Chapter城市土地市場管理

1、1會計學(xué)Chapter城市土地市場管理城市土地市場管理主要內(nèi)容 城市土地市場管理概述 城市土地市場供需調(diào)控 城市土地市場價格管理 城市土地市場微觀管理第一節(jié) 城市土地市場管理概述一、城市土地市場的基本概念二、城市土地市場管理概述一、城市土地市場的基本概念1、市場、土地市場和城市土地市場 市場：狹義的市場是指商品交換的具體場所,廣義的市場是指商品交換關(guān)系的總和。 土地市場：狹義的土地市場是指以土地作為交易對象進行交易的場所；廣義的土地市場是指土地這種特殊商品在流通過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的總和。 由于我國實行的是國家所有和集體所有兩種形式共存的社會主義土地公有制度，因此，土地市場應(yīng)包括城市土地市場和

2、農(nóng)村土地市場。2、我國土地市場的形成與發(fā)展1979年前，無償劃撥土地的用地制度1979-1987年，合資企業(yè)有償使用建設(shè)用地1988年土地管理法規(guī)定：可依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)用地制度改革，萌芽階段1990年建立土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓制度形成階段1999年城市房地產(chǎn)管理法，完善了土地市場完善階段3、城市土地市場的結(jié)構(gòu)體系 市場結(jié)構(gòu)反映的是市場體系內(nèi)部組成狀況及其相互關(guān)系，城市土地市場結(jié)構(gòu)包括城市土地市場類型結(jié)構(gòu)、層次結(jié)構(gòu)和組織結(jié)構(gòu)。（1）城市土地市場類型結(jié)構(gòu)一是城市各類用地市場（住宅用地市場、商業(yè)用地市場、工業(yè)用地市場等）二是城市土地產(chǎn)權(quán)市場（我國城市土地市場實質(zhì)上就是土地使用權(quán)市場） 城市土地一級市場

3、 城市土地所有者將土地使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與城市土地使用者 特征：壟斷性市場 反映土地所有者和土地使用者之間的關(guān)系 交易方式：出讓、租賃、入股 城市土地二級市場 城市土地一級市場的土地使用權(quán)受讓者將剩余年期的土地使用權(quán)讓予其他土地使用者 特征：競爭性市場 反映各土地使用者之間的關(guān)系 交易方式：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（2）城市土地市場層次結(jié)構(gòu)（3）城市土地市場組織結(jié)構(gòu)城市土地市場主體組織是土地市場活動的參與者，即土地使用權(quán)交易的雙方，可以是政府、事業(yè)單位、企業(yè)、個人或者外商等。城市土地市場中介組織中介內(nèi)容十分廣泛，主要包括法律咨詢、投資決策咨詢、租售代理和價格評估。城市土地市場調(diào)控組織各級政府。4、城

4、市土地市場運行機制城市土地市場機制在市場秩序的形成過程中，市場機制是最重要的、最基本的調(diào)節(jié)力量，主要包括供需機制、競爭機制、價格機制，核心是競爭機制。城市土地市場宏觀調(diào)控機制由于市場存在缺陷，需要政府進行宏觀調(diào)控，以彌補市場機制的不足。二者的聯(lián)系： 國 家市 場企 業(yè)宏觀調(diào)控反 饋市場機制圖1 宏觀調(diào)控機制與市場機制的關(guān)系 一是政府在土地付諸開發(fā)前，就制定嚴格的城市發(fā)展規(guī)劃，對城市進行功能分區(qū)(如商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、居住區(qū)等)，并對各區(qū)建筑物的密度、高度、甚至建筑風(fēng)格都做出相應(yīng)的規(guī)定。 二是政府直接進入土地市場，如收購與儲備土地; 設(shè)立新的城市等，以調(diào)節(jié)土地供求的數(shù)量和價格，保證一些公共設(shè)施和公園

