花園管理公約管理

1、花園管理公約管理花園管理公約：管理花園管理公約：管理提要：為該物業(yè)的公共地方（包括公共設(shè)施）投保， 其金額及險種由管理公司在征求業(yè)主意見后決定。投保應(yīng)以管理公司的名義代表管理公司本身業(yè)主投保來自地產(chǎn)E 網(wǎng)花園管理公約：管理（一）一般事項：1 該物業(yè)由管理公司根據(jù)本公約及委托管理合同進行管理。管理公司的任期按發(fā)展商或業(yè)委會與管理公司所簽訂的合同計算。2 管理公司的責任在于管理和維護該物業(yè)的每一部分，管理公司受本公約的約束，并須遵守和履行本公約中其應(yīng)遵守及履行之責任及義務(wù)。3 若合同到期或管理公司管理過程中嚴重違反法規(guī)和公約的規(guī)定， 業(yè)委會或發(fā)展商（以實際情況而定）有權(quán)終止管理公司之管理權(quán)。唯業(yè)委

2、會或發(fā)展商（以實際情況而定）須提前三個月以書面通知管理公司，以方便管理權(quán)之交接。（二）管理公司的權(quán)利及責任：1 親自或聘請合格人士，檢查視察該物業(yè)（除業(yè)主單元內(nèi)部），包括公共設(shè)施及地基。2 將公共設(shè)施修葺妥善，并將之保持于良好狀態(tài)，及維持其有效及安全運作，在必要時聘請聲譽良好的技工及其他合資格人士負責保養(yǎng)及維修。3 維修及保養(yǎng)該物業(yè)內(nèi)任何建筑物的主要結(jié)構(gòu)、外墻、管道及公共設(shè)施，確保其正常運作。4 更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設(shè)備及破損的公共設(shè)施。5 做好該物業(yè)公共綠化的維護保養(yǎng)工作。6 保持該物業(yè)公共區(qū)域的清潔及衛(wèi)生、除蟲滅鼠、白蟻防治。7 防止垃圾堆積在該物業(yè)的任何部分、處理公共地方的

3、垃圾、定期安排垃圾清理服務(wù)。并保證垃圾收集設(shè)施運作良好。8 防止任何垃圾淤積、侵蝕或被傾倒于任何公共道路或相鄰的物業(yè)上。如有前述情況發(fā)生，則負責將垃圾清除，并向違約者收取因此而引起的費用。9 防止公共地方受到阻塞，并有權(quán)移走造成阻塞的物品至任何地方， 事前也無需通知物主或有關(guān)業(yè)主或住戶。有關(guān)業(yè)主或住戶應(yīng)在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的費用，同時不得向管理公司索償該等因阻塞而被移走的物品之價值。10 保持該物業(yè)所有公共地下水道、水管或其它管道清潔及暢通。11 保持所有公共地方內(nèi)的機房、機械、照明、消防及其它設(shè)備的有效運作。12 在事前無需通知有關(guān)物主或業(yè)主或住戶的情況下，清除任何不符合本

4、公約或有關(guān)法例規(guī)定的障礙物，如事情較大，有必要的話，須事先向政府有關(guān)部門報告并備案，并向有關(guān)的業(yè)主及住戶收取所需費用及有關(guān)損失的賠償；并于發(fā)現(xiàn)違章建筑物后，管理公司須立即報告政府有關(guān)部門。13 采取一切有效的防火措施，包括安裝及保養(yǎng)該物業(yè)內(nèi)的消防設(shè)施，并確保其符合中國有關(guān)法律及法規(guī)的規(guī)定。14 做好該物業(yè)的保安工作，為該物業(yè)提供保安員、安排人員駐守及巡邏該物業(yè)。15 維修及改進所有公共設(shè)施及其它有關(guān)的服務(wù)，使該物業(yè)之各業(yè)主及住戶更有效使用該物業(yè)。16 經(jīng)發(fā)展商或業(yè)委會授權(quán)，可以在所有以該物業(yè)為當事人的法律訴訟中，作為全體業(yè)主的代表；在業(yè)委會成立后，可以接受業(yè)委會的委托，參與訴訟活動。17 禁止

5、任何人在未經(jīng)管理公司書面同意的情況下或未按本公約的規(guī)定占用或使用公共地方及公共設(shè)施。18 禁止任何人對該物業(yè)及/ 或公共設(shè)施進行破壞或不適當之改建。19 按本公約規(guī)定，要求并收取所有該物業(yè)業(yè)主應(yīng)付之款項，用于支付所有管理及維修該物業(yè)而應(yīng)付之款項。20 為該物業(yè)的公共地方（包括公共設(shè)施）投保，其金額及險種由管理公司在征求業(yè)主意見后決定。投保應(yīng)以管理公司的名義代表管理公司本身業(yè)主投保，由管理公司從管理費中統(tǒng)一支付保費以使該等保險有效。保險的賠償金應(yīng)全數(shù)用于修復有關(guān)部分之損壞。21 代表全體業(yè)主就有關(guān)該物業(yè)的管理、維修及保養(yǎng)而與有關(guān)部門或其他機構(gòu)、人事進行交涉。22 管理公司及其承建商、代理人及其他

