2016年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告(共51頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2016年上半年深圳房地產(chǎn)統(tǒng)計分析報告來源：szhome新聞研究部  作者：張粉層  林上康               目錄第一部分：2016年上半年深圳土地市場分析                附一：2016年上半年成

2、交地塊分布情況                 附二：2016年上半年成交地塊的主要指標 第二部分：住宅市場  一、新房市場         1、2016年上半年新房供應分析           &#

3、160;     附1：2016年上半年取得預售證項目                 附2：2016年上半年預售住宅戶型構(gòu)成         2、2016年上半年新房成交分析         

4、60;       2.1 成交均價分析                 附：2016年上半年各區(qū)代表性樓盤1-6月成交均價走勢圖                 2.2 

5、;成交量分析                 附一：2016年上半年新房成交主要數(shù)據(jù)                 2.3 熱點片區(qū)分析         &#

6、160;               2.3.1蛇口片區(qū)                         2.3.2西麗片區(qū)      &#

7、160;                  2.3.3龍華片區(qū)                         2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)   &#

8、160;                     2.3.5新安片區(qū)                         2.3.6光明片區(qū)&#

9、160;                        2.3.7坂田片區(qū)                        

10、; 2.3.8龍崗中心城                         2.3.9布吉片區(qū)                    

11、0;    2.3.10橫崗片區(qū)                 2.4 2016年上半年深圳新房供求比                 2.5 2016年上半年深圳租售比  &#

12、160;              2.6 2016年1-6月深圳新房量價走勢分析 二、二手房市場         1、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價         2、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析   

13、;      3、2016年1-6月深圳二手房量價走勢分析         4、2016年上半年深圳住宅租金                 附、2016年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢 三、2016年上半年新房二手房量價比較    

14、;     1、新房二手房價格比較         2、新房二手房成交量比較 第三部分：商業(yè)市場 一、一手商業(yè)        1、商業(yè)新增預售分析         附：2016年上半年取得預售證的商業(yè)項目     

15、60;   2、一手商業(yè)成交分析 二、二手商業(yè)         1、商業(yè)掛牌均價         附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手商業(yè)量價走勢圖         2、商業(yè)租金         附

16、：2016年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖         3、二手商業(yè)成交分析 第四部分：寫字樓市場 一、一手寫字樓 43        1、寫字樓新增預售分析 43        附：2016年上半年取得預售證的寫字樓項目 43     &#

17、160;  2、一手寫字樓成交分析 44二、二手寫字樓 44        1、寫字樓掛牌均價 44        附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手寫字樓量價走勢圖         2、寫字樓租金        &

18、#160;附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖         3、二手寫字樓成交分析 第五部分：政策點評 第六部分：小結(jié) 第七部分：下半年展望         【內(nèi)容摘要】2016年上半年，深圳房價延續(xù)2015年以來的大漲行情，46515元/48095元/49989元/49876元/55817元/61756元/，持續(xù)瘋漲的房價倒逼325調(diào)控新政出臺，調(diào)控細則非深戶社保1改

19、3和二套房最低首付四成，給脫韁的樓市上了一道緊箍咒，新政后二季度中低端普通物業(yè)價格漲幅明顯趨緩        上半年深圳共批準預售住宅平方米，同比減少19.9%        上半年深圳共成交新房平方米，同比減少22.8%        上半年深圳的新房成交均價為51006元/平方米，同比上漲81.9%    

20、0;   上半年深圳新房市場供求比為1：1.10，供應小于需求        上半年深圳的租售比為1638，同比偏離更嚴重        上半年深圳共成交二手商品房平方米，同比增加3.8%        上半年深圳二手住宅的掛牌均價為53572元/平方米，同比上漲52.4%    

21、0;   上半年深圳住宅租金為80元/平方米/月，同比上漲19.4%        上半年深圳二手商業(yè)的掛牌均價為85716元/平方米，同比上漲49.2%        上半年深圳商業(yè)租金為262元/平方米/月，同比上漲17.0%        上半年深圳二手寫字樓的掛牌均價為43952元/平方米，同比上漲16.7% 

22、       上半年深圳寫字樓租金為147元/平方米/月，同比上漲6.5%第一部分：2016年上半年深圳土地市場分析        2016年上半年，房價持續(xù)暴漲、資本逐利等現(xiàn)象傳導到土地市場，雖然樓市打壓調(diào)控政策出臺，但也不能有效遏制土地市場的瘋狂，2016年上半年各路資金上演搶地大戰(zhàn)，地王頻出，樓面地價再創(chuàng)新高，2016年上半年深圳土地市場分別誕生總價地王和單價地王，位于龍華上塘編號為A816-0060的宗地，樓面地價56781元/平方米，為