5、、道路、橋梁的建設(shè)用地。 三是政府為了達到社會公平和收入再分配的目標，對土地這一資產(chǎn)的持有、增值分別征收財產(chǎn)稅、資產(chǎn)增值稅，同時通過這些稅種稅率的調(diào)整，調(diào)節(jié)土地市場的運轉(zhuǎn)。 政府宏觀調(diào)控土地市場的方式二、城市土地市場管理概述1、城市土地市場管理的必要性 由土地的特性決定 土地資源的有限性，需要有效地管理、監(jiān)督和調(diào)控 土地位置固定性，使土地產(chǎn)權(quán)交易必須在法律保護下進行 土地保值增值的特性，使土地市場的投機性更大，需要加強管理，抑制土地投機行為 。 土地市場中的問題要求加強管理 缺乏宏觀調(diào)控，土地開發(fā)與供給存在一定盲目性 城市土地收益分配不合理，國有土地收益大量流失 城市土地資源配置不合理，如城市

6、土地“優(yōu)地劣用”；商品房空置；城市規(guī)模擴大導(dǎo)致城郊耕地減少等，需要有效管理2、城市土地市場管理的原則 整合性利益原則，即國家利益和土地市場交易各方利益辨證統(tǒng)一 平等對待原則，即參與主體身份平等，在等價交換基礎(chǔ)上公平交易 控制與彈性管理原則 依法管理原則，減少市場管理中的主觀性和隨意性3、城市土地市場管理的內(nèi)容宏觀管理微觀管理城市土地市場供需管理城市土地市場價格管理對土地市場主體、客體、中介及交易程序進行管理第二節(jié) 城市土地市場供需調(diào)控一、城市土地市場供需平衡模型與調(diào)控機制二、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)”三、城市土地市場供需調(diào)控的政策工具四、城市土地市場供需調(diào)控的制度創(chuàng)新(土地儲備制度

7、)土地所有者S1h土地開發(fā)公司D1h和S2h土地（房屋）需求者D2h一級市場二級市場土地使用權(quán)房屋城市土地供需平衡既包括供需結(jié)構(gòu)平衡，又包括供需總量平衡；既包括一級市場供需平衡，又包括二級市場供需平衡。因此， 可將城市土地供需平衡模型表示如下： S1D1（7.1） S2D2（7.2） S1hD1h（7.3） S2hD2h（7.4） - 式中：S1、D1分別為一級市場土地總供給和總需求， S2、D2分別為二級市場土地總供給和總需求， S1h、 D1h分別為一級市場某類用地的供給和需求， S2h、D2h分別為二級市場某類用地的供給和需求 -總量平衡通過結(jié)構(gòu)平衡實現(xiàn)，研究式(7.3)與(7.4)更具

8、實際意義從一、二級土地市場的供需結(jié)構(gòu)來看，城市土地供需不平衡即失衡就有四種情形:- 情形之一： S1hD1h,說明一級市場土地供過于求,表現(xiàn)為城市開發(fā)區(qū)土地大量閑置;- 情形之二：S1hD2h,說明二級市場土地供過于求,表現(xiàn)為大量的房地產(chǎn)未脫售而空置;- 情形之四：S2hD2h,說明二級市場土地供不應(yīng)求,表現(xiàn)為居民住房和營業(yè)性用房極為緊張. u城市土地市場供需平衡的市場機制 在市場經(jīng)濟條件下，城市土地供需平衡主要是通過價格機制和利率機制來實現(xiàn)的。（1）價格機制對城市土地供需平衡的功能（2）利率機制對城市土地供需平衡的功能4、城市土地市場供需平衡機制u城市土地市場供需平衡的宏觀調(diào)控機制（1）對一

