國外的商品房預(yù)售資金監(jiān)管措施

1、商品房預(yù)售作為國際通用而可行的商業(yè)銷售形式， 因各國國情不同而存在較大差異。 我國商 品房預(yù)售制在房地產(chǎn)起步初期為擴(kuò)大商品房供應(yīng)規(guī)模、 刺激房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了積極的推動 作用。 但由于我國現(xiàn)行預(yù)售制度存在根本缺陷， 由此引發(fā)的風(fēng)險和糾紛也頻頻出現(xiàn)， 削弱了 政府對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策。 因此， 我們應(yīng)立足國情， 借鑒海外主要經(jīng)濟(jì)體管理預(yù)售制的 成熟措施，對現(xiàn)有預(yù)售制進(jìn)行改革、完善配套措施;同時設(shè)立取消預(yù)售制試點(diǎn)，以探索適合我國國情的商品房預(yù)售制度。境外主要經(jīng)濟(jì)體管理預(yù)售房體制措施 世界上很多國家和地區(qū)存在房屋預(yù)售制度，新華社駐美國、日本、德國、法國、瑞典、 巴西、新加坡和香港地區(qū)等分社記者對駐

2、在國和地區(qū)商品房預(yù)售制措施管理情況的調(diào)研顯 示，各國和地區(qū)市場發(fā)展?fàn)顩r、 信用水平、 法律環(huán)境的不同導(dǎo)致房屋預(yù)售制度的具體內(nèi)容存 在很大差異。美國：第三方保管房屋預(yù)售款美國房地產(chǎn)市場上的大部分都是現(xiàn)房銷售， 而帶有預(yù)售性質(zhì)的房屋與我國預(yù)售體系的根 本差別在于，美國開發(fā)商在交房之前無法從購房者那里拿到資金。購買預(yù)售房時， 開發(fā)商先與顧客達(dá)成預(yù)訂意向， 通常要有一半以上的公寓被預(yù)訂， 開發(fā) 商才能從銀行取得建筑貸款， 正式開始建造。 顧客在初期支付的訂金通常為數(shù)千至一萬美元， 由第三方保管。項(xiàng)目得到各方面批準(zhǔn)可以動工后， 開發(fā)商將提交通常稱為 “公寓文件 ”的文檔， 內(nèi)容包括 工程預(yù)算、技術(shù)參數(shù)、

3、銷售價格、公寓單元的詳細(xì)說明、交易手續(xù)、相關(guān)條例等各種有關(guān)的 法律和技術(shù)信息，非常全面。該文檔得到批準(zhǔn)后會送給顧客過目，如果顧客在反悔期限（通常為 15 天 30 天 ）內(nèi)沒有提出解約，開發(fā)商就與顧客訂立正式的銷售合約，顧客支付首付 款，比例通常為 10%到 20%。為防止開發(fā)商挪用客戶資金用于非建設(shè)項(xiàng)目，法律通常要求 這部分資金也由第三方代管。工程完成并交付時，開發(fā)商才能獲得房款。美國對預(yù)售房并沒有專門的管理規(guī)章和條例， 不過為保證房屋的質(zhì)量， 規(guī)定一般新建的 房屋要取得 “入住證 ”后才能投入使用， 否則是非法的。 該證由地方政府部門對房屋的建筑質(zhì) 量、水路、 電路、 電梯等進(jìn)行審查后發(fā)放

4、。 而在房產(chǎn)交易特別是房屋建造尚未完成的交易中， 銀行為了保障貸款抵押品的有效性， 在見到入住證之前通常也是不會放款的。 因此， 開發(fā)商 在完成房屋建設(shè)之前無法拿到房款。巴西：制定指導(dǎo)價格規(guī)范預(yù)售房銷售巴西商品房銷售普遍采用預(yù)售房方式， 但是由于政府和行業(yè)協(xié)會每年根據(jù)地產(chǎn)市場的變 化情況制定指導(dǎo)價格，從而對地產(chǎn)商的預(yù)售房銷售起到了指導(dǎo)和規(guī)范作用。巴西政府和行業(yè)協(xié)會代表每年舉行會議， 確定第二年城市中各區(qū)域房地產(chǎn)價格的變化幅 度。對于政府來說，這是征收地產(chǎn)稅的依據(jù);對于行業(yè)協(xié)會來說，則是地產(chǎn)商從政府手中拿地乃至制訂銷售價格的根本。 以巴西利亞為例， 位于城郊的塔瓜亭加區(qū)的地皮價格約為每平 方米

