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1、房地產(chǎn)建筑知識房地產(chǎn)建筑知識 目錄目錄第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)流程第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)流程第四部分、建筑風(fēng)格初步認識第四部分、建筑風(fēng)格初步認識第二部分、閱讀總平第二部分、閱讀總平一、相關(guān)名詞二、初步研判第三部分、閱讀戶型第三部分、閱讀戶型一、住宅結(jié)構(gòu)類型二、戶型相關(guān)名詞三、優(yōu)劣分析第五部分、常用房地產(chǎn)交易相關(guān)名詞解釋第五部分、常用房地產(chǎn)交易相關(guān)名詞解釋“五證兩書一表五證兩書一表”貫穿整個開發(fā)主線：前期定位方案設(shè)計方案審批約3個月施工圖設(shè)計相關(guān)部門報批約3個月預(yù)算招標發(fā)包約1個月多層封頂約6個月高層四層約8個月多層約6個月高層約18個月第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)第一部分、房地產(chǎn)開發(fā)流程流程一、相關(guān)名詞一、

2、相關(guān)名詞用地紅線 建筑退線 坐標 標高 建筑層數(shù) 容積率 建筑密度 建筑面積綠地率 日照間距 建筑間距系數(shù)第二部分、閱讀第二部分、閱讀總平總平二、初步研判二、初步研判1、資源利用如何？是否具備產(chǎn)品均好？2、是否有標桿產(chǎn)品？ 3、朝向、功能布置是否合理科學(xué)？圖面表現(xiàn)怎樣？相關(guān)名詞之：相關(guān)名詞之：1.用地紅線：用地紅線：政府審批的土地使用范圍界定線。2.建筑退線：建筑退線：退離建筑紅線后的建筑控制線。3.坐標：坐標：用一組數(shù)字代表緯度（北或南）和經(jīng)度（東或西），以確定物體的精確位置。 4.標高：標高：標高表示建筑物各部分高度。標高分相對標高和絕對標高。棟號與層數(shù)棟號與層數(shù)一、相關(guān)名詞一、相關(guān)名詞相

3、關(guān)名詞之：相關(guān)名詞之：5.風(fēng)玫瑰與指北針：風(fēng)玫瑰與指北針：在極坐標底圖上點繪出的某一地區(qū)在某一時段內(nèi)各風(fēng)向出現(xiàn)的頻率或各風(fēng)向的平均風(fēng)速的統(tǒng)計圖。指北針繪出北向的位置。6.經(jīng)濟技術(shù)指標：經(jīng)濟技術(shù)指標：容積率：容積率：建筑總面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度：建筑密度：用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與用地的比率。 建筑面積：建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積?？偨娣e是所有建筑物總面積之和。綠地率：綠地率：用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與規(guī)劃用地的比率（% ）。 綠化率是一個相對廣泛而寬松的概念。相關(guān)名詞之：相關(guān)名詞之：7.日照間距與日照間距系數(shù)：日照間距與日照間距系數(shù)：日照間

4、距是指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離。日照間距系數(shù)是根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 日照時間的長短，是由房屋和太陽相對位置的變化關(guān)系決定的，相對位置以太陽高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理緯度、建筑方位以及季節(jié)、時間有關(guān)。通常以建筑物正南向，當(dāng)?shù)囟寥眨ù蠛眨┱缡r的太陽高度角作為依據(jù)。根據(jù)日照計算，我國大部分城市的日照間距約為1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地區(qū)日照間距越小，往北則越大。冬夏季太冬夏季太陽高度角陽高度角變化變化南北太南北太陽高度陽高度角變化角變化南南北北日照間距日照間距總平研判之

