多功能物業(yè)管理方案

1、第一章 物業(yè)管理要點項目簡介：地址：濟(jì)南市歷下區(qū)和平路 47 號建筑面積： 33 萬平方米本項目包括 25座公寓， 2梯10戶分布， 7至 9層不等。還有 6座9層高的公寓酒店， 底商與住宅結(jié)合。另有一座 4 層的公建樓，多處地面停車場。整個小區(qū)的中心綠地位于主入口進(jìn)來 50 米左右，有良好的主入口對景。中心綠地位 置靠左。具有良好的居住環(huán)境。為了加強(qiáng)園區(qū)內(nèi)部空間的連貫性和景觀通透，各個院落向 中心綠地和組團(tuán)綠地敞開。并且各個組團(tuán)綠地和中心綠地通過景觀次軸聯(lián)系在一起。另外 利用現(xiàn)存溝渠，打造自然生態(tài)的濱水景觀系統(tǒng)。交通布置：小區(qū)道路系統(tǒng)層次分明，自然有趣，具有良好的可達(dá)性和道路景觀效果。 小區(qū)

2、內(nèi)主干道系統(tǒng)的形成順其自然，又達(dá)到了最高效率，設(shè)計中，在此定位的基礎(chǔ)上，將 道路設(shè)計為一個自由曲線的形式，避免筆直道路與小區(qū)優(yōu)美環(huán)境的沖突。從這條趣味怡然 的車行主干道上解決了小區(qū)主要的交通問題，能夠方便的到達(dá)每一個居住組團(tuán)，到達(dá)地下 停車場。同時很好的留出了中心綠地和各個主要的組團(tuán)綠地。做到人車分流，為小區(qū)的戶 外活動提供安全，便利的條件。 。停車位除了一定比例的地面停車外，集中安排了幾個地 下停車場。并且合理便捷的安排了停車出入口?；诒卷椖繕I(yè)主特點： 消費(fèi)能力較強(qiáng)， 追求時尚生活模式和保證私密性； 居民（業(yè)主） 對物業(yè)服務(wù)的要求標(biāo)準(zhǔn)高且全面。我公司整體管理服務(wù)思路如下 運(yùn)用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略

3、，確保物業(yè)的保值與增值； 人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進(jìn)了解與信任，以誠信為本提高管理服 務(wù)的信譽(yù)； 結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意 為業(yè)戶服務(wù)； 采用 PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。 管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精在實際服務(wù)管理中，將抓住以下三個重點：1、完善服務(wù)、誠信待人。物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服 務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶 提供

4、全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的 服務(wù)關(guān)系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正 為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。2、環(huán)境管理責(zé)任到人小區(qū)的環(huán)境管理極為重要， 如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境， 是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮 每個人的才能，使其認(rèn)真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀 況達(dá)到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風(fēng)景線。3、安全、消防真抓實干為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊

5、密聯(lián)系職 能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與 之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入 ISO9001質(zhì)量管理體系、 ISO14001環(huán)境 管理體系。 運(yùn)用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)， 最終實現(xiàn)社會效益、 環(huán)境效益、 經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。公司將通過良好的物業(yè)管理， 使?jié)险\基中心保值、 增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、 溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。管理目標(biāo)： 房屋建筑的完好率達(dá)到 98以上； 報修及時率達(dá)到 100； 清潔管理無盲點； 設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到 98以上； 小區(qū)路

6、燈完好率達(dá)到 100； 管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故； 有效投訴處理率 100； 服務(wù)滿意率達(dá) 95以上； 綠化完好率達(dá)到 98以上； 道路完好率達(dá)到 98； 各類管理人員崗前崗中培訓(xùn) 100； 無服務(wù)安全事故發(fā)生。措施 完善各項管理制度和管理規(guī)定； 所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛； 治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好； 管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確 崗位職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)； 建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護(hù)記錄； 各種收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)公開，合理收費(fèi)； 制定大、中修年度計劃，并負(fù)責(zé)實施； 制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施； 結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一

7、步提高物業(yè)管理水平。遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進(jìn)的企業(yè)宗旨，弘揚(yáng)勇爭第一的企業(yè)精 神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。運(yùn)行機(jī)制：1 、 建立監(jiān)督機(jī)制；2 、 建立信息反饋及處理機(jī)制；3 、 制定工作流程、各項管理服務(wù)項目的長遠(yuǎn)計劃和短期計劃；4 、 管理人員的培訓(xùn)管理；5 、 增強(qiáng)服務(wù)意識，量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作；6 、 企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)。 管理制度1 、 管理處經(jīng)理職責(zé)；2 、 管理人員崗位職責(zé)；3 、 作業(yè)人員崗位職責(zé)；4 、 員工培訓(xùn)；5 、 管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程；6 、 人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；管理規(guī)程1

8、、 內(nèi)部運(yùn)作管理辦法2 、 小區(qū)秩序管理；3 、 清潔管理；4 、 綠化管理；5 、 消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；6 、 供配電設(shè)備管理；7 、 給排水設(shè)備管理；8 、 共用設(shè)施和共用場地管理；9 、 安全操作規(guī)程；10 、 特約服務(wù)管理規(guī)定。第二章 擬采用的管理模式一、物業(yè)管理架構(gòu) 物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理 的配置，以要求達(dá)到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。本物業(yè)管理處按 “直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。 其優(yōu)點是集指揮和職能于一身， 命令統(tǒng)一 責(zé)權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空 間。二、物業(yè)管理崗位編制及管理

