地產(chǎn)與物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范

1、物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范1、目的規(guī)范物業(yè)公司及物業(yè)管理項目與地產(chǎn)公司之間經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系， 提高物業(yè)公 司經(jīng)營管理水平。2、范圍 適用于集團(tuán)內(nèi)全資及控股的所有房地產(chǎn)公司和其所屬物業(yè)管理公司 （以下簡 稱地產(chǎn)、物業(yè)）。3、職責(zé)3.1 集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作指引。3.2 財務(wù)管理部負(fù)責(zé)每年下達(dá)物業(yè)公司的經(jīng)營計劃，分清財務(wù)帳面和經(jīng) 營考核的關(guān)系。3.3 集團(tuán)物業(yè)管理部、財務(wù)管理部負(fù)責(zé)對于物業(yè)管理費(fèi)定價虧損項目的 測算方案的審批，對本規(guī)范的執(zhí)行進(jìn)行監(jiān)督。3.4 集團(tuán)企劃部負(fù)責(zé)在新項目論證報告中增加物業(yè)管理進(jìn)入可行性分 析。3.5 各地地產(chǎn)公司和物業(yè)公司負(fù)責(zé)參照本工作指引，結(jié)合各項目的

2、實際 情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確物業(yè)與地產(chǎn)之間的經(jīng)營及業(yè)務(wù)關(guān)系。4、方法和過程控制4.1 物業(yè)與地產(chǎn)之間存在的關(guān)系及處理原則4.1.1 集團(tuán)內(nèi)部物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶的滿意、有 利于提升公司品牌、 有利于促進(jìn)公司房地產(chǎn)銷售的原則， 合理確定物業(yè)和地產(chǎn)因 產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán)，理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系， 建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。A. 在行政管理關(guān)系上， 地產(chǎn)作為物業(yè)的上級公司和投資方，應(yīng)履行對所屬物 業(yè)公司的經(jīng)營活動進(jìn)行 指導(dǎo)、管理、監(jiān)督、考核 的職能，確保其經(jīng)營活動與集團(tuán) 戰(zhàn)略目標(biāo)相一致， 不斷提高其管理服務(wù)水平， 并實現(xiàn)經(jīng)營良性循環(huán)； 物

3、業(yè)有義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的工作責(zé)任，配合地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)活動的開展。地產(chǎn)對物業(yè)經(jīng)營績效的考 核辦法以年初簽訂的經(jīng)營管理責(zé)任書，年末考核兌現(xiàn)的形式體現(xiàn)。（參見物 業(yè)公司經(jīng)營績效評估辦法）B. 在具體業(yè)務(wù)關(guān)系上，物業(yè)與地產(chǎn)之間應(yīng)建立清晰的業(yè)務(wù)流程，明確雙方責(zé)、 權(quán)、禾I，在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系，以確保物業(yè)的良性經(jīng)營。作為 兩個獨(dú)立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實體，在具體管理項目上，地產(chǎn)與物業(yè)之間應(yīng)以 契約形式明 確委托與被委托關(guān)系。4.1.2集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的前期管理是直接委托集團(tuán)各物業(yè)公司進(jìn)行，由于 這種委托方式?jīng)]有完全市場化及時間上屬于過渡期，所以在確定雙方的權(quán)利和義 務(wù)關(guān)系時應(yīng)充分考慮其對今后的影響，并為前期

4、管理過渡到業(yè)主委托管理創(chuàng)造條 件，尤其是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)承諾內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)。同時要區(qū)分前期物業(yè)管理的 委托與其它業(yè)務(wù)委托（如資產(chǎn)管理、資產(chǎn)經(jīng)營、后勤保障、零星工程）的界限。4.1.3從目前地產(chǎn)委托物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)關(guān)系特性上， 可分為：委托項目物業(yè)管理 關(guān)系、委托資產(chǎn)管理關(guān)系、委托資產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系、委托資產(chǎn)代理關(guān)系、委托臨時 服務(wù)關(guān)系及其它。這些關(guān)系應(yīng)本著“親兄弟，明算賬”的內(nèi)部市場化原則，建立 在平等互惠的基礎(chǔ)上，以委托合同形式予以明確，彼此承擔(dān)契約中約定的責(zé)權(quán)利。關(guān)系表現(xiàn)圖：地產(chǎn)項目物業(yè)管理委托理指導(dǎo)物業(yè)進(jìn)入可行性研究 物業(yè)管理概念和模式研 究物業(yè)管理方案和物業(yè)管 理費(fèi)用商業(yè)、管理用房前期介入、接管

5、驗收、 集中入住、開荒費(fèi)、水 電熱差額、差價等委托管理、經(jīng)營、代理、臨時服務(wù)業(yè)務(wù)委托契約地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置 房、車庫、商鋪、項目 部辦公室、賣場、會所 及娛樂場所、食堂、地 產(chǎn)車輛、住戶巴士、尾 盤銷售、物業(yè)租賃、房 屋維修、采購、臨時用 工等4.2委托項目物業(yè)管理關(guān)系“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選根據(jù)商品房銷售管理辦法關(guān)于 聘了物業(yè)管理企業(yè)的， 買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議”和“并應(yīng)具有物業(yè)管理方案” 的要求，以及城市新建住宅小區(qū)管理辦法中“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅 小區(qū)房屋前， 應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理， 并與其

6、簽訂物業(yè)管 理合同， 住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前， 由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。 ” 的相關(guān)規(guī)定，地產(chǎn)與物業(yè)在物業(yè)管理前期應(yīng)協(xié)同做好以下工作。4.2.1物業(yè)管理介入可行性分析、物業(yè)管理模式研究以及物業(yè)管理方案策劃A、物業(yè)管理介入可行性分析： 一般在地產(chǎn)項目立項前，由物業(yè)公司（尚 未組建物業(yè)公司則由區(qū)域中心城市物業(yè)公司）負(fù)責(zé)對當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理政策法 規(guī)、勞動用工、物管市場成熟度、競爭（領(lǐng)先）樓盤、項目基本情況及項目客 戶定位特征等情況進(jìn)行充分調(diào)研，并對照公司物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和市場價值的 差異程度， 判斷物業(yè)管理在此市場中進(jìn)入的可行性， 并對未來物業(yè)經(jīng)營狀況進(jìn) 行合理預(yù)測。此可行性研究結(jié)果作為投資項

