房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì) (1)

1、山東建筑大學(xué)房地產(chǎn)估價(jià)課程設(shè)計(jì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書 估價(jià)項(xiàng)目名稱：泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開發(fā)空地價(jià)格評(píng)估委 托 方：XXX公司評(píng) 估 機(jī) 構(gòu) ：12房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理估價(jià)公司評(píng) 估 日 期 : 2015年01月19日至2015年01月24日目錄一、致 委 托 方 函3二、估 價(jià) 師 聲 明4三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件5（一）估價(jià)假設(shè)條件5四、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告6（一）委托方6（二）估價(jià)方6（三）估價(jià)對(duì)象6（四）估價(jià)目的6（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)6（六）價(jià)值定義6（七）估價(jià)依據(jù)6（八）估價(jià)原則7（九）估價(jià)方法7（十）估價(jià)結(jié)果8（十一）估價(jià)作業(yè)日期8（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期8（十三）估價(jià)人員8五、估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào)

2、 告9（一）區(qū)域因素分析9（二）個(gè)別因素分析9（三）市場(chǎng)背景分析9（四）最高最佳使用分析9（五） 估價(jià)方法選用10（六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程10（七）估價(jià)結(jié)果確定14六、附件14七、課程設(shè)計(jì)心得體會(huì)14一、 致 委 托 方 函×××公司：受貴公司委托，本所人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和實(shí)地勘查，遵照中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范及其他相關(guān)法規(guī)，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響土地市場(chǎng)價(jià)格因素進(jìn)行分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買方和賣方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下，我們對(duì)泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開發(fā)空地價(jià)格現(xiàn)值進(jìn)行了

3、估價(jià)，選用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法進(jìn)行了評(píng)定估算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值總額為：總價(jià)：人民幣1700078578元；大寫：拾柒億零柒萬(wàn)捌仟伍佰柒拾捌元；單價(jià)：人民幣20827元；大寫：貳萬(wàn)零捌佰貳拾柒元。特發(fā)此函！ 法定代表人： （簽章） 2015年01月24日二、估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明：1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限。3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系和偏見。4.我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估

4、價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)勘察僅限于其外觀和使用狀況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托方提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有協(xié)議，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。7.本報(bào)告僅為委托方以位于泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開發(fā)空地確定其現(xiàn)值提供參考意見，不得作其他用途。8.本估價(jià)報(bào)告結(jié)果僅作為委托方在本次估價(jià)目的下使用，不得做其他用途。未經(jīng)本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員同意，估價(jià)報(bào)告不得向委托方及報(bào)告審查部門以外的單位及個(gè)人提供，凡

5、因委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。9.如未得本公司的書面許可，本估值報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。10.未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制性政策等因素對(duì)土地價(jià)值均產(chǎn)生一定的影響，本報(bào)告未考慮政策風(fēng)險(xiǎn)。11.根據(jù)濟(jì)南市有關(guān)規(guī)定，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果以人民幣計(jì)價(jià)。12.最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師： （簽章） 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件（一）估價(jià)假設(shè)條件我們?cè)u(píng)估的結(jié)果為評(píng)估標(biāo)的物的市場(chǎng)價(jià)值，即在估

6、價(jià)期日能成交的最好價(jià)格，它依據(jù)了以下假設(shè)： 1、有自愿的銷售賣方。2、在評(píng)估基準(zhǔn)日前，相對(duì)于物業(yè)的特性和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)而言，為使交易完成達(dá)到合理價(jià)格，有一個(gè)合理的談判周期。3、在這個(gè)周期內(nèi)市場(chǎng)狀態(tài)、價(jià)格水平保持穩(wěn)定。4、物業(yè)能自由地在市場(chǎng)上出售。5、不考慮特殊性質(zhì)買家的附加叫價(jià)。6、估價(jià)對(duì)象取得證書的過(guò)程是正常的，已履行了所有房地產(chǎn)建設(shè)中國(guó)家規(guī)定的必要手續(xù)。 （二）估價(jià)限制條件：1、本報(bào)告以委托方確定的估價(jià)范圍和設(shè)定用途為前提進(jìn)行估價(jià)。 2、本次評(píng)估測(cè)算的市場(chǎng)價(jià)格不包含轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)發(fā)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。3、本報(bào)告以委托方所提供的資料的真實(shí)性為前提，若因委托方提供的資料有誤而引起的責(zé)任，估價(jià)方不予承擔(dān)。即

