上海寫字樓市場培訓(xùn)及營銷推廣計劃PPT

1、寫字樓市場培訓(xùn)寫字樓市場培訓(xùn)2010年年7月月上海寫字樓市場簡介上海寫字樓市場簡介寫字樓項目策劃要點寫字樓項目營銷計劃寫字樓市場定義寫字樓市場定義銷售型寫字樓銷售型寫字樓租賃型寫字樓租賃型寫字樓寫字樓根據(jù)其產(chǎn)權(quán)持有性質(zhì)，可分為銷售型銷售型寫字樓和租賃型租賃型寫字樓發(fā)展商將產(chǎn)權(quán)獨立分割，出售給小業(yè)主供其自用或投資之用。多位于徐匯、虹口等非核心CBD區(qū)域。R 成本回收迅速，短期實現(xiàn)大量現(xiàn)金收益R 后期經(jīng)營、管理難度加大R 項目價值無法實現(xiàn)最大化R 二次租賃中無法獲得國際公司的認可R 保持了產(chǎn)權(quán)的完整性，利于后期的經(jīng)營管理R 相對于銷售，租金變化相對較小，穩(wěn)定的長期收益R 通過REITS，拓寬融資渠

2、道Q 前期物業(yè)成本無法回收，運營成本較高Q 資金流動速度較慢發(fā)展商長期持有項目完整產(chǎn)權(quán)，進行租賃和資產(chǎn)管理。大多處于核心CBD區(qū)域，且品質(zhì)高端。飛洲國際飛洲國際東海廣場東海廣場恒隆廣場恒隆廣場環(huán)球金融中心環(huán)球金融中心寫字樓市場定義寫字樓市場定義市場普遍按照寫字樓所處的區(qū)域、交通位置、交房標(biāo)準(zhǔn)等方面的優(yōu)劣，將寫字樓分為國際甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓。下表為市場通用的分級依據(jù)。衡量標(biāo)準(zhǔn)衡量標(biāo)準(zhǔn)國際甲級寫字樓甲級寫字樓乙級寫字樓地理位置地理位置位于中央商務(wù)區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施位于寫字樓聚集區(qū)，交通便利、基礎(chǔ)建設(shè)包括公交線路以及軌道交通設(shè)施區(qū)域具有一定商業(yè)氛圍，交

3、通便利停車車位停車車位至少每150平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供至少每200平方米有一個停車位，對于綜合用途的項目還需更多停車位或者周邊必須有足夠的車位提供車位按設(shè)計規(guī)范制定，通常不能滿足需要大廈品質(zhì)大廈品質(zhì)架空地板；龍骨吊頂配備充足的燈光（最少500Lux）；為客戶提供最少每平方米90Va的電源供應(yīng)；配有后備電源；24小時分別提供冷暖水；每平方米最少承重為250公斤，等架空地板、充分的電源供應(yīng)并配有后備電源，如項目有一定規(guī)模的商場，則需有單獨的寫字樓入口。部分毛坯交付，配備電、空調(diào)、通訊等基本設(shè)施凈高凈高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米

4、）2.5米以上電梯電梯平均每3層一部電梯等候時間不超過30秒按設(shè)計規(guī)范制定電話線電話線平均每12平方米有一根電話線并提供ISDN，DDN，T1等通訊電纜，并可考慮提供光纜等多種服務(wù)設(shè)施。平均每20平方米有一根電話線物業(yè)管理物業(yè)管理豐富經(jīng)驗的國際知名物業(yè)管理公司豐富經(jīng)驗、有知名度的物業(yè)管理公司內(nèi)資物業(yè)管理公司租或售租或售不出售大面積自用型客戶銷售，不單元分拆銷售單元銷售，投資客出租得房率得房率整層得房率至少為75%，分割單元得房率不低于為70，空間少柱 。70% 或更高65%空調(diào)空調(diào)4管制空調(diào)系統(tǒng) VAV4管制空調(diào)系統(tǒng) VAV通常為VRV上海寫字樓區(qū)域分布上海寫字樓區(qū)域分布徐家匯徐家匯虹橋開發(fā)區(qū)

5、虹橋開發(fā)區(qū)北外灘北外灘新上海商業(yè)新上海商業(yè)城及竹園城及竹園中山公園中山公園陸家嘴陸家嘴張江、紫竹張江、紫竹園區(qū)園區(qū)核心核心CBD成熟區(qū)域成熟區(qū)域核心CBD 人民廣場 淮海路 南京西路 陸家嘴虹橋開發(fā)區(qū)徐家匯新興區(qū)域新興區(qū)域北外灘中山公園新上海商業(yè)城及竹園張江、紫竹園區(qū)南京西路南京西路CBDCBD該區(qū)域是上海寫字樓市場的縮影，初期以上海商城、嘉里中心為代表，將甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)帶入中國。隨著周邊五星級酒店云集，一直以來就是領(lǐng)事館、高端服務(wù)業(yè)的首選之地。10年前隨著恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)、中信泰富等高端辦公樓及商業(yè)落成，南京西路成為上海最高檔的商業(yè)辦公區(qū)。該區(qū)域未來的發(fā)展集中在靜安寺周邊，越洋廣場、會德豐廣

6、場等項目代表著上海寫字樓市場未來的新趨勢以咨詢、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、廣告為代表的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)客戶比重較高，同時也是歐美領(lǐng)事館的主要聚集地區(qū)域內(nèi)平均成交租金為8-12元/平方米/天，為上海市最高水平。盡管辦公樓市場受到金融危機影響，但是該區(qū)域的租金水平下降幅度不大。區(qū)域特征區(qū)域特征區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -南京西路南京西路上海商城上海商城恒隆廣場恒隆廣場越洋廣場越洋廣場會德豐廣場會德豐廣場東海廣場東海廣場嘉里中心嘉里中心主要沿淮海中路東段分布，是上海最早形成的CBD區(qū)域之一，早期為香港廣場、大上海時代廣場、瑞安廣場、金鐘廣場等項目“新天地”改造完成后，區(qū)域商業(yè)檔次和商務(wù)氛圍有明顯提升；企業(yè)