7、目立項報告中的一部分， 列入項目 評審內(nèi)容之一。B、物業(yè)管理模式研究：物業(yè)管理作為服務(wù)產(chǎn)品應(yīng)與地產(chǎn)產(chǎn)品定位緊密結(jié) 合，是地產(chǎn)產(chǎn)品的重要補(bǔ)充，優(yōu)秀的物業(yè)管理概念及模式是解讀房地產(chǎn)產(chǎn)品， 延續(xù)產(chǎn)品生命的重要手段。 一般項目在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方 案時，需要將物業(yè)管理概念及模式納入項目策劃的一部分， 同時作為銷售賣點(diǎn) 可供提煉的內(nèi)容之一。 物業(yè)公司應(yīng)在地產(chǎn)項目策劃階段對項目物業(yè)管理概念進(jìn) 行研究和提煉，經(jīng)地產(chǎn)采用后需報集團(tuán)物業(yè)管理部備案。C、物業(yè)管理方案策劃：在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業(yè) 管理方案， 它是物業(yè)公司對物業(yè)管理服務(wù)工作的全面策劃， 同時也作為地產(chǎn)與 物業(yè)簽訂委

8、托管理合同的重要依據(jù)。 物業(yè)管理方案中應(yīng)包含管理模式、 服務(wù)內(nèi) 容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等內(nèi)容。該方 案和物業(yè)管理費(fèi)測算經(jīng)地產(chǎn)采用后需報集團(tuán)物業(yè)管理部、財務(wù)管理部備案。通常擇選物業(yè)公司并簽訂 物業(yè)管理委托合同 應(yīng)在地產(chǎn)銷售商品房前確 定，為確保物業(yè)管理的有效配合，地產(chǎn)在項目立項后就應(yīng)安排物業(yè)公司介入， 如屬新城市開發(fā)的新項目， 由集團(tuán)物業(yè)管理部配合當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)公司在集團(tuán)范圍內(nèi) 擇定物業(yè)管理運(yùn)作指導(dǎo)單位， 確定為該項目提供前期物業(yè)管理的委托意向， 并 在時機(jī)成熟時簽訂物業(yè)管理委托合同 。上述三項具體操作指引詳見物業(yè)管理方案策劃指引4.2.2物業(yè)管理費(fèi)測算物業(yè)管理方案中

9、應(yīng)詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)， 并充分考慮地產(chǎn)銷售需要 的配合和物業(yè)管理處的收支平衡，詳見物業(yè)管理費(fèi)測算指引 。管理費(fèi)的測 算應(yīng)參照當(dāng)?shù)匦袠I(yè)水平和政府限價， 結(jié)合物業(yè)自身的經(jīng)營成本和地產(chǎn)的銷售需 要確定管理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)， 原則是至少保證項目入住兩年后能實現(xiàn)收支平衡， 期 間的差額由地產(chǎn)補(bǔ)貼 ，具體方式由雙方協(xié)商。雙方在確定方案后，納入物業(yè) 管理方案中。兩年后若因物業(yè)管理費(fèi)低而仍不能持平，物業(yè)公司需報業(yè)主委 員會商議提價事宜。管理費(fèi)的測算如收支能達(dá)到平衡， 則不用報總部審批； 對于定價虧損項目， 須明確虧損責(zé)任承擔(dān)方和分擔(dān)方案報總部物業(yè)管理部、 財務(wù)管理部審批， 對于 由于配合地產(chǎn)銷售需要等而產(chǎn)生的

10、定價虧損， 在對物業(yè)公司進(jìn)行考核時可予以 剔除。如涉及到“項目開辦費(fèi)”和 ”前期服務(wù)費(fèi) ”的核算, 以及配套設(shè)施（會所、 賣場等）管理、經(jīng)營事宜，物業(yè)應(yīng)與地產(chǎn)協(xié)商確定后另行簽訂委托協(xié)議。4.2.3物業(yè)管理委托合同簽訂按照法規(guī)要求，地產(chǎn)在房屋銷售前，必須與物業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同 。 合同可參照本指引的示范文本，由物業(yè)公司起草，地產(chǎn)確定后簽署。合同中需 要明確委托管理事項、委托管理期限、雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、維修基金的管理、管理用房和商業(yè)用房、空置房管理費(fèi)、車 庫、會所等配套設(shè)施管理等。4.2.4 前期物業(yè)管理協(xié)議 簽訂按照建住房 1999246 號前期物業(yè)管理服務(wù)

11、協(xié)議（示范文本）的通知要 求，發(fā)展商在出售房屋時必須與購房人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，該協(xié)議 自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的 物業(yè)管理合同 生效時 止，內(nèi)容包括：雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用、有償服務(wù)費(fèi)用、代收代繳收費(fèi)服務(wù)、維修基金的管 理與使用、保險、廣告牌設(shè)置及權(quán)益、違約責(zé)任等。為便于操作，與購房人簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一在 地 產(chǎn)與購房者簽訂房屋買賣合同時簽署。 該協(xié)議內(nèi)容應(yīng)和地產(chǎn)與物業(yè)簽定的 物業(yè) 管理委托合同 內(nèi)容保持一致， 特別要在物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共產(chǎn)權(quán)、維修基金管理 和使用、 服務(wù)責(zé)任方面慎重嚴(yán)謹(jǐn)

12、。 為了規(guī)避日后經(jīng)營的風(fēng)險， 應(yīng)在協(xié)議中明確與 業(yè)主約定： 前期物業(yè)管理定價， 地產(chǎn)給予了相關(guān)支持， 物業(yè)公司與業(yè)主重新簽訂 委托合同時，物業(yè)公司可根據(jù)實際運(yùn)作情況，與業(yè)主協(xié)商調(diào)整管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.2.5物業(yè)管理用房、商業(yè)用房提供物業(yè)接受地產(chǎn)委托按照物業(yè)管理委托合同進(jìn)行項目的物業(yè)管理，地產(chǎn) 須提供必要的辦公場所， 并提供一定的員工生活用房； 同時部分地區(qū)按照相關(guān) 法規(guī)，地產(chǎn)還應(yīng)提供部分商業(yè)用房，對此目前國家尚無統(tǒng)一的法規(guī)規(guī)定，各地 區(qū)法規(guī)也不盡相同， 根據(jù)此現(xiàn)狀結(jié)合公司具體情況作以下管理用房和商業(yè)用房 的操作指引：4.2.5.1管理用房： 是指發(fā)展商或者業(yè)主委員會向物業(yè)公司提供的辦公用房及生 活

