房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳哪些稅

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該繳哪些稅？一、營業(yè)稅一、應(yīng)稅范圍： 根據(jù)?中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)， 發(fā)生營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)時主要涉及以下兩個方面：1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓 土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。 土地租賃，不按本稅目征稅。2、銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。 不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收 范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。1 銷售建筑物或構(gòu)筑物 銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)

2、讓 有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。2銷售其他土地附著物 銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。 其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。 在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不 動產(chǎn)征稅。 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險的行為， 不征營業(yè)稅。 不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。二涉及稅種 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、 房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。1、銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù) 根據(jù)?中華人民共

3、和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?的規(guī)定： 1 納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。2 單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照?營業(yè)稅暫行條例實施細那么? 第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動產(chǎn)征收營 業(yè)稅。3 營業(yè)稅暫行條例實施細那么第十五條規(guī)定： 納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按以下順 序核定其營業(yè)額： 按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定； 按納稅人最近時期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格 核定； 按以下公式核定計稅價格：計稅價格=營業(yè)本錢或工程本錢X 1+本錢利

4、潤率一 1 營業(yè)稅稅率 上列公式中的本錢利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機關(guān)確定。2 、其他具體規(guī)定如下：1 根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通 知?規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按效勞業(yè)一代理業(yè)征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售 給包銷商， 對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按 “銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅； 包銷商將房產(chǎn)再次銷售， 對包銷商也應(yīng)按 “銷售不動產(chǎn) 征收營業(yè)稅。2對合作建房行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅 根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題

5、解答之一的通知?合作建房，是指由一方以下簡稱甲方提供土地使用權(quán)，另一方以下簡稱乙方提供資金， 合作建房。合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹的 “以物易物 ，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有 權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種： 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有局部房屋的所有權(quán)。 在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓局部土地使用權(quán)為代價，換取局部房屋的所有權(quán)， 發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方那么以轉(zhuǎn)讓局部房屋的所有權(quán)為代價，換取局部 土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的 應(yīng)稅行為。對甲方應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目中的 “轉(zhuǎn)讓土地使用

6、權(quán) 子目征稅；對乙 方應(yīng)按 “銷售不動產(chǎn) 稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照?中華 人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么? 第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。 如果合作建房的雙方或任何一方將分得的房屋銷售出去，那么又發(fā)生了銷售不動 產(chǎn)行為，應(yīng)對其銷售收入再按 “銷售不動產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅。 以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給 乙方假設(shè)干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使 用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得 假設(shè)干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了

7、出 租土地使用權(quán)的行為，對其按 “效勞業(yè) 租賃業(yè) 征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn) 的行為， 對其按 “銷售不動產(chǎn) 稅目征營業(yè)稅。 對雙方分別征稅時， 其營業(yè)額也按 ?中 華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細那么?第十五條的規(guī)定核定。第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作 建房。對此種形式的合作建房，那么要視具體情況確定如何征稅： 房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅 “以 無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險的行為，不征 營業(yè)稅的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營 業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房

8、屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不 征營業(yè)稅。 房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或 提取固定利潤，那么不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比 例提取的收入按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 征稅；對合營企業(yè)那么按全部房屋的銷售收入依 “銷售 不動產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅； 如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，那么此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè) 稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承當(dāng)風(fēng)險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對 甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 征稅，其營業(yè)額按實施

9、細那么第十五 條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，那么再按 “銷售不動產(chǎn) 征稅。對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預(yù)收定金，有如下規(guī)定： 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時 間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。 此項規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的 營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。3根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答之一的通知?規(guī)定： 以“還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾假設(shè)干年后可 將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對 以“還本 方式銷售建筑物的行為

10、，應(yīng)按向購置者收取的全部價款和價外費用征收營 業(yè)稅，不得減除所謂 “還本 支出。4中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題 根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)?規(guī)定： 關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題 中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不管是按建成的商品 房分配面積， 還是按商品房銷售后的收入進行分配， 均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于 “以無形 資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承當(dāng)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè) 稅 的規(guī)定、因此，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全 部收入，包括價外收費；其納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得收入的當(dāng)天。同時，對銷售商品房

