某縣加快建設(shè)可行性研究報(bào)告

1、.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告蓬安東風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（東風(fēng)未來(lái)城項(xiàng)目）第一部分：宏觀經(jīng)濟(jì)狀況研究1.1蓬安縣區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀態(tài)1.1.1蓬安縣概況蓬安為南充市轄縣地處四川盆地東北部，嘉陵江中游，介于北緯30443117，東經(jīng)1061010641之間，東與營(yíng)山、渠縣接壤，南與岳池、廣安相依，西與高坪、南部相鄰，北與儀隴相連，東西寬約22.1公里，南北長(zhǎng)約61公里。幅員面積1334平方公里，耕地面積54.9萬(wàn)畝, 地貌以丘陵低山為主，淺丘帶壩為輔。一般海拔在500800米之間。蓬安全縣轄15個(gè)鎮(zhèn)、24個(gè)鄉(xiāng)、597個(gè)行政村，總?cè)丝?1.07萬(wàn)人，其中，農(nóng)業(yè)人口60.5萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口10.57萬(wàn)人。1.1.2蓬

2、安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位20052006200720082009人口數(shù)量萬(wàn)人68.168.869.471.0771.1國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元29.5434.6745.2262.8663.18人均GDP萬(wàn)元0.540.630.830.981.03全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元13.8816.9220.132.650.94地方一般預(yù)算收入億元0.760.921.141.321.72城鄉(xiāng)居民居民儲(chǔ)蓄余額億元27.7531.6536.1857.1168.94規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入90.55億元、增加值27.56億元、入庫(kù)稅金1.26億元、利潤(rùn)1.86億元，同比分別增長(zhǎng)46.8%、31.6%、52.1%和2

3、3.3%。蓬安農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，全年糧食總產(chǎn)34.41萬(wàn)噸、油料作物總產(chǎn)3.33萬(wàn)噸，新增出欄生豬10萬(wàn)頭；水果總產(chǎn)8500萬(wàn)公斤；產(chǎn)繭132萬(wàn)公斤。培訓(xùn)農(nóng)民工2.18萬(wàn)人次，輸出勞務(wù)20.6萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)勞務(wù)收入12.8億元。全年農(nóng)民人均純收入4918元，增加725元。蓬安有石油、天然氣、砂金等，能源充足、電力資源豐富，現(xiàn)有裝機(jī)容量8.61萬(wàn)千瓦，年發(fā)電量4.2億千瓦時(shí)的馬回水電站，正在建設(shè)中的有裝機(jī)容量15萬(wàn)千瓦時(shí)金溪航電樞紐工程。1.2蓬安縣城市建設(shè)規(guī)劃城市發(fā)展方向蓬安現(xiàn)制定了到2020年城市人口達(dá)20萬(wàn)人，2050年達(dá)到30萬(wàn)人，城市用地規(guī)模達(dá)到2007公頃，人均用地100平方米的城市遠(yuǎn)

4、景發(fā)展規(guī)劃。推出了城市向西和向南發(fā)展，成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理、環(huán)境優(yōu)美、交通便捷、生活居住和工作方便的現(xiàn)代川東濱江丘陵城市，形成以“龍角山”為屏障，以嘉陵江為“藍(lán)軸”，以建設(shè)路、周河路、沿江景觀大道為骨架的分片式組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)的具體建設(shè)方案。 蓬安城市發(fā)展方略：調(diào)整、疏散舊城西跨南延，二橋的修建連通錦屏，大力提升城西發(fā)展 城市總體布局結(jié)構(gòu)三區(qū)周口片區(qū)錦屏片區(qū)河舒片區(qū)七大組團(tuán)錦屏行政文化組團(tuán)錦屏旅游生活組團(tuán)舊城中心組團(tuán)城東組團(tuán)城南火車站組團(tuán)河舒工業(yè)組團(tuán)河舒生活配套在抓好主城區(qū)發(fā)展的同時(shí)，大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展。一是堅(jiān)持重點(diǎn)場(chǎng)鎮(zhèn)優(yōu)先發(fā)展。已經(jīng)建成河舒鎮(zhèn)和錦屏鎮(zhèn)縣城的兩