13、用房。A. 新開發(fā)項目必須配備專用的管理用房， 用于管理處日常辦公、 會議、接待、 倉庫及員工生活所需，面積按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求測算，法規(guī)無要求的， 按照 物業(yè)總建筑面積千分之二比例提供，不足 50平方米的按 50平方米計 。B. 新開發(fā)項目管理用房由發(fā)展商提供，目前主要有兩種提供方式， 發(fā)展商 無償提供；以建造成本價用維修基金為業(yè)主購得。具體操作時需要按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求辦理， 當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無要求的，按照地產(chǎn)無償提供辦理。C. 管理用房包含辦公用房、員工住宿和活動等生活用房、倉庫、洗手間等物 業(yè)管理處所需的各類用房，但不包括機(jī)電及保安人員值班用房。 地產(chǎn)在按 照法規(guī)計算提供面積后仍不能滿足實際需要的，地

14、產(chǎn)還須承擔(dān)增補(bǔ)義務(wù)， 如通過改建小區(qū)有關(guān)不易引起爭議的公共場所等方法解決，確實有困難， 也可租用民宅，租金須由地產(chǎn)補(bǔ)給至物業(yè)管理委托合同期滿為止。D. 管理用房應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段予以考慮。 辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考 慮到項目物業(yè)管理模式的需要，可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減 少擾民等角度考慮；生活用房具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定，可從員 工就餐、娛樂方便、活動噪音和路徑等不影響業(yè)主等方面予以考慮。規(guī)劃 面積情況，需要考慮駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。駐場人數(shù)可根據(jù)當(dāng) 地用人政策、勞動保護(hù)政策、周邊安全等因素測算。 管理用房的辦公和員 工住宿不應(yīng)設(shè)在地下室中，并且通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家

15、住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。4.2.5.2商業(yè)用房： 是指發(fā)展商或者業(yè)主委員會向物業(yè)公司提供的經(jīng)營用房。A. 商業(yè)用房劃撥應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求進(jìn)行， 其經(jīng)營收入作為物業(yè)管理處收入或 補(bǔ)充維修基金或按比例在兩者之間分配。B. 商業(yè)用房由發(fā)展商提供，目前有兩種提供方式，發(fā)展商無償提供；以當(dāng)?shù)卣嫉奈⒗績r格提供。 具體操作時需要按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求辦 理，鑒于目前各地法規(guī)尚不健全，建議暫依當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定的比例預(yù)留商業(yè) 用房或購置該用房所需的資金。 當(dāng)?shù)責(zé)o法規(guī)要求的， 可不予提供商業(yè)用房。4.2.6前期介入A、物業(yè)管理“前期介入”是本著“全過程管理”的觀念，在物業(yè)的規(guī)劃 設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段就參與介入， 從有

16、利于今后業(yè)主的使用和管理 的角度，提供有益的建設(shè)性意見，為今后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。B、前期介入相關(guān)業(yè)務(wù)操作詳見 物業(yè)管理前期介入指引，在此需要強(qiáng)調(diào) 前期介入時物業(yè)與地產(chǎn)之間的關(guān)系互動 。作為物業(yè)，應(yīng)站在業(yè)主使用的角度， 從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面 提出有益的意見建議；作為地產(chǎn)，應(yīng)和物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供 相關(guān)資料，對相關(guān)問題共同研究，聽取采納合理的建議。雙方目標(biāo)一致，只是 角度不同， 物業(yè)的前期介入應(yīng)作為地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)控的重要補(bǔ)充。 當(dāng)發(fā)現(xiàn)重大問題 時應(yīng)即時溝通物業(yè)應(yīng)每周將問題匯總在前期介入相關(guān)問題處理記錄 （參照物 業(yè)管理前期介入指引 ）中反

17、饋給地產(chǎn)項目部，地產(chǎn)應(yīng)對物業(yè)反饋的問題予以 處理回復(fù)， 雙方保持良好的溝通。 相關(guān)工作應(yīng)在前期物業(yè)介入操作協(xié)定或項目 前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書中予以約定。C、前期介入期間產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用，由物業(yè)將預(yù)算報地產(chǎn)核實后確定， 地 產(chǎn)須承擔(dān)期間產(chǎn)生的人員成本費(fèi)用及物料消耗費(fèi)用， 物業(yè)并在此費(fèi)用基礎(chǔ)上收 取不少于 10-15%的管理酬金。4.2.7 物業(yè)接管驗收A、物業(yè)接管驗收是在竣工驗收的基礎(chǔ)上進(jìn)行的物業(yè)全面驗收，物業(yè) 應(yīng)按照新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)范和建設(shè)部頒布的房屋接 管驗收標(biāo)準(zhǔn)重點(diǎn)對房屋本體公共部位、配套設(shè)備設(shè)施和場所的 質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗收，并建立書面驗收 檔案，對不合格項目向地產(chǎn)提出

18、整改要求；地產(chǎn)應(yīng)配合物業(yè)作好 驗收工作，完成整改工作，確保物業(yè)完好、完整移交。 若在驗收 中有屢次整改仍不合格項目或地產(chǎn)項目部拒不整改項目，物業(yè)公 司應(yīng)將問題以書面報告形式報地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)定奪并抄報集團(tuán)工程 管理部、物業(yè)管理部備案。B、物業(yè)公司負(fù)責(zé)對公共部位、配套設(shè)備設(shè)施和場所進(jìn)行驗收，業(yè)主 房屋驗收由地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，如委托物業(yè)公司進(jìn)行驗收，需要承擔(dān) 發(fā)生的全部費(fèi)用和管理傭金，如要求物業(yè)擴(kuò)大接管驗收范圍或提 供其它勞務(wù)，則需要按本指引 4.6規(guī)定的臨時服務(wù)辦法操作或按戶 包干或納入前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書中。C、物業(yè)的接管驗收， 地產(chǎn)應(yīng)至少安排在正式入住 30個工作日前開展。 一般接管驗收每 10萬平米需