23、單價地王，位于光明新區(qū)編號為A646-0059的宗地，成交總價140.6億元，為總價地王。        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年全市僅成交5塊宗地，其中2塊商住混合用地，2塊商業(yè)用地和1塊商業(yè)服務業(yè)設(shè)施用地。        2塊商住混合用地分布在寶安區(qū)，合計用地面積平方米，同比增加3倍，合計建筑面積平方米，同比增加1.7倍，成交金額223.5億元，同比增加24倍，樓面地價34122元/平方米，同比上漲8.4倍。這2

24、塊商住混合用地建成之后，約為市場帶來65萬平方米的有效供給。        2塊商業(yè)用地分布在寶安、龍崗兩區(qū)，合計用地面積平方米，同比增加1.8倍，合計建筑面積平方米，同比增加九成，合計成交金額60.05億元，同比增加四成，樓面地價15587元/平方米，同比下跌27.5%。這2塊商業(yè)用地建成之后，約為市場帶來38萬平方米的商業(yè)供給。        1塊商業(yè)服務業(yè)設(shè)施用地分布在南山區(qū)，用地面積29768平方米，同比增加2.9倍，建筑面積平

25、方米，同比增加1.8倍，成交金額萬元，同比增加2.8倍，樓面地價25232元/平方米，同比上漲33.0%。這塊商業(yè)服務業(yè)設(shè)施用地建成之后，平方米的辦公及文化設(shè)施面積10年內(nèi)不得出售，72083平方米的商業(yè)面積限整體轉(zhuǎn)讓，故為市場約帶來7萬平方米的商業(yè)有效供給。        點評：深圳新增土地供應日益匱乏，城市更新用地逐漸成為樓市的主角，2016年上半年新增商住用地能夠為住宅市場帶來的有效供給僅為65萬平方米，遠遠不能滿足深圳房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展需求，近年來城市更新用地供應量大幅增加，大大緩解了土地市場的供需矛盾。

26、附一：2016年上半年成交地塊分布情況附二：2016年上半年成交地塊的主要指標第二部分：住宅市場一、新房市場        1、2016年上半年新房供應分析        2016年上半年，深圳樓市在糾結(jié)、蹉跎中前行，一方面是持續(xù)攀升的高房價，一方面是急需買房解決住房問題的剛需，房價的飚漲使得供需矛盾在2016年上半年表現(xiàn)得尤為突出，325調(diào)控政策在這種矛盾之下應運而出，新政之后樓市價格漲幅趨緩，市場觀望氛圍加重，成交量大跌。不過由于3

27、25新政之前成交量基數(shù)大，故2016年上半年樓市總體成交量仍算可觀，樓市供應量在調(diào)控政策之下有所放緩。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳住宅預售面積平方米，同比減少約兩成，預售套數(shù)20336套，同比減少16.3%。上半年預售的項目有普通住宅、中端物業(yè)和豪宅產(chǎn)品，其中豪宅項目供應量較2015年同期有所增加，中低端物業(yè)仍是市場供給的主力。        戶型供給方面，1-3房是樓市的供給主力，上半年預售量20336套，其中1房2218套，2房8872套，3房7130套。此外，4房戶型供給量1331套，4房

28、以上戶型供給量238套，復式戶型供給量539套，其他戶型供給量8套。        特區(qū)內(nèi)、外住宅預售量之比為1:3.3，特區(qū)內(nèi)預售住宅面積平方米，同比增加3.0%，預售住宅套數(shù)3439套，同比增加10.5%；特區(qū)外預售住宅面積平方米，同比減少24.9%，預售住宅套數(shù)16897套，同比減少兩成。        福田、鹽田兩區(qū)2016年上半年無住宅項目預售。       

29、; 羅湖區(qū)深業(yè)東嶺一個樓盤取得預售許可證，預售住宅面積平方米，預售住宅套數(shù)1214套。        南山區(qū)4個樓盤取得預售許可證，預售住宅面積平方米，同比減少18.6%，預售住宅套數(shù)2225套，同比減少28.5%。其中半島城邦三期預售量.71平方米/1074套；天鵝湖1號預售量.52平方米/315套；寶能城預售量90096.4平方米/686套。        寶安區(qū)9個樓盤取得預售許可證，預售住宅面積平方米，同比減少27.8

30、%，預售住宅套數(shù)7059套，同比減少18.5%。其中新錦安壹號公館預售量.64平方米/419套；中糧云景國際預售量.42平方米/1258套；鴻榮源壹城中心預售量87623.56平方米/1046套；宏發(fā)世紀城預售量84037.27平方米/870套，是寶安區(qū)住宅預售量較大的幾個樓盤。        龍崗區(qū)17個樓盤取得預售許可證，預售住宅面積平方米，同比減少22.3%，預售住宅套數(shù)9838套，同比減少21.4%。其中信義嘉御山預售量.39平方米/1212套；錦薈PARK預售量90933.5平方米/881套；萬科麓城預售

