經(jīng)營性物業(yè)貸款評估要點

1、經(jīng)營性物業(yè)貸款項目評估要點評估報告格式 封面：評估報告名稱、評估單位、評估時間。扉頁：評估負(fù)責(zé)人和評估組人員名單及相關(guān)人員簽名。 目錄：評估報告正文、附表和附件的目次索引。 正文：評估報告的撰寫應(yīng)遵循客觀公正、科學(xué)規(guī)范、審慎盡責(zé)和及時有效原則；報 告要重點突出，條理清晰，文字簡練，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，結(jié)論明確。一般分以下幾個章節(jié)。摘 要 對評估報告內(nèi)容的濃縮和提煉，并對評估采用的方法和依據(jù)進(jìn)行說明。第一章借款人資信評價第二章物業(yè)基本情況第三章物業(yè)市場分析第四章 貸款用途、額度和還款方案評價第五章償債能力分析第六章?lián)７绞椒治龅谄哒戮C合分析第八章項目總體評價 附表：主要包括借款人基本情況表、物業(yè)基本情況表

2、、周邊同類物業(yè)情況表、物業(yè) 資金結(jié)余預(yù)測表、貸款還本付息測算表等。 附件：主要包括借款人及貸款項目涉及到的各類資料的原件或經(jīng)核實過原件的復(fù)印 件。二、貸款項目評估一般程序經(jīng)營性物業(yè)貸款按照“誰調(diào)查、誰評估"的原則，項目調(diào)查行收到貸款申報材料后，審 核認(rèn)定項目具備評估條件后，組織人員開展評估工作。（一）成立項目評估組由項目調(diào)查行牽頭組織項目評估組，評估組人員應(yīng)不少于3人，其中1人為評估組負(fù)責(zé) 人。項目評估負(fù)責(zé)人（一般由客戶部門負(fù)責(zé)人擔(dān)任）應(yīng)從事信貸工作3年以上，熟悉房地產(chǎn) 信貸業(yè)務(wù)，具備大型房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估經(jīng)驗和能力。評估組成員應(yīng)從事信貸工作原則 上3年以上，具備一定的業(yè)務(wù)素質(zhì)和

3、評估經(jīng)驗，應(yīng)優(yōu)先選擇擁有房地產(chǎn)估價師、土地估價師、 資產(chǎn)評估師和注冊會計師等資格證書的人員組成評估組。（二）制定評估工作計劃評估小組應(yīng)根據(jù)貸款項目的評估時限要求，制定評估工作計劃，合理安排資料收集、項 目調(diào)研、貸款條件落實、市場分析和評估報告撰寫等工作。（三）調(diào)查、收集有關(guān)資料評估小組應(yīng)根據(jù)評估工作計劃，通過實地調(diào)查、專家咨詢和查閱資料等方式，收集有關(guān) 數(shù)據(jù)和資料，并對相關(guān)資料進(jìn)行核實。（四）貸款項目可行性分析評估小組根據(jù)核實后的數(shù)據(jù)資料，對貸款項目的各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測算、分析、論證和 評價貸款項目的可行性。（五）溝通與反饋評估小組在形成評估報告前，需將評估情況和初步結(jié)論向貸款項目上報分行反饋

4、，上報 分行提出異議的，評估小組應(yīng)予以解釋和溝通，必要時可對評估結(jié)論重新進(jìn)行核實。（六）評估報告撰寫和審核評估小組應(yīng)根據(jù)上述分析結(jié)果，形成評估報告初稿，由評估負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核后定稿。報 告的有效期原則上為半年。三、評估報告的主要內(nèi)容貸款項目評估報告應(yīng)建立在資料完備、調(diào)查充分、假設(shè)合理和分析科學(xué)的基礎(chǔ)上，評估 報告的主要內(nèi)容、重點和要點如下：第一章借款人資信評價（一）借款人概況主要調(diào)查借款人歷史沿革、隸屬關(guān)系、企業(yè)類別、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊資本、經(jīng)營范圍、經(jīng) 營期限、資質(zhì)等級等情況。評估重點：1、借款人營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證和貸款卡等相關(guān)證件是否齊全、有效, 是否經(jīng)過年檢，借款人經(jīng)營期限能