7、本次估價(jià)范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象的具體地址、產(chǎn)權(quán)人、用途等均以委托方提供的資料為依據(jù)。4、我方僅對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行一般性察看，并未接受進(jìn)行結(jié)構(gòu)測(cè)試的要求，因此，不確定其有無(wú)內(nèi)部缺損；對(duì)于建筑面積等有關(guān)數(shù)據(jù)，以委托方提供的房地產(chǎn)證等資料為依據(jù)。 5、本報(bào)告評(píng)估并未考慮該房地產(chǎn)所欠負(fù)的抵押、擔(dān)保等可能影響其價(jià)值的因素限制。6、委托方提供的使用功能、布局以及設(shè)備安裝和裝修工程方案是否有變，均對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定影響。7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)后，估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量及價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)估價(jià)對(duì)象估價(jià)價(jià)格產(chǎn)生明顯影響時(shí)，不能直接用本估價(jià)結(jié)論。8、本次估價(jià)結(jié)果未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力

8、對(duì)估價(jià)結(jié)論的影響。9、本次估價(jià)未考慮特殊交易方式對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。10、確定委估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值, 為委托方向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供價(jià)值參考，不作它用。四、估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告（一）委托方 委托方：XXX公司（二）估價(jià)方估價(jià)機(jī)構(gòu)：12房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理估價(jià)公司資格證書號(hào)：濟(jì)建房估證字（2006）第054號(hào)法人代表：（三）估價(jià)對(duì)象泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開發(fā)空地，位于濟(jì)南市泉城廣場(chǎng)北面，泉城路與趵北路，之間，土地面積為16325，已完成七通一平。（四）估價(jià)目的本報(bào)告僅為委托方為獲取土地提供參考意見而評(píng)估土地價(jià)值，不得作其他用途。（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年01月24日 （六）價(jià)值定義根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,

9、委托方提供的資料以及本公司現(xiàn)場(chǎng)查勘的實(shí)際情況,本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果是指泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開發(fā)空地價(jià)格現(xiàn)值.根據(jù)委托方提供的資料, 該宗土地的面積為16325，規(guī)劃建筑容積率為5，建筑密度為40%。土地使用權(quán)年期為40年。本報(bào)告所述現(xiàn)值采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上于估價(jià)時(shí)點(diǎn)最可能形成的價(jià)格。（七）估價(jià)依據(jù)1國(guó)家和濟(jì)南市有關(guān)的法律法規(guī)（1）中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法（2）中華人民共和國(guó)土地管理法（3）濟(jì)南市土地管理辦法（4）山東省人民政府和山東省國(guó)土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件2濟(jì)南市歷下區(qū)規(guī)劃詳圖3委托方提供的估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證件及相關(guān)資料 （1）濟(jì)南市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同

10、（2）國(guó)有土地使用證 （3）委托方企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（4）委托方提供的其他相關(guān)資料4. 估價(jià)人員實(shí)地查勘所獲取的資料 5. 估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)調(diào)查和掌握的市場(chǎng)資料（八）估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。最高最佳使用原則必須同時(shí)符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可；技術(shù)上可能；經(jīng)濟(jì)上可行；價(jià)值最大化。替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常

11、價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。（九）估價(jià)方法估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況,選取市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，依次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方

12、法。對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。（十）估價(jià)結(jié)果本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)在目前狀態(tài)下的市場(chǎng)價(jià)格為：總價(jià)：人民幣1700078578元；大寫：拾柒億零柒萬(wàn)捌仟伍佰柒拾捌元； 單價(jià)：人民幣20827元；大寫：貳萬(wàn)零捌佰貳拾柒元。（十一）估價(jià)作業(yè)日期2015年01月19日至 2015年01月24日。（十二）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起為半年。（十三）估價(jià)人員 簽字： 2015/01

