水榭山三期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書

1、萊蒙水榭山花園3期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書深圳市水榭花都房地產(chǎn)有限公司2009年2月25日萊蒙水榭山花園3期經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書目錄:第一部分：項(xiàng)目概況一、宗地位置二、宗地現(xiàn)狀三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境五、大市政配套六、規(guī)劃控制要點(diǎn)七、土地價(jià)格第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、深圳市別墅市場(chǎng)概況二、龍坂片區(qū)別墅情況三、目標(biāo)市場(chǎng)客戶層研究第三部分：項(xiàng)目定位及開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)二、產(chǎn)品定位三、價(jià)格定位!1!、銷售計(jì)劃:五、工程計(jì)劃:第四部分：項(xiàng)目投資效益分析、成本預(yù)測(cè)二、經(jīng)濟(jì)效益分析第一部分：項(xiàng)目概況、宗地位置中國(guó)深圳香蜜湖北，玉龍路東，如圖所示:二、宗地現(xiàn)狀已實(shí)現(xiàn)三通一平（通水、通電、通路、平整土地），西側(cè)

2、入口玉龍路已經(jīng)通車，東側(cè)入口 金龍路未修通，項(xiàng)目一期已于2008年11月28日入伙，二期施工中封頂頂落外墻，預(yù)計(jì)2009 年8月28日入伙。三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套現(xiàn)狀周邊住宅項(xiàng)目：目前僅有一個(gè)小區(qū)圣莫麗斯，于2005年啟動(dòng)，總占地面積為27.6萬 平方米，建筑面積為33萬平方米，小區(qū)容積率為1.2,是別墅類物業(yè)與高層物業(yè)共同組成的 社區(qū)。別墅類物業(yè)主要是ab組團(tuán)，以于2007年5月售完，現(xiàn)階段入住率已達(dá)到50%左右。 未推售的c區(qū)產(chǎn)品，占地5.85萬平米，建筑面積為16.8萬平米。處于地塊北側(cè)，共15棟 865套單位，面積區(qū)間在146509平米之間，主力面積區(qū)間為160230平米，純大戶型設(shè)計(jì)

3、, 預(yù)計(jì)09年3月推岀。圣莫麗斯社區(qū)配套：有雙會(huì)所、幼兒園、1000平米商業(yè)街、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、體育公園、山體 公園等配套設(shè)施。華潤(rùn)萬家超市與其簽約，有100平方米左右的超市經(jīng)營(yíng)面積為周邊居民提 供服務(wù)。四、項(xiàng)目周邊環(huán)境項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)良，緊鄰面積約20萬平米的天然牛嘴子水庫，項(xiàng)目南側(cè)為項(xiàng)目領(lǐng)養(yǎng) 的約2.4萬平米的荔枝林公園，北側(cè)為項(xiàng)目領(lǐng)養(yǎng)的面積約5.7萬平米的山體公園，且整個(gè)項(xiàng) 目位于深圳市cld區(qū)，被塘朗山郊野公園、羊臺(tái)山郊野公園、銀湖郊野公園三大郊野公園所 圍擁，處于近百平方公里的城市綠肺中心。五、大市政配套項(xiàng)目周邊交通網(wǎng)絡(luò)便捷，2007年福龍路通車，大大縮減項(xiàng)目與深圳cbd的距離，驅(qū)車

4、 10分鐘可以到達(dá)cbd核心，項(xiàng)目周邊有玉龍路、金龍路、白龍路、南坪快速，形成龍井” 字狀交通網(wǎng)絡(luò)，09年即將開通的地鐵四號(hào)線站點(diǎn)距離本項(xiàng)目約2公里，深圳市新客運(yùn)總站距 離本項(xiàng)目約3公里。項(xiàng)目周邊生活設(shè)施便捷，距離項(xiàng)目2公里處規(guī)劃有 深圳市體育學(xué)校，從本項(xiàng)目出發(fā)，7 分鐘能到達(dá)香蜜湖山姆會(huì)員店，十分鐘到達(dá)cbd中心區(qū)盡享中心區(qū)各項(xiàng)配套。向北，7分鐘 車程到達(dá)中心區(qū)后花園定位的二線拓展區(qū)北組團(tuán)，享受近100萬平米cld商業(yè)及寫字樓區(qū) 配套。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)項(xiàng)目所處的二線拓展區(qū)內(nèi)，按照深圳市政府的規(guī)劃，分為三圈層用地結(jié)構(gòu)，北部圈層規(guī) 劃以高層住宅為主，容積率約2.5-3 ;中部組團(tuán)規(guī)劃以城市市政、

