長沙寫字樓發(fā)展研究

1、長沙寫字樓研究及西站樞紐營銷總綱“西站樞紐”的項目價值在哪里？這些價值吸引了哪些客戶，客戶從哪些市場信息的判斷選擇了西站樞紐？實現(xiàn)項目價值、市場價值、客戶需求價值的對接，則完成了我們對西站樞紐的思考。關(guān)于“西站樞紐”的思考howwhatwhohow目前寫字樓市場怎么樣我們是什么樣的產(chǎn)品我們的目標(biāo)客戶是誰我們怎么樣抓住目標(biāo)客戶市場分析項目價值梳理客戶群分析營銷策略價價 值值 對對 接接市場分析當(dāng)前寫字樓市場現(xiàn)狀分析未來寫字樓市場走勢預(yù)判2013年17月新建寫字樓用戶市場 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究寫字樓競爭市場分析 寫字樓市場11年供應(yīng)32萬方，去化30萬方，較10年分別上漲16%和158%；11年

2、長沙寫字樓市場全年成交均價為11875元。由于新政內(nèi)容主要針對住宅產(chǎn)品，反而在一定程度上刺激了商辦市場成交；萬達(dá)是11年長沙寫字樓市場重量級項目，其成交量達(dá)到12萬方，幾乎占據(jù)了長沙寫字樓市場的半壁江山。當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓市場走勢10年12年長沙寫字樓市場總體走勢當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓市場走勢當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓市場走勢當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓市場走勢時 間1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004-2009年2009年至今階段特征l企業(yè)數(shù)量快速增長，高新技術(shù)業(yè)大力發(fā)展，對寫字樓的需求量增加；l市場初步啟動；l97年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，經(jīng)歷了一次更替與淘汰的過程；l網(wǎng)

3、絡(luò)的普及使得居家寫字樓概念得及推行；l“宜商宜住”滿足了消費者對產(chǎn)品的需求l中國入世成功，大量國內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長沙；l高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；l長沙寫字樓開始專業(yè)化，寫字樓市場開始進(jìn)入全面升級階段，長沙高端寫字樓時代來臨。產(chǎn)品特征l硬件設(shè)施及服務(wù)得以較好體現(xiàn)l配置較低；l商務(wù)形象不突出；l距真正的寫字樓產(chǎn)品仍有距離l商住結(jié)合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強(qiáng)；l硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高，“5a”智能化出現(xiàn)l呈現(xiàn)明顯的大型綜合體特征，商業(yè)配套設(shè)施完善代表項目l銀華大廈l平和堂商務(wù)大廈l華僑大廈l華聯(lián)大廈l順天城sohol和府酒店公寓l順天國際財富中心l中天廣場l運(yùn)達(dá)

4、國際廣場l萬達(dá)廣場l保利國際廣場初級階段發(fā)展階段商住階段專業(yè)階段當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓發(fā)展歷程升級階段 長沙寫字樓起步晚、發(fā)展慢、底子薄、專業(yè)寫字樓份額少，但09年以后隨著萬達(dá)、保利、運(yùn)達(dá)等高端專業(yè)樓的出現(xiàn)長沙寫字樓市場進(jìn)入全面升級階段，綜合體高端寫字樓時代來臨。特征/檔次甲a級甲b級乙a級乙b級建筑高度高層超高層高層高層高層層高3.3米以上3.3米以上3.3米以上3.3米以上會所大規(guī)模會所兩千平方米以上較大,一千平方米以上規(guī)模較小無商務(wù)中心配套完善配套較為完善較好一般會議中心齊備同聲傳譯,多媒體會議齊備無無車位比充裕,車位比低充裕,車位比低較好,但車位比高車位少電梯群控進(jìn)口高速電梯進(jìn)口高速電

5、梯進(jìn)口電梯國產(chǎn)電梯空調(diào)進(jìn)口中央空調(diào)可分戶計量進(jìn)口中央分體空調(diào)中央空調(diào)分體空調(diào)衛(wèi)生間使用位充裕充足較少較少裝修標(biāo)準(zhǔn)高檔高檔中檔中檔物業(yè)管理國際認(rèn)證一流高檔物管一流物管二流物管自管智能化管理5a程度高綜合布線有智能化管理有無網(wǎng)絡(luò)寬頻信息點接口多寬頻信息點接口多有有備用電源進(jìn)口進(jìn)口國產(chǎn)國產(chǎn) 寫字樓市場產(chǎn)品逐漸開始向?qū)I(yè)智能化甲級a級寫字樓發(fā)展當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓發(fā)展歷程 目前主流產(chǎn)品l中心板塊 傳統(tǒng)的城市中心腹部區(qū)域，全市寫字樓集中區(qū)l市府板塊 依托市政府新址西遷、岳麓區(qū)政府形成l省府板塊 依托省政府新址南遷形成l武廣版塊 依托高鐵的交通樞紐價值而開發(fā)的新興cbd區(qū)l岳麓版塊 依托市政府及山水資源

6、而開發(fā)的新興區(qū)域長沙市寫字樓市場五大版塊中心版塊市府版塊武廣版塊省府版塊岳麓版塊當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓市場板塊劃分長沙寫字樓受傳統(tǒng)區(qū)域發(fā)展模式影響，主要集中于中心板塊；市府版塊、省府版塊以及武廣板塊目前已經(jīng)有寫字樓項目開發(fā)，但尚未全面入駐；岳麓版塊目前僅停留在概念階段，尚未有寫字樓項目開發(fā)；長沙市中心版塊寫字樓分布特征l五一路沿線 長沙傳統(tǒng)中心，以五一廣場為核心l芙蓉路沿線 城市主干道，配套成熟完善l湘江路沿線 依托江景資源而發(fā)展的新興區(qū)域，以萬達(dá)為代表l韶山路沿線 城市主干道路，配套完善6km五一路沿線芙蓉路沿線韶山路沿線湘江路沿線目前長沙中心版塊匯聚了長沙90%以上的寫字樓項目，這些項目主

7、要延城市主干道路或沿江分布；區(qū)域內(nèi)部交通便利、配套完善，未來多條地鐵線路在此交匯，地段認(rèn)可度極高；當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓市場板塊劃分運(yùn)達(dá)廣場亞大時代中天廣場中隆國際華僑國際順天財富中心華晨.雙帆國際售價（元/)20000150001600016000140001200015000租金（元/月）130789077.7845475 目前長沙主要寫字樓售價約為12000-18000元/，租金約為80元/月，投資回報率約為6%；芙蓉廣場周邊1公里范圍內(nèi)為高端寫字樓密集聚集區(qū)，也是銷售價格及租金最高的區(qū)域，投資回報情況相對較為可觀長沙典型寫字樓投資靜態(tài)回報分析當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓投資回報分析 長沙中心

