中國工商銀行永州分行綜合樓

1、中國工商銀行MOU分行綜合樓開發(fā)研項目開發(fā)計劃(一) 項目概況1、項目名稱：某市分行綜合樓2、項目地點(diǎn)：位于某區(qū)南津北路旁3、項目規(guī)劃(1)占地范圍：本項目為一閑土地，進(jìn)深15米，臨街寬33. 7米，合計505. 5平方米。東臨零陵區(qū)南津北路，西臨荷葉 塘支行大院，北臨零陵區(qū)畜牧水產(chǎn)局，南臨荷葉塘支行營業(yè)樓。(2)規(guī)劃建筑指標(biāo)：總建筑面積2838m 2,其中一層甲方營業(yè)廳面積328m 2,商業(yè)面積凈328m 2,宿舍面積1808m 23)項目建設(shè)進(jìn)度：建設(shè)期預(yù)計10個月4、項目建設(shè)目標(biāo)：通過對該段的規(guī)劃，把“永州市分行綜合 樓”建設(shè)成為零陵區(qū)集居家、經(jīng)商為一體的多功能、高檔次、現(xiàn)代 化的標(biāo)志性

2、建筑。(二) 項目開發(fā)背景該綜合樓位于荷葉塘支行旁。為一塊閑置土地。根據(jù)上級行的文 件，可以公開的方式與房地產(chǎn)開發(fā)商合作開發(fā)，因此開發(fā)條件相 當(dāng)成熟。(三) 項目開發(fā)條件1、自然條件(1) 溫度：年平均18攝氏度(2) 降水：年季水量平均為1250mm、雨量集中在4-6月。(3 )濕度：年平均相對濕度80% o(4) 日照時間：歷年平均1540小時。(5) 風(fēng)向：一年中最多風(fēng)向為東風(fēng)(含東風(fēng)，東北風(fēng))，其頻 率為26% ,其次為西北風(fēng)，頻率為15% ,西南風(fēng)頻率為13%。(6) 風(fēng)速：平均風(fēng)速1.7m/s ,最大20m/s (西北風(fēng))， 17m/s (西南風(fēng))。2、工程地質(zhì)條件：項目開發(fā)區(qū)域尚

3、未進(jìn)行工程勘察，應(yīng)按設(shè)計部門要求進(jìn)行工程 地 質(zhì)勘探工作，但根據(jù)項目四周的工程地質(zhì)分析，該段以硬粘土為 主，為良好的地質(zhì)結(jié)構(gòu)。3、地震 根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖該項目所在地地震基本烈度 為VI度區(qū)，故按VI度設(shè)防。4、原材料供應(yīng)情況近段時間以來，雖然物價上漲，建材價格上揚(yáng)，但零陵原為市區(qū)，自然資源十分豐富，材料價格相對低廉，砂礫石可直接取于 瀟 水河中，興旺的制磚業(yè)確保了建筑用磚的低廉供應(yīng)，豐富的森 林 資源完全能滿足建筑木材的供應(yīng)，水泥供大于需，其他材料價格 雖有上漲，但對整個項目的開發(fā)影響較小，相對來說，開發(fā)項目的 原材料供應(yīng)十分充足，綜合成本較低。5、基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施永州分行綜合樓地處區(qū)

4、域中心，開發(fā)條件十分成熟。給排水設(shè)施、供電系統(tǒng)、電信及配套設(shè)施一應(yīng)具備，不需另作投入，為項目 開發(fā)節(jié)省很多費(fèi)用。（四）項目規(guī)劃設(shè)計方案根據(jù)永行要求，結(jié)合地段，擬將項目建成零陵區(qū)的標(biāo)志性建筑之 一，該項目一屋為甲方留用，二層為商業(yè)用房，三至六層為商品 房。（五）我公司情況：我公司是一家具有很強(qiáng)實力的綜合性房地產(chǎn) 開發(fā)公司，具有級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，現(xiàn)有各類專業(yè)技術(shù)人員名， 公司通過近幾年幾個較大項目的開發(fā)，積累了相當(dāng)豐富的項目開 發(fā)經(jīng)驗，獲得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，在同行中樹立了良 好的商業(yè)信譽(yù)。公司秉承“以人為本，專業(yè)管理，開拓創(chuàng)新，務(wù)實高效”的經(jīng)營 理念，堅持經(jīng)濟(jì)效益與社會效益并重的宗旨，建

5、立了一套適合 企 業(yè)發(fā)展的管理體系，完善了符合現(xiàn)代化企業(yè)發(fā)展要求的管理制 度，使企業(yè)管理從項目策劃到建設(shè)，從成本核算到質(zhì)量控制，從營 銷策略到物業(yè)管理等方面實現(xiàn)了科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、行之有效的管理體 系。企業(yè)步入健康發(fā)展的“快車道”。（六）項目實施規(guī)劃1、外部協(xié)調(diào)本項目開發(fā)依據(jù)上級行的文件精神及市分行的公開邀請，因此由 市分行協(xié)助協(xié)調(diào)有關(guān)手續(xù)問題，以及處理建設(shè)過程中遇到的各種 問題。保證項目各項工作的順利實施。2、項目開發(fā)建設(shè)管理 本項目要求高質(zhì)量快進(jìn)度地完成，要求多工 種多部門密切配合如下：項目實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由項目經(jīng)理到公司各職能部門抽調(diào) 各 專業(yè)人才參與項目的開發(fā)建設(shè)，項目部行使對抽調(diào)人員的

6、分 工、管 理權(quán)，項目實施如遇到實際問題或困難，可隨時向公司各 職能部門 提出申請，公司全力支持，及時對相關(guān)工作進(jìn)行調(diào)整，而抽調(diào)到項 目部工作的人員同時還接受原部門負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)，職能 部門負(fù)責(zé)人 對參與項目建設(shè)的成員有組織調(diào)配業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理考核的責(zé)任， 部門負(fù)責(zé)人有權(quán)根據(jù)項目的工作需要，在項目之間調(diào)配本部人 員，項目經(jīng)理將同參與項目組織的職能人員進(jìn)行有效的橫向聯(lián)合的實現(xiàn)目標(biāo)協(xié)同工作，以實現(xiàn)項目建設(shè)的高效化。本項目開發(fā)單位對項目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下：總經(jīng)理投資效益分析一、甲方效益分析1、土地估價，詳二00七年十一月七日永州通達(dá)評估有限 公 司評估的地價為132. 44萬元。2、一層營業(yè)廳實際市值：7

7、000元/m 2X 327. 45m 2=229. 22 萬元3、甲方獲利 229. 22-132. 44=96. 78 萬元二、開發(fā)商效益分析1、房屋預(yù)售收入(1)二層商場計4000元/m 2,面積為327. 45m 2,故可見收入 4000 X327. 45=130. 98 萬元2)三六層宿舍預(yù)售收入：H3m 7戶X16戶X800元/m 2=144. 64 萬元合計收入：275. 62萬元2、開發(fā)成本估算1) 土地置換132. 44 X0. 2=26. 483)費(fèi)項目評估 費(fèi)房產(chǎn)手續(xù)萬元4萬元100 元/m萬費(fèi)2X2838=28. 4元4)保險費(fèi)4萬5)元押證利息200 萬元 X12 X8%0萬元6)=19. 2 地質(zhì)勘察2萬7)費(fèi)規(guī)劃設(shè)計元2.84 萬8)