5、否覆蓋貸款期限。2、借款人股本構(gòu)成情況及歷史沿革，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是否明晰，注冊資本出資形式以及是否足 額到位。公司股東、注冊資本及法定代表人的變更是否符合公司法和公司章程的有關(guān)要 求，是否在當(dāng)?shù)毓ど滩块T辦理了變更手續(xù)。3、借款人是否存在超經(jīng)營范圍經(jīng)營相關(guān)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。4、借款人是否擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證。5、借款人是否取得了董事會或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款并將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款 抵押物的相關(guān)決議等。（二）企業(yè)組織架構(gòu)及經(jīng)營者素質(zhì)主要調(diào)查借款人的企業(yè)組織架構(gòu)、管理模式、部門設(shè)置、法定代表人、髙管人員和員工 素質(zhì)等情況。評估重點：1、企業(yè)組織架構(gòu)是否清晰，法人治理結(jié)構(gòu)是否健全

6、，經(jīng)營管理是否規(guī)范，部門設(shè)置是否 合理。2、法人代表是否與營業(yè)執(zhí)照上法人代表相符，高層管理人員的年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng) 歷、信譽(yù)、品行、工作能力及歷史業(yè)績、有無重大不良信用記錄，有無可能影響企業(yè)正常經(jīng) 營的不良嗜好，有無重大違法違規(guī)記錄等。3、綜合以上兩個方面，綜合評價借款人的經(jīng)營管理水平和運作能力。（三）借款人經(jīng)營情況主要調(diào)查借款人房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，近3年來項目開發(fā)建設(shè)、銷售情況和持有的 物業(yè)經(jīng)營情況，在同業(yè)中的競爭地位，預(yù)測評價企業(yè)發(fā)展前景。評估重點：1、借款人的近三年房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營情況，項目開發(fā)是否正常，項目租售情況，有無 非正常停工和相關(guān)違法處罰行為。評價借款人整體開發(fā)實力。

7、2、借款人近三年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和租售情況，持有物業(yè)的種類、面積和經(jīng)營情況，借款人 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗，招商引資、市場培育和運作能力等。評價借款人商業(yè)地 插開發(fā)和經(jīng)營能力。（四）借款人財務(wù)狀況（1）資產(chǎn)負(fù)債分析主要調(diào)查借款人的財務(wù)管理模式和企業(yè)近3年及近期資產(chǎn)負(fù)債情況，評價借款人的長短 期償債能力和營運能力。評估重點：1、調(diào)查借款人近3個年度及近期的總資產(chǎn)、總負(fù)債、所有者權(quán)益、存貨、應(yīng)收帳款、預(yù) 收帳款、應(yīng)付帳款、銀行借款、對外擔(dān)保及其他或有負(fù)債的規(guī)模、構(gòu)成和增減變動情況，分 析借款人資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理性和增減變動原因。對于異常變化的科目要重點分析。2、應(yīng)仔細(xì)查閱借款人的總帳、明細(xì)帳和

8、重要的會計原始憑證，評價借款人財務(wù)處理的真 實性、準(zhǔn)確性、合理性。3、借款人償債能力的評價指標(biāo)主要是資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等。4、借款人營運能力的評價指標(biāo)主要是存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。（2）盈利能力分析評估重點：1、調(diào)查借款人近3年及近期的經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營稅金及附加、財務(wù)費用、經(jīng)營 利潤的增減變化情況，評價借款人的盈利能力。2、借款人盈利能力的評價指標(biāo)主要是銷售利潤率、總資產(chǎn)利潤率和近3年總資產(chǎn)平均凈 利潤率。（3）現(xiàn)金流量分析評估重點：分析借款人近3年及近期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流岀的構(gòu)成及增減變動趨勢，判斷影響借款人 現(xiàn)金凈流量的主要業(yè)務(wù)活動，衡量借款人的償債能力和支付能力。（

