北京·龍湖滟瀾山項目研究

1、 2007 2007年年9 9月以前，如果一位北京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不知道月以前，如果一位北京地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士不知道“龍湖龍湖是誰是誰”、不知道、不知道“滟瀾山為何物滟瀾山為何物”，似乎是情理之中的事情。但，似乎是情理之中的事情。但20072007年年9 9月隨著龍湖月隨著龍湖滟瀾山在北京的亮相，注定成為分水嶺。滟瀾山在北京的亮相，注定成為分水嶺。 越來越多的開發(fā)商在討論著這個越來越多的開發(fā)商在討論著這個“打南邊來的企業(yè)打南邊來的企業(yè)”，從最，從最初的初的“猜測猜測”和和“質(zhì)疑質(zhì)疑”，到后來的，到后來的“造訪造訪”和和“學習學習”，那段，那段時間北京地產(chǎn)界有話時間北京地產(chǎn)界有話“言必談龍湖、不離滟瀾山言

2、必談龍湖、不離滟瀾山”、“別墅只看別墅只看滟瀾山滟瀾山”。開盤后不到一年的時間，已經(jīng)有。開盤后不到一年的時間，已經(jīng)有1010萬人曾經(jīng)造訪過滟萬人曾經(jīng)造訪過滟瀾山，其中，有瀾山，其中，有1/51/5是全國各類開發(fā)商。是全國各類開發(fā)商。注：本期使用圖片均為滟瀾山圖片注：本期使用圖片均為滟瀾山圖片 本人在企劃部本人在企劃部園林風格園林風格研究期間對北京龍湖研究期間對北京龍湖滟瀾山園林景滟瀾山園林景觀有深入了解并感悟頗深，故此對該項目的營銷策劃、產(chǎn)品設(shè)計、園觀有深入了解并感悟頗深，故此對該項目的營銷策劃、產(chǎn)品設(shè)計、園林景觀、物業(yè)服務(wù)進行綜合研究供公司領(lǐng)導了解。林景觀、物業(yè)服務(wù)進行綜合研究供公司領(lǐng)導了解

3、。 該項目位于北該項目位于北京機場附近，是純京機場附近，是純別墅項目，與鴻別墅項目，與鴻洲洲?？谛鲁怯邢嗪？谛鲁怯邢嗨浦?，希望能對似之處，希望能對鴻洲鴻洲?？谛鲁蔷昂？谛鲁蔷坝^設(shè)計及營銷推廣觀設(shè)計及營銷推廣有所啟示。有所啟示。項目實景圖項目實景圖項目實景圖項目實景圖n 2007 2007年年9 9月月1 1日日，龍湖，龍湖 滟瀾山首次開盤，共推出滟瀾山首次開盤，共推出132132套別墅，當日銷售套別墅，當日銷售126126套，一周內(nèi)售套，一周內(nèi)售罄；創(chuàng)下北京別墅市場罄；創(chuàng)下北京別墅市場“開盤數(shù)量最大、銷售速度最快、成交量最高開盤數(shù)量最大、銷售速度最快、成交量最高”三項記錄。三項記錄。 n 2

4、0072007年年1010月月1313日日，龍湖，龍湖 滟瀾山二期開盤，共推出滟瀾山二期開盤，共推出8888套別墅，一周內(nèi)銷售率超過套別墅，一周內(nèi)銷售率超過95%95%。n 20072007年年1111月月2424日日，龍湖，龍湖 滟瀾山三期開盤，一周內(nèi)銷售率超過滟瀾山三期開盤，一周內(nèi)銷售率超過80%80%；n 20082008年年4 4月月6 6日日，龍湖，龍湖 滟瀾山四期全精裝修亮相，以平均每月銷售滟瀾山四期全精裝修亮相，以平均每月銷售2020套的業(yè)績成為北京套的業(yè)績成為北京上半年別墅市場銷售冠軍；其中上半年別墅市場銷售冠軍；其中4-64-6月，更是平均每日銷售超過月，更是平均每日銷售超過

5、1 1套，一時成為套，一時成為20082008年樓市艷年樓市艷羨的標桿。羨的標桿。n 20072007年年9 9月月-2008-2008年年6 6月月，滟瀾山入市，滟瀾山入市9 9個月，共實現(xiàn)個月，共實現(xiàn)400400套套成交量，月銷成交量，月銷4242套、套、2.72.7億元。億元。 n 20082008年年7 7月月，滟瀾山進入，滟瀾山進入“完美收官期完美收官期”；截至；截至20082008年年8 8月底，僅剩月底，僅剩3030席珍藏版別墅，席珍藏版別墅，20082008年年1010月實現(xiàn)全面月實現(xiàn)全面“清盤清盤”。 n 2007 2007年年1212月，亮相京城樓市僅月，亮相京城樓市僅3

6、3個月的龍湖個月的龍湖滟瀾山，獲選為北京別墅市場滟瀾山，獲選為北京別墅市場“年度關(guān)鍵詞年度關(guān)鍵詞”。 n20072007年年1212月，在業(yè)內(nèi)舉行的月，在業(yè)內(nèi)舉行的“年度特別關(guān)年度特別關(guān)注別墅項目注別墅項目”調(diào)查中，調(diào)查中，80%80%以上的業(yè)內(nèi)人士推薦了以上的業(yè)內(nèi)人士推薦了滟瀾山。滟瀾山。 n 20082008年年1 1月，進入北京市場僅月，進入北京市場僅4 4個月的龍個月的龍湖湖滟瀾山，被業(yè)內(nèi)權(quán)位媒體評為滟瀾山，被業(yè)內(nèi)權(quán)位媒體評為“北京別墅代表北京別墅代表作作”。 n 20082008年年7 7月，滟瀾山入選新浪網(wǎng)評選的月，滟瀾山入選新浪網(wǎng)評選的“中中國最美樓盤國最美樓盤”。截至截至200

7、82008年年8 8月，龍湖月，龍湖滟瀾山累計接待訪客滟瀾山累計接待訪客超過超過1010萬組。全國地產(chǎn)同行尤其別墅開發(fā)商，悉萬組。全國地產(chǎn)同行尤其別墅開發(fā)商，悉數(shù)到訪。數(shù)到訪。項目實景圖項目實景圖龍湖地產(chǎn)簡介龍湖地產(chǎn)簡介北京龍湖北京龍湖滟瀾山基礎(chǔ)資料滟瀾山基礎(chǔ)資料滟瀾山特色賞析滟瀾山特色賞析項目啟示項目啟示 龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)19951995年年-2009-2009年，發(fā)家于重慶，與年，發(fā)家于重慶，與0808年全國房地產(chǎn)前三強的重年全國房地產(chǎn)前三強的重慶金科地產(chǎn)同爭重慶霸主，轉(zhuǎn)戰(zhàn)于成都，慶金科地產(chǎn)同爭重慶霸主，轉(zhuǎn)戰(zhàn)于成都，20052005年進入北京，年進入北京，20082008年進入天津，年進入

8、天津，20092009年進入上海、南京，完成長三角布局，年進入上海、南京，完成長三角布局，20102010、20112011年從中心版塊城市向年從中心版塊城市向其它重要城市滲透。其它重要城市滲透。目前該公司旗下共有重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)、北京龍湖置業(yè)、上目前該公司旗下共有重慶龍湖地產(chǎn)、成都龍湖地產(chǎn)、北京龍湖置業(yè)、上海龍湖置業(yè)、西安龍湖置業(yè)等海龍湖置業(yè)、西安龍湖置業(yè)等5 5個區(qū)域公司，以及各區(qū)域公司下屬的物業(yè)管理個區(qū)域公司，以及各區(qū)域公司下屬的物業(yè)管理公司和商業(yè)管理公司，共擁有員工公司和商業(yè)管理公司，共擁有員工36003600余名，余名，董事長為吳亞軍。董事長為吳亞軍。 截至截至200620

