商業(yè)地產基礎知識培訓 (1)

1、商業(yè)地產基礎知識商業(yè)地產基礎知識研究部研究部 王德釗王德釗2012.01.072012.01.07第一章節(jié)第一章節(jié) 概念概念第二章節(jié)第二章節(jié) 發(fā)展發(fā)展第三章節(jié)第三章節(jié) 現狀現狀第四章節(jié)第四章節(jié) 趨勢趨勢房地產的類別有哪些？房地產的類別有哪些？住宅地產住宅地產 商業(yè)地產商業(yè)地產工業(yè)地產工業(yè)地產旅游地產旅游地產其它地產其它地產復合地產復合地產商業(yè)地產與住宅房地產的區(qū)別商業(yè)地產與住宅房地產的區(qū)別商業(yè)地產商業(yè)地產住宅地產住宅地產出租、出售、租售結合出租、出售、租售結合出售出售獲取經營所帶來的收益獲取經營所帶來的收益主要自住，少部分投資主要自住，少部分投資租售模式租售模式持有目的持有目的土地性質土地性質

2、商業(yè)用地，使用年限商業(yè)用地，使用年限4040年年住宅用地，使用年限住宅用地，使用年限7070年年現狀分析現狀分析品牌地產商打造商業(yè)模式品牌地產商打造商業(yè)模式一般地產商注重現金回籠一般地產商注重現金回籠品牌地產商打造產品品牌地產商打造產品/物業(yè)物業(yè)一般地產商看中行業(yè)利潤一般地產商看中行業(yè)利潤何為商業(yè)地產？何為商業(yè)地產？英文釋義英文釋義：Commercial real-estateCommercial real-estate 簡單釋義簡單釋義：作為商業(yè)用途的房地產作為商業(yè)用途的房地產 商業(yè)地產形勢多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、專業(yè)市場、休閑商業(yè)地產形勢多樣，主要包括購物中心、大賣場、商業(yè)

3、街、專業(yè)市場、休閑娛樂場所、酒店、寫字樓等。娛樂場所、酒店、寫字樓等。商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞商圈：商圈：優(yōu)先選擇到某商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。優(yōu)先選擇到某商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區(qū)域范圍。核心商圈核心商圈次級商圈次級商圈輻射商圈輻射商圈核心商圈：離消費地最近，一般吸納總量核心商圈：離消費地最近，一般吸納總量50%-80%50%-80%的顧客；的顧客；次級商圈：吸納次級商圈：吸納15%-25%15%-25%的顧客；的顧客；輻射商圈：吸納輻射商圈：吸納5%-25%5%-25%的顧客。的顧客。商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)是指企業(yè)為滿足

4、不同的消費需求進行相應的要素組合業(yè)態(tài)是指企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合 而形成的不同經營形態(tài)。而形成的不同經營形態(tài)。超市購物中心辦公專業(yè)市場商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞業(yè)種：業(yè)種：業(yè)態(tài)的組成要素，商業(yè)經營的種類，根據經營產品的不同業(yè)態(tài)的組成要素，商業(yè)經營的種類，根據經營產品的不同 來區(qū)分。來區(qū)分。游戲廳餐廳服裝專賣美容美發(fā)商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞區(qū)位：區(qū)位：指某種經濟、政治、社會活動所占據的場所指某種經濟、政治、社會活動所占據的場所板塊：板塊：一般指住宅小區(qū)、商業(yè)集中開發(fā)的城市區(qū)域一般指住宅小區(qū)、商業(yè)集中開發(fā)的城市區(qū)域地段：地段：房地產開發(fā)、商業(yè)

5、區(qū)位的界定，一般標榜的是一種價值房地產開發(fā)、商業(yè)區(qū)位的界定，一般標榜的是一種價值節(jié)點：節(jié)點：商業(yè)地段常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、著名地標式建筑作為節(jié)點商業(yè)地段常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、著名地標式建筑作為節(jié)點地標：地標：一個城市或區(qū)位的標志性參照點，一般為城市或區(qū)位的最高建筑物一個城市或區(qū)位的標志性參照點，一般為城市或區(qū)位的最高建筑物商業(yè)中心：商業(yè)中心：與與“商圈商圈”稱法接近，一般分為市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級稱法接近，一般分為市級、區(qū)級、社區(qū)、鄰里四級商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞商業(yè)地產的一些專業(yè)名詞購物中心：購物中心：作為一個獨立的地產進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設作