6、經(jīng)許可的人為檢查、維修該物業(yè)的任何部分，或為該物業(yè)安裝設(shè)施，或為履行管理公司對該物業(yè)的管理責任，有權(quán)攜帶必需的設(shè)備、機器及材料進入該物業(yè)任何部分。如有必要可進入任何單元的內(nèi)部，但除緊急情況外，應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或住戶的同意。23 采取合法、合理措施以減少影響各業(yè)主或住戶的滋擾性事件，并可進入其單元的任何部分處理該滋擾性事件，但除緊急情況外，應(yīng)事先征得有關(guān)的業(yè)主或住戶同意。24 控制該物業(yè)范圍內(nèi)或附近的所有車輛（包括訪客車輛）的停泊及交通流量、拖離所有違反本公約而停泊的車輛，并向該車輛之車主收取拖離費用。25 雇用或解雇管理處職員，使管理公司得以履行其在本公約下規(guī)定的職責。為該等職員提供辦公地

7、方、制服、工作服、工具、清潔機械或其它材料及所有必要的設(shè)備。26 聘請、 撤換及付酬予律師、建筑商、 會計師及其他專業(yè)顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。27 管理公司有責任確保各業(yè)主及住戶遵守及履行本公約及小花園管理公約：管理提要：為該物業(yè)的公共地方（包括公共設(shè)施）投保，其金額及險種由管理公司在征求業(yè)主意見后決定。投保應(yīng)以管理公司的名義代表管理公司本身業(yè)主投保來自地產(chǎn)E 網(wǎng)區(qū)之管理規(guī)則及會所守則，如有違反該等條款的情況發(fā)生，管理公司有權(quán)采取合法有效措施制止，包括：（ 1）要求限期整改；（ 2）對本物業(yè)公共利益造成損失的，管理公司有權(quán)要求責任人予以賠償并承擔違約金（賠償金和違約

8、金納入本物業(yè)公共收入）；（ 3）逾期不整改的，有權(quán)提起民事訴訟禁止違約事件、追討因違約造成的損失及欠款，因此而產(chǎn)生之一切訴訟費用、律師費及相關(guān)費用從物業(yè)管理費中支付。28 根據(jù)該物業(yè)各單元業(yè)主或住戶的需要，合理安排公共設(shè)施及其它裝備的運行。29 有權(quán)使用該物業(yè)的公共地方、公共設(shè)施及其它裝備，以行使其管理職責。30 管理公司保安工作人員，有權(quán)依照規(guī)章制度檢查進入管轄范圍的所有危險品及可疑物品，必要時移交公安部門處理。31 管理公司保安工作人員有權(quán)驅(qū)逐該物業(yè)范圍內(nèi)的流氓、乞丐、非法流動小販等。32 每半年向各業(yè)主提供上半年管理及維修該物業(yè)收入與支出的財務(wù)報告，各業(yè)主有權(quán)向管理公司查看該財務(wù)報告。3

9、3 定期與業(yè)主舉行會談，以便商討該物業(yè)的管理及管理安排和帳目情況。34 處理各單元業(yè)主或住戶的投訴，給予及時解決和合理答復。35 于節(jié)日期間裝飾該物業(yè)公共地方范圍，包括燈火及其它飾物，如管理公司認為必要，可以于該物業(yè)公共地方范圍內(nèi)組織小區(qū)的文娛康樂活動。36 管理公司有權(quán)按公平合理原則要求各業(yè)主按其單元的建筑面積分攤維修該物業(yè)范圍內(nèi)的公共地方、公共設(shè)施及其它設(shè)備的費用。37 管理公司有義務(wù)召集各單元業(yè)主參加會議，討論和協(xié)商該物業(yè)由不可抗力而造成嚴重毀壞的善后問題。38 管理公司有義務(wù)召集單元業(yè)主參加會議，討論和協(xié)商該物業(yè)增添公共設(shè)施及其它公共裝備等項目問題。39 管理公司接受業(yè)委會的監(jiān)督。40

10、 重大的管理措施應(yīng)當事先提交業(yè)委會審議，并經(jīng)業(yè)委會認可同意后，方可執(zhí)行。41 接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及該物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督指導。42 管理公司有權(quán)制訂及修改該物業(yè)之管理規(guī)則、裝修規(guī)則、會所管理規(guī)則及其它關(guān)于該物業(yè)管理體制的規(guī)則，以確保該物業(yè)及其設(shè)施得到妥善管理及運作良好，或各業(yè)主及住戶能適當使用該物業(yè)，唯該等規(guī)則必須事先獲得業(yè)委會或發(fā)展商（以實際情況而定）的書面同意方可執(zhí)行。但該等規(guī)則不得與本公約相抵觸，否則無效。以上之規(guī)則及其修改應(yīng)張貼于該物業(yè)告示欄，并于業(yè)主要求時免費派發(fā)。43 管理公司根據(jù)本公約就上述各項事情做出的行為及決定在各方面對所有業(yè)主均有約束力。管理公司可

