資產(chǎn)評估的概念、特點(diǎn)與原則(共55頁).doc

1、第一章導(dǎo)論n 基本要求:通過本章的學(xué)習(xí),了解資產(chǎn)的類型,理解資產(chǎn)評估的概念和特點(diǎn),理解資產(chǎn)評估目的和資產(chǎn)評估價(jià)值類型之間的關(guān)系,掌握資產(chǎn)評估基本理論的構(gòu)成.n 講授要點(diǎn):資產(chǎn)評估的概念、目的及假設(shè)，資產(chǎn)評估的價(jià)值類型和評估原則。n 重點(diǎn)和難點(diǎn)：資產(chǎn)評估的價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)。第一節(jié)資產(chǎn)概述n 一、資產(chǎn)含義它指經(jīng)濟(jì)主體擁有或者控制的，能夠以貨幣計(jì)量并給經(jīng)濟(jì)主體帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)財(cái)物，包括房屋、土地、機(jī)器設(shè)備等有形物，以及商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形物。資產(chǎn)與財(cái)產(chǎn)：兩者含義基本相同，前者多用于經(jīng)濟(jì)，后者多用于法律。二、資產(chǎn)的類型n （一）有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)n （二）可辨認(rèn)和不可辨認(rèn)資產(chǎn)（能否獨(dú)立

2、存在）商譽(yù)是唯一的不可辨認(rèn)資產(chǎn)，無法單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。n （三）單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)（是否具有綜合獲利能力）各種類型資產(chǎn)關(guān)系圖：第二節(jié)資產(chǎn)評估的概念及其特點(diǎn)n 一、資產(chǎn)評估的概念它是對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估計(jì)的行為或過程。具體來說，是指符合國家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評估目的，遵循適用的評估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評估程序，運(yùn)用科學(xué)的評估方法，對特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過程。資產(chǎn)評估工作八大要素：n 評估主體n 評估對象n 評估依據(jù)n 評估目的n 評估原則n 價(jià)值類型n 評估程序n 評估方法根據(jù)對商品價(jià)值評價(jià)目的不同，可將價(jià)值分為以下類型：n （1）評估價(jià)

3、值：由交易雙方共同接受的估價(jià)師所估定的價(jià)值。n （2）課稅價(jià)值：由估稅員為攤派稅額而基于公平市價(jià)估定的價(jià)值，通常是市場價(jià)值的一定比例。n （3）保險(xiǎn)價(jià)值（實(shí)際兌現(xiàn)價(jià)值）：指在保險(xiǎn)合同中規(guī)定的資產(chǎn)價(jià)值。n （4）賬面價(jià)值：在資產(chǎn)負(fù)債表上所標(biāo)明的價(jià)值，是會計(jì)上的價(jià)值。（取得成本+資本改良價(jià)值-折舊）n （5）投資價(jià)值：投資者以自己的準(zhǔn)則確定的價(jià)值，它是指某個(gè)或某類投資者為確定目的而進(jìn)行投資的資產(chǎn)價(jià)值。二、資產(chǎn)評估特點(diǎn)n （一）時(shí)點(diǎn)性：對評估對象在某一時(shí)間點(diǎn)價(jià)值的估算。n （二）市場性：評估價(jià)值是否客觀，需要接受市場價(jià)格的檢驗(yàn)，若二者差異在允許的范圍內(nèi)，則說明評估結(jié)果是比較客觀的。n （三）預(yù)測性n

4、 （四）公正性 1、遵循正確適用的評估原則，法定的評估程序，科學(xué)評估方法； 2、評估主體與雙方當(dāng)事人無厲害關(guān)系。n （五）咨詢性評估主體對評估結(jié)論的客觀性負(fù)責(zé)，而不對資產(chǎn)交易價(jià)格的確定負(fù)責(zé)。最終成交價(jià)格取決于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人討價(jià)還價(jià)的能力。n 三、資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別資產(chǎn)評估：具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機(jī)構(gòu)為資產(chǎn)交易和投資提供公平的價(jià)值尺度，反映資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的客觀價(jià)值。會計(jì)計(jì)價(jià)：財(cái)會人員為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營管理者提供資產(chǎn)價(jià)值信息。單選題：n 1.資產(chǎn)評估最基本的功能是（）。 A.評價(jià)和評值 B.咨詢和管理 C.核算和監(jiān)督 D.鑒證和審查n 【正確答案】：A【答案解析】：咨詢、管理和鑒證

5、是資產(chǎn)評估的基本作用，核算和監(jiān)督是會計(jì)的基本職能。第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及假設(shè)n 一、目的一般是為了給資產(chǎn)的買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)理賠、課稅、征用補(bǔ)償、確定拍賣底價(jià)、分割或合并，損害賠償以及企業(yè)價(jià)值管理等行為提供可資參考的價(jià)值基礎(chǔ)。n 二、假設(shè)n （一）持續(xù)使用假設(shè)：指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或者轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。例：石油化工設(shè)備評估n 1、如果按照現(xiàn)行用途繼續(xù)在原地使用，用成本法評估其價(jià)值。（賣價(jià)或制造費(fèi)用+運(yùn)輸費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)-折舊費(fèi)）n 2、如果按現(xiàn)行用途遷往其它場地繼續(xù)使用。（全新購買價(jià)折舊費(fèi)）n 3、如果不再使用，需拆零出售。（零件變現(xiàn)值拆零費(fèi)）（二）公開市場假設(shè)n 1、公開市場：指

6、在該市場上，交易雙方進(jìn)行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性，即一個(gè)完全競爭的市場。n 2、用途廣泛、通用性強(qiáng)和市場化程度較高的資產(chǎn)更適用于公開市場假設(shè)。（三）清算假設(shè)n 1、定義：指資產(chǎn)所有者在某種壓力下（如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施），將被迫以協(xié)商或拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。n 2、其評估價(jià)值往往也低于持續(xù)使用和公開市場假設(shè)下的評估價(jià)值。單選題n 2.資產(chǎn)在處于迫售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下的價(jià)值屬于（）。 A.殘余價(jià)值 B.清算價(jià)值 C.拍賣價(jià)值 D.補(bǔ)償價(jià)值n 【正確答案】：B【答案解析】

