房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案

1、天津天津“天嘉湖天嘉湖” 項(xiàng)目項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)方案營(yíng)銷提報(bào)方案廣州博智房地產(chǎn)顧問有限公司 前 言引引一、我們要什么？一、我們要什么？在云南，一個(gè)把公益放在心里的公司。在云南，一個(gè)把公益放在心里的公司。 使命與責(zé)任（星耀）使命與責(zé)任（星耀） 從集團(tuán)企業(yè)的發(fā)展歷史看,星耀集團(tuán)經(jīng)歷了從小打小鬧到高舉高打,從合伙開發(fā)到獨(dú)立運(yùn)做,從昆明到天津,并且在2007年全國(guó)房地產(chǎn)地價(jià)價(jià)格飛漲的同時(shí),并以63億的價(jià)格一舉拿下天津地王。這次突圍、選擇、跨越,都足夠證明集團(tuán)的決心。凡是有全國(guó)夢(mèng)想的公司，北京必然是其追尋的市場(chǎng)。那么我們到底要什么? 為上市融資為上市融資?為增加勢(shì)力為增加勢(shì)力?為感受京門風(fēng)光為感受京門風(fēng)光?為

2、在全國(guó)舞臺(tái)有話柄權(quán)為在全國(guó)舞臺(tái)有話柄權(quán)?還是其他還是其他? 不不,我們要我們要進(jìn)入首都進(jìn)入首都 面向中國(guó)面向中國(guó) 譽(yù)滿世界譽(yù)滿世界打造打造“百年企業(yè)百年企業(yè)” 天津“天嘉湖”項(xiàng)目的正式運(yùn)做是星耀集團(tuán)向著自己的夢(mèng)想邁進(jìn)的第一步，是星耀集團(tuán)發(fā)展過程中的一個(gè)重要項(xiàng)目，從目前來看它決定著星耀的行業(yè)地位和發(fā)展速度，可以說它是星耀集團(tuán)未來發(fā)展保證的歷史性項(xiàng)目，它所扮演的角色的成功將至關(guān)重要，那么它要成為什么？集團(tuán)想要它成為什么？二、我們有什么？二、我們有什么？天時(shí)天時(shí)地利地利人和人和產(chǎn)品產(chǎn)品天時(shí)天時(shí)北京北京奧運(yùn)奧運(yùn) 奧運(yùn)會(huì)吸引了全世界的注意力資源、全世界眼球的集中點(diǎn)！以此奧運(yùn)會(huì)吸引了全世界的注意力資源、全

3、世界眼球的集中點(diǎn)！以此為中心，旅游會(huì)展、文化體育、商業(yè)、餐廳、房地產(chǎn)的迅速發(fā)展是為中心，旅游會(huì)展、文化體育、商業(yè)、餐廳、房地產(chǎn)的迅速發(fā)展是奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的突出特征。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的突出特征。 同時(shí)，同時(shí)，08年奧運(yùn)會(huì)在北京的舉辦，使得北京投入資金高達(dá)年奧運(yùn)會(huì)在北京的舉辦，使得北京投入資金高達(dá)2800萬萬元之多，不禁加快了北京的元之多，不禁加快了北京的 建設(shè)，也使得天津也納入了重點(diǎn)發(fā)展規(guī)建設(shè)，也使得天津也納入了重點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃，并給與了豐厚的政策和金融支持。劃，并給與了豐厚的政策和金融支持。地利地利天津天津北京的門戶！北京的門戶！ 京津之間還要建成146公里的第二條高速公路和115公里的京津城際客運(yùn)鐵路專線；

4、天津房地產(chǎn)從05年到現(xiàn)在是處于健康發(fā)展趨勢(shì)； 本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)是正確合理的，再晚市場(chǎng)就會(huì)產(chǎn)生變化； 天嘉湖是旅游休閑度假區(qū)，政府對(duì)該區(qū)發(fā)展很重視； 現(xiàn)任區(qū)政府剛換了屆，他們也要做出好的業(yè)績(jī)來；今天的天津每天都有利好的消息，輕軌、公路通北京，住在北京6環(huán)的人還不如住天津； 天津的起點(diǎn)低，所以房?jī)r(jià)相對(duì)處于健康時(shí)期，還會(huì)持續(xù)發(fā)展； 現(xiàn)在的天津土地拍賣價(jià)還在上升，賣價(jià)就不可能下滑；“天津現(xiàn)在時(shí)，升值空間無限！天津現(xiàn)在時(shí)，升值空間無限！”在全國(guó)房地產(chǎn)上漲的同時(shí),天津房地產(chǎn)上班年漲幅超過10%;天津外來與投資性購(gòu)買客戶占到50%以上;隨著京津大交通的引動(dòng)，有關(guān)消息稱目前從北京來天津置業(yè)的人群已又2030%；

