房屋管理及設(shè)備管理培訓(xùn)課件71

1、房屋管理及設(shè)備管理房屋管理及設(shè)備管理 31 房屋維修管理房屋維修管理 房屋維修管理是指對(duì)已建成的房屋進(jìn)行翻修、大修、中修、小修以及綜合維修和維護(hù)保養(yǎng)，還包括不同等級(jí)房屋功能的改善更新改造。 311 房屋維修管理內(nèi)容房屋維修管理內(nèi)容 房屋質(zhì)量管理是指定期和不定期對(duì)房屋的完損情況進(jìn)行檢查，評(píng)定房屋完損等級(jí)，隨時(shí)掌握所管房屋的質(zhì)量狀況和分布，組織對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定，并確定解危方法等。 1）完好房 2）基本完好房 3）一般損壞房 4）嚴(yán)重?fù)p壞房 5）危險(xiǎn)房 （2）房屋完損等級(jí)的評(píng)定1）房屋結(jié)構(gòu)的分類 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 2）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目劃分 3）房屋完損標(biāo)準(zhǔn)的劃分。 房屋

2、完損狀況，根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好、損壞程度來劃分的 各類房屋完損標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的各個(gè)項(xiàng)目的完好或損壞程度來劃分的。 4）房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法（a）完好房 （b）基本完好房 （c）損壞房 （d）嚴(yán)重?fù)p壞房 （b）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完好程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完好程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為基本完好房。 （c）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合基本完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為一般損壞房。 （d）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合嚴(yán)重?fù)p壞標(biāo)準(zhǔn)

3、，或者有少量項(xiàng)目完損程度符合一般損壞標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為嚴(yán)重?fù)p壞房。 其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)評(píng)定方法 （a）結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項(xiàng)完損程度符合完好標(biāo)準(zhǔn)的，可評(píng)為完好房。 危險(xiǎn)房屋的鑒定與處理 對(duì)危險(xiǎn)房屋的鑒定與處理，應(yīng)按照國家建設(shè)部1989年頒布的城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定和危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（JGJ125-99）執(zhí)行。 （3）房屋完損等級(jí)評(píng)定的基本方法 第一，根據(jù)氣候特征，如雨季、臺(tái)訊、暴風(fēng)雨、山洪等，著重對(duì)危險(xiǎn)房屋、嚴(yán)重?fù)p壞房和一般損壞房等進(jìn)行檢查評(píng)定完損等級(jí)； 第二，房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合維修竣工驗(yàn)收以后，重新評(píng)定完損等級(jí)； 第三，接管新建房屋后，要進(jìn)行完損等級(jí)評(píng)定。（4）房屋完損等級(jí)評(píng)定的要

4、求 1）在評(píng)定出結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的各項(xiàng)完損程度的基礎(chǔ)上，要對(duì)整棟房屋的完損情況進(jìn)行綜合評(píng)定。 2）要以實(shí)際完損程度為依據(jù)評(píng)定，不能以年代來代替標(biāo)準(zhǔn)，也不能以原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)代替完損等級(jí)。 3）要掌握好評(píng)定等級(jí)的決定因素和標(biāo)準(zhǔn)，即要認(rèn)真對(duì)待結(jié)構(gòu)部分的完損程度的評(píng)定，這是決定房屋完損等級(jí)的主要條件。 4）評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，若超過規(guī)定允許的下降分項(xiàng)的范圍時(shí)，則整幢房屋完損等級(jí)可下降一個(gè)等級(jí)，但不能下降到危險(xiǎn)房屋的等級(jí)。5）評(píng)定嚴(yán)重?fù)p壞房屋時(shí)，結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等各分項(xiàng)的完損程度不能下降到危險(xiǎn)房屋的標(biāo)準(zhǔn)。6）在評(píng)定房屋完損等級(jí)時(shí)，對(duì)于重要房屋或斷面明顯不足的構(gòu)件，必要時(shí)要經(jīng)過復(fù)核或測(cè)試才能確定完損

