廣州中旅商業(yè)綜合體項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位-180PPT

1、12技術(shù)思路項(xiàng)目界定案例借鑒項(xiàng)目發(fā)展模式判斷競(jìng)爭(zhēng)分析面臨的困惑與機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位功能分區(qū)經(jīng)濟(jì)測(cè)算物業(yè)發(fā)展建議同類物業(yè)發(fā)展模式3項(xiàng)目界定：項(xiàng)目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā)4綜合體（complex）定義綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑

2、形式會(huì)越來(lái)越多。5綜合體（complex）綜合體的兩種表現(xiàn)形式一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體；另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。6綜合體（complex）綜合體的特點(diǎn)q 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐；q 一般位于

3、城市中心區(qū)域；q 能有效的解決城市中交通等方面的壓力；q 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展；q 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)；q 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大；q 對(duì)建筑設(shè)計(jì)要求較高。7綜合體（complex）附：綜合體與單功能物業(yè)的比較比較因素綜合體單功能物業(yè)功能復(fù)合性、適應(yīng)性單一性區(qū)位一般在城市核心區(qū)域根據(jù)功能確定建筑形式多樣化單一投資風(fēng)險(xiǎn)較小較大總投資一般較大相對(duì)較小經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)較大較小客戶來(lái)源具有自我寄生功能，部分來(lái)自于內(nèi)部全部來(lái)自于外部客戶活動(dòng)體驗(yàn)式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大8綜合體（complex） 各部分功能的相互關(guān)系商業(yè)商業(yè)辦公辦公酒店酒店公寓公寓相

4、互支持關(guān)系相互支持關(guān)系相互要求相互要求標(biāo)志性標(biāo)志性定義檔次定義檔次為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛為商業(yè)和酒店帶來(lái)潛在客戶在客戶大堂可以與酒店共享大堂可以與酒店共享承擔(dān)某種社會(huì)職能承擔(dān)某種社會(huì)職能形成完善配套、信息平臺(tái)形成完善配套、信息平臺(tái)個(gè)體差異所在、活力的核心個(gè)體差異所在、活力的核心利用其它功能利用其它功能 價(jià)值最大化價(jià)值最大化補(bǔ)充其它功能補(bǔ)充其它功能現(xiàn)金流來(lái)源現(xiàn)金流來(lái)源商業(yè)的檔次要求商業(yè)的檔次要求不影響辦公、酒不影響辦公、酒店的大堂和昭示性店的大堂和昭示性公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配公寓可輕松享有酒店服務(wù)和配套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶。套設(shè)施，共享辦公辦來(lái)的客戶。公寓在面積、服務(wù)功能上要和公寓在面積、服

5、務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。期居住者需求）。9綜合體的四種發(fā)展模式10綜合體發(fā)展模式（1/2）在城市中心區(qū)域，綜合體一般以下四種發(fā)展模式：模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+ 案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京東方廣場(chǎng)、北京華貿(mào)中心模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)11綜合體發(fā)展模式（2/2）模式三：以酒店為核

6、心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office 案例：上海商城模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城12案例研究13案例研究?jī)?nèi)容q 背景資料q 項(xiàng)目定位q 功能構(gòu)成q 經(jīng)營(yíng)方式q 項(xiàng)目特色q 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素14模式一案例模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+香港太古廣場(chǎng)北京華貿(mào)中心北京東方廣場(chǎng)15案

7、例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)位于金鐘地鐵站上蓋，是香港及九龍(荃灣)兩條地鐵線的交匯點(diǎn)；太古廣場(chǎng)座落于香港核心地帶，香港的重要地點(diǎn)，例如香港公園、香港政府辦公大樓、高等法院、英國(guó)領(lǐng)事館及英國(guó)文化協(xié)會(huì)等都近在咫尺，占盡地利優(yōu)勢(shì)；太古廣場(chǎng)向北可擁覽浩瀚的海景，而向南則面對(duì)占地十公頃香港公園寧?kù)o的環(huán)境。16案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)太古廣場(chǎng)總占地三十二萬(wàn)平方呎，于一九九零年落成，包括四座大樓及一個(gè)購(gòu)物中心，共提供近五百萬(wàn)平方呎的樓面，包括有甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓、三間五星級(jí)酒店、購(gòu)物商場(chǎng)和會(huì)議中心等。太古廣場(chǎng)一座太古廣場(chǎng)二座太古廣場(chǎng)三座17案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)定位為 香港最頂級(jí)的綜合

8、體物業(yè) 甲級(jí)寫字樓+頂級(jí)購(gòu)物中心+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓18案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)甲級(jí)寫字樓部分太古廣場(chǎng)一座：建筑面積860,000平方呎、樓高36層的甲級(jí)商廈，每層面積由20,000平方呎至22,000平方呎，首層為會(huì)議中心設(shè)施。太古廣場(chǎng)二座：建筑面積700,000平方呎、樓高27層的甲級(jí)商廈，每層面積由21,000平方呎至22,000平方呎。太古廣場(chǎng)三座：建筑面積644,000平方呎、樓高34層的甲級(jí)商廈，每層面積約20,000平方呎。一座二座三座19案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)頂級(jí)購(gòu)物中心部分太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車位的停車場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬(wàn)平方呎，場(chǎng)

9、內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地 。主要租客：百貨公司女士時(shí)裝/男士時(shí)裝童裝/玩具皮革制品/皮鞋/手袋運(yùn)動(dòng)用品護(hù)理/美容珠寶/鐘表/飾物書籍/音樂/電子用品藝術(shù)品/家居布置/禮品電影院食肆銀行/服務(wù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：香港西武、連卡佛、馬莎百貨A/T、Versace、D & G、Herms、Gucci、登喜路香港唱片、環(huán)宇影音中心屈臣氏集雅堂、世界畫廊、萬(wàn)寶龍、高登眼鏡、亞歷山大星巴克、北京樓、錦江春花旗、匯豐、揸打UA金鐘電影院20案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)頂級(jí)購(gòu)物中心部分國(guó)際品牌專賣店為主、主力核心店為國(guó)際品牌百貨店； 除百貨店外，全部采用室內(nèi)街；優(yōu)越的共享空間。商場(chǎng)

10、業(yè)態(tài)特點(diǎn)及布局：21負(fù)一層n與地鐵出口接駁，并迅速引導(dǎo)人流上1層。n負(fù)一層主要為停車場(chǎng)，臨街部分為餐飲，臨地鐵出口設(shè)一圈商業(yè)。n一至三層：n商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。n高檔商業(yè)，以精品店為主。n樓層越高，鋪面劃分越小。n四層n為塔樓的中庭和平臺(tái)n設(shè)的士站、停車場(chǎng)地等22案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)五星級(jí)酒店部分港麗酒店 513間客房的五星級(jí)酒店港島香格里拉酒店565間客房的五星級(jí)酒店萬(wàn)豪酒店 602間客房的五星級(jí)酒店23案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)頂級(jí)公寓部分柏舍共243個(gè)單位套房面積由1,220平方呎至2,650平方呎位于港麗酒店的11樓至37樓由港麗酒店提供24小時(shí)房間餐飲服務(wù)、洗衣服務(wù)及可使

