常見的理財(cái)目標(biāo)分析

1、常見的理財(cái)目標(biāo)n常見的理財(cái)目標(biāo)：子女教育金、贍養(yǎng)父母、退休、遺產(chǎn)、購置房和車、 其他短期目標(biāo)（旅游、奢侈品消費(fèi)等）n確定理財(cái)目標(biāo)的SMART法則SpecificMeasurableAttainableRealisticTime-Boundn目標(biāo)預(yù)定：實(shí)現(xiàn)時間無法實(shí)現(xiàn)目標(biāo)額時需延長目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的年限。子女教育18歲；退休 55-65歲；購房3-5年居多n目標(biāo)屆時需求金額：考慮通脹后屆時應(yīng)有的合理金額，資源不足時需考慮調(diào)低目標(biāo)額 （建立一系列的假設(shè)基礎(chǔ)上。比如通貨膨脹率，貼現(xiàn)率理財(cái)目標(biāo)規(guī) 劃需要動態(tài)調(diào)整）理財(cái)目標(biāo)達(dá)成的順序n非常富有者可實(shí)現(xiàn)所有理財(cái)目標(biāo), 極端貧窮者僅求溫飽,中產(chǎn)階級需定位其價值觀。n

2、理財(cái)價值觀：當(dāng)現(xiàn)有資源無法滿足所有理財(cái)目標(biāo)時,人們對個別理財(cái)目標(biāo)間的相對重要性或?qū)崿F(xiàn)順序的主觀選擇,稱為理財(cái)價值觀。n生命周期階段n理財(cái)性格理財(cái)價值觀n資源不夠滿足所有目標(biāo)時重要性高的目標(biāo)優(yōu)先滿足。n按照對人生四大理財(cái)目標(biāo)退休、目前生活水準(zhǔn)、購房、子女教育實(shí)現(xiàn)順序的態(tài)度，理財(cái)價值觀分為四種：偏退休型（螞蟻?zhàn)澹簝π盥矢撸葼奚笙硎?；重退休?guī)劃偏目前享受型（蟋蟀族）：儲蓄率低，先享受后犧牲；重當(dāng)前消費(fèi)偏購房型（蝸牛族）：犧牲當(dāng)前與未來的享受換得擁有自己的房子偏子女型（慈烏族）：犧牲當(dāng)前與未來消費(fèi)自己不用，一切為了孩子處于不同生命周期階段個人的理財(cái)目標(biāo) 投資者類型投資者類型短期目標(biāo)短期目標(biāo)長期目

3、標(biāo)長期目標(biāo)大學(xué)高年級學(xué)生租賃房屋獲得銀行的信用額度滿足日常支出償還教育貸款開始投資計(jì)劃購買房屋20多歲的單身青年儲蓄購買汽車進(jìn)行本人教育投資建立備用基金將日常開支削減10實(shí)現(xiàn)環(huán)球旅行進(jìn)行投資組合建立退休基金30多歲的已婚投資者（子女尚幼）將舊的交通工具更新子女的教育開支增加收入購買保險積累子女教育基金的資金購買更大的房屋將投資工具分散化50歲左右的已婚投資者（子女已成年）購買新的家具提高投資收益的穩(wěn)定性退休生活保障投資出售原有的房產(chǎn)制定遺囑退休后的旅游計(jì)劃養(yǎng)老金計(jì)劃的調(diào)整性格類型對金錢的態(tài)度特性如何應(yīng)對Hoarder儲藏者1量入為出，買東西會精打細(xì)算2從不向人借錢也不用循環(huán)信用3有儲蓄習(xí)慣,仔

4、細(xì)分析投資方案1 分析利弊得失2 收入收入- -儲蓄目標(biāo)儲蓄目標(biāo)= =支出預(yù)算支出預(yù)算Amasser積累者1 擔(dān)心錢不夠用，致力積累財(cái)富2 量出為入，開源重于節(jié)流3 有賺錢機(jī)會時不排斥借錢滾錢1 慎選投資標(biāo)的，分散風(fēng)險2 評估開源渠道3 支出支出+ +儲蓄目標(biāo)儲蓄目標(biāo)= =收入預(yù)算收入預(yù)算Monk修道士1 嫌銅臭，不讓金錢左右人生2 命運(yùn)論者，不擔(dān)心財(cái)務(wù)保障3 缺乏規(guī)劃概念，不量出不量入1 從記帳開始，逐步規(guī)劃2 2 收入收入- -支出支出= =儲蓄儲蓄，做財(cái)務(wù)診斷Spender揮霍者1喜歡花錢的感覺，花的比賺多2常常借錢或用信用卡循環(huán)額度3 透支未來，沖動型消費(fèi)者1 剪掉信用卡，停止透支失血

