房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語知識(shí)70001

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語、知識(shí)房屋建筑概述通常認(rèn)為，建筑是建筑物和構(gòu)筑物的總稱。其中供人們生產(chǎn)、 生活或進(jìn)行其它活動(dòng)的房屋或場(chǎng)所都叫做“建筑物”，如住宅，學(xué) 校，辦公樓等，人習(xí)慣上也稱之為建筑。而人們不在其中生產(chǎn)， 生活的建筑，稱為“構(gòu)筑物”，如水壩，煙囪等。相關(guān)詞語解釋什么叫房地產(chǎn)？指房屋財(cái)產(chǎn)和土地財(cái)產(chǎn)的總和，指土地上的建筑物和附著物。 什么是房產(chǎn)？指在土地上面以房屋的實(shí)物形態(tài)體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)，它在法律上有 明確的權(quán)屬關(guān)系。什么是房地產(chǎn)業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修和管理，土地 使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的 抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)涉及房地產(chǎn)生

2、產(chǎn)、流通、消費(fèi)、管理的全過程，它是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段 的產(chǎn)物。屬于第三產(chǎn)業(yè)范疇。什么是房地產(chǎn)交易？房地產(chǎn)交易是指房地產(chǎn)作為商品而進(jìn)行的各種交易活動(dòng)，包 括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租抵押和各種所有制房屋連同相 關(guān)土地使用權(quán)的買賣、租賃、典當(dāng)、互換、拍賣，以及其它在房 地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。根據(jù)國家法規(guī)規(guī)定，一切房地 產(chǎn)交易活動(dòng)都必須進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，納入政府管理，通過房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)。房地產(chǎn)交易的構(gòu)成要素有三 個(gè)方面：一是交易的主體，即從事房地產(chǎn)交易的組織或個(gè)人，他 們?cè)诮灰谆顒?dòng)中構(gòu)成買賣的雙方或供求雙方；二是交易的客體， 即用于交易的對(duì)象，它包括土地和房屋，有關(guān)

3、房地產(chǎn)知識(shí)、情報(bào) 信息、有價(jià)證券也屬房地產(chǎn)交易的市場(chǎng)的客體； 三是交易的媒體， 即房地產(chǎn)交易活動(dòng)中介機(jī)構(gòu)，具體可分為交易媒體（如經(jīng)紀(jì)人、 信托公司、交易所等）、融資媒體（如各種房地產(chǎn)投資提供貸款的 金融機(jī)構(gòu)）。由于房地產(chǎn)本身具有不可移動(dòng)性、地區(qū)性和個(gè)別性的特點(diǎn)， 形成了房地產(chǎn)交易與一般商品交易的不同特點(diǎn)，如一般商品交易 可以集中一個(gè)固定場(chǎng)所供人們選擇，而房地產(chǎn)交易則必須對(duì)每宗 房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。因而房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)沒有柜臺(tái)的市場(chǎng)。 同時(shí)，房地產(chǎn)交易在很多情況下并不能“一手交錢，一手交貸”， 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)換往往不能在瞬間完成，由此可以 概括房地產(chǎn)交易具有以下特點(diǎn)：1、進(jìn)行交易的房

4、地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的無形權(quán)利的轉(zhuǎn)移，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)統(tǒng)一。2、地產(chǎn)交易投資金額大，費(fèi)用昂貴，可采取分期付款方式。 房地產(chǎn)交易活動(dòng)可以一次完成，也可以分期陸續(xù)完成。3、地產(chǎn)交易區(qū)域性強(qiáng)，不同地域的房地產(chǎn)價(jià)格有很大差異。4、房地產(chǎn)交易是有條件的，必須受國家法律法規(guī)的制約，交 易雙方必須簽訂交易合同，經(jīng)房地產(chǎn)交易管理部門登記、審核并 進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更登記。5、房地產(chǎn)的增值保值作用，體現(xiàn)房地產(chǎn)交易還具有消費(fèi)與投 資的雙重性質(zhì)。什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)市場(chǎng)：是由房地產(chǎn) 一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)組 成。以上三個(gè)級(jí)別的市場(chǎng)稱為房地產(chǎn)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)：即土地市場(chǎng)，是由國土部門掌握，通過協(xié)議，招 標(biāo)或拍賣的方式，