5、：總平研判之：1、印象：、印象：幾何構(gòu)圖美感幾何構(gòu)圖美感配色配色園林園林渲染渲染二、總平初步研判二、總平初步研判總平研判之：總平研判之：2、實質(zhì)：、實質(zhì)：技術(shù)科學(xué)性技術(shù)科學(xué)性（功能分區(qū)、交通體系、平面布局等）均好均好資源利用充分資源利用充分資源分配合理資源分配合理標桿產(chǎn)品標桿產(chǎn)品均好產(chǎn)品標桿產(chǎn)品核心內(nèi)部資源核心外部資源外環(huán)交通體系，人車分流海景引入，實現(xiàn)資源利用最大化主出入口幼兒園會所商業(yè)總平研判之：總平研判之：3、對比：、對比：核心內(nèi)部資源無法得到充分的利用，景觀資源無法均衡分配。一、住宅相關(guān)專業(yè)術(shù)語一、住宅相關(guān)專業(yè)術(shù)語建筑結(jié)構(gòu) 住宅類別 塔樓 板樓 復(fù)式 躍式 錯層 開間 進深 動線第三部

6、分、解讀第三部分、解讀戶型戶型三、戶型研判三、戶型研判1、項目定位2、總平位置、平面布局、空間尺度3、健康、創(chuàng)新二、看懂施工圖二、看懂施工圖結(jié)構(gòu)類型 尺寸 符號標注 等專業(yè)術(shù)語之建筑結(jié)構(gòu)：建筑結(jié)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)，框架結(jié)構(gòu)，框剪結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)優(yōu)點：造價低，房間內(nèi)部無凸梁凸柱，方正實用。缺點：抗震性能差，浪費寶貴耕地資源?？蚣芙Y(jié)構(gòu)優(yōu)點：造價適中，房間內(nèi)部可靈活改動，開間較大，便于二次裝修。缺點：凸梁大柱，浪費面積，影響使用；外墻防水性能較差?？蚣艚Y(jié)構(gòu)常用于寫字樓，保證四周最大面積采光及大面積玻璃幕墻設(shè)置。剪力墻結(jié)構(gòu)優(yōu)點：結(jié)構(gòu)牢固，防水隔音性能好，內(nèi)部無凸梁大柱，方正實用。缺點：造價高，布局相

7、對固定，裝修時改動空間不大。一、專業(yè)術(shù)語一、專業(yè)術(shù)語專業(yè)術(shù)語之建筑類別：建筑類別：低層、多層、小高層、高層、超高層低層住宅低層住宅層數(shù)少于或等于三層，一般的產(chǎn)品形態(tài)為獨棟、雙拼、聯(lián)排等別墅類產(chǎn)品，常用于容積率較低的項目，多為高端住宅，容積率小于0.8，一般在0.6以內(nèi)。多層住宅多層住宅層數(shù)大于三層少于六層，不帶電梯，公攤節(jié)約。一般的產(chǎn)品形態(tài)為疊加別墅、情景洋房及其他普通類住宅。除別墅和洋房外，多層住宅在二三線城市較為盛行，一線城市較少采用。小高層住宅小高層住宅層數(shù)大于6層少于12層，一般帶一部電梯。產(chǎn)品形態(tài)從低端到高端產(chǎn)品均能覆蓋，公攤相對節(jié)約，是目前接受面較廣的建筑類別。容積率通常在2.0以

8、內(nèi)。高層住宅高層住宅層數(shù)大于12層以上，高度小于100米。不少于兩部電梯。產(chǎn)品形態(tài)從低端到高端產(chǎn)品均能覆蓋，公攤較大，造價高。多用于一線城市，容積率大于3.0。超高層建筑超高層建筑建筑高度大于100米。多用于公建項目，住宅項目較少。造價高，居住人群受限（部分人有眩暈感），公攤大。常用于寸土寸金的大城市核心，容積率一般大于5.0。特別說明：特別說明：此為業(yè)界通常叫法，國家規(guī)范只此為業(yè)界通常叫法，國家規(guī)范只有低層、多層和高層三種概念。有低層、多層和高層三種概念。專業(yè)術(shù)語之建筑形式：建筑形式：板樓、塔樓（板式、點式）板樓：板樓：是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個