9、級市場土地供過于求(S1hD1h)的調(diào)控 首先,控制供給增量,穩(wěn)定S1h,具體措施:加強城市規(guī)劃管理;提高農(nóng)地特別是耕地的價格;建立耕地用途管制制度。 其次,刺激開發(fā)閑置土地,使D1h增大，具體措施：對城市土地價格實行“最高限價”管制，降低開發(fā)公司的土地成本；對土地開發(fā)給予適當(dāng)優(yōu)惠，降低有關(guān)稅費征收標準；開征城市土地閑置稅并逐步提高其征收標準。（2）對一級市場土地供不應(yīng)求(S1hD1h)的調(diào)控 此種情形，只能調(diào)控使S1h增大，不能抑制D1h。具體措施如下： 建立城市規(guī)劃的反饋機制,及時修編城市規(guī)劃,適度擴大規(guī)劃限額。在新編規(guī)劃的范圍內(nèi),適時、適度降低農(nóng)地價格,使S1h有計劃地增加。（3）對二級

10、市場土地供過于求(S2hD2h)的調(diào)控首先要控制S2h進一步增大的趨勢，其次應(yīng)刺激居民對商品住房的需求，使D2h趨近S2h。具體措施如下：控制一級市場土地增量供給；適度降低商品房價格；提高居民所得水平。（4）對二級市場土地供不應(yīng)求(S2hD2h)的調(diào)控-一種是一級市場供不應(yīng)求導(dǎo)致的，前面已論述；-一種是由于房價偏低、開發(fā)貸款利率較高、購房貸款利率較低導(dǎo)致的。此種情況應(yīng)采取“雙向”調(diào)控的辦法， 即要要刺激開發(fā)公司的開發(fā)行為，又要適當(dāng)抑制購買者的購買行為,具體措施：政府放松對土地價格管制，使房價隨行就市； 適度降低土地開發(fā)貸款利率，提高購房貸款利率。三、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)” 調(diào)控

11、的方向 調(diào)控的時間 調(diào)控的力度選擇調(diào)控目標確定調(diào)控措施的作用方向繁榮階段抑制、向下蕭條階段刺激、向上調(diào)控開始的時間調(diào)控持續(xù)的時間要考慮調(diào)控措施的決策時間、調(diào)控效應(yīng)的滯后性和慣性土地經(jīng)濟波動的幅度調(diào)控手段的滯后時間調(diào)控環(huán)境時間調(diào)控力度區(qū)間繁榮階段蕭條階段均衡狀態(tài)調(diào)控力度和方向ABCD調(diào)控效應(yīng)慣性大小四、城市土地市場供需調(diào)控的政策工具 發(fā)展計劃與規(guī)劃 財政政策 金融政策發(fā)展計劃土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃地租政策稅收政策直接調(diào)控貸款額度間接調(diào)控利率和貸款成數(shù)財政投資政策1、土地儲備制度的涵義 是指由城市土地收購儲備機構(gòu)，通過征收、收購、置換、到期回收等方式，將土地從分散的土地使用者手中集中起來，由土

12、地收購儲備機構(gòu)統(tǒng)一進行土地整理后納入土地儲備庫，再根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，通過招拍掛等方式有計劃地將儲備土地投入市場，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的一種土地管理制度。2、土地儲備制度的作用1）有利于充分發(fā)揮政府對土地市場的宏觀調(diào)控作用；2）有利于盤活城市存量土地資產(chǎn)，提高土地資源利用效率；3）有利于土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的實施；4）有利于推行土地招標拍賣制度，建立公開、公平、公正的土地市場。五、城市土地市場供需調(diào)控的制度創(chuàng)新(土地儲備制度) 3、土地儲備制度的運作程序（1）土地收購是指土地儲備機構(gòu)根據(jù)城市總體規(guī)劃的要求、社會經(jīng)濟發(fā)展的要求、城市政府的授權(quán)以