5、2 收入收入- -還債額還債額= =支出支出，限期還清Avoider逃避者1討厭處理錢的事也不求助專家2 不借錢不用信用卡，理財(cái)單純化3 除存款外不做其它投資，煩惱少1 由簡單的產(chǎn)品切入2 收入收入- -基金定投基金定投= =支出支出，可先試行理財(cái)性格理財(cái)性格理財(cái)?shù)男詣e差異理財(cái)?shù)男詣e差異n女性平均壽命較長，退休年齡比男性早，需要準(zhǔn)備的退休金比男性多n同年齡的女性投保壽險費(fèi)率比男性低，投保退休年金費(fèi)率比男性高n女性在職場上的勞動參與率比男性低，但是掌控家庭財(cái)務(wù)大權(quán)的比率比男性高n女性在投資上的績效表現(xiàn)比男性高，但消費(fèi)負(fù)債的比率也比男性高理財(cái)?shù)淖诮滩町惱碡?cái)?shù)淖诮滩町恘不同的宗教信仰對于理財(cái)行為有重

6、大的影響。n佛教的尼姑與和尚、天主教的神父與修女以及其它宗教的神職人員，清心寡欲，基本上都是以精神生活為主，理財(cái)對其重要性較低。n伊斯蘭文化認(rèn)為接受利息是罪惡的，因?yàn)檫@樣只是接受固定的收益而沒有分擔(dān)生產(chǎn)企業(yè)必然要承擔(dān)的風(fēng)險。住房住房規(guī)劃規(guī)劃 居住規(guī)劃流程圖居住需求空間需求環(huán)境需求家庭人口生活質(zhì)量購房或租房決策是否購房購房規(guī)劃是租房房租成長率房價成長率居住年數(shù)利率水平否總價首付款貸款區(qū)位類別類型用途租房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)n有能力使用更多的居住空間n比較能夠應(yīng)對家庭收入的變化n資金較自由，可尋找更有利的運(yùn)用渠道 n有較大的遷徙自由度n瑕疵或毀損風(fēng)險由房東負(fù)擔(dān)n稅捐負(fù)擔(dān)較輕n不用考慮房價下跌風(fēng)險缺點(diǎn)缺

7、點(diǎn)n非自愿搬離的風(fēng)險 n無法按照自己的期望裝修房屋 n房租可能增加 n無法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房價差價利益n無法通過購房強(qiáng)迫自己儲蓄購房的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)n對抗通貨膨脹 n強(qiáng)迫儲蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富n提高居住質(zhì)量n信用增強(qiáng)效果n滿足擁有自宅的心理效用n同時提供居住效用與資本增值的機(jī)會 缺點(diǎn)缺點(diǎn)n缺乏流動性：要換房或是變現(xiàn)時，若要顧及流動性可能要被迫降價出售。n維持成本高：投入裝潢雖可提高居住品質(zhì)，也代表較高的維持成本。n賠本損失的風(fēng)險：實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險包括房屋毀損、市場風(fēng)險包括整體房屋市場下跌的系統(tǒng)風(fēng)險、與所居住社區(qū)管理不善造成房價下跌的個別風(fēng)險。購房與租房的決策(1)：年成本法n租房年成本=押金存款利率+年

8、租金。3個月房租的押金，利率2%，年租金4萬。n租房年成本=4.02萬 n若租金每年往上調(diào)整,則租房年成本隨之上升。因此，在同一個住所居住越久，購房年成本下降而租房年成本上升，購房會比租房劃算。n購房年成本=首付款存款利率+貸款余額貸款利率+年維修費(fèi)及稅金n總價100萬，貸款七成，貸款利率6%，年稅金1萬n購房年成本=30萬 2% +70萬 6%+1萬=5.8萬n購房后總價固定，隨每年還款，購房年成本每年降低。案例：購房與租房年成本法n李立看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀區(qū)五道口附近，該住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 1個月房租的押金。如果購房，總價120萬元，可申請