9、單元用自己單獨的樓梯、電梯。塔樓：塔樓：主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的小高層及高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內(nèi)。點式、板式：點式、板式：范圍更廣一些，更多傾向于建筑的外觀，以點狀或是板狀來描述其外觀，并形成約定俗成的叫法。塔樓與板樓的優(yōu)劣比較塔樓與板樓的優(yōu)劣比較板樓板樓優(yōu)點：優(yōu)點： 一般南北通透或東西通透，因而通風(fēng)好，室內(nèi)空氣的流通性強。 進深較小，采光日照質(zhì)量較好。 戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。而且通常而言，由于板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計更容易出精品。 板樓對外采光面多，因此更易做成明廚明衛(wèi)，符合中國因有的

10、居住習(xí)慣。 板樓每一個交通核負擔(dān)戶數(shù)少，因此每戶具有很好的獨立性，居家生活也比較清靜，符合現(xiàn)代人的居住心理需求。 同一棟樓各戶型均好性強。缺點：缺點： 體形一般比較龐大，立面比較呆板，感染力不強。 板樓小區(qū)庭院空間由日照系數(shù)決定，宅間綠地狹長局促，不易營造景觀中庭。 對于純板樓小區(qū)來說，小區(qū)的視線、通風(fēng)效果較差。 行列式的空間與兵營式排列布局帶來壓迫感，外部環(huán)境較單調(diào)。 高層板樓消防問題不易解決，由于要增加消防電梯防煙樓梯等設(shè)施，造成高層板樓交通面積加大，從而公攤面積加大。 高層板樓搞震性能相對較差。塔樓塔樓優(yōu)點：優(yōu)點： 體形修長挺拔，立面層次感強，容易塑造較好的形象。 一般一梯多戶（常見的四

11、戶以上），因此交通空間節(jié)約，公攤面積較小。 容易設(shè)計出較好的小戶型，具有更大市場適應(yīng)性。 對塔樓小區(qū)來說，整體通風(fēng)效果好，視野也較好。 容易出面積，節(jié)約土地，小區(qū)綠地空間比較較自由靈活，容易形成大面積集中綠地。 塔樓小區(qū)外部空間環(huán)境豐富，建筑布置自由靈活，容易設(shè)計出有感染力的小區(qū)景觀。缺點：缺點： 每戶面積較小，大多僅有兩個采光面，而且是相鄰的，同樣的采光長度，采光沒有板樓好，容易形成黑房間。 相鄰戶型存在夾角，容易產(chǎn)生不規(guī)則房間。 通風(fēng)效果不佳。 戶型容易出現(xiàn)東西向及北向戶型，朝向欠佳。 戶型之間干擾較大。相鄰住戶容易形成局部對視，即在塔樓靠陰角的部分相鄰住戶有可能形成對視，影響了私密性。國

12、家建筑單體生活間距是18米左右，樓與樓之間的對視在設(shè)計也應(yīng)該注意避免。塔樓與板樓的選擇塔樓與板樓的選擇塔樓本身的優(yōu)勢不會過時，還有相當(dāng)強的市場潛力。此外人們的生活方式也在改變，如單親家庭、丁克家庭的出現(xiàn)，一部分業(yè)主對日照要求不高，對小戶型需求較強，塔樓正好能滿足這一要求。另外，中國的城鎮(zhèn)化進程正在進行，對于城市來說，面對著土地資源緊張的矛盾，而高容積率的塔樓正好能解決這一問題，使更多的人“居有其屋”。板樓相對封閉、呆板也對城市景觀不利，塔樓能營造出比板樓更好的城市景觀。從根本上分析，板樓和塔樓是對應(yīng)不同的容積率而出現(xiàn)的樓型。不具備同平臺可比性，一般來說，塔樓適合高層，板樓適合中低層和小高層，二