5、將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給具有開發(fā)資格的房地產(chǎn)開 發(fā)商。二級(jí)市場(chǎng)：即是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后，在土地 上興建物業(yè)，然后通過銷售，將該物業(yè)銷售給廣大的小業(yè)主。三級(jí)市場(chǎng)：即是小業(yè)主在開發(fā)商處購買物業(yè)后，擁有該物業(yè) 的所有權(quán)（以房地產(chǎn)證為依據(jù)），然后將該物業(yè)的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給受 讓方。從房產(chǎn)性質(zhì)來區(qū)分房地產(chǎn)可分為以下幾大類：A、商品房B、非商品房C、集資房D、福利房E、私房從房地產(chǎn)用途來區(qū)分可以分為以下幾點(diǎn)：寫字樓：1、標(biāo)準(zhǔn)寫字樓2、商住寫字樓住 宅：1、高層住宅（小高層）2、多層住宅商 鋪：1、臨街地鋪2、裙樓商鋪什么是土地？狹義：土地僅指地球上的陸地表面；廣義：土地不僅包括空中環(huán)境和地下物質(zhì)層，還包

6、括陸地、 內(nèi)陸水域、灘涂和島嶼。土地作為生產(chǎn)資料，具有數(shù)量有限，位 置固定，使用經(jīng)久，即是生產(chǎn)資料，又是生產(chǎn)關(guān)系的客體的四個(gè) 方面的特征。土地類型是什么？土地按其性質(zhì)劃分為：居住、商住、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、 公共設(shè)施用地及自由集資，微利房地產(chǎn)。什么是土地使用權(quán)？所謂土地使用權(quán)，是指依法取得的對(duì)某一地塊的地上的經(jīng)營(yíng) 權(quán)和利用權(quán)，即具有使用土地的主體資格的單位或個(gè)人，依照法 定程序辦理土地使用權(quán)的申請(qǐng)登記，取得土地使用權(quán)證書，被法 律確認(rèn)對(duì)土地享有的占有、使用和部分收益、處分的權(quán)利。它是 我國土地使用制度在法律上的體現(xiàn)。土地使用權(quán)是土地所有權(quán)的 內(nèi)容之一，它的使用必須符合土地所有權(quán)人的利益，同時(shí)

7、也必須 符合社會(huì)利益。如對(duì)土地的使用權(quán)用必須考慮周圍環(huán)境，不能給 自然環(huán)境和鄰里造成不良影響，亦即不能污染、破環(huán)自然環(huán)境， 不能給鄰理的通風(fēng)、透氣、采光造成影響。使用權(quán)土地的單位和 個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。土地使用權(quán)出讓方式有哪些？1、協(xié)議出讓土地使用權(quán)：協(xié)議出讓土地使用權(quán)，是指由土地 管理部門代表政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)， 經(jīng)協(xié)商確定的土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)出讓與土地使用者的行 為。2、招標(biāo)出讓土地使用權(quán)：是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀 請(qǐng)符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，通過競(jìng)標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使 用權(quán)的行為。3、拍賣出讓土地使用權(quán)：是指在指定時(shí)間、公開場(chǎng)合，

8、在土 地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競(jìng)投者按規(guī)定的方式應(yīng) 價(jià)，有出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。什么是地價(jià)？土地使用出讓的價(jià)格，包括土地使用出讓金，市政配套設(shè)施 和土地開發(fā)費(fèi)。什么是土地使用權(quán)年限？土地使用權(quán)年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國 有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者， 土地使用權(quán)滿后， 如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃需要的， 土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用， 經(jīng)批準(zhǔn)補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府 無償收回。土地的使用年限是如何確定的？凡與國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書的用地，其土地 使用年期按國家規(guī)定執(zhí)行，即： 居住用地七十年；工業(yè)、商業(yè)、 教育、科技、

9、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；綜合用地或其它用地五十年；旅游、娛樂用地四十年。什么是住宅？住宅，就是供人居住的房子。人在任何房子里都可居住，但 并不是所有的房子都可稱為住宅?？晒┤藗兙幼〉姆孔?，應(yīng)當(dāng)具備可供人們生活起居的功能和設(shè)施。那些不具備居住用途的房 子，如辦公室、商店、廠房，一般不具備這些功能設(shè)施，這是劃 分住宅與非住宅的一個(gè)根本標(biāo)志。人們?yōu)樽陨砩钇鹁釉O(shè)計(jì)、建 造住宅也經(jīng)歷了一個(gè)從無到有的過程，最初的樹洞、巖穴只是為 我們的祖先提供了天然的棲身之地。隨著人類的進(jìn)化和勞動(dòng)本領(lǐng) 的增強(qiáng)，人們逐步意識(shí)到要通過勞動(dòng)來創(chuàng)造和改變自身的居住條 件，于是通過人工的勞動(dòng)與大自然提供人類不斷地建造和完善著