9、60萬元貸款，房貸利率為6%，自備首付款60萬元。李立租與購的成本分析如下（假設(shè)押金與首付款機(jī)會成本為3%）：租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元購房年成本：60萬元3%60萬元6%54,000元n1. 房屋維護(hù)成本：租房者不用負(fù)擔(dān)，由購房者負(fù)擔(dān)。此部分金額不定，越舊的房屋維護(hù)成本越高。本例預(yù)期當(dāng)年房屋維護(hù)成本為5,000元。n2. 房屋折舊成本：個人住房不像企業(yè)購入房產(chǎn)后要提折舊，但是同樣的地段新舊房有一定的價差，這就是房屋折舊成本的體現(xiàn)。設(shè)該地段全新房與一年屋的價差為每平米240元，折舊率2%。本例折舊成本為24,000元。 考慮這兩項(xiàng)因素后，購房的平均年成本為83

10、,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。n若房價在未來看漲，那么即使當(dāng)前算起來購房年成本高一點(diǎn)，但是，未來出售房屋的資本利得也可能彌補(bǔ)居住期間的成本差異。以上例而言，租房年成本率66,165元1,200,000元5.5%，購房年成本率83,000元1,200,000元6.9%，差距只有1.4%。若計(jì)劃住5年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房價可能在5年內(nèi)漲7.2%以上，購房仍然劃算。n若大家都預(yù)期房價會進(jìn)一步下跌，而寧可租房不愿購房，則租房年成本高于購房年成本的情況也有可能會發(fā)生。因此，比較租房與購比較租房與購房哪種劃算，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素房哪種劃算

11、，決策者對未來房價漲跌的主觀判斷也是重要因素。購房與租房的決策(2)：凈現(xiàn)值法（NPV）n考慮在一個固定的居住期間內(nèi)，將租房及購房的現(xiàn)金流量還原成現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為劃算。n案例：若李立已確定要在該處住滿5年，月房租每年增加500元，以存款利率3%為折現(xiàn)率; 第五年底將押金5,500元收回。在貸款利率6%下，20年房貸每年本利平均攤還額為52,311元，PMT（6%，20，600000）= -52,311 。維護(hù)成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元。nNPV計(jì)算時只考慮現(xiàn)金流量，因此，在年成本法中計(jì)算的租房押金利息與購房折舊成本并非實(shí)際現(xiàn)金流出，不用列入。而在年成本法中房

12、貸只計(jì)利息，凈現(xiàn)值法中房貸計(jì)算的是本利平均攤還額。n合理的折現(xiàn)率應(yīng)在首付款資金機(jī)會成本3%與房貸利率6%之間，可做敏感性分析。租房與購房NPV的計(jì)算租房租房購房購房首付首付貸款貸款維護(hù)成本維護(hù)成本購房合計(jì)購房合計(jì)期初CF0(71,500)(600,000)(600,000)第1年CF1(72,000)(52,311)(5,000)(57,311)第2年CF2(78,000)(52,311)(10,000)(62,311)第3年CF3(84,000)(52,311)(15,000)(67,311)第4年CF4(90,000)(52,311)(20,000)(72,311)第5年CF55,500

13、1,250,000 (560,366)(25,000)664,634 3%(367,017) (266,902)4%(359,934)(288,086)5%(353,116)(307,977)6%(346,551)(326,662)租房NPV的計(jì)算n租房的凈現(xiàn)值：若租金每年支付一次，必定在期初:nCF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 x12=-71,500n1 CFj=第二年租金=(-5,500-500)x12=-72,000n2 CFj=第三年租金=(-5,500-2x500)x12=-78,000n3 CFj=第四年租金=(-5,500-3x500)x12=-84,000n

14、4 CFj =第五年租金=(-5,500-4x500)x12=-90,000n5 CFj=取回押金=5,500n3i， NPV=-367,017購房NPV的計(jì)算n購房的凈現(xiàn)值：首付款必須在第一年期初支付，若購房的房貸本利為每年還一次，必定在期末。假設(shè)維修成本也在期末支付。nCF0=首付款=-600,000n每年房貸本利攤還=PMT(6%,20,600000)=-52,310.7n五年后房貸余額=PV(6%,15,-52310.7)=508,055nCFj =第一年房貸本利攤還+第一年維護(hù)成本=-52,311-5,000=-57,311nCFj =第二年房貸本利攤還+第二年維護(hù)成本=-52,31