7、：從題干可以看出，是從所依據(jù)的市場條件分類，屬于非市場價(jià)值類型中的清算價(jià)值。n 3.（）是界定評估對象的基礎(chǔ)。 A.資產(chǎn)評估的一般目的 B.資產(chǎn)評估的特定目的 C.資產(chǎn)評估假設(shè) D.資產(chǎn)評估價(jià)值類型n 【正確答案】：B【答案解析】：通常把引起資產(chǎn)評估的資產(chǎn)業(yè)務(wù)對評估結(jié)果用途的具體要求稱為資產(chǎn)評估的特定目的。其作用之一就是界定評估對象的基礎(chǔ)。第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則n 一、資產(chǎn)評估的工作原則n （一）獨(dú)立性原則n （二）客觀性原則減少估價(jià)過程中主觀偏見方法有兩種：1、盡量避免受到公眾關(guān)于資產(chǎn)價(jià)值觀點(diǎn)的影響；2、在估價(jià)之前盡可能少地關(guān)心資產(chǎn)是被高估還是低估。n （三）科學(xué)性原則二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則n

8、 （一）貢獻(xiàn)原則n （二）替代原則n （三）預(yù)期收益原則（四）供求原則n 資產(chǎn)交易價(jià)格是買賣雙方博弈的結(jié)果n （五）最佳使用原則n 1、定義：指按照估價(jià)對象的最佳使用方式評估資產(chǎn)的價(jià)格。n 2、最佳使用：在法律上允許、技術(shù)上可能和經(jīng)濟(jì)上可行的前提條件下，能夠使估價(jià)對象產(chǎn)生最高價(jià)值的利用方式。n 3.（）是市場法評估的理論基礎(chǔ)。 A.替代原則 B.預(yù)期收益原則 C.貢獻(xiàn)原則 D.供求原則n 【正確答案】：A【答案解析】：作為一種市場規(guī)律，在同一市場上，具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品，應(yīng)有大致相同的交換價(jià)值。替代原則是市場法評估的理論基礎(chǔ)。多選題：n 以下屬于資產(chǎn)評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則的有（）。 A.預(yù)期

9、收益原則 B.獨(dú)立性原則 C.科學(xué)性原則 D.評估時(shí)點(diǎn)原則 E.替代原則n 【正確答案】：ADE【答案解析】：選項(xiàng)BC屬于資產(chǎn)評估工作原則。3、根據(jù)最佳使用原則對估價(jià)前提作選擇：n （1）保持利用現(xiàn)狀前提；n （2）轉(zhuǎn)換用途前提；n （3）投資改造前提；n （4）重新利用前提；n （5）上述四種情形的某種組合。第五節(jié)資產(chǎn)的價(jià)值類型及評估標(biāo)準(zhǔn)n 一、資產(chǎn)的價(jià)值類型n （一）市場價(jià)值n 1、市場價(jià)值包括按最佳用途使用條件下的市場價(jià)值和按當(dāng)前用途使用下的市場價(jià)值。n 2、最佳用途使用下的市場價(jià)值主要適用可以進(jìn)行公開市場假設(shè)或轉(zhuǎn)化為最佳用途后持續(xù)使用假設(shè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)。n 3、當(dāng)前用途下的市場價(jià)值是假定資

10、產(chǎn)可以在公開的市場按當(dāng)前用途出售的最可能價(jià)值，而不論當(dāng)前用途是否是最佳用途。（二）非市場價(jià)值n 1、定義：指資產(chǎn)在各種非公開交易市場條件下的最可能價(jià)值。n 2、常見的有：使用價(jià)值、投資價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、課稅價(jià)值、清算價(jià)值等。單選題：n 2.（）是資產(chǎn)評估人員判斷資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)最基本的依據(jù)。 A.供求原則 B.預(yù)期收益原則 C.貢獻(xiàn)原則 D.評估時(shí)點(diǎn)原則n 【正確答案】：B【答案解析】：參考2010全國資產(chǎn)評估考試教材27頁。二、資產(chǎn)的評估標(biāo)準(zhǔn)n （一）以市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估基礎(chǔ) 1、市場比較法、收益法、成本法 2、評估需要的相關(guān)數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)來自公開市場。n （二）以非市場價(jià)值為基礎(chǔ)的評估標(biāo)準(zhǔn)適用于保

11、險(xiǎn)、稅收、投資、清算等目的的資產(chǎn)評估以及專用資產(chǎn)價(jià)值或市場公開競爭受到限制情況下的資產(chǎn)評估。n （三）以財(cái)務(wù)報(bào)告及會計(jì)事項(xiàng)為目的的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)n 1、可將資產(chǎn)視為按當(dāng)前用途在公開市場上出售。n 2、無論資產(chǎn)的當(dāng)前用途是否代表其最佳用途，資產(chǎn)評估都應(yīng)以當(dāng)前用途繼續(xù)使用下的市場價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)。n （四）貸款擔(dān)保、抵押和債券的評估標(biāo)準(zhǔn)n 1、一般以市場價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)。n 2、對專用資產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)當(dāng)假設(shè)資產(chǎn)處于最佳使用狀態(tài)。n 國際資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)以資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)來確定資產(chǎn)的評估標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)還要考慮資產(chǎn)本身特點(diǎn)。n 評估結(jié)果是否為市場價(jià)值，不是取決所采用的具體評估方法，而是取決于評估所采用的基本要素是否

12、以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)。第二章資產(chǎn)評估的程序與基本方法 基本要求：了解資產(chǎn)評估的程序，掌握市場法、成本法和收益法等三種資產(chǎn)評估方法的基本原理及估算方法。 講授要點(diǎn)：評估程序和評估基本方法 重點(diǎn)和難點(diǎn)：成本法、市場法和收益法第一節(jié)資產(chǎn)評估的程序 資產(chǎn)評估工作是指從接洽資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)到提交資產(chǎn)評估報(bào)告的全過程。 一、資產(chǎn)評估項(xiàng)目的接洽 資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書內(nèi)容包括簽約各方名稱，委托資產(chǎn)評估的目的、評估范圍、各方權(quán)利及義務(wù)、評估基準(zhǔn)日、提交評估報(bào)告的時(shí)間、評估收費(fèi)等。 二、組建評估項(xiàng)目小組三、擬訂資產(chǎn)評估的工作方案 四、收集有關(guān)資料 五、待評估資產(chǎn)的清查核實(shí) 六、評估假設(shè)條件、價(jià)值類型和評估標(biāo)準(zhǔn)分析 七、選擇

