物業(yè)起訴業(yè)主不交物業(yè)費官司的超完美答辯狀

1、答辯人：地 址： 呼和浩特新城區(qū)名都楓景小區(qū)電 話：答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下： 起訴狀所述“被告拒不按時繳納物業(yè)費”是因為原告沒有按約履行合同以及未按相關(guān)規(guī)定提供服務，已造成違約。一、業(yè)主臨時管理公約內(nèi)寫明原告楓華物業(yè)公司為物業(yè)服務甲級標準，根據(jù)呼和浩特市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務標準 （ 甲級） 所規(guī)定引述：1、采取多種形式如走訪業(yè)戶、懇談會、電話溝通、問卷調(diào)查等，每年與50%以上業(yè)戶用有效溝通，每年有效投訴處理率 90%，每年進行一次滿意度調(diào)查，有效樣本覆蓋率大于20%，并對薄弱環(huán)節(jié)持續(xù)改進。然而原告從提供服務至今從未進行過一次調(diào)查和溝通，很多問題得不到處理，導致業(yè)主與物業(yè)公司矛

2、盾激化，對于小區(qū)不按時交物業(yè)費的業(yè)主也未從進行入戶或電話調(diào)查是什么原因不交物業(yè)費以及如何解決業(yè)主問題讓業(yè)主去主動繳納物業(yè)費，原告沒有從服務的角度去解決問題，出現(xiàn)不交物業(yè)費的情況后，只是電話催費、門上貼條、發(fā)律師函最后法院訟訴。2、適應業(yè)主需求，組織、配合開展社區(qū)文化活動。 原告從未開展任何社區(qū)文化活動，小區(qū)內(nèi)唯一一個老年活動室也是一位業(yè)主開設(shè)的老年活動室。 第十三條 建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業(yè)管理費的收支狀況。 原告從第一批業(yè)主入駐至今從未對財務收支進行公布。3、停水、停電在接到相關(guān)部門通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。每年停水電在七八次左右，但只有兩 次提前公告。4、公共秩序維護

3、小區(qū)主出入口 24 小時值班（其中 12 小時立崗）。夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防 范檢查和巡邏，巡邏不少于 2 人，做到有計劃、有記錄。小區(qū)東門保安亭 24 小時無人值班已變成放置雜物的倉庫【證據(jù)照片】 ，只有距崗亭二十多米的停車場收費 亭內(nèi)有一名保安，攝像頭夜間基本無法使用，人和汽車車牌都無法看清還經(jīng)常不開機，導致每年都有多戶 業(yè)主家被盜，此事還有呼市晨報的報道【證據(jù)照片】，其中一位業(yè)主一年中被盜三次。很多業(yè)主汽車被劃 被刮蹭 . 名都小區(qū)是一個封閉式小區(qū)但小區(qū)各處都可以看到業(yè)主的車停放， 物業(yè)沒有做到應盡的職責 【證據(jù) 照片】。4、 保潔服務 水池、溝、渠、沙井每天清

4、理一次，及時清掃積水、積雪，清潔完成，清潔區(qū)域、部位無垃圾、雜物、異 味，并進行保潔巡查。原告對下雪后積雪的清理非常差，至今小區(qū)還到處是積雪和冰?！咀C據(jù)照片】，施工后的場地長時間沒有 清理【證據(jù)照片】二、根據(jù)業(yè)主臨時公約第二章第六條 業(yè)主依法享有一下物業(yè)共用設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)：共同使用的空地、包括電梯、停車場、 公告欄等，第六章第三十三條 建筑物的外墻面、樓頂平臺、公共走道等，非經(jīng)業(yè)主大會決議并依法辦理相關(guān)手續(xù)，業(yè)主或物業(yè)使用人不 得擅自占用、變更構(gòu)造、顏色或設(shè)置廣告物；三、根據(jù)物權(quán)法第八十條 建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的按照約定；沒有約 定或者約定不

5、明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定 . 以及物權(quán)法第七十四條 建筑區(qū)劃 內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放 汽車的車位， 屬于業(yè)主共有。 原告私自將本該屬于所有業(yè)主共有的公告欄、 電梯內(nèi)等其他位置放置商業(yè)廣 告牌收入費用，并且沒有向業(yè)主公布其收入的流向，其廣告和車位收益及應該為全體業(yè)主共有，原告的行 為嚴重侵害全體業(yè)主的權(quán)利。應扣除必要成本后轉(zhuǎn)入小區(qū)的公共維修基金內(nèi)。并向業(yè)主公布收支情況。四、根據(jù)呼和浩特物業(yè)管理條例第十八條物業(yè)費