9、架構(gòu)第三章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)一、 新員工上崗培訓(xùn) 根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。1、新員工上崗培訓(xùn)期為 30 天。2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技 能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。二、 在崗員工循環(huán)培訓(xùn)1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題， 不定期地安排當(dāng)事人 （指員工） 參加班后的專題培訓(xùn)2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技 巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。3、上崗循環(huán)培訓(xùn)的考核辦法在實際工作當(dāng)中，業(yè)戶的投訴率和員工違章的行為是評價員工工作的基礎(chǔ)。并通過理論與實踐考核，淘

10、汰不合格的員工，達(dá)到優(yōu)化管理的目的。第四章 物業(yè)管理工作崗位職責(zé)一、 物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)1、全面負(fù)責(zé)對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理， 貫徹執(zhí)行 ISO9001質(zhì)量體系及 ISO14001環(huán)境管理體系，完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。2、制定管理處年度、月度工作計劃并組織實施，業(yè)務(wù)上接受上級領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)和監(jiān)督。3、負(fù)責(zé)檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況。4、合理調(diào)配人員，協(xié)調(diào)各崗位的分工協(xié)作，責(zé)任到人，同時關(guān)心員工的生活，確保管理處員工有良好的精神面貌和積極的工作態(tài)度。5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)的裝修審批，協(xié)調(diào)違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作。6、協(xié)調(diào)本部門與各方面的關(guān)系，便于開展各項工作。7、認(rèn)真完成管理

11、處其它工作職責(zé)內(nèi)容和公司安排或委托的其它工作任務(wù)。二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作，做到儀表端莊、態(tài)度和藹，熱情大方，反應(yīng)敏捷，處事穩(wěn)健。2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，裝修手續(xù)，非公共性服務(wù)手續(xù)，建立業(yè)戶檔案。3、負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用的催繳、收繳工作。4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作，并定期進(jìn)行回訪工作。5、走訪業(yè)戶，征求和收集業(yè)戶對管理與服務(wù)方面的意見。6、保持與業(yè)戶的聯(lián)系和相互溝通，做好日常接待工作。7、協(xié)助管理處經(jīng)理做好其它工作。三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司各項管理制度和操作規(guī)程。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的衛(wèi)生清掃工作。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施的清潔工作。4

12、、負(fù)責(zé)公司及管理處業(yè)戶的服務(wù)工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的垃圾收集及清運(yùn)工作。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木的移栽和修剪。2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木的養(yǎng)護(hù)和管理。3、對花草樹木定期進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪，防止病蟲害的發(fā)生。4、熟悉園林機(jī)械的操作使用步驟，并對機(jī)械進(jìn)行簡單的維修保養(yǎng)。5、負(fù)責(zé)對綠化修剪場地的清理、清潔。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。五、秩序管理員崗位職責(zé)1、服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮，以軍人的風(fēng)度處事。2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)出、停放管理。3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)的人員進(jìn)出管理。4、負(fù)責(zé)小區(qū)的安全、防火、防盜、防破壞的防范工作。5、負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。6、完成

13、領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)1、定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房，確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房的整潔。2、嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，防止安全事故發(fā)生。3、發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場，及時采取應(yīng)急措施，保證設(shè)施、設(shè)備的正常、完好4、定期對設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5、負(fù)責(zé)業(yè)戶的日常報修工作，并做到工完料清。6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。第五章 各項管理方案一、工作重點（一）、業(yè)戶入住 通過有效的管理，使入住工作規(guī)范，為業(yè)戶入住提供方便，保證入住工作正常有序。同時做好入住資料的收集、歸檔。1. 管理處在業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件，此項工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實。1.1 房

14、屋驗收表1.2 住宅使用公約1.3 業(yè)主手冊1.4 裝潢管理辦法1.5 裝潢管理協(xié)議1.6 業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單1.7 代辦服務(wù)委托書1.8 保管鑰匙委托書1.9 保管鑰匙承諾書1.10 鑰匙簽收表1.11 業(yè)主信息表1.12 入住資料簽收表1.13 入住須知2. 入住發(fā)放文件 業(yè)戶入住時以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請業(yè)戶簽收。2.1 入住須知2.2 業(yè)主手冊2.3 住宅使用公約2.4 裝修管理協(xié)議3. 入住記錄 管理處在受理業(yè)戶入住時由業(yè)戶接待和陪同驗房人員做好以下記錄。3.1 業(yè)戶登記。3.2 驗房簽收記錄。3.3 入住資料簽收記錄。3.4 領(lǐng)取鑰匙簽收記錄。3.5 委托代辦服務(wù)記錄。3.6