6、為一個獨立的地產進行設計、開發(fā)、擁有和管理的零售和其他商業(yè)設 施的組合體。施的組合體。大賣場：大賣場：賣場面積至少在賣場面積至少在25002500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產品。平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產品。商業(yè)街：商業(yè)街：商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。商業(yè)街可劃分為都市商業(yè)街、主題商業(yè)街和特色小街三種。 產權式酒店產權式酒店/ /商鋪：商鋪：產權分散，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一租賃，投資者獲得產權和產權分散，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一租賃，投資者獲得產權和 租賃回報，開發(fā)商獲得較高投資回報，管理者獲得經營利潤。租賃回報，開發(fā)商獲得較高投資回報，

7、管理者獲得經營利潤。主題商場：主題商場：以相似主題、不同特色、不同服務、不同品牌的同一類商品為主，其他以相似主題、不同特色、不同服務、不同品牌的同一類商品為主，其他 類為輔。類為輔。主力店：主力店：簡單理解為核心店鋪，對整個購物中心或區(qū)位市場起到引領作用的店鋪。簡單理解為核心店鋪，對整個購物中心或區(qū)位市場起到引領作用的店鋪。商業(yè)地產的一些流行名詞商業(yè)地產的一些流行名詞CBDCBD城市綜合體城市綜合體商業(yè)復合地產商業(yè)復合地產中央商務區(qū)（中央商務區(qū)（Central Business DistrictCentral Business District）集商業(yè)、酒店、住宅、寫字樓等三種業(yè)態(tài)以上集商業(yè)、

8、酒店、住宅、寫字樓等三種業(yè)態(tài)以上商業(yè)地產的一些流行名詞商業(yè)地產的一些流行名詞Shopping Mall Shopping Mall 簡稱簡稱MallMall，中文譯為，中文譯為“銷品茂銷品茂”或或“摩爾摩爾”，起源于，起源于2020世紀世紀6060年代的歐美，年代的歐美，九十年代末進入中國，嚴格來講九十年代末進入中國，嚴格來講“摩爾摩爾”要求體量在要求體量在1010萬平米以上，為世界大型商業(yè)地產萬平米以上，為世界大型商業(yè)地產的頂級形態(tài)。的頂級形態(tài)。摩爾摩爾商業(yè)地產的一些流行名詞商業(yè)地產的一些流行名詞RBDRBD：Recreational Business DistrictRecreationa

9、l Business District的縮寫，譯為游憩商業(yè)區(qū)的縮寫，譯為游憩商業(yè)區(qū)CLDCLD：中央居住區(qū)（：中央居住區(qū)（Central Living DistrictCentral Living District）CODCOD：中央行政區(qū)（：中央行政區(qū)（Central Official DistrictCentral Official District）其他其他商業(yè)地產的分類商業(yè)地產的分類使用功能使用功能購物、辦公購物、辦公餐飲、娛樂等餐飲、娛樂等輻射區(qū)域輻射區(qū)域城市級、區(qū)域級城市級、區(qū)域級片區(qū)級、社區(qū)級片區(qū)級、社區(qū)級服務對象服務對象不同區(qū)域、不同職業(yè)不同區(qū)域、不同職業(yè)不同年齡段的人群不同年

10、齡段的人群商業(yè)地產的六大要素商業(yè)地產的六大要素一、模式選擇（出租模式、出售模式、租售結合）一、模式選擇（出租模式、出售模式、租售結合）二、準確定位（定地址、定客戶、定規(guī)模）二、準確定位（定地址、定客戶、定規(guī)模）六、物業(yè)管理六、物業(yè)管理三、招商在前（確定主力店與非主力店）三、招商在前（確定主力店與非主力店）四、規(guī)劃設計四、規(guī)劃設計五、成本控制五、成本控制商業(yè)地產價值鏈商業(yè)地產價值鏈國外商業(yè)地產的發(fā)展特色國外商業(yè)地產的發(fā)展特色城市郊區(qū)發(fā)展模式城市郊區(qū)發(fā)展模式2020世紀世紀50-7050-70年代年代美國為代表美國為代表城市市區(qū)發(fā)展模式城市市區(qū)發(fā)展模式2020世紀世紀8080年代以前年代以前英國為

11、代表英國為代表兩種模式相結合兩種模式相結合8080年代以后年代以后世界模式世界模式中國商業(yè)地產的發(fā)展階段中國商業(yè)地產的發(fā)展階段第一階段：萌芽階段第一階段：萌芽階段時間：時間：1980-19921980-1992年年區(qū)域：東南沿海開放特區(qū)區(qū)域：東南沿海開放特區(qū)特點：自主建設經營特點：自主建設經營第二階段：覺醒階段第二階段：覺醒階段時間：時間：1992-20021992-2002年年區(qū)域：中心城市（北上廣）區(qū)域：中心城市（北上廣）特點：改造與興起特點：改造與興起業(yè)態(tài)：百貨店、大賣場、業(yè)態(tài)：百貨店、大賣場、 超市超市第三階段：飛速發(fā)展第三階段：飛速發(fā)展時間：時間：2002-2002-區(qū)域：全國大中城

