房地產(chǎn)成本管理突出問題及對(duì)策研究

1、房地產(chǎn)本錢管理突出問題及對(duì)策研究 房地產(chǎn)本錢管理突出問題及對(duì)策研究 摘要：作為一個(gè)根底性的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的開展過程中起著非常重要的作用，所以，對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)造價(jià)進(jìn)行控制和管理關(guān)系到國(guó)計(jì)民生問題。在對(duì)房地產(chǎn)本錢管理控制進(jìn)行論述之時(shí)，從投資決策、設(shè)計(jì)以及執(zhí)行這幾個(gè)階段來闡釋內(nèi)容，接著對(duì)房地產(chǎn)本錢管理中現(xiàn)存問題進(jìn)行分析，并就此提出了相應(yīng)解決對(duì)策，以便為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的本錢管理提供可供參考的意見和建議。 關(guān)鍵字：房地產(chǎn) ；本錢管理；問題；對(duì)策 中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： 一、房地產(chǎn)本錢管理控制現(xiàn)存問題 在我國(guó)建設(shè)工程中，時(shí)常出現(xiàn)決算大于預(yù)算的情況，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)市

2、場(chǎng)秩序的建立以及確立行規(guī)造成了嚴(yán)重的影響，并對(duì)整個(gè)行業(yè)信譽(yù)產(chǎn)生了損害。文中就房地產(chǎn)開發(fā)四個(gè)階段對(duì)房地產(chǎn)本錢管理中現(xiàn)存問題進(jìn)行了大致分析。 投資決策期間 在對(duì)工程方案書進(jìn)行編寫這段期間，對(duì)工程所進(jìn)行的估價(jià)一旦經(jīng)由審批便會(huì)進(jìn)行最后的撥款，還有就是對(duì)甲方交易最高限額進(jìn)行規(guī)定，但此種估價(jià)通常都不具備很強(qiáng)的準(zhǔn)確性。主要表達(dá)在如下幾方面：一是，不確定工程量。此段期間的工作是對(duì)可行性進(jìn)行分析并確定方案，工作人員通常會(huì)按照經(jīng)驗(yàn)來對(duì)工程量進(jìn)行判斷，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具備獨(dú)特性和一次性的特質(zhì)，也就使得設(shè)計(jì)、功能等對(duì)工程量產(chǎn)生影響。二是，通常情況下，現(xiàn)有房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)之時(shí)，都會(huì)按照招投標(biāo)的形式來對(duì)供給方或者建設(shè)方加以

3、選擇，特別是國(guó)有企業(yè)里面的中鐵建和中鐵等較為大型的建設(shè)企業(yè)，他們都是通過投標(biāo)的形式來獲取合同的。有些情況下，為到達(dá)中標(biāo)的目的，建設(shè)方會(huì)在合同中將自身責(zé)任模糊，從而使標(biāo)價(jià)降低同時(shí)又不會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生疑心。一旦中標(biāo)，他們便會(huì)借口讓投資方提升投資的額度，到最后業(yè)主便會(huì)發(fā)現(xiàn)其本錢遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過招投標(biāo)規(guī)定的限額。 設(shè)計(jì)期間 工程造價(jià)最為薄弱的一環(huán)便是設(shè)計(jì)階段，它同時(shí)也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本錢進(jìn)行控制最為關(guān)鍵性的一環(huán)。這個(gè)時(shí)期導(dǎo)致造價(jià)失控最為關(guān)鍵的因素如下： 1、不合理的方案設(shè)計(jì)：通常情況下，在設(shè)計(jì)的最初期間并未對(duì)開發(fā)地點(diǎn)地質(zhì)狀況加以充分考慮。在勘察某些工程之時(shí)，常會(huì)發(fā)現(xiàn)土質(zhì)與設(shè)計(jì)方案不符，如此一來，便使得資金和時(shí)間被大