13、評估方法并估算 八、編寫評估報(bào)告 九、提交報(bào)告、評估費(fèi)用清算。單選題： 7.資產(chǎn)評估具體程序的第一個(gè)環(huán)節(jié)是（）。 A.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書 B.明確資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng) C.編制資產(chǎn)評估計(jì)劃 D.收集資產(chǎn)評估資料 【正確答案】：B【答案解析】：參考2010考試教材75頁。單選題 4.資產(chǎn)評估中的基本方法是（）。 A.一種具體的評估方法 B.幾種評估方法的結(jié)合 C.一條評估的思路 D.一條評估思路與實(shí)現(xiàn)該評估思路的各種評估方法的結(jié)合 【正確答案】：D第二節(jié)成本法 一、成本法的概念 1、它是從待評估資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本或更新重置成本中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗，來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。 2、復(fù)原

14、重置成本：指在評估基準(zhǔn)日，用與估價(jià)對象同樣的生產(chǎn)材料，生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對象全新狀況同樣的資產(chǎn)即復(fù)制品的成本。 3、更新重置成本：指在評估基準(zhǔn)日，運(yùn)用現(xiàn)代生產(chǎn)材料、生產(chǎn)及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工藝質(zhì)量，重新生產(chǎn)一項(xiàng)與估價(jià)對象具有同等功能效應(yīng)的全新資產(chǎn)的成本。 11.學(xué)校，博物館，紀(jì)念館等這些公共單位的房地產(chǎn)評估一般采用（）。 A.收益法 B.成本法 C.市場法 D.剩余法 【正確答案】：B【答案解析】：這些房地產(chǎn)一般屬于既無收益又無交易情況的房地產(chǎn)，常用成本法進(jìn)行評估。單選題： 11.復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為（）。 A.技術(shù)水平相同 B.制造標(biāo)準(zhǔn)相同 C.價(jià)格水

15、平相同 D.材料消耗相同 【正確答案】：C【答案解析】：參考2010考試教材58頁，兩者都是以現(xiàn)行價(jià)格水平來購建的。4、損耗價(jià)值分為三類： （1）實(shí)體性貶值：由于磨損和自然力作用，導(dǎo)致物理性能下降而引起價(jià)值減少。 （2）功能性貶值：由于新技術(shù)推廣和應(yīng)用，導(dǎo)致技術(shù)明顯落后、性能降低，從而價(jià)值相應(yīng)減少。 （3）經(jīng)濟(jì)性貶值：由于外部環(huán)境因素變化，如新政策或法規(guī)的發(fā)布實(shí)施、市場蕭條、戰(zhàn)爭等，限制了資產(chǎn)的充分有效利用。5、成本計(jì)算的公式 評估價(jià)值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值 或評估價(jià)值=重置成本*成新率 二、成本法評估程序 1、確定待評估資產(chǎn)的范圍，并估算重置成本或重建成本； 2、確定

16、待評估資產(chǎn)的使用年限； 3、估算待評估資產(chǎn)的損耗或貶值額； 4、從重置成本或重建成本中扣減貶值，得到評估價(jià)值。三、重置成本的估算方法 （一）重置核算法 1、定義：將資產(chǎn)的總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的方法。 2、計(jì)算公式： 間接成本=人工成本總額*成本分配率 成本分配率=間接成本額/人工成本額 或間接成本=工作量（單位為工時(shí)或工日）*單位工作量的間接成本 3、實(shí)例：P22某企業(yè)現(xiàn)有一臺機(jī)器設(shè)備，其同類產(chǎn)品的市場價(jià)格為60000元/臺，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安置成本900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安裝需要50個(gè)工時(shí)。根據(jù)以往的統(tǒng)計(jì)分析表明，安裝成本中的間接成本相

17、對于直接成本比率一般為50%。繼續(xù)利用條件下該機(jī)器設(shè)備重置成本為： 直接成本： 61900 其中：購買價(jià) 60000 運(yùn)雜費(fèi) 1000 安裝成本 900 其中：原材料 400 人工成本 500 間接成本 450 重置成本 62350 成本分配率=450/500=90% 單位工作量間接成本=450/50=9 元/工時(shí) 2.在設(shè)備的評估中，重置核算法用于確定（）設(shè)備的重置成本。 A.自制 B.標(biāo)準(zhǔn) C.通用 D.非標(biāo)準(zhǔn) E.進(jìn)口 【正確答案】：AD【答案解析】：重置核算法常用于確定非標(biāo)準(zhǔn)、自制設(shè)備的重置成本。（二）物價(jià)指數(shù)法 1、定義：通過對資產(chǎn)的原始成本進(jìn)行物價(jià)指數(shù)調(diào)整而得到其重置成本的方法。

18、2、計(jì)算公式： 資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本*評估基準(zhǔn)日的同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購建時(shí)的同類資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù) 或資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本*（1+物價(jià)變動指數(shù)） 或資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)原始成本*環(huán)比價(jià)格指數(shù) 5.某項(xiàng)資產(chǎn)購建于2007年，賬面原值為10萬元，于2010年評估，若以取得時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為100，評估時(shí)定基物價(jià)指數(shù)為140，該資產(chǎn)最可能評估值為（）萬元。 A.12 B.15 C.14 D.11 【正確答案】：C【答案解析】：參考2010考試教材41頁的公式，評估值10×（140/100）14（萬元）。3、P23例題： 某項(xiàng)待評估資產(chǎn)購建于95年10月，賬面原始價(jià)值20萬元，

19、現(xiàn)評估其99年10月3日的價(jià)值。調(diào)查得知該類資產(chǎn)在95年和99年的資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為120%和160%，96-99年環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為110%，105%，120%，96%，物價(jià)變動指數(shù)33%。則該資產(chǎn)重置成本是： 20*（160/120）=26.67(萬元) 或20*110 %*105%*120%*96%=26.67 (萬元)(三)功能價(jià)值法(生產(chǎn)能力比例法) 1、假定待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與價(jià)值呈線形關(guān)系，首先找一個(gè)與待評估資產(chǎn)相同或類似的資產(chǎn)作為可比參照物，計(jì)算參照物的單位生產(chǎn)能力的價(jià)格，然后據(jù)以計(jì)算待評估資產(chǎn)的重置成本。 2、待評估資產(chǎn)的重置成本=待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力*（參照物的重置成

20、本/參照物的生產(chǎn)能力） 或 =參照物的重置成本*（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力）（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法 1、假定資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其重置成本之間呈非線性關(guān)系。 2、計(jì)算公式： 待評估資產(chǎn)的重置成本=參照物的重置成本*（待評估資產(chǎn)的生產(chǎn)能力/參照物的生產(chǎn)能力）x 3.被評估資產(chǎn)甲生產(chǎn)能力為80 000件/年，參照資產(chǎn)乙的重置成本為5 000元，生產(chǎn)能力為60 000件/年，假設(shè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)X取值為0.6，被評估資產(chǎn)的重置成本最接近于（）元。 A.5 942 B.6 500 C.4 207 D.8 500 答案：A解析：根據(jù)2010考試教材63頁公式232計(jì)算得出。單選題： 8.已知

