曲阜裕隆圣都花園與芝蘭公館專題對比研究報告案50P

1、世界上，最好的老師不是朋友，而是對手裕隆圣都花園 與 芝蘭公館專題報告案濟南前沿置地房產(chǎn)營銷策劃有限公司地址：中國濟南經(jīng)十路14717號齊源大廈711室電話：0531 - 85997711核心思想：認識競爭對手，區(qū)別競爭對手，最后戰(zhàn)勝它！目 錄：第一部分-認識芝蘭公館第二部分-裕隆圣都花園價值體系分析第三部分-裕隆圣都花園價值體系構(gòu)建第四部分-引爆市場第一部分：認識芝蘭公館第一部分：認識芝蘭公館芝蘭公館的競爭理念：打造 “標(biāo)桿”和“唯一性”項目芝蘭公館基礎(chǔ)信息開發(fā)商山東曲阜天安置業(yè)代理商上?；膷u房產(chǎn)工作室建筑設(shè)計 上海建筑科學(xué)研究院景觀設(shè)計 香港阿特貝爾景觀設(shè)計有限公司規(guī)模333604平，其中

2、住宅面積為274202平，商業(yè)面積：9667.58平容積率2.54綠化率45.3%建筑形態(tài) 高層、小高層（11層32層）戶型面積 96204平（兩室兩廳、三室兩廳、復(fù)式）銷售策略 已經(jīng)進駐售樓處，認籌前準(zhǔn)備階段售樓處已啟動，銷售人員已進駐，處于認籌階段，各種銷售政策制定中。第一部分：認識芝蘭公館為了更好的認識芝蘭公館，從以下幾點進行闡述：案名 形象語 推廣語 建筑風(fēng)格 戶型 位置 規(guī)模 售樓處裝飾風(fēng)格 sp活動 第一部分：認識芝蘭公館案名：芝蘭公館詮釋第一部分：認識芝蘭公館1、整體案名代表高檔、有身份、有層次， 并且具有海派風(fēng)格的現(xiàn)代氣息；2、公館：在古代指公家所建的館舍，在 民國時期發(fā)展演變

3、為“聞人居所”；3、與周邊項目案名形成差異化，如：棲 庭水岸、華沁苑等。芝蘭公館字面?zhèn)鬟_示意：現(xiàn)代、身份、地位的象征，但是給人一種規(guī)模小感受。宋子文公館形象語：親情社區(qū)和居時代第一部分：認識芝蘭公館親情+和居 = 景觀好、物業(yè)好、人性化社區(qū)推廣語：主要體現(xiàn)“唯一性”第一部分：認識芝蘭公館曲阜唯一現(xiàn)代風(fēng)格都市社區(qū)曲阜唯一海派戶型生活特區(qū)曲阜唯一兩梯兩戶板式小高層曲阜唯一智能化系統(tǒng)智慧旗艦社區(qū)曲阜唯一體驗式售樓中心曲阜唯一園林景觀親水家園利用“唯一性”、“排他性”來強化自己是“標(biāo)桿”、“標(biāo)志”性項目建筑風(fēng)格：海派現(xiàn)代都市風(fēng)格第一部分：認識芝蘭公館從外立面效果圖中及沙盤圖中看，并未體現(xiàn)出海派風(fēng)格，與

4、周邊項目無多大差異。戶型：96-133-140-204平，兩室、三室、復(fù)式第一部分：認識芝蘭公館本期最小戶型96平，最大戶型206平戶型特點：全明戶型設(shè)計、利用率高、私密性強、大客廳帶陽臺布局、流線型陽臺總之：戶型設(shè)計成功，但是小戶型缺失，將會流失部分客戶。位置：春秋西路與南環(huán)路交匯處第一部分：認識芝蘭公館芝蘭公館與裕隆圣都花園同處于春秋西路與南環(huán)路的交匯處，但是裕隆圣都花園位置好于芝蘭公館。規(guī)模：春秋西路與南環(huán)路交匯處第一部分：認識芝蘭公館總建筑面積：33萬平，是本區(qū)域除富邦新都外，最大規(guī)模項目。裕隆圣都花園正式啟動之后，將是本區(qū)域最大規(guī)模社區(qū)。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全

5、房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為20132013房地產(chǎn)房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全策劃設(shè)計大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、