15、 業(yè)主信息登記表。3.7 入住收費(fèi)記錄。4 入住工作方式4.1 入住程序4.1.1 業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。4.1.2 管理處接待人員審核業(yè)戶入住通知書 、業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單及售房單位要求 的相關(guān)資料。4.1.3 管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費(fèi)項目開具票據(jù)并收費(fèi)4.1.4 管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況，與業(yè)戶簽訂住宅使用公約 、裝修管理 協(xié)議。4.1.5 管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。4.1.6 管理處接待人員登記業(yè)戶委托的代辦服務(wù)項目。4.1.7 管理處接待人員陪同業(yè)戶驗房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)戶驗房合格后辦理收房、鑰匙 交付簽收手續(xù)。填寫房屋驗收

16、單 ，驗收不合格限期整改。5 收費(fèi)管理5.1 管理處按照物業(yè)管理委托合同的內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi)；向開發(fā)商 收取空房管理費(fèi)。5.2 物業(yè)收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。5.3 業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用的日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。5.4 管理處每月制作費(fèi)用收繳月報表，由管理處經(jīng)理審核。5.5 對逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處經(jīng)理應(yīng)及時組織力量催繳。5.6 對無故逾期不交納費(fèi)用的業(yè)戶，管理處應(yīng)依據(jù)住宅使用公約或有關(guān)規(guī)定處理。（二）、業(yè)戶裝修管理1 裝修管理流程1.1 業(yè)戶向管理處提出裝潢申請，攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證 復(fù)印件到各管理處填寫住宅裝修申請表與施工人員登記

17、表 ，簽署裝修管理協(xié)議。1.2 管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。1.3 管理處在接受裝修申請后，經(jīng)管理處審批合格后，方可施工。1.4 在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人 員身份證或暫住證及照片，到管理處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并 繳納施工人員出入證工本費(fèi) 10元/ 張。1.5 現(xiàn)場跟蹤：秩序管理人員必須每天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工情況并做好 記錄，必要時請設(shè)備人員同往。1.6 裝修完畢后，經(jīng)管理處驗收后，在裝修申請表上填寫裝修驗收情況，并簽名。1.7 在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為， 應(yīng)及時采

18、取措施進(jìn)行整改， 必要時填寫整 改通知單、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。1.8 違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：1.8.1 批評、規(guī)勸1.8.2 責(zé)令停工整改1.8.3 報業(yè)主委員會、前期管理發(fā)展商、或政府有關(guān)部門。1.9 對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具的管理：業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時，必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證，簽字認(rèn)可，否 則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè) 主或施工負(fù)責(zé)人來管理處辦理，其它人不得辦理。1.10 管理處經(jīng)理每月不定期抽查 4 次裝修管理情況。2. 裝修管理規(guī)定2.1 裝修申請程序：2.1.1 業(yè)

19、主辦完所有入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀裝修管理辦法 。2.1.2 業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫住宅裝修申請表簽署裝修管理協(xié)議；施工單位填寫施工人員登記表 。2.1.3 管理處審驗業(yè)主、施工單位裝修資料時，如發(fā)現(xiàn)有不合理處應(yīng)立即告知業(yè)主、施工 單位對方案進(jìn)行修改，直至修改合格后，方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù)，開始施工， 發(fā)放施工許可證。2.1.4 施工單位負(fù)責(zé)人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù)，交納出 入證工本費(fèi)，領(lǐng)取施工人員出入證。2.1.5 為避免有違政府和有損自己和鄰居利益，為保證住宅小區(qū)的完整、安全、安靜、整 潔，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益，促進(jìn)物業(yè)的保值升值。在

20、裝修過程中，請您在裝修前仔細(xì) 地閱讀有關(guān)規(guī)定。2.2 裝修前2.2.1 住戶應(yīng)明確， 您只能對自己名下住宅的自用部位進(jìn)行必要的裝修 （戶門之內(nèi)的四壁、 地面、頂面） , 不要對室外公用部位、走道進(jìn)行任何的改、移、加、拆類施工。2.2.2 裝修禁止行為：拆改原房屋的承重墻。改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。隨意封閉陽臺。以安裝防盜門為由，私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。 在預(yù)留或指定以外的位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。 在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。大量使用易燃裝修材料。 隨意改變或移動電話、電視、對講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。2.2.3 填寫裝修申請表 、施工人員登記

21、表并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交 物業(yè)公司各管理處審驗批準(zhǔn)。簽訂裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。2.3 裝修施工中2.3.1 隨時接受物業(yè)公司管理處工作人員上門檢查、監(jiān)督、核實，是否嚴(yán)格按照裝修圖紙 要求施工，檢查施工人員是否辦理了臨時滯留證手續(xù)。2.3.2 業(yè)主應(yīng)自行隨時督查施工人員在為您裝修時，是否將裝修材料以次充好，工藝簡單 粗糙，質(zhì)量能否保證可靠。2.3.3 裝修施工應(yīng)于每天 8:00 時 18:00 時之間進(jìn)行，晚間 18:00 次日上午 8:00 （包括 節(jié)假日、雙休日）不得進(jìn)行有噪音的施工。（三）、 日常服務(wù)與聯(lián)系 管理處的日常服務(wù)與聯(lián)系是物業(yè)管理服務(wù)最基本的一