13、者有著不同的適用范圍。一般容積率在2.5以上，用塔樓，容積率在2.0左右，可以用板樓，容積率在2.0以下，可以用多層、低層的板樓。改良后的塔樓的綜合優(yōu)勢要優(yōu)于板樓，更重要的是，板塔互有優(yōu)勢。板樓和塔樓將在在相互競爭中共同存在，共榮共生，滿足不同范圍的需要。 專業(yè)術(shù)語之住宅類型：住宅類型：復(fù)式、躍層、錯層躍層和復(fù)式住宅：躍層和復(fù)式住宅：躍層房屋（通常說的樓中樓）躍層房屋（通常說的樓中樓）是一套房屋占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室；二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 復(fù)式房屋復(fù)式房屋在概念上是一層，但層高較普通的房屋高，可在局部掏出夾層，安排臥室

14、或書房等內(nèi)容，用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 復(fù)式房屋實際上并不具備完整的兩層空間，夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。 錯層住宅：錯層住宅：普通錯層：普通錯層：指一套住宅內(nèi)的各種功能 用房在不同的平面上，用30-60cm的高差進行空間隔斷，錯開之處有樓梯聯(lián)系，層次分明，立體性強。優(yōu)點是和躍層一樣能夠動靜分區(qū)，但因為沒有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，比如起居室比較高，臥室比較低等。還有的利用地形地勢的高差在坡地上設(shè)計錯層式住宅，可以

15、減少挖土的土方量。錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 超級錯層：超級錯層：一套戶型有三個不同高度的平面，會客區(qū)、功能區(qū)、起居區(qū)分處三個層面，通過樓梯聯(lián)系?？臻g豐富，功能分區(qū)明確。錯層戶型不利抗震，以后審批可能有難度。專業(yè)術(shù)語之住宅名詞：住宅名詞：開間、進深、層高開間：開間：住宅的開間就住宅的寬度。指采光面的寬度。計算的是軸線距離。進深：進深：住宅的進深就是指住宅的實際長度。垂直采光面的長度。計算的是軸線距離。層高與凈高：層高與凈高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。凈高是指下層地板面或

16、樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度。開間開間開間開間進深進深凈高凈高層高層高二、看懂施工圖二、看懂施工圖軸線與軸標層標高混凝土柱或墻空調(diào)板雨水管開間尺寸凸窗立面圖立面圖客廳家具布置吊柜與鞋柜玄關(guān)衛(wèi)浴設(shè)備廚房設(shè)備凸窗（非落地）管道井衣柜淋浴房門窗識別立面圖立面圖標高落地窗建筑高度梁與板立面圖立面圖剖面圖剖面圖層高三、戶型研判三、戶型研判1、項目定位 2、總平位置、平面布局、空間尺度 3、健康、創(chuàng)新 不要單憑一張戶型平面不要單憑一張戶型平面圖說事兒！那太過膚淺！圖說事兒！那太過膚淺！1、戶型研判之項目定位想把姑娘嫁給誰？（假如一套房子就是一個年方二八的姑娘！）想把姑娘嫁給誰

17、？（假如一套房子就是一個年方二八的姑娘！）什么是項目定位？定位就是回答以下幾個問題的過程：什么是項目定位？定位就是回答以下幾個問題的過程：這是一個什么樣的地段？這是一個什么樣的地段？這里有什么可利用資源？這里有什么可利用資源？誰會來這里買房子？誰會來這里買房子？會買多大的房子？會買多大的房子？能接收多高的價格？能接收多高的價格？回答完這些問題，然后決定：應(yīng)該蓋什么樣的房子！回答完這些問題，然后決定：應(yīng)該蓋什么樣的房子！這就是項目的定位過程！這就是項目的定位過程！ 當(dāng)你聽說有開發(fā)商在杏林工業(yè)區(qū)蓋開發(fā)豪宅，在環(huán)島路邊當(dāng)你聽說有開發(fā)商在杏林工業(yè)區(qū)蓋開發(fā)豪宅，在環(huán)島路邊建設(shè)建設(shè)6565的緊湊兩房，你可

