降魔十八掌204條合同操作規(guī)程房地產(chǎn)204全書之示范合同

1、降魔十八掌：204條合同操作規(guī)程20030607版房地產(chǎn)204全書之示范合同 我認為需要通過以下幾招方有可能簽訂細致的合同，這都是我的絕招，教給你我可就沒有飯吃，各位發(fā)了財可別忘了我：一、 背景理解：要知道這份合同適用于商品房和經(jīng)濟適用房，各位知道經(jīng)濟適用房與商品房的區(qū)別嗎？就是政府不收取經(jīng)濟適用房所有的土地出讓金，其他沒有什么太大的區(qū)別，所以不要聽有人說經(jīng)濟適用房就以為一切都好了；另外還要知道合同談判的價值，合同談判可以使我們學會如何購買房屋、學會了一點合同法與擔保法的知識、學會了證據(jù)與訴訟、學會了如何進行談判、學會了如何面對談判的失敗、學會了如何進行家庭配合，所以談判的價值是巨大

2、的；我主張在娛樂中進行學習與談判，只有輕松后才能持續(xù)，才能使自己獲得更多的利益，不要以為談判的目的就是購買房屋，而是有很多其他價值，這樣大家就會不枉此談了。二、 堅定不移：堅定不移的是對自己權(quán)利的重視和對合同內(nèi)容的重視，不簽訂補充合同就是不簽字；而且最后一定要6份，那怕是復印的也行，如果不行可能就會使對方將四份合同全部拿走，而你沒有任何證據(jù)證明合同的內(nèi)容，對方可以擅自進行修改，從而取得無法獲得的各種利益；耐心與毅力是一切成功的基礎。三、 案例整理：要整理本地區(qū)發(fā)生的幾類案例，特別是你要購買的開發(fā)商的案件，看大概是什么性質(zhì)的，我知道有69戶消費者購買了一處樓房，發(fā)現(xiàn)這是其他業(yè)主通過質(zhì)量訴訟退的房

3、屋，新業(yè)主進入后苦不堪言；新聞與網(wǎng)絡都是非常重要的，如果這個社區(qū)發(fā)生了打人、欺詐等事故，最好不要購買了，不僅是為了使消費者團結(jié)起來，另外其他人都在退出的時候你如果進入大概全部的成本都指望你來承擔了。四、 網(wǎng)絡溝通：網(wǎng)絡可以降低消費者的溝通與學習成本，在北京地區(qū)經(jīng)濟使用的有三大網(wǎng)絡：焦點網(wǎng)、新浪網(wǎng)和搜房網(wǎng)；在網(wǎng)絡上你可以找到這個項目的先驅(qū)者或者先烈；這樣可以總結(jié)你自己的經(jīng)驗，知道今后應當如何談判；最好能夠在網(wǎng)上搜集幾位朋友，約好同一天去談，談完了以后大家進行比較分析，這樣可以持續(xù)下去，即使失敗也沒有什么。五、 機構(gòu)調(diào)查：如果你時間充裕，建議去以下幾個地方：項目房管局土地出讓分管機構(gòu)、房管局預售許

4、可證發(fā)放機構(gòu)、規(guī)劃局、貸款銀行、地區(qū)基層法院、中級法院，相關(guān)的律師所；環(huán)境規(guī)劃方面要進行調(diào)查，你購買房子以前最好去一次規(guī)劃局，看這個地方過去是怎么規(guī)劃的，會不會發(fā)生變化，你要購買的小區(qū)是怎么規(guī)劃的，會不會發(fā)生變化，特別是發(fā)生天翻地覆的變化，例如在你的樓下修建火車站、高速公路等；到房管局或者土地局看開發(fā)商的土地出讓金是否交齊了，如果沒有繳齊，一定要在買賣合同中注明；規(guī)劃許可等幾證總可以辦下來，因為需要支付的錢不是很多，而土地出讓金是硬功夫。開發(fā)商調(diào)查也是比較重要的，建議消費者考慮開發(fā)商與建筑商的商業(yè)信用、與銀行的商業(yè)信用、與消費者的商業(yè)信用，通過比較幾個企業(yè)后，在中國目前信用評價制度不是很完善的