8、區(qū)典型寫字樓的租金從06年的1.56元/天上漲到目前2.6元/天，尤其在11年長沙租金出現(xiàn)大幅上漲，這主要是源于寫字樓市場的快速發(fā)展，長沙專業(yè)寫字樓售價從06年的7500元飆升至11年的15000左右。長沙寫字樓近5年租金平均年漲幅率約為12%，售價年漲幅率約為15%長沙典型寫字樓租金、售價增長趨勢當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析寫字樓投資回報分析當(dāng)前市場現(xiàn)狀分析小結(jié)未來寫字樓市場供應(yīng)量長期保持供大于求，市場競爭激烈。 寫字樓已經(jīng)進(jìn)入全面升級階段，逐步向5a甲級標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展。 寫字樓分布形成以市區(qū)中心板塊為主，外圍五大商務(wù)板塊逐步成熟。 專業(yè)寫字樓售價和租金保持平穩(wěn)增長，投資情況較為樂觀。 關(guān)鍵詞市場分析當(dāng)前寫字

9、樓市場現(xiàn)狀分析未來寫字樓市場走勢預(yù)判2013年17月新建寫字樓市場 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究寫字樓競爭市場分析一、五一廣場為核心：五一路、芙蓉路、韶山路為經(jīng)緯的寫字樓核心區(qū)（芙蓉cbd所在區(qū)域），目前商務(wù)氛圍濃厚，高檔寫字樓集聚二、河西濱江新城：總用地面積721.5公頃 ，定位為長沙的城市核心區(qū)，即集觀光休閑、商業(yè)、貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲、高檔住宅等六項功能為一體的多功能城市核心區(qū) 。三、北辰三角洲：總建筑規(guī)模達(dá)380萬平方米，其中，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬平方米四、南湖新城：將構(gòu)筑成“兩園一帶四區(qū)”的格局，四區(qū)即濱江山水居住區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)五、南城商務(wù)圈省府南遷帶

10、動南城發(fā)展，形成以德思勤為龍頭的紅星商務(wù)圈六、武廣商務(wù)圈武廣高鐵的開通，帶動整個武廣片區(qū)發(fā)展，喜盈門范城、萬科環(huán)球村等項目先后開始建造。芙蓉路韶山路五一大道五一廣場商務(wù)圈五一廣場為圓心，五一大道為軸，以商業(yè)帶動商務(wù)發(fā)展。32北辰三角洲：根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，未來將形成新興的商務(wù)寫字樓聚集區(qū)1南湖新城：酒店金融區(qū)及濱江商務(wù)區(qū)根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，沿江形成具有景觀特色的新興的商務(wù)寫字樓聚集區(qū)4濱江新城：根據(jù)政府的規(guī)劃導(dǎo)向，未來將形成新興的商務(wù)寫字樓聚集區(qū)5南城商務(wù)圈省府南遷帶動南城發(fā)展，形成以德思勤為龍頭的紅星商務(wù)圈武廣商務(wù)圈武廣高鐵的開通，帶動整個武廣片區(qū)發(fā)展，喜盈門范城，萬科環(huán)球村等項目先后開始建

11、造。6未來市場走勢預(yù)判未來發(fā)展特征 政府規(guī)劃現(xiàn)有導(dǎo)向，未來會出現(xiàn)五個新興商務(wù)寫字樓區(qū)，長沙市將形成五一廣場、濱江新城、北辰三角洲、南湖新城、南城商務(wù)區(qū)、武廣商務(wù)區(qū)六大商務(wù)區(qū)。2013年開始，高端寫字樓將開始集中放量，核心地段及江景資源型高端寫字樓將成為推售重點。未來市場走勢預(yù)判長沙未來供應(yīng)分析2012年2013年2014年2015年2016年2017年北辰三角洲35萬保利國際廣場9萬世茂鉑翠灣8萬開福萬達(dá)廣場20萬復(fù)地崑玉國際6萬雙灣國際3萬中建橘洲灣6萬發(fā)展高新項目6萬華遠(yuǎn)華中心9萬泰貞國際金融中心6萬民生大廈4萬中順泰和廣場5萬 長沙報業(yè)文化大廈6萬 深國投商業(yè)中心7萬 九龍倉國際金融城1

12、6萬建鴻達(dá)萬博匯9萬順天國際金融中心6喜盈門范城5萬華悅城12萬德思勤廣場60萬 華爾街中心6萬綠地5a中央廣場5萬天健芙蓉盛世3萬財富岳麓8萬奧克斯廣場5萬 新長海麓谷中心6萬佳海創(chuàng)業(yè)中心20萬中欣滿庭芳4萬方興梅溪湖8萬華創(chuàng)廣場7萬湘大廣場4萬長房時代城5萬新華都萬家城10萬中房瑞致5萬奧林匹克花園4萬興汝金城4萬中信星城5萬大河西交通樞紐3萬裕天商會中心6萬中信大廈4萬達(dá)美d6區(qū)4萬華晨廣場3萬星城榮域3萬嘉斯茂廣場6萬萬家麗國際商務(wù)中心17萬世茂芙蓉廣場項目6萬2011年匯金國際2.3萬旺德府5萬泊富國際廣場9萬運(yùn)達(dá)中央廣場9萬第六萬 未來高端寫字樓潛在供應(yīng)：未來長沙高端寫字樓供應(yīng)量巨

13、大，主要集中在濱江、省府及河西三大板塊，潛在高端寫字樓物業(yè)未來5年供應(yīng)總量超過350萬未來市場走勢預(yù)判長沙未來供應(yīng)分析心星商務(wù)大廈 長沙報業(yè)文化大廈 深國投商業(yè)中心 保利國際廣場九龍倉金融城建鴻達(dá)萬博匯華遠(yuǎn)華中心泰貞金融中心順天國際金融中心喜盈門范城華悅城德思勤廣場 華爾街中心綠地中央廣場天健芙蓉盛世財富岳麓奧克斯廣場 世茂鉑翠灣開福萬達(dá)廣場復(fù)地崑玉國際雙灣國際華晨世紀(jì)廣場民生大廈新長海麓谷中心佳海創(chuàng)業(yè)中心星城榮域華創(chuàng)廣場湘大廣場長房時代城新華都萬家城中房瑞致嘉斯茂廣場奧林匹克花園興汝金城中建橘洲灣中信星城大河西交通樞紐裕天商會中心發(fā)展高新項目中信大廈萬家麗世茂芙蓉廣場中欣國際達(dá)美d6區(qū)北辰三

14、角洲 長沙寫字樓市場未來發(fā)展方向走向高端：從目前在售和在建的項目我們可以發(fā)現(xiàn)，長沙寫字樓產(chǎn)品正在向高端邁進(jìn)；影響分析：高端化必然帶來高價格，處于發(fā)展中的企業(yè)售價格擠壓勢必向外擴(kuò)散。走向外圍：目前政府規(guī)劃了多個副中心，長沙一個寫字樓中心的格局必然被打破；影響分析：外圍大量供應(yīng)必然會分流中心區(qū)需求，尤其是在地鐵開通后。需求放量：隨著產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整，長沙的寫字樓會不斷放量；影響分析：不同層次的企業(yè)進(jìn)入會使市場需求更加細(xì)分化，給不同層面的產(chǎn)品帶來機(jī)會。未來市場走勢預(yù)判長沙寫字樓未來發(fā)展方向高鐵樞紐貫通&“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃& “3+5”長株潭城市群的落實，長沙