31、量83031.46平方米/940套，是龍崗區(qū)住宅預售量較大的幾個樓盤。附1：2016年上半年取得預售證項目附2：2016年上半年預售住宅戶型構(gòu)成2、2016年上半年新房成交分析        2016年上半年，深圳房價延續(xù)2015年以來的大漲行情，46515元/48095元/49989元/49876元/55817元/61756元/，持續(xù)瘋漲的房價倒逼325調(diào)控新政出臺，調(diào)控細則非深戶社保1改3和二套房最低首付四成，給脫韁的樓市上了一道緊箍咒，新政后二季度中低端普通物業(yè)價格漲幅明顯趨緩。2.1 成交均價分析

32、        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳新房住宅成交均價為51006元/，環(huán)比上漲33.4%，同比上漲81.9%。數(shù)據(jù)顯示，2016年，是深圳樓市的豪宅元年，豪宅產(chǎn)品高企的價格和活躍的成交量，是持續(xù)推動深圳房價走高的重要原因，相比之下，中端物業(yè)、低端物業(yè)的價格漲幅則要緩和一些。        全市六區(qū)上半年的新房住宅成交均價環(huán)比同比均有明顯漲幅。其中福田區(qū)在豪宅產(chǎn)品寶能公館的持續(xù)熱銷下，上半年成交均價逼近8萬關(guān)口

33、，為79771元/，是全市均價最高的區(qū)域，環(huán)比上漲21.2%，同比上漲76.0%。        南山區(qū)是豪宅供應量最大的區(qū)域，恒裕濱城、海上世界雙璽、華潤深圳灣悅府、半島城邦三期是區(qū)域的價格貢獻主力，助力南山區(qū)成交均價達77452元/，環(huán)比上漲24.4%，同比上漲57.8%。        羅湖區(qū)2016年上半年成交均價61426元/，環(huán)比上漲16.7%，同比上漲38.0%，中海天鉆、華潤銀湖藍山是區(qū)域的價格貢獻主力。 &#

34、160;      新錦安壹號公館、龍光玖龍璽、華聯(lián)城市全景、鴻榮源壹方中心是寶安區(qū)的價格貢獻主力，區(qū)域成交均價45625元/，環(huán)比上漲27.2%，同比上漲72.4%。        2016年上半年鹽田區(qū)屬于價格普漲的區(qū)域，成交均價43383元/，環(huán)比上漲23.8%，同比上漲88.0%。        龍崗區(qū)2016年上半年成交均價38688元/，仍是房價最接地氣的區(qū)域，環(huán)比

35、上漲34.2%，同比上漲82.8%，信義嘉御山、萬科麓城、佳兆業(yè)城市廣場、信義金御半山是區(qū)域的價格主要貢獻者。附：2016年上半年各區(qū)代表性樓盤1-6月成交均價走勢圖2.2 成交量分析        2016年上半年，深圳樓市走向跌宕起伏。1-3月，深圳樓市延續(xù)2015年以來的火爆行情，房價上漲，交投活躍，成交量可觀。房價的過快上漲倒逼調(diào)控政策出臺，325新政從需求源頭上對市場做了進一步規(guī)范，尤其是非深戶社保年限1改3，在很大程度上遏制了樓市投機虛火的延續(xù)，打壓措施實施后市場觀望氛圍逐步加重，受調(diào)控影響4

36、-6月成交量顯著下滑，導致2016年上半年成交量總體回落。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計：2016年上半年新房住宅成交面積平方米，同比減少22.8%；成交套數(shù)23170套，同比減少27.1%；成交金額萬元，同比增加40.5%。        其中，特區(qū)內(nèi)共成交新房平方米，同比增加7.4%，成交套數(shù)5931套，同比增加4.8%，成交金額萬元，同比暴增68.7%；特區(qū)外共成交新房平方米，同比減少三成，成交套數(shù)17239套，同比減少34.1%，成交金額萬元，同比增加25.9%。   

37、60;    羅湖區(qū)上半年共成交新房平方米，同比增加13.9%，成交套數(shù)1370套，同比增加22.2%，成交金額萬元，同比增加57.2%。全區(qū)共有9個項目有成交，其中，深業(yè)東嶺、華潤銀湖藍山是成交主力，兩盤累計貢獻全區(qū)約60%的成交量。        福田區(qū)上半年共成交新房39775平方米，同比減少61.8%，成交套數(shù)271套，同比減少66.1%，成交金額萬元，同比減少32.8%。全區(qū)共有5個項目有成交，其中，寶能公館是成交主力，單盤貢獻全區(qū)約74%的成交量。 &#