19、要投入 20人約需 10天的工作量， 地產(chǎn) 須以每10萬平方米預(yù)留 15個工作日給接管驗收，并確保另有 15個 工作日進(jìn)行開荒保潔，否則物業(yè)可按日收取應(yīng)急費(fèi)用， 應(yīng)急費(fèi)用 包括加班費(fèi)、補(bǔ)貼和酬金等。D、公共設(shè)施、設(shè)備等接管驗收合格后，地產(chǎn)與物業(yè)應(yīng)辦理交接手續(xù)， 交接手續(xù)應(yīng)按照新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)范 、物業(yè)維修基金 管理指引、以及本指引的 4.2.5 要求辦理。對接管驗收后再發(fā)現(xiàn) 的質(zhì)量問題，物業(yè)應(yīng)會同地產(chǎn)、設(shè)計單位、施工單位共同分析， 在質(zhì)保期外如屬設(shè)計、施工、材料原因由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理，如屬管 理使用不當(dāng)，由物業(yè)或業(yè)主負(fù)責(zé)處理。對智能化安防系統(tǒng)等科技 含量較高設(shè)備設(shè)施，接管驗收需要在起用三個月

20、后進(jìn)行，以便于 判斷其穩(wěn)定性。4.2.8集中入住 集中入住相關(guān)業(yè)務(wù)工作詳見入住工作指引 。在此強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：A. 入伙通知書和 入住、裝修須知（如防盜門、窗、雨棚安裝要求等） 、入住 費(fèi)用等提示，一般應(yīng)提前半個月由地產(chǎn)公司一并郵寄給業(yè)主， 也可將要求 和物業(yè)介紹制作成光盤等形式，提前贈送給業(yè)主。B. 集中入住工作人員及相關(guān)費(fèi)用由地產(chǎn)承擔(dān)。 費(fèi)用一般包括：辦公設(shè)備、驗 房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、清潔費(fèi)用、現(xiàn)場布置、簡易裝修、借用人員費(fèi)用， 代辦費(fèi)、工作人員餐費(fèi)、飲用水費(fèi)、一次性杯子以及管理酬金等。C. 在入住前，物業(yè)公司應(yīng)提前 15 個工作日向地產(chǎn)就相關(guān)入住事宜報入住辦理 費(fèi)用預(yù)算， 雙方協(xié)商確定后可

21、簽訂集中入住服務(wù)相關(guān)協(xié)議， 可根據(jù)實際費(fèi) 用+酬金（實際費(fèi)用 10-15% ）結(jié)算，或在前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書中明確說 明。D. 業(yè)主入住前應(yīng)對即將投入使用的房屋本體、設(shè)備設(shè)施及小區(qū)環(huán)境進(jìn)行清掃， 以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)，此屬地產(chǎn)產(chǎn)品符合性責(zé)任。一般稱此項工 作為“入住開荒”，開荒工作需要投入大量的人力和必要的保潔時間。 因此， 地產(chǎn)應(yīng)至少在入住前 15 個工作日（每 10 萬平方米）安排完成移交驗收并 開始進(jìn)行開荒保潔， 并確保達(dá)到入住要求， 此項工作一般是由地產(chǎn)委托給 物業(yè)承辦，物業(yè)應(yīng)對人力和物資耗材進(jìn)行預(yù)算，報地產(chǎn)確認(rèn)，以此控制成 本，可根據(jù)實際費(fèi)用 +管理酬金（實際費(fèi)用的 1015%）結(jié)

22、算，或在前期 服務(wù)費(fèi)協(xié)議書中明確說明。E. 集中入住工作應(yīng)實行地產(chǎn)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，成立由各個部門、各個專業(yè) 口聯(lián)合組成的入伙工作小組，組織協(xié)調(diào)入伙準(zhǔn)備工作，物業(yè)公司承擔(dān)其中 的一部分工作，應(yīng)積極做好服務(wù)和溝通工作。 相關(guān)開荒標(biāo)準(zhǔn)參見附件集中入住前保潔開荒工作4.2.9其它相關(guān)業(yè)務(wù)和費(fèi)用A. 因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費(fèi)用由于非銷售承諾 形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價差、量差，如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi) 與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電 開支過大等，即 實際存在的收支價差和量差，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。 為 便于讓業(yè)主或政府實事求是地了解這類問題

23、的嚴(yán)重性，此類費(fèi)用可掛在物 業(yè)項目的財務(wù)帳上，但在對物業(yè)公司進(jìn)行考核時要將該部分虧損剔除。B. 關(guān)于銷售承諾和物業(yè)營銷推介在物業(yè)管理前期介入指引中已經(jīng)明確物業(yè)公司在規(guī)劃、設(shè)計、銷售階 段的工作方法，其中對地產(chǎn)制定的售樓書、合同等有建議權(quán)，并提煉出物 業(yè)管理模式及概念。故地產(chǎn)在制定與物業(yè)管理相關(guān)的宣傳材料時，應(yīng)充分 征求物業(yè)公司意見。地產(chǎn)若因銷售需要，對購買者作出超過物業(yè)管理委托合同 范圍的承諾, 應(yīng)獲得物業(yè)公司書面同意后方可推出，對因銷售承諾過失或過度導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的，應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)增加的成本費(fèi)用或彌補(bǔ)損失， 相關(guān)資產(chǎn)也不能轉(zhuǎn)物業(yè)公司承擔(dān)，如班車、供熱等。但可委托物業(yè)公司管理或代