5、情況下，個人的這種經(jīng)驗比較還是很有效果的。六、 定金問題：定金一定要注意，不要為了擔心定金被開發(fā)商收走而購買房屋，如果這樣你可以發(fā)動集體訴訟，這沒有什么太多的事情；如果有時間你可以從網(wǎng)上搜集這樣一個案例，最好能夠幫助大家做一些案件，這樣可以使自己積累訴訟經(jīng)驗。七、 競爭項目：要知道有哪個項目與你這個項目是競爭的，然后比較一下價格，這樣才能知道自己的項目定價是否合適。如果能同時與兩家開發(fā)商進行談判，則是比較高超的技巧，學會讓開發(fā)商到你指定的地方進行談判，開始需要訓練開發(fā)商，大部分開發(fā)商并沒有這個準備，所以要慢慢的進行教育。八、 法律準備：消費者至少要學習以下幾部法律，如果有時間要認真學習合同法（

6、買賣合同）、擔保法、最高人民法院擔保法司法解釋、最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋、建設部建設工程質(zhì)量管理條例、建設部商品房銷售管理辦法、建設部預售管理辦法、建設部公用面積分攤規(guī)則、最高人民法院民事訴訟證據(jù)規(guī)則，當然不知道這結(jié)法并不等于你不能買房子，只是容易吃虧上當罷了。九、 交流學習：人們對知識的學習很多都是在與其他人的交流中持續(xù)下來的，看看你本身擁有的知識，你會發(fā)現(xiàn)凡是能夠經(jīng)常使用的就會進步，凡是不用的就會后退或者遺忘，所以你一定要經(jīng)常性與周圍的人進行交流，從他們哪里取得失敗的經(jīng)驗與教訓，當然最好的交流方法是到法院門口，或者到房管局門口，在北京每天都可以遇見到這些地方去起訴或

7、投訴的人；家庭交流也是學習的重要方式，其目的有兩個，一是知識的交流，二是配合的訓練，因為談判過程中需要夫妻雙方進行配合。十、 合同比較：將204條與建設部24條商品房買賣合同進行比較，發(fā)現(xiàn)其中的不同之中，如果你能寫一篇評論性的文章，說明你對合同的理解已經(jīng)很深刻了，你能隨時批出建設部24條合同中的不足之處嗎？而且最好說出三個以上的理由，這樣才能在談判中讓人家覺得你不是在蠻纏，而是言之有物、言之有理。204條的核心條款是不確定的，完全根據(jù)消費者個人的意愿進行選擇；所以不要以為204條都是你需要的，對于普通消費者來說，如果是期房大概需要130條左右，現(xiàn)房60條可能就足夠了。十一、 辯論與發(fā)聲：你可能

8、平時不愛說話，那么簽訂合同時你可能要為自己的沉默付出數(shù)萬元的損失，積極的表達自己的觀點，特別是學會表達自己與其他人不一樣的觀點，進而影響別人說服別人，可能使你獲得財富；如果你自己平時不擅說話，而且又想節(jié)省一些房款，我想你試著在辦公室與別人進行爭論，腦子與嘴都會越用越靈活。談判是一個復雜艱苦的過程，我經(jīng)歷的談判中，可以從早晨九點到晚上九點，只吃了一點中午飯，此時誰能將自己的觀點持續(xù)的解釋并且表示出來，就意味著誰有可能取得最后的勝利；這種培訓的最后目的就是學會說服，目的是要得到銷售人員的配合，銷售員經(jīng)常用的方法是：“我們市里有規(guī)定，不準如何如何”，此時我們要說：“他們是什么部門，我要去查一查”，然