6、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等管理運營、工程管理、精裝修等1616個模塊。個模塊。文文檔檔分類清晰，分類清晰，可自由復(fù)制，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價值學(xué)習(xí)參考價值極高極高！既可全套購買，也可只購買某一分類。！既可全套購買，也可只購買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購買：淘寶雙鉆信用放心購買：售樓處風(fēng)格：體驗式售樓處、現(xiàn)代建筑風(fēng)格售樓處第一部分：認識芝蘭公館芝蘭公館售樓處外形采用“異形處理”，簡約、現(xiàn)代、而不使情調(diào)。內(nèi)部處理布置合理、材質(zhì)高檔，設(shè)有咖啡吧臺、迎賓臺等專屬區(qū)域。售樓處外部區(qū)域布置：體驗式廣場第一部分：認識芝蘭公館芝蘭公館售樓處外部設(shè)置小型廣場，作為停車場、健身、休閑作用，

7、更可以展示自己形象。sp活動芝蘭公館杯2011曲阜旅游形象大使大賽第一部分：認識芝蘭公館此次sp活動主要為“芝蘭公館”做前期形象宣傳，為樓盤進行造勢。sp活動評審“國家康居示范工程”，已評審成功第一部分：認識芝蘭公館通過評審“國家康居示范工程”，展示項目品質(zhì)，當(dāng)做一賣點展示給客戶。認籌活動交5000元抵10000元第一部分：認識芝蘭公館目前，芝蘭公館開始認籌，交5000元抵10000元的活動，但是，由于區(qū)位及工程進度等原因，認籌活動欠火爆。綜述:第一部分：認識芝蘭公館1、芝蘭公館是目前曲阜房地產(chǎn)的“標(biāo)桿”和“標(biāo)志”性社區(qū)；2、在形象宣傳、前期造勢方面，在曲阜市房地產(chǎn)市場起到了引領(lǐng)作用；3、在包

8、裝方面，特別是售樓處的內(nèi)、外打造上，可以說“獨樹一幟”；4、海派風(fēng)格、戶型設(shè)計、景觀處理已經(jīng)高于曲阜同類產(chǎn)品； 房地產(chǎn)是一種周期性長、總價格高的特殊性大宗商品，芝蘭公館是否被客戶認可，是否能夠做到“唯一性”和“標(biāo)桿”，能否引爆市場，我們拭目以待！裕隆圣都花園與芝蘭公館處于同一區(qū)域我們要做的就是：跑贏競爭對手。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析裕隆圣都花園價值體系挖掘品牌區(qū)位規(guī)模風(fēng)格戶型景觀案名形象語2萬人企業(yè)物業(yè)產(chǎn)品只有銷售出去才能變成效益，而效益通過價值體系來實現(xiàn)。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析裕隆品牌影響力裕隆集團是曲阜市“首屈一指”的企業(yè)，在曲阜，裕

9、隆是實力的象征。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析區(qū)位：比芝蘭公館更勝一籌緊鄰春秋西路與南環(huán)路，可以說：兩面鄰路八方通衢春 秋 西 路南環(huán)路第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析規(guī)模：總建面39萬余平方米39萬方，容積率為2.0，多層、小高層、高層、商業(yè)、教育的搭配組合，在建筑形態(tài)上比芝蘭公館更加豐富，更能滿足不同客戶的需求。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析風(fēng)格：現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，外立面在傳統(tǒng)建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，棄繁從簡，與芝蘭公館的海派風(fēng)格形成差異化。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析戶型：80180平以上最大可能的全明戶型、戶型方正、通透、實用，主力戶型120平，努力打造2-3

10、間臥室朝陽、玄關(guān)設(shè)計、270度觀景陽臺等，特別是在實用性及戶型多樣性方面將會比芝蘭公館更具競爭力。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析景觀：庭院空間與實體組合，打造步移景異的人文、自然空間廣場、綠地、雕塑、亭臺、樓閣、植物景觀塑造中國傳統(tǒng)園林建筑風(fēng)格，與芝蘭公館的“親水景觀”形成區(qū)別。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析案名：裕隆圣都花園芝蘭公館的案名很“洋氣”，因此我們的案名必須“大氣”，用“圣都”+“品牌”不但易記，而且還可借勢“裕隆”實現(xiàn)購買力。2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全 房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng) 是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以來為全國數(shù)萬同仁是專業(yè)地產(chǎn)智庫網(wǎng)站，創(chuàng)立以

11、來為全國數(shù)萬同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！ 我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬套最新精華資料，編輯為20132013房地產(chǎn)房地產(chǎn)策劃設(shè)計大全策劃設(shè)計大全，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運營、工程管理、精裝修等管理運營、工程管理、精裝修等1616個模塊。個模塊。文

