經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款評(píng)估要點(diǎn)

1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估要點(diǎn)評(píng)估報(bào)告格式 封面：評(píng)估報(bào)告名稱、評(píng)估單位、評(píng)估時(shí)間。扉頁(yè)：評(píng)估負(fù)責(zé)人和評(píng)估組人員名單及相關(guān)人員簽名。 目錄：評(píng)估報(bào)告正文、附表和附件的目次索引。 正文：評(píng)估報(bào)告的撰寫(xiě)應(yīng)遵循客觀公正、科學(xué)規(guī)范、審慎盡責(zé)和及時(shí)有效原則；報(bào) 告要重點(diǎn)突出，條理清晰，文字簡(jiǎn)練，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，結(jié)論明確。一般分以下幾個(gè)章節(jié)。摘 要 對(duì)評(píng)估報(bào)告內(nèi)容的濃縮和提煉，并對(duì)評(píng)估采用的方法和依據(jù)進(jìn)行說(shuō)明。第一章借款人資信評(píng)價(jià)第二章物業(yè)基本情況第三章物業(yè)市場(chǎng)分析第四章 貸款用途、額度和還款方案評(píng)價(jià)第五章償債能力分析第六章?lián)７绞椒治龅谄哒戮C合分析第八章項(xiàng)目總體評(píng)價(jià) 附表：主要包括借款人基本情況表、物業(yè)基本情況表

2、、周邊同類物業(yè)情況表、物業(yè) 資金結(jié)余預(yù)測(cè)表、貸款還本付息測(cè)算表等。 附件：主要包括借款人及貸款項(xiàng)目涉及到的各類資料的原件或經(jīng)核實(shí)過(guò)原件的復(fù)印 件。二、貸款項(xiàng)目評(píng)估一般程序經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款按照“誰(shuí)調(diào)查、誰(shuí)評(píng)估"的原則，項(xiàng)目調(diào)查行收到貸款申報(bào)材料后，審 核認(rèn)定項(xiàng)目具備評(píng)估條件后，組織人員開(kāi)展評(píng)估工作。（一）成立項(xiàng)目評(píng)估組由項(xiàng)目調(diào)查行牽頭組織項(xiàng)目評(píng)估組，評(píng)估組人員應(yīng)不少于3人，其中1人為評(píng)估組負(fù)責(zé) 人。項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人（一般由客戶部門(mén)負(fù)責(zé)人擔(dān)任）應(yīng)從事信貸工作3年以上，熟悉房地產(chǎn) 信貸業(yè)務(wù)，具備大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估經(jīng)驗(yàn)和能力。評(píng)估組成員應(yīng)從事信貸工作原則 上3年以上，具備一定的業(yè)務(wù)素質(zhì)和

3、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)優(yōu)先選擇擁有房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、 資產(chǎn)評(píng)估師和注冊(cè)會(huì)計(jì)師等資格證書(shū)的人員組成評(píng)估組。（二）制定評(píng)估工作計(jì)劃評(píng)估小組應(yīng)根據(jù)貸款項(xiàng)目的評(píng)估時(shí)限要求，制定評(píng)估工作計(jì)劃，合理安排資料收集、項(xiàng) 目調(diào)研、貸款條件落實(shí)、市場(chǎng)分析和評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)等工作。（三）調(diào)查、收集有關(guān)資料評(píng)估小組應(yīng)根據(jù)評(píng)估工作計(jì)劃，通過(guò)實(shí)地調(diào)查、專家咨詢和查閱資料等方式，收集有關(guān) 數(shù)據(jù)和資料，并對(duì)相關(guān)資料進(jìn)行核實(shí)。（四）貸款項(xiàng)目可行性分析評(píng)估小組根據(jù)核實(shí)后的數(shù)據(jù)資料，對(duì)貸款項(xiàng)目的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算、分析、論證和 評(píng)價(jià)貸款項(xiàng)目的可行性。（五）溝通與反饋評(píng)估小組在形成評(píng)估報(bào)告前，需將評(píng)估情況和初步結(jié)論向貸款項(xiàng)目上報(bào)分行反饋