7、天地成功吸引部分歐美500強客戶入駐，成為區(qū)域最高端項目；該區(qū)域開發(fā)較早，目前可供開發(fā)的土地資源有限，企業(yè)天地一、二期的開發(fā)完畢也標(biāo)志著盧灣區(qū)甲級寫字樓開發(fā)告一段落?；春Ｖ新芳准墝懽謽墙^大部分為港資開發(fā)商早期開發(fā)，內(nèi)部設(shè)施已經(jīng)較為陳舊?？蛻粢愿圪Y客戶為主，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占據(jù)較高的比重區(qū)域內(nèi)平均成交租金為6-8元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征中環(huán)廣場中環(huán)廣場瑞安廣場瑞安廣場香港新世界大廈香港新世界大廈香港廣場香港廣場企業(yè)天地企業(yè)天地力寶廣場力寶廣場淮海路淮海路區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -淮海路淮海路人民廣場人民廣場延安東路沿線延安東路沿線該區(qū)域?qū)懽謽欠植急容^分散，人民廣場、延安東路、外灘區(qū)域均有。其

8、中人民廣場作為上海城市的中心，具備成熟商務(wù)和交通條件區(qū)域內(nèi)港陸廣場、天安中心、海通證券大廈等一大批寫字樓于00年左右建成，已稍顯陳舊。但早期建成的外灘中心仍有較高市場影響力。未來外灘金融區(qū)的功能將得到加強，外灘附近一些街區(qū)將被改造為具有上海歷史、旅游、酒店、文化等特色的商務(wù)區(qū)該區(qū)域是上海早期的金融中心，相對于除陸家嘴以外的其他區(qū)域，金融客戶比例相對較高區(qū)域內(nèi)平均成交租金為5-8元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征仙樂斯廣場仙樂斯廣場來福士廣場來福士廣場海通證券大海通證券大廈廈外灘中心外灘中心天安中心天安中心都市總部大都市總部大廈廈區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -人民廣場人民廣場外灘外灘作為上海較新的商

9、務(wù)區(qū)，徐匯區(qū)寫字樓市場處于快速發(fā)展中，其甲級寫字樓比例在現(xiàn)有6個商務(wù)區(qū)最低區(qū)域內(nèi)除港匯廣場、嘉華中心、淮海國際、世紀商貿(mào)廣場外，甲級寫字樓數(shù)量十分有限，且未來供應(yīng)較少區(qū)域內(nèi)未來最大供應(yīng)項目為徐家匯中心和新鴻基ICC項目 受益于上海最主要的幾個數(shù)碼城聚集徐家匯，相對于其他區(qū)域，該區(qū)域IT/電子類企業(yè)較為聚集區(qū)域內(nèi)平均成交租金為4-8元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征世紀商貿(mào)廣世紀商貿(mào)廣場場港匯廣場港匯廣場淮海中路西段淮海中路西段徐家匯徐家匯區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -徐家匯徐家匯嘉華中心嘉華中心淮海國際淮海國際虹橋虹橋古北古北虹橋地區(qū)為上海最早的對外開發(fā)區(qū)，有多家外國領(lǐng)事館匯集于此，是上海最早的集

10、商務(wù)、展覽、居住為一體的涉外綜合區(qū)以萬都中心為代表的虹橋地區(qū)寫字樓多為90年代建成，設(shè)施設(shè)備已十分陳舊虹橋交通樞紐的規(guī)劃，為本區(qū)域的未來發(fā)展增添了巨大潛力中小型貿(mào)易類客戶聚集及日韓客戶聚集是長寧虹橋?qū)懽謽堑闹匾卣鳎陙碓搮^(qū)域大面積客戶外遷的趨勢較為明顯區(qū)域內(nèi)平均成交租金為3-7元/平方米/天區(qū)域特征區(qū)域特征世貿(mào)商城世貿(mào)商城國際貿(mào)易中心國際貿(mào)易中心龍之夢龍之夢安泰大廈安泰大廈萬都中心萬都中心虹橋上海城虹橋上海城區(qū)域分布特征區(qū)域分布特征- -虹橋虹橋中山公園中山公園受益于國家金融中心的定位和上海經(jīng)濟中心的東移，小陸家嘴成為目前上海甲級商務(wù)樓供應(yīng)量最大的商務(wù)集中區(qū)。隨著08年的集中放量，小陸家嘴

11、甲級寫字樓存量在未來幾年中將保持全上海第一位。小陸家嘴的發(fā)展帶動周邊的新上海商業(yè)城及竹園板塊的發(fā)展，但由于供應(yīng)量大，自08年以來，浦東地區(qū)的租金價格下降明顯。小陸家嘴小陸家嘴竹園竹園陸家嘴作為我國唯一以“金融貿(mào)易”命名和定位的國家級開發(fā)區(qū)，正顯現(xiàn)出了越來越強大的集聚效應(yīng)，隨著環(huán)球金融中心的落成，加之相關(guān)商業(yè)配套的進一步完善，小陸家嘴的商務(wù)中心地位已經(jīng)顯著提升，而在未來幾年中，仍將有大量的國際超甲級寫字樓陸續(xù)供應(yīng)區(qū)域介紹區(qū)域介紹市場特征市場特征客戶行業(yè)分布客戶行業(yè)分布客戶來源地分布客戶來源地分布6%3%21%16%45%9%貿(mào)易IT/電子生產(chǎn)制造現(xiàn)代服務(wù)金融其他18%8%9%2%63%歐美港臺日

12、韓其他地區(qū)中國大陸部分寫字樓目前租金報價（元部分寫字樓目前租金報價（元/天天/平方米）平方米）花旗集團大廈 8.5BEA大廈 6.0金茂大廈 8.0未來資產(chǎn)大廈 7.5時代金融 6.5環(huán)球金融中心 8.5甲級寫字樓租賃市場甲級寫字樓租賃市場- -陸家嘴陸家嘴甲級寫字樓租賃市場（小陸家嘴）甲級寫字樓租賃市場（小陸家嘴）19952000 約400,00020002006 約680,00020072008 約685,0002009 約450,0002010約520,0002011約465,0002012+約1,000,000證券大廈證券大廈金茂大廈金茂大廈環(huán)球金融中心環(huán)球金融中心IFC上海中心上海中