9、06年底，龍湖地產(chǎn)累計已開發(fā)面積約年底，龍湖地產(chǎn)累計已開發(fā)面積約185185萬平方米，在建面積約萬平方米，在建面積約230230萬平方米，規(guī)劃面積約萬平方米，規(guī)劃面積約11001100萬平方米。此前有信息披露，萬平方米。此前有信息披露，20082008年，龍湖地年，龍湖地產(chǎn)連續(xù)二年銷售突破產(chǎn)連續(xù)二年銷售突破100100億元人民幣，其中重慶公司穩(wěn)居市場份額第一，北京、億元人民幣，其中重慶公司穩(wěn)居市場份額第一，北京、成都公司銷售名列當?shù)刈≌袌銮叭?。成都公司銷售名列當?shù)刈≌袌銮叭?龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)LOGOLOGO20052005年年1212月月2828日，重慶國際信托投資公司為龍湖地產(chǎn)發(fā)行的日

10、，重慶國際信托投資公司為龍湖地產(chǎn)發(fā)行的“龍湖龍湖西城天街資金信托計劃西城天街資金信托計劃”募集資金募集資金3 3億元，在此次信億元，在此次信托運作中，龍湖地產(chǎn)出讓了西城天街項目公司托運作中，龍湖地產(chǎn)出讓了西城天街項目公司49%49%的股權(quán)。此的股權(quán)。此信托產(chǎn)品是中國銀監(jiān)會信托產(chǎn)品是中國銀監(jiān)會212212號文發(fā)布后第一個通過政府審批的號文發(fā)布后第一個通過政府審批的房地產(chǎn)信托項目，是重慶歷史上第一單股權(quán)投資信托產(chǎn)品，也房地產(chǎn)信托項目，是重慶歷史上第一單股權(quán)投資信托產(chǎn)品，也是重慶金融史上目標募集資金金額最大的房地產(chǎn)信托項目。是重慶金融史上目標募集資金金額最大的房地產(chǎn)信托項目。20072007年年3

11、3月，龍湖聯(lián)手荷蘭月，龍湖聯(lián)手荷蘭INGING房地產(chǎn)投資基金以房地產(chǎn)投資基金以9.39.3億元高價億元高價競得成都一幅競得成都一幅113113畝的地塊，同時他們還聯(lián)合參與了北京昌平畝的地塊，同時他們還聯(lián)合參與了北京昌平區(qū)北一幅土地的投標。此前，區(qū)北一幅土地的投標。此前，INGING出資出資35003500萬美元取得龍湖地萬美元取得龍湖地產(chǎn)旗下重慶市第三中央商務(wù)區(qū)住宅項目產(chǎn)旗下重慶市第三中央商務(wù)區(qū)住宅項目49%49%的股權(quán)。另外，土的股權(quán)。另外，土地也成為龍湖地產(chǎn)換取資金流通的重要籌碼。地也成為龍湖地產(chǎn)換取資金流通的重要籌碼。從從20062006年年1 1月起到月起到20072007年年7 7月

12、，龍湖地產(chǎn)以及其關(guān)聯(lián)公司先后月，龍湖地產(chǎn)以及其關(guān)聯(lián)公司先后1212次抵押土地。僅僅在次抵押土地。僅僅在20072007年年5 5月，龍湖地產(chǎn)系先后將北部新區(qū)高月，龍湖地產(chǎn)系先后將北部新區(qū)高新園大竹林組團標準分區(qū)新園大竹林組團標準分區(qū)6-76-7、6-196-19、6-206-20號地塊、北部新區(qū)高號地塊、北部新區(qū)高新園大竹林組團新園大竹林組團O O標準分區(qū)標準分區(qū)6-126-12號地塊、南岸區(qū)彈子石街道求新號地塊、南岸區(qū)彈子石街道求新村等地塊抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市渝北支行、農(nóng)業(yè)銀行龍湖村等地塊抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行重慶市渝北支行、農(nóng)業(yè)銀行龍湖地產(chǎn)支行。地產(chǎn)支行。第一階段：本地第一階段：本地市場起

13、步時依靠市場起步時依靠銀行貸款和信托。銀行貸款和信托。 第二階段：跨區(qū)第二階段：跨區(qū)域發(fā)展道路上聯(lián)域發(fā)展道路上聯(lián)手海外基金。手海外基金。第三階段：全國第三階段：全國化布局展開后準化布局展開后準備于境外上市融備于境外上市融資資 龍湖龍湖0808年上市未果，年上市未果，0909年則通過發(fā)企業(yè)債融資。經(jīng)國家發(fā)改委年則通過發(fā)企業(yè)債融資。經(jīng)國家發(fā)改委批準，總額為批準，總額為1414億元的重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司億元的重慶龍湖企業(yè)拓展有限公司20092009年公司債券年公司債券（簡稱（簡稱“0909龍湖債龍湖債”）5 5月月5 5日起開始向社會公開發(fā)行。中信建投證日起開始向社會公開發(fā)行。中信建投證券有限責

14、任公司擔任本期債券的主承銷商。券有限責任公司擔任本期債券的主承銷商。 “ “0909龍湖債龍湖債”為為7 7年期固定利率債券，同時附發(fā)行人上調(diào)票面利年期固定利率債券，同時附發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。本期債券在存續(xù)期內(nèi)前率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)。本期債券在存續(xù)期內(nèi)前5 5年票面年利年票面年利率為率為6.7%6.7%；在第；在第5 5年末，發(fā)行人可選擇上調(diào)票面利率年末，發(fā)行人可選擇上調(diào)票面利率0 0至至100100個基點，個基點，債券票面年利率為前債券票面年利率為前5 5年票面年利率年票面年利率6.7%6.7%加上上調(diào)基點，在債券存續(xù)加上上調(diào)基點，在債券存續(xù)期后期后2 2年固定

15、不變。本期債券每半年付息一次，到期一次還本，最后年固定不變。本期債券每半年付息一次，到期一次還本，最后一期利息隨本金的兌付一起支付。一期利息隨本金的兌付一起支付。 本期債券募集到的資金本期債券募集到的資金1414億元人民幣，其中億元人民幣，其中11.211.2億擬用于災(zāi)后億擬用于災(zāi)后重建項目，重建項目，2.82.8億元將用于補充公司營運資金。億元將用于補充公司營運資金。第四階段（現(xiàn)階第四階段（現(xiàn)階段）：解燃眉之段）：解燃眉之急，通過發(fā)企業(yè)急，通過發(fā)企業(yè)債融資。債融資。點評：龍湖債的發(fā)行，將有效地緩解龍湖地產(chǎn)的資金壓力，甚至比去年香港點評：龍湖債的發(fā)行，將有效地緩解龍湖地產(chǎn)的資金壓力，甚至比去年

