2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與研究》重點(diǎn)預(yù)習(xí)(5)

1、2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講班房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析不同類型房地產(chǎn)的估價(jià)之一居住房地產(chǎn)的估價(jià)一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對(duì)居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用 途等各種類型的房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)和影響因素的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?掌握居住房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的 房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法：2掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的 房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；來源建設(shè)工程教育網(wǎng)3掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位

2、狀況和主要實(shí)物狀況，在該類 型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；4熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該類型的 房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；5熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；6熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；7熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；8了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，在該類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法；9了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價(jià)的特點(diǎn)，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實(shí)物狀況，在該 類型的房地產(chǎn)估價(jià)中如何選用估價(jià)方法。二、

3、內(nèi)容講解第二章 不同類型房地產(chǎn)的估價(jià)按照估價(jià)對(duì)象的用途，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)一般將房地產(chǎn)分為下列十種類型：（1）居住房地產(chǎn)：包括普通住宅、高檔公寓和別墅等。（2）商業(yè)房地產(chǎn)：包括商業(yè)店鋪、百貨商場、購物中心、超級(jí)市場、批發(fā)市場等。（3）辦公房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓（俗稱寫字樓）、行政辦公樓等。（4）旅館房地產(chǎn)：包括賓館、飯店、酒店、度假村、旅店；招待所等。5）餐飲房地產(chǎn)：包括酒樓、美食城、餐館、快餐店等。（6）娛樂房地產(chǎn)：包括游樂場、娛樂城、康樂中心、俱樂部、夜總會(huì)、影劇院、高爾夫球場等。（7）工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉庫等。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（8）農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)地、農(nóng)場、林場、牧場、果園、種子庫、

4、拖拉機(jī)站、飼養(yǎng)牲畜用房等。（9）特殊用途房地產(chǎn)：包括車站、機(jī)場、碼頭、醫(yī)院、學(xué)校、博物館、教堂、寺廟、墓地等。（10）綜合房地產(chǎn)：是指具有上述兩種以上（含兩種）用途的房地產(chǎn)。 本章主要對(duì)居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊等九種用途房地產(chǎn)的估價(jià)案例進(jìn) 行分析，綜合房地產(chǎn)實(shí)際上是各種類型房地產(chǎn)的復(fù)合體，本書中有些估價(jià)案例就是綜合房地產(chǎn)，因此不再單 獨(dú)分析。第一節(jié) 居住房地產(chǎn)的估價(jià)一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)是房地產(chǎn)商品中所占比重最大的一類， 也是社會(huì)存量資產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。 與其他類型房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：（一

5、）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大 居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民 個(gè)人的購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁，交易量十分巨大。（二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性 居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多， 在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地 產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型及功能等；在同一幢居住房地產(chǎn)樓 內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區(qū)別。此外， 由于居住房地產(chǎn)市場 交易量巨大，所以比較容易獲取足夠數(shù)量的可比實(shí)例。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（

6、三）不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯 由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、 廉租住房和集資房等， 這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異， 商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使 用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使 用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。 由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì) 的不同，必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價(jià)也具有各自的特殊性。商品房價(jià)格既包含建筑價(jià)格也包含土地價(jià)格，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價(jià)格的同時(shí)，還應(yīng)分析是否包含土地價(jià)格

7、，如果是 劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金 。因此對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)了解這些特點(diǎn)。、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾所周知，不同城市、城市中不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產(chǎn)在價(jià)格上存在較大差 異，因此要準(zhǔn)確、客觀評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)格水平，估價(jià)人員必須熟悉哪些因素對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生影響，在實(shí) 地查看時(shí)必須把握好這些因素。 影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，既包括城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)劃、產(chǎn) 業(yè)政策與導(dǎo)向、住宅市場供求狀況等宏觀因素，也包括住宅的區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等微觀因素。 但就 同一城 市而言，影響住宅價(jià)格的宏觀因素基本一致，因此 估價(jià)主要應(yīng)關(guān)注住宅的區(qū)位狀況和實(shí)物狀況對(duì)住宅價(jià)格的影響。（一）

