北京墅市場發(fā)展趨勢分析

1、北京別墅市場發(fā)展趨勢北京別墅供應(yīng)量分析圖2004年北京區(qū)域別墅規(guī)模北京別墅區(qū)域銷售價格北京別墅最新價格趨勢項目定位不準(zhǔn) 缺乏個性 透視別墅市場冷熱不均雖然政策一直在緊縮，但別墅的建設(shè)依然如火如荼。 有的項目銷售紅線一路向上，有的項目銷售卻遲遲不動，一兩個月也不見動靜。在北京別墅類型兩極分化的同時，別墅的銷售狀況也出現(xiàn)了兩極分化。為什么同是別墅，銷售卻如此不同？ 冷暖不同 據(jù)北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，位于亞北地區(qū)的某別墅項目，上半年共銷售108套，均價為9837元/平方米，其銷售套數(shù)除4月份較之3月份少之外，其他月份都呈遞增趨勢。據(jù)其銷售部門負(fù)責(zé)人表示，自4月底推

2、出其二期組院式獨棟別墅后，不到2個月的時間，100余套總價在200萬300萬元的精裝修別墅幾乎售罄，而其單價也比內(nèi)部認(rèn)購時上漲了許多。為滿足客戶的購買需求，開發(fā)商不得不把等待第三次開盤銷售的房號提前放出。 當(dāng)這些項目的開發(fā)商笑得合不攏嘴的同時，更多別墅項目的開發(fā)商卻愁眉不展。 某位于馬坡別墅區(qū)邊緣地帶的別墅項目，開盤一年多以來，188套別墅尚未賣出一半；同樣，還有一個位于馬坡別墅區(qū)的別墅項目，推出兩年多了，銷售不足半數(shù)，開發(fā)商不得不為其改頭換面，重新包裝上市。 記者了解到，對于大多數(shù)別墅開發(fā)商來說，2004年的上半年過得艱辛異常，有的項目甚至兩三個月才能賣出一套兩

3、套。 如果說銷售是北京高檔項目最頭疼的問題的話，那么對于別墅而言，銷售更是重中之重。 新盤特點 據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年1-5月份，北京別墅市場共推出新盤17個，總規(guī)模156.16萬平方米，目前共推出4400套別墅。 從開盤的項目所屬區(qū)域上看，上半年推出的別墅基本上還是分布在傳統(tǒng)的別墅豪宅密集區(qū)域。朝陽、昌平仍然是別墅市場最熱的區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)的溫榆河流域是北京別墅豪宅項目較為集中的區(qū)域之一。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這主要是因為這些區(qū)域具有北京最優(yōu)越的自然山水環(huán)境和比較便利的交通環(huán)境。在這些區(qū)域居住不僅可以享受到優(yōu)美的自然山水環(huán)境帶來的舒適感

4、受，而且也能顯示業(yè)主的尊貴身份，因此這個區(qū)域新開盤的項目數(shù)量最多。 自然山水環(huán)境優(yōu)勢與交通環(huán)境優(yōu)勢較為集中的地域分布，造成了京城別墅的區(qū)域集中化和熱點化。從今年的情況看，這一趨勢還將繼續(xù)下去。 此外，大興、海淀也是購房者比較熱衷的區(qū)域。大興區(qū)域的興起主要是其低廉的價格和便捷的交通條件。大興區(qū)今年新開盤項目的平均單價為5533元/平方米，只有昌平區(qū)項目均價（9384元/平方米）的六成不到，價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯。 定位不準(zhǔn) 同樣是別墅，為什么有的賣得火爆異常，有的卻慘淡度日呢？ 據(jù)大中華別墅網(wǎng)尤江分析，市場定位的準(zhǔn)確與否，是別墅銷售好壞的最關(guān)鍵問題。&

5、#160;根據(jù)上半年銷售情況看，銷售情況不錯的項目都有獨特的市場定位，其產(chǎn)品都根據(jù)人的居住要求進(jìn)行了精細(xì)設(shè)計。比如位于亞北小湯山的一個別墅項目，根據(jù)自身的環(huán)境條件、地理位置，以及對客戶心理的把握，適時推出了“庭院概念”，主推精裝修的經(jīng)濟(jì)性別墅，受到了市場追捧。 但是另一個位于京順路沿線的項目，在定位上過于超前，其產(chǎn)品設(shè)計雖然有特色，購買者卻并不十分認(rèn)可。 另外一個位于順義的項目，在去年推出時，曾獲得了優(yōu)秀的市場成績，但今年以來，卻因為定位上的含混不明確，銷售狀況遠(yuǎn)不如去年。 根據(jù)北京中原提供的數(shù)據(jù)，北京市別墅存量中50%以上是高端產(chǎn)品，但從市場具體表現(xiàn)上看，卻是低

