買房注意事項(xiàng)(共5頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上我想買一套二手房，房主將房子抵押給個(gè)人的了，如何進(jìn)行買賣才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn).答：你要先了解該房產(chǎn)是否在房產(chǎn)局辦過抵押程序，如果辦了，手上只有該房產(chǎn)的，這樣的房子是不能交易的。如果只將房產(chǎn)證交給進(jìn)行私下抵押的，你可以先和房主簽定房產(chǎn)轉(zhuǎn)證合同，合同中注明房主用你交的房款償還債務(wù)，必須在幾日內(nèi)共同辦理過戶手續(xù)，在違反責(zé)任中注明：如房主未按約定辦理手續(xù)的，則以向你賠償與該房產(chǎn)地段、樓層、面積、價(jià)值相等的。這份合同必須執(zhí)該房產(chǎn)的所有權(quán)證、買賣雙方及配偶身份證到辦理公證。在房主償還債務(wù)時(shí)，必須由你直接將債務(wù)額交給，同時(shí)拿到房產(chǎn)證。李色陽律師則介紹，對(duì)于抵押行為的設(shè)定，我國物權(quán)法第187

2、條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！蔽覈鴵?dān)保法第41條同時(shí)規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效?！庇纱宋覀兛梢钥闯觯瑢?duì)于抵押的設(shè)定，屬于要式法律行為，即抵押權(quán)的設(shè)立必須向登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記，且為抵押權(quán)的生效要件，涉及房屋的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)(房屋)所在地主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。沒有進(jìn)行抵押登記，抵押權(quán)就不能成立，抵押權(quán)人對(duì)抵押物也就不具有優(yōu)先權(quán)，同時(shí)也不能對(duì)抗善意第三人。需要提醒的是，“民間抵押”不屬于法律上規(guī)定的抵押權(quán)設(shè)立，對(duì)合同當(dāng)事人、第三人均不具有法律上的約束力登記。所以李色陽律師建議，民間抵押要成立，必須

3、及時(shí)向主管部門進(jìn)行抵押登記，才能讓抵押權(quán)符合法律規(guī)定條件。對(duì)于善意第三人而言，只要房屋進(jìn)行過戶登記，其又支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，不存在惡意串通、顯失公平等情況，買房權(quán)益是可以受到法律保護(hù)的。買二手房，想去房管局查一下房東信息是否屬實(shí)以及有無抵押貸款，中介說在他們公司就可以查，這個(gè)可信么？答：只要知道房子的詳細(xì)的地址，可以憑借你的身份證去房屋所在地的交易中心去查詢房屋信息，單項(xiàng)查詢費(fèi)用5元，全套查詢是30元。如果房東甲有一套房產(chǎn)，向朋友借款，用房產(chǎn)做抵押，必須到房管局辦理抵押登記，然后到公證處辦理借款公證，一旦朋友到了還款日期而沒有能力還款，房東甲可以直接向法院強(qiáng)制執(zhí)行以下是部分相關(guān)法律條文：第十九條抵

4、押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的的，應(yīng)當(dāng)通知并告知轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知或者未告知的，轉(zhuǎn)讓行為無效。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款明顯低于其價(jià)值的，抵押權(quán)人可以要求抵押人提供相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不提供的，不得轉(zhuǎn)讓。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物所得的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)或者向與抵押權(quán)人約定的第三人。超過債額的部分，歸抵押人所有，不足部分由清償。第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響。高利貸比你急比業(yè)

5、主急一般都是他們陪同過戶的！房本肯定沒有在業(yè)主那里在高利貸那里！你們辦的多有手續(xù)都是高利貸陪同業(yè)主去辦的！說白了就是房本肯定不給業(yè)主！因?yàn)槟闶琴I方你不需要去管別的只管過戶！剩下的是業(yè)主和高利貸協(xié)調(diào)的事情，你只要注意的就是不管是房主還是高利貸都必須配合走手續(xù)就可以了！有抵押到建委是過不了戶的。房本只有解壓后才能過戶。不用擔(dān)心這個(gè)。 你只需要弄清楚房本是不是真的，房本上的人和與你交易的人是不是一個(gè)人二手房主和一手房主只是做了一個(gè)委托公正,繼續(xù)以原房主名義還款。現(xiàn)在二手房主讓我和她也做一個(gè)委托公正就要求我付全款,而這個(gè)委托公證還是委托給另外一個(gè)人,請(qǐng)問這樣可以操作嗎?風(fēng)險(xiǎn)是否很大? · 首