9、五）借款人信用狀況主要調(diào)查借款人信用等級、借款總額和還本付息情況、在我行存款和貸款及還本付息情 況，評價借款人在我行存量貸款的風(fēng)險狀況，并對借款人與我行的合作情況進(jìn)行說明。并根 據(jù)農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)文件和辦法分配或測算借款人授信額度。評估重點：1、調(diào)查借款人賬戶開立情況、在我行信用等級和客戶分類情況，通過人行征信系統(tǒng)查詢 借款人銀行負(fù)債和對外擔(dān)保情況，有無不良信用記錄。2、對借款人存在不良信用記錄的，要認(rèn)真核查其形成的原因，對確屬于銀行系統(tǒng)和操作 等非借款人自身原因形成的不良記錄，應(yīng)由相關(guān)行進(jìn)行情況說明并確認(rèn)。3、綜合以上情況，判斷借款人是否符合我行經(jīng)營性物業(yè)貸款辦法對借款人的一般要求。4、本筆貸款

10、未匹配授信的，應(yīng)同時申請核定相應(yīng)授信額度。（六）借款人股東及實際控制人情況對于借款人為項目公司的，除進(jìn)行上述分析評價外，還應(yīng)對借款人的主要股東或?qū)嶋H控 制人的情況進(jìn)行分析。評估重點：1、調(diào)查主要股東或?qū)嶋H控制人的業(yè)務(wù)經(jīng)營情況，項目開發(fā)情況，公司品牌、其他在建或 經(jīng)營項目情況，在同業(yè)中的競爭地位，企業(yè)發(fā)展前景等。2、調(diào)查股東和實際控制人的財務(wù)管理模式和企業(yè)近3年主要財務(wù)情況，包括資產(chǎn)負(fù)債情 況，經(jīng)營收入、經(jīng)營成本、經(jīng)營稅金及附加、財務(wù)費用、經(jīng)營利潤的增減變化情況。3、控股股東或?qū)嶋H控制人的信用等級、授用信總額和信用記錄情況、在農(nóng)業(yè)銀行存款和 借款、還本付息等情況，在我行存量貸款的風(fēng)險狀況，與我行

11、的合作情況。（七）借款人總體評價評估重點：1、借款人是否符合我行經(jīng)營性物業(yè)辦法和準(zhǔn)入辦法規(guī)定的相關(guān)條件。2、借款人商業(yè)物業(yè)經(jīng)營能力總體評價。3、借款人財務(wù)狀況和信用狀總體評價。第二章物業(yè)基本情況（一）物業(yè)概況主要調(diào)查物業(yè)的地理區(qū)位、建筑業(yè)態(tài)分布、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積，周 邊商業(yè)環(huán)境和交通條件、星級標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)檔次、建筑密度、容積率、綠化率、車位數(shù)量等經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，全面了解物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營情況。對我行擬介入物業(yè)為整體物業(yè)的一部分 的，還要調(diào)查整體物業(yè)情況。對于工業(yè)經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)對所在園區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，物業(yè)建設(shè)合法性等方面進(jìn)行調(diào)查。評估重點：1、經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃或

12、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗收合格并辦 妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運營；對于工業(yè)和倉儲用房類物業(yè)，用地性質(zhì)應(yīng)為工業(yè)用地，土地使 用權(quán)類型為出讓，物業(yè)建設(shè)形式為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、研發(fā)基地用房、倉儲用房及相關(guān)配套設(shè)施 等，物業(yè)面積不小于5萬平方米。2、地理位置優(yōu)越，物業(yè)應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地 段。物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集。 世界五百強(qiáng)企業(yè)入駐的經(jīng)營性物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬。應(yīng)明確將調(diào)查貸款物業(yè)歸屬于傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)區(qū)，新興的商業(yè)、商務(wù)區(qū)或一般性的商業(yè)、 商務(wù)區(qū)。3、賓館酒店類物業(yè)應(yīng)為四星級（含）以上或雖未取得星級認(rèn)證但按四星