5、津南區(qū)政府決定，2008年津南區(qū)著力建設(shè)濱海新區(qū)津南產(chǎn)業(yè)分區(qū)；人和人和規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)商開發(fā)商王志綱王志綱我們我們澳洲澳洲UA大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)責(zé)任地產(chǎn)責(zé)任地產(chǎn)公益地產(chǎn)公益地產(chǎn)實(shí)力雄厚實(shí)力雄厚創(chuàng)新能力創(chuàng)新能力豐厚的社會(huì)關(guān)系豐厚的社會(huì)關(guān)系高度的前瞻思維高度的前瞻思維中國(guó)策劃開山鼻祖中國(guó)策劃開山鼻祖中國(guó)策劃第一人中國(guó)策劃第一人城市運(yùn)營(yíng)專家城市運(yùn)營(yíng)專家新耀長(zhǎng)期戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴，新耀長(zhǎng)期戰(zhàn)略聯(lián)盟伙伴，深刻理解星耀戰(zhàn)略，在深刻理解星耀戰(zhàn)略，在策劃、細(xì)節(jié)操作及銷售策劃、細(xì)節(jié)操作及銷售把控強(qiáng)勢(shì)的博智公司把控強(qiáng)勢(shì)的博智公司 六大島嶼生活六大島嶼生活 全水域生活模式六大島嶼生活全水域生活模式六大島嶼生活

6、全水域生活模式全水域生活模式 世界建筑風(fēng)情大觀世界建筑風(fēng)情大觀 世界橋梁建筑大觀世界橋梁建筑大觀 齊全的居家配套齊全的居家配套 高爾夫高爾夫 多元化國(guó)際品牌生活多元化國(guó)際品牌生活 滑雪場(chǎng)、死?；﹫?chǎng)、死海 學(xué)校、醫(yī)院學(xué)校、醫(yī)院產(chǎn)品產(chǎn)品三、我們的目標(biāo)？三、我們的目標(biāo)？ 銷銷 售售 40 個(gè)個(gè) 億億 通過我司對(duì)項(xiàng)目的了解和對(duì)星耀的理解，“天嘉湖”項(xiàng)目是星耀集團(tuán)發(fā)展程中的個(gè)重要項(xiàng)目，從目前來看它決定著星耀的行業(yè)地位和發(fā)展速度，可以說它是星耀集團(tuán)未來發(fā)展保證的歷史性項(xiàng)目，那么如何保證這一方向和結(jié)果呢？ 結(jié)合項(xiàng)目本身和市場(chǎng)情況，以及星耀集團(tuán)戰(zhàn)略對(duì)于項(xiàng)目戰(zhàn)略的要求，我司仔細(xì)分析后發(fā)現(xiàn)其間有很大的障礙： 四

7、、我們?nèi)绾巫?？四、我們?nèi)绾巫觯?一一 、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的接納程度；、市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的接納程度； 二二 、市場(chǎng)及客戶因素對(duì)項(xiàng)目回款要求的制約；、市場(chǎng)及客戶因素對(duì)項(xiàng)目回款要求的制約； 所以我司認(rèn)為，要想達(dá)到星耀對(duì)于項(xiàng)目的種種要求，必須沖出常所以我司認(rèn)為，要想達(dá)到星耀對(duì)于項(xiàng)目的種種要求，必須沖出常規(guī)，以自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行基礎(chǔ)市場(chǎng)的突圍規(guī)，以自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行基礎(chǔ)市場(chǎng)的突圍。項(xiàng)目營(yíng)銷思路項(xiàng)目營(yíng)銷思路 找到項(xiàng)目的靈魂找到項(xiàng)目的靈魂也就是項(xiàng)目的核心也就是項(xiàng)目的核心價(jià)值價(jià)值價(jià)值價(jià)值也就是每個(gè)項(xiàng)目自身也就是每個(gè)項(xiàng)目自身獨(dú)有的靈魂獨(dú)有的靈魂然后用找到的這個(gè)核心然后用找到的這個(gè)核心價(jià)值輻射到它的客戶群價(jià)值輻射到它的客戶群

8、在用最到位的方式在用最到位的方式包裝、推廣包裝、推廣營(yíng)銷成功！營(yíng)銷成功！1、項(xiàng)目核心價(jià)值提煉（靈魂）任何項(xiàng)目都有它自己的靈魂，這個(gè)靈魂就是它的最大買點(diǎn)，想要成功就必須抓住這一個(gè)強(qiáng)有力的買點(diǎn)，打擊市場(chǎng)。至于其他的優(yōu)勢(shì)則只是附屬，是幫助項(xiàng)目成功而非主導(dǎo)項(xiàng)目成功的。我們來尋找一下本項(xiàng)目的靈魂，湖、規(guī)模、高爾夫？滑冰場(chǎng)？超五星級(jí)酒店？寫字樓？不，因?yàn)檫@些都是人為的，是誰(shuí)都可以抄襲的。那么是什么？什么是不可復(fù)制的？獨(dú)一無二的？是我們有，而別人都沒有的？就象是咱們的“新亞洲體育城”的體育配套（07年殘運(yùn)會(huì)指定場(chǎng)館），不可復(fù)制。雖然“新亞洲體育城”的案名很白日化，但是卻一針見血。就因?yàn)槲覀冏プ×诵麦w最大的買