6、先告訴你這個(gè)房子風(fēng)險(xiǎn)很高!1,因?yàn)閷?shí)際上你現(xiàn)在是買第三手房子,但是二手房主實(shí)際上根本就不是嚴(yán)格意義上的房主你要明白,之所以這樣說是因?yàn)樗麄冎蛔隽斯C而沒有過戶,他就不是法定意義的產(chǎn)權(quán)人。只有過戶后的房子名字是他的他才是產(chǎn)權(quán)人。2,哪怕他是正常過戶的房子,但是如果他是銀行貸款按揭,那么在貸款還清之前房子的處置權(quán)是屬于他和銀行共有的明白了嗎?3.你的風(fēng)險(xiǎn)這里要注意看。你說的這種情況最大的可能性是你所謂的二手房東想用你的錢來幫他還這套房子的貸款,之后再和你交易扣除你給他的錢對(duì)不對(duì)?他自己做無本買賣,那么萬一這套房子因?yàn)橐皇只蛘叨址繓|的關(guān)系出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛或者法院查封等等情況。你的錢就被套牢了。因?yàn)槟悴?/p>

7、不是和房屋產(chǎn)權(quán)人交易的,查封或者抵押之后經(jīng)濟(jì)所得,法定清償優(yōu)先法院或者銀行,而你的錢即便是被套住,因?yàn)楸旧矸课莸漠a(chǎn)權(quán)歸屬問題。你們所謂的買賣也是不成立的。你的錢只能以經(jīng)濟(jì)糾紛或者合同糾紛的名義上訴才可以取回,而且如果真的是查封或者抵押那套房子被拍賣的話萬一金額巨大那么你在法院或者銀行優(yōu)先執(zhí)行后可能真就血本無歸了,謝謝交定金 資質(zhì)審核 資質(zhì)審核通過之后出網(wǎng)簽 出完網(wǎng)簽 打首付 然后房東應(yīng)該去 解抵押 解出來 約定時(shí)間 交全款 房管局查詢是沒有銀行抵押的，可以過戶交易，但是我擔(dān)心他將房子抵押過給個(gè)人，并且聽說抵押給個(gè)人的房產(chǎn)，經(jīng)過公證也是同樣具有法律效力的。你去房管局查詢過無抵押記錄，說明債務(wù)人沒

8、有完善法律手段，也就是沒有在房管局做抵押登記取得他項(xiàng)權(quán)利，所以這種請(qǐng)款下產(chǎn)權(quán)人可以自由交易這套房子，交易過后，這套房子是屬于你的，房產(chǎn)證編號(hào)已經(jīng)改變，即使原產(chǎn)權(quán)人與債務(wù)人發(fā)生任何糾紛，都與你無關(guān)。如果確實(shí)很想買，建議你和舊業(yè)主簽的轉(zhuǎn)讓合同去辦理公證，同時(shí)再辦理委托公證。讓舊業(yè)主不可撤銷全權(quán)委托你以外的任何一個(gè)人去辦理提前還貸申請(qǐng)，收取銀行還貸證明、他項(xiàng)權(quán)證，辦理注銷抵押登記，過戶，簽署買賣合同。這樣付了款給舊業(yè)主后，就可以不用舊業(yè)主到場(chǎng)，你都可以將房產(chǎn)過戶到你自己名下了。你先首付給他們還貸款，要去銀行當(dāng)面轉(zhuǎn)哈，就有監(jiān)控和憑證，還要喊他寫收據(jù)和按指印，中介做證人，還要交大門鑰匙給你，你還可以悄悄

9、咪咪的那手機(jī)錄音保險(xiǎn)些，尾款好久過完戶好久給，記到首付款只給對(duì)方的還貸額度，不要多給抵押是有他項(xiàng)權(quán)證的，房產(chǎn)證也有編號(hào)的，你要查詢他的編號(hào)是否屬實(shí)，有沒有二次抵押買賣之類的，簽訂合同要約定好你現(xiàn)付訂金，讓他去和農(nóng)行預(yù)約還款，還款的時(shí)候和他一起去，合同約定好幾天之類到房管局遞交資料審核給尾款！一般預(yù)約一個(gè)月左右就可以辦完還款，然后就可以預(yù)約去房管局過戶了！有銀行關(guān)系還要快！這些你要和中介把時(shí)間還有違約金這些在合同里約定好，還有收據(jù)，對(duì)方身份證復(fù)印件要拿好，還有一定要看他的購房合同正規(guī)齊全不，大概就是這些！在實(shí)際房屋買賣過程中，一般由買方墊資還清尾款。需要注意的是，購買按揭房有較大風(fēng)險(xiǎn)，比如買家墊