15、成為中南地區(qū)的中心p高鐵樞紐中心：京深高鐵（北京武漢長沙廣州深圳），滬昆高鐵（昆明長沙-上海），形成以長沙為中心的1日經(jīng)濟(jì)圈p“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈中心：基于與珠江流域相連、與大珠三角相臨、經(jīng)貿(mào)關(guān)系密切等三方面因素，包括福建、江西、湖南、廣東、廣西、海南、四川、貴州、云南、香港、澳門。該區(qū)域面積為全國的1/5，人口的1/3，經(jīng)濟(jì)總量的1/3。p“3+5”城市群中心：省內(nèi)隨著城際鐵路的開通，將形成以長株潭為中心，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽5個城市在內(nèi)一個半小時通勤為半徑帶動我省區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展?！?+5”城市群中心京深高鐵滬昆高鐵高鐵樞紐中心北上廣深一日經(jīng)濟(jì)圈“9+2”泛珠三角經(jīng)濟(jì)圈中

16、心更中心！未來市場走勢預(yù)判長沙城市規(guī)劃分析公共配套、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施全面升級，城市改造催生五大國際規(guī)劃區(qū)域蓬勃發(fā)展重點區(qū)域建設(shè)公共配套交通配套南湖片區(qū)100億元打造為長沙“維多利亞灣”2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年北辰三角洲300億元打造為長沙“曼哈頓”梅溪湖600億元打造為長沙“畢爾巴鄂”金融生態(tài)區(qū)300億元打造為長沙“華爾街中心”濱江新城500億元打造為長沙“陸家嘴”省群眾藝術(shù)館、地質(zhì)博物館、科技館和青少年活動中心2004年開工2009年開館省博物館、圖書館和音樂廳2007年開工，預(yù)計2012年底開館武廣高鐵2005年開工，2009年底通車，201

17、4年至北京段將拉通城際鐵路開工，2009年開工，預(yù)計2014年長株潭段開通長沙地鐵2009年開工，預(yù)計2013年底2號線開通、2014年底1號線開通武廣新城600億元打造為“中部交通樞紐型城市副中心”2012年更國際！未來市場走勢預(yù)判長沙城市建設(shè)分析 gdp20%以上速度飛速發(fā)展，2011年突破5000億，中部第二人均可支配收入15%速度快速增長，持續(xù)領(lǐng)先，中部首位更富有！未來市場走勢預(yù)判長沙城市經(jīng)濟(jì)分析 第三產(chǎn)業(yè)gdp以15%年增長率逐步增長，2011年破2千億元，為中部第二催生高端寫字樓市場容量向上發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)gdp總量（億元）高端寫字樓整體容量1200大800-1200中等小于800較低

18、未來市場走勢預(yù)判長沙城市產(chǎn)業(yè)分析更繁華！ 外來知名企業(yè)紛紛進(jìn)駐長沙，當(dāng)前入駐長沙的世界500強(qiáng)企業(yè)超100家其中40家投資興辦實體p 當(dāng)前入駐長沙的境外世界500強(qiáng)企業(yè)已達(dá)100余家，其中39家投資興辦實體，其中僅2011年1年長沙就引進(jìn)7家世界500強(qiáng)企業(yè)，成為長沙歷史上引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)最多的年份p 已知當(dāng)前長沙上市公司逾80家、銀行機(jī)構(gòu)27家、保險機(jī)構(gòu)逾40家p 預(yù)計“十二五”期間，來湘投資興業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)100家以上、全國500強(qiáng)企業(yè)300家以上，主要央企均能來湘興業(yè)長沙投資興業(yè)世界500強(qiáng)企業(yè)名單歐美企業(yè)美國可口可樂、法國達(dá)能集團(tuán)、荷蘭菲利浦電子、德國博世、美國麥當(dāng)勞、美國百事

19、、美國斯倫貝謝、horsinvestholdingco，lmited、瑞典伊萊克斯、荷蘭米塔爾、法國家樂福、德國麥德龍、美國時代華納、諾基亞（中國）投資有限公司、美國沃爾瑪、瑞士汽巴精化、德國梅塞爾、美國花旗銀行、加拿大麥格納、美國江森自控、美國戴爾信息、德國西門子日韓企業(yè)日本三井物產(chǎn)、日本丸紅株式會社、韓國lg電子、日本日立、日本電氣株式會社、日本鈴木汽車、日本三菱汽車、日本住友金屬、日本雅馬哈、日本三菱電機(jī)、日本電裝新馬企業(yè)馬來西亞懇實達(dá)有限公司、泰國正大中國企業(yè)中糧集團(tuán)、香港和記黃埔、中國銀行、臺灣鴻?？萍几_放！未來市場走勢預(yù)判長沙城市企業(yè)分析未來市場走勢預(yù)判小結(jié)寫字樓市場未來供應(yīng)量巨

20、大，本項目將不可避免的與其他項目形成激烈的競爭。如何規(guī)避市場 風(fēng)險，進(jìn)入細(xì)分市場，將是本項目成功的關(guān)鍵。關(guān)鍵詞未來發(fā)展：未來會出現(xiàn)五個新興商務(wù)寫字樓區(qū)，長沙市將形成五一廣場、濱江新城、北辰三 角洲、南湖新城、南城商務(wù)區(qū)、武廣商務(wù)區(qū)六大商務(wù)區(qū)未來供應(yīng)：未來長沙高端寫字樓供應(yīng)量巨大，5年內(nèi)將有350萬5a寫字樓供應(yīng)，主要集中在濱江、省府及河西三大板塊，市場競爭明顯加劇宏觀城市發(fā)展分析：未來長沙城市規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)及企業(yè)需求對寫字樓有多方面利好，長沙高端寫字樓發(fā)展東風(fēng)在即、大勢所趨，市場存在大機(jī)遇；市場分析當(dāng)前寫字樓市場現(xiàn)狀分析未來寫字樓市場走勢預(yù)判2013年17月新建寫字樓市場 優(yōu)質(zhì)寫字樓市

21、場供需研究寫字樓競爭市場分析根據(jù)長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)警報動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)，2013 年17月長沙是內(nèi)六區(qū)寫字樓用房成交面積47.24萬平方米，同比增長258.15，成交5119套，同比增長226.68，從今年月度成交情況來看，除1月、7月成交面積超過10萬平米外，其余月份均低于10萬平方米，其中7月成交10.06萬平方米，為年內(nèi)新高，同比增長151.50，成交1113套，同比增長153.53.2013年新建寫字樓用戶市場新建寫字樓用戶成交量2013年 17月開福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)新建寫字樓用房成交面積居前，分別為13.60萬平方米、13.20萬平方米、11.03萬平方米，望城區(qū)成交面積最小為0.2萬