4、，上報(bào) 分行提出異議的，評(píng)估小組應(yīng)予以解釋和溝通，必要時(shí)可對(duì)評(píng)估結(jié)論重新進(jìn)行核實(shí)。（六）評(píng)估報(bào)告撰寫(xiě)和審核評(píng)估小組應(yīng)根據(jù)上述分析結(jié)果，形成評(píng)估報(bào)告初稿，由評(píng)估負(fù)責(zé)人進(jìn)行審核后定稿。報(bào) 告的有效期原則上為半年。三、評(píng)估報(bào)告的主要內(nèi)容貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告應(yīng)建立在資料完備、調(diào)查充分、假設(shè)合理和分析科學(xué)的基礎(chǔ)上，評(píng)估 報(bào)告的主要內(nèi)容、重點(diǎn)和要點(diǎn)如下：第一章借款人資信評(píng)價(jià)（一）借款人概況主要調(diào)查借款人歷史沿革、隸屬關(guān)系、企業(yè)類別、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng) 營(yíng)期限、資質(zhì)等級(jí)等情況。評(píng)估重點(diǎn)：1、借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證和貸款卡等相關(guān)證件是否齊全、有效, 是否經(jīng)過(guò)年檢，借款人經(jīng)營(yíng)期限能

5、否覆蓋貸款期限。2、借款人股本構(gòu)成情況及歷史沿革，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是否明晰，注冊(cè)資本出資形式以及是否足 額到位。公司股東、注冊(cè)資本及法定代表人的變更是否符合公司法和公司章程的有關(guān)要 求，是否在當(dāng)?shù)毓ど滩块T(mén)辦理了變更手續(xù)。3、借款人是否存在超經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)相關(guān)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象。4、借款人是否擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證。5、借款人是否取得了董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款并將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款 抵押物的相關(guān)決議等。（二）企業(yè)組織架構(gòu)及經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)主要調(diào)查借款人的企業(yè)組織架構(gòu)、管理模式、部門(mén)設(shè)置、法定代表人、髙管人員和員工 素質(zhì)等情況。評(píng)估重點(diǎn)：1、企業(yè)組織架構(gòu)是否清晰，法人治理結(jié)構(gòu)是否健全

6、，經(jīng)營(yíng)管理是否規(guī)范，部門(mén)設(shè)置是否 合理。2、法人代表是否與營(yíng)業(yè)執(zhí)照上法人代表相符，高層管理人員的年齡、文化程度、行業(yè)經(jīng) 歷、信譽(yù)、品行、工作能力及歷史業(yè)績(jī)、有無(wú)重大不良信用記錄，有無(wú)可能影響企業(yè)正常經(jīng) 營(yíng)的不良嗜好，有無(wú)重大違法違規(guī)記錄等。3、綜合以上兩個(gè)方面，綜合評(píng)價(jià)借款人的經(jīng)營(yíng)管理水平和運(yùn)作能力。（三）借款人經(jīng)營(yíng)情況主要調(diào)查借款人房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r，近3年來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售情況和持有的 物業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，在同業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)企業(yè)發(fā)展前景。評(píng)估重點(diǎn)：1、借款人的近三年房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是否正常，項(xiàng)目租售情況，有無(wú) 非正常停工和相關(guān)違法處罰行為。評(píng)價(jià)借款人整體開(kāi)發(fā)實(shí)力。