11、用港麗酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心曦暹軒 共136個(gè)單位房間及套房面積由606平方呎至3,388平方呎海景、中央冷氣調(diào)節(jié)，以及由萬(wàn)豪酒店提供的24小時(shí)房間餐飲服務(wù)可使用萬(wàn)豪酒店的游泳池、健體中心及商務(wù)中心備有自助洗衣服務(wù) 24案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)各功能規(guī)模構(gòu)成25案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)項(xiàng)目特色一、綜合體價(jià)值的利用1、太古廣場(chǎng)為中環(huán)地區(qū)的時(shí)尚品牌與活力中心： 太古購(gòu)物廣場(chǎng)匯集國(guó)際名流； 會(huì)議展覽中心使綜合體成為香港時(shí)尚發(fā)布場(chǎng)； 金鐘電影院引領(lǐng)港島娛樂文化； 高檔餐飲品牌店以及融入商場(chǎng)各角落的咖啡休閑吧； 多家五星級(jí)商務(wù)酒店集聚與高級(jí)酒店式公寓使綜合體成為夜間中環(huán)的活力中心。2、

12、通過國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價(jià)值，即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。3、各功能間的互連互通大大延展了共享空間，統(tǒng)一管理與相互服務(wù)達(dá)成了最 大化的資源共享。二、海景價(jià)值的利用1、設(shè)計(jì)上考慮盡可能多面海景的辦公樓2、高層單位面海景的酒店式公寓3、酒店中通透且直面海景的咖啡吧26案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式q 各酒店均采用持有20%的權(quán)益的方式；q 酒店式公寓部分全部銷售；q 寫字樓和購(gòu)物中心采用出租經(jīng)營(yíng)的方式。27案例（1/3） 香港太古廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，依托于港島CBD

13、，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)；良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。內(nèi)因：各功能物業(yè)均為頂級(jí)形象、均具有一定規(guī)模，都可成為第一吸引物；各功能形象檔次統(tǒng)一，相互形在支撐，寫字樓為購(gòu)物中心、酒店、公寓帶來(lái)客源，而其又為寫字樓形成良好的配套；統(tǒng)一的管理與相互服務(wù)，形成最大化的資源共享；各功能配合形成使用的全時(shí)段，保持24小時(shí)都為活力中心；開發(fā)商對(duì)商家及客戶有力的控制，保持了整個(gè)物業(yè)的形象與檔次；設(shè)計(jì)良好，保證了各功能物業(yè)相互不受干擾，且充分利用為海景資源。28案例（2/3） 北京東方廣場(chǎng)位于北京CBD核心位置；總占地10萬(wàn)；包括購(gòu)物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。29案例（2/3） 北京東方廣場(chǎng)定位為 亞洲最大的商業(yè)

14、建筑群頂級(jí)購(gòu)物中心+寫字樓+五星級(jí)酒店+頂級(jí)公寓30案例（2/3） 北京東方廣場(chǎng)功能構(gòu)成購(gòu)物中心東方新天地包括五個(gè)不同風(fēng)格的商場(chǎng)（繽紛新天地、都市新天地、庭院新天地、寰宇新天地、活力新天地）和一個(gè)中央噴水泉廣場(chǎng)、多個(gè)四季常綠的花園和一個(gè)龐大的三層室內(nèi)停車場(chǎng)。寫字樓東方經(jīng)貿(mào)城內(nèi)含八幢甲級(jí)全智能型辦公大樓，提供完善的商務(wù)配套，包括產(chǎn)品展覽中心、適合舉辦大小聚會(huì)、研討會(huì)和培訓(xùn)項(xiàng)目的 會(huì)議廳及先進(jìn)的視像會(huì)議中心。五星級(jí)酒店?yáng)|方君悅大酒店擁有531間豪華舒適的客房和超過1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。公寓東方豪庭公寓共有四幢住宅大廈（尊萃豪庭、君匯豪庭、金悅豪庭、匯賢豪庭），提供豪華服務(wù)式公寓。31案例

15、（2/3） 北京東方廣場(chǎng)各功能客戶構(gòu)成東方新天地由于其規(guī)模，定位為中高檔購(gòu)物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。東方經(jīng)貿(mào)城成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)： 金融界翹楚:摩根史丹利、蒙特利爾銀行、中國(guó)銀行及南方證券外 律師樓:的近律師事務(wù)所、胡關(guān)李羅律師行、高露云律師事務(wù)所； 會(huì)計(jì)師樓:安永、德勤華永會(huì)計(jì)師事務(wù)所； 科技信息:思科系統(tǒng)、朗訊科技、英特爾；旅游運(yùn)輸業(yè)有中旅、國(guó)旅運(yùn)通、通用汽車； 化工醫(yī)藥:陶氏化學(xué)、羅氏診斷； 消費(fèi)品:可口可樂、Nike；日資公司包括東芝、松下電工及資生堂等等。東方豪庭公寓為各大企業(yè)的駐京人員提供豪華的服務(wù)式住宅。32東方經(jīng)貿(mào)城東方經(jīng)貿(mào)城_已成為各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)已成為

16、各行業(yè)龍頭公司之匯聚點(diǎn)整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上，整體及寫字樓大堂直接建在二層平臺(tái)上，人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。人通過階梯，車通過上行道，均可直接上二層。33 34“東方豪庭公寓”共有四幢住宅大廈，包括“尊萃豪庭”、“君匯豪庭”、“金悅豪庭”、“匯賢豪庭”。目前已推出3期。四期總共約550套，四期月租一千七百美元起價(jià)。 “東方豪庭公寓”提供一房至四房的豪華府第，每個(gè)單位均布置華麗，家具精挑細(xì)選，世界級(jí)的生活藝術(shù)，體現(xiàn)于每個(gè)細(xì)節(jié)，還有“東方君悅大酒店”所提供之五星級(jí)酒店式家務(wù)管理、洗衣和24小時(shí)送餐服務(wù)。 35 商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為“繽紛新天地