22、平方米，從網(wǎng)簽面積同比情況來看，除芙蓉區(qū)同比下降外，其他區(qū)域為同比上漲，其中芙蓉區(qū)同比下降13.96%，岳麓區(qū)同比漲幅最大為994.33%，新建寫字樓用房網(wǎng)簽超過1000套的區(qū)域天心區(qū)，雨花區(qū)，分別為1730套，1168套。2013年17月份長沙市內(nèi)六區(qū)新建寫字樓用房成交主要集中于三環(huán)以內(nèi)地段，其中成交面積占比37.67%，套數(shù)占比42.67%，三環(huán)以外地段成交量最小，為0.49萬平方米/108套，占比低于5%。 自去年10月以來長沙市內(nèi)六區(qū)新建寫字樓用房成交均價都在10000元/平方米以上，其中2013年5月成交均價13247元/平方米，為年內(nèi)新高，7月成交均價11130元/平方米。2013

23、年新建寫字樓用戶市場新建寫字樓用房成交均價2013年17月長沙市內(nèi)六區(qū)新建寫字樓用房網(wǎng)簽均價為11932元/平方米，各行政區(qū)新建寫字樓用房網(wǎng)簽均價互不相同，其中開福區(qū)均價最高為15428元/平方米，天心區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)其次，均價在10000元/平方米以上，岳麓區(qū)為7570元/平方米，望城區(qū)均價最低為5471元/平方米。 2013年17月中心區(qū)新建寫字樓用房成交均價最高為16117元/平方米，其次為二環(huán)以內(nèi)，三環(huán)一內(nèi)，分別為11561元/平方米，9719元/平方米，三環(huán)以外均價最低為5947元/平方米。2013年17月內(nèi)六區(qū)新建寫字樓用房購房人群中湖南為購房主力，占比接近9成，其中本省外市占比

24、44.57%，本省本市占比42.05%，外省市購房人群占比13.37%，其中本省購房前5位的為長沙市，邵陽市，岳陽市，株洲市，衡陽市，外省市購房前5位的為廣東省、湖北省、浙江省、江西省、福建省。2013年新建寫字樓用戶市場購房者來源地市局洞察當(dāng)前寫字樓市場現(xiàn)狀分析未來寫字樓市場走勢預(yù)判2013年17月新建寫字樓市場 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究寫字樓競爭市場分析q用戶特征n從企業(yè)數(shù)量角度分析，長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶以服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、貿(mào)易與房地產(chǎn)業(yè)為主；n而從企業(yè)租賃面積而言，金融保險業(yè)、制造業(yè)、社會服務(wù)業(yè)的需求面積較大。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究n500平方米以上：金融、保險業(yè)的需求面積較大，多為整層承租，

25、平均需求面積接近1,500平方米；國家機(jī)關(guān)與科學(xué)研究服務(wù)業(yè)需求面積較大，但用戶較少；建筑行業(yè)用戶寫字樓樓需求平均面積560.65平方米。n500平方米以下：制造、社會服務(wù)、房地產(chǎn)等的需求面積都在500平方米以下q用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究n長沙市優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶對于200-300平方米、100-200平方米的寫字樓面積需求相對較為旺盛，46%的企業(yè)的需求面積在此范圍內(nèi)；n而用戶對于100平方米以下、300-500平方米、500-1,000平方米、1,000-3,000平方米的寫字樓面積需求較為均衡，所占比例大致為11-15%；n3,000平方米以上的需求很少，僅占到3%。長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶

26、結(jié)構(gòu)按面積需求長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶結(jié)構(gòu)按面積需求 （按租賃面積）（按租賃面積）2%11%10%19%29%23%6%3000長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶結(jié)構(gòu)按面積需求長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓樓用戶結(jié)構(gòu)按面積需求 （按企業(yè)個數(shù)）（按企業(yè)個數(shù)）12%22%24%15%13%11%3%3000q用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究n長沙市優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶以長沙本地及國內(nèi)企業(yè)為主，占總用戶的86%；n外資企業(yè)寫字樓場所主要集中在少數(shù)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一的物業(yè)中，如通程國際大酒店商務(wù)樓、亞大時代等，外資企業(yè)對于寫字樓的物業(yè)產(chǎn)權(quán)、樓宇品質(zhì)、物業(yè)管理等要求較高，目前市場上的寫字樓難以滿足其需求；n內(nèi)資非本地企業(yè)的需求面積大于本地企業(yè)。* 本地企

27、業(yè)指長沙及湖南企業(yè)*q用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究n購買目的：n以投資為主看中物業(yè)后期升值潛力及長期租金回報；如湖南文化大廈約60%的買家為投資客戶n自用也占一定比例如華僑國際超過50%的面積被大型客戶購買自用，如方正證券（4層）、湘銀集團(tuán)（1層）、江河集團(tuán)（1層）、兆佳集團(tuán)（1層）等企業(yè)n買家特征n投資客戶中，以中小企業(yè)投資為主n自用客戶中，本地實力企業(yè)購買自用需求較大n來源地n買家主要來自于湖南省與長沙市中小企業(yè)為主n與此同時，北京、深圳、廣州以及部分境外的購買客戶呈增長的趨勢，且以投資目的為主；如華美歐國際50%的購買客戶為外地企業(yè)q用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究 至2012年5月，長

28、沙優(yōu)質(zhì)寫字樓市場累計供應(yīng)面積549,736平方米；年均供應(yīng)量為70,562平方米； 產(chǎn)品品質(zhì)距離標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓有較大差距；缺乏知名物業(yè)管理公司 產(chǎn)品以出售為主，統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)較少。供給 2003-2009年5月，長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓市場的年消化量為47,539平方米； 300平方米以下寫字樓面積需求較為旺盛。市場表現(xiàn)未來趨勢需求用戶 未來預(yù)期的市場供應(yīng)逐漸增多，城市中心綜合性物業(yè)將先后進(jìn)入市場，有利于寫字樓市場的進(jìn)一步成熟與規(guī)范； 預(yù)計到2014年，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場新增供應(yīng)近300,000平方米，寫字樓入住率將受供求關(guān)系影響出現(xiàn)波動。 截止2009年5月，長沙的優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均租金為57.1元/平米/

29、月，空置率為22.5%； 截止2009年5月，長沙的優(yōu)質(zhì)寫字樓的平均售價在8,200元/平方米左右； 長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓市場多為銷售型市場，物業(yè)空置率受其銷售速度影響較大。 長沙優(yōu)質(zhì)寫字樓用戶中主要以服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、房地產(chǎn)及貿(mào)易企業(yè)為主； 由于各個商務(wù)區(qū)域之間的距離臨近，用戶特征區(qū)別不大，樓宇品質(zhì)與產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是決定用戶結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素。q用戶特征優(yōu)質(zhì)寫字樓市場市場小結(jié)項目各功能物業(yè)規(guī)模研判寫字樓市場容量預(yù)測通過預(yù)測，到2020年，長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約為9248億元，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)約為137萬人，寫字樓需求量約為780萬平米。利用線性回歸模型對長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的相關(guān)性進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)兩者