5、程度。2房屋維修計(jì)劃管理 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋完損的實(shí)際情況擬 訂維修方案； 有計(jì)劃地組織房屋按年輪修； 分配年度維修資金、審核維修方案和工程預(yù)決算。3房屋維修施工管理 房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房屋維修施工過程中的各項(xiàng)工作進(jìn)行有效的、科學(xué)的管理。 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)城市房屋修繕規(guī)定、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例及房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)等，強(qiáng)化維修工程的質(zhì)量監(jiān)督、檢查，驗(yàn)收與評(píng)定，完善維修工程的質(zhì)量保修制度等。 4房屋維修質(zhì)量管理 5房屋維修資料管理 物業(yè)管理企業(yè)在制定房屋維修計(jì)劃，確定房屋維修、改建等方案，實(shí)施房屋維修工程時(shí)

6、，不可缺少的重要依據(jù)是房屋建筑的檔案資料。因此，為了更好地完成房屋維修任務(wù)，加強(qiáng)房屋維修管理，對(duì)房屋維修過程中產(chǎn)生的檔案資料要做好收集、管理工作。312 房屋維修工程分類房屋維修工程分類 根據(jù)房屋的完好或損壞程度，房屋維修工程分為小修工程、中修工程、大修工程、翻修工程和綜合維修工程。 1小修工程v小修工程范圍主要包括：（1）屋面筑漏（補(bǔ)漏）、修補(bǔ)屋面、屋脊等。（2）鋼、木門窗的整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等。 （3）修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。 小修工程是指為確保房屋正常使用，對(duì)房屋使用中的正常的小損小壞進(jìn)行及時(shí)修復(fù)，以保持房屋原有完損等級(jí)為目的預(yù)防性養(yǎng)護(hù)工程。 （4）修補(bǔ)內(nèi)外墻、

7、窗臺(tái)、腰線和抹灰等。 （5）拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過梁等。 （6）抽換個(gè)別楞條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱，修補(bǔ)木樓梯等。 （7）水衛(wèi)電、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。（8）下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。 （9）房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。2中修工程 中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動(dòng)或拆換進(jìn)行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。 中修工程范圍主要包括：（1）少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋維修。（2）一般損壞房屋的維修，如整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯的維修，抹灰修補(bǔ)，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修和零配件的更換等。

8、 （3）整幢房屋的公用生活設(shè)備的局部更換、改善或改裝、新裝工程以及單項(xiàng)目的維修，如下水道重做，整幢房屋門窗的油漆，整幢房屋圍墻的拆砌等。3大修工程 大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險(xiǎn)的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等）的大部分已嚴(yán)重?fù)p壞，雖不需全面拆除但必須對(duì)它們進(jìn)行牽動(dòng)、拆換、改裝、新裝，以保證某基本完好或完好的工程。 大修工程范圍一般包括： （1）修復(fù)嚴(yán)重?fù)p壞的房屋主體結(jié)構(gòu)的維修工程。（2）對(duì)整幢房屋的公用生活設(shè)備進(jìn)行管線更換、改善或新裝的工程。 （3）對(duì)房屋進(jìn)行局部改建的工程。 （4）對(duì)房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)抗震加固的工程。4翻修工程 翻修工程是指原來的房屋需要全部

9、拆除，另行設(shè)計(jì)，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動(dòng)后進(jìn)行更新改造的工程。 翻修工程適用范圍主要包括： （1）房屋主體結(jié)構(gòu)全部或大部分損壞，有倒塌危險(xiǎn)。 （2）因自然災(zāi)害破壞不能再使用的房屋。 （3）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或低勢(shì)低洼長期積水無法排出地區(qū)的房屋。 （4）主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)簡陋無修繕價(jià)值的房屋。 （5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆遷恢復(fù)的房屋。 5綜合維修工程 綜合維修工程是指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴(yán)重?fù)p壞而進(jìn)行有計(jì)劃的成片維修和為改變成片（幢）房屋面貌而進(jìn)行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡（全項(xiàng)目修理）的工程。 分析分析：對(duì)設(shè)施老化的物業(yè)進(jìn)行大修，