17、”、“都市新天地”、“庭苑新天地”、“寰宇新天地”和“活力新天地”。n位置至關(guān)重要位置至關(guān)重要 恒基、新世界基本都臨長(zhǎng)安街，但東方廣場(chǎng)所處的位置是王府井，而恒基南靠的是火車站，新世界靠的是崇文門，雖然離的近，但經(jīng)營(yíng)狀況的差別很大；n商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模：商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模： 東方廣場(chǎng)的形成時(shí)間較晚，所以其商業(yè)業(yè)態(tài)新，類似于上海新天地，比較符合城市新銳階層的口味，而其規(guī)模比恒基和新世界要大得多，也符合商業(yè)的聚集原則。 36主力店主力店：一家近萬(wàn)平方米的百貨商場(chǎng)、一家一千多平方米的超市主力業(yè)態(tài)主力業(yè)態(tài)：數(shù)十家全部經(jīng)營(yíng)歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個(gè)歐洲 家居用品精品店。餐飲

18、：餐飲：東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為“家庭”服務(wù)的主題餐廳。體驗(yàn)特色：體驗(yàn)特色：這里有兩家專供人們這里有兩家專供人們“看看”的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還的特色店，一家是歐洲汽車商的汽車專賣店，還有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他有一家是日本著名電器公司的電器專賣店。兩家的產(chǎn)品都基本是只展不賣，展出的是他們公司最新研制的代表著未來(lái)高科技的產(chǎn)品。電器店還將作為兒童科普教育們公司最新研制的代表著未來(lái)高科技的產(chǎn)品。電器店還將作為兒童科普教育“基地基地”

19、，告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái)的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。告訴孩子們這種電器是怎么制造出來(lái)的，孩子們還可以親手操作，試試組裝某些零件。娛樂：娛樂：東方新天地有一家含有6個(gè)電影廳的電影院，一家大型兒童娛樂城，根據(jù)兒童的年齡段及不同的游樂內(nèi)容劃分出了8到10個(gè)游樂區(qū)域，帶孩子的家長(zhǎng)到這里可以小孩玩耍、大人購(gòu)物兩不誤。 教育教育：第三層部分租給EMBA作為教室37主題經(jīng)營(yíng)是“東方新天地”的一大特色。根據(jù)經(jīng)營(yíng)的商品范圍及提供的不同服務(wù)內(nèi)容，商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為：“繽紛新天地”“都市新天地”“庭苑新天地”“寰宇新天地”“活力新天地”。這五個(gè)區(qū)域各具特色，裝

20、飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。38案例（2/3） 北京東方廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，依托CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)；位于地鐵上蓋。內(nèi)因：利用高檔次的寫字樓和引入五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；商業(yè)依靠巨大的規(guī)模取勝，寫字樓通過對(duì)客戶的嚴(yán)格控制而樹立形象；寫字樓為酒店和公寓帶來(lái)高素質(zhì)的客源，而其為寫字樓形成良好配套；投資商強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力保證大型商業(yè)3-5年的經(jīng)營(yíng)困難期；利用其較長(zhǎng)臨街面，各部分功能設(shè)置獨(dú)立的入口和廣場(chǎng)，以減低相互影響。39案例（3/3） 北京華貿(mào)中心北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。

21、40案例（3/3） 北京華貿(mào)中心 定位為 構(gòu)筑國(guó)際大都市生活的巨擘級(jí)建筑綜合體5A智能寫字樓+國(guó)際商業(yè)區(qū)+國(guó)際公寓+五星級(jí)酒店+體育中心+展示中心41案例（3/3） 北京華貿(mào)中心寫字樓部分地上建筑面積約23萬(wàn)平方米。一座高135米，28層，五層以上辦公部分：4.9萬(wàn)平米二座高151米，32層，五層以上辦公部分：5.7萬(wàn)平米三座高167米，36層，五層以上辦公部分：6.6萬(wàn)平米裙樓面積： 地下一層至地上三層，面積22000平方米5A智能寫字樓3座高達(dá)百米以上的集辦公自動(dòng)化、信息自動(dòng)化、安防自動(dòng)化、管理自動(dòng)化、通訊自動(dòng)化于一身的超5A級(jí)智能寫字樓自西向東依次走高；其目標(biāo)客戶定位于大型國(guó)際機(jī)構(gòu)和企業(yè)

22、，旨在營(yíng)造全球一體化的商務(wù)交流平臺(tái)。42案例（3/3） 北京華貿(mào)中心國(guó)際商業(yè)區(qū)總體規(guī)劃面積20萬(wàn)平米，多處商業(yè)設(shè)施有機(jī)分布于百萬(wàn)平米建筑集群里。16萬(wàn)平米超大規(guī)模的水世界商城超過百米臨街的金融商務(wù)中心酒吧文化廣場(chǎng)國(guó)際商業(yè)區(qū)集購(gòu)物、休閑、娛樂、文化、商務(wù)、金融于一體，擁有專賣店、專業(yè)店、大型超市、零售、多廳電影院、大規(guī)模餐飲區(qū)、咖啡廳、金融區(qū)等多種功能規(guī)劃。43案例（3/3） 北京華貿(mào)中心國(guó)際公寓公寓區(qū)占地6.17公頃，總建筑面積20萬(wàn)平米。戶型齊全，既有少量投資型一居，又有主流的創(chuàng)意型二居和居住型三居，更有20套頂層CEO至尊空中別墅。五星級(jí)酒店引進(jìn)萬(wàn)豪酒店集團(tuán)下屬兩大頂級(jí)品牌-超豪華酒店里茲

23、卡爾頓(The Ritz-Carlton)和國(guó)際五星級(jí)酒店萬(wàn)豪（Marriott）。44案例（3/3） 北京華貿(mào)中心體育中心占地約15公頃的華貿(mào)中心運(yùn)動(dòng)主題公園，以網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)為主題，擁有超大規(guī)模的健身場(chǎng)地和專業(yè)的健身教練，SPA、游泳、桑拿和保健設(shè)施均為世界一流。VIP運(yùn)動(dòng)會(huì)所，實(shí)行會(huì)員制服務(wù)。展示中心電力科技展示中心是國(guó)家級(jí)的電力科普教育基地。45案例（3/3） 北京華貿(mào)中心項(xiàng)目特色整體規(guī)劃由世界最具盛名的建筑設(shè)計(jì)公司美國(guó)KPF公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，商業(yè)區(qū)由國(guó)際商業(yè)建筑設(shè)計(jì)專家-英國(guó)BENOY公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，具有國(guó)際水準(zhǔn)；寫字樓的自動(dòng)化和第一太平戴維斯提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，以內(nèi)在最優(yōu)化的資源配置充分適應(yīng)未