15、1-10,000=-62,311nCFj =第三年房貸本利攤還+第三年維護(hù)成本=-52,311-15,000=-67,311nCFj =第四年房貸本利攤還+第四年維護(hù)成本=-52,311-20,000=-72,311nCFj=第五年房貸本利攤還+第五年維護(hù)成本+第五年底房屋出售額-第五年底房貸余額=-52,311-25,000+1,250,000-508,055=664,634n3i，NPV=-266,902n-266,902-367,017，購房凈現(xiàn)值比租房高，購房劃算。不同售房價格預(yù)期的租購房比較售房價格3%4%5%6%1100000(396,293)(411,375)(425,506)(

16、438,751)1150000(353,163)(370,278)(386,329)(401,388)1200000(310,032)(329,182)(347,153)(364,025)1250000(266,902)(288,086)(307,977)(326,662)租房NPV(367,017)(359,934)(353,116)(346,551)租購房決策影響因素n何時購房劃算1. 首付款機(jī)會成本低2. 房貸利率低3. 房屋持有成本低4. 房價預(yù)期漲幅高n折現(xiàn)率折現(xiàn)率=首付款比重首付款機(jī)會成本率+房貸比重房貸利率n注意預(yù)期房價較難掌握，購房現(xiàn)值確定性低n何時租房劃算1. 房租漲幅低2.

17、 租房押金低n比較租房與購房時最好以購房的折現(xiàn)率來計(jì)算租房現(xiàn)值，比較公平n若有一份已明確約定房租漲幅的長期合約，租房現(xiàn)值的確定性較高年收入概算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房價: 房價年收入比n購房前首付款的籌備與購房后貸款的負(fù)擔(dān)，對家庭現(xiàn)金流量與生活水準(zhǔn)的影響長達(dá)數(shù)十年。不能陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子?？梢韵铝泄礁潘憧韶?fù)擔(dān)的房屋總價： 可負(fù)擔(dān)房價可負(fù)擔(dān)房價=（年收入（年收入x 負(fù)擔(dān)比率）負(fù)擔(dān)比率）/ 房貸利率房貸利率 /貸款成數(shù)貸款成數(shù)n如年收入10萬，其中30%可用來繳房貸，（1）假設(shè)前幾年只繳利息，首付款的機(jī)會成本也以房貸利率計(jì)算，房貸利率6%，貸款成數(shù)70%，可負(fù)擔(dān)房價=（10萬x 30

18、%）/ 6% / 70%=71.4萬，為年收入的7.14倍。前提是需先準(zhǔn)備21.4萬的首付款。（2）若貸款20年，本利平均攤還法，可貸款 PV（6%，20，-3）=34.4, 34.4/70%=49.2，不到年收入的五倍。n同樣的收入，利率越低，可負(fù)擔(dān)房價越高；儲蓄率越高，可負(fù)擔(dān)房價越高。一般而言，依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房價上限，依房貸負(fù)擔(dān)計(jì)算的房價上限，約為年收入的約為年收入的5-8倍。倍。目標(biāo)精算法計(jì)算可負(fù)擔(dān)房價n可負(fù)擔(dān)房價PMT1x (1+r)n x 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) + FV（r，n，0，A）+ PV（i，m，PMT2 ） =自備款儲蓄部分+自備款投資部分+貸款部分n

19、r投資報酬率，n離購房年數(shù) PMT1=當(dāng)前年收入負(fù)擔(dān)比率 A=當(dāng)前可配置于購房用途的凈資產(chǎn) i房貸利率，m房貸年數(shù) PMT2本利攤還年供額=FV（y， n， 0，PMT1） y = 收入成長率目標(biāo)精算法案例小林年收入為10萬元，預(yù)估收入成長率5%，當(dāng)前凈資產(chǎn)15萬元，收入的30%用于儲蓄自備款與負(fù)擔(dān)房貸的上限。小林打算5年后購房，投資報酬率8%，貸款年限20年，利率6%，屆時可以負(fù)擔(dān)的房價為：n自備款儲蓄部分PMT1 (1+r)n 1-(1+y)/(1+r)n/(r-y) =30,000元(1+8%)5 1-(1+5%)/(1+8%)5/(8%-5%) =193047元n自備款投資部分= FV