7、2、借款人近三年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和租售情況，持有物業(yè)的種類、面積和經(jīng)營(yíng)情況，借款人 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，招商引資、市場(chǎng)培育和運(yùn)作能力等。評(píng)價(jià)借款人商業(yè)地 插開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)能力。（四）借款人財(cái)務(wù)狀況（1）資產(chǎn)負(fù)債分析主要調(diào)查借款人的財(cái)務(wù)管理模式和企業(yè)近3年及近期資產(chǎn)負(fù)債情況，評(píng)價(jià)借款人的長(zhǎng)短 期償債能力和營(yíng)運(yùn)能力。評(píng)估重點(diǎn)：1、調(diào)查借款人近3個(gè)年度及近期的總資產(chǎn)、總負(fù)債、所有者權(quán)益、存貨、應(yīng)收帳款、預(yù) 收帳款、應(yīng)付帳款、銀行借款、對(duì)外擔(dān)保及其他或有負(fù)債的規(guī)模、構(gòu)成和增減變動(dòng)情況，分 析借款人資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的合理性和增減變動(dòng)原因。對(duì)于異常變化的科目要重點(diǎn)分析。2、應(yīng)仔細(xì)查閱借款人的總帳、明細(xì)帳和

8、重要的會(huì)計(jì)原始憑證，評(píng)價(jià)借款人財(cái)務(wù)處理的真 實(shí)性、準(zhǔn)確性、合理性。3、借款人償債能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等。4、借款人營(yíng)運(yùn)能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等。（2）盈利能力分析評(píng)估重點(diǎn)：1、調(diào)查借款人近3年及近期的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)的增減變化情況，評(píng)價(jià)借款人的盈利能力。2、借款人盈利能力的評(píng)價(jià)指標(biāo)主要是銷售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)利潤(rùn)率和近3年總資產(chǎn)平均凈 利潤(rùn)率。（3）現(xiàn)金流量分析評(píng)估重點(diǎn)：分析借款人近3年及近期現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流岀的構(gòu)成及增減變動(dòng)趨勢(shì)，判斷影響借款人 現(xiàn)金凈流量的主要業(yè)務(wù)活動(dòng)，衡量借款人的償債能力和支付能力。（

9、五）借款人信用狀況主要調(diào)查借款人信用等級(jí)、借款總額和還本付息情況、在我行存款和貸款及還本付息情 況，評(píng)價(jià)借款人在我行存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，并對(duì)借款人與我行的合作情況進(jìn)行說(shuō)明。并根 據(jù)農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)文件和辦法分配或測(cè)算借款人授信額度。評(píng)估重點(diǎn)：1、調(diào)查借款人賬戶開(kāi)立情況、在我行信用等級(jí)和客戶分類情況，通過(guò)人行征信系統(tǒng)查詢 借款人銀行負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況，有無(wú)不良信用記錄。2、對(duì)借款人存在不良信用記錄的，要認(rèn)真核查其形成的原因，對(duì)確屬于銀行系統(tǒng)和操作 等非借款人自身原因形成的不良記錄，應(yīng)由相關(guān)行進(jìn)行情況說(shuō)明并確認(rèn)。3、綜合以上情況，判斷借款人是否符合我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款辦法對(duì)借款人的一般要求。4、本筆貸款

10、未匹配授信的，應(yīng)同時(shí)申請(qǐng)核定相應(yīng)授信額度。（六）借款人股東及實(shí)際控制人情況對(duì)于借款人為項(xiàng)目公司的，除進(jìn)行上述分析評(píng)價(jià)外，還應(yīng)對(duì)借款人的主要股東或?qū)嶋H控 制人的情況進(jìn)行分析。評(píng)估重點(diǎn)：1、調(diào)查主要股東或?qū)嶋H控制人的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)情況，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，公司品牌、其他在建或 經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目情況，在同業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)地位，企業(yè)發(fā)展前景等。2、調(diào)查股東和實(shí)際控制人的財(cái)務(wù)管理模式和企業(yè)近3年主要財(cái)務(wù)情況，包括資產(chǎn)負(fù)債情 況，經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的增減變化情況。3、控股股東或?qū)嶋H控制人的信用等級(jí)、授用信總額和信用記錄情況、在農(nóng)業(yè)銀行存款和 借款、還本付息等情況，在我行存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，與我行