9、后再列出一大堆法律來，這樣就可以找機會了。十二、 條款默寫：有時有些條款需要現(xiàn)場立即寫出來，開發(fā)商不會讓你去查204條的，如果要去現(xiàn)找，可能就不會成了；而且寫合同的過程有一個特點，誰起草誰受益，別指望銷售員可以寫出保護你自己權(quán)利的條款來。要知道合同條款有個特點，我寫條款一般是按照如下模式：原因+行為+后果，例如：考慮到目前買受人無法取得質(zhì)量報告（原因），因為出賣人承諾在竣工后向買受人交付全部質(zhì)量檢驗報告（行為），否則自2003年6月1日竣工起，每延遲一天出賣人向買受人承擔總房價千分之一的違約金（后果）。十三、 談判實習：我想最好要談判三個項目，可能每個項目要花費幾百元交通費用，但是如果有了經(jīng)驗

10、，可能會節(jié)省數(shù)萬元房款，這種投資還是比較合算的；消費者在談判中心理上往往有些困難：想購買的項目能否隨時停住，而不是很想購買的房屋是否可以隨時持續(xù)下去；我想都不要輕易放棄；可能那些你不想購買的項目會出現(xiàn)你想不到的好處，而那些你非常購買的項目會出現(xiàn)你想不到的壞處。十四、 電話調(diào)查：如果你要購買一處房屋，最少要電話偵查三處， 電話實驗成本低，速度快；要做到三點，一要不厭其煩的提問題，最佳成績是可以持續(xù)提30個以上的問題；二要堅決下去，訓練自己對談判主動性的控制能力，對方讓我去的時候不一定去，我想去的時候必須讓對方做好準備；三要強調(diào)補充合同，因為你去的時候就是要簽訂補充合同，如果對手在電話里不同意簽訂

11、補充合同，那么你一定要明確表示，我堅決不購買了；這種不斷復雜的消費者電話，會通過銷售員傳達到其公司經(jīng)理，如果有100名消費者都這樣說，開發(fā)商肯定就要改變方法了，因為消費者不購買房屋可以繼續(xù)生存下去，而開發(fā)商不賣房屋其生存期不會超過很長。十五、 實戰(zhàn)訓練：為什么開發(fā)商總是在與消費者的談判中處于優(yōu)勢地位，主要有兩個原因，一是地位原因，消費者在與開發(fā)商談判的同時，已經(jīng)在潛意識中認定了自己的弱勢地位，所以坐在銷售大廳里一坐就會有了自卑意識，自然就不敢主張自己的權(quán)利；二是經(jīng)驗優(yōu)勢，開發(fā)商的經(jīng)驗也不是一開始就有的，而是經(jīng)過了千百次談判獲得的，為了保證雙方在經(jīng)驗上能夠處于平等的地位，消費者就需要以各種方式來

12、獲得談判的機會，提高自己的談判技能；談判時如果有筆記本電腦，最好帶上，這樣寫出來比較方便，而且對方也不知道你在搜索什么，可以談判持續(xù)下去；而且要帶上相關(guān)法律；因為銷售員經(jīng)常說“法律不允許”，這樣你就可以問“什么法律？”，“你有沒有這種法條？”“給我復印一份行不行？”十六、 隨時放棄：我雖然投入了很多精力，但是開發(fā)商投入的精力更多，我的等待成本幾乎不用考慮，而開發(fā)商一套幾十萬元的房屋的等待成本是我的幾十倍；當然如果你堅持不住了，也可以隨時妥協(xié)，因為你要住房屋；因為人生很短，錢總是要花的，受到欺詐也是人生的一種形式；付錢的條款最后談，或者中間穿插，但最后確定；合同簽訂后一定要陸份合同都簽字，而且自己手中一定至少要一份，而且一定要有開發(fā)商代表人的簽字才行。十七、 夫妻配合：夫妻一定要配合，所謂紅臉白臉之說吧，而且最好能夠一人輪一次，這樣可能持續(xù)下去；每次談判后都要對本次談判的經(jīng)驗進