21、被評估設(shè)備在評估基準(zhǔn)日的主材費(fèi)為200萬元，設(shè)備的主材費(fèi)為全部成本的50，行業(yè)平均成本利潤率為10，不考慮其他因素，則設(shè)備的重置成本等于（）萬元。 A.100 B.550 C.440 D.110 【正確答案】：C【答案解析】：本題應(yīng)采用綜合估價(jià)法的計(jì)算公式，參考教材P105：設(shè)備的重置成本（200/50）×（110）440（萬元）。 2.進(jìn)口設(shè)備的重置成本，除了包括CIF價(jià)，還包括（）。 A.關(guān)稅 B.國外海運(yùn)費(fèi) C.國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) D.國外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi) E.基礎(chǔ)費(fèi) 【正確答案】：ACE CIF價(jià)格的計(jì)算：CIF含傭價(jià)（不含稅貨價(jià)+國內(nèi)運(yùn)費(fèi)+國內(nèi)其他雜費(fèi)+海運(yùn)費(fèi)）/1-（1+投保加成率）&

22、#215;保險(xiǎn)費(fèi)率-利潤率-傭金率×總數(shù)量備注：1.不含稅貨價(jià)總貨價(jià)×1-退稅率/（1+增值稅率）。2.國內(nèi)雜費(fèi)包括：（1）國內(nèi)傭金、報(bào)關(guān)費(fèi)、報(bào)檢費(fèi)等在國內(nèi)發(fā)生的除運(yùn)輸以外的費(fèi)用；（2）內(nèi)運(yùn)費(fèi)，即裝船前的一切運(yùn)費(fèi)。3.海運(yùn)費(fèi)即裝船后到卸貨前的海上運(yùn)輸費(fèi)用。4.投保加成率一般為10，超出的一般由買方支付。5.保險(xiǎn)費(fèi)率要看你買的是哪類型的保險(xiǎn)。6.利潤率由你公司自己決定。7.傭金率是指國外傭金（就是支付給買方委托人的傭金）。8.記得除以總數(shù)量(公式中雖然是乘以總數(shù)量，但因其在分母中）。四、實(shí)體性貶值的估算 （一）觀察法 公式：實(shí)體性貶值=重置成本*實(shí)體性貶值率 （二）使用年限法

23、 公式：實(shí)體性貶值=（重置成本-預(yù)計(jì)殘值）*（實(shí)際已使用年限/總使用年限） 資產(chǎn)利用率=至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)的累計(jì)法定利用時(shí)間單選題： 1.截至評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間和資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間的比值小于1時(shí)表示（）。 A.滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn) B.超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn) C.開工不足 D.與資產(chǎn)負(fù)荷無關(guān) 【正確答案】：C【答案解析】：資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間和資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間的比值即資產(chǎn)利用率，小于1表示開工不足。 9.一臺設(shè)備的重置成本為200萬元，已經(jīng)使用了2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為10年?，F(xiàn)該設(shè)備的動力系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約為20萬元。該設(shè)備存在可修復(fù)性損耗和不可修復(fù)性損耗

24、，動力系統(tǒng)損壞是可修復(fù)性損耗，用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算的實(shí)體性貶值金額為（）萬元。 A.20 B.10 C.56 D.40 【正確答案】：C【答案解析】：可修復(fù)性損耗引起的貶值為20萬元。不可修復(fù)性損耗引起的貶值=（20020）×2/1036（萬元）。實(shí)體性貶值203656（萬元）。 6.某資產(chǎn)1998年8月購進(jìn)，2008年8月評估時(shí)，名義已使用年限10年，參考資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下每天工作8小時(shí)，但該資產(chǎn)實(shí)際每天工作6.5小時(shí)，由此確定的資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為（）年。（結(jié)果保留一位小數(shù)） B.10.1 C.8.1 D.5.5 【正確答案】：C【答案解析】：資產(chǎn)利用率（10×

25、;360×6.5）/（10×360×8）×10081.25，實(shí)際已使用年限名義已使用年限×資產(chǎn)利用率8.1（年）。五、功能性貶值的估算 (一)估算步驟 1、比較待評估資產(chǎn)與技術(shù)性能更好的同類資產(chǎn)的年運(yùn)營成本之間差異（包括工資支付、能源耗費(fèi)和產(chǎn)品質(zhì)量）； 2、確定凈超額運(yùn)營成本（超額運(yùn)營成本-所得稅）； 3、估計(jì)待評估資產(chǎn)的剩余使用壽命； 4、使用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評估對象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營成本折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評估資產(chǎn)的功能性貶值額。單選題： 10.某被評估設(shè)備為2年前購置，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后該設(shè)備與同類新型設(shè)備相比每年運(yùn)

26、營成本增加20萬元，該設(shè)備尚可使用5年，若折現(xiàn)率為10，企業(yè)適用所得稅稅率為25%，不考慮其他因素，則甲設(shè)備的功能性貶值額最接近于（）萬元。 A.56.9 B.75.8 C.52.3 D.88.4 【正確答案】：A【答案解析】：功能性貶值20×（1-25%）×（P/A，10%，5）56.862（萬元）。（二）應(yīng)用舉例P26 六、經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 例題：以下貶值屬于經(jīng)濟(jì)性貶值的是（）。 A.由于使用及自然力作用導(dǎo)致資產(chǎn)的物理性能損耗造成的貶值 B.由于技術(shù)進(jìn)步引起資產(chǎn)的功能落后造成的貶值 C.由于外部條件引起的資產(chǎn)閑置，收益下降所造成的貶值 D.由于新材料，新工藝的采用，使得

27、資產(chǎn)建造成本低于原建造成本所引起的貶值 【正確答案】：C【答案解析】：選項(xiàng)A屬于實(shí)體性貶值，選項(xiàng)B、D屬于功能性貶值。 10.某被評估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn)25 000臺產(chǎn)品，每臺正常市場售價(jià)為1 500元，現(xiàn)因市場競爭激烈以及市場需求變化，要保持25 000臺生產(chǎn)能力，每臺售價(jià)只能達(dá)到1 400元，該生產(chǎn)線尚可使用二年，折現(xiàn)率為10，企業(yè)所得稅率為25，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值最可能為（）萬元。 A.325.41 B.465.33 C.200 D.374.56 【正確答案】：A【答案解析】：該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)貶值25 000×（1 5001 400）×（125）×（P/