8、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況1交通條件 交通條件對(duì)于不同類型的房地產(chǎn)含義不同，對(duì)于居住房地產(chǎn)而言，交通條件主要指城市公共交通的通達(dá) 程度，如估價(jià)對(duì)象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。特別是隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大、人口 的增多、交通堵塞越來越嚴(yán)重的大城市，住宅附近是否擁有地鐵，對(duì)其價(jià)格的影響很大。2生活服務(wù)設(shè)施 生活是否方便取決于居住周邊是否具有比較完善的生活服務(wù)設(shè)施；因而對(duì)住宅的價(jià)格產(chǎn)生較大影響。住 宅周邊的生活服務(wù)設(shè)施主要包括商店、超市、菜市場、銀行、郵局等。3教育配套設(shè)施 教育配套設(shè)施是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素之一，教育配套設(shè)施對(duì)住宅價(jià)格的影響一方面體現(xiàn)在住 宅周邊是否有

9、中、小學(xué)和幼兒園、托兒所，而另一方面體現(xiàn)在住宅附近是否有名校，住宅周邊有名校的，其 價(jià)格會(huì)因名校效應(yīng)而明顯高于其他區(qū)域住宅。因此在考察估價(jià)對(duì)象教育配套設(shè)施時(shí)，是否有名校應(yīng)該是實(shí)地 查看的重要內(nèi)容之一。4環(huán)境質(zhì)量 環(huán)境質(zhì)量的好壞越來越成為影響住宅價(jià)格的重要因素，特別是高檔住宅。環(huán)境質(zhì)量主要包括綠化環(huán)境、自然景觀、空氣質(zhì)量、噪聲程度、衛(wèi)生條件等。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（二）影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況1建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí) 建筑結(jié)構(gòu)的不同直接影響建筑的工程造價(jià)，即建筑成本，從而影響住宅的價(jià)格。住宅建筑結(jié)構(gòu)主要分為 磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。建筑的高度、每一層的層高的不同也會(huì)影響

10、建筑工程造 價(jià)，高層住宅的建造成本會(huì)高于多層住宅。2設(shè)施與設(shè)備 住宅的供水、排水、供電、供氣設(shè)施的完善程度，小區(qū)智能化程度，通訊、網(wǎng)絡(luò)等線路的完備程度，公 用電梯的設(shè)置及質(zhì)量等都會(huì)對(duì)住宅價(jià)格產(chǎn)生影響。3建筑質(zhì)量建筑質(zhì)量、保溫或隔熱設(shè)施、防水防滲漏措施等是否符合標(biāo)準(zhǔn)及質(zhì)量等級(jí)。4裝修對(duì)于新建住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對(duì)其價(jià)格會(huì)產(chǎn)生較大的影響。一般情況下，可根據(jù) 住宅的裝修狀況將住宅分為毛坯房、粗裝修房、普通裝修房、精裝修房、豪華裝修房，它們之間的價(jià)格差異 很大，如近年來在北京、上海、廣州等大城市，出現(xiàn)了光裝修費(fèi)就高達(dá)每平方M幾千元的住房，即該類住房 的裝修成本就基本相當(dāng)于普通住房的價(jià)

11、格水平。然而對(duì)二手住宅而言，住宅是否有裝修、裝修程度如何對(duì)其 價(jià)格的影響程度遠(yuǎn)沒有一手房大，因?yàn)榇嬖谘b修的折舊問題。5朝向與樓層朝向除了考慮采光、通風(fēng)等因素外，還有一個(gè)重要的因素是景觀。當(dāng)住宅四周的景觀都基本一致，通常 東南朝向的住宅會(huì)優(yōu)于其他朝向，價(jià)格最高，而西北期向最差，價(jià)格最低。但當(dāng)住宅四周的景觀差異非常大 時(shí)，景觀對(duì)住宅價(jià)格的影響就非常大，如當(dāng)住宅北向面對(duì)的是美麗的海景、江景、山景、公園等，北向的住 宅價(jià)格就會(huì)比同樓層的南向住宅高，而且甚至?xí)吆芏?。不同樓層住宅之間的價(jià)格差異取決于建筑的高度、是否有電梯。多層無電梯住宅的最優(yōu)樓層是高低適中 的樓層，例如7層住宅的最佳樓層是4、5層，其價(jià)

