渭南市信達國際商業(yè)廣場項目招商策略報告

1、項目招商策略報告信達國際商業(yè)廣場中國·渭南 渭南項目組 2009年07月26日 目 錄目 錄2第一部分 定位篇4一、渭南市商業(yè)狀況簡析41、城市規(guī)劃組團42、城市商業(yè)特點43、商業(yè)市場現(xiàn)狀54、商業(yè)發(fā)展趨勢6二、項目簡析71、項目概況72、基礎(chǔ)資料及指標(biāo)83、項目周邊概況94、交通條件95、區(qū)域功能10三、項目定位10（一）分析10（二）定位基本原則11（三）項目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位12（四）目標(biāo)市場定位12第二部分 原則篇14一、招商指導(dǎo)思想14二、招商基本原則15第三部分 平面規(guī)劃篇17一、商業(yè)整體規(guī)劃17二、樓層規(guī)劃圖：18三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及面積細(xì)分19第四部分 策略篇24一

2、、招商價格策略24二、招商營銷策略24第五部分 招商篇26一、招商對象26二、招商區(qū)域26三、商品結(jié)構(gòu)271、商品結(jié)構(gòu)的基本原則。272、商品檔次構(gòu)成27四、招商規(guī)劃281、主力店引進分析282、成功引進的優(yōu)勢（六大優(yōu)勢）：293、招商營銷規(guī)劃29第六部分 招商條件篇30一、合作方式30二、原 則30三、租賃條件30四、招商細(xì)則：（詳見招商執(zhí)行方案）31第七部分 招商收益篇32一、整體租金收益32二、整體收益細(xì)分32第八部分 人才篇35一、人員安排35二、人員培訓(xùn)35第九部分 管理篇36一、招商操作程序36二、招商后期管理36第一部分 定位篇一、渭南市商業(yè)狀況簡析1、城市規(guī)劃組團東風(fēng)大街已成為

3、渭南城市商業(yè)主軸，呈“西移北擴”的特點。據(jù)悉渭南市商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃目前通過專家評審，即將提請渭南市政府發(fā)布實施。發(fā)展規(guī)劃明確：東風(fēng)大街將成為渭南商業(yè)主軸的地位。城市總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)采取“帶狀組團”的城市形態(tài)，即東部老城區(qū)、中部城市中心區(qū)、西部高新區(qū)3個綜合功能的城市規(guī)劃組團。2、城市商業(yè)特點目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，也是渭南最傳統(tǒng)、最繁華、輻射力最強的商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)涵蓋零散街鋪、百貨商場、超市、主題商場、專賣店等。形成以東風(fēng)大街為軸心，網(wǎng)點向周邊擴散發(fā)展之態(tài)勢。 以東風(fēng)大街商業(yè)街為主軸，與其平行的人民路、南京路、勝利大街、樂天大街、朝陽大街和站南

4、站北路，與其交叉的前進路、解放路、民主路、南北塘、民生路、西岳路、金水路、杜化路和倉程路均尚有為數(shù)不少的商家，但商家業(yè)種形式比較零散，基本為餐飲、休閑、娛樂及便民配套商業(yè)為主。3、商業(yè)市場現(xiàn)狀渭南商業(yè)零售業(yè)現(xiàn)在還是以傳統(tǒng)百貨商場、超市以及街鋪為主，目前僅停留在購物這一簡單的層面上，經(jīng)過對12家商場的調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，30的商場是實施統(tǒng)一的收銀管理，其它基本都采用開架自選經(jīng)營方式， 以中低檔商品經(jīng)營為主，商業(yè)物業(yè)硬件普遍陳舊、導(dǎo)視系統(tǒng)不完善、商品布局零亂、服務(wù)人員的服務(wù)形象差、銷售水平低、促銷手段欠缺等。諸多現(xiàn)象表明，渭南的商業(yè)經(jīng)營狀況落后，難以滿足渭南人民日益增長的物質(zhì)和精神文化需求。人們對購物不僅

5、是單一的需求，而且越來越注重服務(wù)、環(huán)境、體驗的樂趣，渭南目前缺少一個現(xiàn)代化、大體量、多業(yè)態(tài)、一站式、體驗式的大型購物中心。、渭南建材、家具、裝飾材料市場主要集中在樂天大街與前進路交匯段、解放路與東風(fēng)大街及朝陽路交匯路段、東風(fēng)大街東段和西段。其中解放路段和東風(fēng)大街東西段主要分布為家俱市場；樂天路與前進路交匯路段分布為家俱建材裝飾材料大型綜合市場。本地中高端市場為：榮發(fā)家俱建材城、祥和建材家俱城、鼎業(yè)國際家居匯展中心、開泰家具匯展中心；本地中低端市場為：雅典家俱匯展中心、國際家俱中心、渭通家俱廣場、樂天商城、昌龍建材市場。從整個渭南的現(xiàn)有家俱市場來看，經(jīng)營狀況一般，處于相對供大于求的態(tài)勢。、渭南大