28、A，10，2）325.41（萬元）。 七、成新率的估算 (一)觀察法 （二）經(jīng)濟(jì)使用年限法 即根據(jù)資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限與其總經(jīng)濟(jì)使用年限的比率來確定成新率。 成新率=剩余經(jīng)濟(jì)使用年限/（實(shí)際已使用年限+剩余經(jīng)濟(jì)使用年限）（三）修復(fù)費(fèi)用法 先通過估算將待評估資產(chǎn)恢復(fù)到全新功能狀態(tài)下所需要的修復(fù)費(fèi)用占資產(chǎn)重置成本的比率來確定貶值率，再據(jù)此求出成新率。 成新率=1-貶值率=1-（修復(fù)費(fèi)用/重置成本） 例：某數(shù)控設(shè)備的重置成本為150萬元，已經(jīng)使用兩年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約為20年，該設(shè)備數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用為17萬元，其他部分工作正常，現(xiàn)估計(jì)其成新率？計(jì)算過程如下： （1）可修復(fù)性損耗引起的貶值

29、額：17萬元； （2）不可修復(fù)部分的重置成本為：150-17=133萬元 （3）不可修復(fù)部分的貶值率：2/20=10% （4）不可修復(fù)部分的貶值額：133*10%=13.3萬元 （5）成新率：1-（17+13.3）/150=79.8%第三節(jié)比較法 一、比較法（市場比較法）的概念 1、指通過比較待評估資產(chǎn)與近期售出類似資產(chǎn)異同，并根據(jù)此對類似資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定待評估資產(chǎn)價(jià)值的評估方法。 2、前提條件：（1）需要比較成熟的資產(chǎn)交易市場；（2）可找到可比較參照交易。 3、計(jì)算公式： 評估價(jià)值=市場參照交易價(jià)格+評估對象優(yōu)于參照交易物因素引起的價(jià)格差額-評估對象劣于參照交易物因素引起的價(jià)

30、格差額 或評估價(jià)值=參照交易價(jià)格*修正系數(shù)二、運(yùn)用比較法評估資產(chǎn)的程序 1、明確評估對象； 2、搜集信息資料，并尋找參照交易； 3、整理資料，選擇三個(gè)或以上可比較的參照交易； 4、將待評估資產(chǎn)與可比較參照交易進(jìn)行比較分析，判斷它們之間在影響交易價(jià)格的各因素方面的差異程度； 5、比較差異，得到待評估資產(chǎn)的評估價(jià)值。三、進(jìn)行比較分析和調(diào)整的因素 （一）時(shí)間因素 （二）地域因素 （三）功能因素功能高低與價(jià)值高低成正相關(guān)關(guān)系。（四）交易因素 參照交易是不公平或非正常交易，使得交易價(jià)格高于或低于公平的市場價(jià)格，因此需要對參照交易價(jià)格進(jìn)行修正。 非正常的參照交易： （1）交易雙方有利益關(guān)系； （2）交易一

31、方由于一項(xiàng)法規(guī)不得不進(jìn)行某項(xiàng)交易； （3）買方急于想買，賣方急于想賣； （4）賣方為買方提供了低于市場條件或其他方式的融資（如允許買方分期付款）； （5）在非現(xiàn)金交易方式基礎(chǔ)上的復(fù)雜交叉交易（如相互承諾以低于市場價(jià)值為對方提供產(chǎn)品或服務(wù)）。第四節(jié)收益法 一、收益法的概念 它是通過估算待評估資產(chǎn)自評估基準(zhǔn)日起未來的純收益，并將其用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值的方法。 公式：V=Ai/（1+R）i i=1,2,3,n 3.收益法一般適用于（）的價(jià)值評估。 A.單臺設(shè)備 B.成套設(shè)備 C.生產(chǎn)線 D.標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 E.通用設(shè)備 【正確答案】：BC【答案解析】：一般類似生產(chǎn)線、成套設(shè)備這樣具有獨(dú)立獲

32、利能力的機(jī)器設(shè)備才可以用收益法進(jìn)行評估。單選題 4.某收益性資產(chǎn)，使用年限為20年，年收益為30萬元，折現(xiàn)率為10。其評估價(jià)值最接近于（）萬元。 A.189 B.283 C.255 D.336 【正確答案】：C【答案解析】：評估值P30×（P/A，10，20）255.408（萬元）。二、收益法的評估程序1、收集資產(chǎn)有關(guān)經(jīng)營財(cái)務(wù)狀況的信息資料；2、計(jì)算和對比分析有關(guān)的收益，費(fèi)用指標(biāo)及變化趨勢；3、預(yù)測資產(chǎn)的凈現(xiàn)金流，確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率；4、估算待評估資產(chǎn)的收益價(jià)值。三、收益法計(jì)算常用公式 （一）年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流不變時(shí) V=A（1+r）n-1/r（1+r）n v=A/r (收益是永久性情況下

33、) （二）年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等額遞增時(shí) V=A1（1+r）n-1/r（1+r）n+b（1+r）n-1/r2(1+r)n-bn/r(1+r)n V=A1/r+b/r2 (b表示現(xiàn)金流等額遞增)(三)在年資產(chǎn)凈現(xiàn)金流等比率遞增時(shí) V=A1(1+r)n-(1+g)n/(r-g)(1+r)n V=A1/(r-g) （g凈現(xiàn)金流等比遞增） (四)預(yù)期資產(chǎn)將在評估基準(zhǔn)日后第J年末以價(jià)格V出售時(shí) V=Ai/(1+r)i+Vj/(1+r)j i=1,2,.,j Vj= Ax/(1+r)x-j X=J+1,J+2,.,N例題（P32 ） 預(yù)計(jì)某企業(yè)未來五年的稅后資產(chǎn)凈現(xiàn)金流分別為15，13，12，14，15萬元，假

34、定該企業(yè)可以永續(xù)持續(xù)經(jīng)營下去，且從第6年起以后各年收益均為15萬元，折現(xiàn)率10%，確定該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營下的價(jià)值？ V=15/（1+10%）+13/（ 1+10% ）2+12 /（ 1+10% ）3 +14/（ 1+10% ）4 +15/（ 1+10% ）5 +15/10%（ 1+10% ）5 =145.4(萬元)四、預(yù)期凈現(xiàn)金流估算 一般要考慮資產(chǎn)在社會平均經(jīng)營管理水平下的預(yù)期資產(chǎn)凈現(xiàn)金流水平。 預(yù)期凈現(xiàn)金流=潛在毛收入-預(yù)計(jì)經(jīng)營管理成本五、折現(xiàn)率的估算 （一）市場比較法 通過對市場上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。 （二）資本資產(chǎn)定價(jià)模型法 通過比較一項(xiàng)