10、本是件利于業(yè)主的好事，但因考慮不周導(dǎo)致工作不到位，就會(huì)收到適得其反的效果。在進(jìn)行具體的維修工程前，我們不僅要考慮維修工作本身，還要從是否方便業(yè)主的生活、工作的角度多做思考。作到真正維護(hù)好業(yè)主的實(shí)際利益。如果這樣，本案例所發(fā)生的事件應(yīng)該是可以避免的。想一想：想一想：如果你是該物業(yè)公司的員工，碰到陳先生這樣的住戶你會(huì)怎么辦？ 313 房屋日常養(yǎng)護(hù)房屋日常養(yǎng)護(hù) 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋建筑的日常保養(yǎng)和護(hù)理，以及對(duì)出現(xiàn)的輕微損壞現(xiàn)象所采取的必要修復(fù)等保養(yǎng)措施和護(hù)理過程。 1房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的類型和內(nèi)容 房屋維修日常養(yǎng)護(hù)可分為小修養(yǎng)護(hù)、計(jì)劃養(yǎng)護(hù)和季節(jié)性養(yǎng)護(hù)三種類型。（1）房屋小修養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容

11、 1）木門窗維修及少量新作； 2）給水管道的少量拆換； 3）瓦屋面清掃補(bǔ)漏及局部換瓦； 4）樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新作；5）白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換； 6）電線、開關(guān)、燈頭的修換； （2）房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 房屋的結(jié)構(gòu)、部件等均有一定的使用期限，超過這一期限，房屋的結(jié)構(gòu)、部件就容易出現(xiàn)問題。因此，對(duì)房屋進(jìn)行有計(jì)劃的定期檢修保養(yǎng)，以延長房屋的使用壽命，保證房屋的正常使用，就是房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。 一般樓宇設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、翻新周期見表3-1。 （3）房屋季節(jié)性養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容 這是指由于季節(jié)性氣候原因而對(duì)房屋進(jìn)行的預(yù)防保養(yǎng)工作。其內(nèi)容包括防汛、防臺(tái)風(fēng)、防凍、防梅雨、防治白蟻等。

12、2房屋維修日常養(yǎng)護(hù)的程序（1）項(xiàng)目收集 日常養(yǎng)護(hù)的小修保養(yǎng)項(xiàng)目，主要通過管理人員的走訪查房和住戶的隨時(shí)報(bào)修兩個(gè)渠道來收集。 1）組織咨詢活動(dòng) 般利用節(jié)、假日時(shí)間，物業(yè)管理在轄區(qū)內(nèi)主要通道處、公共場(chǎng)所擺攤設(shè)點(diǎn)，征求?。ㄓ茫籼岢龅囊庖姴⑹占瘓?bào)修內(nèi)容。 2）設(shè)置報(bào)修箱 在轄區(qū)內(nèi)的繁華地段、主要通道處設(shè)置信箱，供住(用)戶隨時(shí)投放有關(guān)的報(bào)修單和頂約上門維修的信函。物業(yè)管理企業(yè)要及時(shí)開啟信箱整理報(bào)修信息。 3）設(shè)立報(bào)修接待中心 物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)內(nèi)設(shè)立報(bào)修接待中心，配備一名專職報(bào)修接待員，負(fù)責(zé)全天接待來訪、記錄電話和收受信函。接待員應(yīng)填寫報(bào)修單（見表3-3）或用戶維修委托單（見表3-4），協(xié)調(diào)住戶