13、/24五、估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告（一）區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市泉城廣場(chǎng)北面，泉城路與趵北路之間，東臨濟(jì)南貴和購(gòu)物中心。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)闈?jì)南市泉城廣場(chǎng)繁華地段。估價(jià)對(duì)象附近有，北臨泉城路商業(yè)街和芙蓉街歷史保護(hù)街區(qū),南側(cè)面向泉城廣場(chǎng)。該區(qū)域規(guī)劃保留基地內(nèi)的原貴和購(gòu)物中心、永安大廈和勝利大廈。估價(jià)對(duì)象周邊有3路，14路，19路，65路，101路，K95路等多條公交線路經(jīng)過(guò)。（二）個(gè)別因素分析名稱:泉城廣場(chǎng)北側(cè)待開發(fā)空地坐落:濟(jì)南市泉城廣場(chǎng)北面，泉城路與趵北路之間，東臨濟(jì)南貴和購(gòu)物中心，擁有國(guó)有土地使用證估價(jià)對(duì)象位于泉城廣場(chǎng)繁華地段，交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善，周圍商業(yè)，娛樂(lè)，休閑完善，隨著濟(jì)南市

14、的發(fā)展，泉城廣場(chǎng)作為標(biāo)志性地段，必然會(huì)有更高的市場(chǎng)地位和商業(yè)價(jià)值。 （三）市場(chǎng)背景分析隨著2010年全國(guó)十一運(yùn)會(huì)在濟(jì)南的成功舉辦以及濟(jì)南建設(shè)東部新城政策的實(shí)施濟(jì)南東部地區(qū)以及全運(yùn)會(huì)場(chǎng)館周圍地區(qū)的交通條件得到了極大的改善，基礎(chǔ)設(shè)施也得到了極大的完善。十一運(yùn)會(huì)的主場(chǎng)館和分場(chǎng)館都在經(jīng)十路上,住場(chǎng)館在本地塊以西,分場(chǎng)館在本地塊以東,一次該評(píng)估地塊的交通條件非常便利，周圍的基礎(chǔ)設(shè)施也比較完善。2014年，濟(jì)南市認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策措施，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體上朝著調(diào)控目標(biāo)發(fā)展。預(yù)計(jì)2015年,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)，價(jià)格波動(dòng)幅度不會(huì)很大。 （四）最高最佳使用分析房

15、地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用，本估價(jià)對(duì)象位于濟(jì)南市泉城廣場(chǎng)北面，泉城路與趵北路之 間。根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀,我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象在滿足合法原則的前提下繼續(xù)作為商業(yè)用途開發(fā)建設(shè)最為有效。 (五) 估價(jià)方法選用估價(jià)人員認(rèn)真分析所掌握的資料并進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況,選取市場(chǎng)比較法和假設(shè)開發(fā)法作為本次土地使用權(quán)估價(jià)的基本方法。市場(chǎng)比較法是選取同一供需圈內(nèi)三個(gè)近期形成之類似用途土地交易案例的交易價(jià)格,交易時(shí)間等估價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)

16、資料；對(duì)所選取的案例分別進(jìn)行交易情況,時(shí)間因素,區(qū)域因素,個(gè)別因素修正,以求取比準(zhǔn)價(jià)格；將所取得比準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行技術(shù)處理以確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)值。假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，依次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。對(duì)上述兩種方法所得到的結(jié)果進(jìn)行綜合后,得到估價(jià)對(duì)象的最終價(jià)格。(六）估價(jià)測(cè)算過(guò)程土地面積及使用年限: 該宗土地的面積為16325，土地使用權(quán)年期為40年，假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，依次求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運(yùn)用收益法求取高層購(gòu)物

17、中心大樓建成后的總價(jià)值，再扣減建筑安裝工程費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)，銷售費(fèi)用，便可求得待開發(fā)空地的總價(jià)格。A：假設(shè)開發(fā)法1.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)掌握的市場(chǎng)資料，運(yùn)用市場(chǎng)提取法確定每平方米建筑面積的年租金為6500元/平方米（1）計(jì)算年有效毛收入出租面積占總面積的90%年租金= 6500×81628×90%=477523800元年租金損失以半個(gè)月租金計(jì)年租金損失=477523800/12×1/2=19896825元年有效毛收入=477523800-19896825=457626975元（2）計(jì)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（房屋出租中每年的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括：管理費(fèi)按年租金的5

18、%計(jì)，年維修費(fèi)按年租金的8%計(jì)，租賃稅金按年租金的12%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)不計(jì)）。年管理費(fèi)=477523800×5%=23876190.75元年維修費(fèi)=477523800×8%=38201904元年租賃稅金=477523800×12%=57302826元年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)=23876190.75+38201904+57302826=119380920.8元（3）年凈收益估算年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=457626975-119380920.8=338246054.2元（4）確定適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，采用市場(chǎng)提取法綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和影響房地產(chǎn)的因素，確定本類房