13、心IFC II招商局大廈招商局大廈歷史供應(yīng)量與代表項目歷史供應(yīng)量與代表項目竹園寫字樓竹園寫字樓1.德加置地 2.城建國際中心 3.中建國際大廈 4.東方希望大廈 5.中融恒瑞大廈 6.葛洲壩大廈 7.長泰金融中心 8.國際證券大廈 9.盛大國際中心 10.世紀大都會12346789105甲級寫字樓租賃市場（竹園）甲級寫字樓租賃市場（竹園） 2000年前后，先后在東方路、新上海國際商城區(qū)域出現(xiàn)大量辦公樓，多為各省市在滬建造樓宇，設(shè)施及樓宇品質(zhì)較低，僅浦項廣場堪稱甲級寫字樓； 2007年至今隨著中建、城建等高品質(zhì)項目入世，并對外提出竹園CBD概念，大幅提升區(qū)域商務(wù)氛圍和檔次 隨著陸家嘴金融城東擴，

14、全國性證券交易機構(gòu)將重新建造并匯聚在竹園地區(qū)，區(qū)域未來的發(fā)展空間非常廣闊，已成為陸家嘴主要的競爭區(qū)域； 區(qū)域平均租金成交價為4-7元/平方米/天，租戶中不乏國際500強客戶。區(qū)域特征區(qū)域特征2005年前項目上海寫字樓租賃市場上海寫字樓租賃市場供需基本平衡，但空置供需基本平衡，但空置率上升至近率上升至近1010年新高年新高 1994年年甲級寫字樓市場供不應(yīng)求，租金保持在10元/平方米/天以上高位。 1995-1998年年在空置率持續(xù)上升的影響下，租金持續(xù)下降，平均每年的降幅接近20%，1999年達到最低 1999-2007年年近10年的快速增長，整體空置率的持續(xù)下降，促使租金不斷攀升。 2008

15、年年-至今至今大量的辦公樓供應(yīng)及金融風(fēng)暴的影響使得市場供需失衡，空置率急速上升導(dǎo)致區(qū)域租金大幅下滑，但進入09年下半年后市場趨于相對平穩(wěn)。上海寫字樓租賃市場上海寫字樓租賃市場-分區(qū)域空置面積分區(qū)域空置面積至09年底，空置面積的區(qū)域分布中浦東地區(qū)占據(jù)了較大比重，這也是由于該區(qū)域08-09年間供應(yīng)較大所造成0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,0001,000,000Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q

16、2Q3Q4Q1Q2Q3Q419992000200120022003200420052006200720082009浦西核心區(qū)浦東核心區(qū)浦西非核心區(qū)浦東非核心區(qū)單位：平方米上海寫字樓租賃市場上海寫字樓租賃市場-租金趨勢分析租金趨勢分析租金連續(xù)下挫，但租金連續(xù)下挫，但09年第年第2季度后下季度后下跌幅度趨于平穩(wěn)跌幅度趨于平穩(wěn)020406080100120140160180200Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Jan99000102030405060708091

17、0Q2/1999 = 100全市浦西中央商務(wù)區(qū)浦西非中央商務(wù)區(qū)浦東中央商務(wù)區(qū)浦東非中央商務(wù)區(qū)上海寫字樓租賃市場上海寫字樓租賃市場 未來主要供應(yīng)量未來主要供應(yīng)量單位：萬平方米單位：萬平方米44.366.0+19.019.7201.5+02040608010012014016018020020102013+浦東供應(yīng)浦西供應(yīng)201114.02012歷史最高吸納歷史最高吸納2007年：年：73萬萬近近3年平均吸納年平均吸納06-09年：年：33萬萬55.841.8項目名稱地點寫字樓面積(平方米)中信泰富船廠中信泰富船廠I(I(浦江雙輝浦江雙輝) )陸家嘴陸家嘴220,000220,000平安國際金融大

18、廈平安國際金融大廈陸家嘴陸家嘴76,99876,9982121世紀大廈世紀大廈陸家嘴陸家嘴40,00040,000黃金置地黃金置地陸家嘴陸家嘴75,00075,000宏嘉大廈宏嘉大廈竹園竹園110,000110,000盛大國際中心盛大國際中心竹園竹園77,32577,325浦東嘉里中心浦東嘉里中心浦東其他浦東其他68,70468,704名人商務(wù)大廈名人商務(wù)大廈南京東路南京東路36,61236,612日月光中心日月光中心盧灣盧灣45,00045,000會德豐廣場會德豐廣場南京西路南京西路106,609106,609合計合計744,635744,635未來主要供應(yīng)量未來主要供應(yīng)量-2010年年項目

19、名稱地點寫字樓面積(平方米)國金中心國金中心( (二期二期) )陸家嘴陸家嘴122,264122,264太平金融大廈太平金融大廈陸家嘴陸家嘴85,00085,000招商銀行大廈招商銀行大廈陸家嘴陸家嘴58,42458,424陸家嘴基金大廈陸家嘴基金大廈竹園竹園45,33245,332嘉瑞國際大廈嘉瑞國際大廈竹園竹園37,76037,760東方金融廣場東方金融廣場竹園竹園95,00095,000上海環(huán)貿(mào)廣場一期上海環(huán)貿(mào)廣場一期淮海中路淮海中路124,227124,227華敏帝豪華敏帝豪北京西路北京西路48,92048,920南京西路南京西路17881788南京西路南京西路89,00089,000

20、合計合計641,272641,272未來主要供應(yīng)量未來主要供應(yīng)量-2011年年項目名稱地點寫字樓面積(平方米)X3-2X3-2項目項目陸家嘴陸家嘴80,00080,000中信泰富船廠中信泰富船廠IIIIII陸家嘴陸家嘴60,00060,000環(huán)貿(mào)廣場二期環(huán)貿(mào)廣場二期淮海中路淮海中路64,65564,655金虹橋商務(wù)中心金虹橋商務(wù)中心長寧虹橋長寧虹橋110,000110,000盧灣盧灣105105地塊地塊盧灣盧灣108,000108,000嘉里中心二期嘉里中心二期靜安靜安79,00079,000恒基恒基688688靜安靜安58,00058,000中信泰富中信泰富1010號線項目號線項目虹口虹口5