6、型超市主要有位于核心商業(yè)區(qū)的華潤萬家、東風(fēng)大街西段的晶眾家樂、高新區(qū)的民生家樂和中心區(qū)的恒基超市。其中以華潤超市業(yè)態(tài)最為豐富,經(jīng)營狀況最好。華潤萬家：該超市周一至周四的日銷售額約為1113萬元，周五至周日的日銷售額約為2125萬元。據(jù)悉春節(jié)期間最高日營業(yè)額可達200萬元晶眾家樂：周一至周四的日銷售額約為79萬元，周五至周日的日銷售額約計為1013萬元；民生家樂：平均日銷售額約為69萬元；恒基超市：日均銷售額約為1.52萬元。、渭南家電、IT、數(shù)碼、手機市場主要集中在中心廣場和東風(fēng)大街，整體經(jīng)營狀況良好。具市場影響力和規(guī)模的主營黑白家電、數(shù)碼、PC市場有：恒基商業(yè)中心的國美電器、天斗商廈的蘇寧、

7、和鑫博大的國寧。品牌手機專營店及PC等產(chǎn)品混業(yè)經(jīng)營的市場有：億格手機城、移動通信至尊店、億格電腦城、移動通信國貿(mào)店。智能時尚中心、陽光購物中心的負(fù)一層、國貿(mào)負(fù)一層則為主營山寨手機、組裝電腦、配件、耗材市場4、商業(yè)發(fā)展趨勢功能更為齊全的新型百貨將取代舊有模式，成為主流我們可以預(yù)見，由于物業(yè)自身的局限性，老百貨網(wǎng)點將面臨著重要抉擇：要么選擇推倒重來，要么就被淘汰的命運。而集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化體驗、商業(yè)街等于一體的大型綜合性體驗性商業(yè)網(wǎng)點將成為未來渭南商業(yè)發(fā)展的主流。近年涉足商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的地產(chǎn)商日益增多。自2008年祥和家具建材城及渭南最大的商業(yè)項目光運恒基商業(yè)中心開業(yè),2009年新洲地

8、產(chǎn)初涉商業(yè)物業(yè)開發(fā)即推出總面積達15萬平方米的商業(yè)步行街區(qū)與商業(yè)綜合體項目,并有意引進大型百貨與連鎖大型超市等商家入駐；海興地產(chǎn)開發(fā)的錦繡花園小區(qū)商業(yè)裙樓總體量近2萬方。在地產(chǎn)龍頭企業(yè)挺進商業(yè)物業(yè)的同時，其他以中小開發(fā)商也不甘示弱，也紛紛加入商業(yè)物業(yè)的開發(fā)行列，2008至2009年商業(yè)物業(yè)迎來了一個開發(fā)高峰。整體而言，渭南商業(yè)地產(chǎn)屬于發(fā)展初期并進入快速發(fā)展階段，一些大型商業(yè)網(wǎng)點相對集中，未來隨著城市發(fā)展中心西移北擴策略的逐步展開，渭南商業(yè)發(fā)展前景非常值得期待。二、項目簡析1、項目概況信達商業(yè)項目位于渭南市市中心區(qū)東風(fēng)大街與前進路交匯處東南側(cè)地段，整個項目由商業(yè)街、1#商業(yè)體即臨光華賓館地塊（以

9、下簡稱1#商業(yè)體）、2#樓即籃球場地塊（以下簡稱2#樓）、3#樓即大潤發(fā)所處地塊（以下簡稱3#樓）、4#樓即大潤發(fā)與體育廣場與公園之間地塊（以下簡稱4#樓）與體育廣場與公園（原體育場地塊）等部分組成。其中位于商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街南北連接朝陽大街和東風(fēng)大街；另外兩條步行街分別位于2#與3#樓之間，3#與4#樓之間，均呈東西走向，連接前進路與商業(yè)街。整個項目由東風(fēng)大街、前進路、朝陽大街及商業(yè)綜合體與世紀(jì)城之間的商業(yè)街合圍而成。2、基礎(chǔ)資料及指標(biāo)各項指標(biāo)說 明項目名稱信達中心城、信達世紀(jì)購物公園（待定）項目總資料總占地面積：111138.2（其中14號地塊總占地面積：87478.6 ）；建

10、筑面積：288601 （其中13號地塊183945，4號地塊104656，5號地塊不計算在內(nèi)）；容積率：3.3（其中13號地塊容積率為3 ，4號地塊容積率為4 ）；建筑密度：60；用地性質(zhì)：商業(yè)地理位置渭南市前進路投資商/開發(fā)商渭南市信達房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司商業(yè)策劃顧問深圳市波特商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司整合推廣/廣告實施待定首期商業(yè)開發(fā)規(guī)?！靶胚_國際商業(yè)廣場”首期建設(shè)商業(yè)營運面積10萬余平方米，將于2010年底正式對外營業(yè)，一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。商業(yè)組合一期工程由生活購物超市、商業(yè)步行街、運動公園。其中購物中心板塊營業(yè)面積達5萬平方米以上，擬引進國內(nèi)外知名大型超市大潤