38、160;      南山區(qū)上半年成交活躍，半島城邦三期、前海時代、寶能城等樓盤的入市和加推，推動區(qū)域成交量上行，成交面積平方米，同比增加24.1%，成交套數(shù)3846套，同比增加17.4%，成交金額萬元，同比暴增95.9%。全區(qū)共有24個項目成交，其中，前海時代、寶能城、恒裕濱城、海上世界雙璽、科技生態(tài)園、華潤深圳灣悅府是成交主力，六盤累計貢獻全區(qū)約60%的成交量。        鹽田區(qū)上半年共成交新房43380平方米，同比增加6.8%，成交套數(shù)444套，同

39、比減少3.9%，成交金額萬元，同比翻番。全區(qū)共有4個項目成交，其中，合泰御景翠峰、璽悅山是成交主力，兩盤累計貢獻全區(qū)約71%的成交量。        受供應減少影響，寶安區(qū)成交量有所下滑，上半年共成交新房平方米，同比減少9.7%，成交套數(shù)9206套，同比減少9.2%，成交金額萬元，同比增加55.7%。全區(qū)共有44個項目成交，其中鴻榮源壹城中心、合正觀瀾匯、奧宸觀壹城、領(lǐng)航城、中糧鳳凰里是成交主力，五盤累計貢獻全區(qū)約35%的成交量。       &

40、#160;受供應減少2016年上半年龍崗區(qū)成交量大減，共成交新房平方米，同比減少45.3%，成交面積8033平方米，同比減少一半，成交金額萬元，同比持平。全區(qū)共有55個項目成交，其中錦薈PARK、宇宏健康花城、信義嘉御山、萬科公園里、金地龍城中央、萬科麓城是成交主力，六盤累計貢獻全區(qū)約42%的成交量。附一：2016年上半年新房成交主要數(shù)據(jù)2.3 熱點片區(qū)分析        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年以下十個片區(qū)表現(xiàn)活躍，分別為：蛇口、西麗、龍華、西鄉(xiāng)、新安、光明、坂田、龍崗中心城、布吉、

41、橫崗。這些片區(qū)或者對全市的房價有較大的支撐，如蛇口、新安等，或者對全市的成交量有較大的貢獻，如龍華、布吉等，或者兩者兼而有之。2.3.1蛇口片區(qū)        2016年上半年蛇口片區(qū)樓市產(chǎn)品供應主要集中在高端項目海上世界雙璽和半島城邦，為片區(qū)的量價支撐者，其他項目成交量較少，上半年內(nèi)片區(qū)六個項目共成交94514.68平方米，同比暴增79.9%；成交654套，同比暴增195.9%；成交金額同比暴增108.3%，為84.82億元；成交均價為90000元/平方米，同比上漲15.4%。2.3.2西麗片區(qū) 

42、60;      2016年上半年西麗片區(qū)的寶能城一枝獨秀，成為片區(qū)成交最活躍的樓盤。上半年片區(qū)共有4個項目成交，共成交79855.39平方米，同比減少42.1%；成交699套，同比減少42.9%；成交金額50.35億元，同比減少6.8%；成交均價為63000元/平方米，同比上漲61.5%。2.3.3龍華片區(qū)        2016年上半年龍華片區(qū)的成交量略有減少，上半年片區(qū)內(nèi)共有12個項目成交，共成交.82平方米，同比減少19.8%；成交2855套，同比

43、減少16.3%；成交金額124.99億元，同比增加21.9%；成交均價上漲53.3%，為46000元/平方米。2.3.4西鄉(xiāng)片區(qū)        2016年上半年西鄉(xiāng)片區(qū)上半年七個項目共成交新房.73平方米，同比減少14.5%，成交套數(shù)1316套，同比增加20.7%；成交金額同比增加23.3%，達58.72億元，成交均價上漲42.9%，達50000元/平方米。2.3.5新安片區(qū)        2016年上半年新安片區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定，華聯(lián)城市全景

44、和新錦安壹號公館成交火爆，上半年片區(qū)內(nèi)三個項目共成交新房80080.15平方米，同比減少17.0%；成交套數(shù)664套，同比減少33.5%；成交金額62.3億元，同比暴增103.7%；成交均價暴漲1.4倍，為78000元/平方米。2.3.6光明片區(qū)        2016年上半年光明片區(qū)成交相對減弱，上半年片區(qū)內(nèi)五個項目共成交新房65970.98平方米，同比減少67.6%；成交706套，同比減少近七成；成交金額20.75億元，同比減少42.7%；成交均價31000元/平方米，同比上漲72.2%。2.3.7坂田片區(qū)&#