24、理，并支付管理酬金。具體可參照本指引第 4.3、4.5中的規(guī)定。C. 前期服務(wù)費(fèi)和項目開辦費(fèi)4214.2.8是對前期物業(yè)管理階段中其他常規(guī)性、例行性、專題性工作發(fā)生的 費(fèi)用加以明確，用項目開辦費(fèi)和前期服務(wù)費(fèi)進(jìn)行匯總，請見下表并注意下表中括號提示。名稱項目開辦費(fèi)前期服務(wù)費(fèi)定義物業(yè)公司進(jìn)駐項目時（集中入住前）產(chǎn)生的辦 公場所、員工宿舍及其裝修和必備物資等一次 性費(fèi)用。（主要指硬件費(fèi)用）。在集中入住前，地產(chǎn)委托物業(yè)提供的各項 服務(wù)的費(fèi)用（不含委托管理、經(jīng)營及代理 資產(chǎn)業(yè)務(wù)）。（主要指服務(wù)費(fèi)用）。費(fèi)用內(nèi)容標(biāo)識、服裝（攤銷一年）、辦公用房裝修、崗 亭、垃圾筒、對講機(jī)（攤銷一年）、入伙前用 保潔、維修耗材

25、、零備件、辦公設(shè)備（攤銷一 年）、車輛（攤銷一年）、宿舍、食堂、活動室 裝修等費(fèi)用。市場、客戶需求調(diào)查、物業(yè)管理概念研究、 物業(yè)管理方案策劃、公共關(guān)系協(xié)調(diào)（工商、 物價、派出所、消防、城管、郵局、政府、 水電氣暖電話單位、交管等）、前期介入（另有協(xié)議除外）、超范圍的接管驗收（另 有協(xié)議除外）、集中入?。碛袇f(xié)議除外）、 物業(yè)推介（按臨時用工除外）、保修跟進(jìn)（另有協(xié)議除外）、水電氣暖差價、施工 現(xiàn)場物業(yè)管理（另有協(xié)議除外）、垃圾房 清運(yùn)（另有協(xié)議除外）的費(fèi)用，以及總費(fèi) 用1015%勺管理酬金。費(fèi)用核算a. 由開發(fā)商實報實銷一次性支付，不在管理 費(fèi)中分?jǐn)?；b. 開發(fā)商不支付，在管理費(fèi)中分?jǐn)?，管理費(fèi)

26、 測算需要加入。按預(yù)算包干制（水電氣暖差價差額實報實銷）操作方法1. 物業(yè)在簽訂委托管理合同前應(yīng)做出費(fèi)用預(yù) 算，交地產(chǎn)確定。2. 地產(chǎn)選擇核算方式后，物業(yè)再確定是否納 入管理費(fèi)測算中，并簽訂協(xié)議。1. 物業(yè)制定工作計劃和進(jìn)行相關(guān)費(fèi)用測 算；2. 雙方協(xié)商確認(rèn)工作計劃和費(fèi)用并簽訂 前期服務(wù)協(xié)議；3.地產(chǎn)按預(yù)算支付費(fèi)用；如有增加內(nèi)容并又 明顯增加物業(yè)支出的，雙方另行協(xié)商。3. 物業(yè)按協(xié)議和計劃開展工作并由地產(chǎn) 按協(xié)議支付費(fèi)用；4. 如需增加服務(wù)內(nèi)容并明顯增加物業(yè)成 本，雙方另行補(bǔ)充協(xié)商，或按照臨時 用工服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按工時計，并按總費(fèi)用 10-15%提取酬金。5. 前期介入、施工現(xiàn)場物業(yè)管理、服務(wù) 超范

27、圍的接管驗收、集中入住、開荒 費(fèi)用、物業(yè)推介、保修跟進(jìn)等費(fèi)用可 另有協(xié)議。6. 施工所用水電費(fèi)用、因市政配套不到 位產(chǎn)生的水、電、氣、暖等差額和差 價費(fèi)用按照實報實銷的原則落實到協(xié) 議中，直到差額差價正?；ù隧棽?以協(xié)議起止時間為準(zhǔn)）協(xié)議名稱物業(yè)管理委托合同前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書費(fèi)用歸口管理項目物業(yè)公司備注：公司注冊資金不能納入開辦費(fèi)中計算， 開辦費(fèi)是地產(chǎn)公司對物業(yè)的投 入，以避免前期物業(yè)管理費(fèi)高啟現(xiàn)象。4.3委托資產(chǎn)管理關(guān)系委托資產(chǎn)管理是指地產(chǎn)將非經(jīng)營性資產(chǎn)委托物業(yè)管理，物業(yè)提供約定管理 服務(wù)，并接受地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，地產(chǎn)主要考核物業(yè)管理水平和成本的控制， 物業(yè)按一定比例或包干數(shù)額取得傭金收入

28、。4.3.1空置房空置房分三種情況，a、業(yè)主已經(jīng)辦理入住手續(xù)但仍未入??；b、房屋已售出但業(yè)主未辦理入住手續(xù)；c、房屋已辦理接管驗收但未出售；第一種情況因業(yè)主個人原因未使用房屋， 其管理服務(wù)費(fèi)屬業(yè)主自己承擔(dān)義 務(wù)，應(yīng)由業(yè)主支付，由物業(yè)負(fù)責(zé)追繳。若當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)定不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)或其它規(guī) 定的，按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)辦理， 不應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)。第二種情況和第三種情況同屬地產(chǎn)未完成將房屋轉(zhuǎn)交給購房者手中，其管理 服務(wù)費(fèi)屬地產(chǎn)承擔(dān)義務(wù)。地產(chǎn)應(yīng)對第二種未辦理入住的購房者即時敦促，也可將此敦促事務(wù)委托物業(yè)公司辦理，第二種情況的管理費(fèi)地產(chǎn)也可采取包干方式將空 置房管理費(fèi)和督促代理費(fèi)統(tǒng)包給物業(yè)，或按照第三種情況分開辦理。第三種管

29、 理費(fèi)應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求由發(fā)展商交付，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有明確規(guī)定的，應(yīng)按照全 額物業(yè)管理費(fèi)由地產(chǎn)支付給物業(yè)。 該費(fèi)用應(yīng)納入項目的物業(yè)管理費(fèi)中， 不得歸口 物業(yè)公司收入。 空置房因南北氣候差異北方還有供暖費(fèi)用或供暖用電費(fèi)產(chǎn)生， 此 費(fèi)用應(yīng)由地產(chǎn)一并支付給物業(yè)。此外若地產(chǎn)要求對空置房內(nèi)部進(jìn)行家政式保潔， 則需要按照家政服務(wù)另外協(xié) 商?？罩梅肯嚓P(guān)委托管理形式可在 物業(yè)管理委托合同 中約定。 空置房保潔內(nèi) 部質(zhì)量應(yīng)滿足開荒時清潔標(biāo)準(zhǔn)或滿足 VKWG08-18-2 公司物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)相關(guān) 要求。在物業(yè)管理日常管理中應(yīng)制定空置房巡查制度，對門窗、水管、開關(guān)、暖 氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題