11、發(fā)、麥當(dāng)勞主力商家各一家。經(jīng)營業(yè)態(tài)涵蓋百貨、服裝、食品、數(shù)碼、家電、餐飲、娛樂各專業(yè)店、特色店為一體。經(jīng)營檔次中偏下、中檔、中偏上、中 高 檔 次 結(jié) 合經(jīng)營特色獨特增設(shè)時尚中心、潮流前線、運動公園；有渭南市目前最大規(guī)模功能最齊備的兒童用品商城；購物一站式、休閑娛樂一站式消費到位；大事記2007年10月首先進駐的麥當(dāng)勞得來速餐廳已正式營業(yè)20個月，經(jīng)營狀況良好。臺灣潤泰集團子公司大潤發(fā)大型綜合超市已于2008年10月簽署協(xié)議，設(shè)計方案已初步確定，計劃2009年9月左右動工建設(shè)，2010年底正式營業(yè)。3、項目周邊概況項目用地為渭南市中心原印刷機械廠與體育場、體育局地塊，屬于舊城改造項目，原來的配

12、套較少。隨著近年城市規(guī)劃和舊城改造的加速，周邊的配套更加趨于完善，周邊現(xiàn)有其他相關(guān)配套如下：城市公共設(shè)施：中心市政廣場市政單位： 區(qū)政府、供電局、規(guī)劃局、建設(shè)局等；大型商業(yè)設(shè)施：恒基商業(yè)中心、國貿(mào)百貨、陽光購物中心、雙元商場、華岳商場、方元商場、百姓商場、鑫博商場、天斗商場、人民商場、東芳尚商場；主要大型超市有：晶眾家樂、華潤萬家、恒基超市；專業(yè)市場：億格電腦城、中心智能電腦數(shù)碼城、智能時尚電腦數(shù)碼城等）；電器超市有：國寧電器、蘇寧電器、國美電器；交通設(shè)施：臨近渭南火車站、臨近渭南長途汽車站、市內(nèi)多條公交站點臨項目地；高尚樓盤：信達世紀(jì)城、朝陽華廈、豪潤御城、輕工大廈、朝陽一號、麗領(lǐng)公寓、時代

13、星苑等。4、交通條件項目位于渭南市核心商圈中心，渭南最重要的東西城市主干道東風(fēng)大街、朝陽大街、南北城市主干道前進路貫穿而過，交通十分方便，到達項目公交車有1、2、3、4、5、6、12、216、308、309、318路等。出租車往來穿梭，招手即停，通過公共交通可以到達城市各個區(qū)域。東風(fēng)大街：城市東西主干道和商業(yè)主軸，雙向4車道，有兩條自行車道以及兩條人行道，比鄰區(qū)政府以及華潤萬家、國貿(mào)、恒基等大型超市和百貨。前進路：南北向城市主干道，雙向4車道，有兩條自行車道以及兩條人行道。朝陽大街：城市東西向主干道，雙向4車道，有兩條人行道。5、區(qū)域功能根據(jù)市場調(diào)研分析，隨著渭南市經(jīng)濟規(guī)模的不斷擴大，城市化建

14、設(shè)進一步提速，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度也明顯加快。東風(fēng)大街已成為渭南城市商業(yè)主軸，呈“西移北擴”的特點。目前渭南市主要商業(yè)中心不但集中在東風(fēng)大街上，而且主要集中在中心廣場商圈周邊，形成以其為軸心，網(wǎng)點向周邊擴散發(fā)展之態(tài)勢，但中心商圈地位是無可憾動的。信達綜合體商業(yè)項目啟動后，渭南的商業(yè)地產(chǎn)市場將會面臨一次重新洗牌，也是對商業(yè)資源是一次有效的整合，屆時將成為渭南城市級商業(yè)中心。信達商業(yè)綜合體項目是由信達地產(chǎn)投資開發(fā)的超大規(guī)?，F(xiàn)代化綜合型商業(yè)物業(yè)，屬渭南市重點開發(fā)建設(shè)項目。將建設(shè)成渭南市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項目，融合酒店、旅游、零售、休閑娛樂、餐飲、主題運動文化公園于一體，信達商業(yè)

15、綜合體項目將大大提升渭南市零售業(yè)和旅游形象的檔次和水準(zhǔn)，成為未來渭南市中心商業(yè)區(qū)地標(biāo)建筑。三、項目定位（一）分析1 渭南市的經(jīng)濟發(fā)展迅速，商業(yè)氛圍較好，如合理引導(dǎo)，其前景將十分看好。2 渭南市需要一場商業(yè)模式的革命，而我們需要做的正是這個商業(yè)革命的搖旗者。3 品質(zhì)的差異化將成為項目從周邊商業(yè)設(shè)施中脫穎而出的關(guān)鍵所在。4 獨特的地理優(yōu)勢將使項目形成一個領(lǐng)導(dǎo)型的物業(yè)。5 購物將進入體驗經(jīng)濟時代。（二）定位基本原則市場的不斷細(xì)分決定了項目有多樣或多元性的定位發(fā)展可能，在定位過程中我們將把握如下原則進行分析、創(chuàng)作，以尋求適合本項目的最佳定位走向：把握區(qū)域特征：定位的基礎(chǔ)建立在市場調(diào)查分析的結(jié)論之上；強