45、160;       2016年上半年坂田片區(qū)持續(xù)活躍，成交量保持高位，信義嘉御山和佳兆業(yè)城市廣場是片區(qū)的主要貢獻者，上半年片區(qū)內(nèi)十個項目共成交.28平方米，同比增加1.4%；成交1697套，同比減少2.1%；成交金額81.69億元，同比增加63.9%；成交均價上漲59.4%，達51000元/平方米。2.3.8龍崗中心城        2016年上半年龍崗中心城在售項目表現(xiàn)出色，如金地龍城中央、萬科天譽、嘉億爵悅、華策中心城等成交活躍。上半年片區(qū)

46、共成交新房住宅.26平方米，同比減少48.8%；成交1273套，同比減少51.2%，成交金額45.44億元，同比減少11.4%；成交均價同比上漲76.2%，達37000元/平方米。2.3.9布吉片區(qū)        2016年上半年布吉片區(qū)共有11個項目成交，仍是全市成交量的主要貢獻區(qū)域，共成交.86平方米，同比減少22.6%；成交2305套，同比減少33.0%；成交金額109.09億元，同比增加21.4%；成交均價上漲53.6%，為43000元/平方米。2.3.10橫崗片區(qū)   

47、60;    2016年上半年橫崗片區(qū)市場供求兩旺，其中，錦薈PARK成交火爆，位居上半年全市個盤成交量亞軍。上半年片區(qū)內(nèi)五個項目共成交.26平方米/1429套，同比增加八成左右；成交金額42.9億元，同比增加126.0%；成交均價30000元/平方米，同比上漲25.0%。2.4 2016年上半年深圳新房供求比        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳住宅預售面積為平方米，銷售面積為平方米，供應小于需求，供求比為1：1.10，樓市處于去庫存化階

48、段。各行政區(qū)方面大多為供應小于需求，庫存量得到不同程度的消化。其中，福田區(qū)和鹽田區(qū)沒有新增供應，以消化庫存為主，庫存量減少。羅湖區(qū)的供求比為1：1.32；南山區(qū)的供求比為1：1.18；寶安區(qū)的供求比為1：1.22。龍崗區(qū)供應大于需求，供求比為1：0.85。2.5 2016年上半年深圳租售比        租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為13001200，即200至300個月的租金之和與該物業(yè)的購置總價大致相等。&#

49、160;       根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳住宅的租賃均價為80元/平方米/月，新房成交均價為51006元/平方米，即2016年上半年深圳的租售比為80510061638。比較可見，深圳的租售比大幅偏離合理底線（1300），比2015年上半年的租售比1419偏離更嚴重。2.6 2016年1-6月深圳新房量價走勢分析        上半年深圳樓市在325新政的影響下，成交量有所回落，尤其在4月和5月均不足3000

50、套，其余各月的成交量都3000-6000套之間。        成交均價方面，即使行情不溫不火，房價仍然繼續(xù)上漲，6月份更是突破6萬大關(guān)，創(chuàng)下歷史新高。二、二手房市場1、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房掛牌均價        根據(jù)szhome二手房欄目的監(jiān)測，2016年上半年深圳二手樓市可謂是冰火兩重天，掛牌均價高達53572元/平方米（1-6月加權(quán)平均，下同），同比上漲52.4%。全市六區(qū)上半年的二手住宅掛牌均價同比均全線上漲，羅湖

51、、福田、寶安、龍崗均同比上漲50%以上，其中龍崗區(qū)掛牌均價同比上漲72.3%，為全市漲幅最高，達36659元/平方米；羅湖區(qū)上半年掛牌均價同比上漲56.1%，達50217元/平方米；寶安區(qū)上半年掛牌均價為48007元/平方米，同比上漲55.5%；南山區(qū)上半年掛牌均價為62913元/平方米，同比上漲40.3%；福田區(qū)上半年掛牌均價同比上漲39.0%，為61232元/平方米。2、2016年上半年深圳各行政區(qū)二手房成交分析        325調(diào)控新政是二手樓市的殺手锏，新政實施后的4-6月份，深圳二手房成交量直線下滑，

52、不過由于1-3月成交量巨大，故2016年上半年整體成交量仍十分可觀。據(jù)深圳房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計：2016年上半年深圳成交66280套二手房，同比增加1.4%，成交面積，同比增加3.8%。在2016年上半年的6個月中，1月二手房成交16477套，3月二手房成交20453套，成交體量十分驚人。        325新政后，4-6月深圳二手房報價不斷探底，成交量不斷刷新新低，其中6月份受龍華和光明雙地王的影響，二手樓市報價呈探底企穩(wěn)回升態(tài)勢，325新政對二手樓市的重創(chuàng)程度遠大于新房市場，后市二手房市場有望逐步回穩(wěn)。 