4、量浪費(fèi)。 2、設(shè)計(jì)方案并非最正確：材料數(shù)量、規(guī)格 以及人員數(shù)量等都會(huì)受設(shè)計(jì)方案的直接影響，這些都與造價(jià)有直接的關(guān)聯(lián)。在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)之時(shí)，設(shè)計(jì)人員會(huì)將關(guān)注的重點(diǎn)放在建設(shè)上，而對(duì)經(jīng)濟(jì)性不大關(guān)注。由于經(jīng)驗(yàn)缺乏或?qū)I(yè)性欠缺，致使某些設(shè)計(jì)人員設(shè)計(jì)出來的方案設(shè)計(jì)有漏項(xiàng)或太過保守，又或者計(jì)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)太高等一系列的狀況。 3、并未按照規(guī)章制度來辦事：并未按照邊建設(shè)、邊設(shè)計(jì)和邊勘察的原那么來進(jìn)行設(shè)計(jì)，如此一來便導(dǎo)致財(cái)力、人力和物力產(chǎn)生不必要損失。 基建期間 設(shè)計(jì)方案執(zhí)行的階段便是基建施工，假設(shè)所設(shè)計(jì)方案非常好，那么在施工階段便很難發(fā)生造價(jià)失控的狀況。但通常情況下，設(shè)計(jì)方案都會(huì)存在漏洞，這主要是受施工階段的意外事件

5、或設(shè)計(jì)人員主觀因素等的影響，造成原設(shè)計(jì)不能得到貫徹落實(shí)。對(duì)非程序性或不可預(yù)測(cè)事件進(jìn)行處理都會(huì)導(dǎo)致本錢的上升。除此之外，在建設(shè)中也會(huì)產(chǎn)生設(shè)計(jì)不合理的狀況，假設(shè)不進(jìn)行及時(shí)的更改，便會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生更多錯(cuò)誤。 竣工結(jié)算期間 這一階段最主要是進(jìn)行資金的核算。某些施工單位會(huì)對(duì)此次時(shí)機(jī)加以利用，在竣工圖上面將改良的設(shè)計(jì)和材料標(biāo)注上，進(jìn)而使結(jié)算造價(jià)增大，而對(duì)不利于自身的地方那么不將其標(biāo)注出來。 二、房地產(chǎn)本錢管理控制強(qiáng)化對(duì)策 投資決策期間 工程造價(jià)形成的根源便在于投資決策期間，在這一階段控制房地產(chǎn)的本錢是實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)化最為重要和直接的環(huán)節(jié)。 1、將市場(chǎng)調(diào)查工作做好。經(jīng)濟(jì)行為開展的首要環(huán)節(jié)便是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，只有對(duì)市

6、場(chǎng)需求以及環(huán)境予以充分了解之后，才能使銷售量增加，從而獲得社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。調(diào)查的目的在于深入市場(chǎng)和基層，有針對(duì)性的搜集信息和數(shù)據(jù)，經(jīng)由分析、分類、篩選信息來做出結(jié)論。 2、將財(cái)務(wù)分析的相關(guān)工作做好。由專業(yè)人士來評(píng)價(jià)工程的資金籌集、回收期、盈利能力、風(fēng)險(xiǎn)，站在經(jīng)濟(jì)和整體的角度來對(duì)房地產(chǎn)工程的可行性進(jìn)行評(píng)價(jià)。盈利能力在某種程度上是對(duì)資金使用效率所進(jìn)行的說明，一般而言，投資人士所投資的工程都是高回報(bào)率的；評(píng)價(jià)資金活動(dòng)極為重要的一項(xiàng)內(nèi)容便是資金的回收期，它會(huì)對(duì)資金的流向產(chǎn)生直接的影響，某些情況下不能將資金回收回來，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)由于欠缺資金而錯(cuò)失良機(jī)；此外，企業(yè)也要將評(píng)價(jià)自我能力和信譽(yù)的工作做好，當(dāng)然這也