30、及時整改。 4.3.2車庫（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)）地產(chǎn)將其擁有產(chǎn)權(quán)的車庫 （位） 的物業(yè)管理委托給物業(yè)打理， 并支付物業(yè)管 理費(fèi)用。 地產(chǎn)公司交納的車庫物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)不低于業(yè)主交納的車庫管理費(fèi)，一 般為60-100元/月位，無論已經(jīng)出租還是未出租的車位都應(yīng)交納管理費(fèi)。車庫 管理費(fèi)收入物業(yè)應(yīng)按照當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)要求分配歸口， 若無明確要求， 只作為物業(yè)管理 項目收入部分抵減管理費(fèi)， 不得納入物業(yè)公司的收入。 車庫的物業(yè)管理委托服務(wù) 可納入發(fā)展商和物業(yè)公司的物業(yè)管理委托合同中約定。如地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權(quán)的車庫或車位出售給業(yè)主，則由物業(yè)負(fù)責(zé)根據(jù)管理成本， 結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定，向業(yè)主收取管理費(fèi)，管理費(fèi)收入作為物業(yè)管理處收入。車

31、庫管理應(yīng)滿足 VKWG08-18-2 公司物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)要求，立體機(jī)械 車庫應(yīng)符合相關(guān)技術(shù)要求。4.3 3商鋪（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)）地產(chǎn)將其擁有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)鋪位 （街）的物業(yè)管理委托給物業(yè)打理 （不含租賃 責(zé)任），并支付物業(yè)管理費(fèi)用。一般 按照商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納管理費(fèi)，無論 已經(jīng)出租還是未出租的商鋪都按此結(jié)算。 商鋪管理費(fèi)收入應(yīng)作為物業(yè)管理處收 入，該項委托約定可納入物業(yè)管理委托合同中。4.3.4 賣場、樣板間、項目部（公司）辦公室、地產(chǎn)食堂、地產(chǎn)車輛 地產(chǎn)根據(jù)需要將賣場、樣板間、項目部（公司）辦公室的物業(yè)管理和服務(wù)、 食堂、車輛委托物業(yè)公司管理并提供服務(wù)， 地產(chǎn)在委托時應(yīng)充分考量物業(yè)的管理 能

32、力，并加強(qiáng)監(jiān)督。 這些委托可采取分別約定合約的形式確定： 賣場、樣板間、項目部（公司）辦公室 的物業(yè)管理可采取按預(yù)算包干制或按 服務(wù)總成本 +酬金（服務(wù)總成本 1015%）的辦法結(jié)算。地產(chǎn)食堂 一般按照總成本 +酬金（總成本 1015%）結(jié)算，飯菜質(zhì)量另按照 地產(chǎn)要求和補(bǔ)助費(fèi)用具體商議，也可采用全包干制，雙方可具體協(xié)商。地產(chǎn)車輛 按照地產(chǎn)委托管理的人員和車輛發(fā)生的實際成本 +酬金（實際成本 1015%）結(jié)算，委托管理的人員工資和車輛發(fā)生費(fèi)用應(yīng)由地產(chǎn)承擔(dān)，為便于人 員管理， 地產(chǎn)委托人員的日常業(yè)績考核管理均由物業(yè)負(fù)責(zé)。上述委托服務(wù)應(yīng)滿足附件賣場、樣板間和項目部辦公室管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 、 食堂管理標(biāo)準(zhǔn)

33、 /XX 物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)車輛委托管理應(yīng)符合集團(tuán)規(guī)范文件司機(jī)和車輛管理規(guī)定要求。 4.3.5住戶巴士地產(chǎn)銷售承諾為業(yè)主提供住戶巴士服務(wù)， 無論是有償還是無償為業(yè)主提供服 務(wù)，地產(chǎn)應(yīng)注意加強(qiáng)此項服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，避免引起業(yè)主投訴，同時對車輛修 繕、更新、保險、經(jīng)營收益承擔(dān)全部責(zé)任。若委托物業(yè)對住戶巴士營運(yùn)進(jìn)行管理， 地產(chǎn)應(yīng)與物業(yè)簽訂委托協(xié)議， 明確雙 方責(zé)權(quán)利關(guān)系，一 般按照服務(wù)總成本 +酬金（服務(wù)總成本的 1015%）結(jié)算管理 費(fèi)，車輛營運(yùn)所得歸地產(chǎn)所有。 服務(wù)總成本含司機(jī)、 管理人員、機(jī)動車營運(yùn)費(fèi)用、 修繕費(fèi)用、保險等所有費(fèi)用。若委托專業(yè)公司營運(yùn)住戶巴士，則地產(chǎn)仍須加強(qiáng)對營運(yùn)方服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)控，

34、 并與營運(yùn)方簽訂委托營運(yùn)協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系；地產(chǎn)也可將對營運(yùn)方的 服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控工作委托物業(yè)履行，但須支付管理服務(wù)費(fèi)，具體費(fèi)用由雙方協(xié)商。住戶巴士運(yùn)行應(yīng)滿足附件住戶巴士服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 4.3.6會所及娛樂場所（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)）若地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權(quán)的會所及娛樂場所 委托物業(yè) 進(jìn)行管理，應(yīng)與物業(yè)簽訂委托 協(xié)議，明確雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系， 一般按照服務(wù)總成本 +酬金（服務(wù)總成本的 1015%） 結(jié)算管理費(fèi) ，經(jīng)營所得歸地產(chǎn)所有。服務(wù)總成本含服務(wù)人員、管理人員費(fèi)用、營 運(yùn)費(fèi)用、修繕費(fèi)用、保險、水電等所有費(fèi)用。若地產(chǎn)將會所及娛樂場所租賃給其他經(jīng)營者經(jīng)營，應(yīng)按商業(yè)用房標(biāo)準(zhǔn)向物 業(yè)交納管理費(fèi)， 此外若將質(zhì)量監(jiān)控的工作也委