30、存在相關(guān)關(guān)系每增加10000元第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將產(chǎn)生0.0114個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位。通過對長沙現(xiàn)有寫字樓存量面積進(jìn)行計算，可得每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積為5.7平方米。以過去五年長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的增長率為基礎(chǔ)，預(yù)測2020年長沙第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，根據(jù)已得的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值和第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)的相關(guān)關(guān)系，預(yù)測出長沙2020年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)。根據(jù)每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積，預(yù)測出2020年長沙寫字樓需求面積。2007年第三產(chǎn)業(yè)gdp（萬元） 2020年市場可容納的寫字樓面積（平方米）2007年寫字樓面積（平方米）每個第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位需求的寫字樓面積（平方米）2020年第三產(chǎn)業(yè)gdp預(yù)測值（

31、萬元） 2020年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)預(yù)測值（人）2007年第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)（人）10,666,302438,0972,500,0005.792,483,6551,371,4247,826,027數(shù)據(jù)來源:2008年長沙統(tǒng)計年鑒。市場分析當(dāng)前寫字樓市場現(xiàn)狀分析未來寫字樓市場走勢預(yù)判2013年17月新建寫字樓市場 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場供需研究寫字樓競爭市場分析長沙寫字樓供應(yīng)主要呈現(xiàn)點式分布，且主要沿濱江線和城市主干道兩邊分布，昭示性、交通通達(dá)性較好泊富國際廣場開福萬達(dá)廣場華晨世紀(jì)廣場運(yùn)達(dá)中央廣場保利國際中心德思勤城市廣場綠地中央廣場北辰三角洲岳麓區(qū)雨花區(qū)華爾街中心凱樂國際城奧克斯廣場天心區(qū)芙蓉區(qū)開福區(qū)湘域

32、城邦建發(fā)匯金國際順天財富金融中心第六都華雅華天喜盈門范城旺德府國際寫字樓競爭市場 長沙在售寫字樓產(chǎn)品概況 目前長沙寫字樓處于高速提升期，自2009年末開始，寫字樓產(chǎn)品發(fā)展出現(xiàn)跨越式升級換代，在售項目基本為5a甲級產(chǎn)品，并引進(jìn)國際5星級酒店項目目前供應(yīng)體量商務(wù)群總體量（萬）配套開發(fā)商產(chǎn)品等級單層面積樓高層數(shù)層高北辰三角洲6萬35洲際酒店、大型集中商業(yè)、兩館一廳北辰leed認(rèn)證5a1700268m46層4.2m開福萬達(dá)廣場22萬35威斯汀酒店、萬達(dá)文華酒店、大型集中商業(yè)萬達(dá)5a1700189m48層3.8m保利國際廣場9萬10萬豪酒店、配套集中商業(yè)保利5a2560-2800234m50層4.2m順

33、天國際金融中心6萬6凱賓斯基酒店、德國商貿(mào)展示中心湖南順天5a1600南棟150m北棟100m南棟39層北棟25層3.6m華晨世紀(jì)廣場3萬3溫德姆豪生酒店、大型集中商業(yè)華晨5a160090m25層3.6m華爾街中心6萬6無湖南金色地標(biāo)5a1200158m38層3.8-4.2m建發(fā)匯金國際3萬3配糖商業(yè)街建發(fā)5a1400100m20層5m綠地中央廣場5萬9配套集中商業(yè)綠地5a1500150m33層3.85-4.2m喜盈門范城5萬5大型集中商業(yè)湖南潤領(lǐng)5a200016832層4.2m奧克斯廣場5萬5大型集中商業(yè)奧克斯5a130088m24層3.6m星城榮域3萬3配套商業(yè)街湖南天心實業(yè)5a25006

34、0m15層3.6m寫字樓競爭市場 長沙在售寫字樓產(chǎn)品概況目前在售寫字樓項目產(chǎn)品硬件配置、高度等較之前有大幅度提升，高品質(zhì)寫字樓銷售情況良好基本指標(biāo)主流水平建筑高度200m以上居多建筑面積7-10萬標(biāo)準(zhǔn)層面積1000-2000 標(biāo)準(zhǔn)層層高3.6-4.0m產(chǎn)權(quán)單位面積劃分多為整層銷售，可劃分部分一般最小為200大堂高度一般為10m以上通高電梯國際品牌電梯（多為原裝進(jìn)口）空調(diào)多為中央空調(diào)幕墻普遍采用中空low-e玻璃幕墻智能化系統(tǒng)普遍采用5a智能化系統(tǒng)物管服務(wù)多聘請國際知名物業(yè)管理公司作為物管顧問長沙代表項目建筑高度項目名稱建設(shè)高度（m）泊富廣場228華遠(yuǎn)華中心268運(yùn)達(dá)中央廣場250保利國際廣場2

35、35萬達(dá)廣場近200北辰三角洲268泰貞國際金融中心245近兩年長沙寫字樓基本概況：近兩年供應(yīng)項目以純寫字樓為主，2012-2013年供應(yīng)項目以大型綜合體為主；產(chǎn)品整體檔次較高，從項目規(guī)模、硬件配置、軟性服務(wù)等方面均較之前寫字樓有較大幅度提升，且多引進(jìn)國際五星級酒店；不同類型產(chǎn)品銷售情況較大，高檔寫字樓銷售情況較好，主要為整層銷售，銷售速度較快；寫字樓競爭市場 長沙在售寫字樓產(chǎn)品概況在售寫字樓主要采取分割和半層起銷售方式，均價集中在15000-20000元/之間項目名稱位置建筑面積單層面積銷售價格銷售情況備注萬達(dá)廣場開福區(qū)中山西路與湘江中路交匯處13.4萬 兩棟共77層，每棟約48層，單層面積

36、174018000元/整層銷售，部分可拆分為120-450，5-8戶銷售交付時間2013年北辰三角洲開福區(qū)湘江北路三段1200號6.8萬1100-177018000元/目前對外宣傳中信銀行購買多層，并冠名中信銀行大廈；實際散賣銷售情況一般。保利國際中心南湖路和湘江路交匯處東北角10萬280018000-25000元/目前在售b2、b3#寫字樓，共計869套；已去化260套，剩余617套，庫存量較大建發(fā)匯金國際長沙市天心區(qū)芙蓉中路380號（神農(nóng)大酒店對面）2.3萬135016000元/寫字樓采用整層銷售的方式，目前僅剩2層；采取暗銷的形式，具體購買價格直接與開發(fā)商面談綠地中央廣場岳麓大道和銀杉路

37、交匯處10萬（2棟）1500，分割銷售，戶均10010000元/前年推售1棟基本售罄，去年年底推售一棟銷售40%寫字樓產(chǎn)品從2011年12月銷售華爾街中心芙蓉中路與湘雅路交匯處西北角5.8萬120016000元/2012年7月開盤頂樓直升機(jī)停機(jī)坪等超高5a級高端寫字樓順天國際金融中心雨花區(qū)韶山路355號4.9萬167016000元/2012年12月1日開盤，開盤銷售 不足10套，目前已銷售50套；泊富國際廣場長沙市芙蓉路與湘春路交匯處9.7萬，共49層，1-5層為商業(yè)2000，半層起售，約100018000-20000元/ 2012年7月底開盤，目前僅存35-37層未售高區(qū)10層開發(fā)商自持 寫

