萬豪國際金融中心項目市場價值可行性分析報告

1、萬豪國際金融中心項目2006/01/04萬豪國際金融中心項目市場價值可行性分析報告目 錄一、綜合市場分析31、宏觀市場環(huán)境分析32、房地產市場分析12二、項目發(fā)展分析391、項目概況392、項目SWOT分析403、入市前景分析444、項目定位分析46三、不動產價值分析511、土地價值512、建（構）筑物價值53四、項目租售可行性分析541、車庫部分542、商業(yè)部分563、寫字樓部分564、公寓部分595、廣場61五、財務分析621、項目總投資622、項目收入預測633、項目財務評價65六、分析結論69、不動產價值69、租售可行性69一、綜合市場分析1、宏觀市場環(huán)境分析1.1社會經(jīng)濟環(huán)境重慶直轄

2、以來，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力躍升新的臺階。圖：重慶近年來國民經(jīng)濟發(fā)展狀況 （單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）國內生產總值增幅由1997年的7.6%增加至2000年的8.5%、2002年的10%，2004年成為直轄以來發(fā)展最快最好的一年，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值2665.39億元，按可比價格計算，比上年增長12.2%。據(jù)重慶市2005年12月最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年1-4月重慶市完成國內生產總值864億元，比去年同期上漲11.5%，持續(xù)保持了較高的增長水平。圖：重慶歷年來人均GDP發(fā)展狀況 （單位：元）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）國內生產總值（GDP）年增幅達10%以上，2004

3、年更創(chuàng)新高，同比增長12.2%。人均GDP以年均10.7%的速度增長，2000年首次超過5000元大關，2003年人均GDP大幅增加達8075元，比2002年增加了1728元，2004年全市人均GDP達到9608元，突破1000美元大關。預計2005-2010年GDP增長會保持在年均10%左右，經(jīng)濟發(fā)展仍將保持較高增長態(tài)勢，持續(xù)增長的國民經(jīng)濟環(huán)境將會為房地產業(yè)的發(fā)展提供良好的支撐。圖：重慶歷年來三次產業(yè)結構所占GDP的比率變化（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）近年來重慶三大產業(yè)處于上升中的不斷調整之中，重慶作為重工業(yè)城市，第二產業(yè)在GDP中的比重一直占有重要地位，且相對較為穩(wěn)定；而第一產業(yè)則持續(xù)下

4、降，第三產業(yè)比重相應提升，反映出重慶城市化進程加快，產業(yè)結構逐漸優(yōu)化。圖：直轄以來社會消費品零售總額發(fā)展趨勢 （單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）重慶市社會消費品零售總額的發(fā)展呈穩(wěn)步增長的趨勢，2004年社會消費品零售總額同比增長14.3%，創(chuàng)歷史新高。市場購銷兩旺，住房、汽車、通信、教育和旅游成為新的消費熱點。圖：城市居民人均可支配收入及人均全年消費支出趨勢 （單位：元）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）從上圖指標不難看出，隨著收入的增加，重慶市民人均消費性支出呈逐年上升態(tài)勢，居民生活水平逐年得到提高；2003年城市居民平均每人消費性支出7118元，按每個家庭平均3.3人計算，居民家庭年

5、平均消費支出2.3萬余元，結合居民家庭平均年收入水平來看，重慶市民的消費率平均達到80%以上，反映了重慶市民消費意識較強的特點。2005年一季度重慶城市居民人均可支配收入同比上漲9.1%，城市居民人均消費性支出同比上漲6.8%，預計未來2-3年內重慶市居民的收入水平和消費支出仍將保持增長的態(tài)勢。圖：直轄以來社會固定資產投資發(fā)展趨勢 （單位：億元）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）直轄以來，社會固定資產投資快速增長，投資規(guī)模持續(xù)擴大，2004年全年實現(xiàn)固定資產投資達1400億元，比上年增長34.6%， 2005年一季度，在國家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟政策下，重慶固定資產投資平穩(wěn)開局，全社會累計完成投資285.

