房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)(1)

1、房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析復(fù)習(xí)指導(dǎo)（1）假設(shè)開發(fā)法（上） 一、大綱要求： 考試目的：測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)假設(shè)開發(fā)法的基本原理、具體運(yùn)用的掌握程度?？荚嚮疽螅赫莆眨杭僭O(shè)開發(fā)法的公式及其計(jì)算，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的概念、區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)。熟悉：假設(shè)開發(fā)法的概念、理論依據(jù)、適用對(duì)象、適用條件、操作步驟。了解：假設(shè)開發(fā)法的其他用途。要點(diǎn)說(shuō)明：1.假設(shè)開發(fā)法的基本原理 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù)是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)；適用的條件是房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提明確。運(yùn)用假

2、設(shè)開發(fā)法估價(jià)一般分為6個(gè)步驟進(jìn)行：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估算開發(fā)經(jīng)營(yíng)期；預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；測(cè)算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)；進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。2.假設(shè)開發(fā)法的公式 假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)上述假設(shè)開發(fā)法最基本的公式，按估價(jià)對(duì)象狀況可細(xì)化為適用于求取生地、毛地、熟地、在建工程、舊房?jī)r(jià)值的公式，按開發(fā)完成后的經(jīng)營(yíng)方式可細(xì)化為適用于開發(fā)完成

3、后出售、出租、營(yíng)業(yè)的公式。3.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法 根據(jù)考慮資金的時(shí)間價(jià)值的方式不同，假設(shè)開發(fā)法分為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法是采用折現(xiàn)的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值；傳統(tǒng)方法是采用計(jì)算利息的方式來(lái)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。二、內(nèi)容講解： 7.1 假設(shè)開發(fā)法的基本原理 7.1.1 假設(shè)開發(fā)法的概念 假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，然后減去預(yù)測(cè)的未來(lái)開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。7.1.2 假設(shè)開發(fā)法的理論依據(jù) 假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的基本思路，用下列模擬一

4、個(gè)典型投資者思想活動(dòng)的例子，可以較好地反映出來(lái)。假如我是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商，同時(shí)有一塊可供開發(fā)建設(shè)的土地，我將愿意以多高的價(jià)格來(lái)購(gòu)買它？無(wú)疑，我明白購(gòu)買該塊土地的目的不是為了自己享有，而是要通過(guò)它賺取利潤(rùn)。我也清楚想得到該塊土地的開發(fā)商不止我一個(gè)，他們都懷有與我一樣的動(dòng)機(jī)。因此，我不能企求從這塊土地的開發(fā)中得到超乎尋常的利潤(rùn)，否則，爭(zhēng)奪該塊土地的競(jìng)爭(zhēng)將使我得不到它，從而我會(huì)一無(wú)所獲。但是，我打算從這塊土地的開發(fā)中獲得的利潤(rùn)也不能比別人所愿意獲得的最低利潤(rùn)少，或?qū)⒋速Y金、時(shí)間和精力投到其他方面所能取得的正常利潤(rùn)少，否則我還不如將此資金、時(shí)間和精力投到其他方面（此點(diǎn)是基于機(jī)會(huì)成本的考慮）。所以，我只

5、求得到社會(huì)上同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一般正常利潤(rùn)。而為了得到這塊土地，我首先得仔細(xì)分析這塊土地的內(nèi)外條件，如坐落位置，面積大小和形狀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度，地質(zhì)和水文狀況，規(guī)劃允許的用途、建筑高度和容積率等。根據(jù)土地的內(nèi)外條件，我知道了這塊土地在規(guī)劃許可的范圍內(nèi)最適宜做何種用途、規(guī)模多大、什么檔次，例如是建商場(chǎng)，還是建寫字樓或住宅。在做了這些工作之后，我要預(yù)測(cè)這座建筑物假如建成后連同土地一起出售，將會(huì)賣到多高的價(jià)錢；為了建造這座建筑物我將要花多少費(fèi)用，包括投資利息（我投入的這些資金要么是自己的，要么是從銀行貸款的，但都要計(jì)算利息。這也是基于機(jī)會(huì)成本的考慮）；此外，我不能忘了在交易中要繳納有關(guān)稅費(fèi)（包括購(gòu)買土地時(shí)作為買方要繳納的稅費(fèi)和出售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)時(shí)作為賣方要繳納的稅費(fèi)）及要獲得開發(fā)利潤(rùn)。確定了這些之后，我便知道了愿意為這塊土地支付的最高價(jià)格是多少。毫無(wú)疑問，它等于預(yù)測(cè)的未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去各種開發(fā)成本、費(fèi)用以及利息、稅費(fèi)和利潤(rùn)等之后所剩的數(shù)額。由上可以看出，假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法。兩者的主要區(qū)別是：成本法中的土地價(jià)格為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格；假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格已事先通過(guò)預(yù)測(cè)得到，需