16、香港IPOIPO更能解燃更能解燃眉之急。企業(yè)債發(fā)行主體多為信用狀況良好的大型國有企業(yè)，像龍湖地產(chǎn)這樣的民營企眉之急。企業(yè)債發(fā)行主體多為信用狀況良好的大型國有企業(yè)，像龍湖地產(chǎn)這樣的民營企業(yè)得以獲批，實屬少見。據(jù)稱業(yè)得以獲批，實屬少見。據(jù)稱“龍湖地產(chǎn)從未有過一筆本息逾期，以及發(fā)行主體為龍湖地產(chǎn)從未有過一筆本息逾期，以及發(fā)行主體為AAAA級級信用等級信用等級”是龍湖發(fā)企業(yè)債成功的主要原因。是龍湖發(fā)企業(yè)債成功的主要原因。戰(zhàn)略路徑：先產(chǎn)品擴張，后區(qū)域擴張。戰(zhàn)略路徑：先產(chǎn)品擴張，后區(qū)域擴張。階段階段時間時間發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略第一階段第一階段1997年至1999年 “單業(yè)態(tài)單項目串聯(lián)”式發(fā)展，發(fā)展狀態(tài)呈“糖葫

17、蘆型”，做完一個項目再做下一個。 第二階段第二階段1999年至2001年 “單業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)”式發(fā)展，發(fā)展狀態(tài)呈“魚骨型”，一條主脈多個項目同時展開。 第三階段第三階段2002年至2004年 “多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)”式發(fā)展，呈現(xiàn)出“井田型”開發(fā)結(jié)構(gòu)，多種業(yè)態(tài)（住宅、別墅、商業(yè)）的多個項目齊頭并行 第四階段第四階段2005年至2006年 異地擴張積累期 第五階段第五階段2007年開始至今 有組織的擴張，從一個區(qū)域性公司向全國性公司跨越 吳亞軍，龍湖地產(chǎn)董事長，吳亞軍，龍湖地產(chǎn)董事長，2007年度年度胡潤百富榜第胡潤百富榜第81名，個人財富名，個人財富80億元。由億元。由于醞釀香港上市，于醞釀香港上市

18、，08年曾傳出吳亞軍赴港年曾傳出吳亞軍赴港IPO之勢，身家最多將升到之勢，身家最多將升到700億元，被認億元，被認為最有希望取代此前碧桂園大部分股份持為最有希望取代此前碧桂園大部分股份持有者楊惠妍成為中國內(nèi)地女首富，但由于有者楊惠妍成為中國內(nèi)地女首富，但由于赴港上市計劃擱淺，便無下文。赴港上市計劃擱淺，便無下文。 據(jù)披露的信息顯示，吳亞軍據(jù)披露的信息顯示，吳亞軍1964年出生于重慶合川，年出生于重慶合川，1984年年7月畢業(yè)于西北月畢業(yè)于西北工業(yè)大學，曾從事過機械工程師、記者、編輯等工作，是重慶市人大代表、重工業(yè)大學，曾從事過機械工程師、記者、編輯等工作，是重慶市人大代表、重慶市工商聯(lián)慶市工商

19、聯(lián)(總商會總商會)副會長、重慶市總商會房地產(chǎn)商會副會長。吳亞軍曾經(jīng)在副會長、重慶市總商會房地產(chǎn)商會副會長。吳亞軍曾經(jīng)在中國市容報中國市容報擔任過采編工作，該報的主辦單位為建設(shè)部城建司及重慶市建擔任過采編工作，該報的主辦單位為建設(shè)部城建司及重慶市建委，不過已停辦多年。她在該報所待的時間不長，不過期間與相關(guān)部門官員得委，不過已停辦多年。她在該報所待的時間不長，不過期間與相關(guān)部門官員得以結(jié)識，這一人脈資源對其后來改行經(jīng)營地產(chǎn)事業(yè)發(fā)揮了重要作用。以結(jié)識，這一人脈資源對其后來改行經(jīng)營地產(chǎn)事業(yè)發(fā)揮了重要作用。項目檔案：項目檔案：物業(yè)類型：別墅物業(yè)類型：別墅 建筑類別：聯(lián)排建筑類別：聯(lián)排占地面積：占地面積：

20、240000平方米平方米建筑面積：建筑面積：108000平方米平方米容容 積積 率：率：0.67綠綠 化化 率：率：32%裝修狀況：毛坯裝修狀況：毛坯總總 戶戶 數(shù)：共數(shù)：共430棟棟均均 價：均價價：均價26000元元/平方米平方米開盤時間：開盤時間：2007-09-01入住時間：入住時間：2009-03-01開開 發(fā)發(fā) 商：北京龍湖置業(yè)有限公司商：北京龍湖置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計單位：美國建筑設(shè)計單位：美國BASSNIAN住宅設(shè)計事務(wù)所住宅設(shè)計事務(wù)所n龍湖龍湖滟瀾山，滟瀾山，LOGOLOGO以象征中華民族精神的銀杏以象征中華民族精神的銀杏GINKGOGINKGO與凝結(jié)與凝結(jié)歐洲歷史的薔薇（玫

21、瑰歐洲歷史的薔薇（玫瑰ROSEROSE）為構(gòu)圖主元素，并融合地中海建）為構(gòu)圖主元素，并融合地中海建筑弧形的典型特征；整體以黑白、淡菊為主的質(zhì)樸色彩，典雅筑弧形的典型特征；整體以黑白、淡菊為主的質(zhì)樸色彩，典雅莊重，形神大氣，以彰古老的人文氣質(zhì)。莊重，形神大氣，以彰古老的人文氣質(zhì)。n一個融匯中華民族與皇權(quán)的圖騰一個融匯中華民族與皇權(quán)的圖騰銀杏文化，并嫡系地中海銀杏文化，并嫡系地中海浪漫與歐洲歷史的寓意浪漫與歐洲歷史的寓意玫瑰文明，一個誕生于全球化時代玫瑰文明，一個誕生于全球化時代里交集著共同生活價值的文化混血符號里交集著共同生活價值的文化混血符號龍湖龍湖滟瀾山。滟瀾山。LOGO釋義釋義滟瀾山溯源滟

22、瀾山溯源n滟：滟：a a、形容水波漣漪之貌。南、形容水波漣漪之貌。南朝梁何遜朝梁何遜何水部集何水部集中曰：的的中曰：的的與沙靜，滟滟逐波輕。與沙靜，滟滟逐波輕。 b b、華貴之物。蘇東坡、華貴之物。蘇東坡二二十洞庭春色十洞庭春色中曾中曾 云：須君滟海云：須君滟海懷，澆我談天口。懷，澆我談天口。n瀾：瀾：a a、語出、語出孟子孟子* *盡心盡心：“觀水有術(shù)，必觀其瀾。觀水有術(shù)，必觀其瀾?！毙稳菟稳菟ㄇ宸旱那榫?。宋玉波清泛的情境。宋玉神女賦神女賦曾曾云：望余帷而延視兮，若流波之將云：望余帷而延視兮，若流波之將瀾。瀾。 b b、色彩鮮明，華麗、色彩鮮明，華麗n山：高度、胸懷、偉岸，有山包山：高度

23、、胸懷、偉岸，有山包海容之說海容之說樓盤主題樓盤主題銀杏與薔薇的的庭院銀杏與薔薇的的庭院 龍湖龍湖滟瀾山滟瀾山西距京承高速后沙峪出口西距京承高速后沙峪出口1500米，東距京順路米，東距京順路3公里，公里，到首都機場到首都機場15分鐘車程。機場第二快速路、機場北線快速路、機場快軌、分鐘車程。機場第二快速路、機場北線快速路、機場快軌、東北六環(huán)路及北清路東延路段使得區(qū)域交通比較好。滟瀾山東北六環(huán)路及北清路東延路段使得區(qū)域交通比較好。滟瀾山地處順義溫地處順義溫榆河畔中央別墅區(qū)內(nèi)榆河畔中央別墅區(qū)內(nèi)，中央別墅區(qū)歷經(jīng)中央別墅區(qū)歷經(jīng)1010年的發(fā)展，已經(jīng)成為極具國際年的發(fā)展，已經(jīng)成為極具國際人文和高尚品味的生