20、(r,n,0,A)=FV(8%,5,0,-150000)=220,399元nPMT2=FV(y, n, 0, PMT1)=FV(5%,5,0,30000)=-38,288元n貸款部分PV(i,m,PMT2 ) =PV(6%,20,-38288)=439,160元n可購房總價=193,047+220,399+439,160= 852,606元項(xiàng)目項(xiàng)目參數(shù)參數(shù)平米數(shù)平米數(shù)單價單價適合地區(qū)適合地區(qū)目前年收入100,0007012,180 收入增加比率5%8010,658 可負(fù)擔(dān)購房支出比率30%909,473 可配置在購房資產(chǎn)150,0001008,526 投資報酬率8%1107,751 預(yù)計(jì)幾年后

21、購房5 1207,105 房貸利率6%1306,558 房貸年數(shù)20 1406,090 可籌自備款413446 1505,684 年貸款負(fù)擔(dān)能力38288 可負(fù)擔(dān)貸款439160可負(fù)擔(dān)房屋總價852,606 換房能力概算n需籌首付款=新房凈值-舊房凈值=(新房總價-新房貸款)-(舊房總價-舊房貸款)。如舊房值60萬元，貸款尚有30萬元，新房值100萬元，擬貸款60萬元，應(yīng)籌首付款=(100萬元-60萬元)-(60萬元-30萬元)=10萬元。此時要考慮的是，手邊可變現(xiàn)的資產(chǎn)有無10萬元，及未來是否有負(fù)擔(dān)60萬元房貸的能力。n以6% 的利率來算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入應(yīng)在10,0

22、00元以上才考慮換房。購房不是理財(cái)?shù)奈ㄒ荒繕?biāo)，若把所有的資源全部用來于購換房需求，會耽擱子女教育金或退休金的籌措時，可在準(zhǔn)備充分前暫時租房。房涯規(guī)劃表年齡年齡購換購換房房選房選房因素因素青年期55歲第三次換房養(yǎng)老、遺產(chǎn)工作10年后購房50萬，居住10年后換房100萬，假設(shè)舊房屆時按原價出售，所需儲蓄或房貸年供額為多少? n第一段：25歲開始工作，35歲第一次購房，投資報酬率8%，房貸利率6%，貸款20年。貸款六成。購房前所需的儲蓄=PMT(8%,10,0,200000)=-13,805元。n第二段：35歲到45歲還貸款，購房后所需的年供額=PMT(6%,20,300000)=-26,155元。

23、n第三段：45歲換房100萬元，屆時舊房房貸還有10年才繳清，房貸余額=PV(6%,10,-26155)=192,503(元)，出售舊房后須先把原房貸還清，500,000元-192,503元=307,497元，可當(dāng)新房首付款。新房貸款需求=總價1,000,000元-307,497元=692,503元。年供額=PMT(6%,20,692503)=-60,376(元)。換房的步驟：先買后賣n需要解決資金的周轉(zhuǎn)問題。即使只隔幾個月，也必須先借到一筆錢來繳首付款，而且需要負(fù)擔(dān)資金成本。n比如說舊房50萬元，新房100萬元，新房可貸款70萬元，首付款30萬元。如先買后賣，中間隔三個月，這時若舊房無房貸，

24、可用舊房抵押貸款30萬元，來當(dāng)新房的首付款。等到賣舊房之后，再還此筆貸款。n若舊房還有房貸20萬元，且很難再增加貸款，此時若無其它資金來源，要想辦法另外借到30萬元來支付新房首付款。若資金成本為10%，按年計(jì)算， 需額外支付的利息為： 300,000元x10%x3/12=7,500元。n此外，賣掉舊房之前通常需要提前還清貸款余額。若沒有借貸渠道，除非在換房前已另外積蓄了一筆錢足以支付首付款，換房時還是以先賣后買為宜。換房的步驟：先賣后買n要解決出售舊房后無房可住的問題。n除非買賣合約都已談妥，只差幾天可住旅館，否則通常要租房居住。n因?yàn)樽馄诓婚L，不到一年，談租約時，可能不像一般簽一年租約那樣容易，或者每月租金可能較高。n如果舊房的購買方將該房用于出租，那么可以售后回租，賣舊房后仍住在里面，付給購房者租金，直到搬入新房為止。房屋交易費(fèi)用收費(fèi)項(xiàng)目新房買方舊房買方舊房賣方1契稅1.5-