16、調(diào)市場引導(dǎo)：在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上塑造新概念對市場的引導(dǎo)；強調(diào)揚長避短：根據(jù)本項目的優(yōu)劣因素提出適用的解決方案；提倡可盈利性：以項目盈利在最短時間內(nèi)得以最大體現(xiàn)為出發(fā)點；帶動品牌衍生：通過產(chǎn)品的實現(xiàn)提升開發(fā)商及項目本身的品牌效應(yīng)；體現(xiàn)可操作性：定位內(nèi)容須通過可操作的手法最終展現(xiàn)予目標(biāo)客戶；堅持以客為本：在保障開發(fā)商利益的基礎(chǔ)上體現(xiàn)客戶利益最大化；確保持續(xù)經(jīng)營：選擇合適定位和運營措施確保項目的可持續(xù)經(jīng)營。因地制宜：項目商業(yè)業(yè)態(tài)定位必須適應(yīng)本地需要，符合各層次消費人群方便、快捷、實惠的消費需求。超前領(lǐng)先：目前，渭南市商業(yè)業(yè)態(tài)是商業(yè)街、專賣店、沿街小店鋪、商城、百貨店、超市、專業(yè)市場多頭并舉，構(gòu)成層次豐

17、富的業(yè)態(tài)體系。本項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃在適合地塊條件的同時，要做到五年領(lǐng)先，十年不落后，才能在競爭中處于優(yōu)勢。（三）項目的經(jīng)營戰(zhàn)略定位本項目定位為中高檔，集酒店、購物、休閑娛樂、觀光、餐飲、文化、體驗于一體的一站式購物中心。在對外宣傳方面要體現(xiàn)中高檔次，增加對品牌商家的吸引力，能很好體現(xiàn)廣場整體形象。1、項目地處主干道和繁華商業(yè)街交叉口，具獨天得厚地理位置，具極大商業(yè)開發(fā)價值。2、超大規(guī)模的地標(biāo)性商業(yè)建筑，以復(fù)合的商業(yè)形態(tài)引領(lǐng)渭南市商業(yè)潮流。3、絕版地段近20000的運動廣場，把商業(yè)和文化、休閑、景觀有機地結(jié)合。4、渭南市重點開發(fā)建設(shè)項目，是渭南市政府形象工程。5、一流的裝修設(shè)計體現(xiàn)亮麗、寬敞、通透、

18、流暢的個性和美感，富有極強的沖擊力，讓消費者留連往返。6、餐飲、休閑娛樂、主題商城是本案具備的戰(zhàn)略優(yōu)勢，良好的經(jīng)營口碑是發(fā)展的根本。7、香港波特集團現(xiàn)代化理念的經(jīng)營管理，完全有能力和信心對本案進行全程整合服務(wù)。（四）目標(biāo)市場定位1、消費者定位經(jīng)調(diào)查分析，可以基本確定本項目的消費主流群體應(yīng)為：1.1.主消費群體：政府機關(guān)公務(wù)員、各類業(yè)主、各私營企業(yè)主、城市品牌追逐一族、學(xué)生、過往客商、中高收入家庭、灰色收入者。1.2.次消費群體：城市及鄉(xiāng)村居民，城市職業(yè)工作者、企業(yè)員工、自由打工者、轄區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)的生活群體。2、經(jīng)營者定位2.1.本地和外地商戶經(jīng)營者具相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟實力，本身就是非常內(nèi)行和做生意者

19、，擁有或租有商鋪，頭腦精明，商鋪知識、經(jīng)驗皆豐富，對商鋪最有需求，或急需擴張生意，或擴展規(guī)模，或由租賃轉(zhuǎn)為自買自營，他們是最有興趣和實力的商家，是商業(yè)廣場的準(zhǔn)客戶。 2.2.本地和外地普通市民此類客戶往往具一定的經(jīng)濟實力，愿意嘗試商業(yè)經(jīng)營，喜歡面積較小的商鋪和柜臺，因為資金投入小，風(fēng)險小，可行性高。比較注重商業(yè)廣場形象和商場的經(jīng)營管理。2.3.項目目標(biāo)客戶特征因大多擁有經(jīng)營場所，易維持現(xiàn)狀，有觀望心態(tài)。傾向于租鋪經(jīng)營，以便在市場不景氣時向其它市場轉(zhuǎn)移，同時減輕資金壓力。初涉商海者一部分非常謹(jǐn)慎,持觀望態(tài)度,一部分大膽嘗試,敢于昌險,有成功欲。因商業(yè)經(jīng)營大多投資較大，所以會慎重決策，往往和家人或