13、與維修工程部門間的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)接受住戶報(bào)修的途徑主要有以下幾種： （2）編制小修工程計(jì)劃 （3）落實(shí)小修工程任務(wù) （4）監(jiān)督檢查小修養(yǎng)護(hù)工程案例案例3-2 分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應(yīng)分析：樓頂排水管道是房屋的共用部位，作為物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)營區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設(shè)備實(shí)施定期養(yǎng)護(hù)，保持其良對(duì)營區(qū)內(nèi)的住宅共用部位、共用設(shè)備實(shí)施定期養(yǎng)護(hù)，保持其良好的狀態(tài)，但由于物業(yè)管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被好的狀態(tài)，但由于物業(yè)管理公司疏于管理，致使樓頂落水管被異物堵塞，造成暴雨時(shí)排水不暢，給原告家庭造成了損失，對(duì)異物堵塞，造成暴雨時(shí)排水不暢，給原告家庭造成了損失，對(duì)此，物

14、業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。此，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。想一想：你認(rèn)為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪？想一想：你認(rèn)為本案例給物業(yè)管理公司一些什么啟迪？314 房屋維修標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)及考核指標(biāo) 1房屋維修標(biāo)準(zhǔn) 修繕標(biāo)準(zhǔn)按主體工程、木門窗及裝修工程、樓地面工程、屋面工程、抹灰工程、涂料粉飾工程、水、電、衛(wèi)、暖設(shè)備工程、金屬構(gòu)件及其他等九個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行確定。（1）主體工程維修標(biāo)準(zhǔn) （2）木門窗及裝修工程維修標(biāo)準(zhǔn) （3）樓地面工程維修標(biāo)準(zhǔn) （4）屋面工程維修標(biāo)準(zhǔn) （5）抹灰工程維修標(biāo)準(zhǔn) （6）油漆粉飾工程維修標(biāo)準(zhǔn) （7）水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn) （8）金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn) 應(yīng)保

15、持牢固、安全、不銹蝕 （9）其他工程維修標(biāo)準(zhǔn) 房屋修繕應(yīng)注意做到與抗震設(shè)防、白蟻防治、改善居住條件等相結(jié)合。 2房屋維修管理的考核指標(biāo) 房屋維修工程考核指標(biāo)是考核房屋維修工程量、工程質(zhì)量及房屋維修管理服務(wù)質(zhì)量的重要指標(biāo)。（3）小修工程的考核指標(biāo) 小修工程的考核指標(biāo)主要有定額指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)、安全指標(biāo)及經(jīng)費(fèi)指標(biāo)。 1）定額指標(biāo)。它包括人工定額和材料定額。 人工定額是指每個(gè)小修養(yǎng)護(hù)人員應(yīng)完成的小修養(yǎng)護(hù)工程量。 材料定額是指完成一定的合格小修養(yǎng)護(hù)工程所需耗用的材料量，是考核小修工程材料成本降低率的一個(gè)指標(biāo)，也是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否充分利用舊料的一個(gè)重要指標(biāo)。 2）服務(wù)指標(biāo)。小修工程的服務(wù)指標(biāo)包括走訪查

16、房率、小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率和小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。走訪查房率是指物業(yè)管理企業(yè)每月走訪查房戶數(shù)與所轄區(qū)內(nèi)?。ㄓ茫艨倯魯?shù)的百分比，可分為月度走訪查房率和季度走訪查房率。 小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率是指物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)月完成的屬小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目的戶次數(shù)和當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)之比。 小修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率是當(dāng)月完成的小修戶次數(shù)與當(dāng)月全部報(bào)修中的應(yīng)修戶次數(shù)之比。 3）安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo) 安全指標(biāo)是考核小修養(yǎng)護(hù)工程是否確保?。ㄓ茫┖托⌒薨踩闹笜?biāo)，包括事故率、違章率，要求小修工程中的事故率和違章率降為最低。 321 物業(yè)設(shè)備的分類物業(yè)設(shè)備的分類 物業(yè)設(shè)備是房屋建筑內(nèi)部附屬設(shè)備的簡稱。它是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部分。 32