21、4,00054,000合計合計558,961558,961未來主要供應(yīng)量未來主要供應(yīng)量-2012年年0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,000900,00019941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010E2011E2012E平方米024681012141618元/平方米/天供應(yīng)預(yù)計需求浦西平均租金浦東平均租金未來市場預(yù)測未來市場預(yù)測上海寫字樓市場簡介寫字樓項目策劃要點寫字樓項目策劃要點寫字樓項目營銷計劃客戶在考慮什么寫字樓住戶選擇辦公

22、樓的決策較為理性，會從多方面來進行綜合權(quán)衡，以實現(xiàn)綜合目標(biāo)的最大化商務(wù)成本 租金水平/銷售價格 辦公空間的利用效率 物業(yè)管理費用 業(yè)務(wù)開展的交通費用業(yè)務(wù)開展的便利性 接近所服務(wù)的客戶 接近主要的政府主管部門 接近主要的業(yè)務(wù)合作伙伴企業(yè)形象 地段 寫字樓品質(zhì)的認同度 同一寫字樓中其他客戶的品質(zhì)辦公環(huán)境的舒適度/安全性與效率 設(shè)施設(shè)備 內(nèi)部空間感 物業(yè)管理提供的服務(wù) 配套設(shè)施完善程度員工可招募性及穩(wěn)定性 城市對所需求員工的吸引力 與多數(shù)員工居住地之間的交通可達性政策優(yōu)惠及其他特殊要求 增值稅、企業(yè)所得稅等稅收優(yōu)惠 區(qū)域政府的辦公透明度及效率 其他特殊要求企業(yè)如何選擇辦公場所發(fā)展商如何策劃寫字樓交通

23、平面實用率價格品質(zhì)配套 價格價格在對寫字樓進行整體策劃前，最重要、最核心的工作是結(jié)合項目的地理位置、周邊項目情況、地塊數(shù)據(jù)等要素對寫字樓未來的租金/售價水平進行確定。核心CBD區(qū)域則首先考慮建造租賃型辦公樓，非核心區(qū)域可以考慮銷售型寫字樓。在此原則上才能深入考慮項目的品質(zhì)、平面等其他因素，否則項目既得不到市場的認可，也很難獲得客戶的青睞；銷售型寫字樓的資金回籠與住宅銷售比較相似，僅在貸款成數(shù)上有所差異；但租賃型寫字樓受裝修期、免租期等因素影響，在項目交付后一段時間內(nèi)難以產(chǎn)生現(xiàn)金流，對資金的要求比較嚴，因此在做項目前期資金計劃中應(yīng)充分考慮此因素； 價格價格實際支付價格（合同凈價）= 合同面價 合

24、同總月份數(shù) - 免租月數(shù)合同總月份數(shù) + 裝修月數(shù)租戶在決定入駐或續(xù)租時，其對價格的敏感度在于其實際支付的價格，通常金融類、證券類、財務(wù)咨詢類、4A廣告類、法律類公司的承付能力較強。當(dāng)租戶從其他寫字樓搬遷入駐時，其財務(wù)部分還需要考慮新樓裝修成本，通常其會按照新租約合同期內(nèi)總支付租金的20-25%計提裝修費用。全球500強公司或租賃面積在5000平米以上的租戶通常被視為主力客戶，其租金支付能力均比較低，尤其制造業(yè)類客戶對租金更加敏感。 品質(zhì)品質(zhì)租戶對寫字樓品質(zhì)的要求主要集中在幾個方面：辦公空間、空調(diào)、電力供應(yīng)、電梯、樓面承重等。各種類客戶受其行業(yè)特殊性和經(jīng)營活動的要求，對于辦公場所的硬件要求都各

25、有側(cè)重，關(guān)注點差異較大。寫字樓設(shè)計之初，需要綜合考慮本區(qū)域內(nèi)主要客戶群的行業(yè)分布，優(yōu)化方案以滿足大部分客戶的硬件需求。后期再進行的修改和增設(shè)，不僅工程難度大，而且將大大增加成本。 品質(zhì)品質(zhì) 辦公空間辦公空間項目名稱竣工時間樓層凈高國金中心20103.0米東亞銀行大廈20092.8米陸家嘴時代金融中心20082.8米廖創(chuàng)興金融大廈20073.0米嘉華中心20052.75米花旗銀行大廈20052.7米企業(yè)天地20042.75米世紀商貿(mào)廣場20043.0米萬都中心20022.7米力寶廣場19982.6米遠東國際廣場19982.4米上海商城19962.45米國際貿(mào)易中心19942.6米上海不同時期主要

26、甲級寫字樓凈高上海不同時期主要甲級寫字樓凈高分析分析上海上世紀90年代建造的寫字樓中有較多項目標(biāo)準(zhǔn)層凈高在2.5米及以下，目前，標(biāo)準(zhǔn)層過低已成為了這些項目喪失市場競爭優(yōu)勢的最主要原因之一二十一世紀初期建成的甲級寫字樓逐漸以2.6-2.7米為主，2.6-2.7米的樓層凈高能基本滿足寫字樓客戶對內(nèi)部空間的要求近年來，部分寫字樓將樓層凈高提升到了一個新的高度，3.0米在多個已建項目和規(guī)劃項目中被采用，不凡的空間感顯著提升了這些項目的品質(zhì)可在2、3層及中高區(qū)各選擇一個樓層，設(shè)置交易樓層(凈高通常不低于6米)，提升低區(qū)價值并吸引金融類客戶但是不能一味提升辦公空間的凈高。3.3米以上將大大增加空調(diào)能耗，未

27、來運營成本將大大提高。銀行、證券公司等從事于證券發(fā)行、承銷、交易、企業(yè)重組、兼并與收購、投資分析、風(fēng)險投資、項目融資等業(yè)務(wù)的非銀行金融機構(gòu)。他們的業(yè)務(wù)主要通過高效率的信息傳輸來完成。這就需要大面積的交易樓層（Trading Floor）以及和交易樓層相匹配的靈活的室內(nèi)布線。通常交易樓層凈高不低于不低于6.0米米，300mm的架空地板,1500kg/的承重。 品質(zhì)品質(zhì) 交易樓層交易樓層內(nèi)部平面與空間內(nèi)部平面與空間分析分析共享空間作為一種新潮的概念，近年來陸續(xù)在很多寫字樓項目中得到采用，針對銷售型寫字樓項目，共享空間為產(chǎn)品營造了一個很好的賣點上海甲級寫字樓客戶更注重內(nèi)部平面的實用性，普通的共享空間