5、辦公及商業(yè)文化功能為主, 東側(cè)存在配套高層住宅用地，容積率為2.5-3;南部組團(tuán)規(guī)劃以居住用地為主，東側(cè)為高層住 宅用地，容積率為2.5-3;西側(cè)為低密度住宅區(qū)，容積率為0.61.2。本項(xiàng)目位于南部組團(tuán)的 西側(cè)，總用地面積143047.25平方米，總建筑面積85850平方米，建筑覆蓋率小于等于35%, 會(huì)所及商業(yè)面積3000平方米，住宅面積82850平方米，建筑容積率小于等于0.6,是區(qū)域內(nèi) 低密度高端住宅區(qū)為深圳少有的低密度純別墅區(qū)。七、土地價(jià)格：土地總開發(fā)成本為25328萬元。第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)分析一、深圳市別墅市場(chǎng)概況08年，深圳供應(yīng)別墅約約1610套（以批準(zhǔn)預(yù)售統(tǒng)計(jì)），銷售約802套，

6、剩余約808套, 整體銷售率約50%0 07年存量約約340套，銷售約約200套，剩余約140套，現(xiàn)階段深圳 別墅市場(chǎng)共有存量約948套。09年別墅初步統(tǒng)計(jì)共供應(yīng)大約約1509套與08年供應(yīng)量相當(dāng)，但加上08年的存量，09年的別墅整體供應(yīng)量大于08年。整體銷售率不高的原因說明：-：部分樓盤雖有別墅單位，但在08年并未正式推售；如皇庭港灣、曦灣等項(xiàng)目。二：部分樓盤主要以消化07年存量為主，如中海大山地，主要消化南區(qū)100余套別墅。附：08年深圳別墅供應(yīng)和存量統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型數(shù)量剩余入市時(shí)間開盤均價(jià)南山純水片5期聯(lián)排2402008年6月5萬純水岸6期聯(lián)排1702008年9月7. 8萬卓越維

7、港聯(lián)排122722008年5月4. 3萬曦灣疊拼32322008年12月未推皐庭港灣雙拼/聯(lián)排13132008年12月未推香瑞園聯(lián)排2262008年7月2. 5萬龍坂水榭山1期聯(lián)排2422008年5月4. 1萬水榭山2期雙拼/聯(lián)排13952008年9月3. 2萬星河丹堤獨(dú)棟/聯(lián)排/疊拼103202008年9月3. 4萬溪山聯(lián)排+疊拼84842008年10月未推寶安招華曦城2期1批聯(lián)排97472009年1月2. 8萬招華曦城2期2批獨(dú)棟/雙拼54322008年9月3. 8萬蘭喬圣菲雙拼/聯(lián)排47142008年11月3. 6-4 萬集信名城聯(lián)排15112008年12月l 5萬龍崗水斤噺都聯(lián)排822

8、52008年5月1. 3萬公園大地聯(lián)排632008年8月2. 5萬果嶺海獨(dú)棟/戲拼/疊拼1331132008年5月3萬大山地北a區(qū)聯(lián)排84582008年11月1. 5萬萬科.淸林徑聯(lián)排81122008年8月1. 3萬深業(yè)紫麟山雙拼/聯(lián)排2021772008年月1.3萬鹽田天麓一區(qū)獨(dú)棟202008年初6-8萬天麓七區(qū)獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排56102008年5月5-8萬萬科東海岸獨(dú)棟/雙拼/聯(lián)排/疊拼109602008年初1. 8萬天麓二區(qū)獨(dú)棟44122008 年6-7萬合計(jì)1610808附：2009年深圳別墅統(tǒng)計(jì)區(qū)域項(xiàng)目名稱/暫名開發(fā)商總占地面積（萬皿）總售建筑 面積（萬m1）產(chǎn)品數(shù)量預(yù)計(jì)推售時(shí)間南山

9、中信紅樹灣中信聯(lián)排/疊拼122009年中純水岸七期1區(qū)華僑城4. 57聯(lián)排別墅純水岸七期2區(qū)華僑城1. 97聯(lián)排別墅三湘東填海區(qū)項(xiàng)目三湘地產(chǎn)總 29. 2少量別墅12東方花園n1區(qū)華僑城10.4獨(dú)棟別墅9未定泛海拉菲爾花園泛海建設(shè)9.428脅拼別樂602009年3月底4月初鴻威海怡灣畔鴻威地產(chǎn)10.6別墅302009年底龍坂水榭山3期水榭花都地產(chǎn)148.6聯(lián)排別墅822009年底十二橡樹莊園信義1032聯(lián)排別墅3002009年1月金光華龍岸金光華聯(lián)排622009年中力科金域華府萬科8.41&9和院別墅252009年1月寶安桂景園寶利來5.35. 1雙拼別墅802009年1月觀湖園和黃3