5、大“輔助區(qū)”。以省、市、縣試點(diǎn)小城鎮(zhèn)發(fā)展為重點(diǎn)，兩年來(lái)在試點(diǎn)小城鎮(zhèn)新修道路5條，總面積6萬(wàn)平方米，完成投資1300多萬(wàn)元。二是加快新農(nóng)村建設(shè)步伐。打造了全國(guó)十大知名鄉(xiāng)村中壩鄉(xiāng)中壩村、享譽(yù)全市的河舒鎮(zhèn)桃花村、桂花村、相如鎮(zhèn)團(tuán)堡嶺村、金溪鎮(zhèn)沈家壩村等示范新村。整體評(píng)述：總的來(lái)說(shuō)蓬安城鎮(zhèn)化建設(shè)卻比較落后，經(jīng)濟(jì)社會(huì)潛力仍然沒有被完全發(fā)掘，與其它相鄰城市比較有一定的差距，但這意味著其提升空間較大，預(yù)計(jì)在今后5年到8年里都會(huì)高速向前發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量和能力將會(huì)有大幅提升，逐步縮小與其它同等城市間的差距。目前蓬安已建立比較完整的城市發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局及城市功能發(fā)展目標(biāo)明確，為指導(dǎo)蓬安城鎮(zhèn)化建設(shè)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，對(duì)進(jìn)

6、一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件，具有很多發(fā)展機(jī)遇:旅游、服務(wù)、商業(yè)經(jīng)濟(jì)城市生活配套房地產(chǎn)開發(fā)及建筑第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究2.1宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1.1整體房地產(chǎn)市場(chǎng)特征目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，局部房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱；二、三線城市化處于高速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快；房地市場(chǎng)供需相對(duì)較平穩(wěn)；房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快；房地產(chǎn)消費(fèi)的非理性因素比重增大，局部市場(chǎng)出現(xiàn)一定泡沫。2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀控調(diào)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲幅度較大，在一定程度上影響到經(jīng)濟(jì)安全以及民生，目前政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控加強(qiáng)。近期調(diào)控政策措施：恢復(fù)二手房稅率；取得預(yù)售許可證前禁止一切變象收定行為；提高二套房貸利率；停止三套

7、房貸；房產(chǎn)交易實(shí)名更名制。2.1.3宏觀調(diào)控后房地產(chǎn)形勢(shì)分析房地產(chǎn)保持良好的持續(xù)發(fā)展態(tài)勢(shì)。為穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)促消費(fèi)，刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家將延續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)相關(guān)6070個(gè)行業(yè)的發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)依賴于房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀短時(shí)間內(nèi)難已改變，房地產(chǎn)行業(yè)能夠保持良好的態(tài)勢(shì)持續(xù)發(fā)展。 調(diào)控后會(huì)剛性需求會(huì)得到釋放。新政對(duì)投機(jī)型消費(fèi)有很大抑制作用，但對(duì)于自住和改善型需求則會(huì)產(chǎn)生一定的反向刺激，因?yàn)闅v年來(lái)政策調(diào)控都是越調(diào)控越價(jià)格越漲，民眾對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的認(rèn)識(shí)有所改變，會(huì)抓住機(jī)會(huì)出手。由于投資渠道狹窄以及房地產(chǎn)的增值、保值、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的特性仍使房地產(chǎn)作為投資的首選和抵御通脹的

8、主要手段。 目前的政策措施對(duì)部分人群和項(xiàng)目的交易限制，而對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有太大影響，強(qiáng)有力的住房需求將使房地產(chǎn)平穩(wěn)地上升。 2.2區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.2.1房地產(chǎn)投資狀況隨著蓬安經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的不斷發(fā)展市場(chǎng)需求有較大增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資開發(fā)量呈跳越式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段的高速增長(zhǎng)期。2.2.2房地產(chǎn)價(jià)格狀況由于開發(fā)水平低，蓬安房地產(chǎn)價(jià)格一直處于低位，隨著開發(fā)理念的轉(zhuǎn)變，開發(fā)檔次及水平提高，房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲。2.2.3區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析住宅產(chǎn)品分析產(chǎn)品價(jià)格多層住宅價(jià)格：區(qū)間在25003800元/平方米；電梯價(jià)格：29003700元/平方米左右產(chǎn)品總體規(guī)劃狀況 總體規(guī)劃有了較大提升，都力圖