12、市區(qū)域：全國大中城市特點：改造與新城建造特點：改造與新城建造業(yè)態(tài)：商業(yè)步行街、摩爾業(yè)態(tài)：商業(yè)步行街、摩爾 CBDCBD、專業(yè)市場、專業(yè)市場中國商業(yè)地產的發(fā)展階段中國商業(yè)地產的發(fā)展階段第一階段：粗放式開發(fā)第一階段：粗放式開發(fā)特點：不考慮市場需求特點：不考慮市場需求第二階段：概念式開發(fā)第二階段：概念式開發(fā)特點：重視商業(yè)概念定位特點：重視商業(yè)概念定位第三階段：招商式開發(fā)第三階段：招商式開發(fā)特點：實際需求設計產品特點：實際需求設計產品商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -概況概況 概況一：城鄉(xiāng)結合概況一：城鄉(xiāng)結合 概況二：商圈化概況二：商圈化/綜合化綜合化 概況三：專業(yè)化概況三：專業(yè)化/規(guī)模化規(guī)?；?概況四：

13、消費心理學概況四：消費心理學商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -概況概況 我國不同城市，商業(yè)地產發(fā)展現狀我國不同城市，商業(yè)地產發(fā)展現狀北上廣等一線城市北上廣等一線城市商業(yè)地產相對成熟商業(yè)地產相對成熟新興大型項目建設新興大型項目建設發(fā)展較快的二三線城市發(fā)展較快的二三線城市商業(yè)地產蓬勃發(fā)展商業(yè)地產蓬勃發(fā)展改造及商圈改造及商圈/新城建設新城建設國內三四線城市國內三四線城市商業(yè)地產起步階段商業(yè)地產起步階段改造及商圈建設改造及商圈建設商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -產品類型產品類型傳統(tǒng)型商鋪傳統(tǒng)型商鋪社區(qū)商鋪社區(qū)商鋪綜合市場綜合市場Shopping MallShopping Mall專業(yè)市場專業(yè)市場城市綜合體城

14、市綜合體購物中心購物中心大賣場大賣場商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -產品特點產品特點商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -開發(fā)流程開發(fā)流程土地取得土地取得項目定位項目定位招商引資招商引資規(guī)劃設計規(guī)劃設計施工建設施工建設物業(yè)經營物業(yè)經營租售模式租售模式注：此為一般開發(fā)流程注：此為一般開發(fā)流程商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位區(qū)位特點區(qū)位特點區(qū)位人口區(qū)位人口自身規(guī)模自身規(guī)模業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)定位自身資源自身資源區(qū)位流動人口區(qū)位流動人口消費特點消費特點周邊相關產業(yè)周邊相關產業(yè)區(qū)位人口基數區(qū)位人口基數商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -租售模式租售模式租賃租賃出售出售租賃租賃/出售出售物業(yè)統(tǒng)一便于管

15、理物業(yè)統(tǒng)一便于管理開發(fā)商資金回籠較慢開發(fā)商資金回籠較慢可用成熟物業(yè)做抵押貸款可用成熟物業(yè)做抵押貸款物業(yè)分散不利于管理物業(yè)分散不利于管理開發(fā)商資金回籠較快開發(fā)商資金回籠較快綜合考慮以上兩種優(yōu)綜合考慮以上兩種優(yōu)缺點，但把握好兩種缺點，但把握好兩種模式的平衡點很重要模式的平衡點很重要商業(yè)地產現狀商業(yè)地產現狀- -價格策略價格策略一層商業(yè)價格一般為同區(qū)域住宅價格的一層商業(yè)價格一般為同區(qū)域住宅價格的2.5-3.02.5-3.0倍倍二層商業(yè)價格一般為一層商業(yè)價格的二層商業(yè)價格一般為一層商業(yè)價格的50%50%三層商業(yè)價格一般為二層商業(yè)價格的三層商業(yè)價格一般為二層商業(yè)價格的70%70%四層商業(yè)價格一般為三層商業(yè)價格的四層商業(yè)價格一般為三層商業(yè)價格的90%90%商業(yè)地產發(fā)展趨勢商業(yè)地產發(fā)展趨勢