35、資本投資的回報(bào)率與投資于整個(gè)資本市場的回報(bào)率，來衡量該投資的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。 投資風(fēng)險(xiǎn)包括可分散風(fēng)險(xiǎn)和不可分散風(fēng)險(xiǎn)。 資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償=期望回報(bào)率-無風(fēng)險(xiǎn)利率 移項(xiàng)得到：期望回報(bào)率=無風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 =無風(fēng)險(xiǎn)利率+資產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償* =無風(fēng)險(xiǎn)利率+（資產(chǎn)平均回報(bào)-無風(fēng)險(xiǎn)利率）*（三）加權(quán)平均資本成本法 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本*權(quán)益比+負(fù)債成本*負(fù)債比 加權(quán)資本成本（折現(xiàn)率）=權(quán)益成本*權(quán)益比+稅前負(fù)債成本*（1-所得稅邊際稅率） *負(fù)債比 例題：某企業(yè)目標(biāo)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是40%負(fù)債，60%權(quán)益，稅前負(fù)債成本7%，權(quán)益成本14%，所得稅率33%，則加權(quán)平均資本成本（折現(xiàn)率）？ 7%*（1-33

36、%）*40%+14%*60%=10.28%六、收益期限的確定 指資產(chǎn)能夠產(chǎn)生資產(chǎn)凈現(xiàn)金流的年限。第三章機(jī)器設(shè)備評估第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評估概述一、機(jī)器設(shè)備的含義指一臺（輛）、一套或一組由金屬及其他材料制成，由若干零部件裝配起來的，在一種或幾種動力驅(qū)動下，能夠完成生產(chǎn)、加工、化學(xué)反應(yīng)、運(yùn)行等功能或效應(yīng)的裝置。組成部分：1、外界輸入的能量動力部分；2、履行機(jī)器功能的執(zhí)行部分；3、介于原動部分和工作部分之間的傳動部分和控制部分。n 1.某被評估進(jìn)口設(shè)備評估基準(zhǔn)日的離岸價(jià)格為50萬美元，海外運(yùn)輸及保險(xiǎn)費(fèi)用為離岸價(jià)的8，關(guān)稅稅率為16，增值稅稅率為17，國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)率為2.5。美元對人民幣的匯率為1：6.8，不

37、考慮其他因素，該進(jìn)口設(shè)備的國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)用最接近于（）萬元人民幣。 B.9.00 C.7.64 D.9.18 n 【正確答案】：D【答案解析】：CIF50×（18%）54（萬美元），國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)CIF×國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)率54×2.51.35（萬美元）1.35×6.8=9.18（萬元人民幣）。二、機(jī)器設(shè)備的分類（一）按在再生產(chǎn)中的作用分類 1、生產(chǎn)工藝類設(shè)備（主力設(shè)備） 2、輔助生產(chǎn)設(shè)備 3、服務(wù)設(shè)備（二）按適用范圍分類 1、通用設(shè)備 2、專用設(shè)備 3、非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備（三）按國家固定資產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)分類 1、通用設(shè)備；2、專用設(shè)備；3、交通運(yùn)輸設(shè)備； 4、電氣設(shè)備；5、電子產(chǎn)

38、品和通訊設(shè)備； 6、儀器儀表計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)器具及量具、蘅器（四）按現(xiàn)行會計(jì)制度規(guī)定分類 1、生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；2、非生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備；3、租出機(jī)器設(shè)備； 4、未使用機(jī)器設(shè)備；5、不需用機(jī)器設(shè)備； 6、融資租入機(jī)器設(shè)備n 2.收益法一般適用于（）的價(jià)值評估。 A.單臺設(shè)備 B.成套設(shè)備 C.生產(chǎn)線 D.標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 E.通用設(shè)備n 【正確答案】：BC【答案解析】：一般類似生產(chǎn)線、成套設(shè)備這樣具有獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備才可以用收益法進(jìn)行評估。三、機(jī)器設(shè)備的評估特點(diǎn)1、由于機(jī)器設(shè)備種類繁多，單位價(jià)值大和性能用途各不相同，需要分門別類，逐臺逐件；2、分布廣，技術(shù)性強(qiáng)，因此要以技術(shù)檢測為基礎(chǔ)，正確確定技術(shù)壽命，經(jīng)濟(jì)壽

39、命和使用壽命；3、對價(jià)值構(gòu)成要素及其變化規(guī)律有深入認(rèn)識和了解。n 3.被評估企業(yè)曾以實(shí)物資產(chǎn)（機(jī)器設(shè)備）與A企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營投資，投資額占A企業(yè)的30。雙方協(xié)議聯(lián)營10年，聯(lián)營期滿，A企業(yè)將設(shè)備按折余價(jià)10萬元返還投資方。評估時(shí)雙方聯(lián)營已經(jīng)有4年，前4年A企業(yè)的稅后利潤保持在50萬元水平，投資企業(yè)按其投資比例分享收益，評估人員確定被評估企業(yè)未來6年收益不會有大變動，假定折現(xiàn)率10，投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能為（）萬元。 A.80 B.100 C.150 D.200 n 【正確答案】：A【答案解析】：評估值50×30×（P/A，10，6）10×（P/F，10，6

40、）70.9745（萬元）。四、機(jī)器設(shè)備評估程序n （一）評估準(zhǔn)備階段（搜集整理數(shù)據(jù)和文件）n 1、指導(dǎo)委托方填寫和準(zhǔn)備與評估事項(xiàng)有關(guān)的資料及文件。n 2、搜集相關(guān)的價(jià)格資料（待評估資產(chǎn)和參照物的現(xiàn)行市價(jià)、物價(jià)指數(shù)）。n 3、設(shè)計(jì)技術(shù)路線、落實(shí)人員并制定評估方案。（二）現(xiàn)場工作階段n 1、逐臺（件）核實(shí)評估對象；n 2、分類（ABC分類法）；n 3、設(shè)備鑒定。（設(shè)備技術(shù)狀況，使用情況鑒定，質(zhì)量鑒定，磨損程度鑒定）n （三）確定評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)n （四）評定估算n （五）撰寫評估報(bào)告及評估說明n （六）審核報(bào)告和報(bào)出報(bào)告第二節(jié)機(jī)器設(shè)備的成本法評估一、機(jī)器設(shè)備重置成本的測算（一）重置核算法 1、按復(fù)