9、點(diǎn)，圍繞它，全力傳播給大眾，所以狠狠地打擊了市場(chǎng)，得到了空前的成功。回歸到項(xiàng)目本源，我們發(fā)現(xiàn)：是“五洲國(guó)際”，是湖上的“世界島嶼”，是“世界建筑群”、是“世界風(fēng)情旅游群”、是“世界橋梁大觀”。我們整個(gè)的項(xiàng)目地是一個(gè)湖，我們是在湖面上起房子！就像顏董所說，今天有，而以后不可能再有了。湖是項(xiàng)目的天然資源，是不可復(fù)造原生態(tài)，更何況我們的湖上有整個(gè)世界！但是我們?cè)趺慈ザx它，推廣它，傳播它呢？這時(shí)，我們要結(jié)合考慮我們已形成的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案“五洲國(guó)際”，也就是“世界地圖”?！绊?xiàng)目靈魂”加上“項(xiàng)目規(guī)劃”，我們驚奇的發(fā)現(xiàn)，它們的結(jié)合，成為了：“水世界”。這個(gè)項(xiàng)目的最大買點(diǎn)要最大力的推出市場(chǎng)，其最佳的傳播方

10、式就，由于項(xiàng)目整體推廣方向，項(xiàng)目整體推廣方向，所以，我們賣的不再是房子，是島嶼！是“水上的世界水上的世界”！核 心 價(jià) 值 提 煉水上水上世界世界私家私家俱樂部俱樂部私家私家碼頭碼頭私家私家別墅島別墅島私家私家花園花園生態(tài)居所生態(tài)居所私 人 水私 人 水岸岸私人領(lǐng)域私人領(lǐng)域假日生活假日生活私家水域私家水域身份標(biāo)志身份標(biāo)志建筑大觀建筑大觀國(guó)際標(biāo)志國(guó)際標(biāo)志風(fēng)情薈萃風(fēng)情薈萃豐富配套豐富配套私家私家游艇游艇2、項(xiàng)目市場(chǎng)的形象、項(xiàng)目市場(chǎng)的形象交通動(dòng)線（中）與主干道聯(lián)系好與市區(qū)聯(lián)系差區(qū)域認(rèn)知（差）出城|遠(yuǎn)郊心理距離極遠(yuǎn)無可公識(shí)標(biāo)志人文價(jià)值（差）有價(jià)值，無價(jià)格力屬接受理由非選擇理由城市關(guān)系（差）市政配套差城

11、市形象差文教/醫(yī)院基地評(píng)估板塊價(jià)格（差）非第一居所遠(yuǎn)郊價(jià)低自然環(huán)境（差）無風(fēng)景/荒地從生活方式分析島碼頭私家游艇唯一可以擁有全水面生活天津唯一中國(guó)少有五洲國(guó)際價(jià)值分析從規(guī)劃形態(tài)分析私有化水面、別墅島戶戶臨水天津唯一中國(guó)少有從產(chǎn)品風(fēng)格分析別墅| 高層|親水|開放世界建筑風(fēng)格天津唯一的水島居所從資源價(jià)值分析稀缺不可再生湖面島嶼天津唯一中國(guó)少有核心價(jià)值水上水上世界世界私家私家俱樂部俱樂部私家私家碼頭碼頭私家私家別墅島別墅島私家私家花園花園生態(tài)居所生態(tài)居所私 人 水私 人 水岸岸私人領(lǐng)域私人領(lǐng)域假日生活假日生活私家水域私家水域身份標(biāo)志身份標(biāo)志建筑大觀建筑大觀國(guó)際標(biāo)志國(guó)際標(biāo)志風(fēng)情薈萃風(fēng)情薈萃豐富配套豐富

12、配套私家私家游艇游艇 終極高端不動(dòng)產(chǎn)，締造房事神話終極高端不動(dòng)產(chǎn)，締造房事神話多元化國(guó)際品牌生活，向世界敞開大門！多元化國(guó)際品牌生活，向世界敞開大門！3、項(xiàng)目客戶群、項(xiàng)目客戶群 我們的設(shè)想我們的設(shè)想具體包含具體包含在京津塘工作的外國(guó)人士、天津政府官員、公務(wù)員、附近在京津塘工作的外國(guó)人士、天津政府官員、公務(wù)員、附近企事業(yè)工作人員、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)營(yíng)承包者、承包開企事業(yè)工作人員、私營(yíng)企業(yè)主、企業(yè)經(jīng)營(yíng)承包者、承包開發(fā)科技成果科研人員、三資企業(yè)職工、緊缺人才（律師、發(fā)科技成果科研人員、三資企業(yè)職工、緊缺人才（律師、會(huì)計(jì)、美容、廚師、運(yùn)動(dòng)員、演員、歌星、舞星、著名節(jié)會(huì)計(jì)、美容、廚師、運(yùn)動(dòng)員、演員、歌星

13、、舞星、著名節(jié)目主持人、時(shí)尚模特、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、美術(shù)廣告）、第目主持人、時(shí)尚模特、經(jīng)紀(jì)人、設(shè)計(jì)師、美術(shù)廣告）、第二職業(yè)人員、房地產(chǎn)行業(yè)人員、流通公司、非銀行金融機(jī)二職業(yè)人員、房地產(chǎn)行業(yè)人員、流通公司、非銀行金融機(jī)構(gòu)（炒股）、灰色收入、其他（家政、演講師、教授、歸構(gòu)（炒股）、灰色收入、其他（家政、演講師、教授、歸國(guó)者、近郊有錢農(nóng)民）國(guó)者、近郊有錢農(nóng)民）在京津塘擁有事業(yè)的企業(yè)家及職業(yè)經(jīng)理人在京津塘擁有事業(yè)的企業(yè)家及職業(yè)經(jīng)理人 將市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的游戲規(guī)則爛熟于心，擁有較高的學(xué)歷和知識(shí)素養(yǎng)，事業(yè)上理性，生活上浪漫，懂得享受高雅、曼妙的現(xiàn)代情調(diào)。購(gòu)房態(tài)度主要以享受成功，享受生活為主購(gòu)房態(tài)度主要以享受成功，享

