房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告一、說明：1、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求及對市場的調(diào)查與分析，對該地塊進(jìn)行XX商住綜合開發(fā)。2、報(bào)告中有關(guān)成本的明細(xì)換算科目基本參考永州市江華縣市場行情及有關(guān)國家地方收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)確定。項(xiàng)目面積參數(shù)表表 1-1項(xiàng)目總占地 (m2)6655.85總建筑面積 (m2)47922.12沿街商業(yè)建筑 (m2)住宅面積 (m2)2配套設(shè)施面積 (m )2地下停車場 (m )二、項(xiàng)目開發(fā)成本費(fèi)用的估算：本項(xiàng)目開發(fā)由土地成本購買款，前期開發(fā)費(fèi)用， 建安工程成本費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)，管理、銷售及財(cái)務(wù)費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)等構(gòu)成。鑒于工程建設(shè)周期較長，本案采用動態(tài)分析法進(jìn)行估算，各項(xiàng)費(fèi)

2、用詳見以下列表：( 一) 土地費(fèi)用表 2-2序號項(xiàng)目單價(jià)（元 /m2 ）備注1 土地使用權(quán)出讓金2征地費(fèi)3455.6 元/m23 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)精選文庫( 二) 前期開發(fā)費(fèi)用估算表表 3-3序號項(xiàng)目金額（萬元）取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ( 元/m 2)1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)47.001.1規(guī)劃費(fèi)20.001.2設(shè)計(jì)費(fèi)25.001.3可研費(fèi)2.002水文、地質(zhì)勘察費(fèi)3.502.1測繪費(fèi)1.502.2勘探費(fèi)2.003策劃費(fèi)合計(jì)（三）建安工程費(fèi)用表 4-4序號建安項(xiàng)目單方造價(jià)（元 /m2 )總造價(jià) ( 萬元）1 沿街商業(yè)建筑土建2民用建筑3地下車庫4水電設(shè)備5內(nèi)部裝修6合計(jì)2（四）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)表 4-5序號項(xiàng)目單方造價(jià)

3、 ( 元 /m2)基礎(chǔ)設(shè)施 ( 含道路、綠化、配電房、化糞池、室外管網(wǎng) )130（五）開發(fā)期稅費(fèi)估算表表 4-6序號項(xiàng)目金額(萬元)1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅2配套費(fèi)3質(zhì)檢費(fèi)4建筑管理費(fèi)5衛(wèi)評費(fèi)6環(huán)評費(fèi)7墻改基金8綠化費(fèi)9白蟻防治費(fèi)10土地使用費(fèi)11再就業(yè)基金12教育專項(xiàng)基金13編標(biāo)費(fèi)14招標(biāo)費(fèi)15規(guī)劃許可工本費(fèi)16土地證工本費(fèi)17施工許可證合計(jì)精選文庫總造價(jià) (萬元 )估算說明 ( 元/m2)5%8031.21.41.2120.12.341010210.50.50.53精選文庫（六）不可預(yù)見費(fèi)表 4-7序號項(xiàng)目金額(萬元)說明1土地費(fèi)2 建安工程費(fèi)3前期工程費(fèi)( 一)+( 二)+( 三 )+

4、( 四 )*3%4 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)總計(jì)（七）管理銷售費(fèi)用表 4-8序號項(xiàng)目金額 ( 萬元 )估算說明 ( 元/m2)1廣告2售樓處3售樓許可6監(jiān)理費(fèi)7物業(yè)管理基金8 公用設(shè)施維修基金9管理費(fèi)合計(jì)（八）投資與成本費(fèi)用估算匯總表表 4-9項(xiàng)目單方成本 ( 元 /m2 )金額 ( 萬元 )占總投資比例(%)土地費(fèi)用前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)開發(fā)間稅費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)管理銷售費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)合計(jì)三、投資計(jì)劃與資金籌措：4精選文庫本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道，一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資的部分。本案開發(fā)商自有資金* 萬元作為啟動資金，需貸款 * 萬元，總投資 * 萬元，將項(xiàng)目投資進(jìn)程分為前期