20、親戚、朋友一起商量。有從眾心理，只要營造良好招商氣氛，招商局面會比較容易打開。3、投資小業(yè)主定位3.1.主群體：公務(wù)員、生意人（個體戶）、 白領(lǐng)人士、私人企業(yè)主等；3.2.次群體：普通市民投資客戶、本地在職及退休人士、外地投資客等；第二部分 原則篇一、招商指導(dǎo)思想1實施“經(jīng)營商家”的主導(dǎo)思想。商業(yè)購物中心是由若干個業(yè)態(tài)、業(yè)種，若干個經(jīng)營商家組合而成，經(jīng)營的成敗與商家的經(jīng)營管理策略、經(jīng)營管理手段密不可分，品牌的強度固然重要，但很大程度上有賴于商家對該品牌的管理，因此，必需由對商品的管理轉(zhuǎn)為對商家的管理。2經(jīng)營以適應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心。根據(jù)渭南市場和商圈競爭狀況，結(jié)合信達商業(yè)綜合體項目的總

21、體定位，進行各業(yè)種的定位，合理鎖定商品。商品的價位和結(jié)構(gòu)上參照“大眾型”購物中心，陳列、動線、購物環(huán)境和氣氛營造上參照“流行型”商場，重在突出大眾化、品牌化、前衛(wèi)化、個性化相結(jié)合。3培育市場，營造信達商業(yè)綜合體項目的良好商譽，樹立項目“城市客廳”形象。在保證經(jīng)濟利益的同時以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提升項目的知名度、美譽度、信譽度，提升企業(yè)的無形資產(chǎn)價值，拓寬融資渠道，進一步樹立品牌形象。4通過對2#3#商業(yè)體的招商吸引人流，創(chuàng)造人氣，推動商鋪的銷售，形成良性循環(huán)，招銷兩旺。二、招商基本原則1以租賃為主、聯(lián)營為輔、針對自有優(yōu)勢部分自營的原則 按規(guī)劃的功能區(qū)域盡量引進代理商、經(jīng)銷商及其

22、它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進場經(jīng)營，最大限度的提高有保障收益，向場地要效益。聯(lián)營是解決主力商家入場的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。餐飲、休閑、娛樂是項目本身的優(yōu)勢，可選擇性對收益比較穩(wěn)定的業(yè)態(tài)、業(yè)種進行自營考慮。租賃的方式是商家比較易接受的一種方式，以下為調(diào)研數(shù)據(jù)：2堅持品牌經(jīng)營的原則旨在突出信達商業(yè)綜合體項目的經(jīng)營特色，以國內(nèi)知名品牌（尤其是主力店品牌）及渭南市場暢銷品牌為主，特別要注意中高檔品牌中中低檔價位的品類，渭南市還未有過的新型換代商品及在渭南市有良好的消費基礎(chǔ)的傳統(tǒng)品牌。3堅持商品的連帶性的原則招商時應(yīng)嚴(yán)格按樓層經(jīng)營業(yè)種規(guī)劃進行，并作好不同業(yè)種之間的商品的合理過渡，做到自然過

23、渡，避免生硬連接。否則給公眾的感覺比較雜亂，破壞商場的整體形象。4堅持多業(yè)種、不交叉、不重復(fù)的原則為滿足不同類型消費者的需求，不同商鋪之間形成“同業(yè)差異、異業(yè)互補”，充分體現(xiàn)多業(yè)態(tài)、多業(yè)種、多功能的“一站式”購物特點。5堅持質(zhì)優(yōu)價廉的原則在保證商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價格不能高于同類商場，以提高信達商業(yè)綜合體項目的商品競爭力，因此在招商組貨時，應(yīng)盡可能的引進廠家、總代理商、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨，引進中低價位的商品，符合渭南市經(jīng)濟發(fā)展水平及居民消費水平。6堅持以本地市場為主，兼顧周邊市場的原則 （遠交近攻）本地市場的商品結(jié)構(gòu)、檔次、價位是與消費者經(jīng)過長期磨合而形成的，能比較全面地反映大多數(shù)消

24、費者的需求，周邊市場新的資源的引進，將為信達商業(yè)綜合體項目創(chuàng)造出新的亮點，側(cè)重在品牌和主力店。7堅持商場經(jīng)營和市場化經(jīng)營結(jié)合的原則滿足不同類型消費者的需求，兼顧多個業(yè)種，實現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃，把商場經(jīng)營和市場經(jīng)營有機結(jié)合，即解決招商的問題又能體現(xiàn)真正一站式的戰(zhàn)略意義，開辟渭南市商業(yè)經(jīng)營的全新模式。8堅持 “撒網(wǎng)式擴張”的招商原則 以渭南市為重點，實行全民招商。在確保渭南市招商工作全面、順利開展的同時，招商部門安排出20的招商力量，對外地（包括外地省內(nèi)產(chǎn)品的廠家和經(jīng)營商、產(chǎn)品的全省代理、全省內(nèi)銷分支等）運用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等通訊手段進行撒網(wǎng)式招商。效果理想的情況下，在保證渭南地區(qū)招商指標(biāo)的同時，隨