24、來(lái)國(guó)際商務(wù)市場(chǎng)的高速運(yùn)營(yíng)；商業(yè)分主題有機(jī)的分布于建筑群中，造就北京新的商業(yè)形態(tài)；公寓采用圍合式，擁有中央公園、組團(tuán)式綠化和水體，形成社區(qū)；兩座極負(fù)盛名的超豪華五星級(jí)酒店；展示中心、體育中心集合了部分社會(huì)職能。經(jīng)營(yíng)方式公寓租售并舉，其余均自行經(jīng)營(yíng)。46案例（3/3） 北京華貿(mào)中心外因：優(yōu)越的地理位置，依托CBD；北京借助奧運(yùn)這一催化劑正在全力創(chuàng)建具有中國(guó)特色國(guó)際大都市。內(nèi)因：超大規(guī)模，形成建筑集群效應(yīng)，成為名符其實(shí)的“城中城”；利用高檔次的寫字樓和引入豪華五星級(jí)酒店帶動(dòng)整體形象；各功能物業(yè)均以完善的服務(wù)體系為先導(dǎo)；體育中心、展示中心提升社會(huì)形象。關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素47模式一的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體

25、系）KPI體系體系外因外因內(nèi)因內(nèi)因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬(wàn)以上強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店甲級(jí)寫字樓頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓高檔/中高檔購(gòu)物中心專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理48模式一的收益方式特征功能類別收益方式酒店外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響49模式二案例廣州中信廣場(chǎng)模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex =office (主) +apartment(次) +hotel 深

26、圳信興廣場(chǎng)50案例（1/2） 廣州中信廣場(chǎng)中信廣場(chǎng)位廣州商業(yè)、金融繁盛的天河區(qū)天河北路，雄居廣州南北向的城市新中軸線上，南向天河體育中心及珠江新城區(qū)，北靠廣州火車東站、港穗直通火車站及地鐵二號(hào)線總站，步行僅需8分鐘。占地面積：23,000平方米總建筑面積：320,000平方米廣場(chǎng)組成：由一幢樓高80層的商業(yè)大樓和兩幢38層的酒店式公寓組 成，是集寫字樓、公寓、商場(chǎng)于一體的甲級(jí)綜合智能型大廈。 51案例（1/2） 廣州中信廣場(chǎng)定位為 廣州最頂級(jí)的超高層寫字樓超高層寫字樓+公寓+小型購(gòu)物商場(chǎng)52案例（1/2） 廣州中信廣場(chǎng)超高層寫字樓部分樓高：80層，標(biāo)高333米；單層面積：2500；電梯：34部

27、進(jìn)口日立高速升降梯；停車場(chǎng)：地庫(kù)二層，共900個(gè)車位。寫字樓部分平面圖53案例（1/2） 廣州中信廣場(chǎng)公寓部分中信廣場(chǎng)公寓樓位于中信廣場(chǎng)寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達(dá)69054平方米。公寓的單元面積由113至237平方米不等，適合不同人士的需求。單元內(nèi)提供全套名優(yōu)家私和家電，廚房?jī)?nèi)的用品一應(yīng)俱全。54案例（1/2） 廣州中信廣場(chǎng)購(gòu)物中心部分中信廣場(chǎng)購(gòu)物城位于中信廣場(chǎng)的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營(yíng)世界品牌精品，二層以流行、時(shí)尚的品牌為主。55案例（1/2） 廣州中信廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心

28、；受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。內(nèi)因：利用超高層寫字樓樹立頂級(jí)形象，迅速成為區(qū)域的標(biāo)志和領(lǐng)袖；以寫字樓功能為核心，其他功能均為寫字樓服務(wù)；公寓為寫字樓提供較好的配套；舍棄了較大的裙樓商業(yè)利益，保證高檔寫字樓所需大堂的昭示性。56案例（2/2） 深圳信興廣場(chǎng)深圳信興廣場(chǎng)（地王大廈）位于深圳市金融中心區(qū)，周邊聚集了深圳大多數(shù)的銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)，為較成熟的商務(wù)中心。物業(yè)高度：384米 土地面積：18,734平方米地庫(kù)車位：兩層共900個(gè)車位物業(yè)管理：深圳熊谷物業(yè)管理有限公司管理顧問：梁振英測(cè)量師行建成日期：1996年57案例（2/2） 深圳

29、信興廣場(chǎng)69層甲級(jí)寫字樓(單位面積由127平方米起，全層共2,161平方米)34部進(jìn)口三菱升降機(jī)及2部運(yùn)貨升降機(jī)樓高33層，提供332個(gè)豪華服務(wù)公寓單位，面積由68-200平方米實(shí)用率約80%每個(gè)單位均配備全套豪華家俬及電器6部進(jìn)口三菱客用升降機(jī)樓高五層，提供達(dá)22,013平方米的商鋪面積3部觀光升降機(jī)及10部扶手電梯，方便游人穿梭各層名店云集如MaxMara、Escada、Bally、HugoBoss、Episode等寫字樓公寓商場(chǎng)58案例（2/2） 深圳信興廣場(chǎng)關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，深圳金融商務(wù)區(qū)中心；金融業(yè)駐商形成產(chǎn)業(yè)的支撐。內(nèi)因：利用超高層寫字樓的頂級(jí)形象，深圳第一高樓擴(kuò)大

30、知名度；從設(shè)計(jì)上將各部分功能獨(dú)立，各有出入口，做到互不干擾；建筑外觀形象突出，昭示性極強(qiáng)。59模式二的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系體系外因外因內(nèi)因內(nèi)因客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓60模式二的收益方式特征功能類別收益方式酒店-寫字樓銷售/出租商場(chǎng)一般出租公寓銷售/出租特征各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響61模式三案例模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 shopping complex = hotel(主)

31、 +apartment(次) + office 上海商城62案例 上海商城上海商城位于南京西路，是成熟的商務(wù)、酒店區(qū)域?？偨ㄖ娣e18.5萬(wàn)平方米。由一個(gè)五星級(jí)酒店、擁有472間豪華公寓、國(guó)際水準(zhǔn)的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購(gòu)物商場(chǎng)、以及其它各種設(shè)施組成。63案例 上海商城定位為 上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 五星級(jí)酒店+豪華公寓+寫字樓+商場(chǎng)64案例 上海商城核心功能：五星級(jí)酒店為主導(dǎo)，以五星級(jí)酒店帶動(dòng)高檔公寓、寫字樓及商業(yè)。功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為45%：30%：15%：10%。65大堂五星級(jí)酒店P(guān)ortman Ritz-Car