12、格最高。而高層住宅由于普遍裝有電梯，樓層越高，景觀 及空氣質(zhì)量等越好，因此價(jià)格越高。三、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法居住房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇市場法、成本法、收益法等。（一）市場法由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此 市場法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用 的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、拆遷補(bǔ)償價(jià)格等的評(píng) 估，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。來源建設(shè)工程教育網(wǎng)（二）成本法 成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價(jià)， 在 居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，出于安全、保守的考慮常會(huì)用到 成本法， 此外 居住房地產(chǎn)的拆遷估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也會(huì)采

13、用成本法。（三）收益法采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理由于居住房地產(chǎn)的自用性、社會(huì)保障性、交易規(guī)模小但市場交易量大等特征，因此對(duì)住宅房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)非常普遍。 委托人一般主要基于了解住宅的市場價(jià)值、抵押價(jià)值、租賃價(jià)值、拆遷補(bǔ)償價(jià)值等目的而委托 估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 居住房地產(chǎn)估價(jià)既有單套或幾套的零散評(píng)估，也有整體的評(píng)估，由于居住房地產(chǎn)具有產(chǎn) 權(quán)多樣性、產(chǎn)品多樣性的特點(diǎn)，因此估價(jià)人員在對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)充分了解和分析估價(jià)對(duì)象的基 本事項(xiàng)，遵循相應(yīng)的估價(jià)技術(shù)路線，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。（一）商品房估價(jià)的技術(shù)路線及難

14、點(diǎn)處理 商品房由于市場交易實(shí)例比較容易獲取，因此常采用市場法進(jìn)行估價(jià)。 在實(shí)際估價(jià)業(yè)務(wù)中，商品房個(gè)體 即零散的單套住宅的估價(jià)情況比較多，如住宅的抵押、轉(zhuǎn)讓估價(jià)，單套商品房的估價(jià)技術(shù)路線比較簡單，因 為單套商品房的交易實(shí)例很多，可直接通過對(duì)交易實(shí)例的修正測算出待估對(duì)象的價(jià)格。在 涉及商品住宅拆遷、商品房預(yù)售定價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)， 常常會(huì)遇到商品房的整體估價(jià)，即 整幢或數(shù)幢商品房估價(jià)。 由于 整幢商品房的 成交個(gè)案 很少，交易實(shí)例的選擇范圍很小，甚至可能找不到合適的可比實(shí)例，其 估價(jià)技術(shù)路線相對(duì)比較復(fù) 雜，通常采用從個(gè)體到整體的估價(jià)思路來解決，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為待估對(duì)象，選取與待估對(duì) 象類似的成

15、交實(shí)例，利用市場法修正測算出該套住宅的價(jià)格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、成 交建筑面積、戶型等的修正，得出各層、各幢商品住宅的價(jià)格。（二）房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理房改房、經(jīng)濟(jì)適用房估價(jià)的技術(shù)路線與商品房相類似，不同的一點(diǎn)是要考慮土地出讓金或土地收益的扣 除問題。利用市場法估價(jià)時(shí)，先估算估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值，再扣除應(yīng)向政府繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地 收益。利用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象不含土地出讓金下的房屋重新購建價(jià)格。2009年房地產(chǎn)估價(jià)師考前輔導(dǎo)精講班房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析不同類型房地產(chǎn)的估價(jià)之一居住房地產(chǎn)的估價(jià)案例2-1XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)軍產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房估

16、價(jià)結(jié)果報(bào)告（節(jié)選）一、委托人：（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：（略）三、估價(jià)對(duì)象：估價(jià)對(duì)象坐落于XX市XX區(qū)XX路XX號(hào)，包括磚混結(jié)構(gòu)六層樓房2幢，共計(jì)XX戶，總建筑面積XXm，。本次評(píng)估范圍房屋具備煤氣、暖氣、水、電等生活設(shè)施。估價(jià)對(duì)象多數(shù)建成于20世紀(jì)90年代，房屋普遍出現(xiàn)頂層樓板薄，防水層損壞、漏雨，陽臺(tái)擋板開裂， 墻面抹灰有裂縫、脫落等問題。該估價(jià)對(duì)象所處住宅小區(qū)東臨XX路，南臨XX道，西臨XX路，北臨XX道。該區(qū)域的各種基礎(chǔ)配套設(shè)施及生活服務(wù)設(shè)施較為齊全。估價(jià)對(duì)象周圍多為單行路，交通狀況一般。根據(jù)XX市中心城區(qū)住宅用地級(jí) 別圖屬于六級(jí)地區(qū)。四、估價(jià)目的：為委托人進(jìn)行房改出售軍產(chǎn)住房提供參考依據(jù)。