6、53億元，同比增長20.2%。由此推算，重慶市十五期間固定資產投資將超過6000億元，截至2015年將達到10000億元，累計十年期間達16000億元。在社會經(jīng)濟持續(xù)快速增長下，重慶市的城市用地條件和外來投資強度持續(xù)增長，城市地位和競爭力明顯提高，2004年中國城市競爭力排行榜上，281個參評城市中，重慶排名第12位，列西部城市第一。 由2005年發(fā)展與改革報告獲知，重慶西部大開發(fā)實施的首批100個投資項目中，今年將有96個建成或實施，由此看出，中央政府力捧重慶地區(qū)，無疑為重慶房地產市場的快速發(fā)展、物業(yè)升值提供了最有效的保證。1.2宏觀政策環(huán)境2003年以來，中央出臺了一系列房地產相關土地政策

7、、金融政策、產品政策、交易政策，旨在規(guī)范整個房地產市場，抑制地產泡沫，使得整個房地產市場趨向良性方向發(fā)展。由于重慶房市以需求市場為主要導向，新政對于市場購買量和價格的影響甚小，而將更加規(guī)范和完整市場競爭機制，營造良好的開發(fā)環(huán)境。u 土地政策自2002年開始，政府就相應出臺了一系列整頓土地市場的法制規(guī)范，如招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定、重慶市經(jīng)營性國有土地使用權交易辦法、國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定等，以求嚴格以招標拍賣掛牌的方式進行，此舉一方面使重慶市房地產業(yè)的土地交易將更加公平、透明，另一方面緊縮“地根”，使用地指標愈加顯得珍貴，尤其是中心城區(qū)，開發(fā)用地尤為稀缺，無疑直接抬高了

8、中心城區(qū)的土地價值。u 金融政策2003年，央行121號文件正式拉開了規(guī)范房地產信貸業(yè)務管理的序幕，此后又出臺了商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引，國家對房地產信貸的嚴格管理，使土地儲備貸款和房地產開發(fā)貸款受到嚴控，將一批實力不夠、管理混亂的開發(fā)商被擠出市場，必然使得新增房地產貸款的質量有較大的提高，抑制地產泡沫。u 新國八條規(guī)定2005年，中央政府出臺了新國八條規(guī)定，新規(guī)定提出了普通住宅小區(qū)的建筑標準，而且政府將通過土地供應來調控住宅供應，從源頭上控制了住宅價格和戶型，有效保證普通住宅的土地供應量，普通住宅的供應量將會大幅提高。另外，“規(guī)定”中還明確提出至2005年6月1日起，對個人購買住房不足

9、2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后差額征收營業(yè)稅。此舉在于嚴格控制目前市場上的房地產投機炒房者，抑制其擾亂房地產市場正常次序的相關行為。此規(guī)定的實施，有利于房地產市場沿著健康有序的道路發(fā)展，保證真正有品質的項目可以體現(xiàn)其最高的市場價值，并且由于高檔住宅的開發(fā)受到了合理的限制，對于高檔物業(yè)的市場價值提升也同時具有較為深遠的意義。u 未來政策走勢預測從我國房地產政策的發(fā)展歷程來看，目前呈現(xiàn)出階段性政策調整趨向，希望通過宏觀調控

10、來抑制目前房地產市場過熱的不良態(tài)勢，為房地產市場長期健康發(fā)展奠定政策基礎。任何一個政策都不可能是絕對的打擊、限制，肯定還是會有支持和鼓勵的對象。還是以新國八條為例，在打擊投資性和投機性購房的同時，對中、低收入的消費者卻提供了許多的優(yōu)惠。因此，房地產市場中各個行為主體，無論是開發(fā)商還是消費者都應該認真地理解政策，順勢而為，為自己贏得更大的利益。綜合上述國家及地方政府出臺的相關房地產政策來看，其根本目的是在于抑制房地產泡沫，規(guī)范房地產市場，因此中原認為，該些政策的出臺將會有利于房地產業(yè)的長遠發(fā)展。今年6月5日-7日，國務院七部委穩(wěn)定住房價格第三聯(lián)合檢查組對重慶市貫徹國務院房地產市場調控政策的情況進

11、行了為期3天的檢查，檢查結論是：重慶調控工作初見成效，基本無泡沫。并強化了國家宏觀調控的主旨，保證房地產持續(xù)健康發(fā)展。 1.3房地產業(yè)宏觀發(fā)展態(tài)勢u 房地產業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產業(yè)表：房地產業(yè)在GDP中的比重變化 （單位：億元）年份GDP房地產產業(yè)投資額房地產業(yè)產值占GDP的比率1998年1429.397.36.81%1999年1479.7112.57.6%2000年1589.3139.68.8%2001年1750.0196.711.2%2002年1971.3245.912.5%2003年2250.1327.914.6%2004年2665.4393.114.8% （數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）直

12、轄以來，重慶房地產業(yè)發(fā)展迅速，已經(jīng)逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟中一大支柱產業(yè)。重慶房地產業(yè)對GDP的貢獻率逐漸提高，在GDP中所占的比率由1997年的不到5%躍升到2004年的14.8%，房地產投資額逐年遞增。在新政策的影響下，2005年1-11月重慶市房地產投資額為409.92億元，較去年同期增長29.9%，仍然保持了較高的增長速度，說明重慶房地產市場發(fā)展較為規(guī)范，整個市場趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預測，2006年重慶地產投資額將會仍然保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。根據(jù)重慶市政府資料預測，到2010年，重慶市將實現(xiàn)10年房地產投資總額5000多億元。u 重慶房地產開發(fā)面積穩(wěn)步遞增圖：近年來重慶房地產開發(fā)狀況