24、活住宅區(qū)，與國際化生活一體的教育、醫(yī)療、生活人文和高尚品味的生活住宅區(qū)，與國際化生活一體的教育、醫(yī)療、生活休閑配套的成熟齊備，是北京公認的國際富人區(qū)。休閑配套的成熟齊備，是北京公認的國際富人區(qū)。項目注重打造具有地中海建筑風格的濱水坡地社區(qū)項目注重打造具有地中海建筑風格的濱水坡地社區(qū)項目總用地項目總用地364畝，約畝，約24萬平方米，其中公園用地面積約萬平方米，其中公園用地面積約5.2萬平方米，實體樣板區(qū)景觀用地面萬平方米，實體樣板區(qū)景觀用地面積約為積約為16847平方米，規(guī)劃總建筑面積約平方米，規(guī)劃總建筑面積約19萬平方米，總戶數(shù)約萬平方米，總戶數(shù)約430戶。戶。項目實景圖項目實景圖 滟瀾山憑

25、借溫榆河、滟瀾山憑借溫榆河、8080畝體育公園、畝體育公園、小區(qū)中庭景觀、組團公共景觀、私家花小區(qū)中庭景觀、組團公共景觀、私家花園景觀等五重景觀，在北京中央別墅區(qū)園景觀等五重景觀，在北京中央別墅區(qū)以一種和諧自然、氣質(zhì)典雅、格調(diào)浪漫以一種和諧自然、氣質(zhì)典雅、格調(diào)浪漫的北京國際生活來提升樓盤自身的價值。的北京國際生活來提升樓盤自身的價值?；诒本╀贋懮饺〉镁薮蟪晒Γ埡鼗诒本╀贋懮饺〉镁薮蟪晒?，龍湖地產(chǎn)隨后在上海復(fù)制了一個一模一樣的產(chǎn)產(chǎn)隨后在上海復(fù)制了一個一模一樣的產(chǎn)品：上海龍湖品：上海龍湖滟瀾山，同樣引爆上海滟瀾山，同樣引爆上海市場。市場。 以同緯度選擇為原則選擇以同緯度選擇為原則選擇樹種，

26、保證成活率并控制成本。樹種，保證成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏為序巧妙設(shè)以冬、秋、春、夏為序巧妙設(shè)計四季美景，保證一年四季繁計四季美景，保證一年四季繁花似錦，花似錦，以五重景觀打造手法，以五重景觀打造手法，考慮形態(tài)、色彩、香味等多個考慮形態(tài)、色彩、香味等多個要素要素，從，從20032003年起精心種植在年起精心種植在園區(qū)內(nèi)。又以全冠移植的技術(shù)園區(qū)內(nèi)。又以全冠移植的技術(shù)將樹木從原生地遷徙到滟瀾山，將樹木從原生地遷徙到滟瀾山，不砍一枝。不砍一枝。項目實景圖項目實景圖五層景觀打造五層景觀打造 第一層：高第一層：高7-87-8米、胸徑米、胸徑2020公分以上的大喬木；公分以上的大喬木；第二層：第二

27、層：4-54-5米高的小喬木、大灌木；米高的小喬木、大灌木；第三層：第三層：2-32-3米高的灌木；米高的灌木；第四層：花卉、小灌木；第四層：花卉、小灌木；第五層：草坪、地被。第五層：草坪、地被。北京龍湖驚艷的展示區(qū)：北京龍湖驚艷的展示區(qū)：沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！沒有植物生長期，營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！北京龍湖驚艷的展示區(qū)：有生命的園林，比建筑本身更能打動人！北京龍湖驚艷的展示區(qū)：有生命的園林，比建筑本身更能打動人！為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景更多采用大量的軟景北京龍湖驚艷的展示區(qū)：注重色彩搭配，善于運用色彩對比，形成視覺沖擊！北京龍湖驚艷

28、的展示區(qū)：注重色彩搭配，善于運用色彩對比，形成視覺沖擊！紫色花海和白樺形成鮮明的對比紫色花海和白樺形成鮮明的對比滟瀾山的示范區(qū)滟瀾山的示范區(qū)行道樹周圍行道樹周圍四季異景：選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)四季異景：選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時綻放，與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時綻放，保證滟瀾山一年四季繁花似錦。保證滟瀾山一年四季繁花似錦。五重景觀一角：綠地/花陣/植被/灌木/大灌木種植最多的不死花露臺的場景 龍湖龍湖 滟瀾山滟瀾山整體呈現(xiàn)地中海風格，包含托整體呈現(xiàn)地中海風格，包含托斯卡納式、西班牙式及意大利式多種園林風格。斯卡納式、西班牙式及意大

29、利式多種園林風格。景觀設(shè)計力求把大自然的優(yōu)美、田園鄉(xiāng)土感覺和景觀設(shè)計力求把大自然的優(yōu)美、田園鄉(xiāng)土感覺和優(yōu)雅的生活氛圍與建筑風格相協(xié)調(diào)。優(yōu)雅的生活氛圍與建筑風格相協(xié)調(diào)。 意大利托斯卡納地區(qū)以田園式的園林風格聞名世界，線條柔美起伏的山丘，意大利托斯卡納地區(qū)以田園式的園林風格聞名世界，線條柔美起伏的山丘，葡萄園、橄欖樹、挺拔的鉛筆柏是當?shù)氐奶厣?，滟瀾山采用了與托斯卡納地區(qū)樹葡萄園、橄欖樹、挺拔的鉛筆柏是當?shù)氐奶厣?，滟瀾山采用了與托斯卡納地區(qū)樹種相似相近的鄉(xiāng)土樹種，模仿托斯卡納特有的自然種植搭配方式進行設(shè)計，使庭種相似相近的鄉(xiāng)土樹種，模仿托斯卡納特有的自然種植搭配方式進行設(shè)計，使庭院更富藝術(shù)靈感院更富

30、藝術(shù)靈感。項目實景圖項目實景圖 滟瀾山吸取了西班牙風格庭院的設(shè)計手法，整個庭院在視覺奔放中充滿西班牙地中滟瀾山吸取了西班牙風格庭院的設(shè)計手法，整個庭院在視覺奔放中充滿西班牙地中海式的陽光風情。海式的陽光風情。喬木的選擇上運用了五角楓、玉蘭、紫葉李、柿子樹等樹種豐富季相喬木的選擇上運用了五角楓、玉蘭、紫葉李、柿子樹等樹種豐富季相色彩、活躍空間氣氛。灌木上考慮到為業(yè)主們提供一種溫馨感而采用了丁香、珍珠梅、色彩、活躍空間氣氛。灌木上考慮到為業(yè)主們提供一種溫馨感而采用了丁香、珍珠梅、紫薇等花樹，充分調(diào)動人們的感官。滟瀾山創(chuàng)造景觀空間為人所使用，紫薇等花樹，充分調(diào)動人們的感官。滟瀾山創(chuàng)造景觀空間為人所使