17、五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2000年1月1日。六、價(jià)值定義：本次評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)適用房單位價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法：（略，見技術(shù)報(bào)告） 十、估價(jià)結(jié)果： 本估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的枯價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)可 能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為2158元/m2o十一、估價(jià)人員：（略）十二、估價(jià)作業(yè)日期：2006年8月16日至2006年8月23日。十三、估價(jià)報(bào)告使用期限：本報(bào)告使用期限自出具之日起為一年，自2006年8月23日至2007年8月22日oXX市XX區(qū)

18、XX路XX號(hào)軍產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)技術(shù)報(bào)告（節(jié)選）一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析：（略）三、市場背景分析：（略）四、最高最佳使用分析最高最佳使用是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的一種最可能的使用。這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體體現(xiàn)，是以使估價(jià) 對(duì)象獲得最佳的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量，也就是說，評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在合法使用方式下，各種可能的使用方法 中，能獲得最大收益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。根據(jù)委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)人員認(rèn)為該 估價(jià)對(duì)象的預(yù)計(jì)使用功能合理，交通狀況良好，基礎(chǔ)及生活服務(wù)設(shè)施齊全，從其土地用途及周邊

19、環(huán)境來看， 目前作為居住用房使用符合最高最佳使用原則。五、估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析了所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地查看，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況，因此采用了如下方法進(jìn)行評(píng)估：1根據(jù)估價(jià)人員掌握的資料，在估價(jià)對(duì)象同一供求圈內(nèi)房地產(chǎn)市場存在一定的交易量，根據(jù)房地產(chǎn)估 價(jià)規(guī)范中的規(guī)定，有條件選用市場法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場法為主要的估價(jià)方法，所以選取市場法為第一 種估價(jià)方法。2估價(jià)人員考慮到該估價(jià)對(duì)象作為經(jīng)濟(jì)適用住房的實(shí)際情況，所以選用成本法作為第二種估價(jià)方法。估 價(jià)人員通過搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、費(fèi)用、稅金、利潤等資料，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行測算得出 土地使用權(quán)價(jià)值；運(yùn)用成本法測算估價(jià)對(duì)象的

20、重新購建價(jià)格，估價(jià)人員搜集有關(guān)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建 筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費(fèi)、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料，扣除折舊，然后將建筑物與土地使用權(quán) 價(jià)值相加，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的積算價(jià)格，確定經(jīng)濟(jì)適用住房單價(jià)。3對(duì)上述兩種方法所得結(jié)果進(jìn)行綜合，對(duì)兩種方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行簡單算術(shù)平均，確定最終的估價(jià)結(jié)果 及各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)。六、估價(jià)測算過程（一）基準(zhǔn)價(jià)格的計(jì)算1.基準(zhǔn)價(jià)格的含義本項(xiàng)中求取的基準(zhǔn)價(jià)格含義為以2000年1月1日為基準(zhǔn)日、面積規(guī)模為8090血2、樓層為3層（6層到頂）、磚混結(jié)構(gòu)、建筑格局每層23戶

21、、建成于1994年、南北朝向兩室戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房（配套設(shè)施： 管道煤氣、集中供熱、有線電視、磁卡式一戶一表）價(jià)格。2.市場法測算（1）選取可比實(shí)例選取同類型經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)例5個(gè)，具體情況見表2-1:表2-1可比實(shí)例地址總層數(shù)樓層竣工時(shí)間每層戶數(shù)朝向結(jié)構(gòu)AX公寓3-23016層3層1995年3南北磚混BX公寓3-23026層3層1995年3南北磚混CXX里5-4-2016層2層1986年2南北磚混DX苑8-1-3016層3層1999年2南北磚混EXX新苑13-2-3026層3層1999年2南北磚混續(xù)表可比實(shí)例建筑面積（怦）設(shè)施房型物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境總價(jià)（萬元）成交單價(jià)（元/tf）交易日期A88.7