13、及土地儲備計劃，收購集體土地所有權(quán)和國有土地使用權(quán)的活動。 土地收購的方式：征收、收回、置換、購買。（2）土地儲備，包括兩部分內(nèi)容：對收購的土地進行開發(fā)或再開發(fā)；儲備。儲備時間的長短根據(jù)城市發(fā)展對土地的需求情況以及土地儲備中心的經(jīng)濟承受能力而定。（3）土地供應(yīng)土地儲備機構(gòu)根據(jù)城市發(fā)展的客觀需要和土地供應(yīng)計劃，有計劃地統(tǒng)一向用地者供應(yīng)土地；供應(yīng)方式可分為招標、拍賣和掛牌出讓幾種類型。 城市土地農(nóng)村集體土地增量土地征收存量土地土地儲備庫初步開發(fā)整理列入供地計劃的土地進一步開發(fā)整理成熟地土地供應(yīng)（招拍掛）土地使用者需收購調(diào)整的土地不需收購調(diào)整的土地收、換、購未列入供地計劃的土地短期出租建臨時性綠地收

14、回土地使用權(quán)收回土地使用權(quán)圖2 城市土地收購儲備制度運行程序第三節(jié) 城市土地市場價格管理一、城市土地市場價格管理的涵義和作用二、我國城市土地市場價格管理政策和制度三、城市地價動態(tài)監(jiān)測四、地價指數(shù)一、城市土地市場價格管理的涵義和作用1、城市土地市場價格管理的涵義簡稱地價管理，是指政府為了規(guī)范土地市場的交易行為，保持土地市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，保護土地交易者和國家等各方面的合法利益而采取的以土地價格為核心的各種調(diào)控、引導(dǎo)和管理措施。 包括三個方面的工作： 對土地價格及土地價格體系進行管理，調(diào)控地價水平； 對土地價格評估工作進行管理； 對土地市場中因土地價格引起的各種糾紛進行處理。2、地價管理的作用調(diào)

15、節(jié)土地供求關(guān)系，抑止土地投機，保證土地市場均衡、平穩(wěn)發(fā)展；促進土地資源合理配置，充分有效利用土地；為土地市場管理提供依據(jù)；規(guī)范土地市場中交易各方行為；規(guī)范土地估價方法，培養(yǎng)土地估價人才，不斷提高估價水平；防止國有土地收益流失；通過地價管理，合理分配社會財富。二、我國城市土地市場價格管理政策和制度 1、土地使用權(quán)協(xié)議出讓實行最低限價制度； 2、土地價格定期公布制度； 3、提前收回土地使用權(quán)的補償制度； 4、土地價格申報制度； 5、政府對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán)； 6、政府對地價上漲可采取必要行政手段干預(yù)； 7、征收土地增值稅； 8、規(guī)范土地使用權(quán)出讓收支管理； 9、土地價格評估制度； 10、土

16、地估價人員資格認證及土地估價機構(gòu)資格評級制度。三、城市地價動態(tài)監(jiān)測1、開展城市地價動態(tài)監(jiān)測的意義和作用通過城市地價動態(tài)監(jiān)測及時更新城市基準地價；通過城市地價動態(tài)監(jiān)測建立地價信息發(fā)布及查詢系統(tǒng)，提高土地市場地價信息透明度；城市地價動態(tài)監(jiān)測工作是測算、編制地價指數(shù)的基礎(chǔ)。2、城市地價動態(tài)監(jiān)測的工作步驟 開展城市土地價格基礎(chǔ)調(diào)查 地價監(jiān)測點資料的采集 地價資料的整理與錄入 地價分析與地價公布 成果整理、歸檔和驗收 地價監(jiān)測點的長期維護與資料采集 設(shè)立地價監(jiān)測點 市場樣點資料調(diào)查 地價監(jiān)測點及其設(shè)立原則和標準 地價監(jiān)測點是指城市一定土地級別、一定地價區(qū)段區(qū)域內(nèi)設(shè)置的，其地價水平、宗地形狀、面積、臨街狀