5、、中期和后期，投資計(jì)劃與資金籌措詳見表5-10 。投資計(jì)劃與資金籌措表 4-10序號項(xiàng)目合計(jì)(萬元)前中后1 開發(fā)投資2 資金籌措2.1自有資金2.2借貸資金2.3預(yù)售資金再投入四、項(xiàng)目銷收入的測算本項(xiàng)目以 * 市同類 * 房可比案例，參照 * 市房地產(chǎn)物業(yè)平均價(jià)格水平運(yùn)用市場比較分析法，并經(jīng)實(shí)地調(diào)查確定：沿街商業(yè)建筑1-3 層商鋪連賣，其中 1-2 層，建議售價(jià) * 元 /m2, 三層建議售價(jià) * 元 /m2,（均價(jià) * 元/m2）。地下停車場，建議售價(jià)* 萬元 / 車位。表 4-11項(xiàng)目面積 (m2 )建議單位平均售價(jià)（元/m2 )銷售收入（萬元）沿街商鋪?zhàn)≌＼噲鰝€車位合計(jì)說明：以上銷售

6、收入都是在項(xiàng)目進(jìn)展順利，營銷也同時(shí)取得成功，房屋全部租售的條件下取得。但實(shí)際的銷售進(jìn)度，樓盤的銷售率及出5精選文庫租率存在不確定因素。特別是在目前市場條件下的沿街商業(yè)辦公房的出售，地下車位的租售有一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，所以在營銷時(shí)必須給予足夠的重視。五、項(xiàng)目投資收益分析：根據(jù)估算的開發(fā)成本費(fèi)用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計(jì)算如下：（一）銷售稅金及附加估算表 4-12序號類別計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1營業(yè)稅銷售總收入 *5.68%2教育費(fèi)附加營業(yè)稅額 *11%3城建稅4印花稅銷售總收入 *0.05%5交易管理稅銷售總收入 *0.5%合計(jì)（二）土地增值稅計(jì)算表表 4-1

7、3序號項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額(萬元)1銷售收入2扣除項(xiàng)目金額以下 4項(xiàng)和2.1開發(fā)費(fèi)用2.2開發(fā)成本2.3銷售稅及附加2.4其他開發(fā)成本 *20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)/(2)5增值稅率(4)<50%6土地增值稅增值額 X30%（三）損益表表 4-14序號項(xiàng)目計(jì)算金額 (萬元 )1銷售收入6精選文庫2總成本費(fèi)用3銷售稅金及附加4土地增值稅5利潤總額(1) (2) (3) (4)6所得稅(5)*33%7稅后利潤(5) (6)8公積金(7)*10%9可分配利潤(7) (8)（四）全部投資的投資利潤率利潤總額/ 投資總額*100%=自有資金的投資利潤率利潤總額/ 自有資金總額*100%

8、=六、不確定因素分析：有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制，保證項(xiàng)目的決策成功是開發(fā)商所追求的目標(biāo)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目 不確定因素較多， 本案主要從成本、收入、單價(jià)等幾個方面，運(yùn)用平衡分析法和敏感性分析法進(jìn)行了不確定因素的分析，詳見下表：（一）盈虧平衡分析表 4-15序號項(xiàng)目面積成本收入平衡點(diǎn)銷售面積經(jīng)營安全率 (%)1 沿街商業(yè)建筑2住宅3 地下停車場（二）安全性判別標(biāo)準(zhǔn)表 4-16安全率>30%2530%1525%1015%<10%安全狀態(tài)安全較安全有危險(xiǎn)較危險(xiǎn)危險(xiǎn)說明：地下停車場由于存在人防工程的要求，所以財(cái)務(wù)上看成本高于收入， 但為近鄰的 * 節(jié)約了 * 元/ 的人防配套費(fèi)，并產(chǎn)生了一定的社會效益。（三）投資利潤率敏感性分析表7精選文庫表 4-17項(xiàng)目變 幅敏感度-10%-5%05%10%單價(jià)投資額投資利潤率 ( 圖 4-1)單價(jià)變動*%目標(biāo)利潤率投資變動因素變化率-10%-5%05%10%說明：從敏感性分析表中看出，當(dāng)銷售單價(jià)提高5%時(shí)，投資利潤率增長 *%，即* X *%=* 萬元，當(dāng)投資成本降低 5%是，投資利潤率提高*%，即8精選文庫* X *%=* 萬元，可見銷售單價(jià)與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。在本項(xiàng)目實(shí)施過程中，控制成本和制定適宜的價(jià)格策略較為關(guān)鍵。七、結(jié)論與建議 ：1、 本項(xiàng)目是 *，按本項(xiàng)目的