32、lton 酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國(guó)際化健康中心，并與公寓共享。案例 上海商城66豪華公寓位于兩棟輔樓，共472間豪華服務(wù)式公寓。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。面積從47到267平方米，以中大面積為主。 案例 上海商城67最高檔的店鋪、劇院、7個(gè)不同國(guó)家風(fēng)格的餐廳68案例 上海商城項(xiàng)目特色一、建筑特色1、追求空間含蘊(yùn)，體現(xiàn)中西交融 外墻不加粉刷，保持水泥本色，呈現(xiàn)光澤 庭院四周設(shè)置一組組商店和中西并蓄的餐廳 庭院和大廳：從庭院登上自動(dòng)扶梯或樓梯，可直達(dá)寬敞的大廳。各種展覽在大廳展示，根據(jù)需要優(yōu)化組合展廳。展廳占地5500平方米。二、國(guó)際化管理1、

33、聘請(qǐng)國(guó)際人士組成管理團(tuán)隊(duì)2、采用五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)管理。69案例 上海商城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：處在CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。內(nèi)因：定位準(zhǔn)確，基于本區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈，五星級(jí)酒店帶動(dòng)其它功能，并定位其它功能規(guī)模及檔次；五星級(jí)酒店及高檔公寓的入住客，為國(guó)際一線品牌專賣店帶來(lái)持續(xù)的生意；娛樂時(shí)尚、高檔餐飲及會(huì)展功能使其成為活力中心；波特曼酒店及國(guó)際一線品牌專賣店匯聚又奠定了綜合體在南京路的頂級(jí)地位。70模式三的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系體系外因外因內(nèi)因內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層

34、/建筑群功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶定位差異化通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位71模式三的收益方式特征功能類別收益方式酒店外包經(jīng)營(yíng)寫字樓出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓一般出租特征全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大72模式四案例深圳華潤(rùn)中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment 日本福岡博多運(yùn)河城73案例（1/2） 深圳華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心是一座以大型購(gòu)物中心為核心，集商業(yè)、

35、辦公、居住、酒店等諸多功能于一體的綜合性、現(xiàn)代化、標(biāo)志性、高品質(zhì)的建筑群體。項(xiàng)目占地面積77,292平方米，總建筑面積480,935平方米，設(shè)置車位2,988個(gè)，其中一期項(xiàng)目車位1,034個(gè)。華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫字樓、購(gòu)物及娛樂中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。74案例（1/2） 深圳華潤(rùn)中心區(qū)域歷史背景： 羅湖已形成的金融中心和財(cái)富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目區(qū)位： 深圳金融中心區(qū)，與地王大廈相對(duì)而立時(shí)機(jī)： 區(qū)域可開發(fā)用地極少項(xiàng)目使命： 作為隆重登場(chǎng)的華潤(rùn)集團(tuán)，作為如此大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)， 必須由受區(qū)域發(fā)展限制的框框中跳出來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域

36、發(fā)展、創(chuàng)造市場(chǎng)。75案例（1/2） 深圳華潤(rùn)中心項(xiàng)目立意“與您攜手，改變生活”“構(gòu)筑深圳新天地” 喚起了深圳人共同的心聲76案例（1/2） 深圳華潤(rùn)中心投資40億人民幣建設(shè)模式十家國(guó)際知名合作單位參與設(shè)計(jì)和包裝；包括設(shè)計(jì)、建筑、景觀、營(yíng)銷、招商、廣告等相關(guān)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式華潤(rùn)總部進(jìn)駐，為華潤(rùn)面向全國(guó)的形象典范；直接在海外進(jìn)行招商，且國(guó)際招商與項(xiàng)目建設(shè)同步完成; 50%的國(guó)際一線品牌;30%的亞洲一線品牌,20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌.全部只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。建設(shè)與經(jīng)營(yíng)模式77案例（1/2） 深圳華潤(rùn)中心首期規(guī)劃北區(qū)寫字樓+中區(qū)購(gòu)物及娛樂中心，總建筑面積達(dá)23萬(wàn)平方米，提供約1000個(gè)車位

37、寫字樓4.2萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓，高度為139米，其中1-3層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，頂層為多功能廳。萬(wàn)象城18.8萬(wàn)平方米的大型綜合性購(gòu)物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類餐飲等近300家零售店面組成。2002年10月開工，約在2004年底、2005年初竣工開業(yè)。二期規(guī)劃占地4.1萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)25萬(wàn)平方米，提供約2000個(gè)車位開放式購(gòu)物空間、五星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓的組成。規(guī)劃與功能比例78案例（1/2） 深圳華潤(rùn)中心 華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì)華潤(rùn)中心建設(shè)團(tuán)隊(duì)

38、 精英團(tuán)隊(duì)精英團(tuán)隊(duì) 群英薈萃群英薈萃投資商 華潤(rùn)（集團(tuán)）有限公司發(fā)展商 華潤(rùn)（深圳）有限公司建筑設(shè)計(jì) 美國(guó)RTKL Associates Inc 廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院園林景觀設(shè)計(jì) 澳大利亞Place Planning & Design燈光設(shè)計(jì)顧問 Kaplan Partners Architectural Lighting機(jī)電設(shè)計(jì)顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers消防與安全設(shè)計(jì)顧問 Rolf Jensen & Associates.Inc電梯設(shè)計(jì)顧問 Hesselberg. Keesee & Associates .Inc幕墻設(shè)計(jì)顧問

39、 Curtain Wall Design & Consulting. Inc零售設(shè)計(jì)顧問 香港仲量聯(lián)行有限公司交通設(shè)計(jì)顧問 香港MVA公司 深圳市城市交通規(guī)劃研究中心工料測(cè)量師 香港利比建筑工料測(cè)量師有限公司工程監(jiān)理 中國(guó)國(guó)際工程咨詢公司廣告推廣策劃顧問 深圳市蔚藍(lán)時(shí)代廣告有限公司79案例（1/2） 深圳華潤(rùn)中心關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置，良好的交通可達(dá)性；區(qū)域成熟后發(fā)展受限，需要一個(gè)新的亮點(diǎn)來(lái)激發(fā)活力；區(qū)域內(nèi)一直缺乏一個(gè)大型商業(yè)來(lái)統(tǒng)領(lǐng)區(qū)域的商業(yè)形象。內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；集購(gòu)物、娛樂等為一體的體驗(yàn)式；項(xiàng)目立意高，與深圳人內(nèi)心的價(jià)值觀相符；一流的精英團(tuán)隊(duì)。80案例（2/2

40、） 日本福岡博多運(yùn)河城建造地點(diǎn)：日本福岡博多站一帶，是西日本地區(qū)的交通中心和樞紐站交通：距地鐵站中洲川端徒步約十分鐘占地面積：3.44萬(wàn) 建筑面積:222,960設(shè)計(jì)：The Jerde partner Ship；竣工時(shí)間：1996年NoImage81案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城運(yùn)河城市中心包括2個(gè)飯店、1個(gè)大型購(gòu)物娛樂場(chǎng)所和1棟辦公樓。商業(yè)、酒店和辦公的配比約為4：4：1。商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 功能配比：寫字樓商場(chǎng)福岡劇院及商場(chǎng)商業(yè)區(qū)主入口酒店82案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城 項(xiàng)目立意 化都市為劇場(chǎng)猶如都市中的一個(gè)多元化未來(lái)都