10、資解押房產(chǎn)后，賣家反悔不賣等。因此，買賣雙方最好選擇“二手房交易資金托管”，即在買賣合同簽好后，共同去銀行申請(qǐng)開設(shè)一個(gè)專門的資金托管結(jié)算賬戶。所有相關(guān)房款，包括定金、款、買方替賣方還貸墊付的資金、按揭款，都先進(jìn)入該賬戶；待房屋交易手續(xù)全部辦完，銀行才會(huì)把房款劃給賣方。1、合同明確約定；在中要將房東欠款余額、還貸注銷時(shí)間等在合同中明確約定下來，注明后期超出欠款余額該如何處理，由誰承擔(dān)；出現(xiàn)違約怎么追究等。2、錢款及時(shí)間約定；如果有可信賴的第三方如品牌中介、銀行、房管局中心等可做的，就先行將幫忙還貸的錢款存入，待房東的貸款銀行同意還貸并可以辦理還款手續(xù)后由你確定劃給房東或銀行，約定優(yōu)先用于他還貸；

11、如果沒有第三方，那就在合同中約定好房東預(yù)約的銀行時(shí)間。等他預(yù)約好之后你和他一起去銀行當(dāng)著面轉(zhuǎn)款再去房管局直接辦理注銷手續(xù)。想買一套二手房，房主將房子抵押給個(gè)人了，如何進(jìn)行買賣才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)答：要先了解該過戶是否在房產(chǎn)局辦過抵押程序，如果辦了，債權(quán)人手上只有改房產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)證，這樣的房子是不能交易的。如果債務(wù)人只將房產(chǎn)證交給債權(quán)人進(jìn)行私下抵押的，你可以先和房主簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)正合同，合同中注明房主用你交的房款償還債務(wù)，必須在幾日內(nèi)共同辦理過戶手續(xù)，在違反責(zé)任中聲明：如房主未按約定辦理手續(xù)的，則可以向你賠償與該房地段、樓層、面積、價(jià)值相等的不動(dòng)產(chǎn)。這份合同必須執(zhí)該房產(chǎn)的所有權(quán)證、買賣雙方及配偶到公證處辦理公

12、證。在房主償還債務(wù)時(shí)，必須由你直接將債務(wù)額交給債權(quán)人，同時(shí)拿到房產(chǎn)證。有兩個(gè)方法：1）你幫房東還款：一起到銀行還，再到房產(chǎn)局過戶（還款和過戶是有時(shí)間差的，這是關(guān)鍵，中途變掛不是沒可能?。?）讓房東找中介幫還（這個(gè)比較保險(xiǎn)）無論用哪種方法一定要先簽合同，調(diào)查清楚；可以提議說要轉(zhuǎn)戶口，要求房主一同到當(dāng)?shù)嘏沙鏊鰝€(gè)調(diào)查，這樣對(duì)方什么情況你都清楚了，還可以去房產(chǎn)局先查檔！你先到房管局去查詢這個(gè)房子是否還有其它的經(jīng)濟(jì)糾紛。房子里還有其它戶口存在？到正式簽訂購買合同時(shí)，必須和房東見面。還有夫妻雙方到場(chǎng)簽字，房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的名字，就幾個(gè)人到場(chǎng)簽字。不然會(huì)造成沒有必要的麻煩。第一，查明產(chǎn)權(quán)狀況，最為重要。即

13、認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。 購房人第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)。另外，購房者還需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。 注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否同一個(gè)人。其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。 此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。要認(rèn)

14、真考察房屋周圍有無污染源，如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。對(duì)房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，對(duì)這里的環(huán)境和生活方便度會(huì)有更深入的了解。第六，在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時(shí)遷出其戶口。 買賣二手房的時(shí)候，人們最關(guān)注的是房產(chǎn)證、土地證等，往往忽視了戶口遷移問題。按照戶口管理政策的相關(guān)規(guī)定，一戶頭上只能上一戶人，在原產(chǎn)權(quán)人戶口沒遷走前，新房主的戶口不能遷入，這自然會(huì)影響到以后孩子上學(xué)等一系列問題。購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。 為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂好有關(guān)戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確不及時(shí)