房產(chǎn)二手房交易中的風險與規(guī)避

1、房產(chǎn)二手房交易中的風險與躲避 房產(chǎn)二手房交易中的風險與躲避 【摘要】當前，房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出了上漲的勢頭，所以很多人將目光都放在了二手房市場當中，二手房在經(jīng)濟性方面有著非常顯著的優(yōu)勢，但是二手房在買賣的過程中存在著較為明顯的交易標準問題，這樣也就使得很多消費者的合法權益得不到良好的保障，在這樣的情況下，我們需要采取有效的措施躲避交易中存在的風險。 【關鍵詞】二手房；無權處分；合同 因為我國的房屋交易市場存在著非常明顯的不完善的現(xiàn)象，這樣也就使得二手房交易市場當中出現(xiàn)了非常明顯的交易不標準的問題，這樣也就使得交易雙方必須要面對非常大的風險，同時在這一過程中也大大的增加了法院在工作過程中需要承當?shù)呢?/p>

2、任，司法資源也沒有得到合理的應用。為了能夠更好的躲避這些風險，我們需要采取有效的措施對其中的一些風險進行躲避處理。 一、買賣雙方行為瑕疵 1、在二手房交易當中，賣方的不誠信行為通常會使得交易出現(xiàn)非常大的風險，賣方不誠信當中比擬常見的有賣方無權處分和違約的情況，在無權處分當中，最為普遍的就是夫妻一方賣房，夫妻婚后所獲得的房子是共同所有的，對財產(chǎn)進行處分的時候，一定要經(jīng)過夫妻雙方的同意，不然就是無權處分的情況。這種共有的關系實際上要以事實為依據(jù)，房屋買賣合同的效力是要視實際情況而定的，只有在經(jīng)過了共有人的追認，才能評定其是有效的。很多房主是為了房價上漲之后獲得更多的利潤，在實際的工作中會以無權處分

3、來為自己辯白，但是其在邏輯上是不成立的，而對這種情況，我們應該采取有效的措施加以處理。相關的法律當中已經(jīng)規(guī)定，夫妻一方如果因為日常生活的具體需要必須要對夫妻共同財產(chǎn)的處置做出較為重要的處理，夫妻雙方應該秉承平等協(xié)商的原那么，在意見統(tǒng)一的情況下，才能處理。他人有理由相信其為夫妻共同意見的，另外一方不能以不同意或者是不知道的緣由作為最終的理由。所以夫妻一方的行為如果有第三人認為是夫妻共同意思的話，這個時候，以房屋無權處分為理由是不能抵抗善意第三人的。都說那是怎樣認定是夫妻共同意思是非常重要的一個內(nèi)容，在法律上并沒有給出非常明確的規(guī)定，從日常的行為習慣角度上來說，如果在簽訂合同的時候，夫妻雙方都在場

4、，完成合同的協(xié)助簽訂，就可以認定其是夫妻雙方的意思。房屋買賣合同的效率是合同法規(guī)定的，而不動產(chǎn)產(chǎn)權的歸屬是物權法的范疇，合同生效會產(chǎn)生物權的轉移，但是物權轉移真正實現(xiàn)是在過戶之后。如果出現(xiàn)了一房二賣的情況，因為賣方是欺詐行為使得買方的利益受到了非常嚴重的損害，如果已經(jīng)完成了登記，按照物權法的要求，先成立的物權效力要比后成立的物權更高。只有在最短的時間之內(nèi)完成過戶，才能確保自身的利益不受損害。 2、在二手房交易當中，因為房屋買賣會涉及到繳納營業(yè)稅及個人所得稅等，因此，為了可以更加有效的避稅，出現(xiàn)了很多新的方法，比方做低合同價或者是先租后賣等。 首先，出現(xiàn)做低合同價格的問題是二手房交易過程中最為常