11、以隨時按照國家法律和地方法規(guī)、規(guī)章的要求，撤消任何根據(jù)本公約作出的同意或批準。44 管理公司應(yīng)盡全力按照本公約的規(guī)定履行其對該物業(yè)的管理和維修保養(yǎng)的職責。45 對管理公司非能力范圍所及/ 或因不可抗力而使該物業(yè)公共設(shè)施和裝備遭受損失，管理公司無須承擔經(jīng)濟賠償責任及法律責任。但須代表各單元業(yè)主向有關(guān)部門或責任方協(xié)商，并采取有效措施使受損設(shè)備盡快恢復正常。（三）管理公司酬金：1 管理公司酬金由業(yè)委會或發(fā)展商（以實際情況而定）與管理公司協(xié)商決定，該酬金應(yīng)不少于物業(yè)管理總成本的8%，但不得高于10%。2 管理公司酬金需于每月5 號以前全數(shù)支付。（四）管理費及維修基金：1 為計算業(yè)主應(yīng)繳付的管理費，管理

12、公司應(yīng)在每年十二月底前為下一會計年度擬定一份管理預算，該預算應(yīng)包括該物業(yè)在管理與維修方面的估計開支（包括管理公司酬金）和估計收入。2 在管理預算中有關(guān)開支的部分包括但不限于下列各項：（ 1）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；（ 2）公共設(shè)施、設(shè)備日常運作、維修及保養(yǎng)費，包括愉景所有附屬設(shè)施、設(shè)備及綠化園林景觀等日常維修、保養(yǎng)；（ 3）綠化管理費用；（ 4）清潔衛(wèi)生費；（ 5）保安費用；（ 6）社區(qū)文化及節(jié)日裝飾費；（ 7）辦公費；（ 8）物業(yè)管理單元固定資產(chǎn)折舊費；（ 9）不可預見費（雜項開支）；（ 10）法定稅費；（ 11）管理公司的酬金；（ 12） 管理公司認為需要并經(jīng)業(yè)主認可購買

13、之火險及各種責任保險費；3 因為個別業(yè)主的要求或行為而引致管理工作或管理費用增加，管理公司有權(quán)向該等業(yè)主征收合理的附加費用以應(yīng)付該增幅，毋須有關(guān)業(yè)主同意。4 各業(yè)主須于每月5 號之前向管理公司預先繳交其單元該月應(yīng)付之管理費。管理費用乃根據(jù)該物業(yè)或所屬小區(qū)之年度預算開支按每單元建筑面積大小比例分攤。首期管理費從發(fā)展商向業(yè)主發(fā)出交付使用通知書之日起計算，若業(yè)主不按本條款如期繳交管理費，發(fā)展商或管理公司有權(quán)向該業(yè)主征收相當于遲交管理費之千分之三/ 日的滯納金， 其計算方法由業(yè)委會或發(fā)展商或管理公司規(guī)定，唯不得違反有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章。5 管理公司有權(quán)在發(fā)現(xiàn)年度之管理預算不足夠支付實際管理開支后的任何

14、時候，修改管理預算，屆時管理費應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整，唯該等之修改及調(diào)整必須事先獲得業(yè)委會或當?shù)匚飪r部門（以實際情況而定）的書面同意及不得違反有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章。6 管理公司須委托一家中國認可的會計師行或機構(gòu)審核管理公司準備的關(guān)于管理該物業(yè)的站賬目。上述審核費用由管理費中支付。7 無論其單元是否空置、出租或自用，各業(yè)主須負責繳交管理費用，即使有關(guān)花園管理公約：管理提要：為該物業(yè)的公共地方（包括公共設(shè)施）投保，其金額及險種由管理公司在征求業(yè)主意見后決定。投保應(yīng)以管理公司的名義代表管理公司本身業(yè)主投保來自地產(chǎn)E 網(wǎng)業(yè)主將其單元出租予住戶，并與該住戶協(xié)議由租客繳交管理費，該業(yè)主仍須向發(fā)展商或管理公司遞交協(xié)議影印件，若租戶拒交管理費及其它有關(guān)費用，由該戶業(yè)主負責繳交其單元之管理費。8 公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主管理委員會。 專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程（含改造）項目。專用基金的收取、使用與管理按照 佛山市順德區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例及有關(guān)政策法規(guī)執(zhí)行。公用設(shè)施專用基金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，可從管理費積累中墊支或由業(yè)主分攤。9 如管理公司所征收的管理費用在支付管理該物業(yè)的支出后尚有節(jié)余， 余額將撥入下一個月的管理開支之用。每單元業(yè)主不能取回已繳之管理費用。10 如業(yè)主不依時繳交管理費用，