17、況、土地利用狀況、土地開發(fā)程度能代表該區(qū)域同類用途土地一般水平（或平均水平）的宗地。地價監(jiān)測點的設(shè)立原則： (1)代表性原則； (2)穩(wěn)定性原則； (3)一般性原則； (4)合理分布原則； (5)易操作性原則； (6)動態(tài)性原則。 選擇地價監(jiān)測點的標準： (1)土地面積； (2)地塊形狀； (3)土地權(quán)利狀況； (4)土地開發(fā)程度； (5)臨街狀況。地價區(qū)段是指在同一土地級別內(nèi)選擇的，在地價水平以及地形、地質(zhì)、土地利用狀況、行政區(qū)劃、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施條件、環(huán)境條件等方面相近或者比較一致的一個特定均質(zhì)區(qū)域。四、地價指數(shù)1、地價指數(shù)的涵義地價指數(shù)是反映土地價格隨時間變化的趨勢與幅度的相對數(shù)，它是

18、反映一個城市（或地區(qū)）各類土地（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）價格變化及其總體綜合平均變化趨勢的相對數(shù)。2、地價指數(shù)的分類（1）按內(nèi)涵的差異分為綜合地價指數(shù)和分類地價指數(shù) 綜合地價指數(shù)一般簡稱為地價指數(shù)； 分類地價指數(shù)是按照城鎮(zhèn)用地類型（商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地）測算的地價指數(shù)。（2）按基期差異可分為定基地價指數(shù)和環(huán)比地價指數(shù) 定基地價指數(shù)指在指數(shù)數(shù)列中都以某一固定時期的地價水平作為對比基準的指數(shù)； 環(huán)比地價指數(shù)指在指數(shù)數(shù)列中隨著時間的推移，每期的指數(shù)都以前一期的地價水平作為對比基準的指數(shù)。3、地價指數(shù)編制的步驟地價指數(shù)的資料調(diào)查 各級別分類平均地價計算城鎮(zhèn)平均地價計算 定基、環(huán)比、分類地價指數(shù)計算

19、 地價樣點資料的整理、修正和檢驗 各級土地分類用地權(quán)重確定城鎮(zhèn)分類用地權(quán)重確定 城鎮(zhèn)分類平均地價計算 4、地價指數(shù)的應(yīng)用地價指數(shù)是土地估價、基準地價更新以及土地增值稅測算的重要依據(jù)；地價指數(shù)是政府進行土地市場管理的重要依據(jù)；地價指數(shù)有利于提高土地市場的透明度，引導(dǎo)市場參與者合理交易，減少土地開發(fā)投資的盲目性，促進土地市場健康發(fā)展。一、對土地市場客體的管理 我國城市土地市場的客體主要是指土地及土地產(chǎn)權(quán)，對土地市場客體的管理主要是限制允許進入市場的土地產(chǎn)權(quán)的范圍。二、對土地市場主體的資質(zhì)審查1、土地使用權(quán)出讓人和轉(zhuǎn)讓人的資格 土地使用權(quán)出讓人只能是國家，其代表是經(jīng)國家授權(quán)的各級政府。 凡因土地使用

20、權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓而享有土地使用權(quán)的境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，均可成為城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓人。2、土地使用權(quán)受讓人的資格 作為土地使用權(quán)受讓人的企業(yè)、其他組織或個人，不僅要有正當(dāng)?shù)挠玫乩碛?，還要有支付土地出讓、轉(zhuǎn)讓費用的能力或籌資能力，以及相應(yīng)的經(jīng)營管理能力。三、對土地市場交易程序的規(guī)范1、土地使用權(quán)出讓程序 協(xié)議出讓的程序：申請審核報批編制說明書與方案上報批準簽約登記 招標出讓的程序：招標投標開標、評標和決標簽約登記 拍賣出讓的程序：發(fā)布公告辦理競投手續(xù)拍賣、確定競得人簽約登記 掛牌出讓的程序：發(fā)布公告辦理競買人資格證報價摘牌、確定競得人簽約登記2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 申請批準簽約