5、見的一個問題，這也是避稅過程中最常使用的方法，在這一過程中采用陰陽合同的方式到達了避稅的目的。當前，陰陽合同的認定主要有兩種形式，一個是兩個合同都無效。按照相關的規(guī)定，惡意串通，損害國家集體利益的合同無效，以合同來掩蓋非法目的的也是無效的，所以，陰陽合同是不具有法律效力的。如果出現(xiàn)了這樣的情況下，我們需要對陰陽合同予以全面的否認。 其次是先租后買，延長交易。這也是非常常見的一種避稅的方法，如果在房價大漲的時候，市場上的房價有較大的波動，如果房價上漲到買方寧愿支付違約金的程度，買方手中的房子就沒有了，只能跟隨樓市的價格去重新選擇房源。如果樓價下跌，這個時候的房子比交易價格低，賣方就必須要另找買主

6、，因此，如果交易過后不能及時的過戶就會使得交易雙方的權益都得不到良好的保障。相關的法律當中規(guī)定，不動產(chǎn)物權的各項變動都要依法登記，產(chǎn)生效力，所以過戶登記實際上只是保障了違約金，所以為了更好確實保自身的合法權益，買方應該盡快的完成過戶手續(xù)的辦理。 二、中介公司引發(fā)糾紛 在房屋交易的過程中，中介機構的作用是不容無視的，其是房源的掌握著，但是也是因為這一點，中介機構的誠信度較低也就成為了二手房糾紛不斷增多的重要原因。買房者在實際的工作中一般是借助合同和中介公司進行溝通和約定，合同法當中有規(guī)定，只有居間促成合同成立的情況下，委托人才應支付相應的報酬，如果在這一過程中沒有促進合同的簽訂和成立，不能要求活

7、動費用之外其他費用的支出，所以，為了能夠更好的促成協(xié)議的達成，收取酬金，房地產(chǎn)中介在進行居間效勞的時候，一般也會出現(xiàn)一定的違約行為：首先，當前相關法律當中并沒有對中介的審查義務加以全面的規(guī)定，所以，中介公司也不能提供非常全面的交易信息，這樣就可能會出現(xiàn)較大的糾紛，而中介公司在這一過程中并不承當責任，但是，中介公司雖然不是政府部門，但是其會對整個交易的進行產(chǎn)生影響。所以我們需要對購房事宜交給其處理，同時自己也要盡快的掌握程序方面需要掌握的義務。其次是濫用自己熟悉房地產(chǎn)行業(yè)這一優(yōu)勢。中介公司采用這樣的方式會對買方的利益構成嚴重的損害但是合同法當中規(guī)定，適宜合同款不能作為正式的內(nèi)容，如果需要，在提示

8、或者是說明之后才能成為合同的要款，同時對合同格式爭議，應該做出對提供格式合同一方不利的解釋，所以，買房的利益由于格式條款受到損害的時候，一定要采取法律措施做好維權工作。 三、房屋登記機關的責任與義務 在二手房買賣中房屋的登記是一項必經(jīng)過程。我國房屋所有權以登記為要件，現(xiàn)實中有許多一房二賣或是房屋詐騙的案例，這些案件的受害人通常全不知情，有很多是盜用或偽造房屋的產(chǎn)權、產(chǎn)權人身份證，在登記時蒙混過關，如果房屋登記機關能夠盡到審查的義務那么有很多損失是可以防止的。我們所說的審查包括實質(zhì)審查和形式審查，筆者認為這兩種審查都是有必要的，但是在司法實務中很多房屋登記機關都表示審查的程度有限，沒有足夠的技術、人力進行實質(zhì)審查，所以只能進行形式檢查。而且房產(chǎn)交易本是一種自愿的市場經(jīng)濟行為，政府也不應該過多限制。 四、結語 在二手房交易的過程中，會存在非常多的風險，在這樣的情況下，我們需要對法律中的相關規(guī)定進行全面的完善，同時還要對合同進行科學的檢定，交易雙方要在確定了真實的交易價格之后才能交易，這樣就能夠有效