17、物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理 物業(yè)設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)的工程管理人員通過熟悉和掌握設(shè)施設(shè)備的原理性能，對(duì)其進(jìn)行保養(yǎng)維修，使之能夠保持最佳運(yùn)行狀態(tài)，最有效地發(fā)揮效用，從而為業(yè)主和客戶提供一個(gè)更高效和更安全、舒適的環(huán)境。 1供水設(shè)備 指用人工方法提供水源的設(shè)備，由供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)構(gòu)成； 組成生活給水系統(tǒng)、生產(chǎn)給水系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)。 2排水設(shè)備 指用來排除生活污水和屋頂雨雪水的設(shè)備，包括排水管道、通風(fēng)管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。 3熱水供應(yīng)設(shè)備 包括淋浴器、供熱水管道、熱水表、加熱器、循環(huán)管、自動(dòng)溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。4消防設(shè)備 指房屋設(shè)備中的消防裝置部分，包括供水箱、

18、消防箱、蘭花噴頭、滅火機(jī)、滅火瓶、消防龍頭、消防泵等5衛(wèi)生與廚房設(shè)備 指房屋衛(wèi)生間與廚房內(nèi)部的各種設(shè)備。衛(wèi)生設(shè)備包括浴缸、水盆、小便池、抽水馬桶、面盆等。 6供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備（1）室內(nèi)供暖設(shè)備包括鍋爐、壁爐、鼓風(fēng)機(jī)、水片、回龍泵等設(shè)備。（2）室內(nèi)供冷設(shè)備包括冷氣機(jī)、深井泵、空調(diào)機(jī)、電扇、冷卻塔、回龍泵等設(shè)備。（3）室內(nèi)通風(fēng)設(shè)備包括通風(fēng)機(jī)、排水門及一些凈化除塵設(shè)備等。 7燃?xì)庠O(shè)備 房屋的燃?xì)鉀]備包括煤氣灶、煤氣表、煤氣管道、天然氣管網(wǎng)等。 8電氣工程設(shè)備 房屋建筑電氣工程設(shè)備主要包括： （1）供電及照明設(shè)備 這是指給房屋提供電源及照明的各種裝置。 （2）弱電設(shè)備 這是指給房屋提供某種特定功能

19、的弱電設(shè)備與裝置 （3）電梯設(shè)備 這是高層建筑中不可缺少的垂直運(yùn)輸設(shè)備，包括電梯機(jī)房、轎廂、井道等部分。 （4）防雷裝置 包括接閃器、引下線和接地裝置等。 322 物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備管理內(nèi)容 物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)公共、共用設(shè)備實(shí)施管理的內(nèi)容，主要包括以下幾個(gè)方面： 1設(shè)備使用管理 設(shè)備使用管理主要通過制訂、實(shí)施一系列規(guī)章制度來實(shí)現(xiàn)。 2設(shè)備維修管理 設(shè)備維修管理的內(nèi)容包括設(shè)備的定期檢查修維修制度，維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、維修人員管理制度等。3設(shè)備安全管理 設(shè)備安全管理的內(nèi)容包括國家對(duì)安全性能要求較高的設(shè)備實(shí)行合格證制度，維修人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)考核后的持證上崗制度，以及企業(yè)實(shí)施的消防通道管理、電梯安全使用

20、管理等. 4設(shè)備技術(shù)檔案資料管理 設(shè)備技術(shù)檔案資料管理的內(nèi)容包括建立設(shè)備的登記卡片、技術(shù)檔案、工作檔案、維修檔案等。323 物業(yè)設(shè)備維修工程的分類物業(yè)設(shè)備維修工程的分類 為了保證設(shè)備的正常運(yùn)作，必須對(duì)各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。 1設(shè)備保養(yǎng)的分類 房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對(duì)設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級(jí)保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級(jí)保養(yǎng)和二級(jí)保養(yǎng)) （1）日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時(shí)排除，及時(shí)做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。 （2）一級(jí)保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員