11、的合作情況。（七）借款人總體評(píng)價(jià)評(píng)估重點(diǎn)：1、借款人是否符合我行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦法和準(zhǔn)入辦法規(guī)定的相關(guān)條件。2、借款人商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)能力總體評(píng)價(jià)。3、借款人財(cái)務(wù)狀況和信用狀總體評(píng)價(jià)。第二章物業(yè)基本情況（一）物業(yè)概況主要調(diào)查物業(yè)的地理區(qū)位、建筑業(yè)態(tài)分布、占地面積、總建筑面積及分類建筑面積，周 邊商業(yè)環(huán)境和交通條件、星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)檔次、建筑密度、容積率、綠化率、車(chē)位數(shù)量等經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，全面了解物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和經(jīng)營(yíng)情況。對(duì)我行擬介入物業(yè)為整體物業(yè)的一部分 的，還要調(diào)查整體物業(yè)情況。對(duì)于工業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)對(duì)所在園區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，物業(yè)建設(shè)合法性等方面進(jìn)行調(diào)查。評(píng)估重點(diǎn)：1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃或

12、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦 妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)；對(duì)于工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房類物業(yè)，用地性質(zhì)應(yīng)為工業(yè)用地，土地使 用權(quán)類型為出讓，物業(yè)建設(shè)形式為標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、研發(fā)基地用房、倉(cāng)儲(chǔ)用房及相關(guān)配套設(shè)施 等，物業(yè)面積不小于5萬(wàn)平方米。2、地理位置優(yōu)越，物業(yè)應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開(kāi)發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟(jì)中心地 段。物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車(chē)流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集。 世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)入駐的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬。應(yīng)明確將調(diào)查貸款物業(yè)歸屬于傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)區(qū)，新興的商業(yè)、商務(wù)區(qū)或一般性的商業(yè)、 商務(wù)區(qū)。3、賓館酒店類物業(yè)應(yīng)為四星級(jí)（含）以上或雖未取得星級(jí)認(rèn)證但按四星

13、級(jí)（含）以上標(biāo) 準(zhǔn)建設(shè)，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經(jīng)濟(jì)型酒店和酒店式公寓應(yīng)由 國(guó)內(nèi)外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫(xiě)字樓物業(yè)應(yīng)為甲級(jí)（含）寫(xiě)字 樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房類物業(yè)的面積（可 供我行抵押面積）原則上應(yīng)不小于1萬(wàn)平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均 出租率；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件。（二）物業(yè)產(chǎn)權(quán)情況調(diào)查物業(yè)的總建筑面積，和各功能區(qū)域的分層面積，核實(shí)物業(yè)的權(quán)屬是否清晰、完整， 相應(yīng)的房產(chǎn)權(quán)證是否取得，證載物業(yè)所有人是否與借款人一致，目前有無(wú)對(duì)外抵押；物業(yè)保 險(xiǎn)辦理情況，目前保險(xiǎn)受益人等

14、。評(píng)估重點(diǎn)：1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款原則上應(yīng)在物業(yè)正式開(kāi)業(yè)并取得房產(chǎn)證后方可進(jìn)入評(píng)估和貸款審批程 序。對(duì)總行級(jí)房地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)客戶和總行核心客戶，可適當(dāng)提前介入，在物業(yè)正式開(kāi)業(yè)之后即可 進(jìn)行評(píng)估，同時(shí)應(yīng)對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)證取得時(shí)間、證載土地和建筑面積等指標(biāo)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。2、對(duì)評(píng)估時(shí)尚未取得產(chǎn)權(quán)證的物業(yè)，應(yīng)一并調(diào)查其建設(shè)合法性手續(xù)情況，確保項(xiàng)目建設(shè) 合法合規(guī)。（三）物業(yè)總投資和市場(chǎng)價(jià)值情況調(diào)查核實(shí)物業(yè)的實(shí)際投入成本情況和市場(chǎng)估值情況。評(píng)估重點(diǎn)：1、對(duì)已經(jīng)建成、竣工驗(yàn)收并投入使用的物業(yè)，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目決算報(bào)告、相關(guān)支付憑證以及 借款人財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，確定物業(yè)的實(shí)際投入成本。對(duì)尚未完全竣工決算驗(yàn)收的物業(yè)，應(yīng)根 據(jù)借款人提供