6、總價、小戶型的經(jīng)濟(jì)型別墅更受歡迎。有資料顯示，價格在80萬到200萬元的經(jīng)濟(jì)型別墅最受市場歡迎，其中已銷售別墅中售價在5000元/平方米以下的達(dá)到45%，而500010000元/平方米的僅占20%，10000元/平方米以上的比例維持不變。戶型偏大、總價偏高的別墅賣得不是太好。 這表明，合理的產(chǎn)品定位，將對銷售產(chǎn)生重要的影響。 缺乏個性 北京別墅市場上，北美風(fēng)格幾乎占到八成以上，此外就是歐洲風(fēng)格了，至于中國特色的別墅項目，基本沒有。而別墅，原本應(yīng)該是個性鮮明、能彰顯居住者身份特點的住宅產(chǎn)品。因此，有專家認(rèn)為，北京的別墅嚴(yán)重缺乏特性，尤其是民族特性。 中國別

7、墅協(xié)會會長助理鄭國臣博士認(rèn)為，別墅是住宅的終極產(chǎn)品。目前北京市場上的別墅多是北美風(fēng)格、歐式風(fēng)格，這在別墅市場發(fā)展的初級階段，迎合了外國居住者和有海外生活背景人士的需求。但是隨著別墅市場消費群體的擴(kuò)大和異化，越來越多的本土消費者加入到這個市場，別墅的開發(fā)商應(yīng)該注重產(chǎn)品本身的文化特色、民族特色和傳統(tǒng)特色。 據(jù)一項別墅消費取向調(diào)查資料顯示，在別墅準(zhǔn)消費者中，40%的人喜愛北美的風(fēng)格，21%的人喜愛中式風(fēng)格，19%的人喜愛法式風(fēng)格。這說明，目前市場上占據(jù)壟斷地位的北美風(fēng)格或者歐式風(fēng)格的建筑形態(tài)并不能滿足消費者的多樣化需求，尤其是還有21%的人喜愛中式風(fēng)格，這部分的市場比較空白。 外

8、行開發(fā)別墅 別墅市場門檻過低、利潤率過高，是造成別墅市場混亂的重要原因，這已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)的共識。 有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，別墅項目成本其實非常低，與市區(qū)的房子相比，地價低、建筑成本低，唯一比較高的是環(huán)境維護(hù)費，一個售價在8000元/平方米左右的項目，其成本很可能不超過4000元/平方米。如此高的利潤率，對任何開發(fā)商都是極大的誘惑，對于房地產(chǎn)外的開發(fā)商來說，更是誘惑。據(jù)了解，目前北京在售的100多個別墅項目中，至少有1/4的開發(fā)商屬于第一次開發(fā)別墅項目。 因為不了解市場，不了解消費者的心理，這導(dǎo)致不少別墅項目偏離市場需求，形成滯銷是很容易理解的。 對此，業(yè)內(nèi)專家

9、提醒：看到別墅高利潤時，也要看到開發(fā)別墅的高風(fēng)險。一旦銷售不出去，會造成巨大的資金積壓。 產(chǎn)品落后 記者了解到，目前滯銷的別墅普遍開發(fā)時間比較早，產(chǎn)品設(shè)計嚴(yán)重落后，與消費者的需求脫節(jié)較大。 別墅市場屬于高端市場，客戶對產(chǎn)品的要求很高，目前不少別墅的空置是因為戶型不合理、產(chǎn)品設(shè)計過時，高端客戶注重生活的品質(zhì)，一般不會選擇過時產(chǎn)品。 北京五合公司副總經(jīng)理嚴(yán)濤對目前不少別墅項目容積率偏高提出了批評。他認(rèn)為，戶與戶之間空間相當(dāng)狹小，卻把大量的空間留在戶內(nèi)，這樣雖然比較出面積，但是卻將嚴(yán)重降低別墅的居住品質(zhì)。這種情況在早期別墅項目中存在較多，目前隨著別墅的發(fā)展，有

10、很多人認(rèn)識到這樣的別墅對生活品質(zhì)帶來的影響。而別墅的容積率已經(jīng)從2002年的0.6至0.7降到目前的0.5以下。 對于新項目而言，產(chǎn)品設(shè)計越來越趨于合理化。 今年新開盤的這些別墅項目在產(chǎn)品設(shè)計、布局規(guī)劃和景觀設(shè)計等方面呈現(xiàn)出以下幾個特點：一是親水。古代所謂“無水不成園，獨木不成林”，肯定了水是住宅的血液，樹木是園林景觀的精髓。上世紀(jì)90年代以來，歐美開始流行親水性住宅。適當(dāng)?shù)乃?，不僅起到了豐富空間環(huán)境和調(diào)節(jié)小氣候的作用，同時也增強了居住的舒適感。 二是產(chǎn)品設(shè)計“以人為本”。隨著市場和消費者的成熟，以人為本的理念得以真正滲透到房地產(chǎn)項目的戶型設(shè)計、規(guī)劃布局、景觀園