38、字樓競爭市場 長沙在售寫字樓產(chǎn)品概況目前在售5a寫字樓銷售速度較好，1棟寫字樓平均銷售周期多為6-8個月；月均消化3000-5000平項目銷售時間銷售現(xiàn)狀銷售周期（以銷售80%貨量計算，不含尾貨消化時間）月均消化情況綠地中央廣場1棟2011年12月開盤；另1棟2012年年底推售1棟已售罄；另1棟銷售40%1棟6個月月均消化9000萬達(dá)廣場2011年8月起預(yù)訂，2011年10月開盤銷售64%1期b區(qū)兩棟已售罄；2期3棟已推售兩棟2棟5個月建發(fā)匯金國際2012年4月初開盤目前僅剩2層左右1棟8個月月均消化3000旺德府國際2011年12月開盤1棟在售剩余約50001棟7個月月均消化3000奧克斯廣

39、場2012年年底推售目前僅剩3層1棟5個月月均消化9500運(yùn)達(dá)中央廣場2011年4月起預(yù)訂；具體銷售時間未定共70000，預(yù)定超9成1棟6個月月均消化4500泊富中央廣場2011年1月起預(yù)訂；2012年6月底拿預(yù)售證1棟在售剩余約60001棟12個月月均消化3000凱樂國際城2010年12月起預(yù)訂1棟在售剩余約20001棟14個月月均消化1000寫字樓競爭市場 長沙在售寫字樓產(chǎn)品概況 傳統(tǒng)核心地段品牌濱江5a寫字樓集群，2011年8月入市，當(dāng)前b區(qū)2棟已售罄，c區(qū)3棟寫字樓，以半層或整層發(fā)售為主，均價1.6-1.7萬元/p基本指標(biāo)：共5棟，35萬左右；40-49層，層高3.8m，樓高200m；

40、p標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1696-1877。p大堂配置：挑高12m；p電梯配置：12臺客梯，2臺貨梯；30f以下上海三菱，30f以上為日本進(jìn)口三菱。p空調(diào)配置：中央arv空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)p車位配置：1360個p外立面配置：low-e中空玻璃幕墻產(chǎn)品配置p銷售價格：c區(qū)寫字樓均價1.61.7萬元/；p銷售形式：半層起售，部分樓層分割產(chǎn)品散賣p戶型區(qū)間：120450；p去化情況：b區(qū)兩棟已售罄，c區(qū)c3基本售罄，c1銷售一半，目前剩余c2，剩余體量約10萬銷售情況p交通情況：地鐵一、二號線無縫對接，營盤路隧道、橘子洲大橋，20多趟公交車便利配套p自身配套：17萬平商業(yè)配套+6萬平五星級大酒店（其中百貨將

41、于2013年9月開業(yè)）p交付時間：2013年配套情況b區(qū)c區(qū)萬達(dá)廣場寫字樓競爭市場案例分析萬達(dá)廣場南湖新城地標(biāo)品牌單體寫字樓酒店綜合樓，均價18000-25000元/，2012年11月推售，采取半層或整層銷售p基本指標(biāo)：1棟，體量10萬左右，52層，層高4.2-4.5m，樓高235m；p標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積2500-3000。p大堂配置：1000雙大堂空間，挑高11.5m五星級大堂；p電梯配置：18臺客梯，2臺貨梯，3臺轉(zhuǎn)換梯；品牌迅達(dá)/日立/蒂森/奧的斯或同檔次。p空調(diào)配置：品牌中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)p車位配置：長沙首個地下三層智能停車場，近1600個寫字樓專用停車位p外立面配置：low-e中空玻

42、璃幕墻產(chǎn)品配置p銷售價格：均價1.82.5萬元/；p銷售形式：優(yōu)先整層、半層發(fā)售p戶型區(qū)間：128370；p去化情況：目前在售b2、b3#寫字樓，共計869套；已去化260套，剩余617套，庫存量較大銷售情況p物業(yè)管理：國際金鑰匙管家p自身配套：jw萬豪酒店+自身1萬方商業(yè)街p交付時間：2015年配套情況保利國際中心寫字樓競爭市場案例分析保利國際中心 白金五星級酒店地標(biāo)寫字樓，占據(jù)雨花亭、東塘商圈核心，目前均價16000元/，2012年12月開盤，多采取散賣形式p基本指標(biāo)：2棟，體量17萬左右，40-49層，層高3.65m，樓高180m；p標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1700-1800。p大堂配置：挑高

43、6m；p電梯配置：22臺電梯；原裝進(jìn)口芬蘭通力電梯p空調(diào)配置：美國麥克維爾中央空調(diào)p車位配置：1000個，采用智能泊車系統(tǒng)p外立面配置：雙層low-e中空玻璃幕墻產(chǎn)品配置p銷售價格：均價16000元/；p銷售形式：優(yōu)先整層發(fā)售p戶型區(qū)間：100300；p去化情況：去年12月1日開盤，開盤當(dāng)天銷售不足20套；總供應(yīng)402套，目前已銷售45套，剩余357套，庫存量較大，去化速度緩慢；銷售情況p交通情況：臨近1、3號線地鐵，多趟公交車可達(dá)；p自身配套：4.5萬德國凱賓斯基酒店、5000會議空間、9000國際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會所、銀行網(wǎng)點等p物管公司：引入國際一流管理團(tuán)隊，提供德式禮賓服

44、務(wù)配套情況北樓25層寫字樓南樓39層五星級酒店、寫字樓底層商業(yè)（2000會議空間、9000國際名品街、湖南商貿(mào)展示中心、商務(wù)會所）26-39層凱賓斯基酒店24-25層行政公館6-23層5a寫字樓順天國際金融中心寫字樓競爭市場案例分析順天國際金融中心 航母級綜合體，領(lǐng)先國際化區(qū)域規(guī)劃、268米地標(biāo)高度及世界級揚(yáng)帆品質(zhì)產(chǎn)品，目前均價為16000元/，銷售情況一般p基本指標(biāo)：4棟，總體量35萬方；出云：40-49層，層高4.2m，樓高268m（出云）；p標(biāo)準(zhǔn)層：標(biāo)準(zhǔn)層面積1100-1766。p大堂配置：挑高11.7m；p電梯配置：22臺電梯；原裝進(jìn)口芬蘭通力電梯p空調(diào)配置：中央arv空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)p

45、車位配置：532p外立面配置： low空鋼化玻璃產(chǎn)品配置p銷售價格：均價1.6萬元/；p銷售形式：半層起售，部分樓層分割產(chǎn)品散賣p戶型區(qū)間：120450；p去化情況：對外宣稱中信銀行購買多層，并冠名中信銀行大廈；去年年底推售后，宣傳較少，目前銷售情況一般。銷售情況p交通情況：1號線地鐵&濱江大道及三一大道雙核干道p自身配套：洲際酒店+兩館一廳+大型購物中心+高爾夫球p物管公司：世界五大行金牌物業(yè)配套情況濱江大平層學(xué)校用地住宅區(qū)會所酒店123出云寫字樓北辰三角洲寫字樓競爭市場案例分析北辰三角洲城市中心/綜合體/228米曾經(jīng)湖南第一高，酒店+商務(wù)+商業(yè)多功能物業(yè)，目前均價18000-200