14、受生活為主。在京津塘白手起家的實(shí)業(yè)家及私營(yíng)企業(yè)老板 白手起家，憑自身不懈努力奮斗半生，積累起巨大財(cái)富。性格剛毅，魄力十足，但價(jià)值觀較為傳統(tǒng)，時(shí)尚的觸角相對(duì)遲鈍，盡管也對(duì)如今流行的“高尚生活”充滿向往，但一直處于潛意識(shí)里對(duì)前一類成功人士的跟風(fēng)和模仿狀態(tài)。購(gòu)房態(tài)度感性成分較大，容易因?yàn)槟７虑耙蝗菀滓驗(yàn)槟７虑耙环N成功人士的種成功人士的“上流高尚生活上流高尚生活”而購(gòu)買特定住房而購(gòu)買特定住房。周邊地區(qū)借助國(guó)家資源一舉暴富的個(gè)體老板周邊地區(qū)借助國(guó)家資源一舉暴富的個(gè)體老板 隱藏在北京、上海、天津、唐山以及附近二級(jí)城市，曾借助國(guó)家資源一夜暴富。從事較為簡(jiǎn)單的產(chǎn)業(yè)，卻擁有常人難以比擬的財(cái)富。準(zhǔn)備在后半生享受生

15、活，并一定要將自己的子女送往大城市。喜歡準(zhǔn)備在后半生享受生活，并一定要將自己的子女送往大城市。喜歡高樓大廈高樓大廈。部分權(quán)力集團(tuán)或政界人士部分權(quán)力集團(tuán)或政界人士 政治上成熟，經(jīng)濟(jì)上成功，身居管理高位，掌握重要權(quán)力。在周圍人群中擁有強(qiáng)大的影響力。經(jīng)常應(yīng)酬于高級(jí)場(chǎng)合。為人謙和卻見多識(shí)廣，不善張揚(yáng)卻要求極高的生活品質(zhì)，榮譽(yù)對(duì)他們來說就是金錢甚至更勝于金錢。購(gòu)房態(tài)度注重與身份相購(gòu)房態(tài)度注重與身份相符、與社會(huì)地位相符符、與社會(huì)地位相符。 希望進(jìn)入首都或靠近首都發(fā)展的二次購(gòu)房者希望進(jìn)入首都或靠近首都發(fā)展的二次購(gòu)房者第一、第二代商品房早已占據(jù)，但因?yàn)槿司禹?xiàng)目的迅速更新，相對(duì)之下使得原本高檔的住房日漸顯得破敗

16、與落后。手有余財(cái)，希望為家人購(gòu)買更高品質(zhì)的生活家園，同時(shí)“首都情結(jié)首都情結(jié)”嚴(yán)重。4、項(xiàng)目營(yíng)銷手段、項(xiàng)目營(yíng)銷手段生存于京津唐房產(chǎn)市地，跳升于國(guó)際資本市場(chǎng)生存于京津唐房產(chǎn)市地，跳升于國(guó)際資本市場(chǎng) 立足京津唐立足京津唐-以項(xiàng)目輻射的天津區(qū)域及周邊城市客戶群以項(xiàng)目輻射的天津區(qū)域及周邊城市客戶群為主為主, ,滿足他們對(duì)生活的追求和投資意識(shí)的潛在需求；滿足他們對(duì)生活的追求和投資意識(shí)的潛在需求； 跳升于國(guó)際資本市場(chǎng)跳升于國(guó)際資本市場(chǎng)-以前瞻性的設(shè)計(jì)理念超越國(guó)內(nèi)房以前瞻性的設(shè)計(jì)理念超越國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足設(shè)立于中國(guó)的國(guó)際企業(yè)工作人員生活需求，吸地產(chǎn)市場(chǎng)，滿足設(shè)立于中國(guó)的國(guó)際企業(yè)工作人員生活需求，吸引國(guó)際資本

17、投資置業(yè)；引國(guó)際資本投資置業(yè)；全國(guó)宣揚(yáng)全國(guó)宣揚(yáng) 全球販賣全球販賣我們讓盡可能多的人知道我們讓盡可能多的人知道有什么事情是不可能的！把項(xiàng)目秀出去，把世界載進(jìn)來！有什么事情是不可能的！把項(xiàng)目秀出去，把世界載進(jìn)來！ 在項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售的前期，我們不要站在銷售的目標(biāo)上去思考在項(xiàng)目進(jìn)入正式銷售的前期，我們不要站在銷售的目標(biāo)上去思考推廣，基于推廣，基于“全國(guó)宣揚(yáng)全國(guó)宣揚(yáng) 全球販賣全球販賣”思路的制定，在前期我們一定是思路的制定，在前期我們一定是要讓最多的人們知道我們，讓市場(chǎng)記住我們，要讓最多的人們知道我們，讓市場(chǎng)記住我們， 從而通過大面積的市場(chǎng)從而通過大面積的市場(chǎng)認(rèn)知和關(guān)注，快速提升項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，然