10、716.5獨(dú)棟聯(lián)排702009年中中糧瀾山中糧地產(chǎn)811獨(dú)棟雙拼聯(lián)排222009年底萬科蘭喬圣菲二期萬科恒豐7.254聯(lián)排別墅502008 年龍崗大山地北區(qū)中海雙拼/聯(lián)排442009年中和黃御峰園和黃2230.4雙拼聯(lián)排疊拼862009年初公園大地鴻榮源36.5約43少量別墅1002009年中振業(yè)城振業(yè)19. 78.0聯(lián)排疊拼3002009年4月紫瑞花園崇誠(chéng)實(shí)業(yè)4.415.4聯(lián)排雙拼160未定凱旋灣鼎盛實(shí)業(yè)83.2聯(lián)排雙拼100未定鹽田華僑城天麓華僑城nuj14.7獨(dú)棟雙拼聯(lián)排1262009年6月天琴灣三期力科252. 53獨(dú)棟別墅482009年1月聯(lián)泰梅沙灣聯(lián)泰地產(chǎn)143.2聯(lián)排別墅66未定

11、合計(jì)1509備注：統(tǒng)計(jì)時(shí)間截止2009月1月；統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：成交以認(rèn)購書為準(zhǔn)，供應(yīng)量包含疊拼、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟戶型。同時(shí)有項(xiàng)目雖然為取得推售，達(dá)到銷售條件但未推售的項(xiàng)目也計(jì)算為供應(yīng)量。二、龍坂片區(qū)別墅情況項(xiàng)目所在的龍坂片區(qū)09年共計(jì)有5個(gè)有別墅項(xiàng)目，共計(jì)約470余套別墅供應(yīng)。項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)開盤時(shí)間總占地面積（萬討可售建筑面積（萬討產(chǎn)品類型萬科金域華府09年1月1日8.418.925套聯(lián)排,240-350平米金光華龍岸2009年5月9.923.762套220-260聯(lián)排/465套高層溪山2009年6月1230.0約84套，其中8套雙拼，其余聯(lián)排疊拼十二橡樹莊園09年上半年10總32別墅300余套；高層

12、300余套龍一號(hào)09年年底約10萬約30套別墅約32套，高層約400套萬科金域華府項(xiàng)目于2009年1月1日開盤，開盤銷售別墅17套。三、目標(biāo)市場(chǎng)客戶層研究通過統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，目標(biāo)客戶置業(yè)的表現(xiàn)岀比較明顯的區(qū)域黏性:主要以福田區(qū)為主，占整體成交的70%左右，其中尤以香蜜湖片區(qū)為主?？蛻袈殬I(yè)特征：以私企老板、金融業(yè)、貿(mào)易等行業(yè)為主;成交客戶價(jià)值認(rèn)同點(diǎn)：區(qū)域：與福田區(qū)7分鐘的距離帶來工作生活的便利性;資源：本項(xiàng)目擁有的山水自然景觀資源；產(chǎn)品：純別墅社區(qū)，美式建筑風(fēng)格，高贈(zèng)送面積;品牌：水榭花都開發(fā)商品牌價(jià)值抗性：孩子的教育或老人的醫(yī)療問題；對(duì)配套、區(qū)域成熟度有較高要求。1、來訪客戶區(qū)域分析區(qū)域中心區(qū)香蜜湖

13、福田其他區(qū) 域?qū)毎昌垗復(fù)獾仄渌嫌?jì)累計(jì)登記7666928268622373843489登記比例22. 0%19. 8%23. 7%2. 5%0. 6%1. 1%11.0%100. 0%成交累計(jì)2443262080129成交比例18. 6%33. 3%20. 2%1.6%0. 0%6. 2%0. 0%3. 7%2、來訪客戶職業(yè)分析職業(yè)商貿(mào)類金融類it類顧問咨詢類建筑及房 地產(chǎn)相關(guān)生產(chǎn)制造類其它合計(jì)登記累計(jì)8658532261622671504743489登記比例27. 1%26. 7%7. 1%5. 1%8.4%4. 7%14.8%100%成交累計(jì)642132909129成交比例49. 6%16

14、. 3%2. 3%1.6%7.0%0. 0%7.0%100%3、來訪客戶年齡分析年齡段35歲以下36-45 歲46-55 歲65歲以上合計(jì)登記累計(jì)7971350651574953489登記比例22. 8%3& 7%18. 7%1.6%14. 2%99. 5%成交累計(jì)25822200129成交比例19. 4%63.6%17. 1%0. 0%0. 0%100. 0%4、客戶購房目的分析購房目的自住投資兼自住養(yǎng)老投資為子女購房為父母購房合計(jì)登記累計(jì)289215122013840313489登記比例82. 9%4. 3%6. 3%4.0%1. 1%0. 9%99.5%成交累計(jì)105152241