31、用，60%以上的社區(qū)以上的社區(qū)空間都被綠地所覆蓋，讓居住于此的業(yè)主可以時刻感受到滿眼綠意?？臻g都被綠地所覆蓋，讓居住于此的業(yè)主可以時刻感受到滿眼綠意。項目實景圖項目實景圖 北京向來缺北京向來缺“林林”少少“水水”，人們習慣了將目光聚焦于建筑本身，而對，人們習慣了將目光聚焦于建筑本身，而對“林林”、“水水”不太奢求。龍湖不太奢求。龍湖滟瀾山的出場，卻逆轉(zhuǎn)了北京樓市的固有模式，將這里的價滟瀾山的出場，卻逆轉(zhuǎn)了北京樓市的固有模式，將這里的價值發(fā)揮到極致。值發(fā)揮到極致。滟瀾山全程不同節(jié)點關(guān)注客戶感受。滟瀾山全程不同節(jié)點關(guān)注客戶感受。入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的

32、銀杏簡潔大氣限定出導向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最限度放松自我全冠移植：依據(jù)每戶別墅之間的坡地高全冠移植：依據(jù)每戶別墅之間的坡地高度與建筑高度，依循喬木必須高于建筑度與建筑高度，依循喬木必須高于建筑檐口的高度準則，將每一株灌木旋轉(zhuǎn)檐口的高度準則，將每一株灌木旋轉(zhuǎn)360360度以協(xié)調(diào)與建筑的關(guān)系并使景觀達到最度以協(xié)調(diào)與建筑的關(guān)系并使景觀達到最佳的觀賞效果，同時最大程度上保護每佳的觀賞效果，同時最大程度上保護每戶別墅的私密。戶別墅的私密。 通過土壤的改良以及樹木的全冠移植法，讓生

33、活在通過土壤的改良以及樹木的全冠移植法，讓生活在這里的人預(yù)享這里的人預(yù)享1010年之后的園林景致。年之后的園林景致。 滟瀾山的建筑風格以西班牙式、意大利式、托斯滟瀾山的建筑風格以西班牙式、意大利式、托斯卡那式為主，在匠心獨運的整體規(guī)劃主導下，形成了卡那式為主，在匠心獨運的整體規(guī)劃主導下，形成了坡地式的園區(qū)，全面呈現(xiàn)地中海式風情。坡地式的園區(qū)，全面呈現(xiàn)地中海式風情。 滟瀾山的建筑形式為雙拼、聯(lián)排，傳統(tǒng)的聯(lián)排別滟瀾山的建筑形式為雙拼、聯(lián)排，傳統(tǒng)的聯(lián)排別墅私密性差，外觀類似低矮板樓，品質(zhì)感較低。但滟墅私密性差，外觀類似低矮板樓，品質(zhì)感較低。但滟瀾山的建筑，從各個角度看過去都更像大獨棟，建筑瀾山的建筑

34、，從各個角度看過去都更像大獨棟，建筑的品質(zhì)感非常突出。在建筑與建筑與之間，通過景觀的品質(zhì)感非常突出。在建筑與建筑與之間，通過景觀工程師巧妙運用園林營造，很好地解決了私密性的問工程師巧妙運用園林營造，很好地解決了私密性的問題。站在任何一個房間的窗前、陽臺上望出去，處處題。站在任何一個房間的窗前、陽臺上望出去，處處都是滿眼的綠意和對面鄰居家優(yōu)美的建筑。都是滿眼的綠意和對面鄰居家優(yōu)美的建筑。在戶與戶間種植大株灌木，增加聯(lián)排別墅私密性。建筑外立面充滿浪漫的地中海風情。在戶與戶間種植大株灌木，增加聯(lián)排別墅私密性。建筑外立面充滿浪漫的地中海風情。 龍湖龍湖 滟瀾山單套建筑面積控制在地上建筑面積滟瀾山單套建

35、筑面積控制在地上建筑面積220220300300平方米，地下建筑面積控制在平方米，地下建筑面積控制在9090160160平方平方米。一層設(shè)置南向臥室，可以設(shè)置老人房，面寬控制米。一層設(shè)置南向臥室，可以設(shè)置老人房，面寬控制在在7.57.58.48.4米，進深控制在米，進深控制在1717米左右。適當增加端戶米左右。適當增加端戶型的面積，提高優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境下的建筑面積比例，多型的面積，提高優(yōu)質(zhì)景觀環(huán)境下的建筑面積比例，多廳設(shè)置，所有戶型一層設(shè)置起居廳、家庭廳、餐廳，廳設(shè)置，所有戶型一層設(shè)置起居廳、家庭廳、餐廳，單體地下南側(cè)設(shè)計成下沉花園形式，使得地下室南側(cè)單體地下南側(cè)設(shè)計成下沉花園形式，使得地下室南側(cè)

36、全面采光，增大銷售亮點。全面采光，增大銷售亮點。下沉花園n 地下一層的下沉庭院采光井，是發(fā)展商利用土壤回地下一層的下沉庭院采光井，是發(fā)展商利用土壤回 填形成的。這種做可以形成采光與排水效果更佳的地下填形成的。這種做可以形成采光與排水效果更佳的地下空間。同時，將建筑形式限定為地上二層與地下一層，空間。同時，將建筑形式限定為地上二層與地下一層，充分考慮到使用的便捷性；充分考慮到使用的便捷性； n 由于地下室是贈送的。整體聯(lián)排的面積分配到地上由于地下室是贈送的。整體聯(lián)排的面積分配到地上二層，使其開間尺度更加靈活；二層，使其開間尺度更加靈活； n 考慮到家中可能有老人的原因，一層設(shè)置臥室，雖考慮到家中

37、可能有老人的原因，一層設(shè)置臥室，雖然不能南北通透，但通過二側(cè)窗設(shè)置保證采光的同時，然不能南北通透，但通過二側(cè)窗設(shè)置保證采光的同時，也保證了充分的私密性；也保證了充分的私密性； n 地下停車場直接入戶，南側(cè)是通過下沉花園庭院入地下停車場直接入戶，南側(cè)是通過下沉花園庭院入戶，北側(cè)通過地下室空間直接入戶；戶，北側(cè)通過地下室空間直接入戶； n 所有聯(lián)排或為四聯(lián)排或為六聯(lián)排。主入口都有玄關(guān)所有聯(lián)排或為四聯(lián)排或為六聯(lián)排。主入口都有玄關(guān)設(shè)置。中間戶中間北入戶，端戶東西入戶。設(shè)置。中間戶中間北入戶，端戶東西入戶。戶型主要特點戶型主要特點私家園林：在每一戶戶外設(shè)計了各種主題的園林景觀，并且以層次豐富的綠植為業(yè)私

38、家園林：在每一戶戶外設(shè)計了各種主題的園林景觀，并且以層次豐富的綠植為業(yè)主巧妙地圍合出一片自己的空間，從私家花園到公共園區(qū)，和諧統(tǒng)一。主巧妙地圍合出一片自己的空間，從私家花園到公共園區(qū)，和諧統(tǒng)一。每戶戶外主題園林每戶戶外主題園林私家下沉庭院私家下沉庭院私家花園私家花園私家花園私家花園 滟瀾山是龍湖地產(chǎn)在北京的滟瀾山是龍湖地產(chǎn)在北京的1 1號作品，龍湖地號作品，龍湖地產(chǎn)在進京之初，就試圖在項目的園林景觀上有所產(chǎn)在進京之初，就試圖在項目的園林景觀上有所突破。不同于北方開發(fā)商將心思更多花費在房子突破。不同于北方開發(fā)商將心思更多花費在房子上，這個典型的南派開發(fā)商更關(guān)注景觀園林的打上，這個典型的南派開發(fā)商