35、托物業(yè)履行， 還需支付管理服務(wù)費(fèi)用，具體費(fèi)用由雙方協(xié)商。 會所及娛樂場服務(wù)所應(yīng)滿足附件會所及娛樂場服務(wù)所管理標(biāo)準(zhǔn) ：4.4 委托資產(chǎn)經(jīng)營關(guān)系 委托資產(chǎn)經(jīng)營是指地產(chǎn)將擁有產(chǎn)權(quán)的一些可贏利經(jīng)營性資產(chǎn)委托物業(yè)經(jīng) 營，由物業(yè)承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，雙方簽訂經(jīng)營責(zé)任書，對贏利情況設(shè)定目標(biāo)，并接 受地產(chǎn)公司的經(jīng)營考核。委托經(jīng)營的資產(chǎn)包括地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的會所及娛樂場所、 酒店、商鋪等配套資產(chǎn)。4.5 委托代理關(guān)系 委托代理是指地產(chǎn)將資產(chǎn)或相關(guān)事務(wù)委托物業(yè)代為經(jīng)營權(quán)和服務(wù)，雙方通 過代理協(xié)議進(jìn)行責(zé)權(quán)利的約定，物業(yè)按照約定賦予的代理權(quán)提供代理服務(wù)，并 按經(jīng)營績效實際發(fā)生額提取酬金。 結(jié)算方式可單次結(jié)算也可月、 季結(jié)算或酬金

36、包 干。4.5.1尾盤銷售 雙方在代理銷售協(xié)議書中明確代理方法、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等， 對酬金提取方式進(jìn)行約定。 一般采取地產(chǎn)設(shè)定底線價格，物業(yè)不可低于該價格銷售，按不低于出售 單位合同成交額的 1.5% 計提酬金。4.5.2物業(yè)租賃 雙方在代理租賃協(xié)議書中明確代理方法、 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)職責(zé)等， 對酬金提 取方式進(jìn)行約定。 一般采取地產(chǎn)設(shè)定底線價格或租金浮動價格， 物業(yè)不可低于該 價格租賃，如采取全權(quán)代理形式（含代收租金等） ，物業(yè)按不低于租賃總收入的 10%計提酬金。4.5.3車庫/位租售（地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)） 對地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的車庫 /位的租 /售，雙方在代理租售協(xié)議書中明確責(zé)權(quán)利， 酬金分別按照不低于租

37、賃收入的 10% 和不低于合同成交額的 1.5%計提。對未能明確是否地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的車庫 /位的租售，須按照集團(tuán)財務(wù)管理部相 關(guān)規(guī)定處理。4.5.4 房屋維修（含保質(zhì)期內(nèi)、保質(zhì)期外的房屋維修）建設(shè)部頒布的房屋建筑工程質(zhì)量維修辦法中明確，在正常使用下，房屋 建筑工程的最低保修期限為：1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為 2年；5）裝修工程為2年。6）其他項目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。7）房屋建筑工程保修期從工程竣工

38、驗收合格之日起計算。由地產(chǎn)對保質(zhì)期內(nèi)的質(zhì)量問題負(fù)責(zé)，并對保質(zhì)期內(nèi)施工單位的整改工作進(jìn) 行跟進(jìn)，此外對已過保質(zhì)期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)確認(rèn)屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)承擔(dān)責(zé)任。 目前在具體操作方式上有以下兩種：A、地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)施工單位的返修工作，物業(yè)只接受業(yè)主的申訴和報修 并反饋給地產(chǎn)，由地產(chǎn)通知施工隊組織返修、約定維修時間，跟進(jìn)、驗收、交付、 記錄等。B、地產(chǎn)將保質(zhì)期返修工作委托物業(yè)代理，即由物業(yè)承接受理業(yè)主報修、聯(lián) 系施工方會診、約定維修時間，跟進(jìn)、驗收、交付、記錄等工作。定期將情況報 告地產(chǎn)，或遇到較大問題時及時反饋地產(chǎn)協(xié)助處理。地產(chǎn)將施工單位的保證金一并轉(zhuǎn)物業(yè)公司，物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評

39、估和扣罰。 對于保修的 服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施須由地產(chǎn)、物業(yè)、施工方簽訂三方協(xié)議予 以明確，以便物業(yè)開展相關(guān)工作。這種委托代理工作的酬金計算方法如下：情況酬金計算方法費(fèi)用支付方代理整個返修工作按照經(jīng)施工方確認(rèn)的報修單數(shù)量X每單報修平均代理成本由地產(chǎn)支付報修后施工方 未維修，物業(yè)自 行維修或發(fā)包 他方返修決算價的10%從保證金中扣除屬地產(chǎn)責(zé)任，物 業(yè)在地產(chǎn)認(rèn)可 下，物業(yè)自行維 修或發(fā)包他方返修決算價的10%由地產(chǎn)支付C、公共設(shè)備和設(shè)施的保修、返修工作可參考上述方法執(zhí)行。有關(guān)房屋返修的工作都應(yīng)注意各環(huán)節(jié)的書面記錄，以備追溯。另對于較大 工程應(yīng)有明確的申報、會診流程及工程款報批流程。 部分

40、工作可參考保修階段 工程質(zhì)量和設(shè)備管理指引。4.6委托臨時服務(wù)地產(chǎn)在其經(jīng)營活動中需要物業(yè)提供臨時的勞務(wù)，如清潔、保安、禮儀、零 星小修、采購、裝卸、搬運(yùn)等服務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)確保擁有足夠的資源，包括從 事相關(guān)工作的人員技能培養(yǎng)等，并保證服務(wù)質(zhì)量。部分工作涉及到安全、保密性, 物業(yè)應(yīng)在人員和制度方面嚴(yán)格要求。為便于物業(yè)準(zhǔn)備充分，地產(chǎn)應(yīng)至少提前三天提出書面要求，并需經(jīng)雙方責(zé)任 人確定后作為結(jié)算依據(jù)。物業(yè)應(yīng)每年向地產(chǎn)申報各類人員的臨時服務(wù)用工標(biāo)準(zhǔn)，并獲得地產(chǎn)的確認(rèn)， 以此為標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算臨時服務(wù)費(fèi)用。臨時服務(wù)費(fèi)包括人工成本+酬金（總?cè)斯こ杀镜?1015%）。對于采購等可長期提供的服務(wù)，雙方另簽協(xié)議。4.7其他