15、129成交比例81.4%11.6%1.6%1.6%3. 1%0. 8%100. 0%5、來訪客戶未成交原因分析:原因累計(jì)組數(shù)備注觀望情緒較垂，撿便立心態(tài) 為主1871不好看房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)為房?jī)r(jià)還會(huì)跌交通悄況223片區(qū)交通很不方便，考慮保姆買菜等問題生活配套462片區(qū)目前沒有生活配套教育資源127周邊教育配套不足，小孩讀書較麻煩私密性不高136樓間距太近，對(duì)視嚴(yán)重噪音739太靠路，太吵戶型太差121戶型一般，不夠太氣發(fā)展?jié)摿?53不太看好房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展小區(qū)園林144小區(qū)園林沒有直觀感物業(yè)管理54物業(yè)管理的優(yōu)勢(shì)沒有體現(xiàn)出來景觀資源110以湖為賣點(diǎn)，但實(shí)際上看不到湖。通過客戶的調(diào)研與分析，本項(xiàng)目的

16、目標(biāo)客戶如下：在區(qū)域上以福田區(qū)為主，特別是香密湖和 中心區(qū)居住的客戶比例很大，在年齡上3545歲是主力客戶群，職業(yè)方面從事商貿(mào)、金融類 的居多，購買目的為自住，另外通過溝通發(fā)現(xiàn)北方籍客戶居多。所以三期的目標(biāo)客戶可以如 上所訴。第三部分：項(xiàng)目定位及開發(fā)計(jì)劃一、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)【優(yōu)勢(shì)】1、片區(qū)優(yōu)勢(shì)明顯、高端豪宅云集項(xiàng)目周邊聚集著大量低容積率地塊，大都是品牌開發(fā)商，圣莫里斯已經(jīng)攜其一期高端 townhouse及洋房高價(jià)入市，深圳又一個(gè)可以和香蜜湖媲美的豪宅片區(qū)已經(jīng)誕生！2、片區(qū)通達(dá)性強(qiáng)地鐵、鐵路、公路等組成的交通網(wǎng)絡(luò)，規(guī)劃中未來交通線路四通八達(dá)；尤其是福龍路， 駕車到香蜜湖僅57分鐘，至ij中心區(qū)僅10-

17、15分鐘，形成“出則城市，入則自然”的絕佳片 區(qū)。3、緊鄰中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)地塊距離深圳最具影響力的cbd福田中心區(qū)較近，潛在豪宅客戶十分廣闊，為本項(xiàng)目提升品質(zhì)提供了需求保證。4、項(xiàng)目周邊配套齊備在規(guī)劃中本片區(qū)及二線拓展區(qū)其他區(qū)域有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院及北側(cè)的山體公園等，二線 拓展區(qū)還將有大型購物中心、給項(xiàng)目保值增值提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。5、發(fā)展商有一定品牌知名度水榭花都成功開發(fā)使深國(guó)投奠定了較為良好的口碑，同時(shí)奠定了深國(guó)投豪宅發(fā)展商的市 場(chǎng)地位。6、得天獨(dú)厚水景、山景資源本項(xiàng)目擁有極好的山水資源，毗鄰牛咀水庫，塘朗山郊野公園、政府綠地等，三面環(huán)山, 一水相托，誘人的景致是難得的自然資源。7、較低容積率0

18、6的超低容積率在深圳十分罕有。容積率越低，社區(qū)尊貴氛圍越純粹，景觀空間越多，物 業(yè)價(jià)值越能得到體現(xiàn)。超低容積率是本項(xiàng)目打造高端豪宅并區(qū)別于萬科城、圣莫利斯等項(xiàng)目 的重要指標(biāo)。【劣勢(shì)】1、項(xiàng)目周邊道路影響金龍路還未開通，開通之后，受金龍路、南坪快速、玉龍路影響，地塊受噪音干擾較大2、片區(qū)認(rèn)同度偏低雖然圣莫里斯高端產(chǎn)品已經(jīng)入市，但未能在市場(chǎng)上建立片區(qū)的高端形象，客戶缺乏對(duì)此 區(qū)域的認(rèn)知3、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施均未動(dòng)工市政配套均未動(dòng)工，而政府配套往往跟不上住宅建設(shè)，這使居民生活極為不便。4、高壓線影響【機(jī)會(huì)點(diǎn)】1、片區(qū)發(fā)展前景深圳發(fā)展已經(jīng)向第二圈層推移，本項(xiàng)目所在二線拓展區(qū)將首先得益，而地塊純凈、無