41、原重置成本評估（非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和自制設(shè)備多采用此法）（教材P41） 2、按更新重置成本評估（教材P41）更新重置成本=直接消耗量按照現(xiàn)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算+按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算的間接費(fèi)用 3綜合估價(jià)法以主要材料費(fèi)為基礎(chǔ)，根據(jù)其與成本費(fèi)用的關(guān)系指標(biāo)估算出相應(yīng)的成本，再考慮利潤、稅金和設(shè)計(jì)費(fèi)，從而求出重置成本。 RCN=（C1÷KmC2）×(1+Kp) ×(1+Kd÷N) ÷(1-Kt)（二）指數(shù)調(diào)整法（P43）以原始購買價(jià)格為基礎(chǔ)，考慮同類價(jià)格上漲指數(shù)，從而確定重置成本。重置成本=原始成本*（評估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)/購建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)）n 例題：某機(jī)器設(shè)備200

42、3年購建，賬面原值為30萬元，當(dāng)時(shí)該類設(shè)備定基物價(jià)指數(shù)為120%。2005年對該設(shè)備進(jìn)行評估，當(dāng)年定基物價(jià)指數(shù)為200%，試評估該臺設(shè)備的重置全價(jià)。n 解析：n 設(shè)備重置成本=30×（200%÷ 120% ）=50（萬元）（三）功能價(jià)值法前提條件：設(shè)備生產(chǎn)能力與成本之間成線性關(guān)系。例題：重置全新機(jī)器設(shè)備一臺價(jià)值8萬元，年產(chǎn)量1500件，現(xiàn)知被評估設(shè)備年產(chǎn)量600件，其重置成本？解析：重置全價(jià)=8*（600/1500）=3.2（萬元）（四）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法設(shè)備生產(chǎn)能力與其成本之間成非線性關(guān)系時(shí)，不能直接用功能價(jià)值法計(jì)算，而必須應(yīng)用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。例題：重置全新機(jī)器

43、設(shè)備一臺價(jià)值12萬元，年產(chǎn)量300件，現(xiàn)知被評估機(jī)器設(shè)備年產(chǎn)量200件，設(shè)X值為0.8，求其重置成本？解析：被評估機(jī)器設(shè)備重置成本=（200/300）0.8*12=8.6(萬元)二、機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值的測算（一）使用年限法1、實(shí)體性貶值率=設(shè)備的已使用年限/（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）×100%2、三個(gè)基本參數(shù):總使用年限、已使用年限、尚可使用年限3、加權(quán)投資年限= (已投資年限×權(quán)重 ) =已投資年限×（原始投資的更新成本÷更新成本）n 例題. 運(yùn)用年限法估測設(shè)備的實(shí)體性貶值率或成新率，其假設(shè)前提是（）。n A.設(shè)備不存在功能性貶值B.設(shè)備不

44、存在經(jīng)濟(jì)性貶值C.設(shè)備不存在功能性貶值也不存在經(jīng)濟(jì)性貶值D.設(shè)備的實(shí)體性損耗與使用時(shí)間成線性關(guān)系n 答案：D（二）觀察法經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)：使用時(shí)間，使用強(qiáng)度，技術(shù)狀況，制造質(zhì)量，維修保養(yǎng)，技改狀況，外觀及完整性等(三）修復(fù)費(fèi)用法（只適用于可修復(fù)的有形損耗的確定） 1、指按修復(fù)磨損部件所需的開支，來確定機(jī)器設(shè)備有形損耗的一種方法。 2、有形磨損：可修復(fù)磨損和不可修復(fù)磨損。 3、實(shí)體性貶值率=修復(fù)費(fèi)用/重置成本4、例題：某機(jī)器的原始價(jià)值10000元，當(dāng)修理后才能正常使用，這種修理在經(jīng)濟(jì)上是合算的。假設(shè)其修理費(fèi)用是3000元，設(shè)備的重置成本為7000元，試計(jì)算實(shí)體性貶值率？實(shí)體性貶值率=（3000/70

45、00）*100%=43%三、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值（一）由超額投資成本所致的功能性貶值的估算設(shè)備超額投資成本=復(fù)原重置成本-更新重置成本（二）超額運(yùn)營性功能性貶值關(guān)鍵是必須找到一技術(shù)先進(jìn)的現(xiàn)代化設(shè)備作為參照物，并考慮因超額運(yùn)營成本而抵減的所得稅，從而得出年超額運(yùn)營成本凈額。n 例題：某被評估對象是一生產(chǎn)控制裝置，其正常運(yùn)行需8名操作人員。目前同類新式控制裝置所需操作人員定額為6名。現(xiàn)假設(shè)新舊控制裝置在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出大致相同，操作人員人均年收入為12000元，被評估控制裝置尚可使用三年，所得稅率25%，適用的折現(xiàn)率10%，試測算被評估控制裝置的功能性貶值額。n 解析：（1）計(jì)算被評估控制裝

46、置的年超額運(yùn)營成本：n （8-6）*12000=24000（元）n （2）計(jì)算被評估控制裝置的年凈超額運(yùn)營成本：n 24000*（1-25%）=18000（元）n （3）將被評估控制裝置的年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)；n 18000*（P/A，10%，3）n = 18000*2.4869=44764.2（元）n 例：某被評估設(shè)備目前已不再生產(chǎn)，該設(shè)備與更新后的新設(shè)備相比，在完成相同生產(chǎn)任務(wù)的前提下，多使用3名操作工人，每年多耗電100萬度，如果每名操作工人的工資及其他費(fèi)用為每年1.8萬元，每度電的價(jià)格為0.45元，自評估基準(zhǔn)日起該設(shè)備尚可使用8年，折現(xiàn)率為l0%，企業(yè)所得稅稅率為33%，不考慮其他因素

47、，則該設(shè)備的功能性貶值最接近于（）萬元。n A.130 B.180C.310 D.338n 答案：B。n 解析：年超額運(yùn)營成本凈值=（1.8*3+100*0.45）*（1-33%）=50.5*67%=33.835（萬元）n 功能性貶值=33.835*（P/A，10%，8）= 33.835 *5.3349=180.506（萬元）四、機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值（一）設(shè)備利用率下降造成的經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值率=1-（設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能力/設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x ×100%經(jīng)濟(jì)性貶值額=（重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值）×經(jīng)濟(jì)性貶值率（二）外界變化造成收益減少所致經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值

