包租、返租詳細(xì)方案

1、包租、返租詳細(xì)方案關(guān)于包租、 返租方案的原理及文字說(shuō)明： 本方案僅適合于針對(duì)投資、 投機(jī)型客戶的商鋪。 關(guān)于包租：包租方案內(nèi)容：采取五年包租、頭三年租金一次性返還，每年租金回報(bào)率達(dá) 5%的形式。 即任一客戶購(gòu)買了一個(gè)商鋪，則該商鋪五年的經(jīng)營(yíng)權(quán)可選擇自己經(jīng) 營(yíng)、自己租賃，亦可委 托第三方 （實(shí)際上就是金運(yùn)地產(chǎn)） 進(jìn)行全權(quán)經(jīng)營(yíng)， 而且在購(gòu)鋪簽合同時(shí)即可獲得頭三年的租 金，每年租金回報(bào)率為 5%，每年坐收租金即可。一、包租的正面效應(yīng)： 客戶購(gòu)買商鋪主要目的是投資， 對(duì)于長(zhǎng)遠(yuǎn)有個(gè)規(guī)劃。能產(chǎn)生穩(wěn)定的 經(jīng)濟(jì)來(lái)源。 而購(gòu)買商鋪的主要擔(dān)心點(diǎn)是該商鋪能不能做大做旺起來(lái)。 而采取包租這樣的方式 是解決客戶以上心理

2、的一劑良藥?？梢宰屍湓诎獾哪晗迌?nèi) 每年有購(gòu)買商鋪全款5%的穩(wěn)定收入，加上廣告和現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)的努力，客戶落單的幾率要增大。二、包租的負(fù)面效應(yīng)：有些包租的商鋪經(jīng)營(yíng)不善， 導(dǎo)致老百姓對(duì)包租有偏見(jiàn)，且政府規(guī)定 不能由第一方包租， 即不能由開發(fā)商直接包租。 解決方案： 在廣告措辭和統(tǒng)一說(shuō)辭上要注 意，而在承諾包租時(shí)，應(yīng)說(shuō)明由第三方包租以及帶租約商鋪等。三、 關(guān)于包租后價(jià)格的幾點(diǎn)說(shuō)明：商鋪價(jià)格定位于4600元卅，若按8%的回報(bào)率（返租 率），貝U 4600元0.08=368元，單價(jià)應(yīng)上漲 368元，三年包租算下來(lái)為 368X3=1104元，則 商鋪在4600元加均價(jià)上應(yīng)再加上1104元，實(shí)際商鋪價(jià)格建議

3、為 5704元加左右，這樣三年 返租扣除后可得預(yù)期利潤(rùn)。四、關(guān)于返租五年年頭時(shí)再返租方案內(nèi)容： 返租率： 年返租率 8% ，即每年客戶可獲得購(gòu)房款的8%做為資金 回報(bào)。 返 租年限：三年 返租形式：頭三年一次性返還，在簽合同時(shí)即買即返，第四、返還第年四、五年的租金給購(gòu)房戶（以合同簽定時(shí)間為準(zhǔn)）。 關(guān)于返租的幾點(diǎn)說(shuō)明： 返租可讓客戶立即見(jiàn)到收益，抓住了客戶購(gòu)買商鋪的原始 動(dòng)機(jī)和心理，亦從表面上降低了客戶 購(gòu)買商鋪的風(fēng)險(xiǎn)，給其吃了顆定心丸。但是亦需注意在統(tǒng)一說(shuō)辭時(shí)一定嚴(yán)格把守口徑 關(guān)， 即無(wú)論包租還是返租都是由第三方代理。 不可說(shuō)成由誠(chéng)泰地產(chǎn)操作。 關(guān)于包租、 返租方案的 示例說(shuō)明： 永泰職工小區(qū)

4、的門面銷售以包租帶售， 實(shí)行包租五年同時(shí)在簽定合同時(shí)返還三年 租金，且每年租金返還回報(bào)率高達(dá) 8%的招租策略。具體要通過(guò)實(shí)例計(jì)算、推演出包租、返 租的價(jià)格可操作性和操作模式。價(jià)格的制定原則是，把返租的費(fèi)用加到價(jià)格里。例：出售B號(hào)商鋪，建筑面積 116.46血2,建筑面積單價(jià) 5000元加，總價(jià)582300元。政 策的核心內(nèi)容是： “包租五年，頭三年租金一次性返還，每年回報(bào)率達(dá)8% ”。因此遵循 “價(jià)格的制定原則是， 把返租的費(fèi)用加到價(jià)格里 ”，不難算出我們將要賣的商鋪總價(jià)是： 582300 元+582300X0.08 >3=722052元，按公式推演如下：總價(jià)：722052元， 每年返還

5、 8% （回報(bào)率）：722052元.08=57764元， 頭三年租金一次性返還：57764X3=173292元，這時(shí)可得：方案一： 總價(jià)： 722052 元-173292 元=548760 元， 首付： 274760 元 按揭： 274000 元 月供約： 3118元 ，解析：該方案的優(yōu)點(diǎn)是按揭數(shù)額相對(duì)較少，月供少，負(fù)擔(dān)少，只要能交得 起首付，月供不是太大問(wèn)題，缺點(diǎn)是首付比起方案二來(lái)說(shuō)要高一些。（備注：此時(shí)租金約為41元/tf/月的水平，鑒于目前該區(qū)域現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)該租金水平較高，因此建議銷售人員在解 釋這一塊的時(shí)候忽略不詳說(shuō)， 若有客戶硬是要求解釋這一塊的時(shí)候，統(tǒng)一說(shuō)辭內(nèi)容即以遠(yuǎn)景規(guī)劃、政府商業(yè)網(wǎng)

6、點(diǎn)規(guī)劃及星級(jí)酒店是鄧州市唯一四星級(jí)酒店來(lái)進(jìn)行解釋，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模及空間非?？捎^，達(dá)到41元/ tf /月的水平指日可待，而且我們實(shí)行的是5年包租，不象有的房產(chǎn)商開發(fā)完就閃人， 我們是本著經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)， 做大市場(chǎng)， 負(fù)責(zé)任的態(tài)度來(lái)進(jìn)行開發(fā)建設(shè) 的，因此希望客戶能打消顧慮。 ）方案二： 總價(jià)：722052元，首付：361052元-173292元=187760元，按揭：361000元 月供約：4108元，解析：該方案的優(yōu)點(diǎn)是首付非常少（因?yàn)榉底饪钍菑氖赘独锟鄢模瓦B工薪階層也可以買得起旺鋪（在廣告訴求的時(shí)候可以重點(diǎn)描述），缺點(diǎn)是月供比起方案一來(lái)說(shuō)要高一些。5771001803090012095 57

7、90368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 5780775799025155125771001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274

8、10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 10177583117408667417088100343356109 10108601437357284617088100343356110 10115220721601491617088100343355237