25、時進行調(diào)整加大外地招商力度。第三部分 平面規(guī)劃篇一、商業(yè)整體規(guī)劃本項目1#2#3#商業(yè)體均設(shè)定為四層：（1）商業(yè)街案名信達.世紀(jì)商業(yè)街主業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲、康體、各類專賣店、專業(yè)店、各類民間藝術(shù)輔助業(yè)態(tài)：各類專賣店、專業(yè)店、生活配套商業(yè)（2）1#商業(yè)體案名信達. 百貨店名主業(yè)態(tài)：精品百貨店（3）2#商業(yè)體案名信達.世紀(jì)購物中心主業(yè)態(tài)：女裝、男裝、休閑裝、運動裝、童裝、玩具、孕嬰生活館、兒童游樂館、男女皮鞋、電腦手機數(shù)碼港、輔助業(yè)態(tài)：黃金珠寶、化妝品、精品、飾品、皮具箱包、個人護理店、藥妝店、家紡家飾、工藝禮品、休閑水吧等（4）3#商業(yè)體案名信達.世紀(jì)生活廣場主業(yè)態(tài)：生活超市、KTV、影院、

26、婚慶酒樓、南北特色餐飲、小吃城、滾軸溜冰、網(wǎng)吧、電玩游藝、桌球等（5）4#商業(yè)體案名信達.世紀(jì)文體商業(yè)廣場主業(yè)態(tài)：文體商城、圖書音像城、教育藝術(shù)培訓(xùn)市場等輔助業(yè)態(tài)：咖啡、餐飲、休閑吧（6）5#運動公園負(fù)一層商業(yè)案名信達.流行前線以“流行前線”的時尚概念，打造渭南青少年時尚潮流購物中心。針對青少年的迎合潮流的消費習(xí)慣，經(jīng)營港、韓、日潮流時尚服飾、精品等。二、樓層規(guī)劃圖：2#商業(yè)體：信達.世紀(jì)購物中心樓 層經(jīng)營業(yè)態(tài)命 名一 樓百 貨時尚前線二 樓百 貨男人世界三 樓百 貨女人世界四 樓百 貨兒童世界3#商業(yè)體：信達.世紀(jì)生活廣場樓 層經(jīng)營業(yè)態(tài)命 名負(fù) 一 層停 車 場停 車 場一 樓超 市大潤發(fā)超

27、市二 樓超 市大潤發(fā)超市三 樓餐 飲美味樂園四 樓休閑娛樂都市俱樂部三、樓層業(yè)態(tài)業(yè)種規(guī)劃組合及面積細(xì)分（1）商業(yè)街考慮本條商業(yè)街側(cè)重點是以銷售為主，銷售后業(yè)態(tài)經(jīng)營難以受到控制，因此前期對商業(yè)街的定位此處暫不做細(xì)化延伸。（2）1#商業(yè)體（商業(yè)面積約36000，未含酒店部分）整體引進一家主力百貨店和一家星級酒店（3）2#商業(yè)體（約46000）樓層建筑面積業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)種建筑面積商家個數(shù)招商范圍一層約11500內(nèi)鋪約8700購物化妝品50015個渭南及跨區(qū)域黃金珠寶5005個渭南及跨區(qū)域鐘表眼鏡50010個渭南地區(qū)男女皮鞋300040個渭南地區(qū)及跨區(qū)域皮具箱包50020個渭南地區(qū)小家電50015個渭南地

28、區(qū)甜品1001個渭南地區(qū)水吧1001個渭南地區(qū)電腦手機數(shù)碼港、電器25001個渭南地區(qū)及跨區(qū)域街鋪約2800品牌專賣280045個渭南地區(qū)二層約11500購物男裝450035個渭南地區(qū)及跨區(qū)域休閑裝450035個渭南地區(qū)及跨區(qū)域運動裝文體用品5005個渭南地區(qū)音像書吧5001個渭南地區(qū)三層約11500購物少淑裝400035個渭南地區(qū)及跨區(qū)域時尚裝350030個渭南地區(qū)及跨區(qū)域中老年裝100010個渭南地區(qū)針織衫5005個渭南地區(qū)精品飾品5008個渭南地區(qū)內(nèi)衣、家居服100020個渭南地區(qū)及跨區(qū)域四層約11500購物外貿(mào)服飾500050個渭南地區(qū)童裝150025個渭南地區(qū)玩具2005個渭南地區(qū)兒