15、該物業(yè)的實(shí)際投入憑證，結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ杀尽⒁?guī)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)尚需繼續(xù)投入的 建設(shè)資金等，合理估算物業(yè)的實(shí)際投入成本。2、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值由于受案例庫(kù)、資料庫(kù)條件所限，可聘請(qǐng)專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估值，評(píng)估應(yīng)對(duì)中介岀具的估價(jià)報(bào)告的客觀性、合理性和科學(xué)性進(jìn)行甄別，并對(duì)其評(píng)估價(jià)值進(jìn) 行確認(rèn)。3、對(duì)建成開(kāi)業(yè)不滿一年的物業(yè)，應(yīng)主要采取成本法確定其價(jià)值，適當(dāng)結(jié)合收益法進(jìn)行修 正，應(yīng)適當(dāng)控制物業(yè)價(jià)值的增值幅度（原則上不應(yīng)髙于原始投入價(jià)值的1.5倍），以控制抵 押物風(fēng)險(xiǎn)。4、對(duì)建成3年以上或?qū)嶋H投入成本與市場(chǎng)價(jià)值差距較大的物業(yè)，價(jià)值評(píng)估中可采用收益 法和市場(chǎng)比較法對(duì)物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，確定物業(yè)合理的市場(chǎng)估值。5、采

16、用收益法測(cè)算物業(yè)評(píng)估價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率原則上限定于9%10%,對(duì)總行級(jí)房地產(chǎn) 優(yōu)質(zhì)客戶和總行核心客戶，可適當(dāng)放寬，但最低不應(yīng)低于7%且必須滿足經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦法的相 關(guān)要求。（四）物業(yè)出租和經(jīng)營(yíng)情況評(píng)估時(shí)應(yīng)針對(duì)不同的物業(yè)類型，調(diào)查物業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)和出租情況，結(jié)合財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè) 經(jīng)營(yíng)收入及成本支出的構(gòu)成和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析。評(píng)估重點(diǎn)：1、酒店類型的物業(yè)收入主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂(lè)收入、會(huì)議租賃收入等；成 本主要包括酒店日常經(jīng)營(yíng)成本、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、酒店管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金、保險(xiǎn) 費(fèi)和維修費(fèi)等。應(yīng)對(duì)酒店的年平均入住率、客房掛牌價(jià)格及會(huì)員價(jià)格、對(duì)外簽約情況、餐飲 上座率及平均消費(fèi)價(jià)格等情況進(jìn)行調(diào)查

17、，對(duì)于聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的，評(píng)估還需 對(duì)酒店管理公司的行業(yè)地位、管理水平、營(yíng)銷能力等情況進(jìn)行分析。2、寫(xiě)字樓類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入主要為租賃收入；成本主要包括經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi)等。評(píng)估需對(duì)寫(xiě)字樓的全年平均出租率、租金價(jià)格水 平、物管水平等進(jìn)行調(diào)查，并對(duì)租約期限和內(nèi)容進(jìn)行分析。3、商業(yè)市場(chǎng)類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入主要為租賃收入、扣點(diǎn)收入、自營(yíng)收入、聯(lián)營(yíng)收入等; 成本主要包括商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成本、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金、保險(xiǎn)費(fèi)和維修費(fèi) 等。評(píng)估需對(duì)商場(chǎng)的自營(yíng)（聯(lián)營(yíng)）商品種類、主要品牌、經(jīng)營(yíng)戶數(shù)、平均出租率、租金價(jià)格 水平、租金確定方式等等進(jìn)行調(diào)查，