39、更關(guān)注景觀園林的打造。造。 進京沒有多久，龍湖地產(chǎn)就投資千萬元在京進京沒有多久，龍湖地產(chǎn)就投資千萬元在京郊建立了自己的苗圃基地。知情人士透露，這個郊建立了自己的苗圃基地。知情人士透露，這個規(guī)模達到千畝的苗圃基地，可以供應(yīng)規(guī)模達到千畝的苗圃基地，可以供應(yīng)2020余個項目。余個項目。龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)20072007年在市場上影響較大的兩個項目年在市場上影響較大的兩個項目滟瀾山、香醍漫步的成功，都離不開這個苗圃滟瀾山、香醍漫步的成功，都離不開這個苗圃基地的功勞?；氐墓?。 在滟瀾山景觀的打造上，選用成樹也是龍湖在滟瀾山景觀的打造上，選用成樹也是龍湖地產(chǎn)的一個特點。這個地產(chǎn)的一個特點。這個“成年成年

40、”樹木可是讓入住樹木可是讓入住滟瀾山的業(yè)主提前滟瀾山的業(yè)主提前1010年后享受社區(qū)景觀。年后享受社區(qū)景觀。滟瀾山精致園林背后的故事：巨資興建苗圃基地滟瀾山精致園林背后的故事：巨資興建苗圃基地龍湖地產(chǎn)在京項目：龍湖地產(chǎn)在京項目：n 龍湖滟瀾山龍湖滟瀾山n 龍湖香醍漫步龍湖香醍漫步n 龍湖花盛香醍龍湖花盛香醍n 龍湖西小馬項目龍湖西小馬項目n 龍湖頤和原著龍湖頤和原著n 龍湖中關(guān)村項目龍湖中關(guān)村項目特色五：營銷推廣特色五：營銷推廣1 1、品牌先行，龍湖亮相、品牌先行，龍湖亮相 產(chǎn)品入市前期，不談項目只談品牌理念，龍湖在正式開盤前近產(chǎn)品入市前期，不談項目只談品牌理念，龍湖在正式開盤前近9 9個月個月

41、就開始大規(guī)模大投入做起了項目區(qū)域內(nèi)的路牌廣告。就開始大規(guī)模大投入做起了項目區(qū)域內(nèi)的路牌廣告?！吧拼阋簧拼阋簧盕OR YOU FOR EVERFOR YOU FOR EVER這樣直指人心的品牌這樣直指人心的品牌SLOGENSLOGEN，在中央別墅區(qū)重要的，在中央別墅區(qū)重要的路口與競爭樓盤必經(jīng)之地都占了一席之地。一時間，讓業(yè)內(nèi)為之手筆之路口與競爭樓盤必經(jīng)之地都占了一席之地。一時間，讓業(yè)內(nèi)為之手筆之大，大為動容。大，大為動容。 直到臨近正式開盤，才將所有的戶外訴求落實到以園林為主訴求的直到臨近正式開盤，才將所有的戶外訴求落實到以園林為主訴求的產(chǎn)品賣點產(chǎn)品賣點 “銀杏與薔薇盛開的庭院銀杏與薔薇

42、盛開的庭院”。而后則頻繁變更戶外。而后則頻繁變更戶外。2 2、營銷利器、營銷利器體驗式營銷體驗式營銷 龍湖地產(chǎn)的營銷特點，除了第一節(jié)所闡述的龍湖地產(chǎn)的營銷特點，除了第一節(jié)所闡述的“品牌先行品牌先行”之外，細細回顧了一下之外，細細回顧了一下自已親臨龍湖項目的感受及來自客戶的第一反饋，我們可以發(fā)現(xiàn)龍湖項目著力打造產(chǎn)自已親臨龍湖項目的感受及來自客戶的第一反饋，我們可以發(fā)現(xiàn)龍湖項目著力打造產(chǎn)品力的范疇，除了從品力的范疇，除了從“視覺視覺”層面外，細微之處滲透于樣板間及售樓中心的每一個角層面外，細微之處滲透于樣板間及售樓中心的每一個角落，總而言之：即客戶進入園區(qū)的所聽，所見，所聞，所感，均全方位的為其最

43、后的落，總而言之：即客戶進入園區(qū)的所聽，所見，所聞，所感，均全方位的為其最后的成交做著貢獻，一步步調(diào)動起了客戶占有的沖動。體驗式營銷核心：找到家的親切感，成交做著貢獻，一步步調(diào)動起了客戶占有的沖動。體驗式營銷核心：找到家的親切感，弱化建筑，強化景觀與生活意象；弱化建筑，強化景觀與生活意象；體驗式營銷看房路線：體驗式營銷看房路線： 從銷售中心會所（區(qū)位介紹，項目介紹，會所介紹）從銷售中心會所（區(qū)位介紹，項目介紹，會所介紹）園區(qū)景觀示范區(qū)（溪谷園區(qū)景觀示范區(qū)（溪谷環(huán)行，體驗園林景觀，介紹全冠移植，名貴樹種，填土做落差坡地景觀帶，環(huán)行，體驗園林景觀，介紹全冠移植，名貴樹種，填土做落差坡地景觀帶，36

44、0360度無度無圖紙植樹）圖紙植樹）樣板間（渲染親切的生活主題，如拜訪老友，強烈的家的感覺）樣板間（渲染親切的生活主題，如拜訪老友，強烈的家的感覺）特色五：營銷推廣特色五：營銷推廣樣板間生活場景：樣板間生活場景： 體驗式情景營銷細節(jié)體驗式情景營銷細節(jié) 樣板間的冰箱里每日都有備好的礦泉水樣板間的冰箱里每日都有備好的礦泉水夏日時節(jié)冰鎮(zhèn)的毛巾整整齊齊的擺在冰柜里夏日時節(jié)冰鎮(zhèn)的毛巾整整齊齊的擺在冰柜里庭院里露臺上甚至有打開的曲奇餅盒庭院里露臺上甚至有打開的曲奇餅盒兒童游樂室里面的玩具孩子們可以隨意玩耍兒童游樂室里面的玩具孩子們可以隨意玩耍地下的影視廳里面會放映浪漫的地下的影視廳里面會放映浪漫的羅馬假日

45、羅馬假日興致昂然的訪客們會即興彈奏一曲鋼琴曲興致昂然的訪客們會即興彈奏一曲鋼琴曲 特色五：營銷推廣特色五：營銷推廣3 3、顛覆觀念、顛覆觀念在這里聯(lián)排在這里聯(lián)排 3 3萬元萬元/ /，物超所值，物超所值 在中央別墅區(qū)聯(lián)排別墅的市場價格約是在中央別墅區(qū)聯(lián)排別墅的市場價格約是 1 1萬元萬元/ /，最初入市時龍湖，最初入市時龍湖滟瀾山的滟瀾山的對外價格也是在對外價格也是在 1 1萬元萬元/ /左右。隨著市場大勢的走高，龍湖左右。隨著市場大勢的走高，龍湖滟瀾山附加價值的體滟瀾山附加價值的體觀與認同，特別是客戶積累與購買羊群效應(yīng)已然形成最佳機時，龍湖觀與認同，特別是客戶積累與購買羊群效應(yīng)已然形成最佳機