41、1）代墊款項和代收代付業(yè)務(wù)按照集團(tuán)物業(yè)財務(wù)管理規(guī)范執(zhí)行2）因地產(chǎn)原因造成管理費(fèi)等費(fèi)用拖欠一般費(fèi)用被拖欠理由：房屋質(zhì)量問題、地產(chǎn)遺留問題、與地產(chǎn)矛盾但無正當(dāng) 理由等。對無故拖欠的，通過法律途徑解決， 一般是發(fā)催款通知單、律師函直至 訴訟，期間要注意訴訟時效。對房屋質(zhì)量問題物業(yè)應(yīng)加強(qiáng)協(xié)調(diào)， 并盡量做好安撫 工作，若在地產(chǎn)處理時許諾減免管理費(fèi)，此部分費(fèi)用由地產(chǎn)劃撥給物業(yè)公司， 物業(yè)公司給業(yè)主提供已交費(fèi)通知單；對因地產(chǎn)遺留問題而不能起訴拖欠管理費(fèi)業(yè) 主時，業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)需由地產(chǎn)墊付，待地產(chǎn)與其結(jié)案時一并扣回。3）地產(chǎn)可能由于銷售或其它需要，要求在入住后延遲計收管理費(fèi)的時間，延遲 部分由地產(chǎn)承擔(dān)管

42、理費(fèi)。地產(chǎn)承諾贈送業(yè)主管理費(fèi)的，應(yīng)在入伙通知單 上注明，以便物業(yè)與業(yè)主溝通，物業(yè)憑此向地產(chǎn)如數(shù)收取管理費(fèi)，并向業(yè)主 提供管理費(fèi)已支付通知單。4) 一般情況下，地產(chǎn)在開發(fā)建設(shè)時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費(fèi)用， 為避免造成在入住時因業(yè)主拒交而無法收回的情況， 地產(chǎn)可在簽訂房屋銷售 合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費(fèi)用。若地產(chǎn)需要物業(yè)協(xié)助在 業(yè)主入住時將此筆費(fèi)用收回的，可按照地產(chǎn)委托資產(chǎn)代理形式辦理。4.8 行政管理關(guān)系地產(chǎn)作為物業(yè)的上級公司和投資方， 應(yīng)履行對所屬物業(yè)公司的指導(dǎo)、 管理、 監(jiān)督和考核職能， 應(yīng)對物業(yè)公司經(jīng)營管理下達(dá)指標(biāo)、 指導(dǎo)和監(jiān)督工作落實情況、 提供服務(wù)和管理狀況，

43、對公司整體績效進(jìn)行考核及獎罰 。地產(chǎn)通過以下方式實施對物業(yè)的監(jiān)控：1) 按年度下達(dá)并考核經(jīng)營管理指標(biāo) (參照物業(yè)公司經(jīng)營績效評估辦法 )；2) 督導(dǎo)物業(yè)公司重大投訴及事件的處理；3) 審議物業(yè)公司年度工作計劃、重大經(jīng)營決策；4) 在業(yè)主委員會成立之前， 審議物業(yè)公司提交的相關(guān)物業(yè)管理項目年度管 理計劃和年度預(yù)算、房屋設(shè)備設(shè)施的年度維修養(yǎng)護(hù)計劃、維修基金使用 計劃；5) 審批物業(yè)公司職能部門經(jīng)理以上職位的任免；6) 審核物業(yè)公司財務(wù)報表，分管領(lǐng)導(dǎo)參加物業(yè)公司重要經(jīng)營會議。5相關(guān)文件物業(yè)管理委托合同詳見建住房 1997263號物業(yè)管理委托合同 (示范 文本)的通知前期服務(wù)費(fèi)協(xié)議書 詳見建住房 19

44、99246號前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議(示 范文本)的通知物業(yè)管理方案策劃指引 、物業(yè)管理費(fèi)測算指引 、物業(yè)管理前期介入指 引、物業(yè)維修基金管理指引 、新建物業(yè)接管驗收工作規(guī)范、入住工作 指引、保修階段工程質(zhì)量和設(shè)備管理規(guī)范。美文欣賞1、走過春的田野，趟過夏的激流，來到秋天就是安靜祥和的世界。秋天，雖 沒有玫瑰的芳香，卻有秋菊的淡雅，沒有繁花似錦，卻有碩果累累。秋天，沒有 夏日的激情，卻有浪漫的溫情，沒有春的奔放，卻有收獲的喜悅。清風(fēng)落葉舞秋 韻，枝頭碩果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壯麗的詩，秋天是動人的歌。2、人的一生就是一個儲蓄的過程，在奮斗的時候儲存了希望；在耕耘的時候 儲存了一粒種子；在旅

45、行的時候儲存了風(fēng)景；在微笑的時候儲存了快樂。聰明的 人善于儲蓄，在漫長而短暫的人生旅途中，學(xué)會儲蓄每一個閃光的瞬間，然后用 它們釀成一杯美好的回憶，在四季的變幻與交替之間，散發(fā)濃香，珍藏一生！3、春天來了，我要把心靈放回縈繞柔腸的遠(yuǎn)方。讓心靈長出北歸大雁的翅膀，乘著吹動彩云的熏風(fēng)，捧著濕潤江南的霡霂，唱著蕩漾晨舟的漁歌，沾著充盈夜 窗的芬芳，回到久別的家鄉(xiāng)。我翻開解凍的泥土，挖出埋藏在這里的夢，讓她沐 浴燦爛的陽光，期待她慢慢長出枝蔓，結(jié)下向往已久的真愛的果實。4、好好享受生活吧，每個人都是幸福的。人生山一程，水一程，輕握一份懂 得，將牽掛折疊，將幸福盡收，帶著明媚，溫暖前行，只要心是溫潤的，再遙遠(yuǎn) 的路也會走的安然，回眸處，愿陽光時時明媚，愿生活處處晴好。5、漂然月色，時光隨風(fēng)遠(yuǎn)逝，悄然又到雨季，花，依舊美；心，依舊靜。月 的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