18、并對(duì)租約期限和內(nèi)容進(jìn)行分析。4、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房類型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入主要為租賃收入，其承租企業(yè)或其股東應(yīng)以國(guó)內(nèi) 外和行業(yè)知名企業(yè)為主，具備較強(qiáng)實(shí)力和較高知名度，運(yùn)營(yíng)規(guī)范，發(fā)展前景向好，租期較長(zhǎng), 續(xù)租意向強(qiáng)烈，無(wú)拖欠租金現(xiàn)象。（五）物業(yè)總體評(píng)價(jià)評(píng)估重點(diǎn)：1、物業(yè)是否符合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理辦法和準(zhǔn)入辦法規(guī)定的相關(guān)條件。2、物業(yè)是否位于傳統(tǒng)的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，新興的商業(yè)、商務(wù)區(qū)，還是一般的商業(yè)、商務(wù)區(qū)。3、物業(yè)的檔次規(guī)模和經(jīng)營(yíng)情況總結(jié)。第三章物業(yè)市場(chǎng)分析（一）物業(yè)區(qū)域市場(chǎng)情況評(píng)估重點(diǎn)：1、調(diào)查物業(yè)所處城市以及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、人口、人文環(huán)境、居民收入、消費(fèi)支出以 及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等情況。2、調(diào)查物業(yè)是否位于

19、城市核心商業(yè)圈內(nèi)，物業(yè)功能是否符合所處區(qū)域的城市功能定位， 周邊環(huán)境、交通、人口、商業(yè)氛圍及配套設(shè)施等。（二）物業(yè)所屬行業(yè)情況針對(duì)不同類型的物業(yè)，對(duì)城市和區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的同類商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等市場(chǎng)進(jìn)行針對(duì) 性分析，調(diào)查分析行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和前景，評(píng)價(jià)物業(yè)在當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)中的定位和競(jìng)爭(zhēng)力。（三）同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的比較選擇在區(qū)位、業(yè)態(tài)、功能、市場(chǎng)定位等方面具備較強(qiáng)可比性的類似物業(yè)，進(jìn)行同類競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目比較和分析，評(píng)估物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。評(píng)估重點(diǎn)：1、至少選取3個(gè)以上同類物業(yè)進(jìn)行比較，同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的選取必須合理；2、對(duì)難以取得完全類似可比物業(yè)的（比如商業(yè)綜合體項(xiàng)目），可分業(yè)態(tài)（商業(yè)、酒店、 寫(xiě)字樓等）選取可比案例進(jìn)行

20、比較分析。（四）項(xiàng)目swot分析根據(jù)項(xiàng)目自身既定的內(nèi)外在條件進(jìn)行分析，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（s）、劣勢(shì)（w）、機(jī)會(huì)（0） 和威脅（t）的進(jìn)行分析，其中，s、w是內(nèi)部因素，0、t是外部因素。評(píng)估重點(diǎn)：通過(guò)列舉法，分析借款人與物業(yè)的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及核心競(jìng)爭(zhēng)力之所在，要重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目存 在的不足和可能面臨的威脅。（五）市場(chǎng)分析總結(jié)根據(jù)前述分析內(nèi)容，綜合評(píng)價(jià)物業(yè)的發(fā)展前景和趨勢(shì)，分析物業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力以及抗 風(fēng)險(xiǎn)能力。第四章貸款用途、額度與還款方案評(píng)價(jià)（一）貸款用途經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中合理的資金需求，包括置換借款人為建設(shè)或購(gòu) 置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、超出項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金及物業(yè)價(jià)值中的增