13、（單位：萬）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）從近幾年重慶市房地產的開發(fā)狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態(tài)勢，2004年較2003年同比增長了16.5%，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢，2004年首次出現(xiàn)了下降的趨勢，這主要是受國家宏觀調控等因素的影響，在一定程度上抑制了房地產的過快增長。2005年1-11月，重慶市施工面積、竣工面積都比去年同期有了一定程度的上升。其中房地產施工面積高達6668.04萬，比去年同期上漲19.7%，而房地產竣工面積達到了1161.83，比去年同期上漲42.4%，施工面積和竣工面積的快速增長保證了未來的有效供應量。u 重慶房地產市場供銷兩旺圖：重慶房地產市場歷年銷

14、售面積趨勢 （單位：萬）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）重慶房地產開發(fā)供求總體產銷銜接良好，需求市場增勢強勁，保持年年持續(xù)增長的態(tài)勢，年銷售面積從1999年的502萬上升至2004年的1317萬。住宅開發(fā)在整個房地產開發(fā)中占主導地位，產銷銜接最為緊密。2005年1-7月，重慶市實現(xiàn)預售商品房面積638.32萬平方米，同比增長42.8%，商品房預售金額132.43億元，同比增長75.4%。由于受2005年4月出臺的“新政”的影響，4-6月份樓市走勢較為平緩。但以2005年9月份起始，重慶市房地產市場總體銷售金額、總體銷售面積都逐步進入回升期，11月銷售面積、銷售金額均達到最大，分別為143.48萬

15、方、29.50億元，同時全市房地產銷售均價也達到了3265元/平方米。充分顯示在當前宏觀環(huán)境下，重慶市商品房市場供銷兩旺，市場健康發(fā)展，有效需求仍有力支撐著房地產市場的發(fā)展。u 商業(yè)物業(yè)發(fā)展前景據(jù)目前政府的公布數(shù)據(jù)，重慶的商業(yè)物業(yè)空置面積達240萬，居全國之首。據(jù)重慶商委介紹，此空置面積并非重慶地區(qū)真實的商業(yè)空置面積，原因在于近年來重慶市相關統(tǒng)計部門僅依照商業(yè)開發(fā)面積和商業(yè)銷售面積進行空置率統(tǒng)計，而租用面積和自營面積均不計入統(tǒng)計范疇，而重慶市有相當部分的商業(yè)是以租賃為主，銷售為輔，從而造成現(xiàn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)嚴重失真，統(tǒng)計空置面積大大超過實際空置面積，如江北區(qū)的北城天街只租不賣，整體出租率達95%以上

16、，而政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻表示其空置率達100%，和真實情況南轅北轍。另外，據(jù)中原對商業(yè)市場的研究表明，空置商業(yè)絕大多數(shù)為社區(qū)型商業(yè)，各中心區(qū)商業(yè)的銷售情況極好，基本可達到1年實現(xiàn)銷售80%以上，如近期開盤的百康年·世紀門，開盤一周，銷售率過60%。據(jù)重慶市政府初步規(guī)劃，在未來10年將進一步擴大商貿流通規(guī)模。到2007年，社會消費品零售總額將達到1350億元，2010年，社零總額將達到2000億元，“十一五”期間，年均增長13%，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營銷售額達600億元，商品銷售總額達4000億元以上，鼓勵組建大公司、大集團，形成主導流通市場的新格局。此舉將進一步刺激本市商業(yè)的加速發(fā)展，尤其是中心地區(qū)

17、的大型綜合商業(yè)的商業(yè)價值將加倍提升。u 國際企業(yè)搶灘重慶直轄以來，重慶市吸引了大量的外來資金。截至2003年，重慶市三資企業(yè)已達3122家，實際吸引外資32.8億美金，協(xié)議投資資金58.4億美金，三資企業(yè)從業(yè)人員已達10萬人以上，為重慶發(fā)展注入了活力。目前，世界500強企業(yè)在渝投資興辦32家企業(yè)，如諾基亞、愛立信、ABB、BP、施格蘭等；國際知名百貨零售企業(yè)，如：家樂福、沃爾瑪、太平洋百貨、香港美美百貨等；加拿大豐業(yè)、香港匯豐、美國利寶等一批國外金融機構也搶灘重慶。而目前全重慶市的大部分國際企業(yè)集中于重慶市解放碑CBD。按照一般的投資“杠桿比”（即政府投資與私人投資之比），隨著各類資金的投資力