21、公證過戶登記3、土地使用權(quán)出租程序 申請審核批準簽約公證登記4、土地使用權(quán)抵押程序 出示土地使用證簽約登記四、土地市場中介管理1、對土地中介服務(wù)企業(yè)與個人進行嚴格的資質(zhì)審查2、對土地中介服務(wù)企業(yè)與個人進行經(jīng)常性的審查和監(jiān)督 1、了解：城市土地市場的運行機制，城市土地市場管理的內(nèi)容；2、掌握：城市土地市場供需失衡的情形及表現(xiàn)；3、掌握：城市土地市場供需調(diào)控力度的決定因素；4、掌握：土地儲備制度的涵義；5、掌握：城市土地市場價格管理（地價管理）的涵義，定基地價指數(shù)和環(huán)比地價指數(shù)的涵義；土地所有者S1h土地開發(fā)公司D1h和S2h土地（房屋）需求者D2h一級市場二級市場土地使用權(quán)房屋u城市土地市場供需

22、平衡的宏觀調(diào)控機制（1）對一級市場土地供過于求(S1hD1h)的調(diào)控 首先,控制供給增量,穩(wěn)定S1h,具體措施:加強城市規(guī)劃管理;提高農(nóng)地特別是耕地的價格;建立耕地用途管制制度。 其次,刺激開發(fā)閑置土地,使D1h增大，具體措施：對城市土地價格實行“最高限價”管制，降低開發(fā)公司的土地成本；對土地開發(fā)給予適當(dāng)優(yōu)惠，降低有關(guān)稅費征收標準；開征城市土地閑置稅并逐步提高其征收標準。（2）對一級市場土地供不應(yīng)求(S1hD1h)的調(diào)控 此種情形，只能調(diào)控使S1h增大，不能抑制D1h。具體措施如下： 建立城市規(guī)劃的反饋機制,及時修編城市規(guī)劃,適度擴大規(guī)劃限額。在新編規(guī)劃的范圍內(nèi),適時、適度降低農(nóng)地價格,使S1

23、h有計劃地增加。（3）對二級市場土地供過于求(S2hD2h)的調(diào)控首先要控制S2h進一步增大的趨勢，其次應(yīng)刺激居民對商品住房的需求，使D2h趨近S2h。具體措施如下：控制一級市場土地增量供給；適度降低商品房價格；提高居民所得水平。（4）對二級市場土地供不應(yīng)求(S2hD2h)的調(diào)控-一種是一級市場供不應(yīng)求導(dǎo)致的，前面已論述；-一種是由于房價偏低、開發(fā)貸款利率較高、購房貸款利率較低導(dǎo)致的。此種情況應(yīng)采取“雙向”調(diào)控的辦法， 即要要刺激開發(fā)公司的開發(fā)行為，又要適當(dāng)抑制購買者的購買行為,具體措施：政府放松對土地價格管制，使房價隨行就市； 適度降低土地開發(fā)貸款利率，提高購房貸款利率。三、城市土地市場供需調(diào)控的“三維立體結(jié)構(gòu)” 調(diào)控的方向 調(diào)控的時間 調(diào)控的力度選擇調(diào)控目標確定調(diào)控措施的作用方向繁榮階段抑制、向下蕭條階段刺激、向上調(diào)控開始的時間調(diào)控持續(xù)的時間要考慮調(diào)控措施的決策時間、調(diào)控效應(yīng)的滯后性和慣性土地經(jīng)濟波動的幅度調(diào)控手段的滯后時間調(diào)控環(huán)境時間調(diào)控力度區(qū)間繁榮階段蕭條階段均衡狀態(tài)調(diào)控力度和方向ABCD調(diào)控效應(yīng)慣性大小1、土地儲備制度的涵義 是指由城市土地收購儲備機