19、污染、 無拆遷包袱的二線拓展區(qū)，必將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。2、0.6以下容積率豪宅供應(yīng)量數(shù)量較少【威脅點(diǎn)】周邊競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)峻1）本項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)金光華龍岸、溪山、十二橡樹莊園、金域華府等，其他關(guān)內(nèi) 外豪宅項(xiàng)目、城建觀瀾地塊等豪宅項(xiàng)目，整體開發(fā)和銷售需數(shù)年時(shí)間，對(duì)于本項(xiàng)目有較大競(jìng) 爭(zhēng)壓力。2）南山填海區(qū)后海灣區(qū)域的別墅推出量大如卓越維港、熙灣，加上招華的“曦山” 項(xiàng)目以及周邊的二手市場(chǎng)“星河丹堤”、“圣莫麗斯”對(duì)于本項(xiàng)目有直接的競(jìng)爭(zhēng)。3）深圳其他 區(qū)域的別墅項(xiàng)目對(duì)于本項(xiàng)目的價(jià)格及未來市場(chǎng)走勢(shì)形成對(duì)比關(guān)系。因此我們需要通過項(xiàng)目的 差異性與對(duì)手拉開距離。核心價(jià)值點(diǎn)：與中心區(qū)的距離，純別墅社區(qū)，資源優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品

20、優(yōu)勢(shì)。二、產(chǎn)品定位參考1/2期銷售情況分析，目標(biāo)客戶對(duì)總價(jià)敏感度較高。800萬是中間單位價(jià)格分水嶺。 速銷單位：220平米的中間單位由于戶型空間合理，實(shí)用率高且總價(jià)較低銷售速度快。相對(duì) 走勢(shì)較慢單位：320平米以上的端頭單位。三期總可售建筑面積23179平方米，套數(shù)82套。3期產(chǎn)品定位中間單位：仍以220平米左右的中間單位戶型為主，適當(dāng)增加中間單位的舒適度。面寬由原 設(shè)計(jì)的6.6米加大到7.0米。面積控制在250平方米以內(nèi)。端頭單位：調(diào)整端頭單位面積，減少面積，控制在300平米左右。產(chǎn)品配比:產(chǎn)品雙拼聯(lián)排端頭聯(lián)排中間合計(jì)套數(shù)6套304682面枳400m2左右300 m2左右230-250 m2

21、23179 m2總價(jià)1250 萬950萬750萬三、價(jià)格定位依據(jù)目前市場(chǎng)情況，水榭山三期目標(biāo)實(shí)收單價(jià)約為33000-35000元/平方米，如市場(chǎng)發(fā) 展態(tài)勢(shì)不變，三期開售時(shí)價(jià)格有望達(dá)到更高。具體價(jià)格依據(jù)開售時(shí)市場(chǎng)狀況結(jié)合集團(tuán)公司目 標(biāo)再定，本計(jì)劃書價(jià)格暫按31000元/平方米指標(biāo)測(cè)算，并進(jìn)行敏感性分析，三期可售建筑 面積約23179平方米，銷售金額約為71855萬元。四、銷售計(jì)劃：開盤時(shí)間：計(jì)劃2009年11月1日。2009年銷售計(jì)劃，銷售率50%,銷售金額36927萬元, 當(dāng)年回款17964萬元，營(yíng)銷費(fèi)用控制在銷售額的3.5%以內(nèi)。水榭山的營(yíng)銷費(fèi)用扣除代理傭金外，占最大比例的為戶外廣告，水榭公

22、司已經(jīng)在去年就采 取了控制廣告的措施：1）減少2快戶外廣告牌，2）資源共用，3）在非售樓期轉(zhuǎn)租廣告牌 減小成本等。今年會(huì)力爭(zhēng)在2008年的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制費(fèi)用，如市場(chǎng)好轉(zhuǎn)，取消三級(jí)市場(chǎng)代 理，可節(jié)約營(yíng)銷費(fèi)用30%左右。水榭山三期銷售計(jì)劃銷售年度20092010銷售月度11月（三期公 開發(fā)售）12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月當(dāng)月銷售面積（平米）989316965650113111312261141316965658485652830累計(jì)銷售面積（平米）989311590121551215513286144161667818091197872035221200217662

23、204822048當(dāng)月銷售套數(shù)356204485623210當(dāng)月銷售率（當(dāng)月銷售面積/總面積）42. 68%7. 32%2. 44%0. 00%4. 88%4. 88%9. 76%6. 10%7. 32%2.44%3. 66%2.44%1.22%0. 00%累計(jì)銷售率（累計(jì)銷售面積/總面積）42. 68%50. 00%52. 44%52.44%57. 32%62.20%71.95%7& 05%85. 37%87. 80%91.46%93. 90%95.12%95. 12%當(dāng)月銷售金額（萬元）30669. 85257. 71752.60.03505. 13505. 17010.24381

24、.45257. 71752.6262& 81752.6876.30.0累計(jì)銷售金額（萬元）30669. 835927. 537680. 037680. 041185. 144690. 251700. 556081.961339.563092. 165720. 967473. 568349. 868349. 8三期建筑面積（平方米）:23179三期預(yù)計(jì)均價(jià)（元/平方米）：31000三期套數(shù)82三期套均面積（平方米）283五、工程計(jì)劃:里程碑事件（目標(biāo)時(shí)間）:2008年10月9日2010年8月1日原三期工程分為三期及四期方案設(shè)計(jì)調(diào)整：2008年10月9日2008年10月21日 方案設(shè)計(jì)消防