46、時，龍湖 滟瀾山提升滟瀾山提升到到 3 3萬元萬元/ /左右，強化庭園精裝概念，同時贈送地下空間與雙車位，以此形成較強左右，強化庭園精裝概念，同時贈送地下空間與雙車位，以此形成較強的性價比。在營銷方面，強調(diào)園林景觀與家的感覺。對外宣傳的性價比。在營銷方面，強調(diào)園林景觀與家的感覺。對外宣傳“只見樹不同墅只見樹不同墅”的的生活意境，回避了建筑形式上的弱勢，將客戶關(guān)注點轉(zhuǎn)移到自己最強的方面。以聯(lián)生活意境，回避了建筑形式上的弱勢，將客戶關(guān)注點轉(zhuǎn)移到自己最強的方面。以聯(lián)排產(chǎn)品建筑形式上升到獨棟別墅的價值，并且價格不斷攀升。排產(chǎn)品建筑形式上升到獨棟別墅的價值，并且價格不斷攀升。 特色五：營銷推廣特色五：營

47、銷推廣 滟瀾山銷售統(tǒng)計反饋，園林確實是龍湖地產(chǎn)取得巨大成功的制勝優(yōu)勢，均是到現(xiàn)場看樣板展示后女滟瀾山銷售統(tǒng)計反饋，園林確實是龍湖地產(chǎn)取得巨大成功的制勝優(yōu)勢，均是到現(xiàn)場看樣板展示后女客戶要求男客戶一定要在此購買別墅。客戶要求男客戶一定要在此購買別墅。龍湖在園林景觀上的競爭優(yōu)勢，在京城樓市體現(xiàn)得尤為明顯。龍湖在園林景觀上的競爭優(yōu)勢，在京城樓市體現(xiàn)得尤為明顯。 一般而言，建造一個景觀樓盤，其景觀成本大概為每平方米一般而言，建造一個景觀樓盤，其景觀成本大概為每平方米300300元，而元，而龍湖龍湖滟瀾山的景觀成本基本被認為在每平方米滟瀾山的景觀成本基本被認為在每平方米500500元以上。據(jù)透露，該項元

48、以上。據(jù)透露，該項目中心園林的景觀投入幾乎高達每平方米目中心園林的景觀投入幾乎高達每平方米20002000元。元。 雖然打造雖然打造“成品園林成品園林”要面臨諸如土壤屬性、環(huán)境氣候、心理接受程要面臨諸如土壤屬性、環(huán)境氣候、心理接受程度等諸多問題，度等諸多問題，“全冠移植全冠移植”意味著極大的前期投入成本和高昂的后期養(yǎng)護意味著極大的前期投入成本和高昂的后期養(yǎng)護成本，但龍湖地產(chǎn)仍然力求將滟瀾山的園林景觀做到徹底與完美，也因此，成本，但龍湖地產(chǎn)仍然力求將滟瀾山的園林景觀做到徹底與完美，也因此，園林成為滟瀾山制勝的法寶，其提倡的園林成為滟瀾山制勝的法寶，其提倡的“植物是建筑的外立面植物是建筑的外立面”

49、理念也逐漸理念也逐漸被越來越多的別墅開發(fā)商借鑒和仿效，從而引領(lǐng)了北京別墅景觀建造新的風被越來越多的別墅開發(fā)商借鑒和仿效，從而引領(lǐng)了北京別墅景觀建造新的風潮。潮。 海口鴻洲新城一期的推出，一定要打造海口乃至海南最美的園林，在產(chǎn)品同質(zhì)化?？邙欀扌鲁且黄诘耐瞥?，一定要打造?？谀酥梁Ｄ献蠲赖膱@林，在產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，在沒有海景的劣勢下，我們同樣可以通過轟動性的園林讓市場驚艷。的今天，在沒有海景的劣勢下，我們同樣可以通過轟動性的園林讓市場驚艷。第一：滟瀾山五重景觀打造值得我們借鑒，可以保留鴻洲新城部分原有的樹木，對于不第一：滟瀾山五重景觀打造值得我們借鑒，可以保留鴻洲新城部分原有的樹木，對于不是很美觀的

50、樹木，要挖走或者進行調(diào)整，并適當增加一些具有美觀性又易成活的灌木。是很美觀的樹木，要挖走或者進行調(diào)整，并適當增加一些具有美觀性又易成活的灌木。第二：皇家園林酒店四周樹木高大蔥郁，從鴻洲新城一期別墅位置臨湖觀看酒店景色已第二：皇家園林酒店四周樹木高大蔥郁，從鴻洲新城一期別墅位置臨湖觀看酒店景色已經(jīng)比較美觀，建議還可以在原有樹木的基礎(chǔ)上，配合種植成冠花木，可以形成有花有樹經(jīng)比較美觀，建議還可以在原有樹木的基礎(chǔ)上，配合種植成冠花木，可以形成有花有樹掩映的獨特美景。掩映的獨特美景。第三：在園林物種的安排上，也可學習滟瀾山第三：在園林物種的安排上，也可學習滟瀾山選擇季節(jié)性變化豐富的物種，按選擇季節(jié)性變化

51、豐富的物種，按常規(guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時綻放，保證?？邙欀扌鲁且材艹Ｒ?guī)與落葉樹種的比例種植，不同樹種花卉分時綻放，保證?？邙欀扌鲁且材芤荒晁募揪谢ㄩ_。尤其在一期別墅推出期間，園林內(nèi)有大片鮮花盛開。一年四季均有花開。尤其在一期別墅推出期間，園林內(nèi)有大片鮮花盛開。第四：園林打造在滿足客戶需求下的成本控制：同緯度選擇植物，根據(jù)地區(qū)特第四：園林打造在滿足客戶需求下的成本控制：同緯度選擇植物，根據(jù)地區(qū)特征、自然環(huán)境、植物種類甚至當?shù)厝说钠眠x擇，保證成活易打理，節(jié)約成本。征、自然環(huán)境、植物種類甚至當?shù)厝说钠眠x擇，保證成活易打理，節(jié)約成本。 龍湖地產(chǎn)不僅修建園區(qū)的道路，連小區(qū)外的主干道

52、同樣進行美化。同時在小區(qū)的龍湖地產(chǎn)不僅修建園區(qū)的道路，連小區(qū)外的主干道同樣進行美化。同時在小區(qū)的主干道種植了四排珍稀的成冠銀杏，一棵銀杏僅運輸及保護費用就在主干道種植了四排珍稀的成冠銀杏，一棵銀杏僅運輸及保護費用就在3 3萬元以上。銀萬元以上。銀杏路的建成取得了很大的效果，讓客戶認同的同時，也成為了滟瀾山園林宣傳的一個杏路的建成取得了很大的效果，讓客戶認同的同時，也成為了滟瀾山園林宣傳的一個亮點。亮點。入口四排入口四排銀杏成樹，銀杏成樹，一棵銀杏一棵銀杏僅運輸和僅運輸和保護費用保護費用就在就在3 3萬元萬元以上，這以上，這還沒算上還沒算上銀杏的價銀杏的價格。格。 從?？邙欀扌鲁侨肟谔幍竭_一期別

53、墅，有一定的距離，目前還是雜草叢從海口鴻洲新城入口處到達一期別墅，有一定的距離，目前還是雜草叢生，道路還沒修建，建議公司盡快配合一期別墅的推出節(jié)點，把道路建設(shè)及生，道路還沒修建，建議公司盡快配合一期別墅的推出節(jié)點，把道路建設(shè)及兩旁的園林建設(shè)提上議程，在一期別墅銷售時，能保證道路修建好并且美化兩旁的園林建設(shè)提上議程，在一期別墅銷售時，能保證道路修建好并且美化道路兩旁的園林，我們認為，鴻洲新城的園林道路的建設(shè)，是更好展示我們道路兩旁的園林，我們認為，鴻洲新城的園林道路的建設(shè)，是更好展示我們項目，并讓客戶對我們的項目增加信心的砝碼。據(jù)踩盤了解，雅居樂和摩根項目，并讓客戶對我們的項目增加信心的砝碼。據(jù)