11、也應(yīng)征稅。如果采取分房包括分面積各自銷房的，那么 對中外雙方各自銷售商品房收入按 “銷售不動產(chǎn) 征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分 配銷售收入的，那么就統(tǒng)一的銷售商品房收入按 “銷售不動產(chǎn) 征營業(yè)稅；如果采取對 中方支付固定利潤方式的，那么對外方銷售商品房的全部收入按 “銷售不動產(chǎn) 征營業(yè) 稅。 關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題 外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營 業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙 方分配收入時如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營業(yè)收入。 對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收

12、入，計算征收營 業(yè)稅。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為 5% ，銷售不動產(chǎn) 劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為 5% 。計算公式二營業(yè)額X5%二、企業(yè)所得稅 根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知的通知? 文件和?國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知? 國稅發(fā) 200631 號文件內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理按以下規(guī)定執(zhí)行：一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等 開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分 季或月計算出當(dāng)期毛利額，扣除

13、相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期 應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅本錢后再行調(diào)整。一經(jīng)濟適用房工程必須符合建設(shè)部、國家開展改革委員會、國土資源部、 中國人民銀行?關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟適用房管理方法的通知? 建住房 2004 77 號等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定 , 其預(yù)售收入的計稅毛利率為 6% 。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟適用房項 目的預(yù)售收入進行初始納稅申報時 , 必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證 明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一 律按銷售非經(jīng)濟適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。二非經(jīng)濟適用房開發(fā)工程預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定： 非經(jīng)濟適用房開發(fā)工程預(yù)計計稅毛利率

14、為 20 。 二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題一符合以下條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：1 竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品本錢對象 ；2 已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品本錢對象 ；3 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品本錢對象 ；4 、竣工證明 是指報北京市各級建設(shè)委員會備案的竣工驗收備案表。二開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確 認的原那么，合理地將預(yù)售收入確認為實際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅 本錢，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛 利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開 發(fā)產(chǎn)品在完

15、工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅本錢，或未對其實際銷售收入毛利額和預(yù)售收 入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅本錢， 據(jù)此進行納稅調(diào)整，并按?中華人民共和國稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定對其進行 處理。三開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管 稅務(wù)機關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售 收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機關(guān)需要 的其他相關(guān)資料。上述差異調(diào)整情況鑒定報告的根本內(nèi)容包括：開發(fā)工程的地理位置及概況、占 地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及 其毛利額

16、、實際銷售收入及其毛利額、開發(fā)本錢及其實際銷售本錢等。四開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括 現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種 基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全 部確認為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單 位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。五開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認：1 采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價 款憑據(jù)權(quán)利之日，確認收入的實現(xiàn)。2 采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款

17、日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。3 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收 入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之 日確認收入的實現(xiàn)。4 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原那么確認收入的實現(xiàn)：1 采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的 價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。2 采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 屬于開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售 合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果 銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格

18、，那么應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格 計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)；如果屬于前兩種 情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購置方簽訂 銷售合同或協(xié)議的，那么應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之 日確認收入的實現(xiàn)。3采取基價保底價并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬 于由開發(fā)企業(yè)與購置方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購置方三方共 同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，那么應(yīng)按銷 售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收 入的實現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托

19、方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如 果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，那么應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已 銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。 屬于由受托方與購置方直接簽訂銷售合同的， 那么應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入 的實現(xiàn)。 4采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定， 參照上述 1至 3 項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品， 開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、 金額、手續(xù)費等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算

20、期，定期進行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅 務(wù)機關(guān)進行納稅申報、預(yù)繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預(yù)繳稅款的， 按?中華人民共和國稅收征收管理法?的有關(guān)規(guī)定進行處理。5 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的， 凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的， 其租 賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認收入的 實現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入 的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入確實認問題 開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前， 與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起