28、設(shè)計占用了一定的使用面積，根據(jù)經(jīng)驗，共享空間較受大面積客戶歡迎共享空間存在私密性的隱患，因而在一定程度上限制了包含共享空間的樓面的客戶范圍，多數(shù)情況下需要由一個客戶使用多個樓層，對于業(yè)主而言，將喪失部分租賃的靈活性 品質(zhì)品質(zhì) 躍層空間躍層空間越洋廣場空中休息廳越洋廣場空中休息廳 品質(zhì)品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)VAV空調(diào)系統(tǒng)在目前高品質(zhì)寫字樓中被普遍采用l目前FCU、VRV、VAV等均是成熟的空調(diào)系統(tǒng)。lFCU應(yīng)用時間最長，因而早期建成的寫字樓多采用FCU系統(tǒng)。l隨著VRV系統(tǒng)技術(shù)的成熟及銷售型寫字樓市場的發(fā)展，在一些銷售型寫字樓項目中VRV空調(diào)系統(tǒng)得到了普遍使用，VRV系統(tǒng)占用樓層空間小，并且滿足

29、了小面積客戶獨立靈活控制空調(diào)的需求。lVAV系統(tǒng)近年來在一些高品質(zhì)的寫字樓項目中被普遍使用，該系統(tǒng)可更好的保障室內(nèi)空氣質(zhì)量，絕大部分租戶均已將VAV系統(tǒng)視為高品質(zhì)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)之一。上海部分寫字樓空調(diào)系統(tǒng)狀況 項目名稱項目名稱位置位置竣工日期竣工日期空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)國金中心小陸家嘴2009-2010VAV環(huán)球金融中心小陸家嘴2008VAV廖創(chuàng)興金融中心南京西路2007VAV越洋廣場南京西路2007VAV花旗銀行大廈小陸家嘴2005VAV匯亞大廈小陸家嘴2005VAV嘉華中心淮海中路2005VAV世紀商貿(mào)廣場徐匯2004VAV空調(diào)的分區(qū)模塊的建議空調(diào)的分區(qū)模塊的建議32指標(biāo)指標(biāo)VRVVRVVAVV

30、AV備備 注注技術(shù)成熟度高高兩者在技術(shù)可靠性和成熟度上差別很小前期投資成本高較高均攤到每平方米，VRV略高于VAV占地面積及占用空間較小較大VRV管道占用空間小，VAV空氣輸配管道系統(tǒng)占用空間較大使用年限（年）10-1515-20考慮到VAV系統(tǒng)存在水管易受腐蝕、需除垢和風(fēng)管需定期清潔等因素，兩系統(tǒng)實際使用年限接近用戶調(diào)節(jié)自由度較高較低VRV可由各單元自行調(diào)節(jié)，運行時間可自由控制；VAV環(huán)節(jié)眾多，控制復(fù)雜，BA一般控制到機組運行參數(shù)，末端一般由用戶自行控制新風(fēng)供應(yīng)較難易VRV需另行考慮新風(fēng)問題，VAV則容易解決新風(fēng)供應(yīng)問題改造靈活性低高在建筑二次裝修中，VRV改動較大，移動不方便，VAV只需重

31、新布置末端和風(fēng)口位置能效比（COP）3.04.05.06.0從長遠看，VAV具有較好的節(jié)能規(guī)模效應(yīng)VAV與VRV空調(diào)系統(tǒng)比較 品質(zhì)品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)33新風(fēng)量建議至少應(yīng)達到3535立方米立方米/ /小時小時/ /人人匯亞中心新風(fēng)量：35立方米/小時/人 港匯廣場新風(fēng)量：50立方米/小時/人 花旗集團大廈新風(fēng)量：50立方米/小時/人 目前辦公樓除采用新風(fēng)系統(tǒng)外，也同時采用可開啟窗，呼吸式玻璃幕墻等生態(tài)環(huán)保設(shè)計，改進室內(nèi)空氣質(zhì)量 品質(zhì)品質(zhì) 空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng) 品質(zhì)品質(zhì) 電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)電梯系統(tǒng)是客戶感受寫字樓品質(zhì)的最直觀因素之一，尤其是平均等待時間和轎箱內(nèi)部空間感項目名稱竣工時間總體量(平方米）

32、辦公區(qū)體量（平方米）客梯數(shù)量客梯品牌及載重客梯分區(qū)及速度（米/秒）每部客梯服務(wù)辦公面積（平方米）花旗大廈2005120,00090,00016進口三菱低區(qū)3.5，中區(qū)5.0，高區(qū)6.05,625嘉華中心200591,00063,69515進口東芝， 1.8噸低區(qū)5.0，中區(qū)7.0，高區(qū)7.04,246世紀商貿(mào)200491,70084,00018進口迅達，1.65噸，21人高中低區(qū)均6.04,667恒隆廣場2000140,59311,57420進口迅達低區(qū)3.5，中區(qū)5.0，高區(qū)7.05,787建議：l五分鐘運載力應(yīng)該10%以上，平均等待時間應(yīng)在35秒以內(nèi)l特別要注意轎箱內(nèi)的空間感及裝飾，轎箱高

33、度接近3米會給客戶以不凡的空間體驗內(nèi)部平面與空間內(nèi)部平面與空間大堂與雨蓬是除外立面外，客戶對項目品質(zhì)評價重要的因素，開闊的大堂和巧妙設(shè)計的雨蓬是塑造項目品質(zhì)和為項目增色的重要手段，許多客戶往往在剛進入大堂的五秒鐘內(nèi)就對寫字樓的品質(zhì)作出了判斷大堂大堂雨蓬雨蓬分析分析 底層大堂高度應(yīng)達10米左右，大堂占底層的面積比例應(yīng)在二分之一以上，建議達到四分之三 寫字樓底層不建議設(shè)置過多的商業(yè)設(shè)施，在人流主動線外的適當(dāng)區(qū)域設(shè)置外資銀行營業(yè)廳和高檔的咖啡廳可滿足基本商務(wù)需求并進一步提升項目市場形象 在底層大堂以外的區(qū)域設(shè)置夾層，夾層占底層面積不應(yīng)超過二分之一，建議為四分之一 品質(zhì)品質(zhì) 大堂大堂內(nèi)部平面與空間內(nèi)部