53、;       特區(qū)內(nèi)、外二手房成交量持平，特區(qū)內(nèi)二手房成交平方米，同比減少1.8%，成交套數(shù)35681套，同比減少4.1%；特區(qū)外二手房成交平方米，同比增加一成，成交套數(shù)30599套，同比增加8.6%。成交量較大的區(qū)域是龍崗和寶安兩區(qū)，龍崗區(qū)成交面積，同比增加一成，成交套數(shù)16839套，同比增加13.6%；寶安區(qū)成交面積，同比增加10.6%，成交套數(shù)13760套，同比增加3.1%。        羅湖、福田、南山三區(qū)二手房成交量基本相當，羅湖區(qū)

54、成交面積,同比增加16.2%，成交套數(shù)11341套，同比增加3.9%；福田區(qū)成交面積，同比減少11.8%，成交套數(shù)11955套，同比減少11.1%；南山區(qū)成交面積，同比減少6.6%，成交套數(shù)10518套，同比減少7.1%。         鹽田區(qū)是二手房成交量最小的區(qū)域，成交面積，同比增加21.9%，成交套數(shù)1867套，同比增加23.8%。 3、2016年1-6月深圳二手房量價走勢分析        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信

55、息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年第一季度深圳二手樓市延續(xù)去年的火爆行情，特別是3月份達到了20453套的天量；而在325新政后，二手樓市出現(xiàn)“急凍”的局面，第二季度二手房的成交量嚴重萎縮。        掛牌均價方面，在第一季度的火爆牽引下，掛牌均價歷史新高屢屢刷新，即使是成交量慘淡的第二季度，掛牌均價仍然處于高位運行。上半年深圳二手樓市的掛牌均價為53572元/平方米。4、2016年上半年深圳住宅租金        根據(jù)szhome二手房欄目的

56、監(jiān)測，2016年上半年深圳的住宅租金為80元/平方米/月（1-6月加權(quán)均價，下同），同比上漲19.4%。各行政區(qū)方面，全市六區(qū)的住宅租金同比都有不同幅度的上漲，寶安區(qū)以25.5%的漲幅領(lǐng)漲全市，住宅租金達59元/平方米/月；南山區(qū)同比上漲16.5%至92元/平方米/月；福田區(qū)同比上漲15.2%至91元/平方米/月；鹽田區(qū)同比上漲12.5%至63元/平方米/月；龍崗區(qū)同比上漲9.5%至46元/平方米/月；羅湖區(qū)同比上漲8.0%至81元/平方米/月。附、2016年1-6月深圳各行政區(qū)租金走勢三、2016年上半年新房二手房量價比較1、新房二手房價格比較    

57、    比較可見，2016年上半年深圳的新房成交均價大幅低于二手房掛牌均價，差距達2566元/平方米，差距幅度4.8%。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、龍崗區(qū)上半年的新房成交均價都高于二手房的掛牌均價，羅湖區(qū)的新房成交均價比二手房掛牌均價高22.3%，福田高30.3%，南山高23.1%，龍崗高5.5%；鹽田區(qū)和寶安區(qū)則相反，鹽田區(qū)新房成交均價比二手房掛牌均價低8.3%，寶安低5.0%。2、新房二手房成交量比較        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深

58、圳二手房成交量約是新房的2.4倍。各行政區(qū)方面，羅湖區(qū)和福田區(qū)的二手房市場占據(jù)絕對主導地位，成交量是新房的六倍以上，其中，羅湖區(qū)二手房成交面積是新房的6.2倍，福田區(qū)為25.2倍；鹽田、南山、龍崗、寶安四區(qū)二手房成交量均優(yōu)于新房，其中，鹽田區(qū)二手房成交面積是新房的3.4倍，南山和龍崗均為2.0倍，寶安區(qū)為1.4倍。第三部分：商業(yè)市場一、一手商業(yè)1、商業(yè)新增預售分析        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳預售商業(yè)面積平方米，同比增加23.0%，預售商業(yè)套數(shù)8260套，同比增加55.4%。各行政

59、區(qū)方面，羅湖區(qū)預售量為33599.8平方米/314套；福田區(qū)預售量為461.95平方米/2套；南山區(qū)預售量為.65平方米/1760套；寶安區(qū)預售量.47平方米/1803套；龍崗區(qū)預售量為.18平方米/4381套。        位于龍崗橫崗的榮德時代廣場預售量為平方米/681套，是全市商業(yè)預售量最大的項目，位于南山西麗的萬科云城預售量為.9平方米/1417套，居于第二位，此外，星航華府、萬科時代廣場、賽格新城市廣場、金地凱旋廣場等樓盤商業(yè)預售量也比較可觀，其中星航華府四期預售量46178.87平方米/15套；萬科時