12、文檔檔分類清晰，分類清晰，可自由復(fù)制，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價值學(xué)習(xí)參考價值極高極高！既可全套購買，也可只購買某一分類。！既可全套購買，也可只購買某一分類。 淘寶雙鉆信用放心購買：淘寶雙鉆信用放心購買：第二部分：裕隆城價值體系分析推廣語：中國500強裕隆集團精工造城形象語：千年圣都一府一園通過“裕隆品牌”、“500強”與“千年圣都一府一園”及“精工造城”的視覺傳達，表達項目“質(zhì)量”和“稀缺性”，與芝蘭公館的“唯一性”與“親情社區(qū)和居時代”形成鮮明對比。第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析在全民營銷時代，20000人的口碑傳播力與購買力是其他項目所無可比擬的。而且，為將來的客帶客做好準(zhǔn)備。裕隆集團職

13、工人數(shù)：20000人第二部分：裕隆圣都花園價值體系分析裕隆物業(yè)提前介入，不但起到保安作用，還要展示保潔、服務(wù)等功能，使物業(yè)形成一種競爭力。物業(yè):裕隆物業(yè)綜述:充分挖掘價值賣點，與芝蘭公館在進行競爭時做到：非重合點要放大，重合點要差異化！第二部分：裕隆城價值體系分析第三部分：價值體系構(gòu)建兩者對比之前，我們審視一下兩者之間的關(guān)系：兩者雖然在將來競爭異常激烈，但是也是互為依托！第三部分：價值體系構(gòu)建裕隆圣都花園 + 芝蘭公館同為高端項目共同把本區(qū)域塑造成為“高端居住區(qū)域”我們?nèi)绾卧谶@塊“高檔區(qū)域”的蛋糕中占據(jù)大份！第三部分：價值體系構(gòu)建裕隆圣都花園芝蘭公館地段規(guī)模開發(fā)商實力風(fēng)格、建筑形態(tài)景觀戶型營銷

14、中心前期形象展示地段規(guī)模開發(fā)商實力風(fēng)格、建筑形態(tài)景觀戶型營銷中心前期形象展示差異化競爭差異化競爭物業(yè)物業(yè)差異化競爭第三部分：價值體系構(gòu)建優(yōu) 勢地段規(guī)模開發(fā)商實力戶型差異化風(fēng)格景觀物業(yè)建筑形態(tài)劣勢營銷中心打造前期形象展示裕隆圣都花園核心價值體系第三部分：價值體系構(gòu)建放大優(yōu)勢、彌補劣勢、走特色差異化競爭路線，才能獲得更大的蛋糕。第四部分：引爆市場鑒于實用性原則，我們只談如何在前期引爆市場！第四部分：引爆市場引爆市場售樓處啟動sp活動有節(jié)奏的媒體投放行銷前期方案中已闡述我們著重闡述一下售樓處外部打造與sp活動，作為對前期方案的補充第四部分：引爆市場售樓處外部打造門前處理與芝蘭公館相比，售樓處略顯簡單

15、，所以在售樓門前設(shè)置景觀或做異形處理。第四部分：引爆市場售樓處外部打造東側(cè)處理東側(cè)設(shè)置休閑廣場，比芝蘭公館更要豐富些，如：設(shè)置停車位、休閑桌凳、健身器材等，目的：增加人氣，為促銷活動的提供場所，開盤時作為等待區(qū)。第四部分：引爆市場售樓處外部打造售樓處劃出部分區(qū)域作為兒童樂園區(qū)進行涂鴉、繪畫、陶藝在售樓處周圍設(shè)置一培訓(xùn)基地，聘請2-3位知名專業(yè)教師，對孩子進行免費輔導(dǎo)，涉及：繪畫、舞蹈、書法、跆拳道等，以此來吸引此年齡段的客戶群，這樣會抓住一大批購房者心理。第四部分：引爆市場售樓處外部打造物業(yè)、安保，軍事化管理裕隆圣都花園與芝蘭公館的安?？梢哉f大同小異，因此，我們需要做到推陳出新，如：正規(guī)站崗、給客戶開門、物業(yè)人員給客戶倒水、保潔時時刻刻打掃衛(wèi)生等第四部分：引爆市場sp活動前期市場預(yù)熱聯(lián)合當(dāng)?shù)孛?/p>