21、，出租方取得的 預(yù)租價款按租金確認收入的實現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費用同時按租金支出進行稅前 扣除。四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項 目，且該工程未成立獨立法人公司的，按以下規(guī)定進行處理：一凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次 分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該工程已經(jīng)結(jié)算計稅本錢，其應(yīng)分配給投資方即合作、合資 方，下同開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如 未結(jié)算計稅本錢，那么將投資方的投資額視同預(yù)售收入進行相關(guān)的稅務(wù)處理。二凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配工程利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進行處理

22、:1. 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該工程形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳 納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該工程的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在 本錢中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。2. 投資方取得該工程的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅 務(wù)機關(guān)出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)工程的稅務(wù)處理問題一企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程 的，按以下規(guī)定進行處理：1 企業(yè)、 單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時， 將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開 發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并按應(yīng)從該工程取得的開發(fā)產(chǎn)品包括首次 取得的和以后應(yīng)取得

23、的的市場公允價值計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。2 接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時， 將其分解為按市場公允 價值銷售該工程應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品包括首次分出的和以后應(yīng)分出的和購入該項 土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該工程 的本錢。二企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)工程的，按以 下規(guī)定進行處理：1 企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時， 應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資 兩項經(jīng)濟業(yè)務(wù)進行所得稅處理，并計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過 50% ，可從投資交 易發(fā)生年度起，按 5 個納稅年度均

24、攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。2 接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時， 可按上述投資交易額計算確認 土地使用權(quán)的本錢，并計入開發(fā)產(chǎn)品的本錢。六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外 投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資 產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利 時確認收入或利潤的實現(xiàn)。確認收入或利潤的方法和順序為：一按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；二由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；三按開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率確定。

25、開發(fā)產(chǎn)品的本錢利潤率為30 。七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題一開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12 個月的，可按合同約定的價款 結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12 個月的，可采用完工 百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。完工百分比法即是根據(jù)合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累 計實際發(fā)生的合同本錢占合同預(yù)計總本錢的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù) 計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。二開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程 或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平 成交價確認收入的實現(xiàn)

26、。八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品本錢、費用的扣除問題 開發(fā)企業(yè)在進行本錢、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā) 產(chǎn)品本錢、開發(fā)產(chǎn)品會計本錢與計稅本錢、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅本錢與未銷開發(fā)產(chǎn)品 計稅本錢的界限。一開發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢時，按以下規(guī)定進行處理：1 開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出， 當(dāng)期實際發(fā)生的， 應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的 原那么計入本錢對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成 本對象的外，一律不得計入當(dāng)期本錢對象。2 開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分本錢對象， 同時還應(yīng)將 各項支出合理地劃分為直接本錢、間接本錢和共同本錢。3 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接

27、本錢、 間接本錢和共同本錢， 應(yīng)按配比原那么將其 分配至各本錢對象。其中，直接本錢和能夠分清本錢負擔(dān)對象的間接本錢，直接計 入本錢對象中；共同本錢以及因多個工程同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān) 對象的間接本錢，應(yīng)按各個本錢對象工程占地面積、建筑面積或工程概算等方 法計算分配。4 計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費用必須是真實發(fā)生的， 除稅收另有規(guī)定外， 各項預(yù)提 或應(yīng)付費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品本錢。5 計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的費用必須符合國家稅收規(guī)定。 與稅收規(guī)定不一致的， 應(yīng) 以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進行調(diào)整。6 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅本錢，不得提前或滯后。 如結(jié)算了會計本錢，那么應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)

28、整為計稅本錢。二以下工程按以下規(guī)定進行扣除：1 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢。 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢， 按當(dāng) 期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程本錢確認?？墒勖娣e單位工程本錢和 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢按以下公式計算確定：可售面積單位工程本錢二本錢對象總本錢一總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅本錢二已實現(xiàn)銷售的可售面積X可售面積單位工程本錢2 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品本錢中的費用， 包括前期工程費、 根底設(shè)施 建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等， 應(yīng)根據(jù)實際發(fā)生額按以下規(guī)定進行分攤：1屬于本錢對象完工前發(fā)生的， 應(yīng)按計稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)