60、代廣場預售量64661.45平方米/1033套；賽格新城市廣場預售量49338.59平方米/679套；金地凱旋廣場預售量43258.84平方米/722套。附：2016年上半年取得預售證的商業(yè)項目2、一手商業(yè)成交分析        受325調(diào)控政策打壓和市場轉(zhuǎn)冷的影響，2016年上半年深圳商業(yè)市場成交量明顯下滑，成交面積平方米，同比減少22.4%，成交套數(shù)4661套，同比減少7.8%。        位于南山西麗的萬科云城是2016年上半

61、年深圳商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者，成交43718.39平方米/561套，市場參考價63000元/平方米，位于龍崗中心城的萬科時代廣場成交33252.94平方米/553套，居于第二位，市場參考價38000元/平方米，卓越前海壹號成交27926.57平方米/278套，居于第三位，市場參考價元/平方米，此外，松河瑞園、榮德國際、坪山招商花園城等也有不錯的表現(xiàn)。二、二手商業(yè)1、商業(yè)掛牌均價        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳二手商業(yè)掛牌均價同比上漲49.2%，為85716元/平方米（1-6月加權(quán)均價，下同

62、）。所監(jiān)測的五個區(qū)的二手商業(yè)掛牌均價全線上漲，福田區(qū)同比上漲42.4%至元/平方米；寶安區(qū)同比上漲41.1%至97364元/平方米；羅湖區(qū)同比上漲33.3%至元/平方米；南山區(qū)同比上漲31.1%至84438元/平方米；龍崗區(qū)同比上漲24.7%至49866元/平方米。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手商業(yè)量價走勢圖2、商業(yè)租金        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳的商業(yè)租金同比上漲17.0%至262元/平方米/月（1-6月加權(quán)均價，下同）。所監(jiān)測的五個區(qū)的商業(yè)租金走勢各異，龍崗區(qū)在東進的

63、帶動下，置業(yè)者逐漸轉(zhuǎn)投關(guān)外發(fā)展，全區(qū)的商業(yè)租金持續(xù)飆升，同比上漲37.2%至199元/平方米/月；福田區(qū)同比上漲34.2%至294元/平方米/月；南山區(qū)同比上漲18.6%至268元/平方米/月；羅湖區(qū)同比下跌9.4%至298元/平方米/月；寶安區(qū)同比下跌11.2%至135元/平方米。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)商業(yè)租金走勢圖3、二手商業(yè)成交分析        2016年上半年，在打壓調(diào)控政策影響下的二手商業(yè)仍遞交了一份靚麗的答卷。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳二手商業(yè)成交面積平方米，同比增加

64、87.1%，成交套數(shù)3727套，同比增加6.5%。第四部分：寫字樓市場一、一手寫字樓1、寫字樓新增預售分析        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳市寫字樓預售面積平方米，同比增加34.0%，預售套數(shù)2385套，同比增加九成。2016年上半年寫字樓預售量主要分布在寶安和龍崗兩區(qū)，寶安區(qū)預售量為.1平方米/838套，龍崗區(qū)預售量為.4平方米/1306套。卓越寶中時代廣場預售量69057.02平方米/304套，潮商廣場預售量63985.87平方米/687套，是寫字樓預售量較大的兩個樓盤。附：201

65、6年上半年取得預售證的寫字樓項目2、一手寫字樓成交分析        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳市一手寫字樓成交面積平方米，同比增加4.1%，成交套數(shù)1106套，同比減少27.1%。位于福田中心區(qū)的海岸中心成交33617.82平方米/145套，是全市寫字樓成交量最大的樓盤，市場參考價60000元/平方米，位于南山大沖的華潤城成交29773.42平方米/110套，居于第二位，市場參考價55000元/平方米，位于福田中心區(qū)的CFC長富中心成交26335.18平方米/64套，居于第三位，市場參考價5

66、0000元/平方米。二、二手寫字樓1、寫字樓掛牌均價        根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳的二手寫字樓掛牌均價表現(xiàn)堅挺，同比上漲16.7%，為43952元/平方米（1-6月加權(quán)均價，下同），所監(jiān)測的三個行政區(qū)的二手寫字樓掛牌均價走勢各異，南山區(qū)以31.5%的漲幅領(lǐng)漲全市，二手寫字樓掛牌均價為47346元/平方米；福田同比上漲8.4%至43540元/平方米；羅湖區(qū)同比下跌10.9%，為24379元/平方米。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)二手寫字樓量價走勢圖2、寫字樓租金 