22、項日常工作。物業(yè)管理的宗旨是 為業(yè)戶提供服務(wù)，物業(yè)公司通過有效的服務(wù)來保證業(yè)戶的需求樹立企業(yè)的形象。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)系工作， 對管理處業(yè)戶接待的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查、 指導(dǎo)1. 日常服務(wù)與聯(lián)系的內(nèi)容1.1 日常服務(wù)內(nèi)容1.1.1 維修保養(yǎng)服務(wù)；1.1.2 綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；1.1.3 治安消防服務(wù)；1.1.4 環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；1.1.5 停車管理服務(wù)；1.1.6 特約服務(wù)；1.2 日常聯(lián)系內(nèi)容1.2.1 小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)系箱，每天定時開箱；1.2.2 設(shè)立投訴電話接受業(yè)戶的投訴；1.2.3 及時回訪業(yè)戶征詢意見。2. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量控制2.1 業(yè)戶人員應(yīng)多途徑與業(yè)戶保持溝通，經(jīng)常走訪

23、業(yè)戶聽取意見，滿足合理要求，及時提 供各類服務(wù)。2.2 每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調(diào)研，報計劃并做好策劃，事后要 分析小結(jié)，使該項工作不斷改進(jìn)提高。2.3 業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務(wù)質(zhì)量。3. 日常服務(wù)與聯(lián)系的質(zhì)量要求 質(zhì)量要求以物業(yè)管理條例為依據(jù)，以濟(jì)南市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù)，嚴(yán)格按各項服 務(wù)的管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作， 做到業(yè)戶評議滿意率 90%以上；業(yè)戶投訴率萬分之五以下； 投訴處理率 100%。（四）、業(yè)戶檔案管理 管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時，應(yīng)將業(yè)戶的個人資料、報修記錄、服務(wù)記錄等一并歸檔。1. 管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案，業(yè)戶檔案一戶一檔。2. 業(yè)

24、戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3. 物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4. 管理處在每月 5 日前把上月的有關(guān)業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。5. 管理處經(jīng)理每季度檢查一次業(yè)戶檔案工作，對發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)立即整改。5.1 權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容：5.1.1 入伙通知書5.1.2 入伙手續(xù)書5.1.3 業(yè)主使用公約5.1.4 裝修管理協(xié)議5.1.5 房屋驗收表5.1.6 入伙手續(xù)資料簽收單5.1.7 產(chǎn)權(quán)清單5.1.8 租賃清單5.1.9 合同復(fù)印件 權(quán)證復(fù)印件 有關(guān)業(yè)戶其他資料 業(yè)主信息表報修項目表服務(wù)項目表保管鑰匙委托書代辦服務(wù)委托書安全責(zé)任書每月由經(jīng)理將上述資料

25、進(jìn)行檢查歸檔，發(fā)現(xiàn)疏漏，立即補(bǔ)齊。（五）、權(quán)籍管理1. 經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶的權(quán)屬情況 ,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料的收集 , 并將業(yè)戶相關(guān)的資 料記錄在管理手冊中 , 管理手冊要動態(tài)的反映業(yè)戶產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、使用權(quán)的變更情況 ; 能正確 反映業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的時間和方式。2. 物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊、租賃清冊 ,并輸入計算機(jī) .3. 產(chǎn)權(quán)清冊內(nèi)容3.1 房屋類型3.2 使用面積、建筑面積3.3 土地分?jǐn)偯娣e5.3.4 使用情況3.5 附設(shè)設(shè)施情況3.6 車庫使用情況4. 租賃清冊內(nèi)容4.1 租賃戶姓名4.2 租賃時間4.3 使用房屋地址4.4 內(nèi)部裝修情況4.5 其它5. 經(jīng)理每月出一份產(chǎn)權(quán)清單

26、、租賃清單，清單要系統(tǒng)正確反映目前實際情況。6. 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每月一次抽查業(yè)戶接待的管理手冊，對于抽 查中發(fā)現(xiàn)記錄不規(guī)范或不及時登錄權(quán)屬變更情況，管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。（六）、業(yè)戶接待1. 管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報修、收費(fèi)、投訴。2. 管理處實行周一至周日全天業(yè)戶接待，并公開辦事制度、公開收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)3. 管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通， 72 小時內(nèi)有回復(fù)。4. 管理處實行回訪制度。4.1 管理處必須及時對安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項目維修進(jìn)行回訪；管理處經(jīng)理每月隨 機(jī)進(jìn)行抽查，保證回訪質(zhì)量。4.2 回訪時間，安全設(shè)施維修 2天內(nèi)

27、回訪；房屋滲漏水項目維修 3 天內(nèi)回訪，雨天后再作 一次回訪；其它項目維修一星期內(nèi)回訪。5. 對回訪中發(fā)現(xiàn)的問題， 24 小時內(nèi)書面通知維修人員整改。6. 接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好記錄。7. 處理投訴要做到讓業(yè)主滿意，及時與業(yè)主溝通，處理結(jié)果做好記錄。 二、日常管理工作（一）、秩序管理服務(wù)1. 秩序管理服務(wù)內(nèi)容1.1 小區(qū)基本實行封閉式管理；1.2 實行 24 小時值班及巡邏制度；1.3 執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查，做好防火防盜安全防范工作及巡查時協(xié)助記錄維修事項，如： 照明、漏水等；1.4 結(jié)合小區(qū)特點，制訂安全防范措施；1.5 進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行；1.