22、2雙氣兩室有較好19.521981999.12.5B81.85雙氣兩室有較好17.821751999.10.30C88雙氣兩室無一般1719321999.11.24D82.35雙氣兩室有良好18.622591999.10.5E84.33雙氣兩室有良好19.322891999.10.10（2） 交易情況修正所有被選可比實(shí)例均為正常情況下的交易實(shí)例，故無需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為I。（3）交易日期調(diào)整可比實(shí)例的交易日期均在1999年10月至12月之間，據(jù)估價(jià)人員對(duì)該區(qū)域房地產(chǎn)市場的調(diào)查，在此期間市場價(jià)格波動(dòng)較小，故交易日期調(diào)整系數(shù)確定為I。（4）房地產(chǎn)狀況調(diào)整1區(qū)位狀況調(diào)整表2-2權(quán)重

23、估價(jià)對(duì)象ABCDE社會(huì)環(huán)境0.1100100100100100100街道條件0.1100100100100100100離市中心的距離交通條件0.1100100100100100100供給處理設(shè)施狀態(tài)0.1100100100100100100小區(qū)環(huán)境情況0.1100989895100100繁華程度0.1100100100100100100教育社會(huì)福利設(shè)施狀況0.1100100100100100100噪音、污染程度0.1100100100100100100景觀的良否0.1100100100100100100規(guī)劃上的限制0.1100100100100100100合計(jì)I10099.899.899.51

24、00100各可比實(shí)例的區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)為A=100/99.8=1.002B=100/99.8=1.002C=100/99.5=1.005D=100/100=1E=100/100=12權(quán)益狀況調(diào)整所有選取的可比實(shí)例權(quán)益狀況與估價(jià)對(duì)象均相同，故權(quán)益狀況調(diào)整系數(shù)為1。3實(shí)物狀況調(diào)整表2-3權(quán)重估價(jià)對(duì)象ABCDE房型設(shè)計(jì)0.1100100100100100100朝向0.2100100100100100100配套設(shè)施0.1100100100100100100建筑格局0.11008585100100100樓層0.210010010080100100裝修標(biāo)準(zhǔn)0.1100100100100100100物業(yè)管理

25、0.110010010090100100新舊程度0.110010110I90105105合計(jì)110098.698.694100.5100.5則各可比實(shí)例的實(shí)物狀況調(diào)整系數(shù)為A=100/98.6=1.014B=100/98.6=1.014C=100/94=1.064D=100/100.5=0.995E=100/100.5=0. 995(5)求取比準(zhǔn)價(jià)格百分率法求取比準(zhǔn)價(jià)格的公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)比準(zhǔn)價(jià)格A=2198X1X1X1.002X1X1.014=2233.23元/ m2比準(zhǔn)價(jià)格B=2175X1X1X1.002X1X1.014

26、=2209.86元/m比準(zhǔn)價(jià)格C=1932X1X1X1.005X1X1.064=2065.93元/m比準(zhǔn)價(jià)格D=2259XIXIXIXIX0.995=2247.71元/m比準(zhǔn)價(jià)格E=2289XlXlXlXlX0.995=2277.56元/m;（6）求取基準(zhǔn)價(jià)格由于上述五個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格比較接近，對(duì)其進(jìn)行簡單算術(shù)平均。估價(jià)對(duì)象市場法基準(zhǔn)價(jià)格（單價(jià)）=2206.86元/m2207元/m3成本法測算經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成，其中，開發(fā)成本包括征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)等7項(xiàng)費(fèi)用，具體計(jì)算過程如下：（1）開發(fā)成本A、土地的取得成本1求取征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)（即土地使用權(quán)價(jià)格）此次估價(jià)采用

27、了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取土地使用權(quán)價(jià)格。所謂基準(zhǔn)地價(jià)修正法足在政府確定公布了基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，由估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)格的方法。根據(jù)XX市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告，基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為；宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)X（1+總和修正率）X（1+其他修正系數(shù)）2確定估價(jià)對(duì)象的土地級(jí)別及基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)證上的土地用途分別為干休所和宿舍，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)際用途為住宅，故此次估價(jià)對(duì)象的土地用途按照居住用途進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)XX市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告，估價(jià)對(duì)象位于XX市中心市區(qū)六級(jí)地區(qū)，該級(jí)別住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)為163