6、預收期限不得超過 3 個月，所以物業(yè)公司要求業(yè)主最低 3 月繳納物業(yè)費是不合理的五、其他1、小區(qū) 7 號樓 16 號樓前兩個水池，從第一批業(yè)主入駐至今從未注水使用【證據(jù)照片】.違反交房時物業(yè)公司給業(yè)主提供的住戶手冊，第四條第一款物業(yè)管理費用構(gòu)成包含：物業(yè)公用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 以及“呼和浩特物業(yè)管理條例第十二 條” 第二款消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房（ 棚） 、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護2、業(yè)主繳納物業(yè)費原告只開收據(jù)拒絕開發(fā)票， 違反 發(fā)票管理辦法 和稅收征收管理法 涉嫌偷稅漏稅。3、小區(qū)內(nèi)損壞的公用設(shè)施設(shè)備常年沒有更換，部分單

7、元的單元門鎖損壞沒有及時更換，單元門敞開任何人都可以隨便進出?！咀C據(jù)照片】 電梯故障率高，經(jīng)常有業(yè)主被關(guān)在電梯里 ,呼市晨報 2011年9月 26日 曾有過報道【證據(jù)照片】。六、引述“最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋”第三條 物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、 法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確 定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等 違約責任的，人民法院應予支持。七、根據(jù)合同法第 67 條 對“先履行抗辯權(quán)”作了規(guī)定，即“當事人互負債務，有先后履行順序，先 履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒

8、絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有 權(quán)拒絕其相應的履行要求”。被告與 2008年購買房產(chǎn)同時交納物業(yè)費到 2010年12月 5日停交物業(yè)費， 但原告提供的服務一直未達到標 準符合相關(guān)規(guī)定， 在 2010年 5月 7日呼市晚報就曾報道原告物業(yè)公司提供服務差的整版報道 【證據(jù)照片】 ， 以及呼市晨報 2011年 9月 23日報道?！咀C據(jù)照片】八、證據(jù)1、呼市晨報 2011年 9月 23日，呼市晨報都對名都小區(qū)物業(yè)做過報道，關(guān)于物業(yè)服務問題“名都楓景小區(qū) 業(yè)主“抱怨”多”【證據(jù)照片】2、呼市晨報 2011 年 9 月 26 日名都楓景小區(qū)電梯故障問題的報道“名都楓景小區(qū)電梯常

9、“罷工”居民爬 十幾層樓回家”【證據(jù)照片】3、2012年12月 13日呼市房產(chǎn)網(wǎng)報道“名都楓景小區(qū)十幾戶居民家中被盜”?！咀C據(jù)照片】4、2010年 5月 7日呼市晚報就曾報道原告物業(yè)公司提供服務差的整版報道【證據(jù)照片】以上新聞報道證明原告在 2010 年到 2012 年所提供的物業(yè)服務均存在嚴重違約，并且在原告正常繳納物業(yè) 費時就已經(jīng)違約。5、2013年 3月 1日于小區(qū)拍攝照片： 未清掃的積雪、損壞的單元門、損壞的垃圾箱、從未注水的水池、 電梯里和公告牌上的廣告、變成倉庫的正門保安亭、小區(qū)封閉道路的車輛、施工后沒有及時恢復的路面、 臟亂的垃圾箱、損壞的燈。九、答辯請求 綜上所述，被告延遲繳納物業(yè)費是因原告首先沒有履行雙方的合同約定，事實上明顯未提供符合行業(yè)標準 的服務，所以被告有權(quán)根據(jù)“合同法”第 67 條規(guī)定，拒絕履行約定暫時拒絕交納物業(yè)費用。 在原告按合 同執(zhí)行解決執(zhí)行下面列出的約定及問題后，被告再繳納所欠費用。1、原告物業(yè)公司在判決日后 15 天內(nèi)在小區(qū)公告欄公布物業(yè)費用的收支情況，以后每 6 個月公布一次。2、原告物業(yè)公司在判決日后 15 天內(nèi)在小區(qū)公告欄公布車位租金及小區(qū)內(nèi)各廣告位租金的收入及流向，每六個月一次。3、對所有入駐業(yè)主進行入戶滿意度調(diào)查，針對