18、度增加，來重慶投資亦成為開發(fā)商的必然選擇。目前，各地房地產品牌企業(yè)大舉進攻重慶房地產市場，如香港長江實業(yè)、香港瑞安、華新國際、融僑、保利、香江國際、深圳茂業(yè)等紛紛搶灘重慶房市，引領重慶新地產，且隨著重慶的城市發(fā)展，越來越多的實力開發(fā)企業(yè)力求進入重慶，如：深國投、深圳金地、大連萬達、上海綠地、深圳萬科等全國房產巨鱷也在蠢蠢欲動。正如，萬科總裁王石說過的一句話，“兩年后再來重慶會后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產市場的投資價值。表：部分外來開發(fā)企業(yè)在渝投資項目開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目備注香港長江實業(yè)大都會廣場重慶高檔的綜合商用物業(yè)之一比華利豪苑重慶高檔的別墅區(qū)之一香港瑞安化龍橋改造項目目前渝中區(qū)最大的綜合

19、開發(fā)項目融僑集團融僑半島重慶市最大的房地產開發(fā)項目之一保利集團保利國際高爾夫花園目前重慶最大的高爾夫地產項目之一香江國際財富中心北部新區(qū)高檔綜合型地產項目深圳茂業(yè)東方時代江北區(qū)高檔公寓物業(yè)招商地產北濱路項目高檔江景綜合社區(qū)同時，重慶房地產市場價格仍然明顯偏低。據(jù)有關機構統(tǒng)計，目前重慶的房價在全國37個大城市中名列26位，除了遠遠低于國內發(fā)達城市外，還落后于與重慶發(fā)展階段相類似的城市，形成了價格洼地狀態(tài)，投資機會顯著。最近有國外知名媒體評價重慶是中國第四大房地產投資潛力城市。2、房地產市場分析2.1區(qū)域版塊市場分析注：以下租售價格，未經(jīng)標明均為套內面積；區(qū)域版塊市場重點包括渝中區(qū)、北部片區(qū)（江北

20、、渝北及北部新區(qū)）、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）及南岸區(qū)。2.1.1渝中區(qū)版塊市場分析渝中區(qū)為重慶的“母城”，為重慶市商業(yè)網(wǎng)點最為密集的地區(qū)，尤其是解放碑周邊，在中國西部乃至全國同類商業(yè)中心也首屈一指。區(qū)域內常住人口近70萬人，（解放碑7萬）日均流動人口數(shù)量過30萬人次，節(jié)假日最高人流達90萬人次，是重慶市硬件設施最完備，人氣最旺，輻射能力最強的商貿中心。由于特殊的城市功能和人文情節(jié)，使得渝中區(qū)的房地產市場發(fā)展主要以商業(yè)、商務及高檔公寓為主，尤其是解放碑CBD區(qū)域。u 解放碑商業(yè)解放碑CBD區(qū)域內商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導，特色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。區(qū)域內商鋪租售

21、率達90%以上，商鋪租金高達400-2000元/平方米，銷售單價已達至30000-150000元/平方米，各項指標為重慶地區(qū)之首。2003年，解放碑區(qū)域實現(xiàn)商貿零售總額已達163億元，其中社會零售消費品總額達77億，占渝中區(qū)的61%，全市零售總額的9.2%，單位營業(yè)面積高達42500元，遠居全市之首。u 解放碑寫字樓同時，渝中區(qū)又是“重慶商務”的代名詞，尤其是解放碑CBD區(qū)域，從上世紀五十年代至今，解放碑一直保持著重慶核心商務中心的優(yōu)勢。目前，來重慶設立辦事處的跨國公司已經(jīng)達到100多家，外商投資企業(yè)近1萬家，而90%的國內商業(yè)銀行、保險公司、證券公司的駐渝總部，2/3的駐渝境外銀行、保險機構

22、，3/4的駐渝世界500強企業(yè)，各外國駐渝領事機構均入住解放碑，解放碑CBD已擁有金融機構87家、世界500強及其他外資辦事處70家、國內企業(yè)辦事處74家、三星級以上酒店10家、國際國內旅行社41家、外資投資企業(yè)122家，外國駐渝領事機構4家，外企駐渝代表機構已達285家，比去年增加61%。隨著改革開放的深入，重慶投資環(huán)境的進一步改善，解放碑CBD區(qū)域入住企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量逐年遞增、規(guī)模逐年提高的良好態(tài)勢。目前，解放碑CBD區(qū)域寫字樓的租售率均達到90%以上，單位租金已達至100-150元/，銷售價格已達至8000-20000元/平方米，系重慶之冠。u 解放碑住宅物業(yè)由于地理位置的獨特性，渝中區(qū)土地