28、6 小區(qū)停車有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊；1.7 非機(jī)動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔；1.8 危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。1.9 及時處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件，必要時疏散人員，及時匯報物業(yè)管理部門并做好記錄；1.10 檢查小區(qū)設(shè)施是否完好；1.11 負(fù)責(zé)停車場區(qū)域的巡查、管理，保證車道暢通，設(shè)備、工具裝卸區(qū)的車輛、人員管 理；1.12 檢查進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時段進(jìn)出人員的憑證，負(fù)責(zé)人員登記工作；1.13 監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項目的施工，裝修人員的出入登記，裝修工具物料的出入登記。2. 門崗服務(wù)2.1 門崗值崗時要認(rèn)真、負(fù)責(zé)，在管理區(qū)域門崗實行 24 小時立崗秩序管

29、理服務(wù)；2.2 在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；2.3 立崗姿勢端正，面帶微笑行注目禮，熱情回答詢問，禁止與他人閑聊。2.4 外來人員進(jìn)出管理2.4.1 裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，經(jīng)核對身份后佩帶施工人員出入證，方可進(jìn)入管理區(qū)域，離開管理區(qū)域應(yīng)交回施工人員出入證 ；2.4.2 對裝修施工人員進(jìn)出狀況，每天下午 5：00 核對一次，保證人、卡數(shù)量相符；2.4.3 非開放時外來人員，應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù)，佩帶臨時出入證 ，方可進(jìn) 入管理區(qū)域。2.5 物品進(jìn)出管理2.5.1 非開放時大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)的出門證，經(jīng)核對物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后，方 可放行；2.5.2 進(jìn)入管理

30、區(qū)域的裝修材料或貨物在指定地點卸貨， 20： 00-次日 7：00 放行。2.6 機(jī)動車輛進(jìn)出、停放管理2.6.1 對機(jī)動車進(jìn)出管理域區(qū)實行出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度，禁止載有易燃、易 爆、有毒、有害及有污染物品的車輛進(jìn)入管理區(qū)域。2.6.2 向進(jìn)入管理區(qū)域的車輛發(fā)放臨時停放證 ，放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后，并做好記 錄。2.6.3 地面停車場車輛停放有序，并做好車輛狀況檢查，發(fā)現(xiàn)漏油、破損等缺陷立即提示 車主，并向管理處報告，做好記錄。2.6.4 對于外來車輛實行計時收費(fèi)制度。2.6.5 車輛駛出小區(qū)時，收回停放證，并按停放時間收取停車費(fèi)，做好記錄。2.7 地下車庫管理2.7.1 車輛憑管理

31、處所發(fā)停車證進(jìn)出車庫；2.7.2 無停車證車輛，應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫，但不得占用業(yè)戶車位；2.7.3 督促進(jìn)車庫車輛遵守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志，不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車；2.7.4 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢；2.7.5 經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)作好記錄并向小區(qū)經(jīng)理報告；2.7.6 車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場，立即向管理處報告。2.7 便民服務(wù)2.7.1 遇業(yè)主攜帶重物需幫助時，請業(yè)主將重物暫放在指定點，用對講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù)；2.7.2 接到業(yè)主通知，要求代叫出租車時應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。3. 巡崗服務(wù)3.1 管理區(qū)內(nèi)實行全年 365天 24小時全天候秩序管理巡視服務(wù)，

32、確保每小時巡遍全部公共 區(qū)域。3.2 區(qū)內(nèi)巡視3.2.1 巡視前檢查和佩帶好對講機(jī)、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑 料袋；3.2.2 巡視內(nèi)容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場等；3.2.3 按秩序管理服務(wù)處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應(yīng)記載發(fā)現(xiàn)情況及時間。3.2.4 客戶需要幫助時，應(yīng)及時提供服務(wù)或通知有關(guān)人員到場處理；3.2.5 發(fā)現(xiàn)可疑的人和異常的事、 物，通過對講機(jī)及時報告， 并迅速查明情況， 嚴(yán)密監(jiān)視；3.2.6 發(fā)現(xiàn)裝修違規(guī)情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應(yīng)處理；3.2.7 遇緊急情況，按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行；3.2.8 巡視時看

33、到小垃圾及時拾撿，投入就近的垃圾箱內(nèi)；發(fā)現(xiàn)燈熄滅、水管及閥門漏水、 煤氣管漏氣等，應(yīng)及時通知設(shè)備人員修復(fù)；3.2.9 巡視結(jié)束后，交接巡視器材；3.3 夜間巡視3.3.1 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化；3.3.2 巡視時注意扶梯、走廊、電表房及通道等，確認(rèn)有無可疑人物藏匿于其內(nèi)；3.3.3 若發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立刻報警并封鎖各個出入口，進(jìn)行處理；3.4 突發(fā)事件的處理 為應(yīng)對突發(fā)事件，按指定的應(yīng)急預(yù)案作業(yè)，平時應(yīng)定期參加演練。3.5 發(fā)生火警3.5.1 立即用對講機(jī)通知管理處采取必要的緊急措施或直撥火警電話 119；3.5.2 通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險區(qū)；3.5.3 做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，聽候指揮。