18、后再通過品牌去化解認(rèn)知和關(guān)注，快速提升項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌，然后再通過品牌去化解各種劣勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也可以減少我項(xiàng)目后期推廣費(fèi)用的成本。各種劣勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)也可以減少我項(xiàng)目后期推廣費(fèi)用的成本。 效果：效果： 第一步：讓推廣到達(dá)地方的人都知道有第一步：讓推廣到達(dá)地方的人都知道有“五洲國(guó)際五洲國(guó)際”這樣一個(gè)項(xiàng)目；這樣一個(gè)項(xiàng)目； 第二第二 步：讓所有的人都想知道步：讓所有的人都想知道“五洲國(guó)際五洲國(guó)際”的情況，并產(chǎn)生探尋、的情況，并產(chǎn)生探尋、了了 解的欲望；解的欲望； 第三第三 步：讓看過的人都想有將其擁有沖動(dòng)；步：讓看過的人都想有將其擁有沖動(dòng)； 第四步：讓擁有的人以此為豪，此處宣揚(yáng)；第四步：讓擁有的

19、人以此為豪，此處宣揚(yáng)； 第五步：讓人人都想擁有；第五步：讓人人都想擁有；營(yíng)銷手段營(yíng)銷手段 企業(yè)品牌推廣企業(yè)品牌推廣星耀到天津，是平平靜靜的來？還是大張旗鼓的來？是為了賺錢而來？還是為了建設(shè)天津而來？ 星耀的品牌還不足以引起天津人士的關(guān)注，但是云南星耀的“新亞洲體育城”卻在業(yè)內(nèi)赫赫有名，通過對(duì)星耀輝煌歷史的的宣揚(yáng)，使市場(chǎng)人群、業(yè)內(nèi)人群明白天津星耀“五洲國(guó)際”的不可小視。同時(shí)也做好星耀品牌的外延。籍此，我們清晰的勾勒出基于項(xiàng)目營(yíng)銷出發(fā)點(diǎn)，星耀地產(chǎn)品牌順暢過渡到天津星耀“五洲國(guó)際” 品牌的推廣之道企業(yè)品牌宣傳 從四個(gè)角度全面展示星耀地產(chǎn)的企業(yè)實(shí)力，凸顯因此而帶給天津人居建設(shè)的革命性意義星耀品牌星耀品

20、牌公益地產(chǎn)公益地產(chǎn) 責(zé)任永恒責(zé)任永恒尊重偉大的城市尊重每一寸土地為建設(shè)天津而來規(guī)模與業(yè)績(jī)公益與責(zé)任公益與責(zé)任星耀地產(chǎn)星耀地產(chǎn)過程與精品堅(jiān)持與創(chuàng)新堅(jiān)持過程精品表明云南星耀融入天津的信心和決心誠(chéng)信與務(wù)實(shí)與天津市民實(shí)現(xiàn)深度溝通企業(yè)品牌提升項(xiàng)目關(guān)注事件造勢(shì)推廣活動(dòng)： 公益地產(chǎn)行動(dòng)，關(guān)愛社會(huì)，引發(fā)社會(huì)對(duì)星耀的認(rèn)同與好感！媒體廣告宣傳： 擴(kuò)散公益信息，塑造企業(yè)形象，引發(fā)社會(huì)全面好感！輔以項(xiàng)目信息，引發(fā)社會(huì)關(guān)注！項(xiàng)目形象包裝： 美化現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境及干道道路，搶奪目光，全面落實(shí)客戶信心！（前期）123推 廣 方 向 項(xiàng)目行銷手段項(xiàng)目行銷手段 通過國(guó)際航空公司，在飛機(jī)上播放放中國(guó)、天津、項(xiàng)通過國(guó)際航空公司，在飛機(jī)上播

21、放放中國(guó)、天津、項(xiàng)目短片，要拍的像推昆明市的宣傳片；目短片，要拍的像推昆明市的宣傳片； 要通過各種體育運(yùn)動(dòng)愛好者協(xié)會(huì)全球聯(lián)動(dòng)，每年每季要通過各種體育運(yùn)動(dòng)愛好者協(xié)會(huì)全球聯(lián)動(dòng)，每年每季安排會(huì)員卡比賽安排會(huì)員卡比賽 再向會(huì)員發(fā)購(gòu)買優(yōu)惠攻略；再向會(huì)員發(fā)購(gòu)買優(yōu)惠攻略； 通過國(guó)際旅行社；通過國(guó)際旅行社； 通過咱們的通過咱們的“超六星酒店超六星酒店”效應(yīng)；效應(yīng)； 通過已住在中國(guó)的外國(guó)人；通過已住在中國(guó)的外國(guó)人； 廣告創(chuàng)意廣告創(chuàng)意規(guī)模與業(yè)績(jī)篇規(guī)模與業(yè)績(jī)篇誠(chéng)信與務(wù)實(shí)篇誠(chéng)信與務(wù)實(shí)篇過程與精品篇過程與精品篇堅(jiān)持與創(chuàng)新篇堅(jiān)持與創(chuàng)新篇1/2版軟廣星耀地產(chǎn)星耀地產(chǎn)事件活動(dòng)推廣（1）“感受星耀感受星耀”云南采風(fēng)活動(dòng)云南采風(fēng)