5、900 雷亞爾 （1 美元約合 0.87 雷亞爾 ），銷售價格則不得高于每平方米 4000 雷亞爾。地 產(chǎn)公司可以根據(jù)政府和行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)價格定價，不同樓盤的價格相差不大。巴西蓋房工期長， 通常從動工到最后交房需要 5 年以上時間。 購房者在確定購買預(yù)售房 時，與建筑商簽署房貸協(xié)議， 每月按照國家制訂的標(biāo)準(zhǔn)向地產(chǎn)商交納月供， 低至一個月僅需 數(shù)十雷亞爾 ;而在交房時，則與銀行簽署新的貸款協(xié)議，將未償還的金額從地產(chǎn)商處轉(zhuǎn)移至 銀行處。購房者在交房前反悔，需向地產(chǎn)商交納相當(dāng)于房款10% 30% 的罰金。此外，地產(chǎn) 商對于所建商品房承擔(dān) 5 年質(zhì)量保障義務(wù)。德國：訂立個性化購房合同分期支付房款德國長

6、期以來普遍實(shí)行預(yù)售房制度， 并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期 支付房屋價款，大大化解了購房者和地產(chǎn)商之間的風(fēng)險及糾紛。在德國， 一般房地產(chǎn)商在項(xiàng)目獲批后即可開始銷售房屋。但房主購買預(yù)售房并不是從銀行一次性貸款支付全部房價， 而是按照工程進(jìn)度在交房前分期支付。 比如在簽訂購房合同時 并不付款，在地基動工后支付 10%，在主體封頂后支付 30%，門窗安裝或者裝修開始后再支 付相應(yīng)資金等。如果建設(shè)進(jìn)度延時， 購房者可以隨時談判推遲付款， 并要求付款折扣等。 如果確實(shí)無法 在規(guī)定日期前交房，購房者可以根據(jù)合同要求退款或者獲得賠償。此外，購房者還可與房地產(chǎn)商簽訂詳盡的、個性化的購房合同。法國

7、：嚴(yán)格管理預(yù)售款根據(jù)法國法律規(guī)定，在購房合同簽署之前，開發(fā)商是不可以挪用、轉(zhuǎn)讓或扣押定金的。 購買預(yù)售房是根據(jù)工程進(jìn)度分期付款的。定金的支付方法為： 不超過一年的工程， 付買賣價格的 5%;工程為兩年付 2%;超過兩年， 不用支付定金。 購買預(yù)售房的付款方式必須分期進(jìn)行： 房基建好交付 35%;建房封頂交付 70%; 所有基本設(shè)施工程結(jié)束交付 95%;剩下的 5%交付房產(chǎn)時付清。 這最后 5%的款項(xiàng)主要是在移交 房產(chǎn)發(fā)生糾紛時，用作抵押金以確保賣主按規(guī)定執(zhí)行合同。賣方逾期未移交房產(chǎn)。 在期房買賣合同里， 必須寫明工程期限以及拖延交房的罰金。 作 為賣主，從房地產(chǎn)移交之日起一個月之內(nèi)，必須對售房

8、后一切表面的瑕疵承擔(dān)責(zé)任。建筑公司則在交付房產(chǎn)后一年之內(nèi)， 保證所建房屋處于良好狀態(tài)。 這方面的擔(dān)保涉及建 筑缺陷或不合格等。按法國民法典規(guī)定，建筑公司對不涉及建筑主體的設(shè)施，如門、窗、管 道、廚衛(wèi)設(shè)備等，在交房兩年之內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。對于主體建筑，如不合格牽連到地質(zhì)、建筑物 本身、樓梯、天花板、下水道等，必須擔(dān)保 10 年。瑞典：通過專門機(jī)構(gòu)管理商品房預(yù)售全程在瑞典， 所有新舊住宅商品房的所有權(quán)和居住權(quán)都屬于住宅居住權(quán)協(xié)會， 并由其統(tǒng)一管 理和出售。 房屋開發(fā)公司也只有在經(jīng)過該協(xié)會高標(biāo)準(zhǔn)的審核后， 才有資格建造新商品房項(xiàng)目 并在協(xié)會的全權(quán)委托下開展商品房預(yù)售。在瑞典， 建造商品房項(xiàng)目所需的資金全部