41、市。包羅萬(wàn)象，其樂無(wú)窮。是當(dāng)?shù)嘏e辦大型節(jié)日慶典、商品市場(chǎng)推廣及社區(qū)公益表演的最佳場(chǎng)所。項(xiàng)目的吸引力來(lái)自：有名的福岡凱悅大飯店；四季劇團(tuán)的第一個(gè)專用劇場(chǎng)“福岡城市劇場(chǎng)”；匯集13個(gè)電影院的 “AMC運(yùn)河城13”；高科技游藝主題公園“福岡快樂國(guó)”等。無(wú)論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無(wú)比的。 83案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城設(shè)計(jì)思路 觀光與商業(yè)結(jié)合建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位,其次才是商業(yè)1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。2）空間的處理： 水平體系設(shè)置了三個(gè)節(jié)點(diǎn)-一太陽(yáng)廣場(chǎng)、星星庭院和海洋庭院,三者通過月亮街和地球街相連，并形成5大主題區(qū)域；豎直體系包括“

42、運(yùn)間”和“百老匯街” ，是創(chuàng)造節(jié)日氣氛的地方。3）鮮明、濃郁的西方建筑色彩和風(fēng)格。4）不同主題區(qū)提供不同的風(fēng)格的購(gòu)物廊，增強(qiáng)觀光性。84案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城植物溝通了上下層之間的聯(lián)系異國(guó)情調(diào)購(gòu)物廊傳統(tǒng)風(fēng)格的購(gòu)物廊星星庭院之二太陽(yáng)廣場(chǎng)是現(xiàn)場(chǎng)表演的場(chǎng)所星星庭院之一月亮街月亮街夜景85案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃專業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃： 業(yè)主與建筑師一起確定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃、運(yùn)作和出租的計(jì)劃。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷售。 專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司運(yùn)營(yíng)。86案例

43、（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城市場(chǎng)反饋：前八個(gè)月,游客人數(shù)達(dá)到1200萬(wàn)人87案例（2/2） 日本福岡博多運(yùn)河城關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素外因：優(yōu)越的地理位置；良好的交通可達(dá)性。內(nèi)因：超強(qiáng)的實(shí)力與品牌號(hào)召力；獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)，觀光與商業(yè)結(jié)合成為其核心功能；多項(xiàng)高規(guī)格的體驗(yàn)式娛樂設(shè)施；一流的精英團(tuán)隊(duì)。88模式四的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系）KPI體系體系外因外因內(nèi)因內(nèi)因明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作團(tuán)隊(duì)地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/人流及商業(yè)氣氛規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)管理89模式四的收益方式

44、特征功能類別收益方式酒店外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響90四種模式KPI體系的總結(jié)模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式外因優(yōu)越的地理位置CBD/城市中心便利的交通條件主干道沿線/地鐵口較大的規(guī)模建筑面積20萬(wàn)以上客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐已形成產(chǎn)業(yè)簇群/引入核心客戶帶來(lái)相關(guān)簇群/未來(lái)商務(wù)核心區(qū)地理位置不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通可達(dá)性主干道沿線客戶支持商務(wù)客戶地理位置城市核心區(qū)交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線區(qū)域功能的缺乏

45、，需求旺盛人流及商業(yè)氣氛內(nèi)因強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)各功能共融不互擾功能化體系五星級(jí)酒店/甲級(jí)寫字樓/高檔/中高檔購(gòu)物中心/頂級(jí)酒店式/服務(wù)式公寓專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群寫字樓大堂昭示性功能化體系寫字樓帶動(dòng)其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次配套完善商場(chǎng)、公寓強(qiáng)制性的視覺沖擊超高層/建筑群定位差異化通過提供頂級(jí)差異化服務(wù)而非直面競(jìng)爭(zhēng)建立其核心地位功能化體系五星級(jí)酒店帶動(dòng)公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次配套設(shè)施頂級(jí)商場(chǎng)明確定位大規(guī)模綜合/娛樂性/觀光性/頂級(jí)/獨(dú)具特色建筑形式/業(yè)態(tài)/服務(wù)內(nèi)容/功能化體系商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔一流的合作

46、團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理91四種模式收益方式特征的總結(jié)功能種類模式一：酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營(yíng)-外包經(jīng)營(yíng)外包經(jīng)營(yíng)寫字樓銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商場(chǎng)自行經(jīng)營(yíng)/出租一般出租自行經(jīng)營(yíng)/出租自行經(jīng)營(yíng)/出租公寓銷售/出租銷售/出租一般出租銷售/出租特征各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響全為出租或經(jīng)營(yíng)，寫字樓、商場(chǎng)、公寓受酒店經(jīng)營(yíng)情況影響較大各功能可自營(yíng)、銷售、出租，且互不依賴和影響92項(xiàng)目發(fā)展模式判斷

47、939495本項(xiàng)目發(fā)展模式方向的判斷綜合四種模式與項(xiàng)目條件和要求的擬合分析，初步判斷本項(xiàng)目可選取模式一作為發(fā)展方向。 模式一： 酒店、寫字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+從綜合體案例及廣州市場(chǎng)看，地鐵口與項(xiàng)目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)：從綜合體案例及廣州市場(chǎng)看，地鐵口與項(xiàng)目直接接駁相當(dāng)重要，關(guān)鍵是商業(yè)存在競(jìng)爭(zhēng)：“地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會(huì)順著別的橋梁流向別的地方地鐵就象是一座橋梁，如果沒有這座橋梁，客戶就會(huì)順著別的橋梁流向別的地方”地鐵口接駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。地鐵口接

48、駁是大型商業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵條件。96面臨的機(jī)會(huì)與困惑97選取模式一發(fā)展面臨的困惑與機(jī)會(huì)困惑一：寫字樓、酒店市場(chǎng)需求增長(zhǎng)，但供應(yīng)量偏大，競(jìng)爭(zhēng)激烈；困惑二：區(qū)域多數(shù)物業(yè)租賃情況較好，但銷售量受限制。困惑三：所處位置并非商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域；人流量不大，缺少讓人群留駐的因素困惑三：酒店式公寓市場(chǎng)需求增長(zhǎng)不明顯。機(jī)會(huì)一：本項(xiàng)目規(guī)模較大，且在本區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者少機(jī)會(huì)二：高檔寫字樓、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀良好，回報(bào)較高；機(jī)會(huì)三：辦公、酒店式公寓可實(shí)現(xiàn)銷售且價(jià)格較高；機(jī)會(huì)四：商務(wù)活動(dòng)頻繁，外資聚集，高檔餐飲及商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好；機(jī)會(huì)五：區(qū)域內(nèi)商業(yè)缺乏，特別是高檔和具有特色的商場(chǎng)。98項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析99潛在新參加的競(jìng)爭(zhēng)者（流動(dòng)性的威脅）