18、以先上去摸摸開發(fā)商的腦袋，如果的緊湊兩房，你可以先上去摸摸開發(fā)商的腦袋，如果沒有發(fā)現(xiàn)高燒的跡象，那么他就是沒找新景祥合作，沒有對項沒有發(fā)現(xiàn)高燒的跡象，那么他就是沒找新景祥合作，沒有對項目進行精準定位！目進行精準定位！不同的購房群體，不同的產(chǎn)品特征年輕年輕單身單身小資小資浪漫個性型浪漫個性型硬性需求型硬性需求型安家舒適型安家舒適型豪華享受型豪華享受型終極尊貴型終極尊貴型理財投資型理財投資型年輕年輕成家成家工薪工薪三口之家三口之家白領(lǐng)金領(lǐng)白領(lǐng)金領(lǐng)情調(diào)人士情調(diào)人士小康之家小康之家換房一族換房一族中年人士中年人士中年以上中年以上的有錢人的有錢人成功人士成功人士有閑錢有閑錢的精明的精明人士人士小面積，高

19、靈活自由度，創(chuàng)新，功能不求太齊全，睡覺及一張寫字臺的位置為首要空間。緊湊實用、高使用率，不浪費一平方毫米的空間，最50也能有三房。居住功能大于舒適需求。尺度適當(dāng)放大，功能分隔明晰，有適當(dāng)獨立休閑娛樂及戶外空間。房子朝陽通透、觀景健康。大客廳大臥室大餐廳大衛(wèi)生間大陽臺，什么都得大，最好還能是躍式住宅，樓上樓下，主次分明，要有好風(fēng)景，能養(yǎng)生休閑?；▓@、車房、客廳起居室、臥室、餐廳為主要空間。凸顯主人尊貴生活空間。高科技、高隱私、高安全、高舒適。只要價格合適，戶型并不重要。當(dāng)然要強調(diào)靈活性，以應(yīng)合居住人的不確定性。2、戶型研判之技術(shù)指標姑娘是否天生就是個美人坯子？姑娘是否天生就是個美人坯子？不管針對

20、什么樣不管針對什么樣的客群，能滿足的客群，能滿足下節(jié)這些硬性指下節(jié)這些硬性指標的戶型，那就標的戶型，那就具備了具備了“天生麗天生麗質(zhì)質(zhì)”的資本。的資本。精辟的見解從膚淺精辟的見解從膚淺認識開始，戶型的認識開始，戶型的研判從基本的戶型研判從基本的戶型平面開始！先看看平面開始！先看看戶型圖，給戶型硬戶型圖，給戶型硬件打打分。件打打分。假如你帶著朋友參觀假如你帶著朋友參觀你你180的所謂的所謂豪宅豪宅，當(dāng)朋友表情不大自然當(dāng)朋友表情不大自然地說地說“你們家交通很你們家交通很方便啊，客廳里都是方便啊，客廳里都是門門”，那以后就不要，那以后就不要再邀請客人到你家了，再邀請客人到你家了，可能你的品味太差或可

21、能你的品味太差或是眼光太低，所以，是眼光太低，所以，你在沾沾自喜什么？你在沾沾自喜什么？住宅的核心功能是提供人們居住，并滿足人們精神需求戶戶型型的的三三大大功功能能分分區(qū)區(qū)私密休息區(qū)私密休息區(qū)生活輔助區(qū)生活輔助區(qū)供起居交流用，如客廳（起居室）、餐廳、家庭廳、門廳等。公共活動區(qū)公共活動區(qū)供處理私人事務(wù)、睡眠休息用，如臥室、書房、保姆房等。對以上兩部分區(qū)域功能起輔助作用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等。 人對住宅的物質(zhì)需求：遮風(fēng)避雨，休養(yǎng)生息人對住宅的物質(zhì)需求：遮風(fēng)避雨，休養(yǎng)生息 人對住宅的精神需求：滿足感、安全感、私密感、歸屬感人對住宅的精神需求：滿足感、安全感、私密感、歸屬感戶型技術(shù)設(shè)計戶型技