67、60;      根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年深圳的寫字樓租金持續(xù)飆升，同比上漲6.5%，為147元/平方米/月（1-6月加權(quán)平均，下同）。所監(jiān)測的三個行政區(qū)的寫字樓租金全線上漲，羅湖區(qū)領(lǐng)漲全市，同比上漲16.8%，寫字樓租金為125元/平方米/月；福田寫字樓租金同比上漲7.7%，為167元/平方米/月；南山區(qū)寫字樓租金同比上漲4.0%，為129元/平方米/月。附：2016年1-6月深圳各行政區(qū)寫字樓租金走勢圖3、二手寫字樓成交分析2016年上半年深圳二手寫字樓市場表現(xiàn)不錯，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2016年上半年

68、深圳二手寫字樓成交面積95944平方米，同比增加42.6%，成交套數(shù)698套，同比增加約五成。第五部分：政策點評第六部分：小結(jié)        2016年上半年，房價的持續(xù)飚漲導致政府主管部門調(diào)控轉(zhuǎn)向，由寬松轉(zhuǎn)為收緊，出臺的打壓調(diào)控政策主要有：非深戶社保1改3、首套結(jié)清二套房首付最低四成、4月1日起二手房評估價上調(diào)50%。調(diào)控政策往往會對市場造成較大的威懾作用，325相關(guān)舉措出臺后，新房、二手房成交量均大幅回落，市場觀望氛圍加重，房價漲幅趨緩。2016年上半年深圳住宅成交面積平方米，同比減少22.8%，成交套數(shù)231

69、70套，同比減少27.1%，成交金額萬元，同比增加四成，成交均價51006元/平方米，同比上漲81.9%。樓市成交量的回落，使得市場推盤節(jié)奏放緩，2016年上半年深圳住宅預售面積平方米，同比減少兩成，住宅預售套數(shù)20336套，同比減少16.3%。        土地資源緊張是制約深圳樓市發(fā)展的一大瓶頸，由于增量土地供應十分有限，2016年上半年深圳樓市兩度上演搶地大戰(zhàn)，這兩塊宗地分別衛(wèi)冕近年來的單價地王和總價地王。2016年上半年深圳全市僅成交5塊宗地，其中2塊商住混合用地，位于龍華上塘編號為A816-0060的宗

70、地，樓面地價56781元/平方米，為單價地王，位于光明新區(qū)編號為A646-0059的宗地，成交總價140.6億元，為總價地王。近年來深圳大力推進舊城改造，城市更新是今后深圳樓市發(fā)展的主方向。        2016年是深圳樓市的分水嶺，325新政之前深圳樓市延續(xù)2015年以來的暴漲模式，尤其是高端大戶型物業(yè)的成交，將房價再度推高。2016年1-6月深圳新房成交均價分別為：46515元、48095元、49989元、49876元、55817元、61756元，不斷飚漲的房價倒逼打壓調(diào)控政策出臺，325新政后中低端物業(yè)價格

71、漲幅明顯放緩。成交量方面，受打壓調(diào)控政策的影響，上半年新房成交量呈持續(xù)下滑態(tài)勢，5447套5410套4461套2340套2259套3253套，6月份成交量有觸底回升態(tài)勢。個盤表現(xiàn)方面，位于龍華新區(qū)的超級大盤鴻榮源壹城中心備受剛需青睞，成交.51平方米/1195套，是全市成交量最大的樓盤，位于橫崗的錦薈PARK成交86111.91平方米/826套，居于第二位，位于龍華的合正觀瀾匯成交72410.86平方米/740套，居于第三位，此外，位于布吉的宇宏健康花城、位于前海深港合作區(qū)的前海時代、位于坂田的信義嘉御山、位于西麗的寶能城、位于后海的恒裕濱城、位于龍華新區(qū)的奧宸觀壹城，均表現(xiàn)不錯，單盤成交量突

72、破5萬平方米。        325新政是二手樓市重要的分水嶺，新政前的1-3月份，在收緊政策即將出臺的預期之下，購房者加快入市和過戶步伐，使得1季度二手房創(chuàng)下天量，合計為46005套/平方米，新政出臺后二手樓市快速轉(zhuǎn)冷，4-6月僅為20275套/平方米，成交量暴減。2016年上半年深圳二手房成交量仍十分可觀，成交面積平方米，同比增加3.8%，成交套數(shù)66280套，同比增加1.4%。325調(diào)控舉措出臺之后，二手房成交量不斷探底，業(yè)主報價也普遍理性和下調(diào)，市場上筍盤頻現(xiàn)，新政對二手樓市的沖擊作用不容小覷，需要置業(yè)的剛需，可多加留意，碰到合適的筍盤出手為上策。