48、額=設(shè)備年收益損失額×（1所得稅率）×（P/A，r，n）n 例題：某品牌電視機(jī)生產(chǎn)線生產(chǎn)的電視機(jī)原來每臺售價(jià)5000元，為了使得20萬臺電視機(jī)能夠賣掉，其銷售價(jià)格降到4000元每臺。企業(yè)所得稅率為25%。經(jīng)過估算，該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用5年，該企業(yè)所在行業(yè)投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值。n 解析：n 該生產(chǎn)線每年收益損失額=（5000-4000）*20=20000（萬元）n 經(jīng)濟(jì)性貶值額=20000*（1-25%）*（P/A，10%，5）=15000*3.7908=56862（萬元）五、機(jī)器設(shè)備的成新率估算n （一）最小年平均費(fèi)用法n 年平均費(fèi)用=年均運(yùn)行維

49、護(hù)費(fèi)+年均折舊費(fèi)n CI=（V+ B）/Tn （二）低劣化數(shù)值法n 低劣化值即由于設(shè)備性能逐年降低而使得設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用增加的年均值為。原始價(jià)格為K。，則設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命為：n T。=（2K。/ ）1/2n 例題：某設(shè)備原始價(jià)值為10萬元，低劣化值為2000元，則n 該設(shè)備的最佳使用年數(shù)即經(jīng)濟(jì)壽命=T。=（2K。/ ）1/2 =（2*100000/ 2000 ）1/2n =10年。第三節(jié)機(jī)器設(shè)備市場比較法評估一、市場法評估機(jī)器設(shè)備的步驟 (一)鑒定被評估對象(性能結(jié)構(gòu)、現(xiàn)時(shí)技術(shù)狀況、預(yù)計(jì)尚可使用年限、新舊程度等) (二)選擇參照物 (三)對可比因素進(jìn)行比較分析差異調(diào)整因素：銷售時(shí)間，結(jié)構(gòu)及性能，新舊

50、程度和付款方式等。 (四)計(jì)算確定評估結(jié)果n 二、案例n 被評估對象為生產(chǎn)一種化工原料的設(shè)備，經(jīng)市場調(diào)查，參照物選定為生產(chǎn)相同產(chǎn)品的另一設(shè)備。該類設(shè)備的規(guī)模效益指數(shù)0.65。參照物為全新設(shè)備，購置時(shí)間為2個(gè)月前，經(jīng)分析，評估時(shí)價(jià)格上升了5%，其它比較如下表：n 方法一：n （1）時(shí)間因素調(diào)整n 75*（1+5%）=78.75(萬元)n (2)生產(chǎn)能力調(diào)整.該類設(shè)備的規(guī)模效益指數(shù)為0.65,則被評估設(shè)備全新時(shí)的價(jià)格為:n 78.75*(5/4)0.65=91.04(萬元)n (3)調(diào)整成新率n 91.04*(80%/100%)=72.83(萬元)n (4)自動化因素調(diào)整.n (40*0.48/4

51、35*0.48/5)*5=7.2(萬元)n 則年節(jié)約工資凈額的現(xiàn)值為:n 7.2*(P/A,12%,15)*(1-33%)=32.86(萬元)n (5)功能調(diào)整后被評估設(shè)備的價(jià)格即評估值為: 72.83+ 32.86=105.69(萬元)方法二：n （1）計(jì)算生產(chǎn)能力差異修正系數(shù)。n （5/4）0.65=1.1561n （2）計(jì)算成新率差異修正系數(shù)。n 80%/100%=0.8n （3）計(jì)算自動化程度差異修正系數(shù)。n （5/35）/（4/40）=1.4286n （4）計(jì)算時(shí)間修正系數(shù)。n 1+5%=1.05n （5）計(jì)算評估值n 75*1.1561*0.8*1.4286*1.05=104.05

52、（萬元）第四章房地產(chǎn)價(jià)格評估基本要求：了解房地產(chǎn)概念、特點(diǎn)和分類，理解房地產(chǎn)評估的基本理論和房地產(chǎn)價(jià)格體系，掌握房地產(chǎn)評估的收益法、市場法、成本法和剩余法的基本技能。講授要點(diǎn)：房地產(chǎn)概念和特點(diǎn)，評估的基本理論，房地產(chǎn)的價(jià)格種類，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，房地產(chǎn)評估的四種方法。重點(diǎn)及難點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格體系，成本法、市場法和收益法第一節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格評估概述n 一、房地產(chǎn)的概念n （一）土地：指處于陸地的表層范圍內(nèi)，以土壤、巖石、礦物、水等為基本物質(zhì)要素，處于不同地質(zhì)地貌水文和氣候狀態(tài)，且受到人類活動持續(xù)影響的自然-經(jīng)濟(jì)綜合體。n （二）地產(chǎn)：是土地財(cái)產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡稱（實(shí)物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利）。n （三）房地產(chǎn)

53、：指房屋及其附屬物和承載房屋及其附屬物的土地，以及它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。（四）不動產(chǎn)的概念n 指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利。n 如何判斷是否屬于建筑附著物？取決于附著程度和是否適用于不動產(chǎn)的經(jīng)營和使用。各種概念之間的關(guān)系：二、房地產(chǎn)特點(diǎn)n （一）不可移動性（位置固定性）n （二）耐用（耗）性n （三）異質(zhì)性（差異性、個(gè)別性）n （四）高價(jià)值性n （五）供給有限性n （六）投資和消費(fèi)雙重性n （七）房地產(chǎn)構(gòu)成實(shí)體的二元性三、房地產(chǎn)類型n （一）居住類房地產(chǎn)n （二）商業(yè)類房地產(chǎn)n （三）休閑類房地產(chǎn)n （四）公共事業(yè)類房地產(chǎn)n （五）工業(yè)類房地產(chǎn)四、如何描述房地產(chǎn)n （一）位置、四至、形狀、面積、層數(shù)和高度；n （二）建筑結(jié)構(gòu)、裝修、附屬設(shè)備，建成年月，建筑質(zhì)量，維修保養(yǎng)情況，采光通風(fēng)隔音隔熱；n （三）建筑外觀及平面格局，利用現(xiàn)狀，產(chǎn)權(quán)情況，地質(zhì)基礎(chǔ)狀況，地上基礎(chǔ)設(shè)施改良狀況。n 例題：某宗土地5 000平方米，土地上建一棟9層的辦公樓，辦公樓首層面積1 000平方米，第29層每層建筑面積900平方米，則由此計(jì)算