13、級（含）以上標(biāo) 準(zhǔn)建設(shè)，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓應(yīng)由 國內(nèi)外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業(yè)應(yīng)為甲級（含）寫字 樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；商業(yè)營業(yè)用房類物業(yè)的面積（可 供我行抵押面積）原則上應(yīng)不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均 出租率；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個條件。（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況調(diào)查物業(yè)的總建筑面積，和各功能區(qū)域的分層面積，核實物業(yè)的權(quán)屬是否清晰、完整， 相應(yīng)的房產(chǎn)權(quán)證是否取得，證載物業(yè)所有人是否與借款人一致，目前有無對外抵押；物業(yè)保 險辦理情況，目前保險受益人等

14、。評估重點：1、經(jīng)營性物業(yè)貸款原則上應(yīng)在物業(yè)正式開業(yè)并取得房產(chǎn)證后方可進(jìn)入評估和貸款審批程 序。對總行級房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶和總行核心客戶，可適當(dāng)提前介入，在物業(yè)正式開業(yè)之后即可 進(jìn)行評估，同時應(yīng)對物業(yè)產(chǎn)權(quán)證取得時間、證載土地和建筑面積等指標(biāo)進(jìn)行合理預(yù)測。2、對評估時尚未取得產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)，應(yīng)一并調(diào)查其建設(shè)合法性手續(xù)情況，確保項目建設(shè) 合法合規(guī)。（三）物業(yè)總投資和市場價值情況調(diào)查核實物業(yè)的實際投入成本情況和市場估值情況。評估重點：1、對已經(jīng)建成、竣工驗收并投入使用的物業(yè)，應(yīng)結(jié)合項目決算報告、相關(guān)支付憑證以及 借款人財務(wù)報表等資料，確定物業(yè)的實際投入成本。對尚未完全竣工決算驗收的物業(yè)，應(yīng)根 據(jù)借款人提供

15、該物業(yè)的實際投入憑證，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ杀?、?guī)費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)尚需繼續(xù)投入的 建設(shè)資金等，合理估算物業(yè)的實際投入成本。2、經(jīng)營性物業(yè)的市場價值由于受案例庫、資料庫條件所限，可聘請專業(yè)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值，評估應(yīng)對中介岀具的估價報告的客觀性、合理性和科學(xué)性進(jìn)行甄別，并對其評估價值進(jìn) 行確認(rèn)。3、對建成開業(yè)不滿一年的物業(yè)，應(yīng)主要采取成本法確定其價值，適當(dāng)結(jié)合收益法進(jìn)行修 正，應(yīng)適當(dāng)控制物業(yè)價值的增值幅度（原則上不應(yīng)髙于原始投入價值的1.5倍），以控制抵 押物風(fēng)險。4、對建成3年以上或?qū)嶋H投入成本與市場價值差距較大的物業(yè)，價值評估中可采用收益 法和市場比較法對物業(yè)市場價值進(jìn)行測算，確定物業(yè)合理的市場估值。5、采

16、用收益法測算物業(yè)評估價值時，折現(xiàn)率原則上限定于9%10%,對總行級房地產(chǎn) 優(yōu)質(zhì)客戶和總行核心客戶，可適當(dāng)放寬，但最低不應(yīng)低于7%且必須滿足經(jīng)營性物業(yè)辦法的相 關(guān)要求。（四）物業(yè)出租和經(jīng)營情況評估時應(yīng)針對不同的物業(yè)類型，調(diào)查物業(yè)目前的經(jīng)營和出租情況，結(jié)合財務(wù)分析對物業(yè) 經(jīng)營收入及成本支出的構(gòu)成和變化趨勢進(jìn)行分析。評估重點：1、酒店類型的物業(yè)收入主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂收入、會議租賃收入等；成 本主要包括酒店日常經(jīng)營成本、各項經(jīng)營費用、酒店管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營稅金、保險 費和維修費等。應(yīng)對酒店的年平均入住率、客房掛牌價格及會員價格、對外簽約情況、餐飲 上座率及平均消費價格等情況進(jìn)行調(diào)查