28、0元/m2。（不包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費(fèi)）3確定影響居住用地價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)表2-4影響因素所屬等級(jí)修正系數(shù)（%）商業(yè)繁華度距市中心（m）差2距區(qū)中心（m）較優(yōu)0.5距小區(qū)中心（m）較優(yōu)0.5道路通達(dá)度距主干道（m）中0距次干道（m）較優(yōu)0.5公交便捷度距中心車站（m）較差0.2距停車站（m）中0對(duì)外交通距火車站（m）較差0.4距長途車站（m）差0.8基礎(chǔ)設(shè)施完善度中0社會(huì)福利便利度距小學(xué)（m）中0距醫(yī)院（m）中0距文娛場所（m）較差0.3環(huán)境條件綠化覆蓋度（%）較差0.4距污染源（m）中0合計(jì)2.604確定影響居住用地價(jià)格的個(gè)別因素修正系數(shù)表2-5影響因素影響情況修正系數(shù)（%）

29、規(guī)劃土地用途待估宗地為軍產(chǎn)，用途為居住、辦公3a.使用年期修正待估宗地的地類用途為住宅，使用權(quán)類型為軍產(chǎn)，為國有劃撥土地，無需進(jìn)行使用年期修正。b.期日修正系數(shù)本次估價(jià)采用的基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)1998年公布的2市1998中心聲區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告，該報(bào)告于1998年11月開始正式實(shí)施，從實(shí)施之日至估價(jià)時(shí)點(diǎn)這段時(shí)期內(nèi)，估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)土地市 場價(jià)格無明顯變化，故期日修正系數(shù)確定為1。c.土地出讓金修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象為劃撥土地，需進(jìn)行出讓金修正，依據(jù)XX號(hào)印發(fā)XX市深化土地使用制度改革方案，按扣除其應(yīng)交納的土地出讓金。d.容積率修正系數(shù)此次估價(jià)按XX市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成

30、果報(bào)告公布的六級(jí)居住用地進(jìn)行估價(jià)，基 準(zhǔn)地價(jià)以一定的容積率為基礎(chǔ)，XX市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告中公布的住宅用地的容積率為1. &查表確定容積率修正系數(shù)為1。e.土地開發(fā)程度修正系數(shù)土地開發(fā)程度通過基礎(chǔ)設(shè)施完備度水平影響土地質(zhì)量， 進(jìn)而影響宗地地價(jià)。 土地開發(fā)程度修正以設(shè)定的 平均開發(fā)程度“七通一平” （紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地 平整）的正常平均開發(fā)成本為標(biāo)準(zhǔn)，將待估宗地的實(shí)際開發(fā)狀態(tài)與“七通一平”開發(fā)程度比較，加上或減去 相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)的差值。待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為“七通一平”，故不做修正。f.住宅的樓層修正系數(shù)

31、 通常，由于樓層的差異造成方便程度、視野、小環(huán)境的差異，使樓層成為影響房屋使用價(jià)值的重要因素之一。住宅用途的房屋僅僅由于所在樓層的不同，其售價(jià)或租金水平都存在明顯差異。在使用公布的XX市1998中心市區(qū)土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)更新成果報(bào)告進(jìn)行估價(jià)時(shí)，相關(guān)居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)是其區(qū)域內(nèi)所 有樓層土地的平均價(jià)格，至于其中某一樓層的地價(jià)，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)的價(jià)格貢獻(xiàn)程度作相應(yīng)修正。17%經(jīng)過估價(jià)人員對(duì)區(qū)域內(nèi)一段時(shí)間內(nèi)交易的一定數(shù)量的商品房住宅及二手房資料的調(diào)查研究，并參考能查 閱到的有關(guān)樓層價(jià)格修正的相關(guān)數(shù)據(jù)，確定本次估價(jià)對(duì)象基準(zhǔn)價(jià)格的三、四層土地地價(jià)修正系數(shù)為11。5計(jì)算修正后地價(jià)修正后單位地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)X(1