11、林等各個方面。這個特點在今年1-5月份開盤的別墅項目中體現(xiàn)得非常具體。 另外，這些新開盤項目在戶型的功能設(shè)計上比老的別墅項目考慮得更加周到，有些項目不僅包含了別墅產(chǎn)品應(yīng)有的保姆房或工人房等，還在主臥室區(qū)域設(shè)計了步入式的衣帽間以及和浴室相連的獨立式化妝間。 開發(fā)緊縮 2004年4月29日國務(wù)院辦公廳最新發(fā)布了關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知，治理整頓期間，全國暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，能源、交通、水利、城市重大公共設(shè)施等重點建設(shè)項目用地，確屬急需的，報國務(wù)院批準(zhǔn)；重點檢查未批先用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，2003、2004年北京新增別墅項

12、目的土地占用情況、土地審批情況、土地掛牌拍賣情況等都處于重點清理整頓之中。 據(jù)此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在半年之內(nèi)，北京別墅市場不太可能審批新的開發(fā)項目。 同時，這個緊急通知的發(fā)出，對上半年的別墅供應(yīng)量已經(jīng)造成一定影響。據(jù)記者了解，至少有5個原本打算上半年推出的項目，因為對政策的觀望，不得不慎重考慮，暫緩?fù)瞥?。關(guān)于別墅市場的前景分析關(guān)于別墅市場的前景問題，可以有幾個方面，一個是從市場的控制，還有需求，還有價值，還有他關(guān)心的因素，還有北京市房地產(chǎn)市場，我們一直做長期宏觀的監(jiān)測，從過去的情況來看，從現(xiàn)階段來說，應(yīng)該是短期來它的供給是速度放慢，這點是非常明顯的。主要原因是不用說了，大家

13、肯定都知道，主要由于一些近期的政策，土地政策，還有政府相關(guān)政策不是很明確。另外一個就是近期出臺的一些金融政策，對整個市場影響力比較大，使得一些開發(fā)商本來要做項目的，可能都是要準(zhǔn)備做項目的，可能開始放下，然后已經(jīng)做了一些項目的，由于資金看能不能解決，就是別把速度放快，這兩個原因使整個供給速度放慢，從長期來看總量是不會減少的，這點就是說我們可以非?？隙ǖ嘏袛嗫偭坎粫p少，這主要是由于批的這個總量在這兒，主要一個原因就是大的量來說，就北京相對于同樣級別層次來說，上海來說，北京總量是相對于別墅的總量跟上海來說，應(yīng)該是差得很遠(yuǎn)，這點來說使得市場放量沒有表現(xiàn)出來，所以從長期來說總量不會減少。第二個從需求上

14、來說，應(yīng)該我們分幾個方面，一談到需求，大家普遍關(guān)心的就是兩個，一個自住型需求，還有一個投資型需求，應(yīng)該說不會減少的，這主要是由于目前來說，就是原來分幾個客戶群，比如國外客戶群他要該買的，我真的用于自住，基本上不會受中國的金融政策影響，而國內(nèi)的客戶群，由于因為中國長期以來，這些人的思想理念，我基本上有錢，比方我要買一個五百萬的別墅他至少自己有八百萬才有這種想法，他不會說相對保守，所以使得他們就是不會說屬于那種，我透支，對這個房子的要求會依賴非常大，這一點我覺得從自住型的需求來說，可以看得出來，他們基本上是屬于很少有人說我真的是20的房薪，基本在三年，五年以內(nèi)，或者去準(zhǔn)備。所以跟整個中國消費理念有

15、關(guān)系，另外從投資型需求來說。就是需求量比較大的人群，使得數(shù)量不會減少。主要是海歸，海歸在國外呆幾年，大部分回來以后，就是在北京創(chuàng)業(yè)，這些人基本上都回來以后，都是買別墅，然后用于自住，這一類人群也是在增多，還有一類屬于投資型，投資型，這塊近期由于受金融政策的影響，可能投資型需求會有所減少，但是長期以來應(yīng)該說也不會受太的大影響。這個是屬于投資型，這兩類如果需求特別在高端這塊不會減少的話，應(yīng)該說整個需求市場也不會有太大的嚴(yán)重的波動。這是從需求上來。 從價格上來說，我們基本上這幾年，總體對價格的分析，就是從2000年以來，這一直是一個年度的價格基本上是在呈下降的趨勢，但是到2003年，我們從