21、值資金, 物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間維護(hù)、改造、裝修、招商等經(jīng)營(yíng)性資金，置換存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等，不得 用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于支付土地出讓金、投資股市，不得用于償還 銀行存量不良貸款和違規(guī)貸款，不得用于置換多次借新還舊、展期的貸款。評(píng)估重點(diǎn)：1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款應(yīng)主要用于有明確用途的合理資金需求，如置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置 該物業(yè)形成的負(fù)債性資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性資金、置換存量經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款等。2、確因競(jìng)爭(zhēng)需要無(wú)法確定貸款明確用途的（如增資資金等），應(yīng)做好信貸資金流向監(jiān)控, 確保我行貸款實(shí)際用途合法合規(guī)。3、可與借款人在貸款合同中約定，我行貸款不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途， 不得用于償還

22、銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款，如發(fā)生借款人違約，我行有權(quán)采取提前回收貸 款或處置抵押物等措施。（二）貸款額度應(yīng)綜合考慮物業(yè)貸款期內(nèi)還貸現(xiàn)金流、抵押物價(jià)值和貸款用途等因素，合理確定經(jīng)營(yíng)性 物業(yè)貸款額度。評(píng)估重點(diǎn)：1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款額度應(yīng)主要依據(jù)物業(yè)還貸現(xiàn)金流確定，同時(shí)還應(yīng)滿足貸款抵押率要求 （最高不超過(guò)抵押物價(jià)值的70%,工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)類物業(yè)不超過(guò)60%） o2、對(duì)新建物業(yè)，貸款額度原則上不應(yīng)超過(guò)物業(yè)總投資。（三）還款方案評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)現(xiàn)金流情況、項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還 款方案。評(píng)估重點(diǎn)：1、貸款期限一般最長(zhǎng)不超過(guò)10年，可根據(jù)物業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，給于適當(dāng)?shù)膶捪奁冢瑢?限期最

23、長(zhǎng)不得超過(guò)1年。2、應(yīng)采取按季（月）結(jié)息、按季（月）歸還貸款本金的還款方式。出于風(fēng)險(xiǎn)控制考慮， 應(yīng)要求借款人在貸款期限內(nèi)均勻還款，主要采用等本金或者本金遞減的貸款償還方式，確因 借款人和物業(yè)需要，釆用本金遞增還款方式的，應(yīng)控制貸款期初和期末每季還本金額的差距, 不得人為設(shè)定前期還本過(guò)少，后期還本過(guò)多，將還款風(fēng)險(xiǎn)后置。3、采用綜合還貸的，應(yīng)制定明確的按季還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入以外用于還款的綜合收 入應(yīng)分期落實(shí)，并要求每季度留足保證金，防止貸款償還出現(xiàn)缺口。第五章償債能力分析（一）物業(yè)資金結(jié)余預(yù)測(cè)根據(jù)對(duì)物業(yè)近三年收入與成本支出情況的調(diào)查，對(duì)貸款期內(nèi)物業(yè)的資金收支情況進(jìn)行預(yù) 測(cè)，通過(guò)編制資金結(jié)余情況

24、表，測(cè)算物業(yè)每年可供還本付息的結(jié)余資金，分析其穩(wěn)定性 與增長(zhǎng)性。其中，年度可用還本付息金額=凈利潤(rùn)+當(dāng)年計(jì)提折舊+財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）。評(píng)估重點(diǎn)：1、對(duì)物業(yè)收入的評(píng)估預(yù)測(cè)，要堅(jiān)持審慎性原則。對(duì)出租物業(yè)，有租賃合同的要以租賃合同為主要參考依據(jù)，對(duì)不能提供租賃合同的或租 賃合同約定的租金水平明顯高于市場(chǎng)水平的，可參考市場(chǎng)同類物業(yè)租金價(jià)格確定。對(duì)酒店客 房收入，要充分考慮會(huì)員折扣價(jià)、團(tuán)體價(jià)等折讓方式，確?？头渴杖氪_定合理。對(duì)酒店餐飲 和娛樂(lè)收入部分，以租金方式收取的，可參照租賃合同進(jìn)行測(cè)算，對(duì)收入提成部分特別是娛 樂(lè)收入部分，資金監(jiān)管難度很大，評(píng)估時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待并做適當(dāng)核減。對(duì)采取扣點(diǎn)收入、自營(yíng) 收入