22、活動(dòng) 做法：做法：聯(lián)合主要媒體，邀請(qǐng)記者，作家，攝影家，和3到5名準(zhǔn)業(yè)主。進(jìn)入云南、感受云南，以及星耀開發(fā)過的精品樓盤。通過自己的親身感受，記錄最精彩的內(nèi)容，形成散文、攝影作品、電視專題等成品節(jié)目輪番展示給天津市民。 目的：目的：將星耀地產(chǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)中國(guó)的赫赫業(yè)績(jī)通過藝術(shù)家的感受展示給全天津，塑造星耀地產(chǎn)“公益地產(chǎn) 責(zé)任永恒”的大品牌形象。 活動(dòng)創(chuàng)意活動(dòng)創(chuàng)意事件活動(dòng)推廣（2）星耀地產(chǎn)（天津）品牌高峰論壇星耀地產(chǎn)（天津）品牌高峰論壇 做法：做法：由中國(guó)建設(shè)報(bào)、中國(guó)建筑協(xié)會(huì)、天津省科協(xié)、公益事業(yè)基金會(huì)、云南政協(xié)相關(guān)人士、星耀地產(chǎn)聯(lián)合舉辦，邀請(qǐng)中國(guó)建設(shè)報(bào)（中國(guó)樓市）主編等地產(chǎn)界、建筑界專家共同講述星耀地產(chǎn)

23、一貫堅(jiān)持的“公益地產(chǎn)、責(zé)任永恒”的企業(yè)理念在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的意義、何謂“感恩業(yè)主”？等課題，再配以大肆的新聞炒作，將星耀品牌的社會(huì)現(xiàn)實(shí)意義提升到一定高度。目的：目的：將星耀地產(chǎn)在天津提升一個(gè)高度，從一開始的各界媒體、作家、業(yè)主對(duì)星耀在云南項(xiàng)目的了解，過渡到讓專家給星耀地產(chǎn)品牌一個(gè)高定位，從而奠定星耀地產(chǎn)在天津的品牌形象。 事件活動(dòng)推廣（3）“百位總裁親臨現(xiàn)場(chǎng)，聚焦五洲國(guó)際百位總裁親臨現(xiàn)場(chǎng)，聚焦五洲國(guó)際”大型事件行銷活大型事件行銷活動(dòng)動(dòng) 做法：做法：從總裁思想風(fēng)暴三千多名企業(yè)家學(xué)員中，挑選出500到800人，同時(shí)來到五洲國(guó)際項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀，隨后在報(bào)紙軟文及電視新聞上對(duì)此事進(jìn)行大范圍的炒作。 目的：目

24、的：別墅、會(huì)所銷售，從中獲取大量潛在目標(biāo)客戶，同時(shí)借助其總裁之名將項(xiàng)目品質(zhì)形象迅速提升。事件活動(dòng)推廣（4）2008年春季、秋季房展會(huì)年春季、秋季房展會(huì) 目的：目的：展示項(xiàng)目品質(zhì)，加大市場(chǎng)認(rèn)知度，積累目標(biāo)客戶。事件活動(dòng)推廣（5）開壇欄目：星耀給天津帶來了什么？開壇欄目：星耀給天津帶來了什么？ 做法：做法：邀請(qǐng)?zhí)旖蛑麑W(xué)者親臨節(jié)目現(xiàn)場(chǎng)，與參與過“感受星耀” 城市采風(fēng)的記者、作家、攝影家們共同探討星耀意味著什么？星耀給天津帶來了什么？最后制作成VCD，在售樓處播放，或者贈(zèng)送給廣大的購(gòu)房者和當(dāng)?shù)睾献骰锇椤?目的：目的：進(jìn)一步深度推廣星耀地產(chǎn)企業(yè)品牌，在高端人士中引起關(guān)注與重視。開壇星耀給天津帶來了什么

25、？星耀給天津帶來了什么？1/2版彩色軟文配合開壇欄目進(jìn)行新聞熱炒。 事件活動(dòng)推廣（6）大型開盤行銷大型開盤行銷五州國(guó)際世界風(fēng)情嘉年華五州國(guó)際世界風(fēng)情嘉年華做法：做法：邀請(qǐng)五大洲相對(duì)應(yīng)的國(guó)外旅游部門來星耀五洲國(guó)際，用10天時(shí)間舉辦真正地道的各州風(fēng)情節(jié)，并親自與天津市重要官員一起為五洲國(guó)際剪彩。期間將以世界建筑攝影展世界建筑攝影展 、世界世界風(fēng)情攝影展風(fēng)情攝影展 、各世界名曲演出各世界名曲演出 三場(chǎng)重要活動(dòng)掀起開盤前后的輿論熱潮。目的：目的：不但要讓開盤活動(dòng)吸引足夠的目標(biāo)客戶，更要充分借用明星、政府、甚至國(guó)家的高規(guī)格，提升項(xiàng)目在樓市中的實(shí)力和品質(zhì)，讓五洲國(guó)際從林林總總的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中脫穎而出，迅速熱銷