17、，對于聘請酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理的，評估還需 對酒店管理公司的行業(yè)地位、管理水平、營銷能力等情況進(jìn)行分析。2、寫字樓類型的經(jīng)營性物業(yè)收入主要為租賃收入；成本主要包括經(jīng)營費用、管理費用、 財務(wù)費用、經(jīng)營稅金、保險費和維修費等。評估需對寫字樓的全年平均出租率、租金價格水 平、物管水平等進(jìn)行調(diào)查，并對租約期限和內(nèi)容進(jìn)行分析。3、商業(yè)市場類型的經(jīng)營性物業(yè)收入主要為租賃收入、扣點收入、自營收入、聯(lián)營收入等; 成本主要包括商場經(jīng)營成本、運營費用、管理費用、財務(wù)費用、經(jīng)營稅金、保險費和維修費 等。評估需對商場的自營（聯(lián)營）商品種類、主要品牌、經(jīng)營戶數(shù)、平均出租率、租金價格 水平、租金確定方式等等進(jìn)行調(diào)查，

18、并對租約期限和內(nèi)容進(jìn)行分析。4、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房類型的經(jīng)營性物業(yè)收入主要為租賃收入，其承租企業(yè)或其股東應(yīng)以國內(nèi) 外和行業(yè)知名企業(yè)為主，具備較強(qiáng)實力和較高知名度，運營規(guī)范，發(fā)展前景向好，租期較長, 續(xù)租意向強(qiáng)烈，無拖欠租金現(xiàn)象。（五）物業(yè)總體評價評估重點：1、物業(yè)是否符合經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法和準(zhǔn)入辦法規(guī)定的相關(guān)條件。2、物業(yè)是否位于傳統(tǒng)的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，新興的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，還是一般的商業(yè)、商務(wù)區(qū)。3、物業(yè)的檔次規(guī)模和經(jīng)營情況總結(jié)。第三章物業(yè)市場分析（一）物業(yè)區(qū)域市場情況評估重點：1、調(diào)查物業(yè)所處城市以及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、社會、人口、人文環(huán)境、居民收入、消費支出以 及商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃等情況。2、調(diào)查物業(yè)是否位于

19、城市核心商業(yè)圈內(nèi)，物業(yè)功能是否符合所處區(qū)域的城市功能定位， 周邊環(huán)境、交通、人口、商業(yè)氛圍及配套設(shè)施等。（二）物業(yè)所屬行業(yè)情況針對不同類型的物業(yè)，對城市和區(qū)域市場內(nèi)的同類商業(yè)、酒店、寫字樓等市場進(jìn)行針對 性分析，調(diào)查分析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景，評價物業(yè)在當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)中的定位和競爭力。（三）同類競爭項目的比較選擇在區(qū)位、業(yè)態(tài)、功能、市場定位等方面具備較強(qiáng)可比性的類似物業(yè)，進(jìn)行同類競爭 項目比較和分析，評估物業(yè)的市場競爭能力。評估重點：1、至少選取3個以上同類物業(yè)進(jìn)行比較，同類競爭項目的選取必須合理；2、對難以取得完全類似可比物業(yè)的（比如商業(yè)綜合體項目），可分業(yè)態(tài)（商業(yè)、酒店、 寫字樓等）選取可比案例進(jìn)行