23、資源十分有限，尤其是解放碑CBD區(qū)域，更是寸土寸金之地，因此房地產住宅的開發(fā)主要為單體公寓式物業(yè)，在解放碑CBD區(qū)域則集中了目前重慶最高檔次的一批公寓，如時代天驕、時代豪苑、恒通云鼎、天倫華苑及合景聚融廣場等。目前，解放碑CBD區(qū)域公寓式物業(yè)的建面售價已經(jīng)達到600012000元/，并且有逐年增長的趨勢，中原預計最近兩年的市場價格將會突破到12000元/以上。由于該地區(qū)的物業(yè)投資價值極高，盡管區(qū)域樓價甚高，但仍然吸引了重慶乃至全國各地的置業(yè)群體，是重慶市對外輻射能力最強的區(qū)域，尤其是解放碑CBD區(qū)域周邊。目前，解放碑周邊商品房的業(yè)主大部分為重慶的城市富裕階層，另有近30%為外地置業(yè)客戶，其中還

24、包括一部分外籍人士，區(qū)域高檔房地產的自然消費能力居全市之首。u 區(qū)域未來規(guī)劃及發(fā)展趨勢未來，解放碑CBD(中央商務區(qū))將定位成中國西南的“三個中心，一個基地”，即中國西南金融中心、中國西南信息中心、中國西南高級商貿中心和中國西南國內外企業(yè)總部基地。將完全改變現(xiàn)有的商貿、商務的檔次和格局，開發(fā)高附加值的房地產產品。未來，解放碑將形成“兩核、雙環(huán)、七片區(qū)”的城市建設格局，力爭把重慶解放碑CBD建設成為財富CBD和人文CBD。“兩核”是指解放碑“十字金街”(即現(xiàn)在的解放碑中心購物廣場核心地區(qū))和較場口片區(qū)。在政府規(guī)劃中，將強化“十字金街”的商貿中心作用，使其成為以大型綜合商業(yè)設施為核心，以專業(yè)性商業(yè)

25、零售店為骨架的復合型高檔商業(yè)區(qū)。而較場口片區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心。據(jù)中原獲悉，較場口地區(qū)目前已有數(shù)家大型開發(fā)企業(yè)和政府洽談投資事宜，如深圳茂業(yè)、摩根士丹利等，未來2-5年，該地區(qū)必能成為解放碑地區(qū)最具投資價值和投資潛力的熱點開發(fā)區(qū)域。 “雙環(huán)”是指利用現(xiàn)有道路交通條件，通過一定改造，形成以臨江路、新華路為外環(huán)干道，以中華路、較場口民生路為內部主干道，以較場口、市公安局地鐵為未來換乘中心的整體交通構架。這將改變目前渝中半島交通擁堵的現(xiàn)象。“七片區(qū)”指利用交通干道的分隔作用，結合區(qū)域場地特性形成的七個不同風貌特征的區(qū)域，分別是：十字金街片區(qū)、羅漢寺片區(qū)、國泰片

26、區(qū)、較場口片區(qū)、通遠門片區(qū)、小什字片區(qū)、新華路片區(qū)。解放碑CBD城市設計還將通過城市扶梯、空中街市、十字金街、城市夜景、城市舞臺、建筑形象、城市文脈、綠化通廊、城市名片等十大城市要素，形成別具一格的都市風貌。隨著改革開放的逐漸深入，經(jīng)濟發(fā)展的重心已漸由沿海向內陸挺進，我國市場環(huán)境將進一步規(guī)范，經(jīng)濟壁壘將逐一被打破，投資環(huán)境也將進一步得到改善，而房地產作為帶動我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)，將繼續(xù)領跑中國的經(jīng)濟。解放碑產業(yè)結構隨著CBD的建設相應的調整，核心地位、國際商務氛圍已經(jīng)顯現(xiàn)。經(jīng)營性土地必須公開的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑CBD地區(qū)，預計未來的房價將會保持較大

27、幅度的上升，包括商業(yè)、商務及公寓。2.1.2北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)）該區(qū)是目前重慶住宅房地產開發(fā)最早、規(guī)模最大、整體檔次最高的區(qū)域。目前已主要形成了五黃路、黃金堡、新牌坊、人和-兩路、石馬河-冉家壩、北部新區(qū)等幾大開發(fā)版塊，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，代表性物業(yè)有錦繡山莊、龍湖花園系列、金科·天籟城、天湖美鎮(zhèn)、棕櫚泉國際花園及奧林匹克花園等，普通住宅的銷售價格主要集中在4000-6500元/，別墅等高檔物業(yè)的銷售價格主要集中在800012000元/。目前北部片區(qū)的商業(yè)基本形成了以觀音橋步行街周圍為核心商圈，輔以幾大特色商業(yè)街的商業(yè)格局，如北濱路、加州花園、龍湖餐飲一條街