34、平面與空間標(biāo)準(zhǔn)層平面：三角形、圓形及其他標(biāo)新立異的不規(guī)整的標(biāo)準(zhǔn)層平面均會降低寫字樓內(nèi)部空間的使用效率，因而以矩行為基本單元是客戶最為青睞的平面形狀金茂大廈金茂大廈 角部的矩形縮進角部的矩形縮進角部的矩行縮進，即可增加擁有兩個視野面的角的數(shù)量，也可在一定程度減小建筑的”方向性“ 局部的圓弧形設(shè)計局部的圓弧形設(shè)計局部的圓弧形設(shè)計在保證相關(guān)展示面”無方向性”的同時，可將圓形平面對內(nèi)部實用率的負面影響顯著降低 平面平面內(nèi)部平面與空間內(nèi)部平面與空間12米以上的進深、2000平方米以上的標(biāo)準(zhǔn)層面積目前受到大多數(shù)大中面積客戶的青睞標(biāo)準(zhǔn)層平面內(nèi)立柱應(yīng)盡量靠近外墻，滿足客戶對無柱式辦公的要求，創(chuàng)造規(guī)整開闊的內(nèi)部

35、平面空間，提高寫字樓的實用率柱距：8.4米進深：12.8-15.2米柱距：9米進深：11.7-15米世紀商貿(mào)廣場世紀商貿(mào)廣場花旗集團大廈花旗集團大廈匯亞大廈匯亞大廈柱距：7.2米進深：11.6米分析分析寫字樓開間和進深影響到平面的分割、車位的擺放等，通常大的柱距和進深能滿足大面積客戶的需求，但項目目標(biāo)客戶若以中小面積客戶為主，則進深不宜過大寫字樓客戶多青睞于無柱辦公，以提高平面利用效率立柱靠近外墻，雖然在采用玻璃幕墻的情況下存在從外部會看到立柱的現(xiàn)象，一方面深色的玻璃可部分消除該現(xiàn)象，另一方面，從外部可見立柱的影響遠不及提高內(nèi)部平面實用率的影響，因而，建議應(yīng)盡可能使立柱向幕墻靠攏 平面平面平面

36、平面客戶要求客戶要求附加條件：附加條件：預(yù)留樓梯預(yù)留廁所預(yù)留管井共享空間共享空間對于部分大面積客戶，對共享空間有一定需求，建議在部分樓層設(shè)置預(yù)留樓梯對于兩層以上的客戶，設(shè)置可拆卸樓板，以預(yù)留樓梯位置預(yù)留管井為部分大型企業(yè)客戶行政人員預(yù)留管井，以設(shè)置給排水管道預(yù)留廁所為部分大型企業(yè)客戶行政人員預(yù)留洗手間，以提供更人性化辦公空間此類設(shè)計并非企業(yè)必須，但有助于提高項目品質(zhì)，對某些企業(yè)具有一定吸引力 平面平面客戶要求客戶要求l面積2000平方米以上l形狀方正，進深10米以上l實用率65%-70%l中心筒設(shè)置、150mm架空地板、最好可以有開啟窗（考慮實際使用，就是45度開啟有卡口，凈高3米以上、走道1

37、.8米以上l無柱式設(shè)計或柱子靠幕墻l基本功能要有男衛(wèi)生間（3立3蹲）女衛(wèi)生間（3蹲）茶水間位置、拖把間、男女衛(wèi)生間在同一側(cè)l方形支柱對空間分割和辦公桌椅擺放影響較小，更受客戶歡迎l低區(qū)電梯井在高區(qū)部分以及電梯井在地下室部分可用作儲存空間 平面平面客戶興趣點客戶興趣點40細節(jié)考慮在核心筒內(nèi)的適當(dāng)位置，增設(shè)淋浴間和行政人員專用洗手間，在細節(jié)之處體現(xiàn)對員工的關(guān)懷和吸引客戶決策層花旗銀行大廈行政人員洗手間世紀商貿(mào)廣場淋浴室分析：l部分寫字樓項目中設(shè)置有行政人員洗手間，通常設(shè)置于標(biāo)準(zhǔn)層平面的角上靠近行政人員辦公室，供專人專用，如花旗集團大廈；或設(shè)置于核心筒內(nèi)，供特定的多人使用l部分寫字樓項目中設(shè)淋浴室，

38、通常設(shè)在核心筒內(nèi)，為員工加班或出差歸來提供淋浴場所l考慮到在標(biāo)準(zhǔn)層平面四角視野最佳，并且此處設(shè)立行政人員洗手間不便于管道布置，可在核心筒內(nèi)的適當(dāng)位置設(shè)置淋浴室和行政人員洗手間，在細節(jié)之處體現(xiàn)對員工的關(guān)懷和吸引客戶決策層 平面平面41細節(jié)考慮在部分樓層預(yù)留可拆卸樓板，為使用多個樓層的客戶提供內(nèi)部溝通的便利分析：l為購買或租用連續(xù)兩層以上的客戶提供了內(nèi)部交通的方便，避免了繞道電梯的麻煩，并增添了辦公室的氣派和美感l(wèi)建議在部分樓層的適當(dāng)位置預(yù)留可拆卸樓板 平面平面42細節(jié)考慮在局部區(qū)域加強樓板的負重荷載，滿足部分客戶的特定需求分析：l多數(shù)大公司都會有集中儲藏文件或設(shè)置機房的需求，由于文件柜和機房一般

39、設(shè)置于靠近核心筒的區(qū)域，可以通過局部承重加強的方式予以滿足，其中金融類、IT企業(yè)對于樓板荷載要求比其他行業(yè)更高。l在標(biāo)準(zhǔn)層靠近核心筒處的部分區(qū)域設(shè)置“重負荷帶”，加強部分樓板的承重負荷能力 平面平面 平面平面 - - 核心筒核心筒中央核心筒 實用率較高 四周同等的進深 公共走道設(shè)置靈活 自然采光較為平均 單元分割及組合差異較小 受結(jié)構(gòu)影響，進深有限偏心筒 優(yōu)化景觀資源 較大單元進深 走道占用面積小 大面積開闊辦公空間 單元景觀差異大 單元分割大小較難控制環(huán)球金融中心環(huán)球金融中心創(chuàng)興金融中心創(chuàng)興金融中心鉆石大廈鉆石大廈優(yōu)點優(yōu)點優(yōu)點優(yōu)點缺點缺點缺點缺點目前甲級寫字樓普遍采用此中央核心筒設(shè)計目前甲級