16、2003年的6月份到現(xiàn)在的四月份，就是近一年來的別墅指數(shù)，對所有的別墅項目的監(jiān)測，從這個指數(shù)反映來看基本上是比較平穩(wěn)的趨勢，即使是有波動，也是一種非常平穩(wěn)的這種趨勢。這種就從近期來說，它價值也是比較好的，就是價格漲到一定程度就會跌，跌到一定情況就不會跌下去了，這有一個基礎(chǔ)。這是從近期來看。長期來看價格是呈一個上漲的，為什么會這么講呢，兩個重要的方面，一個是市場，一個是從成本的因素。所有的開發(fā)商基本上就是說前一階段，過去一段時間就做了郊區(qū)的一些項目，現(xiàn)在經(jīng)過前一輪別墅市場，大家一些總結(jié)以后，就基本上知道我應(yīng)該怎么樣提高產(chǎn)品的品質(zhì)，提高產(chǎn)品品質(zhì)之后，所有的開發(fā)商就對這個產(chǎn)品的價值應(yīng)該是信心更足了，

17、從他們自己本身來說，產(chǎn)品做好了，價格有所增加。另外從消費者來說，就是對前期的產(chǎn)品有一種比較，可以有參比的對象，比方前一段時間，八千塊錢的東西現(xiàn)在可能一萬塊錢，或者說九千塊錢，就是八千塊錢覺得會更好，更值，所以從消費者來說他對這種價值的認(rèn)同，也不是很盲目。還有從消費心理來講，就是對產(chǎn)品的認(rèn)同度都在提高，所以市場因素決定下個決定的可能性是比較小的。另外一個就是從成本因素，從成本的因素，現(xiàn)在無論是建材，還有費用方面，就是成本因素都在有所提高，及時是是原來的項目，旁邊有一塊地是兩百塊錢拿下來的，他可能自己在定價的時候，可能會考慮我旁邊的別墅是兩百塊錢的因素，所以這個成本的因素，也是決定他長期以來往下走

18、的可能并是比較小的，如果再細(xì)是從產(chǎn)品或者區(qū)域上來說，就是產(chǎn)品我們一直認(rèn)為，這個產(chǎn)品現(xiàn)在大家盲目比較少了，前一段時間推出來的一些產(chǎn)品很受環(huán)境，對別墅來說，拉不西谷，它的風(fēng)格，臥室特別小，大家有很多不認(rèn)同的因素，就是把拿過來的東西，怎么把它本土化的結(jié)合，這是大家很關(guān)注的，也是下工夫去研究這個，所以大家是不盲目的。第二從產(chǎn)品的，再細(xì)到一個戶型上來說，戶型這塊我們?nèi)ツ暌沧鲞^相比的對比，就是所有年度項目，進(jìn)行很詳細(xì)的分析。基本上就是說現(xiàn)在所有的從大的這種容積率說，去年一年的容積率比2002年所有的項目平均是下降了0.1左右的比例，我覺得是很不容易的事。另外從類型上來說，基本上聯(lián)排的，因為現(xiàn)在大家分的時候

19、，總是把聯(lián)排放在別墅項目里面去，所以我們當(dāng)時分的時候，就是分獨棟，聯(lián)排，還有混合型，現(xiàn)在混合型和獨棟型，這個相對于2002年，比例增加了30不能，特別是獨棟的比例上漲12，這個也是非常不容易的一件事。聯(lián)排的別墅項目等于是下降了28，大家看到這是一個產(chǎn)品的表現(xiàn)。另外從面積上來說，150平米到300平米，到500平米之間，這個比例加在一起，2003年相對2002年上漲八個多，就是將近10個百分點左右這么一個比例范圍。特別是上漲比較高的比例，是150到300平米之內(nèi)，上漲5，從產(chǎn)品類型上來說，大家可能更適合于研究一下，就是適合市場需要的戶型面積，這是一個具體的表現(xiàn)。談到區(qū)域的問題，其實我覺得區(qū)域，就是說反正我們總結(jié)這個，無論是幾條線，別墅歸根到底第一個是環(huán)境，第二是交通。環(huán)境一個是大環(huán)境，一個小環(huán)境。大的環(huán)境有沒有山水，這個我覺得是很重要的因素，如果有大的山水環(huán)境，必然是會一個別墅區(qū)域就是集中的一個地方，還有小的區(qū)域環(huán)境，就是扎堆因素，比如