34、3.6 發(fā)生刑案3.6.1 立即向管理處報告或報公安部門 110 并保護(hù)現(xiàn)場，并救護(hù)傷員；3.6.2 向發(fā)現(xiàn)人和周圍業(yè)戶了解情況并記錄。3.6.3 向公安人員提供情況，協(xié)助破案。3.7 發(fā)生盜、搶事件3.7.1 用對講機(jī)報告請求支援，同時設(shè)法抓住犯罪嫌疑人；3.7.2 對犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具，及時報告公安部門110；3.7.3 保護(hù)現(xiàn)場，協(xié)助破案。3.8 發(fā)現(xiàn)觸電事故3.8.1 切斷電源，使觸電者脫離電源；3.8.2 報告管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心，同時盡快施行人工急救，并撥打醫(yī)務(wù)急救電話120，請求醫(yī)務(wù)急救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場；3.8.3 引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場；3.8.4 無救護(hù)車時，臨

35、時調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。3.9 發(fā)現(xiàn)電梯困人3.9.1 立即用對講機(jī)報告，敦促設(shè)備人員迅速前往處理；3.9.2 安慰被困人員；3.9.3 協(xié)助設(shè)備人員搶險，安全接應(yīng)被困人員。3.10 發(fā)現(xiàn)人員、車輛堵塞立即用對講機(jī)報告，增派秩序管理員及時疏導(dǎo)。4. 監(jiān)控崗服務(wù)4.1 日常工作4.1.1 監(jiān)控系統(tǒng) 24小時開通運(yùn)行，監(jiān)控人員 24 小時監(jiān)控值班，錄像帶資料保存 1 個月， 錄像帶循環(huán)使用。4.1.2 監(jiān)控人員密切注視屏幕，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即定點錄像，跟蹤監(jiān)視，做好記錄并及時 報告小區(qū)經(jīng)理。4.1.3 接到周界報警系統(tǒng)報警時，立即用對講機(jī)向經(jīng)理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄， 然后將系統(tǒng)復(fù)位，重

36、新布防。4.1.4 負(fù)責(zé)對講機(jī)的保管、充電、調(diào)換、借用和登記。4.2 監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶的管理4.2.1 對監(jiān)控系統(tǒng)每天進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況和故障立即報修，并做好記錄。4.2.2 任何人（包括秩序管理人員）未經(jīng)管理處經(jīng)理同意，不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保存內(nèi)容。4.2.3 錄像帶保存處要有防潮措施，避免錄像帶發(fā)霉。4.2.4 新的錄像帶啟用時應(yīng)在標(biāo)價欄注明開始使用日期；每次錄像后，注明錄像時間；錄 像帶連續(xù)使用 24 個月應(yīng)更換新帶；發(fā)現(xiàn)錄像模糊，不能有效分辨監(jiān)控對象的，應(yīng)及時更 換新帶。4.2.5 監(jiān)控人員每天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次，保持顯示屏、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。4.3 中央監(jiān)控室的出入管理4.3.1

37、與工作無關(guān)的人員不得擅自進(jìn)入中央監(jiān)控室。4.3.2 因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室的管理人員，應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理批準(zhǔn)；外來人員進(jìn)入，應(yīng) 經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可，由秩序管理人員陪同進(jìn)入。4.3.3 凡進(jìn)入中央監(jiān)控室的人員都得辦理登記手續(xù)。5 秩序管理各崗位之間的輪換5.1 秩序管理崗位采用崗位固定， 人員輪值的方法，即各崗當(dāng)值人員每隔 60 分鐘循環(huán)換崗；5.2 換崗程序 : 巡視崗門崗監(jiān)控巡視崗 ;5.3 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。6 秩序管理崗位設(shè)置6.1 秩序管理崗位每崗設(shè)置 2 人，由管理處經(jīng)理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡 視路線巡視所有巡視點。6.2 秩序管理人

38、員品行端正， 作風(fēng)正派， 無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平， 能處理秩序管理的日常工作，能作每日執(zhí)勤記錄。7 秩序管理服務(wù)檢查制度7.1 自查：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，做好 記錄；7.2 秩序管理班長巡查：秩序管理班長巡回監(jiān)督檢查秩序管理各崗位的作業(yè)情況，每天巡 回監(jiān)督檢查不少于 4 次，做好記錄；7.3 小區(qū)經(jīng)理抽查：秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場，每天至少一次，做好 記錄。（二）、 保潔服務(wù)管理1. 外環(huán)境的保潔清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂； 路牌、標(biāo)志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一

39、次 ； 揀拾花圃內(nèi)外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物；行人路/ 車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每 100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超過 2個，無 一厘米以上石子；清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌 無積塵、無污跡，透明度好；各進(jìn)出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮，一次沖洗 ； 地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物； 外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮；垃圾箱、垃圾桶 箱體內(nèi)外四壁干凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、 無污漬、桶內(nèi)垃圾超過 1/2 桶或發(fā)現(xiàn)有異味及時處理一次清洗 ；2. 檢查手段：2.1 視檢：以眼睛直覺檢查，達(dá)到光亮、清潔、視覺舒適；2.2 手檢：用白色餐巾紙擦摸被