19、地產(chǎn)的綜合報(bào)酬率為12%。（5）求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)年凈收益保持不變，選用有限年期的收益法公式。自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至土地使用權(quán)終止日期2055年1月24日，土地使用權(quán)剩余年期為40年，除去開發(fā)期3年，故確定受益年限為37年，則運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格：1/（1+12%）3×338246054.2/12%【1-1/（1+12%）37】=1976014985元2.建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)工程費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)：已知造價(jià)建筑安裝工程費(fèi)預(yù)計(jì)每平方米建筑面積為2900元，勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的10%，建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)和前

20、期工程及管理費(fèi)第一年投入總額的40%，第二年投入總額的40%，第三年投入總額的20%。，并為便于計(jì)算假設(shè)在各年年中投入，建設(shè)面積為81628平方米，則有：工程費(fèi)+勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)=2900×(1+10%)=3190元/平方米建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)折現(xiàn)到期初的現(xiàn)值：P=3190×81628×（1+12%）×40%/（1+12%）0.5+3190×81628×（1+10%）×40%/（1+12%）1.5+3190×81628×（1+10%）×20%/（1+12%）2.5

21、=248075949.8元3.銷售費(fèi)用取售價(jià)的3.5%1976014985×3.5%=62860524.48元4.計(jì)算待開發(fā)空地價(jià)格V=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格-建筑安裝工程費(fèi)和勘察設(shè)計(jì)和前期工程及管理費(fèi)-銷售費(fèi)用-購(gòu)地稅費(fèi)=1976014985-248075949.8-62860524.48=1665078511元根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)工作程序,利用科學(xué)的估價(jià)方法,在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)周密詳細(xì)的測(cè)算,并結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn),綜合考慮影響房地產(chǎn)的各項(xiàng)因素,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年1月24日的現(xiàn)值為:人民幣1665078511元；大寫金額:人民幣拾陸億

22、陸仟伍佰零柒萬(wàn)捌仟伍佰壹拾壹圓。B：市場(chǎng)比較法根據(jù)市場(chǎng)比較法替代原則,調(diào)查濟(jì)南市同類地區(qū)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)交易的情況,結(jié)合我所收集的地價(jià)資料,經(jīng)過(guò)對(duì)收集的可比實(shí)例的認(rèn)真篩選，最總確定選取以下三個(gè)實(shí)例:估價(jià)對(duì)象實(shí) 例A實(shí) 例B實(shí) 例C地 址銀座晶都國(guó)際地塊四建美林苑配套商業(yè)地塊順河街東側(cè)金龍大廈北側(cè)地塊交易日期2014年12月2014年10月2014年12月交易情況正常正常正常土地剩余使用年限40年40年40年40年土地用途商業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地商業(yè)用地面 積16325300005000031760建筑容積率5.05.05.05.0交易價(jià)格20000元/22000元/20000元/(2)比較因素條

23、件說(shuō)明將估價(jià)對(duì)象土地的各因素條件與比較實(shí)例的各因素條件詳述見下表。 因素條件說(shuō)明表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易地價(jià)（元/）待估200002200020000交易情況正常正常正常交易日期2014年12月2014年10月2014年12月區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況七通一平五通一平七通一平五通一平位置泉城路中段順河街東側(cè)金龍大廈北側(cè)天橋 北園大街與無(wú)影山路交匯處順河街東側(cè)金龍大廈北側(cè)距市中心距離市中心市中心約5公里市中心交通設(shè)施狀況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)商服繁華程度繁華繁華繁華繁華比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C個(gè)別因素建筑容積率小于等于 5.0小于等于 5.0小于等于 5.0小于等于 5.0土地用途商業(yè)商業(yè)

24、商業(yè)商業(yè)土地級(jí)別三類三類三類三類土地面積16325300005000031760使用年限40年40年40年40年 (3)比較因素條件指數(shù)表 將比較實(shí)例相應(yīng)因素條件與估價(jià)對(duì)象土地相比較,確定相應(yīng)指數(shù),見表二表二 比較因素條件指數(shù)表比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C交易情況100100100100交易日期100102106102區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100100100100位置100100104100距市中心距離100100104101交通設(shè)施狀況100100100100商服繁華程度100100102100個(gè)別因素建筑容積率100100100100土地用途100100100100土地級(jí)別100100100100土地面積100102103102使用年限100100100100市場(chǎng)比較法公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)× 交易日期修正系數(shù)× 房地產(chǎn)狀況修正系