29、規(guī)定直 接計入本錢對象。2屬于本錢對象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計稅本錢結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定， 首先在已完工本錢對象和未完工本錢對象之間進行分攤，然后再將應(yīng)由已完工本錢 對象負擔(dān)的局部，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進行分攤。3 應(yīng)付費用。 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應(yīng)付費用， 可以憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計 稅本錢或進行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。4 維修費用。 開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、 法規(guī)或合同規(guī) 定對已售開發(fā)產(chǎn)品包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行日常維護、保養(yǎng)、修理等 實際發(fā)生的費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。5 共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。 開發(fā)企業(yè)將已計入銷

30、售收入的共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。代收代 繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。6 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、 停車場庫、 物業(yè)管理場所、 電站、熱力站、 水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進行處理：1屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單 位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費用按公共配套設(shè)施費的有關(guān)規(guī)定進行處 理。2屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償 贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨核算其本錢。除開發(fā)企業(yè) 自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造

31、開發(fā)產(chǎn)品進行處理。7 開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算本錢，按以下規(guī)定進行處理： 1由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)完工后， 出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理； 出租的， 按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位的，按建造公共 配套設(shè)施進行處理。 2由開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、 單位合資建設(shè)， 完工后有償移交的， 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該工程的建造本錢，抵扣 的差額應(yīng)計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。8 開發(fā)企業(yè)建造的售房部接待處和樣板房，凡能夠單獨作為本錢對象進行 核算的，可按自建固定資產(chǎn)進行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。售房部 接待

32、處、樣板房的裝修費用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計入其建造本錢。9 保證金。 開發(fā)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的， 凡約定開發(fā)企業(yè)為購 買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金擔(dān)保金不 得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實 扣除。10 廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費。按以下規(guī)定進行處理：1開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費、業(yè)務(wù)招待費等三 項費用的計算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。2 新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、 銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費，可以

33、向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī) 定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3 個納稅年度。11 利息。按以下規(guī)定進行處理：1 開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于本錢對象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計入本錢對象；屬于本錢對象完工后發(fā)生的，可 作為財務(wù)費用直接扣除。2開發(fā)企業(yè)向金融機構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的，借 入方凡能出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收 有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。3開發(fā)企業(yè)將自有資金借給全資企業(yè)包括分支機構(gòu)和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的， 關(guān)聯(lián)方借入資金金額超過其注冊資本 50 的，超過局部的利息支出， 不得在稅前扣 除；未超過局部的利息支出

34、，準(zhǔn)予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi) 稅前扣除。12 土地閑置費。開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必 須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、開工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓 合同約定的開工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入本錢對象的施工本錢；因國家 無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定在稅前扣除。13 本錢對象報廢和毀損損失。本錢對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生 報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的 工程本錢； 如本錢對象整體報廢或毀損， 其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。14 折舊。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)

35、產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的， 可按稅收規(guī)定扣除折舊費用； 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費用。九、關(guān)于征收管理問題 一開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣 除工程逐筆逐項進行核實。凡未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的，要及時 補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否那么，不得在稅前扣除。二開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以下情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅 按核定征收方式進行征收、 管理并逐步標(biāo)準(zhǔn) ,同時按 ?中華人民共和國稅收征收管理 法?等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定 征收方式進行征收、管理。1 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的；2 .依照法律、行

36、政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；3 擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或本錢資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以 查賬的；5 發(fā)生納稅義務(wù)， 未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報， 經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期申報， 逾期仍不申報的；6 納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。十、關(guān)于適用減免稅政策問題 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售包括代理銷售開發(fā) 產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。注：以銷售包括代理銷售開發(fā)產(chǎn)品為主 的企業(yè)是指銷售包括代理銷售 開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)收入占企業(yè)收入總額 50 不含以上，或者銷售包括代理銷售 開發(fā)產(chǎn)品業(yè)務(wù)收入在企業(yè)各項收

37、入中居于首位的企業(yè)。三、城市維護建設(shè)稅根據(jù)?中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例? 國發(fā)1985 第 19 號規(guī)定：一計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。二稅率：分別為 7% 、 5% 、 1% 。計算公式:應(yīng)納稅額二營業(yè)稅稅額X稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅 率。1 、納稅義務(wù)人所在地在東城區(qū)、 西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、 海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的， 稅率為 7% ；2、 納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5% ；3、納稅義務(wù)人所在地不在 1、2 項范圍內(nèi)的，稅率為 1% ；四、教育費附加根據(jù)?發(fā)國務(wù)院關(guān)