28、等。市場以區(qū)域性消費為主，商業(yè)物業(yè)銷售價格跨度較大，主要在20000-80000元/，商業(yè)中心區(qū)的單位租金以100-350元/為主。同時，北部片區(qū)寫字樓供應以中檔或中低檔的商務公寓為主，純寫字樓供應較少，整體入住率在60%左右，入住企業(yè)主要為中小規(guī)模私營企業(yè)或國營單位的分支機構，商用物業(yè)單位租金集中在30-50元/，單位售價集中在4000-6000元/。從區(qū)域未來發(fā)展來看，北部片區(qū)的開發(fā)重心仍然會集中于普通住宅版塊，住宅形態(tài)將以現(xiàn)有業(yè)態(tài)為主；而相對來說，商業(yè)和寫字樓等相關物業(yè)的發(fā)展水平仍不能和解放碑地區(qū)抗衡，仍將以滿足區(qū)域性消費為主。2.1.3南岸區(qū)主要房地產開發(fā)始于1999年底，目前已成為僅

29、次于北部新城的第二大房地產開發(fā)熱點區(qū)域。該區(qū)房地產開發(fā)以“沿江”（長江）、“靠山”（南山）為主，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，目前已經(jīng)形成了中心區(qū)、南濱路、學府路、經(jīng)開區(qū)等幾大開發(fā)版塊，大盤較為集中，如融僑半島、陽光100等，銷售價格集中在2800-3500元/。南岸區(qū)的商業(yè)主要集中在南坪轉盤周圍和南濱路長江大橋東側，現(xiàn)有營業(yè)總面積達15萬左右。商業(yè)中心區(qū)的銷售價格主要在20000-60000元/，單位租金以40-350元/為主。目前南岸區(qū)寫字樓供應量較少，主要位于轉盤附近的東西路及北路區(qū)域，在檔次上也主要為中低檔寫字樓，租（售）都較為便宜，但出租率并不高，平均水平在4050%左右，銷售價

30、格主要在4000-5000元/，單位租金以30-50元/為主。未來，南岸區(qū)將以住宅市場開發(fā)為主，擬將現(xiàn)有版塊擴張到茶園新區(qū)和廣陽島度假區(qū)；而商業(yè)物業(yè)的開發(fā)則會主要集中在南濱路一線，且業(yè)態(tài)構成以餐飲娛樂業(yè)為主，形成重慶南部生態(tài)休閑產業(yè)鏈；而相對寫字樓的發(fā)展會比較落后，仍然以中低檔的商務公寓物業(yè)為主，且呈小規(guī)模放量的開發(fā)態(tài)勢，滿足區(qū)域內部的基礎商務需求。2.1.4沙坪壩區(qū)沙坪壩區(qū)一直有重慶的“渝中后院”之稱，區(qū)域人文資源豐富，擁有重慶最集中的大中專院校、醫(yī)療機構和眾多的教育及醫(yī)務工作者，擁有十分穩(wěn)定的區(qū)域市場消費力。區(qū)域住宅物業(yè)開發(fā)較為零散，形成的房地產開發(fā)版塊主要有鳳天路、沙濱路、學府大道，由于

31、市場消費力較強，而土地資源又較為稀缺，因此，區(qū)域住宅以規(guī)模較小而密度較大的花園小區(qū)和單體公寓為主，單位售價一般在3000-3500元/。沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類商業(yè)物業(yè)營業(yè)面積達18萬。沙坪壩區(qū)的商業(yè)物業(yè)在幾大百貨商場的基礎上，形成了以大型專業(yè)店、特色專賣店、地下商場相結合的格局，目前，該區(qū)域單位租金為150-400元/，銷售價格集中在25000-70000元/。沙區(qū)目前的寫字樓主要集中在三角碑周邊，且純寫字樓數(shù)量極少，招租情況相當差。如三角碑周邊的立洋商廈、銀貿大廈等入駐情況都不如人意，而嘉多利廣場、華廈銀座等項目則為商住型項目，多以住宅價格發(fā)售，整體上看區(qū)域內商務環(huán)境尚未形成。未