26、。事件活動(dòng)推廣（7）鏈動(dòng)營(yíng)銷鏈動(dòng)營(yíng)銷感受高爾夫感受高爾夫 做法：做法：將已簽約客戶邀請(qǐng)到五洲國(guó)際高爾夫球場(chǎng)免費(fèi)打球，感受貴族閑適和愉悅。一方面讓他們感受未來的生活品質(zhì)，另一方面，采用鏈動(dòng)式營(yíng)銷法，鼓勵(lì)他們帶動(dòng)親朋好友購(gòu)買星耀華庭，每介紹一個(gè)客戶將為其免去一定數(shù)額的按揭費(fèi)用。 目的：目的：使很多已成交的業(yè)主成為我們免費(fèi)的推銷員，向其周圍人群推薦星耀華庭，并不斷口碑傳播，幫助銷售。事件活動(dòng)推廣（8）情誼促銷情誼促銷中秋節(jié)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)中秋節(jié)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng) 做法：做法：在2008年中秋節(jié)前，邀請(qǐng)業(yè)主來到售樓中心，與更多未來的鄰居一起歡度中秋，并在結(jié)束時(shí)，笑納五洲國(guó)際饋贈(zèng)給他們的中秋月餅。 目的：目的：利

27、用傳統(tǒng)節(jié)日的歡樂氣氛，與準(zhǔn)業(yè)主及潛在業(yè)主拉近關(guān)系，鼓動(dòng)購(gòu)買。 推廣工具選擇電視媒體推廣電視媒體推廣戶外媒體推廣戶外媒體推廣手機(jī)媒體推廣手機(jī)媒體推廣車體媒體推廣車體媒體推廣網(wǎng)絡(luò)媒體推廣網(wǎng)絡(luò)媒體推廣報(bào)紙媒體推廣報(bào)紙媒體推廣戶外媒體推廣戶外媒體推廣非主流媒體推廣非主流媒體推廣（分眾、高端雜志、（分眾、高端雜志、DM）招聘廣告營(yíng)銷招聘廣告營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷 銷售部設(shè)立銷售部設(shè)立要在設(shè)很多的售摟部，在北京、天津、唐山、上海、廣州、深圳、香港；要在設(shè)很多的售摟部，在北京、天津、唐山、上海、廣州、深圳、香港；內(nèi)主墻上有大投影，不斷播放項(xiàng)目宣傳片內(nèi)主墻上有大投影，不斷播放項(xiàng)目宣傳片 銷售銷售 入市入市奧運(yùn)會(huì)

28、期間有大量的奧運(yùn)信息，如果我們選擇在這期間開盤可能我奧運(yùn)會(huì)期間有大量的奧運(yùn)信息，如果我們選擇在這期間開盤可能我們的廣告和信息會(huì)被奧運(yùn)的信息海洋所吞沒，還有可能連版位都定們的廣告和信息會(huì)被奧運(yùn)的信息海洋所吞沒，還有可能連版位都定不到。不到。有句俗話是：金有句俗話是：金9 9銀銀1010。指的是，每年的。指的是，每年的9 9月、月、1010月是銷售的黃金月。月是銷售的黃金月。在北方，在北方，1111月月1515日是供暖期，日是供暖期，1111月底到月底到1212月初還有可能是第一場(chǎng)雪月初還有可能是第一場(chǎng)雪的日子，所以，在的日子，所以，在1111月后到第二年的月后到第二年的3 3月份是銷售淡季。所以

29、，我司月份是銷售淡季。所以，我司認(rèn)為，最理想的入世時(shí)機(jī)是認(rèn)為，最理想的入世時(shí)機(jī)是0808年年9 9月。月。 開盤及推貨開盤及推貨 08 08年我們的銷售目標(biāo)是年我們的銷售目標(biāo)是4040億，如果是億，如果是9 9月開盤，而月開盤，而1111月后就是淡季，那么月后就是淡季，那么我們開盤就得賣個(gè)滿堂紅才可以完成任務(wù)，初定開盤我們開盤就得賣個(gè)滿堂紅才可以完成任務(wù)，初定開盤2020個(gè)億，在同一個(gè)月分個(gè)億，在同一個(gè)月分兩次解籌，一次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的解籌，第二次公開發(fā)售解籌，那么我們用來打擊兩次解籌，一次內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的解籌，第二次公開發(fā)售解籌，那么我們用來打擊市場(chǎng)的貨就十分重要了，市場(chǎng)對(duì)在邊遠(yuǎn)的地區(qū)買高層一定是有所抗

30、拒的，但市場(chǎng)的貨就十分重要了，市場(chǎng)對(duì)在邊遠(yuǎn)的地區(qū)買高層一定是有所抗拒的，但是對(duì)在遠(yuǎn)郊買別墅是認(rèn)為理所應(yīng)當(dāng)?shù)模?，我們開盤要用別墅為主力產(chǎn)品是對(duì)在遠(yuǎn)郊買別墅是認(rèn)為理所應(yīng)當(dāng)?shù)?，所以，我們開盤要用別墅為主力產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，這樣還可以帶動(dòng)后面高層的銷售價(jià)格。沖擊市場(chǎng)，這樣還可以帶動(dòng)后面高層的銷售價(jià)格。別墅開盤價(jià)：別墅開盤價(jià)：2000020000元元/ /用大型的綜藝活動(dòng)的形式來開盤用大型的綜藝活動(dòng)的形式來開盤地點(diǎn)一定是在項(xiàng)目上地點(diǎn)一定是在項(xiàng)目上請(qǐng)大腕，運(yùn)動(dòng)員來，最好是國(guó)際性的，請(qǐng)大腕，運(yùn)動(dòng)員來，最好是國(guó)際性的，用空中飛航在天津上空飛行一周（用空中飛航在天津上空飛行一周（1010個(gè)）個(gè)）請(qǐng)全國(guó)記者、媒體