25、、聯(lián)營(yíng)收入等方式的，應(yīng)綜合參考物業(yè)近三年平均收入水平，合理確定這部分收入。對(duì) 新建物業(yè)無(wú)歷史數(shù)據(jù)可參考的，可不考慮收入提成因素，直接參考保底租金水平或物業(yè)平均 租金水平確定相應(yīng)收入。對(duì)于經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)、處于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期的物業(yè)，評(píng)估可參考物業(yè)前三年的平均經(jīng)營(yíng)收入增 長(zhǎng)幅度，合理確定物業(yè)在貸款償還期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入的平均增幅，估算物業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于 投入運(yùn)營(yíng)不足三年、收入情況不穩(wěn)定的物業(yè)，評(píng)估應(yīng)參考行業(yè)年平均增幅或處于穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)期 的同類物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入增減幅度，按照審慎原則合理確定物業(yè)在貸款償還期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入的平均 增幅，估算物業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。2、對(duì)成本支出的預(yù)測(cè)，應(yīng)考慮全面，避免漏項(xiàng)。對(duì)高檔賓館、酒店及購(gòu)物

26、中心等物業(yè)，測(cè)算物業(yè)償債能力時(shí)除了需測(cè)算貸款存續(xù)期內(nèi)各 年物業(yè)的償債能力，還應(yīng)考慮到物業(yè)每5-7年需要進(jìn)行一次重新裝修方面的費(fèi)用計(jì)提是否充 足。對(duì)于借款人和物業(yè)提出的稅收等相關(guān)政府優(yōu)惠措施，如能提供相應(yīng)部門(mén)文件依據(jù)的，可 在測(cè)算中適當(dāng)考慮，對(duì)不能提供相應(yīng)書(shū)面文件證明的，一律不予以考慮。（二）償債能力分析通過(guò)對(duì)物業(yè)貸款償還期內(nèi)資金結(jié)余的測(cè)算，比照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的分期還款方案，編制 貸款還本付息表，分析評(píng)價(jià)物業(yè)的還本付息能力。評(píng)估重點(diǎn)：1、經(jīng)營(yíng)性貸款的還款來(lái)源主要為物業(yè)產(chǎn)生的結(jié)余資金，因此評(píng)價(jià)的重點(diǎn)應(yīng)是物業(yè)每年的 結(jié)余資金是否能夠還本付息，貸款期內(nèi)能否完全覆蓋全部貸款本息。2、對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款本身結(jié)余資金在貸款期內(nèi)不能覆蓋貸款本息的，應(yīng)適當(dāng)消減貸款額度， 確保物業(yè)自身現(xiàn)金流能夠覆蓋貸款本息。對(duì)借款人為總行優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)客戶和總行核心客戶的，確需競(jìng)爭(zhēng)需要，可適當(dāng)采取綜合收 入還貸方式，但綜合收入還貸占比原則上不應(yīng)超過(guò)20%o同時(shí)應(yīng)對(duì)綜合收入還款來(lái)源，進(jìn)行 評(píng)價(jià)，分析其可靠性和可實(shí)現(xiàn)性。（三）敏感性分析通過(guò)對(duì)各上述敏感性因素的變化分析，測(cè)算當(dāng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入下降或成本費(fèi)用上升的情況 下（一般設(shè)定變化10%）,貸款期內(nèi)物業(yè)的資金結(jié)余和還本付息能力的變化情況，綜合評(píng)價(jià) 我行貸款的抗壓能力。第六章?lián)７绞椒治鼋?jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)證的經(jīng)營(yíng)性物