22、術(shù)設(shè)計的基本依據(jù)的基本依據(jù)好戶型的基本條件分區(qū)明確分區(qū)明確動靜分區(qū)：動靜分區(qū)：動區(qū)（客廳、餐廳）與靜區(qū)（臥室）隔離，互不干擾。干濕分離：干濕分離：保持干燥空間（臥室、廳）與可能被水浸的區(qū)域（廚房、衛(wèi)生間、浴室）分離。主次分離：主次分離：主人房與父母房、兒童房同其他的輔助房（書房、吧臺、商務(wù)間、傭人房）分離。潔污分離：潔污分離：潔污分區(qū)，廳、臥與衛(wèi)、廚房分開，保持房屋在聲音、氣味方面不會干擾。動線清晰動線清晰主人動線、會客動線、輔助動線互不交叉。采光通風(fēng)采光通風(fēng)良好的朝向，全明的設(shè)計，南北通透，穿堂風(fēng)貫通。南北通透輔助流線主人流線會客流線動靜分離 主次分離干濕潔污分離寬闊的朝陽面全明設(shè)計功能房間

23、的要求起居室（客廳）：起居室（客廳）： 保證起居室的獨立性和起居室的空間效率。獨立的起居室和交通空間分離，但也因此相對增加了戶型面積。 保持起居室四周的墻面的完整性，開門、開窗、陽臺、衛(wèi)生間位置恰當(dāng)，否則會影響家具的擺放與使用。 起居室要求寬敞明亮，具有良好的采光條件，同時擁有一個很好的觀景視野，有時景觀比朝向更為重要。 考慮到起居室中擺放電視及會談需求，起居室的面寬不得低于3.9m，空間應(yīng)該穩(wěn)定減少門廳的開口，盡量減少穿越通道。 廚房：廚房： 符合大眾的烹飪、餐飲習(xí)慣。盡量滿足一般的廚房操作流程。 在面積標準方面，廚房是集儲藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間，必備的設(shè)備需要

24、足夠的面積。 廚房的凈寬度不得低于1.5m（舒適型廚房的面寬在1.83m），且最好是帶有服務(wù)陽臺滿足衣服晾曬、擇菜等功能。 根據(jù)廚房工作習(xí)慣，最好灶臺布置成L型，這樣有利于廚房操作。 對于大型的廚房，可以江中廚與西廚分離開來，西廚部分敞開與吧臺及餐廳融為一體，營造一個party空間。 臥室：臥室： 一般來說，主臥室的面寬不應(yīng)小于米，面積在至平方米左右，舒適型的主臥的面寬在3.9，進深在4.8，面積在20 左右。次臥的面寬一般不應(yīng)小于米，使用面積在至平方米左右；其次，應(yīng)注意臥室的私密性，和起居室之間最好能有空間過渡，直接朝向起居室的開門也應(yīng)避免通視。 臥室?guī)讉€家具尺寸：床長 2m 1m通道 寬在

25、3m為基本需求床寬1.5m 床與窗的寬度0.6m 窗衣柜0.6m，過道0.7m 則滿足3.3m其他輔助空間：其他輔助空間： 包括陽臺、儲藏間等。這部分面積雖小，但在日常生活中的地位非常重要。比如儲藏空間，包括雜物間、進入式衣柜等多種形式，可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間。 陽臺： 一般有幾種形式，觀景陽臺、一步陽臺、工作陽臺、晾曬陽臺等，功能不同尺寸不同，戶型面積不同，陽臺數(shù)量亦不相同。 其他空間：儲藏間、雜物間、進入式衣柜等，不是必須，但能給居家生活提供十分的便利，一般可根據(jù)房間的灰色空間大小，確定有無及面積大小。衛(wèi)生間：衛(wèi)生間： 滿足三個基本功能，即洗面化妝、淋浴和便溺，而且空間上最好能有所