31、請(qǐng)全國(guó)記者、媒體包括香港、澳門電視臺(tái)、電影公司記者及他們騎下的藝員包括香港、澳門電視臺(tái)、電影公司記者及他們騎下的藝員在全國(guó)的港、澳門電視臺(tái)做宣傳在全國(guó)的港、澳門電視臺(tái)做宣傳請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)一定要在中央電視臺(tái)播放一定要在中央電視臺(tái)播放 最后要放和平鴿最后要放和平鴿 開盤形式開盤形式5、項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新建議、項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品創(chuàng)新建議這次我們一定要有一個(gè)國(guó)際會(huì)所這次我們一定要有一個(gè)國(guó)際會(huì)所做行銷的客服平臺(tái)。做行銷的客服平臺(tái)。一個(gè)大膽的創(chuàng)意：讓我們將社區(qū)的晚一個(gè)大膽的創(chuàng)意：讓我們將社區(qū)的晚上做的比白天的天好！上做的比白天的天好！要有一個(gè)要有一個(gè)“亞洲的會(huì)展中心亞洲的會(huì)展中心”在項(xiàng)目在項(xiàng)目?jī)?nèi)，才會(huì)吸

32、引全球眼光；內(nèi)，才會(huì)吸引全球眼光；湖的利用要充分（能做到湖地觀光湖的利用要充分（能做到湖地觀光不？）湖上可否做幾個(gè)島，不？）湖上可否做幾個(gè)島，“小鳥天堂小鳥天堂” ” “森林公園森林公園”；體育運(yùn)動(dòng)，復(fù)合地產(chǎn)：不能忘本！新體育運(yùn)動(dòng)，復(fù)合地產(chǎn)：不能忘本！新亞洲體育城的成功意味著星耀的產(chǎn)品可亞洲體育城的成功意味著星耀的產(chǎn)品可以復(fù)制到這種模式，人無我有，獨(dú)一無以復(fù)制到這種模式，人無我有，獨(dú)一無二。二。要吸引外國(guó)人來并住在咱么項(xiàng)目里，要吸引外國(guó)人來并住在咱么項(xiàng)目里，最吸引他們的就是中國(guó)式的獨(dú)棟古老建最吸引他們的就是中國(guó)式的獨(dú)棟古老建筑群（美食酒吧步行街，像陽(yáng)朔的筑群（美食酒吧步行街，像陽(yáng)朔的“西西街街

33、”、麗江的、麗江的“古街古街”、大理的、大理的“洋人洋人街街”等白天有民族特色的物品買，晚上等白天有民族特色的物品買，晚上有中、西小吃，平宜的啤酒、咖啡的步有中、西小吃，平宜的啤酒、咖啡的步行街。（記?。阂欢ㄓ兴荡┻^整街）。行街。（記?。阂欢ㄓ兴荡┻^整街）。針對(duì)酒店，在樓頂要有直升機(jī)停點(diǎn)，針對(duì)酒店，在樓頂要有直升機(jī)停點(diǎn)，酒店內(nèi)要有酒店內(nèi)要有3535間超總統(tǒng)房接待世界各間超總統(tǒng)房接待世界各國(guó)政治、商業(yè)要員使用，要將酒店做成國(guó)政治、商業(yè)要員使用，要將酒店做成中國(guó)城市的新地標(biāo)，讓世人知道一間酒中國(guó)城市的新地標(biāo)，讓世人知道一間酒店的真正力量；店的真正力量；要有一個(gè)國(guó)際圖書館！要有一個(gè)國(guó)際圖書館！最

34、大最好最大最好的！的！要有一個(gè)而對(duì)世界個(gè)國(guó)的購(gòu)物中心，要有一個(gè)而對(duì)世界個(gè)國(guó)的購(gòu)物中心，每年舉辦兩次購(gòu)物節(jié)，包括：中國(guó)全國(guó)每年舉辦兩次購(gòu)物節(jié)，包括：中國(guó)全國(guó)民族商品、世界各國(guó)民族商品、世界各民族商品、世界各國(guó)民族商品、世界各國(guó)品牌頂尖商品；國(guó)品牌頂尖商品；教育，全部是地球村幼兒園、雙語(yǔ)小教育，全部是地球村幼兒園、雙語(yǔ)小學(xué)、外語(yǔ)學(xué)院。從幼兒園到大學(xué)一間都學(xué)、外語(yǔ)學(xué)院。從幼兒園到大學(xué)一間都不能少，要有高水平的品牌；不能少，要有高水平的品牌；園林上，小區(qū)按照五個(gè)洲做不同的建園林上，小區(qū)按照五個(gè)洲做不同的建筑，也要配統(tǒng)一風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)，每個(gè)筑，也要配統(tǒng)一風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)，每個(gè)洲都要有無數(shù)的各洲代表性的景點(diǎn)設(shè)計(jì)，洲都要有無數(shù)的各洲代表性的景點(diǎn)設(shè)計(jì)，做為每個(gè)洲的賣點(diǎn)；做為每個(gè)洲的賣點(diǎn)；配套上，市場(chǎng)作成一個(gè)大的集市行式，配套上，市場(chǎng)作成一個(gè)大的集市行式，內(nèi)容上什么都要