49、替代品（替代產(chǎn)品的威脅）購(gòu)買者（議價(jià)能力）已存在的競(jìng)爭(zhēng)者（已有的威脅）供應(yīng)方（議價(jià)能力）采用波特競(jìng)爭(zhēng)力模型進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析可利用的土地已經(jīng)較為稀缺，潛在新參加的競(jìng)爭(zhēng)者將不會(huì)太多。只有寫字樓有大鵬國(guó)際超高層項(xiàng)目。購(gòu)買者重置成本不高只要有措施可吸引政府基本無(wú)土地出讓區(qū)域替代品少主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于有歷史沉淀因素的競(jìng)爭(zhēng)，集中于酒店和高檔商業(yè)。但原有的酒店和商業(yè)配套設(shè)施落后、經(jīng)營(yíng)管理延沿襲老國(guó)企風(fēng)格和模式、業(yè)態(tài)單一，整體無(wú)特色，為新開發(fā)物業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)。100項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略101形成發(fā)展戰(zhàn)略的依據(jù)發(fā)展模式KPI體系面臨的困惑與機(jī)會(huì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力模型項(xiàng)目整體的發(fā)展核心戰(zhàn)略區(qū)域氣氛區(qū)域未來(lái)項(xiàng)目條件項(xiàng)目整體的發(fā)展分策略1

50、02區(qū)域氣氛1、珠三角甚至全國(guó)性的總部、珠三角甚至全國(guó)性的總部2、都市化、文化的交融地、都市化、文化的交融地中西文化交融中西文化交融傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交融傳統(tǒng)與時(shí)尚文化的交融生意與生活、辦工與娛樂的交融。生意與生活、辦工與娛樂的交融。環(huán)市東的核心是什么？中旅項(xiàng)目需要強(qiáng)化這種氣質(zhì)103區(qū)域未來(lái)1、 城市復(fù)興。城市復(fù)興。2、 區(qū)域增值。區(qū)域增值。3、 融入國(guó)際文化。融入國(guó)際文化。需要向什么特征發(fā)展？中旅項(xiàng)目需要承擔(dān)這一使命104項(xiàng)目條件1、可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源、可以整合的：發(fā)展商資源和區(qū)域資源2、可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能、可以借力的：特有的規(guī)模和綜合體功能；3、可以打破目前市場(chǎng)

51、現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念：主、可以打破目前市場(chǎng)現(xiàn)狀的：最新的設(shè)計(jì)，最新的理念：主題化、娛樂化、國(guó)際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。題化、娛樂化、國(guó)際化的體現(xiàn)現(xiàn)代都市風(fēng)情。在形象核心圈和商業(yè)核心圈之外？中旅項(xiàng)目必須設(shè)法使自己 “中心化”競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略：如何打破位置局限，在競(jìng)爭(zhēng)中突圍而出？須在發(fā)展模式上有所突破！綜合區(qū)域和地塊的特點(diǎn)，我們要融入一些新的元素，以突出城市的主題。這樣的元素，必須能融入廣州的文化，而又能帶來(lái)新的血液。105！總體競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略1：項(xiàng)目使命：“中心化”承擔(dān)環(huán)市東向國(guó)際化地區(qū)性總部發(fā)展的區(qū)域目標(biāo)，承擔(dān)環(huán)市東區(qū)域復(fù)興和區(qū)域增值的使命，配備國(guó)際化總部經(jīng)濟(jì)元素?？傮w競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略2：形象定位

52、：紐約TIMESTIMES SQUARESQUARE都市的核心和濃縮，最輝煌的都市娛樂中心，在此形成特定的階層。案名氣質(zhì)示意：NAGANAGAOcentercenter借中旅集團(tuán)綜合業(yè)務(wù)資源、借區(qū)域多元文化融合的氣質(zhì)資源，借項(xiàng)目“綜合體”這一本體資源，體現(xiàn)多元與多變、傳統(tǒng)與現(xiàn)代、中西文化的融合。106項(xiàng)目分策略：分策略之一：利用綜合體資源共享的優(yōu)勢(shì)，將資源利用最大化； 會(huì)所、大堂、設(shè)施、服務(wù)等的共享和互融互通分策略之二：設(shè)計(jì)以生態(tài)概念貫穿，成為后SARS時(shí)代健康物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)； 分策略之三：以各功能的頂級(jí)組合構(gòu)建項(xiàng)目的頂級(jí)形象； 頂級(jí)寫字樓+五星級(jí)酒店+服務(wù)式公寓+高檔商場(chǎng)107項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略的

53、形成分策略之四：以各功能的特色定位，確立差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并有效減弱各功能規(guī)模偏小的影響； 酒店國(guó)際化五星級(jí)酒店 寫字樓頂級(jí)酒店服務(wù)式 公寓服務(wù)式、功能模糊，使用彈性化，宜商宜住 商場(chǎng)景觀型分策略之五：創(chuàng)造附加值，增大溢價(jià)空間，使物業(yè)的價(jià)值最大化； 分策略之六：以標(biāo)志性的超高層建筑確立整體形象，并形成強(qiáng)制性視覺沖擊，增強(qiáng)昭示性； 108戰(zhàn)略形成價(jià)值體系價(jià)值體系高形象生態(tài)景觀型商業(yè)服務(wù)為先導(dǎo)功能彈性化綜合體資源共享超高層五星級(jí)酒店標(biāo)志性雕塑及廣場(chǎng)109項(xiàng)目整體定位110形象定位 紐約TIMES SQUARE 欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃度的都市欲望、渴求、刺激在方寸土地上被壓縮成高濃

54、度的都市體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。體驗(yàn)，都市經(jīng)驗(yàn)。 最輝煌的都市娛樂中心。最輝煌的都市娛樂中心。 室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。室外信息的教堂、霓虹燈的天堂。 多媒體表演的舞臺(tái)。多媒體表演的舞臺(tái)。 納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。納斯達(dá)克指數(shù)撥動(dòng)著全世界的財(cái)富。 我們的客戶： 他們是這樣一群人：不停的在世界殊多都市中穿梭， 因此，他們理解這兒都市的核心、經(jīng)濟(jì)高度聚集的細(xì)胞核； 他們熱愛都市，都市的價(jià)值造就了他們的價(jià)值，當(dāng)一些富人進(jìn)入郊區(qū)時(shí)，他們卻住進(jìn)都市最繁華最核心的區(qū)域，因?yàn)樗麄冃枰o緊抓住都市的萬(wàn)千變化。 他們?cè)谶@里，并代表著一個(gè)階層：富有、榮譽(yù)而且更年輕、求變的活力階層。111TIMES SQUA