20、比較分析。（四）項目swot分析根據(jù)項目自身既定的內(nèi)外在條件進(jìn)行分析，對項目的優(yōu)勢（s）、劣勢（w）、機(jī)會（0） 和威脅（t）的進(jìn)行分析，其中，s、w是內(nèi)部因素，0、t是外部因素。評估重點：通過列舉法，分析借款人與物業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在，要重點關(guān)注項目存 在的不足和可能面臨的威脅。（五）市場分析總結(jié)根據(jù)前述分析內(nèi)容，綜合評價物業(yè)的發(fā)展前景和趨勢，分析物業(yè)的市場競爭能力以及抗 風(fēng)險能力。第四章貸款用途、額度與還款方案評價（一）貸款用途經(jīng)營性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設(shè)或購 置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、超出項目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價值中的增

21、值資金, 物業(yè)在經(jīng)營期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營性資金，置換存量經(jīng)營性物業(yè)貸款等，不得 用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于支付土地出讓金、投資股市，不得用于償還 銀行存量不良貸款和違規(guī)貸款，不得用于置換多次借新還舊、展期的貸款。評估重點：1、經(jīng)營性物業(yè)貸款應(yīng)主要用于有明確用途的合理資金需求，如置換借款人為建設(shè)或購置 該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、物業(yè)經(jīng)營性資金、置換存量經(jīng)營性物業(yè)貸款等。2、確因競爭需要無法確定貸款明確用途的（如增資資金等），應(yīng)做好信貸資金流向監(jiān)控, 確保我行貸款實際用途合法合規(guī)。3、可與借款人在貸款合同中約定，我行貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途， 不得用于償還

22、銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款，如發(fā)生借款人違約，我行有權(quán)采取提前回收貸 款或處置抵押物等措施。（二）貸款額度應(yīng)綜合考慮物業(yè)貸款期內(nèi)還貸現(xiàn)金流、抵押物價值和貸款用途等因素，合理確定經(jīng)營性 物業(yè)貸款額度。評估重點：1、經(jīng)營性物業(yè)貸款額度應(yīng)主要依據(jù)物業(yè)還貸現(xiàn)金流確定，同時還應(yīng)滿足貸款抵押率要求 （最高不超過抵押物價值的70%,工業(yè)和倉儲類物業(yè)不超過60%） o2、對新建物業(yè)，貸款額度原則上不應(yīng)超過物業(yè)總投資。（三）還款方案評估時，應(yīng)根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還 款方案。評估重點：1、貸款期限一般最長不超過10年，可根據(jù)物業(yè)實際經(jīng)營情況，給于適當(dāng)?shù)膶捪奁冢瑢?限期最

23、長不得超過1年。2、應(yīng)采取按季（月）結(jié)息、按季（月）歸還貸款本金的還款方式。出于風(fēng)險控制考慮， 應(yīng)要求借款人在貸款期限內(nèi)均勻還款，主要采用等本金或者本金遞減的貸款償還方式，確因 借款人和物業(yè)需要，釆用本金遞增還款方式的，應(yīng)控制貸款期初和期末每季還本金額的差距, 不得人為設(shè)定前期還本過少，后期還本過多，將還款風(fēng)險后置。3、采用綜合還貸的，應(yīng)制定明確的按季還款計劃，物業(yè)經(jīng)營收入以外用于還款的綜合收 入應(yīng)分期落實，并要求每季度留足保證金，防止貸款償還出現(xiàn)缺口。第五章償債能力分析（一）物業(yè)資金結(jié)余預(yù)測根據(jù)對物業(yè)近三年收入與成本支出情況的調(diào)查，對貸款期內(nèi)物業(yè)的資金收支情況進(jìn)行預(yù) 測，通過編制資金結(jié)余情況