32、來沙區(qū)的發(fā)展重點將集中在住宅市場，政府將在中梁山以西建設大規(guī)模的大學城，改善現(xiàn)有沙坪壩區(qū)的住宅用地條件。相對而言商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè)的發(fā)展將會以現(xiàn)有基礎為主，中長期內可能會有一定的補充。2.1.5九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）九龍坡區(qū)為重慶的老工業(yè)區(qū)、老城區(qū)，是主城區(qū)住宅開發(fā)相對落后的地區(qū)。區(qū)域以南方花園系列開發(fā)為開始，而其后的直港大道片區(qū)的開發(fā)則代表了該區(qū)房地產開發(fā)的最高水平；目前區(qū)域房地產開發(fā)熱點已經(jīng)逐漸轉移至楊家坪步行街一帶，物業(yè)開發(fā)以小規(guī)模花園小區(qū)和單體公寓為主，銷售價格集中在2800-3600元/平方米。九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂街為輔。目前，楊家坪商圈商業(yè)營業(yè)面積約在

33、20萬左右，具有獨特的“地面+地下商圈”，其地下商場的營業(yè)面積達全市之最，目前該地區(qū)商服物業(yè)單位租金達200-700元/，銷售價格集中在40000-100000元/。九龍坡區(qū)的寫字樓主要集中在高新區(qū)，其需求客源基本為本區(qū)域的科技類公司和企業(yè)。在高新區(qū)內以中低檔寫字樓和商住公寓較多，且集中分布在石橋鋪轉盤周圍，高新區(qū)寫字樓單位租金集中在30-60元/，銷售價格集中在4500-8000元/。未來5年內，九龍坡區(qū)仍將以舊城改造為主，開發(fā)區(qū)域較為零散，物業(yè)形態(tài)亦會以住宅物業(yè)為主，而其房地產開發(fā)的主要客源則主要為本區(qū)域居民。2.2物業(yè)類型分析說明：以下面積及價格，未經(jīng)注明均為建筑面積及建筑面積價格。2.

34、2.1商業(yè)物業(yè)重慶市是長江上游的貨物集散地和商貿中心，解放碑更是重慶商業(yè)的黃金口岸。1997年重慶直轄以來，商業(yè)發(fā)展加快，全市商業(yè)發(fā)展逐步由解放碑向各區(qū)中心區(qū)域輻射，形成了以解放碑中心商貿區(qū)為主，周邊的區(qū)域性商貿區(qū)為輔，共同發(fā)展的消費品市場格局，亦即是以渝中區(qū)為主，沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)組團為輔的重慶主城商業(yè)格局。u 宏觀開發(fā)表：近年來重慶商業(yè)用房宏觀開發(fā)（單位：億元、萬）商業(yè)用房開發(fā)指標2000年2001年2002年2003年房地產投資額139.63196.67245.91251.49其中：商業(yè)營業(yè)用房投資額31.1736.6037.87 39.62商業(yè)用房所占比例22.3%18

35、.6%15.4%15.8%商品房施工面積2833.423654.004415.04816.0其中：商業(yè)營業(yè)用房面積614.22670.83708.61729.49商業(yè)用房所占比例21.7%18.4%16.1%15.15%u 總營業(yè)面積截止到2003年底，主城區(qū)商業(yè)營業(yè)面積預計在400500萬，其中渝中區(qū)商業(yè)營業(yè)面積近130萬，占全主城區(qū)的2530%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達90萬。表：主城區(qū)重點商業(yè)業(yè)態(tài)供應情況商業(yè)類型已營業(yè)數(shù)量營業(yè)規(guī)模商場（購物中心）6075萬超市6515萬專業(yè)市場68124萬注：Ø 商場統(tǒng)計范圍包括主城區(qū)內掛牌營業(yè)的大、中、小型零售百貨商場、購物中心；

36、16; 超市統(tǒng)計范圍為主城區(qū)范圍內營業(yè)面積在200以上的超市；Ø 專業(yè)市場統(tǒng)計范圍為主城區(qū)范圍內有一定知名度的主要的大、中型零售、批發(fā)專 業(yè)市場。u 商業(yè)集中程度來自市商委的統(tǒng)計顯示，截至年末，全市商業(yè)網(wǎng)點面積已達萬平方米（絕對數(shù)量甚至高于北京的1350萬），比直轄前的年增加萬平方米，人均擁有商業(yè)地產面積平方米。同時，由于重慶城市的組團式布局特征決定了商業(yè)發(fā)展也同樣具有組團式的特征，目前重慶重點商業(yè)設施都基本上集中于各組團核心商圈中，尤其是解放碑商貿區(qū)，商業(yè)營業(yè)面積占到整個主城區(qū)的2530%，商業(yè)網(wǎng)點密集度堪稱西部第一。u 商業(yè)覆蓋率綜合來看，主城區(qū)常住人口人均擁有商業(yè)面積約0.81