54、踩盤了解，雅居樂和摩根士丹利聯(lián)合開發(fā)的雅居樂士丹利聯(lián)合開發(fā)的雅居樂清水灣，在一期開盤的時候，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)修建好清水灣，在一期開盤的時候，小區(qū)內(nèi)已經(jīng)修建好了了1212公里的園林道路，這讓客戶及參觀的同行嘖嘖稱奇，是值得我們借鑒的。公里的園林道路，這讓客戶及參觀的同行嘖嘖稱奇，是值得我們借鑒的。 北京滟瀾山取得了空前的成功，并墊定了龍湖地產(chǎn)在京地位，龍湖地北京滟瀾山取得了空前的成功，并墊定了龍湖地產(chǎn)在京地位，龍湖地產(chǎn)順勢迅速在上海復(fù)制了上海龍湖佘山產(chǎn)順勢迅速在上海復(fù)制了上海龍湖佘山滟瀾山產(chǎn)品，成功打入上海市場。滟瀾山產(chǎn)品，成功打入上海市場。 可見，龍湖產(chǎn)品標準化下的大規(guī)模復(fù)制，龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫（

55、標桿可見，龍湖產(chǎn)品標準化下的大規(guī)模復(fù)制，龍湖內(nèi)部有成熟產(chǎn)品庫（標桿項目，如滟瀾山），據(jù)了解，龍湖的產(chǎn)品在異地復(fù)制時要求項目項目，如滟瀾山），據(jù)了解，龍湖的產(chǎn)品在異地復(fù)制時要求項目90%90%采用標采用標準化產(chǎn)品，準化產(chǎn)品，10%10%自行創(chuàng)新。龍湖集團售樓處（未來的會所）只有五種標準，自行創(chuàng)新。龍湖集團售樓處（未來的會所）只有五種標準，在風格、立面等方面不允許隨意改變。不同標準間風格統(tǒng)一，延續(xù)性好，在風格、立面等方面不允許隨意改變。不同標準間風格統(tǒng)一，延續(xù)性好，保證整體風格的實現(xiàn)，可實現(xiàn)快速復(fù)制。保證整體風格的實現(xiàn)，可實現(xiàn)快速復(fù)制。龍湖集團嚴格的標準化動作：不同項目、不同城市之間在標準化的同龍

56、湖集團嚴格的標準化動作：不同項目、不同城市之間在標準化的同時，在景觀、裝修標準、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項時，在景觀、裝修標準、客戶定位、營銷推廣力度等方面，要求新項目比之前的項目深度更深，品質(zhì)更高。目比之前的項目深度更深，品質(zhì)更高。 鴻洲集團同樣可以建立自己的產(chǎn)品庫，尤其像鴻洲鴻洲集團同樣可以建立自己的產(chǎn)品庫，尤其像鴻洲時代海岸美譽度、時代海岸美譽度、知名度都很高的產(chǎn)品，可以嘗試異地復(fù)制，在?？诨蛘咂渌鼌^(qū)域建造同一知名度都很高的產(chǎn)品，可以嘗試異地復(fù)制，在?？诨蛘咂渌鼌^(qū)域建造同一名稱的產(chǎn)品，一是節(jié)省設(shè)計費用，二是縮短建造時間，三是形成鴻洲經(jīng)典名稱的產(chǎn)品，一是節(jié)省設(shè)計費用，二是縮短建

57、造時間，三是形成鴻洲經(jīng)典系列產(chǎn)品，四是由產(chǎn)品的美譽度影響鴻洲集團品牌價值。萬科四季花城，系列產(chǎn)品，四是由產(chǎn)品的美譽度影響鴻洲集團品牌價值。萬科四季花城，在全國共有在全國共有6 6個城市建造了同一產(chǎn)品，形成著名的萬科產(chǎn)品系列。個城市建造了同一產(chǎn)品，形成著名的萬科產(chǎn)品系列。 2008 2008年滟瀾山四期推出時，展示區(qū)以園林、庭院、室內(nèi)三重精裝全方位呈現(xiàn)，年滟瀾山四期推出時，展示區(qū)以園林、庭院、室內(nèi)三重精裝全方位呈現(xiàn)，再次提升北京市場全精裝花園別墅的樣板典范。再次提升北京市場全精裝花園別墅的樣板典范。 冬季，滟瀾山喬木基本已經(jīng)落葉，呈現(xiàn)出一派冬天的蕭瑟景象。為延長金秋冬季，滟瀾山喬木基本已經(jīng)落葉，

58、呈現(xiàn)出一派冬天的蕭瑟景象。為延長金秋的景觀效果，滟瀾山特意從山東采購回來銀杏樹葉，鋪灑在銀杏樹陣之下的草坪的景觀效果，滟瀾山特意從山東采購回來銀杏樹葉，鋪灑在銀杏樹陣之下的草坪上，讓滟瀾山繼續(xù)呈現(xiàn)出濃濃的秋意。這種反季節(jié)的場景布置直接讓滟瀾山擺脫上，讓滟瀾山繼續(xù)呈現(xiàn)出濃濃的秋意。這種反季節(jié)的場景布置直接讓滟瀾山擺脫傳統(tǒng)淡季的銷售困境，在草木凋零的區(qū)域里一枝獨秀地綻放。傳統(tǒng)淡季的銷售困境，在草木凋零的區(qū)域里一枝獨秀地綻放。而精于細節(jié)的工程而精于細節(jié)的工程品質(zhì)、廚房彌漫著咖啡香、品質(zhì)、廚房彌漫著咖啡香、“瑜伽房瑜伽房”練習瑜伽的練習瑜伽的“女主人女主人”、打開的零食、喝、打開的零食、喝了一半的了一

59、半的EvianEvian礦泉水，礦泉水，無一不具備巨大的生活暗示，效果自不必言。無一不具備巨大的生活暗示，效果自不必言。 縱觀目前多數(shù)樣板房，都是只在室內(nèi)設(shè)計上下功夫，這就容易給來看樣板房縱觀目前多數(shù)樣板房，都是只在室內(nèi)設(shè)計上下功夫，這就容易給來看樣板房的客戶一種冰冷的感受。的客戶一種冰冷的感受。 北京龍湖驚艷的展示區(qū)：北京龍湖驚艷的展示區(qū)：通過示范區(qū)、售樓處和樣通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感活場景，通過體驗營銷感染客戶。染客戶。供來訪客戶小孩游戲供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁分不清稻草人還是園丁小孩的游樂場小孩的游樂場模擬小孩

60、玩樂的場景模擬小孩玩樂的場景注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，注重人的感受，人視線的把握拿捏到位，近人尺度十分舒服。近人尺度十分舒服。銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫，銷售大廳、樣板間周邊景觀做足功夫，注注意大小尺度空間的把握。意大小尺度空間的把握。 我們認為，展示區(qū)要做的不僅僅是冷冰冰的產(chǎn)品展示，為客戶提供的細致入我們認為，展示區(qū)要做的不僅僅是冷冰冰的產(chǎn)品展示，為客戶提供的細致入微的服務(wù)和體貼的鴻洲人文關(guān)懷也是吸引他們購買產(chǎn)品的重要原因。鴻洲集團的微的服務(wù)和體貼的鴻洲人文關(guān)懷也是吸引他們購買產(chǎn)品的重要原因。鴻洲集團的營銷團隊要牢牢抓住這一關(guān)鍵理念，讓生活先于銷售，不斷設(shè)計虛擬人物，從人營銷