10、 住宅及其各項(xiàng)功能，住宅作為人類勞動(dòng)的結(jié)晶，反過來又為人類 的生存、享受和發(fā)展提供必備的條件。什么是住宅的產(chǎn)權(quán)？如果某人同時(shí)擁有對(duì)某所住宅的占用、使用、收益和處分權(quán) 利，也就擁有了住宅的產(chǎn)權(quán)。住宅的產(chǎn)權(quán)等同于住宅所有權(quán)。特 征為：1、所有權(quán)在行使時(shí)不需要他人的協(xié)助是一種絕對(duì)權(quán)。2、住宅的產(chǎn)權(quán)是對(duì)住宅的支配權(quán)，任何人不得干預(yù)。3、一處住宅只有一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，具有排他性。什么是住宅產(chǎn)權(quán)“共同共有”？是以數(shù)人共有關(guān)系來確定對(duì)住宅產(chǎn)權(quán)的共有。最常見的如夫 妻關(guān)系。各共有人并不能擁有自己的產(chǎn)權(quán)部分，因此對(duì)于住宅共 有產(chǎn)權(quán)一般是分享權(quán)利、分擔(dān)義務(wù)。除非共同關(guān)系消滅或解除， 否則共有的房產(chǎn)住宅不能請(qǐng)求分割。什么是

11、住宅小區(qū)？住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”是由城市道路以及自然只是線（如 河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。住宅小區(qū) 一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和 管理機(jī)構(gòu)。住宅包括哪些類型？現(xiàn)代城鎮(zhèn)住宅分類很多：1、按照住宅層數(shù)分類，可分為：低層住宅（庭院式住宅）、多層住宅、高層住宅（超高層住宅）2、按照住宅承重結(jié)構(gòu)所選用的主要材料分類，可分為：混合結(jié)構(gòu)住宅（磚木、砌塊、磚混、鋼混）、大模板結(jié)構(gòu)住宅 （內(nèi)外墻現(xiàn)澆、內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻掛板，內(nèi)墻現(xiàn)澆外墻磚砌）、框架輕 板住宅、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)住宅（干打壘、生木結(jié)構(gòu)、拱券結(jié)構(gòu)、竹木結(jié) 構(gòu)、泥石結(jié)構(gòu)、輕鋼骨結(jié)構(gòu)）3、按照住宅的平面布局 分類，可

12、分為：點(diǎn)式（墩式、塔式）住宅、條式（板式）住宅4、按照住宅的設(shè)計(jì)特點(diǎn)分類，可分為：內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅（筒子樓）、退臺(tái)式住宅（臺(tái)階式住 宅）、躍層式住宅（復(fù)式住宅）、錯(cuò)層式住宅（梯間式住宅）；5、按照住宅的用途和功能 分類，可分為：普通住宅、青年住宅、老年人住宅、殘疾人住宅、別墅式住 宅（庭院式住宅）什么是預(yù)售商品住宅？指建筑工程尚未完成，而預(yù)先出售的冏品住宅。什么是公有住宅？是指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單住投資興建、銷售的住宅。 在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。什么是私有住宅？是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。公有住宅通過住宅市場(chǎng) 出售給個(gè)人和家庭，也就是轉(zhuǎn)為私有住宅。什么是住宅建筑安

13、裝費(fèi)？主要指用于住宅主體工程本身的建筑工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、技 術(shù)裝備費(fèi)、技術(shù)裝備、施工管理費(fèi)等。其中建筑材料費(fèi)所占比重 較大。整個(gè)建安工程總造價(jià)通常稱為“工程總造價(jià)”。什么是期房？指消費(fèi)者在購買時(shí)不具備即買即可入住的商品房，即房地產(chǎn) 開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為 止，所出售的商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時(shí)應(yīng)簽商品房 預(yù)售合同。什么是現(xiàn)房？指消費(fèi)者在購買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已 辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽定商品房買賣 合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。什么是商品房？商品房是指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè) 并經(jīng)過國土局