46、00元/228米超高層專業(yè)寫字樓p基本指標(biāo)：1棟，體量約9.7萬左右，合計49層，層高4m，樓高228m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 2000；每層劃分為二戶p大堂配置：大堂面積待定，挑高16m；p電梯配置：20梯；p空調(diào)配置：品牌中央空調(diào)，vrv分戶計量p車位配置：1550個，與商業(yè)、公寓公用p外立面配置：low-e玻璃幕墻產(chǎn)品配置p銷售價格：18000-20000元/；p銷售形式：以整層、半層形式銷售p戶型區(qū)間：少量300平、其余500-1000、2000平p去化情況：目前僅剩3層，對外口徑為寫字樓已售罄；銷售情況p物業(yè)管理：cbre世邦魏理仕顧問p自身配套：兩大超豪華五星級酒店、大型國際名品商場配套情況

47、泊富國際廣場寫字樓競爭市場案例分析泊富國際廣場市中心稀缺專業(yè)5a甲級寫字樓，4.96超高層高，2012年4月發(fā)售，目前僅剩3層，均價16000元/專業(yè)寫字樓p基本指標(biāo)：1棟體量約2.3萬，合計20層，層高4.95m，樓高100m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 1310平米，每層劃分為四戶，315-331平米p大堂配置：大堂面積295平米，挑高5.6m；p電梯配置：5梯；p空調(diào)配置：中央空調(diào)，vrv分戶計量p車位配置：地下420個，地面17個；p外立面配置：裙樓干掛石材，主體真石漆產(chǎn)品配置p銷售價格：均價16000元/；p銷售形式：優(yōu)先整層、半層推售，剩余散賣p戶型區(qū)間：315331p去化情況：2012年4月初開

48、售，目前僅剩3層，頂樓2層為開發(fā)商持有，銷售情況好銷售情況p自身配套：市中心成熟配套+自帶商業(yè)p物管公司：怡盛物業(yè)，5元/平米月p交付時間：2013年6月配套情況建發(fā)匯金國際寫字樓競爭市場案例分析建發(fā)匯金國際時尚城市綜合體，超5a甲級寫字樓配置，依托毗鄰別墅區(qū)地段及地鐵口吸引本土大中型企業(yè)，目前銷售均價為10000-11000元/p基本指標(biāo)：體量5萬，合計32層，層高4.2m，樓高168m；p標(biāo)準(zhǔn)層：1900，共14個產(chǎn)權(quán)；p大堂配置：大堂面積410，挑高10m；p電梯配置：12梯，品牌為otis；p空調(diào)配置：中央空調(diào)p車位配置：寫字樓與其它物業(yè)共用車位，項目車位合計3000個；p外立面配置：

49、lowe玻璃幕墻+干掛石材。產(chǎn)品配置p銷售價格：11.1萬元/；p銷售形式：優(yōu)先整層、半層，剩余散賣p戶型區(qū)間：1101900；p去化情況：2012年9月開始散賣，目前已去化30%左右，銷售情況較好銷售情況p我們項目寫字樓自用型客戶多來自托斯卡納、美洲故事等別墅區(qū)，他們大多是建筑設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計等公司老板；他們看中我們寫字樓離他們住的地方近，且地鐵2號線也在附近；目前已經(jīng)有4個客戶要求購買整層，但大部分面積需求是在300500左右；p項目投資客群占比約三成，分布比較散，哪兒的都有，多為國有企業(yè)中高層及私營老板，最近煤炭地質(zhì)局的有部分人在這里辦了卡，他們購買面積不高，都沖著最小的110的買，方便投

50、資。 客戶語錄喜盈門城市廣場寫字樓競爭市場案例分析喜盈門城市廣場標(biāo)準(zhǔn)化5a甲級寫字樓配置，憑借雙地鐵口、雙政府及三館一中心吸引客戶p基本指標(biāo)：合計2棟寫字樓，體量約6.2萬左右，合計15層，層高3.6m，樓高54m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 2500，共10個產(chǎn)權(quán)（約80、160、240/個 ）p大堂配置：大堂面積待定，挑高5.4m；p電梯配置：22梯，品牌為otis；p空調(diào)配置：中央空調(diào)p車位配置：1200個p外立面配置：low-e玻璃幕墻搭配面磚p我們項目客戶整體以辦工自用型比較多，由于面積最小可售約80，因此投資客戶也不少，整體占比約6：4左右；客戶在我們這里購買主要是看中我們項目三個方面因素：雙地鐵

51、口（地鐵1號線、5號線），雙政府（省政府、天心區(qū)政府），三館一中心（科技管、地質(zhì)博物館、群眾藝術(shù)館以及青少年活動中心），購買客戶中自用客戶需求多為300400，其中也不乏整層購買客戶，投資客群面積較小，大多為100左右。 產(chǎn)品配置p銷售價格：對外報價13000元/；p預(yù)估租金：p戶型區(qū)間：802500p去化情況：2012年9月推售，共489套，銷售154套，消化31%。 銷售情況客戶語錄星城榮域?qū)懽謽歉偁幨袌霭咐治鲂浅菢s域甲級寫字樓，對外報價1.5萬元/，目前已投入使用，入駐企業(yè)行業(yè)特征不明顯p基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約6.2萬左右，合計26層，層高3.6m，樓高94m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 165

52、0，共7個產(chǎn)權(quán)（約207/個 ）p大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；p電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；p空調(diào)配置：雙變頻中央空調(diào)p車位配置：地下兩層停車場p外立面配置：雙層中空低輻射low-e玻璃產(chǎn)品配置p銷售價格：對外報價15000元/；p銷售形式：整層銷售p戶型區(qū)間：2071650p去化情況：開盤首推6-15f，最小面積單位約為207，16-26f開發(fā)商保留后期銷售，均整層出售，目前以投入使用銷售情況p配備：雙帆剪影造型，5a智能化系統(tǒng)，如停車場管理系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)p物管公司：長厚鑫物業(yè)管理，3.6元/平米月p地理位置：萬家麗路與長沙大道交叉路口配套情況華晨 雙帆國際寫字樓競爭市場案例

53、分析華晨雙帆國際華雅國際財富中心5a甲級寫字樓， 1-5f為商業(yè)，6-25f為寫字樓，目前對外報價1.3萬元/，目前散賣低樓層p基本指標(biāo)：1棟寫字樓，體量約5.1萬左右，合計25層，層高3.8m，樓高95m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 1843，共9個產(chǎn)權(quán)p大堂配置：大堂面積待定，挑高10m；p電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱；p空調(diào)配置：約克中央空調(diào)p車位配置：智能停車位2:1配比p外立面配置：low-e玻璃產(chǎn)品配置p銷售價格：對外報價13000元/；p銷售形式：整層銷售p戶型區(qū)間：124185p去化情況：預(yù)計月開盤銷售情況p配備：bas新風(fēng)系統(tǒng)檢測有害氣體、斷橋隔熱p物管公司：華雅物業(yè)，3.5元/平米月p位