29、童攝影2001個渭南地區(qū)孕嬰生活館5001個渭南地區(qū)及跨區(qū)域兒童游樂館10001個渭南地區(qū)美容美體10002個渭南地區(qū)工藝禮品500個渭南地區(qū)家紡家飾5005個渭南地區(qū)（4）3#商業(yè)體（約45200，未含東面連體商業(yè)街部分）：樓層建筑面積業(yè)態(tài)經(jīng)營業(yè)種建筑面積商家個數(shù)招商范圍大潤發(fā)一、二層三層約11300餐飲宴會酒樓30001個渭南地區(qū)特色餐飲350010個渭南地區(qū)小吃城35001個渭南及跨區(qū)域（整體引進或分散招商）咖啡吧3001個渭南地區(qū)四層約11300休閑、娛樂影院20001個國內(nèi)KTV30001個渭南地區(qū)及跨區(qū)域滾軸溜冰20001個渭南地區(qū)網(wǎng)吧10001個渭南地區(qū)電玩游藝15001個渭南地

30、區(qū)桌球10001個渭南地區(qū)甜品站、水吧3001個渭南地區(qū)以上態(tài)面積比例數(shù)據(jù)，視實際招商狀況進行調(diào)整。 由于1#4#商業(yè)體開發(fā)時間節(jié)點的不確定性；1#商業(yè)體百貨引進需求面積及其相應(yīng)規(guī)劃的不確定性，難以確定本體內(nèi)商業(yè)配套面積；4#商業(yè)體純商業(yè)面積的不確定性等因素，暫不對其面積做去化占比統(tǒng)計。第四部分 策略篇一、招商價格策略1、應(yīng)該考慮項目所處的周邊市場及渭南市同類型物業(yè)租價，綜合分析各類物業(yè)的性價比，來最終確立項目的基本租價。同時通過確定各樓層的不同價格，達到差異化的價格定位。2、由于本項目在渭南市場上屬于新型的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其他的商業(yè)物業(yè)只能算是替代產(chǎn)品，與本項目的產(chǎn)品在本質(zhì)還是有所區(qū)別的，加上

31、開發(fā)商在渭南市場所處的地位，所以本項目的價格定位策略應(yīng)該采用領(lǐng)導(dǎo)型價格定位。3、實行低開高走的租價政策， “放水養(yǎng)魚”。以便快速吸引商家入駐為先，前期形成招商旺勢，達成功招商態(tài)勢，隨后就市調(diào)整實行利益平衡和利益增長。二、招商營銷策略1、主力店、次主力店談判由專人操作，專人管理，全方位聯(lián)絡(luò)，優(yōu)化選擇，針對問題進行集中討論，群策群力，合理解決。2、大中小商家的招商可以廣告造勢，人力推進，內(nèi)外結(jié)合，大量登記，合理選擇，以點帶面,先做人氣，再做生意，分階段側(cè)重進行。3、業(yè)種規(guī)劃要區(qū)域化、專業(yè)化、市場化并存，本著合作雙贏的原則,盡可能體現(xiàn)各商業(yè)業(yè)種的優(yōu)勢,滿足消費需求。4、以最優(yōu)的經(jīng)營管理服務(wù)商家，獲取

32、信任，共同打造商業(yè)旗艦。5、免租的策略，分不同時間段按不同商家以免租優(yōu)惠的方式旺場為先，營利在后。6、按照招商區(qū)域功能，按百貨、餐飲、休閑娛樂三大板塊招商進行分解。第五部分 招商篇一、招商對象1、全國知名品牌連鎖店（主力店、次主力店），進駐對項目宣傳和價值提升影響力很大。2、在萊城已經(jīng)設(shè)有經(jīng)營點的客戶為基本客戶群，他們一般比較注重渭南市本地市場的消費潛力及自身品牌在渭南市的認(rèn)可程度。3、已經(jīng)在渭南市設(shè)有經(jīng)營點，但由于所處的地段、周邊經(jīng)營環(huán)境等不太理想，打算到一個與自身品牌相匹配的場所去經(jīng)營的企業(yè)品牌。他們一般對渭南市的消費市場比較了解，對市場對本產(chǎn)品的消費潛力和市場的認(rèn)可度有信心，更為關(guān)注商場

33、的運營情況。4、目前品牌在萊城或渭南市場均沒有銷售網(wǎng)點，想以渭南市為突破口打開渭南市相鄰縣市的市場。他們進駐主要原因是看重渭南市的市場輻射能力，其不僅關(guān)注渭南市場對本產(chǎn)品的消費能力，更關(guān)注渭南市消費市場、本商場在區(qū)域內(nèi)的影響能力，以此作為下一步市場開拓工作的一個分中心。5、具備一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟實力的廠家、公司或個人。二、招商區(qū)域招商區(qū)域以本地為主，其次為西安、咸陽、寶雞、華陰等城市，全國范圍以主力店、次主力店和部分主力品牌的招商為主。采取遠近結(jié)合，先主后次的原則，按步驟有的放矢，順利完成招商任務(wù)。三、商品結(jié)構(gòu)1、商品結(jié)構(gòu)的基本原則。1.1. 有發(fā)展?jié)摿Φ纳唐菲奉悺?.2. 具有引領(lǐng)時尚消費的

