商業(yè)地產(chǎn)如何評(píng)定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案

1、商業(yè)地產(chǎn)如何評(píng)定專業(yè)公司的商業(yè)規(guī)劃方案？來源： 時(shí)間：2008-10-16 作者： 在商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的過程中，在規(guī)劃定位上對(duì)于開發(fā)商來說自己心里是不是很有底？再加上開發(fā)商自己的專業(yè)水平與團(tuán)隊(duì)水平都有限，也沒有一些專業(yè)的工具，也無法給予評(píng)定，心中是十分沒有底。從我做商業(yè)多年的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了從以下四個(gè)方面來評(píng)定，僅供各位同行參考。一、從建筑角度來審定專業(yè)公司：第一：應(yīng)該在方案中充分的說明，建筑的形態(tài)與市場周邊怎樣融合,也就是說，建筑形態(tài)是不是能與現(xiàn)行的市場相應(yīng)。第二：說明現(xiàn)在人流流向、交通情況、商業(yè)側(cè)重面及后期預(yù)留空間，在項(xiàng)目規(guī)劃中在那一個(gè)部分體現(xiàn).，這個(gè)方面，可能主要在于，廣場在那里設(shè)定，商業(yè)的主面

2、那里等。第三：從建筑本身的角度考慮,在商業(yè)規(guī)劃中，首先要說明：我們打算建筑一個(gè)單體還是一個(gè)由諸個(gè)單體組合成的商業(yè).，還是由幾個(gè)單體組合成的商業(yè)。在這個(gè)說明的同時(shí)，應(yīng)該考慮的問題是：南北地域的及氣候的問題，北方，因?yàn)槎毂容^冷，在建筑本身的同時(shí)，也要考慮建筑的面積。市場的競爭是比較激烈的，如果你設(shè)定的面積與現(xiàn)行的一行同類行業(yè)的面積相同，你的理由是什么？你的競爭力在哪里？這是要說明的。第四：因?yàn)榈叵麻_發(fā)費(fèi)用比較高，所以，根據(jù)城市的消費(fèi)習(xí)慣，以后期發(fā)展要求與城展商業(yè)發(fā)展等情況。第五：因?yàn)樯虡I(yè)投資這方面都會(huì)被資金困住，銷售的問題在規(guī)劃中就自然而生。一般，現(xiàn)在很多在銷售位置及業(yè)種選擇說明時(shí)都建議，與項(xiàng)目

3、本身分離，但這個(gè)時(shí)候，需要說的是，銷售部分與項(xiàng)目本身的之間的關(guān)系是如何，假定，銷售賣出去了，但沒有人流，那不一樣會(huì)造成后期陰影。第六：在內(nèi)部規(guī)劃中，一般都會(huì)觀注到一個(gè)主通道設(shè)定的問題。第七：關(guān)于共享空間的大小，任何一塊面積的大小，都影響著整體利益。在建筑中，共享空間的形態(tài)大小，只能影響著項(xiàng)目內(nèi)部結(jié)構(gòu)的一點(diǎn)變化，如：現(xiàn)在大連的羅斯福購物廣場，他的共享空間極大，從我們?nèi)タ疾榈慕嵌葋碚f，可能太過于浪費(fèi)，也會(huì)讓大家覺的太空了，這就跟前期的建筑審定時(shí)，非常關(guān)鍵，如何，你小一點(diǎn)的話，你每一平米，就可以發(fā)揮很大的作用。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第八：建筑外形，現(xiàn)在商業(yè)購物中心的建筑