21、按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。（3）二級(jí)保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。（4）設(shè)備點(diǎn)檢。是指根據(jù)要求利用檢測(cè)儀器、設(shè)備或人的感覺器官，對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查。 2設(shè)備維修的分類 房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動(dòng)。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為： （1）零星維修工程。 （2）中修工程 （3）大修工程 （4）設(shè)備更新和技術(shù)改造 （5）故障維修 案例案例3-3 A花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居，一個(gè)住花園

22、的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居，一個(gè)住6樓，一個(gè)住樓，一個(gè)住5樓。去年樓。去年10月月21日上午日上午9時(shí)許，物業(yè)公司開始給時(shí)許，物業(yè)公司開始給這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓（系分這個(gè)單元加壓供熱。當(dāng)時(shí)，陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓（系分戶供暖）未開，就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開。下午戶供暖）未開，就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開。下午陳某及妻子離開了家，陳某及妻子離開了家，15時(shí)許，住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓時(shí)許，住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水，就趕緊上樓找陳某，但發(fā)現(xiàn)其家無人，后找到上往下淌水，就趕緊上樓找陳某，但發(fā)現(xiàn)其家無人，后找到物業(yè)公司將總閥門關(guān)閉。但這時(shí)，劉某

23、新裝修的房屋地板塊、物業(yè)公司將總閥門關(guān)閉。但這時(shí)，劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查，門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查，是陳某家的暖氣接頭處松動(dòng)漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏是陳某家的暖氣接頭處松動(dòng)漏水而淹了樓下。由于責(zé)任糾纏不清，劉某將物業(yè)公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中不清，劉某將物業(yè)公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)劉某的心及市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)證中心對(duì)劉某的“損失損失”鑒定結(jié)論為：鑒定結(jié)論為：被水浸物品折合人民幣被水浸物品折合人民幣3576元。元。 物業(yè)公司應(yīng)負(fù)全部賠償責(zé)任，賠償劉某財(cái)產(chǎn)損失物業(yè)公司應(yīng)負(fù)全

24、部賠償責(zé)任，賠償劉某財(cái)產(chǎn)損失3576元。元。因?yàn)槲飿I(yè)公司對(duì)所管理的房屋供暖設(shè)備及設(shè)施負(fù)有管理、修繕因?yàn)槲飿I(yè)公司對(duì)所管理的房屋供暖設(shè)備及設(shè)施負(fù)有管理、修繕的義務(wù)。本案中，物業(yè)公司在對(duì)住戶加壓供水前，未對(duì)陳某家的義務(wù)。本案中，物業(yè)公司在對(duì)住戶加壓供水前，未對(duì)陳某家室內(nèi)暖氣設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真檢修，致使陳某家的暖氣未能如期加壓室內(nèi)暖氣設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真檢修，致使陳某家的暖氣未能如期加壓檢驗(yàn)，屬于漏檢，造成陳某家的暖氣設(shè)施在加壓供暖時(shí)漏水，檢驗(yàn)，屬于漏檢，造成陳某家的暖氣設(shè)施在加壓供暖時(shí)漏水，給劉某家的財(cái)產(chǎn)造成了損害。故判決物業(yè)公司。給劉某家的財(cái)產(chǎn)造成了損害。故判決物業(yè)公司。 你認(rèn)為漏水這一事件能否避免？為什么？你

25、認(rèn)為漏水這一事件能否避免？為什么？ 分析：分析：想一想：想一想：324 物業(yè)設(shè)備管理制度物業(yè)設(shè)備管理制度 1各類管理人員的崗位職責(zé)（1）工程部經(jīng)理 是對(duì)機(jī)電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。（2）各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人（工程師或技術(shù)員） 各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計(jì)劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級(jí)主管部門布置的工作。 （3）領(lǐng)班 負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管部門審核后組織實(shí)施。 （4）維修人員 認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程，完成設(shè)備的日常巡檢工作，正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案。 負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量，負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)庫房材料的工作，