9、建立各自的特色。產(chǎn)品戶型狀況 平層為主，帶屋頂花園； 三房?jī)蓮d占主導(dǎo)地位； 主臥室?guī)勾?；少?shù)項(xiàng)目戶型帶入戶花園。產(chǎn)品配套狀況近期新開項(xiàng)目配套都有了較大提高，但投入及要求都不高；缺乏為客戶著想的理念和打造高檔人文社區(qū)的思想。商業(yè)市場(chǎng)分析蓬安目前商業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展期，商業(yè)形態(tài)較為單一，商業(yè)分布較為分散，商業(yè)物業(yè)整體租價(jià)水平相對(duì)較低。由于城市規(guī)模的限制，整個(gè)城區(qū)在規(guī)劃上就不可能出現(xiàn)比較規(guī)則的商圈。所以我們大致分為以下幾類商圈：類商圈是指以老城區(qū)五星花園為軸線而形成的狹長(zhǎng)型以零售業(yè)為主的商圈：磨子街：屬蓬安傳統(tǒng)老商業(yè)中心，和其它城市傳統(tǒng)商業(yè)中心一要因?yàn)槲飿I(yè)老化、消費(fèi)檔次難以提升，逐步被臨近新建商業(yè)街

10、取代，受習(xí)慣性消費(fèi)影響，但其人氣還是比較隆重；建設(shè)中路：該商圈內(nèi)主要集中的是服裝鞋帽、品牌專賣店等零售商品，消費(fèi)環(huán)境較好；以相如廣場(chǎng)為中心的城市活動(dòng)休閑商業(yè)區(qū)：該輻射區(qū)域，餐飲娛樂業(yè)態(tài)相對(duì)較集中。五星花園至建設(shè)路沿線臨街商鋪?zhàn)饨鹚狡毡檩^高，集中在40100元/月·之間，相如廣場(chǎng)周邊商鋪?zhàn)饨鹚揭草^高為3060元/月·。類商圈是指低檔位商品零售、專業(yè)賣場(chǎng)和市場(chǎng)為主的商圈。該商圈內(nèi)業(yè)態(tài)門類復(fù)雜，主要集中了服裝鞋帽、通訊器材、電器、家具、建材等業(yè)態(tài)。主要功能是對(duì)類商圈進(jìn)行有效補(bǔ)充。而以服裝、小商品等零售類而言，商品檔次較低，吸引不同層次的消費(fèi)群體。類商圈是指以道路為中軸，由居住

11、區(qū)圍合而成的區(qū)域，包括社區(qū)商業(yè)，提供配套服務(wù)為主的商業(yè)形態(tài)。這類商圈數(shù)量多而分散，商圈內(nèi)業(yè)態(tài)種類以配套服務(wù)為主，大多數(shù)是以臨街商鋪的形式出現(xiàn)，通常規(guī)模不大，檔次參差不齊輻射范圍較小。主要商圈及店鋪概況商業(yè)業(yè)態(tài)比較混雜，其中服裝、餐飲娛樂業(yè)態(tài)相對(duì)集中服飾專賣：集中在磨子街其品牌檔次為中、下檔居多，建設(shè)路臨街主要為高檔品牌通訊產(chǎn)品專賣：建設(shè)中路，其中商鋪面積多數(shù)集中在50100平方米左右建材專賣：撫琴路休閑娛樂：相如廣場(chǎng)周邊社區(qū)商業(yè)尚處于原始自發(fā)階段由于蓬安城市半徑小，居住區(qū)主要集中在老城區(qū)，配套環(huán)境差、街道規(guī)劃雜亂，規(guī)模的社區(qū)商業(yè)及區(qū)域商業(yè)中心難以形成。蓬安房地產(chǎn)市場(chǎng)分析現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)在城