40、寫字樓普遍采用此中央核心筒設(shè)計受地塊形狀、景觀條件所限或設(shè)計特殊受地塊形狀、景觀條件所限或設(shè)計特殊需求的情況下，采用偏心筒結(jié)構(gòu)需求的情況下，采用偏心筒結(jié)構(gòu)配套設(shè)置商業(yè)區(qū)大裙房型寫字樓商務(wù)配套型寫字樓純寫字樓來福士廣場多種商業(yè)業(yè)態(tài)，主要集中于休閑購物，成熟的時尚購物場所。業(yè)態(tài)商家B1中檔餐飲味千拉面、棒約翰1F中檔購物、餐飲、休閑娛樂French Connection、Guess、Hagen-Dazs2F中高檔購物Novo、U.d.b、 Esprit 3F中高檔購物、餐飲蕉葉咖喱屋、Giordano Ladies、 Ma Belle 4F中高檔購物、餐飲Adidas、Pierre Cardin、

41、 ZEN 采蝶軒 5F中高檔購物Nike、F1 Fans Club、Nokia6F中型餐飲港麗餐廳、釜山料理7F健身中心舒適堡匯豐大廈餐飲及商務(wù)配套服務(wù)，服務(wù)本樓客戶，平均租金和寫字樓租金基本相當(dāng)業(yè)態(tài)商家1F銀行、咖啡星巴克、匯豐銀行2F中檔餐廳、商務(wù)配套服務(wù)五芳面館、上?，斃麏W餐廳、書店、票務(wù)中心、便利店、快遞3F商務(wù)配套服務(wù)郵政快遞、洗衣店、診所46F高檔餐飲詩如花餐廳、璨鳥餐廳等 世紀商貿(mào)廣場商業(yè)配套設(shè)施非常有限，主要依靠周邊商業(yè)設(shè)施來提供相關(guān)服務(wù)業(yè)態(tài)商家1F銀行中國銀行寫字樓配套設(shè)置的主要設(shè)置方式 配套配套 商業(yè)商業(yè)外部形象外部形象商業(yè)裙樓的獨立性與主樓直連的裙樓與主樓直連的裙樓獨立商

42、業(yè)裙樓獨立商業(yè)裙樓優(yōu)點優(yōu)點l 商業(yè)利用空間大l 可直接引導(dǎo)辦公樓內(nèi)人群進行消費l 保證辦公樓的獨立性和高端形象l 商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置較為靈活，可選擇的業(yè)態(tài)空間較大l 未來商業(yè)調(diào)整較為靈活l 商業(yè)經(jīng)營時間安排較為靈活l 柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)互不影響，受客戶認可缺點缺點l 對裙樓結(jié)構(gòu)、管道設(shè)置等技術(shù)性要求較高l 裙樓內(nèi)餐飲業(yè)態(tài)設(shè)置易影響辦公樓使用品質(zhì)l 商業(yè)經(jīng)營靈活性不足l 未來物業(yè)運營成本較高l 需要地塊形態(tài)及控規(guī)指標(biāo)相配合適用特點適用特點l 較為成熟的CBD區(qū)域，周邊有大量同類項目形成區(qū)域熱點l 適合于需要突出主體建筑，多為高檔定位項目所采用典型項目典型項目中環(huán)廣場中環(huán)廣場香港新世界香港新世界嘉華中心嘉華中心金

43、茂大廈金茂大廈梅龍鎮(zhèn)廣場梅龍鎮(zhèn)廣場 配套配套 商業(yè)商業(yè)總建筑面積355,000平方米南塔樓 (250米)Ritz-Carlton酒店:45,700平方米/300間寫字樓:82,000平方米北塔樓 (260米)服務(wù)式公寓:31,600平方米寫字樓:97,500平方米小樓 (85米)酒店:43,000平方米/ 400間裙樓商場:84,300平方米55,200平方米/地上四層29,100平方米/地下兩層停車位1,800 個 配套配套 商業(yè)商業(yè)上海國金中心上海國金中心 IFC南塔樓南塔樓北塔樓北塔樓小樓小樓商場入口商場入口未來供應(yīng)項目分析 IFC 配套配套 商業(yè)商業(yè)上海國金中心上海國金中心 IFC證券

44、、期貨等主業(yè)為金融產(chǎn)品交易的公司，以及中大型企業(yè)的地區(qū)總部，對于數(shù)據(jù)通訊都有數(shù)據(jù)流量大、保密安全性高、實時性等要求，都需要安裝專用通訊衛(wèi)星。因此需要考慮在頂樓預(yù)留5-10個通訊衛(wèi)星安裝位置，以供該類客戶使用。 配套配套 衛(wèi)星衛(wèi)星其他其他停車位數(shù)量至少保證每100平方米辦公面積停車位數(shù)達到0.5個，具體數(shù)量應(yīng)結(jié)合地下層數(shù)進行綜合考慮上海部分寫字樓停車位設(shè)置狀況上海部分寫字樓停車位設(shè)置狀況項目名稱竣工時間總體量（平方米）辦公區(qū)體量（平方米）停車位每100平方米辦公面積停車位數(shù)裕景國際廣場2006120,00047,1582000.42 財富時代廣場200652,00044,1702500.57 淮

45、海國際廣場200673,00055,0002550.46 城建國際中心200660,00039,5002940.74 新茂大廈200632,25225,6001600.63 海銀國際廣場200645,89637,2461300.35 飛洲國際廣場200586,00061,0007001.15 花旗集團大廈2005120,00090,0004200.47匯亞大廈2005-70,0003430.49嘉華中心200591,00063,6952830.44 同盛大廈200542,00033,0002500.76 晶采世紀廣場200532,50026,0001200.46 世紀商貿(mào)廣場200491,70