32、+總和修正率)X(1+其他修正系數(shù))=1630X(1-2.6%)x(13%)X(117%)X1X1XI.11406元/ m2待估宗地樓面地價(jià)=單位地價(jià)*容積率=1406*1.8781元/ m2B、勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) 估價(jià)人員參照估價(jià)時(shí)點(diǎn)社會(huì)平均造價(jià)情況進(jìn)行測界、修正，得到估價(jià)對(duì)象勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)單價(jià)為24元/m。C、建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)XX房地產(chǎn)市場公布的XX市磚混結(jié)構(gòu)多層住宅投資成本分析；確定工程費(fèi)單價(jià)為680元/m。D、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅建設(shè)非營業(yè)性公建配套費(fèi)估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，該 地區(qū)周圍基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，依據(jù)XX市配套費(fèi)用水平，確定住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住

33、宅建設(shè)非營業(yè)性 公建配套費(fèi)單價(jià)為247元/m。E、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程費(fèi)單價(jià)為116元/m2。F、管理費(fèi) 經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)成本中，管理費(fèi)用按照不超過前5項(xiàng)之和的2%計(jì)算。管理費(fèi)=前5項(xiàng)之和X2%=37元/mG、投資利息投資利息計(jì)息基數(shù)為前6項(xiàng)之和，估價(jià)對(duì)象開發(fā)周期取1年，年利率為585%，假設(shè)各項(xiàng)費(fèi)用在開發(fā)周 期內(nèi)是均勻投入的。投資利息=前6項(xiàng)之和X( 1+利率)1/21=54元/m(2)銷售稅費(fèi) 稅金為營業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加， 基數(shù)為開發(fā)成本前7項(xiàng)之和，稅率為555%。營業(yè)稅及其附加=開發(fā)成本前7項(xiàng)之和X5.55%=108元/m銷售費(fèi)

34、用：由于估價(jià)對(duì)象為軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，定向銷售給部隊(duì)住戶，銷售費(fèi)用不予考慮。(3)利潤估價(jià)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)適用房，根據(jù)有關(guān)規(guī)定成本利潤率為之和X3%=61元/m2(4)成本法計(jì)算的經(jīng)濟(jì)適用房基準(zhǔn)價(jià)格3%,計(jì)算基數(shù)按8項(xiàng)之和。利潤=開發(fā)成本前8項(xiàng)基準(zhǔn)價(jià)格=開發(fā)成本+稅金+利潤=2108元/m3.基準(zhǔn)價(jià)格的確定市場法計(jì)算的基準(zhǔn)價(jià)格=2207元/m成本法計(jì)算的基準(zhǔn)價(jià)格=2108元/m由于兩種方法的結(jié)果差異不大，將上述兩種方法的計(jì)算結(jié)果的算術(shù)平均值作為基準(zhǔn)價(jià)格的最終結(jié)果。(2207+2108)-22158元/m(二)各項(xiàng)調(diào)節(jié)系數(shù)1.樓層調(diào)節(jié)系數(shù)：估價(jià)人員搜集同一供求圈內(nèi)市場上不同樓層的住宅房屋成交價(jià)格，進(jìn)行整理

35、分析，找出因樓層不同而引起房屋總價(jià)的差異，通過求取此價(jià)格差異占房屋總價(jià)比例來確定樓層調(diào)節(jié)系數(shù)：表2-6樓層調(diào)節(jié)系數(shù)六層15%五層5%四層0三層9二層5%一層10%2.朝向調(diào)節(jié)系數(shù)估價(jià)人員搜集同一供求圈內(nèi)市場上不同朝向的住宅房屋成交價(jià)格，進(jìn)行整理分析，找出因朝向不同而引起房屋總價(jià)的差異，通過求取此價(jià)格差異占房屋總價(jià)的比例來確定朝向調(diào)節(jié)系數(shù)：表2-7朝向調(diào)節(jié)系數(shù)東西10%南北03結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)系數(shù)估價(jià)對(duì)象多數(shù)建成于20世紀(jì)70年代，房屋普遍出現(xiàn)頂層樓板薄，防水層損壞、漏雨，陽臺(tái)擋板開裂,墻面抹灰有裂縫、脫落等問題。這些缺陷屬于可修復(fù)的房屋質(zhì)量缺陷，估價(jià)人員結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況并考慮技術(shù)上的可能性與經(jīng)濟(jì) 上的可行性，參考工程造價(jià)資料