14、批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房產(chǎn)證 并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予、交換的房地產(chǎn)。什么是福利商品房？福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地產(chǎn)地價(jià)、 按房屋的成本造價(jià)售給企業(yè)或符合條件的職工，帶有福利性質(zhì)的 房屋。什么是微利商品房？微利商品房與福利房不同在于不免地價(jià)，并有略高于房地產(chǎn) 成本的微利，這類房屋由政府主管單位籌資建設(shè)，可來解決企業(yè) 職工住宅困難房，價(jià)格由政府確定實(shí)行優(yōu)惠價(jià)格政策。什么是安居房？安居房是指實(shí)施國家“安居工程而建設(shè)的住房（屬經(jīng)濟(jì)適用 房一類），是國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收 入家庭，特別是4平米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由 政府補(bǔ)

15、貼的非營(yíng)利性住房。什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性 和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言，是適 中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的消費(fèi)能力；適用性是指在住房設(shè) 計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。 它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類 住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房, 故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。經(jīng)濟(jì)適用房包括安居房、解困房。什么是商品房的“五證”？房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備：1、國有土地使用證：我國的土地管理法規(guī)定，土地屬 于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地 使用權(quán)只

16、有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有 在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地 使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進(jìn)行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、 出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證：根據(jù)我國土地管理法規(guī)定， 建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證：房子建在什么地方、要建多高、 容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；4、建設(shè)工程施工許可證：只有擁有此證工程才能施工；5、商品房預(yù)售許可證：沒有此證，房子就不能銷售或預(yù)售, 一般來說開發(fā)商如果沒有前四證，就辦不下來此證。什么是外銷許可證？凡對(duì)境外預(yù)售的房屋者要辦理

17、此證才可銷售。什么是房地產(chǎn)買賣合同？房地產(chǎn)買賣合同是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán) 利，所有的商品房銷售都須簽訂此合同，目前，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合 同亦需做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證。什么是銀行按揭？銀行按揭是指購買樓房時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行 為。業(yè)主先付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購得樓房 所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期付銀行的本金與利息。這種 方式稱為銀行按揭。什么是樣板房？樣板房是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的 售樓書而定的房子。什么是示范房？示范房與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參 考。房屋的建筑面積、公共面積是由什么部門來確定？房屋

18、的建筑面積、公共面積由市房管局地籍測(cè)繪部門負(fù)責(zé)確向開發(fā)商購買一手商品房屬什么轉(zhuǎn)移？屬房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。向開發(fā)商購買一手商品房申請(qǐng)登記時(shí)，購房者需交的稅費(fèi)有哪 些？1、印花稅：數(shù)額為交易價(jià)的萬分之五，每證另貼花 5元;2、登記費(fèi)：數(shù)額為交易價(jià)的千分之一。3、契稅：數(shù)額為交易價(jià)的百分之四，目前業(yè)主交納百分之二 4、公共維修基金：35元/平方米什么是商品房的起價(jià)、均價(jià)、預(yù)售價(jià)和一次性買斷價(jià)？1、起價(jià)：指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格， 即是起價(jià)。2、均價(jià)：指商品房在銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑 面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。3、預(yù)售價(jià)：指商品房預(yù)售的價(jià)格，也是商品房預(yù)（銷）售合

19、 同中的專用術(shù)語。4、一次性買斷價(jià)：買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買 斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方 必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？1、用地依據(jù)、商品房坐落位置、商品房交付使用時(shí)間2、總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間3、建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e和分?jǐn)偛课环謩e標(biāo)明。4、商品房的銷售方式（預(yù)售或現(xiàn)房銷售）5、商品房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)登記約定的期限和有關(guān)方面的 責(zé)任。6、發(fā)生設(shè)計(jì)變更的約定7、關(guān)于商品房屋裝飾、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、房屋質(zhì)量的承諾和責(zé)任。8、物業(yè)管理方式及售后保修、維修責(zé)任9、合同約定面積與實(shí)測(cè)面積發(fā)生差異的處理方式10、違約責(zé)

20、任什么是物業(yè)管理？物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人或業(yè)主委員會(huì)的委 托，依照物業(yè)管理合同或協(xié)議，對(duì)已投入使用的各類房屋建筑和 附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、清 潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理， 并向住用人提供多方面的綜合性服務(wù)。 物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營(yíng)、 服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，它按照社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化原則進(jìn) 行管理。什么是業(yè)主委員會(huì)？業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，是經(jīng)政 府批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體，其合法權(quán) 益受國家法律保護(hù)。業(yè)主委員會(huì)委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期