46、084,0002030.24久事大廈200168,08050,3002500.50 浦項廣場199998,13056,2707931.41 匯豐銀行大廈1998130,00085,8804200.49 招商局廣場199770,80538,4202200.57 配套配套 - - 停車位停車位50外部形象外灘中心黃浦區(qū)，泛光照明，在整個浦江東岸及黃浦、虹口區(qū)域均可欣賞到其耀眼“皇冠”的光芒金茂大廈小陸家嘴，泛光照明，猶如王冠的頂部設(shè)計在燈光的映耀下盡顯“王者風(fēng)范”大氣的頂部設(shè)計配合巧妙的夜景燈光是增添項目市場關(guān)注度的重要手段之一，恒隆廣場靜安區(qū)，透光照明，幾乎在內(nèi)環(huán)以內(nèi)高架上的任何一處均可欣賞到其

47、火炬般的炫耀頂部，突出其“伸展國際視野、映耀上海光芒”的理念港匯廣場徐匯區(qū)，透光照明，底部的港匯購物中心及其上的雙塔，在燈光的渲染下體現(xiàn)了“蛋糕+蠟燭”的美好寓意 配套配套 景觀燈光景觀燈光非交通主干道展示面不佳商家廣告牌設(shè)計不醒目巨型樓體廣告牌及LED屏來福士廣場來福士廣場商家指示牌花旗銀行大廈花旗銀行大廈主干道標(biāo)志性招牌主干道標(biāo)志性招牌 配套配套 戶外廣告戶外廣告上海寫字樓市場簡介寫字樓項目策劃要點寫字樓項目營銷計劃寫字樓項目營銷計劃項目籌備期前期推廣階段預(yù)租期強租期項目運營期營銷準(zhǔn)備啟動營銷準(zhǔn)備啟動項目建造期項目建造期取得預(yù)售證取得預(yù)售證項目竣工項目竣工客戶入駐客戶入駐廣告公司甄選推廣策

48、略制定交付標(biāo)準(zhǔn)制定營銷推廣策略推廣營銷關(guān)鍵節(jié)點 寫字樓營銷總綱寫字樓營銷總綱準(zhǔn)備事項項目圍板前期形象宣傳冊實施工作代理行甄選律師行甄選現(xiàn)場人員進駐 設(shè)立接待中心 現(xiàn)場宣傳布置 標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng) 租售資料準(zhǔn)備媒體策略制定活動方案制定設(shè)立樣板層租售資料完善廣告媒體投放進行推廣活動媒體策略調(diào)整活動方案調(diào)整交房相關(guān)事項廣告媒體投放軟性媒體推廣客戶簽約儀式確認租售管理項目形象提升繼續(xù)軟性媒體推廣開展客戶答謝會項目初步營銷方案建議整體推廣策略媒體Media營銷目標(biāo)活動Events工具Tools媒體：媒體：報紙（新聞類、經(jīng)濟類、地產(chǎn)類）雜志（經(jīng)濟類、地產(chǎn)類、英文類）戶外（路牌，燈箱，道旗）網(wǎng)絡(luò)（網(wǎng)站，鏈接，網(wǎng)站

49、廣告）其他：（電臺，機場廣告）活動：活動：工程節(jié)點類（開盤，交房）新聞宣傳類（研討，簽約儀式）項目推廣類（中介聯(lián)誼等）營銷工具:DM樓書技術(shù)手冊專用信紙、專用信封文件夾、文件袋模型展板手提袋標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng)精品樓書項目簡報電子樓書專業(yè)禮品通過媒體、活動、營銷工具等綜合手段向目標(biāo)受眾傳播項目信息，實現(xiàn)營銷目標(biāo)。 寫字樓推廣工具寫字樓推廣工具項目初步營銷方案建議媒體推廣策略報紙廣告：與項目活動相結(jié)合，選擇具有影響力、與項目氣質(zhì)相匹配的報紙媒體進行推廣，諸如東方早報、21世紀經(jīng)濟日報等雜志廣告：結(jié)合項目定位進行針對性的媒體投放，以形象發(fā)布為主。媒體以高端雜志、航空雜志及英文媒體為主，如中國航空、Shan

50、ghai Tailor等戶外媒體：與項目整體形象及圍版、接待中心等風(fēng)格相結(jié)合，在項目周邊或利用項目樓宇自身進行形象宣傳。1.運用報紙、雜志、戶外等媒體樹立項目形象 寫字樓推廣策略寫字樓推廣策略常用推廣策略簡介常用推廣策略簡介項目初步營銷方案建議媒體推廣策略 組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報道，新聞報道的特點為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在未取得預(yù)售許可證的租售準(zhǔn)備階段結(jié)合營銷活動進行專題新聞報道的宣傳對于項目前期預(yù)租十分有必要。 每一輪次的新聞報道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作， 保證新聞報道的可信性及說服力。2.借助專業(yè)公司的媒體資源，通過新聞報道的形式開展

51、軟性推廣：3.針對項目進展適時通過中介、媒體及客戶活動發(fā)布項目信息：項目初步營銷方案建議媒體推廣策略常用推廣策略簡介常用推廣策略簡介 寫字樓推廣策略寫字樓推廣策略項目初步營銷方案建議媒體推廣策略互聯(lián)網(wǎng)渠道運用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索”。建立項目網(wǎng)站并將其作為重要的信息發(fā)布、更新以及項目專業(yè)形 象展示的渠道建立與著名搜索引擎的鏈接，關(guān)鍵詞為“租售、寫字樓租售、房地產(chǎn)租售、項目名、.)建設(shè)項目網(wǎng)站或在專業(yè)門戶/新聞網(wǎng)站(如SINA,搜房等)發(fā)布廣告或鏈接。4.網(wǎng)絡(luò)廣告或項目網(wǎng)站將作為項目信息及時發(fā)布與查詢的渠道：項目初步營銷方案建議媒體推廣策略項目初步營銷方案建議媒體推廣策略常用推廣策略簡介常用推廣策略簡介 寫字樓推廣策略寫字樓推廣策略5.專業(yè)代理行的網(wǎng)站、物業(yè)地圖以及市場透視分析等也是重要信息渠道。項目初步營銷方案建議活動推廣策略項目推廣活動預(yù)租期預(yù)租期租售推廣記者招待會開盤儀式暨新聞發(fā)布會強租期強租期中介推廣會知名客戶簽約儀式客戶答謝會其他合作交流活動租售鞏固期租售鞏固期交房剪彩儀式暨媒體答謝會客戶交流活