34、商品品類。1.3. 已在渭南市場占據(jù)優(yōu)勢的商品品類。1.4. 能形成經(jīng)營特色的商品品類。1.5. 渭南市消費者認(rèn)可的商品品類。1.6. 周邊市場暢銷而渭南市尚沒有的商品品類。1.7. 有助于提升企業(yè)形象和檔次的商品品類。2、商品檔次構(gòu)成由于項目的體量較大，商品結(jié)構(gòu)構(gòu)成需要適合各階層的消費群體，具備很大的兼容性。中檔消費層的需求應(yīng)作為商品的主要組成部分，但同時要兼顧高、中低檔消費層。招商組貨應(yīng)嚴(yán)格遵照項目的經(jīng)營定位，中檔商品是招商的主體，兼顧高、中低檔商品的招商，總體比例為高、中、低檔商品比例為2：6：2。四、招商規(guī)劃1、主力店引進分析l 引進的目的：樹立品牌形象，增強集客率。l 達成的目的：大

35、力引進主力店、次主力店，可采取“放水養(yǎng)魚”的政策，以營造品牌效應(yīng)為戰(zhàn)略目標(biāo)。l 主力商家目標(biāo)：根據(jù)項目開發(fā)進展及現(xiàn)狀，主力及次主力商家主要引進業(yè)態(tài)為影院、電器、手機數(shù)碼連鎖、大型酒樓、電玩、KTV、酒吧等。l 引進步驟：前期廣泛聯(lián)系、溝通交流，中期進行篩選，后期合作簽約。2、成功引進的優(yōu)勢（六大優(yōu)勢）：1) 利用地段優(yōu)勢：東風(fēng)大街與前進路的交匯處，本案具有絕對的優(yōu)勢。2) 利用規(guī)模優(yōu)勢：渭南市規(guī)模最大的商業(yè)綜合體。3) 利用形象優(yōu)勢：展示項目的“城市客廳”形象，政府支持，城市運動公園廣場及大秦文化的導(dǎo)入，建筑藝術(shù)美。4) 利用政策優(yōu)勢：實施免租及租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策。5) 利用造勢優(yōu)勢：利

36、用口碑和廣告的宣傳度，虛實結(jié)合，擺好姿態(tài)。6) 利用管理優(yōu)勢：全國商業(yè)地產(chǎn)具影響力的公司，香港波特全程管理。3、招商營銷規(guī)劃通過媒體、DM及論談的方式進行廣泛宣傳，本地招商和外出聯(lián)絡(luò)有機結(jié)合。1）第一步以本地品牌為主，媒體、DM的宣傳方式。2）第二步以渭南市周邊城市作為招商主陣地，各洽談會的方式。3）第三步以全國范圍各品牌商家招商為主，得用網(wǎng)絡(luò)等到現(xiàn)代化工具。幾個步聚可根據(jù)招商具體情況分階段側(cè)重進行。第六部分 招商條件篇根據(jù)對渭南市各百貨商場等的招商條件調(diào)查、評估，結(jié)合項目可行性分析報告對租金及售價的評估，初步擬定本項目的招商條件：一、合作方式以租賃為主，聯(lián)營、自營為輔。二、原 則放水養(yǎng)魚、特

37、位特價。三、租賃條件2#商業(yè)體租金樓 層租金（元/月）押 金租金支付進場費一 樓內(nèi)鋪均價66一個月租金季度或半年交不收取街鋪均價108一個月租金 季度或半年交進場費二 樓均價60一個月租金季度或半年交不收取三 樓均價60一個月租金 季度或半年交進場費四 樓均價50一個月租金季度或半年交不收?。ㄒ陨蠟榈谝荒曜饨鸲▋r，第二年租金應(yīng)根據(jù)市場及本項目經(jīng)營情況另行確定。）3#商業(yè)體租金樓 層租金（元/月）押 金租金支付進場費三 樓均價30一個月租金季度支付不收取四 樓均價30一個月租金季度支付不收取（以上為第一年租金定價，第二年租金應(yīng)根據(jù)市場及本項目經(jīng)營情況另行確定。）四、招商細(xì)則：（詳見招商執(zhí)行方案）

38、第七部分 招商收益篇不分租賃、聯(lián)營等合作方式，僅根據(jù)項目規(guī)劃總建筑面積對收益進行測算： 一、整體租金收益地塊月租金（萬元）年租金（萬元）年租金總額（萬元）2#商業(yè)體28316339840763#商業(yè)體三四層56.5678注明：未含管理費、廣告位、臨時場地促銷等收益二、整體收益細(xì)分（1）2#商業(yè)體租金表：樓 層建筑面積（）租金（元/月）租金總額（萬元/月）一 樓內(nèi)鋪8700665742街鋪28001083024二 樓115006069三 樓115006069四 樓1150050575合 計4600028316年總收益(12個月)約3398萬元/年（以上可租賃面積為估算面積，以上測算租金收益僅供參考。）（2）3#商業(yè)體租金表：