55、RE 112NAGAOCenter 來(lái)自于印度的海神傳說(shuō)，半身為人，半身為蛇。代表了融合、非此即彼的現(xiàn)象。意指東方與西方融合、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的融合。是豐富的、多元的、可變化的。 廣州24小時(shí)不打烊的都市生活與時(shí)尚區(qū)；廣州第一個(gè)觀光性商業(yè)街區(qū)，不是最大的，但是最有特色的ShoppingMall；備選案名：東一時(shí)區(qū) 城市走廊 備選案名113生意、工作工作西方、時(shí)尚的中國(guó)的、傳統(tǒng)的生活、娛樂 3 1 3 1 4 2 4 2NAGAOCenter（融合文化）示意甲級(jí)辦公樓甲級(jí)辦公樓人文人文EMBAEMBA學(xué)校學(xué)校游戲中心游戲中心日本日本mega webmega web（汽車文化）（汽車文化）高級(jí)音樂廳高級(jí)

56、音樂廳茶文化區(qū)茶文化區(qū)吃在廣州吃在廣州雙年展雙年展健康館健康館五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店共享空間共享空間粵曲館粵曲館與與科技科技觀光型購(gòu)物中心觀光型購(gòu)物中心酒店式公寓酒店式公寓互輝映互輝映書店書店CEOCEO俱樂部俱樂部商務(wù)會(huì)所商務(wù)會(huì)所酒吧酒吧各國(guó)餐飲各國(guó)餐飲114備選案名：“HOPSCA” （豪布斯卡） “新都市商業(yè)集合體” 全新的商業(yè)模式 Hotel+Office+Parking+Shopping+Convention+Apartment 城市綜合體效益最大化資源整合化115項(xiàng)目在開發(fā)發(fā)的不同階段， 定位應(yīng)有三個(gè)層次的深化第一個(gè)階段第一個(gè)階段第二階段第二階段最后階段最后階段目前廣州、環(huán)市東沒有一

57、個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、?gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。這類時(shí)尚、有特色的如北京路，是很多不同的個(gè)體組成，沒有一個(gè)整體的投資者和管理者，這應(yīng)該是本項(xiàng)目的一個(gè)明確的吸引力。強(qiáng)調(diào)都市文化性、強(qiáng)調(diào)都市文化性、可游覽性；可游覽性；強(qiáng)調(diào)綜合性強(qiáng)調(diào)綜合性一個(gè)國(guó)際交流、一個(gè)國(guó)際交流、人們聚會(huì)的地點(diǎn)；人們聚會(huì)的地點(diǎn)；進(jìn)展到一定時(shí)候，希望項(xiàng)目成為廣州具有文化特色的都市旅游景點(diǎn)，到廣州的人，一定要來(lái)看看。里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在此聚會(huì)。這樣層層深化的定位，將使項(xiàng)目穿上時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住人們的眼球，脫穎而出116購(gòu)買者分析寫字樓銷定為本地大型企業(yè)、銀行及外地或外資公司在廣州的分公司（總部）客戶劃分交易方

58、式對(duì)價(jià)格的承受能力對(duì)物業(yè)的核心要求面積需求對(duì)項(xiàng)目形象的影響本地大型企業(yè)自建、購(gòu)買或租賃較高形象較大提升本地中小公司購(gòu)買或租賃不明顯使用率、位置較小降低外地公司分公司租賃或購(gòu)買不明顯設(shè)施、服務(wù)不明顯無(wú)外地公司辦事處租賃較低不明顯較小降低外資企業(yè)分公司（總部）租賃或購(gòu)買較高形象、設(shè)施、服務(wù)較大提升外資企業(yè)辦事處租賃較高形象、設(shè)施、服務(wù)較小無(wú)117購(gòu)買者分析公寓客戶類型交易方式對(duì)價(jià)格的承受能力對(duì)物業(yè)的核心要求對(duì)項(xiàng)目形象的影響高級(jí)白領(lǐng)購(gòu)買或租賃較高服務(wù)、設(shè)施提升外籍人士租賃或購(gòu)買最高服務(wù)、設(shè)施提升投資客購(gòu)買不明顯有升值潛力無(wú)118客戶定位功能核心客戶重要客戶寫字樓本地大型企業(yè)外資企業(yè)分公司（總部）外地

59、公司分公司公寓外藉人士SOHO一族寫字樓客戶高級(jí)白領(lǐng)投資客酒店商務(wù)人士寫字樓客戶旅游客商場(chǎng)寫字樓、公寓、酒店客戶周邊中高收入階層全市中高收入階層119功能分區(qū)及規(guī)劃指標(biāo)建議120規(guī)劃指標(biāo)及功能配比總建筑面積約34萬(wàn)。規(guī)劃指標(biāo)：建議功能配比調(diào)整：注：我們僅提出基于市場(chǎng)的示意性功能配比，沒有唯一性；實(shí)際根據(jù)政府規(guī)定、公司策略、建筑設(shè)計(jì)要求進(jìn)行調(diào)整。地庫(kù)及其它地庫(kù)及其它 商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓A地段地段33,910 26,760 148,050 B地段地段30,605 45,270 20,010 30,870 連接地段連接地段4,380 共計(jì)共計(jì)68,895 72,030 168,060 30

60、,870 20%21%49%9%合計(jì)合計(jì)339,855 地地庫(kù)庫(kù)及及其其它它 商商業(yè)業(yè)寫寫字字樓樓五五星星級(jí)級(jí)酒酒店店酒酒店店式式公公寓寓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn) 原量不變 地上五層地下一層連接地鐵 剩余部分全部為寫字樓 經(jīng)營(yíng)適宜的400間房計(jì) 經(jīng)營(yíng)適宜的400間房計(jì)面面積積68,895 58,650 132,310 40,000 40,000 比比例例20%17%39%12%12%合合計(jì)計(jì)339,855 原有功能配比：建議功能配比：121功能布局示意寫字樓酒店服務(wù)式公寓商業(yè)商務(wù)會(huì)所休閑會(huì)所、共享空間地下停車場(chǎng)超高層2層高層-1至5層122物業(yè)發(fā)展建議123建議原則 我們給出的物業(yè)發(fā)展建議并不是設(shè)計(jì)方案，而是對(duì)設(shè)計(jì)提出的建設(shè)性意見，即市場(chǎng)接受的