54、置：萬家麗路與景園路交匯處西北角配套情況寫字樓競爭市場案例分析華雅國際財富中心超甲級5a專業(yè)豪裝寫字樓，高標(biāo)準(zhǔn)配置，均價15000元/p基本指標(biāo)：雙子樓，1棟酒店，1棟寫字樓，寫字樓體量約3.1萬左右，合計25層，層高3.6m；p標(biāo)準(zhǔn)層：約1600：p電梯配置：6梯，品牌為進(jìn)口三菱，梯戶比6:7；p空調(diào)配置：配備中央空調(diào)；p交通組織：兩個出入口，雙進(jìn)雙出；p車位配置：整體共2000個車位，只出租，不外售p煙道布置及衛(wèi)生間：無煙道，公共衛(wèi)生間p外立面配置：low-e玻璃幕墻產(chǎn)品配置p銷售價格：15000元/；p銷售形式：以整層優(yōu)先，部分樓層拿出散賣；p戶型區(qū)間：122300p去化情況：2012年

55、9月開盤，目前已去化70%，預(yù)計2013年5月交房p客戶情況：以自用客戶為主，占90%，大多購買整層、半層；少部分投資客。銷售情況p業(yè)態(tài)組合：7樓以下為商業(yè)裙樓；p物管公司：第一戴維斯物管顧問，華晨物業(yè)，7.8元/平米月p交通配套：地鐵5號線口，無縫對接配套情況華晨世紀(jì)廣場寫字樓競爭市場案例分析華晨世紀(jì)廣場精裝高配寫字樓公寓+70年產(chǎn)權(quán)+24小時寫字樓+低首付低月供+配送會議室p基本指標(biāo)：8棟70年產(chǎn)權(quán)公寓，其中6棟定位于商務(wù)寫字樓，目前還剩余2棟精裝寫字樓公寓正在認(rèn)籌，體量約4萬左右，分別為8-27層，層高3m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 850-950p電梯配置：3梯，梯戶比3：10；p交通組織：兩個出口

56、，雙進(jìn)雙出；p空調(diào)配置：分戶空調(diào)，p車位配置：總共1萬，p煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間p外立面配置：雙層中空低輻射low-e玻璃產(chǎn)品配置p銷售價格：毛坯9500元/，精裝11000元/；p銷售形式：以散賣為主，有部分整層客戶；p戶型區(qū)間：67130p去化情況：2012年4月開盤，6棟商務(wù)公寓，其中4棟基本售完，目前剩余兩棟正在認(rèn)籌中銷售情況配套情況p業(yè)態(tài)組合：底下三層為商業(yè)裙樓；p物管公司：世邦魏理仕物業(yè)，3.88元/平米月p交通配套：地鐵7號線，地鐵8號線無縫對接德思勤城市廣場寫字樓競爭市場案例分析德思勤城市廣場70年住宅性質(zhì)，寫字樓創(chuàng)意商務(wù)包裝提升溢價，自身寫字樓硬件配置有限，

57、低首付政策，正蓄客p基本指標(biāo)：1棟70年產(chǎn)權(quán)公寓，體量約2.5萬左右，合計26層，層高2.9m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 950：p電梯配置：3個梯，梯戶比3:13；p空調(diào)配置：未配備空調(diào)，需自行裝設(shè)；p交通組織：；p車位配置：1-8#共889個車位p煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間p外立面：普通面磚產(chǎn)品配置p銷售價格：7500元/；p銷售形式：50103商務(wù)公寓，p戶型區(qū)間：50103p去化情況：5月底開始蓄客銷售情況p業(yè)態(tài)組合：全部為公寓，底層架空精裝雙大堂，公寓旁有2層單體商業(yè)街；p物管公司：綠城物業(yè)，1.8元/平米月p交通配套：臨近地鐵2號線，地鐵5號線配套情況1華悅城馬賽會館寫字樓競爭市場

58、案例分析華悅城馬賽會館 70年住宅性質(zhì)，按住宅式設(shè)計，但在營銷推廣上想通過寫字樓商務(wù)包裝提升溢價，自身寫字樓硬件配置有限，低首付政策，已開始蓄客p基本指標(biāo)：1棟70年產(chǎn)權(quán)公寓，體量約2.5萬左右，合計26層，層高2.9m；p標(biāo)準(zhǔn)層： 950：p電梯配置：3個梯，梯戶比3:13；p空調(diào)配置：未配備空調(diào)，需自行裝設(shè)；p交通組織：；p車位配置：1-8#共889個車位p煙道布置及衛(wèi)生間：每戶都設(shè)立煙道和衛(wèi)生間p外立面：普通面磚產(chǎn)品配置p銷售價格：7500元/；p銷售形式：，p戶型區(qū)間：50103p去化情況：5月底開始蓄客銷售情況p業(yè)態(tài)組合：全部為公寓，底層架空精裝雙大堂，公寓旁有2層單體商業(yè)街；p物管

59、公司：綠城物業(yè)，1.8元/平米月p交通配套：臨近地鐵2號線，地鐵5號線配套情況1華悅城馬賽會館寫字樓競爭市場案例分析華悅城馬賽會館岳麓區(qū)在售寫字樓列表岳麓區(qū)待售寫字樓列表 國際頂級合作伙伴|國際旗艦企業(yè)、濱江豪宅、5a級寫字樓、白金五星級酒店北區(qū)將建成268米濱江 第一高樓北區(qū)南區(qū)北地塊：仿香港最著名的蘭桂坊酒吧街；及引入法拉利、保時捷奢華品牌車展廳北地塊四期：7層商業(yè)+34層江景豪華寫字樓+20層香格里拉酒店南區(qū)規(guī)劃為仿古建筑商業(yè)街區(qū)，成為長沙商業(yè)的新地標(biāo)兩棟濱江超高層專業(yè)寫字樓樓盤名稱華遠(yuǎn)華中心所在位置解放西路與湘江大道交匯處入市時間預(yù)計2013年建筑面積9.7萬配套7層商業(yè)，萬豪酒店層數(shù)

60、 41層寫字樓產(chǎn)品優(yōu)勢1、口碑最高檔的城市綜合體項目項目評價1、項目品牌、口碑、推廣展示做到極致2、一線江景資源香格里拉酒店2、豪宅口碑坐實項目調(diào)性3、超高層、頂級配套3、圈層營銷及渠道營銷廣泛運(yùn)用項目核心競爭力1、華遠(yuǎn)高端品牌效應(yīng)，超大規(guī)模城市綜合體；2、一線江景及頂級豪宅配套；3、項目核心營銷思路高調(diào)走圈層營銷和渠道營銷路線；整體形象塑造；4、頂級合作伙伴，高規(guī)格物業(yè)組合寫字樓競爭市場未來區(qū)域共贏典型項目華遠(yuǎn)華中心濱江新城地標(biāo)綜合體，12萬240米超甲級寫字樓&五星級酒店+43萬超高層公寓商業(yè)（寫字樓及mall為主）約12萬平,占比22%2010年7月底，240米超高層商業(yè)綜合樓奠基，年內(nèi)動工建設(shè)，預(yù)計2013年寫字