水景娛樂(lè)設(shè)施？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？維護(hù)材料費(fèi)？ ？ ？ ？8？ ？ ？ ？空調(diào)及采暖？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？根據(jù)小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)備的功率、每天實(shí)

8、際工作時(shí)間進(jìn)行公共電費(fèi)的測(cè)算。電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量x電梯功率x 30天X電梯每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）X電費(fèi)單價(jià)（元/度）電梯通風(fēng)、照明、降溫電費(fèi) =電梯通風(fēng)、照明、降溫等設(shè)備的數(shù)量X功率x 30 天x每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）x電費(fèi)單價(jià)（元 /度）室內(nèi)照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫(kù)、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費(fèi)：公共照明系統(tǒng)電費(fèi)=照明器具的功率x 30天x相應(yīng)照明電器的每天的使用時(shí)間（折算成小時(shí)數(shù)）的總和x電費(fèi)單價(jià)（元 /度）變壓器的電費(fèi)：各地供電收費(fèi)政策可能會(huì)有差異，依各地供電部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，或：:變壓器的電費(fèi)=（變壓器基本電費(fèi)（總?cè)萘坎煌?，基本電費(fèi)有所差

9、別）+超出基本電量的實(shí)際使用電量）x電費(fèi)單價(jià)；-變壓器的電費(fèi)=變壓器功率x電費(fèi)單價(jià)x24小時(shí)x 30天消防水泵（按每季度檢修 2.5小時(shí)計(jì)算）=消防水泵的數(shù)量x消防水泵的功率x電費(fèi)單價(jià)x 2.5小時(shí)+ 3月 送、排煙風(fēng)機(jī)（元/月）（按每季度檢修2.5小時(shí)計(jì)算）=送、排煙風(fēng)機(jī)數(shù)量X 送、排煙風(fēng)機(jī)功率X電費(fèi)單價(jià)X 2.5小時(shí)+ 3月中央控制室電費(fèi)=中央控制室所有電器的功率X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)供水變頻泵、潛水泵使用的電費(fèi)=泵的功率X數(shù)量X30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)的功率X 30天X每天實(shí)際工作時(shí)間X電費(fèi)單價(jià)根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆

10、水15天，每次澆水滲透土壤3公分）：綠化水費(fèi)=綠化面積X 0.03 X 50%< 15天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）根據(jù)清潔面積測(cè)算：清潔用水=估算每天用水量X 30天X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）根據(jù)泳池容積測(cè)算泳池水費(fèi)：泳池用水=泳池容量X3 次（每年換水3次）十12月X水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、 加壓費(fèi)）根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測(cè)算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量x 30天x水費(fèi)單價(jià)（含排污費(fèi)、加壓費(fèi)）電梯保養(yǎng)費(fèi)：每部電梯每月保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)的總合如果每部保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)相同，則電梯保養(yǎng)費(fèi)=電梯保養(yǎng)費(fèi)單價(jià)x電梯數(shù)量電梯年檢費(fèi)：電梯每月年檢費(fèi)=每部電梯年檢費(fèi)用的總合（或電梯年檢單價(jià)相同時(shí)為單價(jià)X 電梯

11、數(shù)量）+ 12月根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施、設(shè)備的清單，按照設(shè)施、設(shè)備的使用壽命及保養(yǎng)周期進(jìn)行維修費(fèi)用測(cè)算（可參考下表的測(cè)算方法）。物業(yè)維修物料分?jǐn)偙韱挝唬涸蛱?hào)？ ？ ？ ？ 項(xiàng)目？ ？ ？ ？ 測(cè)算依據(jù)？ ？ ？ ？ 費(fèi)用構(gòu)成？ ？ ？ ？ 備注1? ？ ？ ？ 公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)？ ？ ？ ？ 護(hù)欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面、路 樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場(chǎng)地面標(biāo)識(shí)、各種外露管道的養(yǎng)護(hù)， 標(biāo)識(shí)牌、指示牌的制作更換 ？ 公共場(chǎng)所路面養(yǎng)護(hù)油漆、各種標(biāo)識(shí)等制作 更換費(fèi)用。車場(chǎng)設(shè)施養(yǎng)護(hù)材料。？ ？ ？ ？ 所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實(shí)際配置情況及使用年限進(jìn)行測(cè)算2？ ？ ？ ？ 供配

12、電系統(tǒng)？ ？ ？ ？ 變壓器發(fā)電機(jī)？ ？ ？ ？ 變壓器、高壓設(shè)備維修保養(yǎng)材料。發(fā)電機(jī)運(yùn)行保養(yǎng)材料費(fèi)、油費(fèi) ？ ？ ？3？ ？ ？ ？照明系統(tǒng)？樓道、走廊、電梯廳、大堂、會(huì)所、路燈等？ ？ ？ ？按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應(yīng)幵關(guān)材料費(fèi)4？ ？ ？ ？消防系統(tǒng)？ ？ ？ 防排煙通風(fēng)設(shè)施、煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動(dòng)柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內(nèi)外消火栓箱、消火栓 ？ ？ ？ ？ 按每年損壞比例 核算煙感、溫感采購(gòu)費(fèi)，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓箱材料費(fèi)？ ？ ？ ？5？ ？ ？ ？給排水系統(tǒng)？ ？ ？ ？ 生活供水變頻泵潛水泵？ 變頻泵、潛水泵維修材料費(fèi)，管道閥門維修材料費(fèi)6？ ？ ？ ？防盜，監(jiān)控系統(tǒng)？ ？ ？ 消防信號(hào)柜、消防聯(lián)動(dòng)柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防越系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)。？ 每年維修材料費(fèi)？ ？ ？7？ ？ ？ ？水景娛樂(lè)設(shè)施？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？維護(hù)材料費(fèi)？ ？ ？ ？8？ ？ ？ ？空調(diào)及采暖？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？根據(jù)小區(qū)的本年度社區(qū)文化計(jì)劃確定所需的費(fèi)用根據(jù)小區(qū)每天垃圾量確定：垃圾清運(yùn)費(fèi)=垃圾量（桶）X收費(fèi)單價(jià)根據(jù)國(guó)家規(guī)定計(jì)提:按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)提管理酬金。如：管理酬金=以上包括稅金在內(nèi)的所有費(fèi)用X酬金