9、由開發(fā)商承擔(dān)， 而購買居住權(quán)的瑞典人則需要 成為住宅居住權(quán)協(xié)會會員， 向協(xié)會提交購房申請和相關(guān)經(jīng)濟(jì)稅收證明等。 獲得協(xié)會認(rèn)證成為 會員后， 購房人可以向銀行遞交貸款申請和購買居住權(quán)商品房項(xiàng)目詳細(xì)情況等，而銀行則在 房屋全部建好、購房人和開發(fā)公司簽署了正式購房協(xié)議后才會放款。在所購居住權(quán)的商品房交房領(lǐng)取鑰匙的前14天內(nèi)，購房人需要把預(yù)購訂金以外的房款全部交付給開發(fā)商。隨后，開發(fā)商將房屋大產(chǎn)權(quán)和所有居住權(quán)都轉(zhuǎn)移到住宅居住權(quán)協(xié)會名下， 協(xié)會會把獲得銀行貸款的購買人居住權(quán)轉(zhuǎn)移抵押給銀行。日本：建立預(yù)售房市場風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制日本的預(yù)售房市場比較穩(wěn)定，已經(jīng)形成了一套行之有效的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，大大地降低了預(yù)售房消

10、費(fèi)者的風(fēng)險。1952年頒布實(shí)施并經(jīng)過多次修改的宅地建筑物交易法是目前日本唯部規(guī)范預(yù)售房交易的法律。該法規(guī)定原則上禁止房地產(chǎn)交易業(yè)者出售預(yù)售房。但是，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，在完成“預(yù)售房定金保全措施”的前提下，獲得政府部門建筑許可的預(yù)售房允許交易。這項(xiàng)規(guī)定旨在保護(hù)不熟悉房地產(chǎn)交易情況的普通小消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，房地產(chǎn)公司之間的預(yù)售房交易則不受該項(xiàng)規(guī)定限制?！邦A(yù)售房定金保全措施”具體內(nèi)容為，在買主和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售房的交易合同時，房地產(chǎn)商須向金融機(jī)構(gòu)申請買主定金的擔(dān)?；虮ｋU，金融機(jī)構(gòu)須將擔(dān)保或保險的保證書提交給買主。此項(xiàng)制度是為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商倒閉等造成消費(fèi)者的財產(chǎn)損失，保證消費(fèi)者的定金能夠

11、返還。不過該規(guī)定雖然有效分散了各方承擔(dān)的金融風(fēng)險，但日本預(yù)售房市場同樣存在著住宅面積縮水、裝修、噪音、陽光和周邊環(huán)境等方面的糾紛。為此，日本國土交通省規(guī)定，房地產(chǎn) 商在出售預(yù)售房時，有義務(wù)向消費(fèi)者說明房屋交付使用時的詳細(xì)情況，同時著手制定了說明事項(xiàng)的詳細(xì)指標(biāo)。新加坡：購房者按施工進(jìn)度分期支付房款新加坡的房屋預(yù)售制度是一種預(yù)定制度，對開發(fā)商和購房者的買賣行為都有要求，特別是對購買者按施工進(jìn)度分期支付房款的比例作出了詳細(xì)規(guī)定。在新加坡，開發(fā)商只有在獲得政府批準(zhǔn)的建房計劃和銷售許可后才能開始售賣期房；開發(fā)商在房屋買賣活動中也必須使用統(tǒng)一格式的買賣合同書；另外客戶支付的購房定金，以及所有建房貸款必須存

12、入銀行的房屋項(xiàng)目賬戶，該賬戶的所有提款必須與房屋建設(shè)相關(guān)。另外，新加坡詳細(xì)規(guī)定了購房者按照施工進(jìn)度分期支付房款的比例。簽訂房屋購買合同后，購房者總共支付的預(yù)付款比例應(yīng)達(dá)到20%;完成地基后再交10%;完成整體框架后交10%；磚墻，房頂，電線鋪設(shè)、水管、門窗安裝，車庫、道路和排水系統(tǒng)等完工時分別交5%;確定無他人占用該房后交 25%;最后確認(rèn)所有項(xiàng)目建成時交 15%5771001803090012095 5790368228596330825771001803090012386 5761373997357606965771001803090013594 578077579902515512577

13、1001803090012387 5771649826018180515771001803090012138 5721311921589183265771001803090012359 5790368223610760535771001803090012356 5761352861437917425771001803090012355 57508786970469327917088100343355274 10122994432583337917088100343355275 10186673293883200817088100343356107 10158115250150052217088100343356108 10100018005987173217088100343354295 10107419414268701717088100343356184 10187866086962880217088100343356185 1017758311740866741708