26、分離，獨立分出一個。 從設(shè)施上，可能的主要設(shè)備是浴缸、沖淋間、坐便器（一般規(guī)格是0.9*1.35）、洗手臺（梳妝臺）、在豪華衛(wèi)生間中甚至可以預(yù)留一個空間擺放電視機等設(shè)施。 從衛(wèi)生間的位置來說，單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個臥室尤其是主臥的聯(lián)系；雙衛(wèi)或多衛(wèi)時，公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置，但入口不宜對著入戶門和起居室。 從面積角度來看，帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于米(軸間距不得小于1.8)，淋浴的凈寬度不宜小于米。 餐廳：餐廳： 與廚房直接相連，起碼需保持最近的距離，和廚房之間不宜有公共通道隔離。 和客廳連成一體，能保證公共空間的開敞性和靈活性，并保證南北對流通暢。舒適型餐廳一般相對獨立，直接朝

27、外觀景。 一般獨立的空間尺寸不宜小于2.4m3m。功能房間的要求3、戶型研判之外在因素姑娘成長在一個什么環(huán)境的家庭？（位置、朝向、景觀等）姑娘成長在一個什么環(huán)境的家庭？（位置、朝向、景觀等）我的我的理解理解 一個海邊的樓盤，有一種戶型本身無可挑剔，全世界最一個海邊的樓盤，有一種戶型本身無可挑剔，全世界最好，但是，她只能看到前面住宅的窗戶或是山墻，另有一種好，但是，她只能看到前面住宅的窗戶或是山墻，另有一種戶型本身全宇宙最爛，但她三面觀海，你選哪個？答案：我戶型本身全宇宙最爛，但她三面觀海，你選哪個？答案：我選一塊板磚，然后找到設(shè)計師，照腦袋我一磚拍下去！選一塊板磚，然后找到設(shè)計師，照腦袋我一磚

28、拍下去！ 最優(yōu)的戶型，是在平面布局、總平位置、景觀利用、朝向最優(yōu)的戶型，是在平面布局、總平位置、景觀利用、朝向選擇四個因素之間，依據(jù)樓盤特征選擇一個最為合理的平衡點，選擇四個因素之間，依據(jù)樓盤特征選擇一個最為合理的平衡點，合理取舍后而創(chuàng)造的戶型。合理取舍后而創(chuàng)造的戶型。優(yōu)秀的戶型，不僅僅是戶型本身！優(yōu)秀的戶型，不僅僅是戶型本身！ 最好的戶型、最優(yōu)的景觀、最佳的朝向、最美的環(huán)境，這最好的戶型、最優(yōu)的景觀、最佳的朝向、最美的環(huán)境，這種產(chǎn)品有，但屬極其稀缺理想產(chǎn)品，假如你和比爾種產(chǎn)品有，但屬極其稀缺理想產(chǎn)品，假如你和比爾蓋茨一樣蓋茨一樣有錢，你可以買一個海島，蓋一棟別墅，那么，你的美好的愿有錢，你可以買一個海島，蓋一棟別墅，那么，你的美好的愿望就實現(xiàn)了！望就實現(xiàn)了！戶型相對于交通核心的位置，戶型相對于交通核心的位置，交通的便捷性，安全性交通的便捷性，安全性在一個平面層了里面與其他套型的關(guān)系：在一個平面層了里面與其他套型的關(guān)系：有無遮擋、干擾、對視等有無遮擋、干擾、對視等與戶型定位相適應(yīng)的公供交通面積與戶型定位相適應(yīng)的公供交通面積朝向朝向間距、通透性間距、通透性資源利用：自然資源、中庭資源資源利用：自然資源、中庭資源周邊環(huán)境：視覺、污染周邊環(huán)境：視覺、污染標準層標準層布局左右布局左右戶型平面