7、是房地產(chǎn)向銀行貸款進(jìn)行籌資最為常見的形式之一。 設(shè)計(jì)期間 對(duì)業(yè)主投資產(chǎn)生重大影響的階段除了決策階段之外便是設(shè)計(jì)階段。這一階段極為重要的任務(wù)便是確保所提供圖紙滿足功能需求，并且處在合理預(yù)算之內(nèi)。由于設(shè)計(jì)圖紙是進(jìn)行工程施工最為重要的憑證，它的好壞將會(huì)對(duì)本錢產(chǎn)生直接的影響。一來，對(duì)設(shè)計(jì)方案采取招投標(biāo)形式。采取招投標(biāo)最大的好處便在于可以將專業(yè)人士聚集在一起，通過對(duì)各種方案進(jìn)行比照，將滿足最低要求的低價(jià)標(biāo)確定下來。這樣一來不僅能使業(yè)主方節(jié)省本錢，同時(shí)還有助于實(shí)現(xiàn)技術(shù)共享。但采取投標(biāo)形式同樣存在缺點(diǎn)，那便是高額的費(fèi)用，組織招投標(biāo)并非易事，在這個(gè)過程中會(huì)消耗大量的人力和物力。然而它也具有很高回報(bào)率，相較于在

8、施工中解決不斷出現(xiàn)的問題，此種形式更好。二來，對(duì)限額設(shè)計(jì)加以選擇。要想將這一問題解決掉，需要設(shè)計(jì)人員對(duì)費(fèi)用概念有大致了解，并在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，在經(jīng)濟(jì)制約下運(yùn)用專業(yè)知識(shí)來對(duì)圖紙加以設(shè)計(jì)。 基建期間 1、盡可能不進(jìn)行設(shè)計(jì)的變更。房地產(chǎn)行業(yè)無可防止的一項(xiàng)內(nèi)容便是設(shè)計(jì)的變更，作為施工方需管理與監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)，盡可能使設(shè)計(jì)變更能提前，如此才能使損失在最大程度上減小。為使由于變更而造成費(fèi)用增大的情況發(fā)生，需對(duì)變更程序加以標(biāo)準(zhǔn)。 2、對(duì)施工強(qiáng)化管理。通常情況下，由于施工現(xiàn)場(chǎng)人員自身的文化素質(zhì)不高，在約束自我方面也存在一定困難，因而需要工程經(jīng)理在管理這些人時(shí)能盡可能嚴(yán)肅對(duì)待。管理的內(nèi)容主要包含：使施工人員本錢意識(shí)得

9、到增強(qiáng)、對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)出進(jìn)行科學(xué)安排、對(duì)工種人員進(jìn)行合理調(diào)度等。上述內(nèi)容能使員工對(duì)資源加以充分利用并且在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行平安管理。如此便能使浪費(fèi)情況得以減少，并防止產(chǎn)生危險(xiǎn)事故。 竣工結(jié)算期間 業(yè)主方需對(duì)合同中的相關(guān)條款加以核對(duì)，對(duì)工程竣工情況進(jìn)行檢查，并確保驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與合同條款相符。同時(shí)還要對(duì)費(fèi)用核算過程中有無重復(fù)計(jì)算進(jìn)行核查，并確保材料價(jià)格合理。除此之外，要對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收記錄予以檢查，在經(jīng)由監(jiān)理簽字同意以后才能準(zhǔn)予合格，最后再進(jìn)行結(jié)算工作。 三、結(jié)語 房地產(chǎn)行業(yè)的開展?fàn)顩r將會(huì)對(duì)人們的切身利益產(chǎn)生直接的影響，因而深受政府的重視?，F(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)的高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為人們爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。一來，公眾普遍以為房地產(chǎn)商的房?jī)r(jià)過高，存在暴利的嫌疑；二來，房地產(chǎn)商那么認(rèn)為房地產(chǎn)的本錢太高，導(dǎo)致高房?jī)r(jià)的目的便在于抵消本錢。伴隨形勢(shì)的開展，在房地產(chǎn)行業(yè)的本錢管理上也就提出了更高的要求，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)本錢的管理，可通過創(chuàng)新工作方式來實(shí)現(xiàn)，從而滿足高速開展市場(chǎng)的需求。 參考文獻(xiàn)： 【1】申廣平. 房地產(chǎn)本錢管理突出問題及