25、報(bào)建：2008年11月17h-2008年12月11日新分期及調(diào)整方案需重新消防報(bào)建 方案設(shè)計(jì)規(guī)劃報(bào)建：2008年10月22 h -2008年11月20日新分期及調(diào)整方案需重新規(guī)劃報(bào)建三期報(bào)建樁基施工圖設(shè)計(jì)審圖：2008年10月13日2008年11月5日三期樁基施工圖報(bào)建：2008年11月10日2008年12月4日取得規(guī)劃局樁基開工規(guī)劃許可證三期樁基開工證：2008年1210-2008年12月12日取得建設(shè)局樁基施工施工許可證三期初步設(shè)計(jì)：2008年10月26 b-2008年11月24日三期施工圖設(shè)計(jì)、審圖：2008年11月23h-2009年2月20日 審查通過，考慮了元旦春節(jié)放假 三期施工圖報(bào)

26、建：2008年11月1日2008年12月15日土方回填及樁基礎(chǔ)施工：2008年12月16日2009年4月24日土方及樁基工程采取分段流水 施工 三期施工許可證：2009年3月23 h -2009年4月11日 取得建設(shè)局施工許可證基礎(chǔ)及地下室：2009年4月25日-2009年7月18日考慮雨季主體及結(jié)構(gòu)封頂：2009年7月18日2009年10月10日力爭(zhēng)1 0月1日前封頂辦理預(yù)售許可證：2009年9月16h-2009年10月15日力爭(zhēng)1 0月1日取得預(yù)售許可證正式開盤：2009年11月1日2009年11月1日力爭(zhēng)2009年1 0月1日開盤外裝修工程：2009年9月25日2009年12月23日室外

27、工程：2009年11月15日2010年3月14日 考慮春節(jié)影響竣工驗(yàn)收及各分項(xiàng)驗(yàn)收：2010年4月2日2010年6月30日201 0年7月1日驗(yàn)收通過備案取證及入伙：2010年7月1日2010年8月31日2010年9月1日正式入伙。第四部分：項(xiàng)目投資效益分析成本預(yù)測(cè)分析萊蒙水榭山花園建設(shè)項(xiàng)目成本分析項(xiàng)目總金額（萬元）總單位成本可售面積總單位成本建筑面積三期單位 成本可售面積三期單位 成本建筑面積各項(xiàng)占成本比三期各項(xiàng)占成本比一期二期三期四期指標(biāo)1預(yù)售面積（m2 ）6425. 24386302317914615.5182,850.00170993231794503114707439733指標(biāo)2預(yù)計(jì)

28、均價(jià)（萬元/m2）4. 13. 13. 12.8一、銷佶:總收入1多層住宅收入2588762634311975471855409232高層住宅收入3小高層住宅收入4公建收入5車庫收入6商業(yè)銷售收入二、各項(xiàng)支出總額1827886010516893326917,751.878,601.1817,117.228,823.371 土地開發(fā)成本25328196411839708644393, 057. 091,481.233, 057. 081,573. 5817.22%17.83%2 政府行政性事業(yè)收費(fèi)27118108756032. 7115. 857. 7716. 540. 18%0. 19%3 建

29、造成本901578010419272422915991.610,881.985, 272. 5710,453. 005, 380. 5261.30%60. 98%3. 1前期工程準(zhǔn)備費(fèi)97057504517274416943 . 2基礎(chǔ)工程費(fèi)277334411425507373.3主體建筑工程費(fèi)446883278209581246279905, 393. 862,613.455, 376. 492, 767. 463.4主體安裝工程費(fèi)03.5裝飾工程費(fèi)1538133805369231185. 6389. 94159.16178.773.6園林環(huán)境工程費(fèi)5695362285715319453.7

30、其他建設(shè)工程支出1467619966652381922093.8物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)604351196.6156. 63.9預(yù)備費(fèi)5608438264115399904 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢費(fèi)用4870358215812151139587.81284.81524. 19269. 823.31%3.06%5銷售費(fèi)用89158964072251514321,076. 04521.371,085. 03558. 506. 06%6. 33%6 管理費(fèi)用79001900240018001800953. 53462.01776. 56399. 725. 37%4. 53%7財(cái)務(wù)費(fèi)用1450311066719402