12、東由于城東的地利條件優(yōu)越，城市空間向城東拓展，基礎(chǔ)配套向該區(qū)域轉(zhuǎn)移，使城東成為當(dāng)前蓬安房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。價(jià)格上升快2008年至2009年，蓬安房地產(chǎn)價(jià)格上漲近較快，市場(chǎng)供給明顯滿足不了需求。消費(fèi)心理日趨成熟消費(fèi)者的傳統(tǒng)保守思想開始瓦解，價(jià)值取向發(fā)生變化，消費(fèi)心理及消費(fèi)行為日趨理性與成熟，消費(fèi)時(shí)除考慮價(jià)格、地段位置、環(huán)境、戶型等基本因素外，也關(guān)心項(xiàng)目的品牌、配套、文化內(nèi)涵、綠化、物管等深層次因素，除考慮房子居住功能以外的人文因素。產(chǎn)品開發(fā)由初級(jí)到中高級(jí)過(guò)度，多層向小高層、高層過(guò)渡隨著城市發(fā)展需要，也因地價(jià)的不斷上漲，向天空要土地的開發(fā)時(shí)代必然導(dǎo)致高層產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。消費(fèi)需求開始趨向多元

13、化本地居民家庭觀念濃厚，兩代、三代同堂的現(xiàn)象很普遍，購(gòu)買商品房時(shí)往往從大家庭角度考慮。隨著年輕人觀念的轉(zhuǎn)變，開始考慮脫離大家庭自營(yíng)小家的打算，同時(shí)投資需求的變化必要求對(duì)產(chǎn)品也要開始走向多元化。緊湊實(shí)用型小戶緊缺80平米的兩房及100平米以下的三房等緊湊型戶型嚴(yán)重緊缺。蓬安房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)分析1、地方經(jīng)濟(jì)及居民購(gòu)買力持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境蓬安經(jīng)濟(jì)發(fā)展逐步進(jìn)入快車道，城鎮(zhèn)化步伐加快；城鎮(zhèn)居民的收入大幅增加，蓄積了很大的消費(fèi)能量。2、目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供給不足截止目前蓬安縣主要在售樓盤為：紫苑、相如公園1號(hào)、東風(fēng)未來(lái)城，市場(chǎng)供給總量約40萬(wàn)平方米，而蓬安縣的城市化水平較低，未來(lái)3-5年將是

14、一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，該供給規(guī)模滿足不了市場(chǎng)需求。3、需求強(qiáng)勁由于2007年到2008年房地產(chǎn)開發(fā)處于低位水平，蓬安房產(chǎn)蓄積了巨大的消費(fèi)需求，2009年將是一個(gè)消費(fèi)暴發(fā)的時(shí)期。第三部分： 項(xiàng)目可行性研究3.1 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置：城東大道；項(xiàng)目指標(biāo)（估算）占地面積：128.1畝總建筑面積約：220000平方米容積率：2.39 綠化率30.4%產(chǎn)品類型：住宅：多層，高層項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：臨近相如文化公園，景色優(yōu)美；是居家、生活的理想位置。3.2項(xiàng)目可行性研究結(jié)論:產(chǎn)品仍然太單一、有社區(qū)配套缺少精耕細(xì)作由于開發(fā)水平低劣,所以蓬安縣房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)有較大的提升空間,項(xiàng)目在幾個(gè)在售樓盤之后入市，在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上容易建立起一定的優(yōu)勢(shì)，為銷售創(chuàng)造良好的硬件條件，從而取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)需求強(qiáng)勁城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃：2020年城市人口達(dá)20萬(wàn)人，2050年達(dá)到30萬(wàn)人，城市用地規(guī)模達(dá)到2007公頃，人均用地100平方米。目前蓬安房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給僅40萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了城市化擴(kuò)張的需求，項(xiàng)目