24、表，測算物業(yè)每年可供還本付息的結(jié)余資金，分析其穩(wěn)定性 與增長性。其中，年度可用還本付息金額=凈利潤+當(dāng)年計提折舊+財務(wù)費用（利息支出）。評估重點：1、對物業(yè)收入的評估預(yù)測，要堅持審慎性原則。對出租物業(yè)，有租賃合同的要以租賃合同為主要參考依據(jù)，對不能提供租賃合同的或租 賃合同約定的租金水平明顯高于市場水平的，可參考市場同類物業(yè)租金價格確定。對酒店客 房收入，要充分考慮會員折扣價、團(tuán)體價等折讓方式，確?？头渴杖氪_定合理。對酒店餐飲 和娛樂收入部分，以租金方式收取的，可參照租賃合同進(jìn)行測算，對收入提成部分特別是娛 樂收入部分，資金監(jiān)管難度很大，評估時應(yīng)謹(jǐn)慎對待并做適當(dāng)核減。對采取扣點收入、自營 收入

25、、聯(lián)營收入等方式的，應(yīng)綜合參考物業(yè)近三年平均收入水平，合理確定這部分收入。對 新建物業(yè)無歷史數(shù)據(jù)可參考的，可不考慮收入提成因素，直接參考保底租金水平或物業(yè)平均 租金水平確定相應(yīng)收入。對于經(jīng)營時間較長、處于穩(wěn)定經(jīng)營期的物業(yè)，評估可參考物業(yè)前三年的平均經(jīng)營收入增 長幅度，合理確定物業(yè)在貸款償還期內(nèi)經(jīng)營收入的平均增幅，估算物業(yè)未來經(jīng)濟(jì)效益。對于 投入運營不足三年、收入情況不穩(wěn)定的物業(yè)，評估應(yīng)參考行業(yè)年平均增幅或處于穩(wěn)定經(jīng)營期 的同類物業(yè)經(jīng)營收入增減幅度，按照審慎原則合理確定物業(yè)在貸款償還期內(nèi)經(jīng)營收入的平均 增幅，估算物業(yè)未來經(jīng)濟(jì)效益。2、對成本支出的預(yù)測，應(yīng)考慮全面，避免漏項。對高檔賓館、酒店及購物

26、中心等物業(yè)，測算物業(yè)償債能力時除了需測算貸款存續(xù)期內(nèi)各 年物業(yè)的償債能力，還應(yīng)考慮到物業(yè)每5-7年需要進(jìn)行一次重新裝修方面的費用計提是否充 足。對于借款人和物業(yè)提出的稅收等相關(guān)政府優(yōu)惠措施，如能提供相應(yīng)部門文件依據(jù)的，可 在測算中適當(dāng)考慮，對不能提供相應(yīng)書面文件證明的，一律不予以考慮。（二）償債能力分析通過對物業(yè)貸款償還期內(nèi)資金結(jié)余的測算，比照經(jīng)營性物業(yè)貸款的分期還款方案，編制 貸款還本付息表，分析評價物業(yè)的還本付息能力。評估重點：1、經(jīng)營性貸款的還款來源主要為物業(yè)產(chǎn)生的結(jié)余資金，因此評價的重點應(yīng)是物業(yè)每年的 結(jié)余資金是否能夠還本付息，貸款期內(nèi)能否完全覆蓋全部貸款本息。2、對經(jīng)營性貸款本身結(jié)余資金在貸款期內(nèi)不能覆蓋貸款本息的，應(yīng)適當(dāng)消減貸款額度， 確保物業(yè)自身現(xiàn)金流能夠覆蓋貸款本息。對借款人為總行優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和總行核心客戶的，確需競爭需要，可適當(dāng)采取綜合收 入還貸方式，但綜合收入還貸占比原則上不應(yīng)超過20%o同時應(yīng)對綜合收入還款來源，進(jìn)行 評價，分析其可靠性和可實現(xiàn)性。（三）敏感性分析通過對各上述敏感性因素的變化分析，測算當(dāng)物業(yè)經(jīng)營收入下降或成本費用上升的情況 下（一般設(shè)定變化10%）,貸款期內(nèi)物業(yè)的資金結(jié)余和還本付息能力的變化情況，綜合評價 我行貸款的抗壓能力。第六章?lián)７绞椒治鼋?jīng)營性物業(yè)貸款以竣工驗收合格、取得房產(chǎn)證的經(jīng)營性物