31、826501,750.51848. 161,737. 78894. 499.86%10. 14%8 工程保險(xiǎn)費(fèi)川09營(yíng)業(yè)稅金及附加1348713726239374421321,627.88788. 751,615. 26831.4310土地増值稅272662108127067687. 8547643, 290. 991,594. 563,316. 731, 707. 24萊蒙水榭山花園三期可售面積為23179平方米，開發(fā)成本為51689萬元。二、經(jīng)濟(jì)效益分析萊蒙水榭山花園建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃表項(xiàng)目總金額（萬元）總單位成本可售面積總單位成 本建筑面積三期單位 成本可售面積三期單位成本建筑面積各項(xiàng)占成

32、本比三期各項(xiàng)占成本比期二期三期四期指標(biāo)1預(yù)售面積（m2 ）6425. 24386302317914615.5182,850.00170993231794503114707439733指標(biāo)2預(yù)計(jì)均價(jià)（萬元/m2）4. 13. 13. 12.8一、銷住總收入1多層住宅收入2588762634311975471855409232高層住宅收入3小高層住宅收入4公建收入5車庫收入6商業(yè)銷售收入二、各項(xiàng)支出總額1827886010516893326917,751.878,601.1817,117.228,823.371 土地開發(fā)成本25328196411839708644393, 057. 091,481

33、.233, 057. 081,573. 5817. 22%17.83%2 政府行政性事業(yè)收費(fèi)27118108756032. 7115. 857. 7716. 540. 18%0. 19%3建造成本901578010419272422915991.610,881.985, 272. 5710,453. 005, 380. 5261. 30%60. 98%3. 1前期工程準(zhǔn)備費(fèi)97057504517274416943 . 2基礎(chǔ)工程費(fèi)277334411425507373.3主體建筑工程費(fèi)446885, 393. 862,613. 455, 376. 492, 767. 463.4主體安裝工程費(fèi)03

34、278209581246279903.5裝飾工程費(fèi)1538133805369231185. 6389. 94159.1617& 773.6園林環(huán)境工程費(fèi)5695362285715319453.7其他建設(shè)工程支出1467619966652381922093.8物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)604351196.6156.63.9預(yù)備費(fèi)5608438264115399904設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢費(fèi)用4870358215812151139587.81284.81524. 19269. 823. 31%3.06%5銷售費(fèi)用89158964072251514321,076. 04521.371,085. 03558.

35、506. 06%6. 33%6管理費(fèi)用79001900240018001800953. 53462.01776. 56399. 725. 37%4. 53%7財(cái)務(wù)費(fèi)川1450311066719402826501, 750. 5184& 161, 737. 78894. 499. 86%10. 14%8工程保險(xiǎn)費(fèi)用09營(yíng)業(yè)稅金及附加1348713726239374421321,627.88788. 751,615. 26831.4310土地增值稅272662108127067687. 8547643, 290. 991,594.563,316. 731, 707. 24三、利潤(rùn)總額710

36、58896933744206917654. 4減：所得稅147521614. 426748. 94551.941837.056四、凈利潤(rùn)563067354. 582699616138.75817. 3446, 796. 153, 292. 896, 962. 643, 583.91五、項(xiàng)目投資總額六、收益率1毛利率2 投資利潤(rùn)率3 投資凈利率萊蒙水榭山花園三期可售面積為23179平方米，目標(biāo)單價(jià)31000元/平方米，銷售收入為71855萬元,成本為51689萬元,利潤(rùn)20691萬元，稅后利潤(rùn)16138.7萬元。三、售價(jià)敏感性分析表項(xiàng)目三期預(yù)計(jì)均價(jià)（萬元/m 2 ）3. 13.33.53.8一、

37、銷售總收入1多層住宅收入718557649181127880802高層住宅收入00003小高層住宅收入00004公建收入00005車庫收入00006商業(yè)銷售收入0000二、各項(xiàng)支出總額516895168951689516891 土地開發(fā)成本70867086708670862 政府行政性事業(yè)收費(fèi)858585853 建造成本0003. 1前期工程準(zhǔn)備費(fèi)27042704270427043 . 2基礎(chǔ)工程費(fèi)5985985985983.3主體建筑工程費(fèi)124621246212462124623.4主體安裝工程費(fèi)3.5裝飾工程費(fèi)3723723723723.6園林環(huán)境工程費(fèi)16311631163116313

38、.7其他建設(shè)工程支出38573857385738573.8物業(yè)管理啟動(dòng)費(fèi)129. 77129. 77129.77129. 7739預(yù)備費(fèi)15811581158115814 設(shè)計(jì)、監(jiān)理、咨詢費(fèi)用14921492149214925銷售費(fèi)用25152677283930836 管理費(fèi)川18001800180018007財(cái)務(wù)費(fèi)用40284028402840288 工程保險(xiǎn)費(fèi)用9營(yíng)業(yè)稅金及附加374439854227458910土地增值稅730290481079313412三、利潤(rùn)總額19568242042884035793減：所得稅4305532563457875四、凈利潤(rùn)157301887922495