38、于教育費附加征收問題文件的通知?規(guī)定：一計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額二稅率為 3% 。計算公式:應(yīng)交教育費附加額二營業(yè)稅稅額X費率。五、土地增值稅根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例? 國發(fā) 1993 138 號規(guī)定， 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位 和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的 適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除?條例?規(guī)定的扣除工程 金額后的余額，為增值額。具體講：一對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體 土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。 這是因為根據(jù)

39、?中華人民共和國土地管理法? 的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以 不能納入征稅范圍。二轉(zhuǎn)讓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種 附屬設(shè)施。三附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。四取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。五土地增值稅的計稅依據(jù)計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取 得的收入減除?條例?和?細那么?規(guī)定的扣除工程金額后的余額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。 根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例?規(guī)定土地增值稅計算

40、增值額的扣除工程金額包括：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；2、開發(fā)土地的本錢、費用；3、新建房及配套設(shè)施的本錢、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；4 、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除工程。根據(jù)?中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細那么?規(guī)定，計算土地增值額 的扣除工程，具體為：1 取得土地使用權(quán)所支付的金額。 包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地 價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。2 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢， 是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)工程實際發(fā) 生的本錢，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、根底設(shè)施 費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。3開發(fā)土地和新建房

41、及配套設(shè)施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費 用、管理費用、財務(wù)費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接 計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)工程進行歸集或分攤。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠 按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但最高不能超過按 商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán) 所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和的 5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計算分攤利息支出或不能提供金融機 構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)本錢的 10% 的以內(nèi)計算扣除。4 舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房

42、屋及建筑物時，由市政 府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置本錢價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管 稅務(wù)機關(guān)確認的價格。5與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護 建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。6加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金 額與房地產(chǎn)開發(fā)本錢之和加計 20 的扣除。六稅率：土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除工程金額50 的部 分，稅率 30 。增值額超過扣除工程金額 50 ，未超過扣除工程金額 100 的部 分，稅率 40 。增值額超過扣除工程金額 100 ，未超過扣除工程金額 2

43、00 的 局部，稅率 50 。增值額超過扣除工程金額 200 的局部，稅率為 60。對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在工程全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收 入，由于涉及本錢確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征的土 地增值稅，待該工程全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。其預(yù)征率為： 預(yù)售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 3% 的比例預(yù)征土地增值稅； 預(yù)售非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 2% 的比例預(yù)征土地增值 稅；預(yù)售其他房地產(chǎn)，按預(yù)售收入 1% 的比例預(yù)征土地增值稅。六、房產(chǎn)稅：如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的 , 需繳納房產(chǎn)稅。 根據(jù)?中華人民共和國房產(chǎn)

44、稅暫行條例? 國發(fā) 198690 號的規(guī)定，房產(chǎn)稅 是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照 房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。 房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值 評估值為計稅依據(jù) ,稅率 為1.2%。計算公式為:年應(yīng)納稅額二房產(chǎn)原值評估值X1-30% X 1.2%。七、城鎮(zhèn)土地使用稅如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的 ,需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅 根據(jù)?中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例? 國務(wù)院令第 17 號發(fā)布的 規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi) , 對擁有土地使用權(quán) 的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng) 納稅額二刀各級土地面

45、積X相應(yīng)稅額。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標(biāo)準(zhǔn)為：一級土地每平方米 年稅額 10 元；二級土地每平方米年稅額 8 元；三級土地每平方米年稅額 6 元；四 級土地每平方米年稅額 4 元；五級土地每平方米年稅額 1 元；六級土地每平方米年 稅額 0.5 元。八、城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費 如果單位屬于外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應(yīng)繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。一根據(jù)?中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例? 中央人民政府政務(wù)院政 財字第 133 號令公布規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外 國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)