4、外形，可謂千萬萬化。但不論什么樣的外形，都會(huì)有一定的來由，上述基礎(chǔ)八點(diǎn)，是從建筑角度來審定專業(yè)公司的一些個(gè)人建議二、從功能布局角度來審定專業(yè)公司第一：功能在于項(xiàng)目本身所取到的作用，各業(yè)種所占面積及品牌在市場的競爭力說明。必須清理的解釋，各業(yè)種的面積與設(shè)定業(yè)種，是如何能在后期經(jīng)營中有生存力。第二：很多都按“黃金分割率”比較，這里我想說的就是在購物性的城市中心，購物，與餐飲是需要占一大比例，但娛樂一定要高于現(xiàn)所以市場中的定位與業(yè)種的多樣化，要不，誰會(huì)來你的購物中心呢，他到其它的百貨店也有如同的娛樂，在你這里就不能享受到更好，與獨(dú)特一面。第三，各業(yè)種在項(xiàng)目中取到的作用都不同，而他們的占項(xiàng)目的位置，也

5、是必須說明的等。是根據(jù)，人的購物習(xí)慣，還是根據(jù)人的勞累時(shí)間期，他們之間如何產(chǎn)生聯(lián)接關(guān)系，第四：在業(yè)種分布時(shí)，要說明與后期物業(yè)管理方面的吻合，因?yàn)樵诤笃诠芾碇?，要涉及到銷售部分與租賃部分及本身的類別的管理，三、業(yè)態(tài)分布第一：主力店在項(xiàng)目中占具很主要的作用，次力店的作用也不應(yīng)呼視，所以，一定記得的是，主力店選擇與次主力店選擇上，在面積、業(yè)種、位置方面一定要深入考慮。而不能只重視主力店，呼視次力店的競爭能力，我接觸過一個(gè)案子，是這樣的：主力店的面積在幾萬平米以上，而次主力店，還是按慣性，幾千平米圖書。在這個(gè)問題在，我們就提出了我們的想法：次力店如何現(xiàn)行在本城市以十分飽合指的是電器，那你在設(shè)這樣的電器

6、，是沒有意義的。第二：主力店的定位說明：主力店的定位必須清楚的產(chǎn)述主力店的定位，還要包括，內(nèi)部基礎(chǔ)業(yè)種的說明，因?yàn)?，他的設(shè)定根據(jù)項(xiàng)目本身內(nèi)的業(yè)態(tài)很多都相符，大家可能看到的金源mall在百貨里可以看到的東西，在專業(yè)店里也可以看到。方案范文無法思考和涵蓋全面，最好仔細(xì)瀏覽后下載使用。第三：業(yè)態(tài)的選擇？是應(yīng)該根據(jù)市場資源來設(shè)定業(yè)態(tài)，還是不根據(jù)業(yè)態(tài)資源來設(shè)定業(yè)態(tài)。這個(gè)問題，我們大家一定在討論，這點(diǎn)，我給大家一點(diǎn)個(gè)人觀點(diǎn)，應(yīng)該根據(jù)市場需求來定業(yè)態(tài)，而不根據(jù)市場資源來定業(yè)態(tài)，這也是我們跟意大利保利公司討論的結(jié)果，很多，專業(yè)公司一定會(huì)提出，要根據(jù)市場資源來設(shè)定業(yè)態(tài)，請大家記注，這點(diǎn)，你的項(xiàng)目是要競爭力。第四

7、：銷售面積 。而銷售面積的業(yè)態(tài)定位，與主題定位，卻十分難找，一開始，大家都在考慮一個(gè)問題，像已前我們也一樣，就是在“業(yè)態(tài)互補(bǔ)”？但，在這里我提示，一個(gè)，這里是銷售，不能把自己的思維定死，大家有的時(shí)候在想，如果項(xiàng)目中設(shè)定了服裝，那外面在設(shè)服裝就不好做了，等一些諸如此類的想法，大家可以在定位上做文章，不要在業(yè)態(tài)上牢固自己。四、經(jīng)濟(jì)性第一：在這個(gè)角度，一定要注意，對(duì)整體體量開發(fā)定位的解釋，因?yàn)?，現(xiàn)在很多開發(fā)體量，一定要上了一定的面積才能，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)期與開發(fā)成正比，有的時(shí)候，專業(yè)公司覺的市場量不能接受就會(huì)減少 。第二：物業(yè)角度，我們需要的是給予最大的利潤，在這個(gè)時(shí)候，專業(yè)公司必須對(duì)后期的物業(yè)如何提升與物