39、27919萊蒙水榭山花園會(huì)所建安成本測(cè)算表090210序號(hào)項(xiàng)目名稱會(huì)所成本情況（萬元）備注說明會(huì)所建安成本4491.89-開發(fā)前期費(fèi)用1設(shè)計(jì)費(fèi)用2勘探測(cè)暈費(fèi)用3監(jiān)理費(fèi)用4咨詢費(fèi)用5政府費(fèi)用二前期工程費(fèi)用（甲方分包）該成木僅為會(huì)所自身三總包工程（主體一般土建與安裝）1539.76的工程成本，無分?jǐn)偲渌M(fèi)用；（二）甲方分包工程2952.131土建費(fèi)用127.932二次裝修費(fèi)用2201.603園林環(huán)境費(fèi)34.134給排水燃?xì)赓M(fèi)用275.005電氣費(fèi)用6電梯工程3.577小區(qū)配套設(shè)施309.90四不可預(yù)見費(fèi)用附件二水榭山花園整體大配套建筑成本明細(xì)測(cè)算及分?jǐn)偳闆r序號(hào)項(xiàng)目名稱大配套成本分?jǐn)偳闆r（萬元）備注

40、總測(cè)算成本（萬 元）會(huì)所一期工程二期工程三期工程四期工程分?jǐn)偟揭黄谫M(fèi)用分?jǐn)偟蕉谫M(fèi)用分?jǐn)偟饺谫M(fèi) 用分?jǐn)偟剿钠谫M(fèi)用（可售面積:82852 m2）30006426.1438727. 1923179.0014520.0082852可售面積比例分?jǐn)?7%28%18%水榭山大配套工 程我司在成本科 目劃分時(shí)主要分 為“開發(fā)前期費(fèi) 用”及"前期工程 費(fèi)川”兩類，主耍 內(nèi)容詳見左項(xiàng)，其 分?jǐn)傇瓌t按各期 可售面積比例分 攤至各期；大配套工程小計(jì)25093.110.001873.7211503.907014.694700.80開發(fā)前期費(fèi)用5316.93383.692312.321383.971236

41、.95*1設(shè)計(jì)費(fèi)用4243.58305.871843.321103.27991.122勘探測(cè)量費(fèi)用119.077.6846.3127.7237.363監(jiān)理費(fèi)用413.6929.76179.35107.3497.244咨詢費(fèi)川289.9922.49135.5581.1350.825政府費(fèi)用250.6017.89107.7964.5160.41二前期工程費(fèi)用（甲方分包）9663.87749.544517.132703.591693.611三通（水、電、路）一平210.0016.2998.1658.7536.802甲方及監(jiān)理辦公室（包括物業(yè)前期周轉(zhuǎn)房）150.0011.6370.1141.9626.

42、293擋土墻及土石方工程（包括基坑支護(hù)）5567.23431.802602.261557.50975.674其他費(fèi)用3736.65289.821746.601045.38654.85三總包工程（主體一般土建與安裝）1609.7485.87772.18462.17289.52（二）甲方分包工程2852.56216.391261.32884.30490.551土建費(fèi)用302.0228.24138.47117.3917.92*2二次裝修費(fèi)用0.003園林環(huán)境費(fèi)1608.96125.65746.18453.22283.914給排水燃?xì)赓M(fèi)用376.7522.57136.02119.6698.505電氣費(fèi)

43、用564.8339.93240.65194.0390.226電梯工程0.007小區(qū)配套設(shè)施0.00四不可預(yù)見費(fèi)用5650.00438.222640.951580.66990.17附件三水榭山三期小配套明細(xì)測(cè)算及具體分?jǐn)傇瓌t序號(hào)項(xiàng)目名稱三期建安成本測(cè)算各分項(xiàng)占目 建安總成本按可售面積分?jǐn)?每平米造價(jià)（元/m2）按建筑面積分?jǐn)偯科?米造價(jià)（元/m2）三期建安成本 （萬元）三期工程大配套分?jǐn)偟饺?期費(fèi)用三期小配套成本三期可售面積:23179 m2三期全建筑面積：45030m2（含贈(zèng)送面積約10431 m2）三期工程預(yù)計(jì)總造價(jià)100.00%10690.725503.0024780.0324780. 03小計(jì)7014.6917765.34開發(fā)前期費(fèi)用6. 55%700.62360.641623.971383.97240.001設(shè)計(jì)費(fèi)用5. 26%562. 26289.421303.271103.27200.002勘探測(cè)量費(fèi)用0. 19%20. 5910.6047.7227.7220.003監(jiān)理費(fèi)用0. 43%46.3123.84107.34107.344咨詢費(fèi)用0. 33%35.0018.0281.1381.135政府費(fèi)用0. 34%36. 4618.