40、檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡；2.3 嗅檢：憑嗅覺氣味進(jìn)行檢查，保持空氣清新；3. 質(zhì)量監(jiān)督保證 嚴(yán)格的檢查規(guī)程是保證作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三 查制度，三檢手段和培訓(xùn)教育來實現(xiàn)；（三）、 綠化服務(wù)管理1. 綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1.1 草坪1.1.1 養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求a. 草坪覆蓋度不少于 95%；b. 每周巡查一次，并做好相關(guān)記錄；c. 應(yīng)控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；1.1.2 灌溉、排水a(chǎn). 灌溉必須濕透根系層，應(yīng)浸濕的土層深度為 100mm，不發(fā)生地面長時間積水；b. 灌溉量根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下

41、列規(guī)定： -冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。 -暖地型草，夏季應(yīng)勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。1.1.3 修剪a. 草坪長到 60-70mm時，應(yīng)進(jìn)行修剪， 修剪高度冷地型草坪宜為 50mm，暖地型宜為 40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數(shù)根據(jù)情況而定。清除雜草a. 應(yīng)及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學(xué)除草。1.1.5 施肥a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況 而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥

42、。1.1.6 病蟲害防治a. 病蟲害的防治都應(yīng)以防為主，防治結(jié)合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據(jù)具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學(xué)藥劑。1.1.7 草坪更新a. 更新復(fù)壯的方法有：補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。1.1.8 其他養(yǎng)護(hù)a. 草坪應(yīng)有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內(nèi)，可運(yùn)用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為 300mm；1.2 喬灌木1.2.1 灌溉與排水a(chǎn). 對新栽植的樹木應(yīng)根據(jù)不同樹種和不同立地條件進(jìn)行適期、適量的灌溉，應(yīng)保持土壤 中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地l 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求。l 各顯示器接線清楚，無

43、隨意拉接線。l 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 電源設(shè)備 條件較差，土壤干旱的環(huán)境中也應(yīng)及時進(jìn)行灌溉，對水分和空氣溫度要求較 高的樹種，須在清晨或傍晚進(jìn)行灌溉，有時還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧；c. 灌溉前應(yīng)先松土。夏季灌溉宜早、晚進(jìn)行，冬季灌溉選在中午進(jìn)行。灌溉要一次性澆 透，尤其是春、夏季節(jié)；d. 樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除，新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。1.2.2 中耕除草a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴(yán)重的各類藤蔓植物，例如兔絲 子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結(jié)的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進(jìn)行；d. 中耕深度以

44、不影響根系生長為限。1.2.3 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進(jìn)行； “注”：花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按有關(guān)果木種類不同的養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。b. 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在 15cm以下的，每 3cm胸徑應(yīng)施堆肥 1.0kg ，胸徑在 15cm以上的，每 3cm胸徑施堆肥 1.0-2.0kg 。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物，適當(dāng)增加施肥量；c. 喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝，其外徑應(yīng)與樹木的冠幅相適應(yīng)，深度和寬度均為 25-30cm；d. 施用的肥料種類應(yīng)視樹種、生長期及觀賞等

45、不同要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅，宜施氮 肥，觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù)，并逐步推廣應(yīng)用 復(fù)合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。1.2.4 修剪、整形a. 樹木應(yīng)通過修剪調(diào)整樹形，均衡樹勢，調(diào)節(jié)樹木通風(fēng)透光和肥水分配，調(diào)整植物群落 之間的關(guān)系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。- 喬木類： 主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主 干要求 3.2m 高；遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修 剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空

46、宜留有散發(fā)廢 氣的空隙。- 灌木類 灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進(jìn)短枝和花芽的形成，修剪 應(yīng)遵循“先上后下，先內(nèi)后外，去弱留強(qiáng)，去老留新”的原則進(jìn)行。-綠籬類 綠籬修剪，應(yīng)促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪 成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。-地被、攀緣類 地被，攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻 蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節(jié)，剪口應(yīng)在剪口芽的反側(cè)成 45 度傾斜；剪口要平整，應(yīng)涂抹園 林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應(yīng)采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c. 休眠

47、期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的 樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。1.3 補(bǔ)植樹木1.3.1 樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植；1.3.2 補(bǔ)植季節(jié)a. 落葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應(yīng)在春季土壤解凍以后，發(fā)芽以前補(bǔ)植；或在秋季新梢停止生 長后、降霜以前補(bǔ)植。1.3.3 補(bǔ)植的樹木，應(yīng)選用原來樹種，規(guī)格也應(yīng)近似；若改變樹種或規(guī)格則須與原來的景 觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。1.4 枯死植株的挖除1.4.1 結(jié)合補(bǔ)植工作對枯死植株進(jìn)行調(diào)整；1.4.2 枯死的大樹挖除前， 必須報經(jīng)市園林主管部門

48、審批， 任何部門與個人無權(quán)擅自挖除。1.5 花壇花境1.5.1 花壇的養(yǎng)護(hù)、管理a. 根據(jù)天氣情況，保證水分供應(yīng)，宜清晨澆水，澆水時應(yīng)防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴(yán)禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應(yīng)適當(dāng)追肥，施肥量根據(jù)花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水， 嚴(yán)禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有 1 次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得 超過 5 天；g. 花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一” ，“十一”花卉管 理；h. 花壇內(nèi)應(yīng)及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜

49、草、垃圾；及時補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺 株倒苗不得超過 3-5 處，無枯枝殘花（殘花量不得大于 15%）。1.5.2 花境的養(yǎng)護(hù)、管理a. 應(yīng)按計劃及時做好花卉的補(bǔ)種、填充；b. 應(yīng)根據(jù)所用花卉的習(xí)性及時更新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于 100 天；d. 修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?15%；e. 每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層，施加有機(jī)肥；f. 及時做好病蟲害防治工作；落實日常養(yǎng)護(hù)，做到無雜草垃圾。（四）設(shè)備維修服務(wù)實施定人、定機(jī)、定崗及相互配合的運(yùn)作管理方式。根據(jù)設(shè)備機(jī)房安全管理制度，設(shè) 備人員安全守則實施安全管理。制定運(yùn)行管理規(guī)程，實施日常巡視與周

50、期檢查保養(yǎng)工作。 制定設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一的設(shè)備帳、卡、物管理辦法，維 修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)實施標(biāo)準(zhǔn)化管理。根據(jù)設(shè)備完好率統(tǒng)計標(biāo)準(zhǔn)對設(shè)備設(shè)施的 完好程度進(jìn)行統(tǒng)計，確保安全正常運(yùn)行和使用。10.1 設(shè)備管理內(nèi)容物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗收通過后，就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段，這時就需要物業(yè)管理公司 運(yùn)用先進(jìn)的管理方法和良好的技術(shù)對物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，保證這些設(shè)備正常運(yùn)行，充 分發(fā)揮它們的功效。物業(yè)設(shè)備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保 證設(shè)備的正常運(yùn)行，加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高的要求。1 供配電設(shè)備1.1 每日按照設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序

51、巡視配電機(jī)房設(shè)備，并記錄配電房巡視記 錄表；1.2 配電機(jī)房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。1.3 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記 錄表內(nèi)；1.4 供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)；1.5 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表 ，并在經(jīng)理 協(xié)同下排除異常和故障。1.6 每年 12 月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運(yùn)行情 況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表 ；1.7 管理處每月定期組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行

52、狀況，填寫供配電系統(tǒng)檢查表 。2 供氣設(shè)備 與煤氣公司保持聯(lián)系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業(yè)保養(yǎng)，隨時進(jìn)行報修。3 電梯設(shè)備3.1 每周按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進(jìn)行定期保養(yǎng)，同時負(fù)責(zé)清潔 電梯機(jī)房環(huán)境，并將結(jié)果記錄表內(nèi)；3.2 設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告經(jīng)理，記錄于設(shè)備故障記錄表上 , 并及時處理。3.3 定期巡視電梯設(shè)備，填寫電梯房巡視記錄 。發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維保人員并報告 經(jīng)理，督促維修保養(yǎng)；3.4 每年 12 月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運(yùn)行情 況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表 ；3.5 管理處每月定期組織電工和電梯維保人員檢查電梯設(shè)

53、備的運(yùn)行狀況，填寫電梯設(shè)備 系統(tǒng)檢查表。對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；4 給排水設(shè)備4.1 每日一次巡視泵房設(shè)備，并記錄水泵房巡視記錄表 ；4.2 水泵房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。周交替更換一次；4.3 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記 錄于設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表內(nèi)；4.4 給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告管理處經(jīng)理，記錄設(shè)備故障記錄表 ，并在經(jīng)理 協(xié)同下排除異常和故障。4.5 每年 12 月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運(yùn)行情 況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表 ；4.6 管理處每月定期

54、組織檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫給排水系統(tǒng)檢查表 。5 消防系統(tǒng)5.1 日常巡視秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視，每月對小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍，將巡視結(jié)果記 錄于記錄表內(nèi)。5.2 定期檢查5.2.1 每月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄設(shè)備定期啟動記錄表 ；5.2.2 由管理處組織，并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、 噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試；電源、控制聯(lián)動功能以及報警安全系統(tǒng)的測試。記錄消火栓、噴淋 系統(tǒng)測試記錄表。5.3 維修保養(yǎng)5.3.1 按設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表和消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于

55、設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記 錄表內(nèi)；5.3.2 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于設(shè)備、設(shè)施維修記錄表內(nèi)。5.3.3 每年 12 月制訂下一年度設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表 ，并按運(yùn)行 情況制訂設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表 ；5.3.4 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況， 填寫消防及報警系統(tǒng)檢查表 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證；6 設(shè)備檢查標(biāo)準(zhǔn)6.1 供配電設(shè)備 電力變壓器 檢查電力變壓器是否符合要求。 分接開關(guān)檔位是否與電源相符。外殼接地裝置是否可靠，接地電阻是否合格。 變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi)，通風(fēng)是否良好。三相電壓表是否平衡，變壓器聲響是否正常。 各接線端子緊固是否良好。 低壓開關(guān)柜 耐壓試驗是否符合規(guī)范規(guī)定。 二次接線與電器或端子排的連接應(yīng)牢固，綁扎排列整齊，標(biāo)志清晰齊全。 接地線連接應(yīng)緊密牢固。操作部分應(yīng)靈活，接點和機(jī)械閉鎖的動作應(yīng)正確 閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。 接觸器和各種繼電器完好，面板指示燈和按鈕完好。 照明設(shè)備 燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠，清潔整齊。 開關(guān)是否切斷相線，單相三極插座接地線是否可靠，照明