37、左右，按照主城區(qū)200平方公里面積計算，每1平方公里商業(yè)營業(yè)面積密度為22.5萬，其中渝中區(qū)最高，達到6.77萬。 表：重慶與上海主城區(qū)商業(yè)覆蓋率對比城市建成區(qū)城市面積（k）商業(yè)營業(yè)面積（萬）常住人口（萬人）每1k城市面積擁有的商業(yè)面積（萬）人均擁有商業(yè)面積（）重慶203450462.582.220.97上海339.44994933.272.931.07注：Ø 上海的建成區(qū)面積為市區(qū)9區(qū)（黃浦區(qū)、盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)、楊浦區(qū)）面積之和加上浦東新區(qū)（部分）50 k計算；Ø 上海的商業(yè)營業(yè)面積來源參考;Ø 上海的常住人口按照市區(qū)9區(qū)、

38、浦東新區(qū)合計計算，具體參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。表：重慶與北京全市范圍商業(yè)覆蓋率對比城市轄區(qū)面積（k）轄區(qū)商業(yè)總量（萬）轄區(qū)人口總數(shù)（萬人）每1k土地面積擁有的商業(yè)面積（萬）人均擁有商業(yè)面積（）重慶82402.952200.0030510.030.72北京16807.801341.9914230.080.94注：Ø 轄區(qū)面積指整個行政區(qū)劃下的幅員面積；Ø 北京市商業(yè)營業(yè)面積總量參照第二次基本單位普查數(shù)據(jù)（2002年）；Ø 人口總數(shù)參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。從與北京、上海兩城市的比較可以看出，重慶整體的商業(yè)覆蓋率水平還較低，遠低于國內發(fā)達城市，商業(yè)的土地覆蓋率水平僅是北

39、京的37.5%，人口覆蓋率為北京的76.6%；但是主城區(qū)的商業(yè)覆蓋率相對國內發(fā)達城市而言差距則并不十分懸殊，甚至相當接近，重慶主城區(qū)商業(yè)的土地覆蓋率是上海的75.8%，人口覆蓋率是上海的90.7%。u 商業(yè)經(jīng)營情況表：各商圈單位營業(yè)面積年平均經(jīng)營額分析（2003年）類別商圈（或地區(qū)）單位營業(yè)面積（）年平均營業(yè)額商業(yè)核心區(qū)解放碑商圈42000元次級核心區(qū)沙坪壩商圈30000元南坪商圈25000元觀音橋商圈25000元楊家坪商圈30000元邊緣區(qū)兩路、大渡口等10000元解放碑商圈的經(jīng)營規(guī)模最大，營業(yè)水平也最高，單位面積營業(yè)額2003年達到4萬余元，而幾大次級商圈單位面積營業(yè)額水平在2.53萬元之

40、間。表：國內部分商圈、商場物業(yè)單位營業(yè)面積年均經(jīng)營額對比（2002年）商業(yè)物業(yè)類型擁有商業(yè)營業(yè)面積（萬）年銷售額（億元）單位面積（）年均營業(yè)額商業(yè)個案上海一百集團28.157325932.50成都王府井百貨2.5728000.00廣州中華廣場9.61818750.00廣州天河城7.82532051.28商圈南京新街口商圈5010020000.00南京湖南路商圈8.73034482.76注：Ø 上海一百百貨集團、成都王府井百貨資料參考“中國聯(lián)鎖經(jīng)營協(xié)會”公布數(shù)據(jù)；Ø 廣州中華廣場（建筑面積16萬）、廣州天河城（建筑面積13萬）數(shù)據(jù)參考南方都市報2003年5月13日；Ø

41、; 南京新街口商圈、湖南路商圈資料由中原南京分行提供，新街口商圈是目前南京最核心的商圈，日均人流量達60萬人（與上海南京路、北京王府井、重慶解放碑、武漢解放路齊名），而湖南路商圈是以經(jīng)營精品為主的商圈，這兩大商圈是目前南京最主要的商圈。通過對比可以看出，在經(jīng)營水平上，重慶商業(yè)的發(fā)展并不落后于國內一些經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，尤其是解放碑中心區(qū)經(jīng)營水平在全國均屬較為領先的水平。u 商業(yè)租售價格表：主城區(qū)商場、臨街鋪面租售價格分析商圈租售價格（建筑面積）商場（購物中心）主要街道臨街鋪面解放碑商圈銷售均價（元/）3000080000平均租價（元/·月）300-600500600主城其他商圈銷售均價（

42、元/）2000025000平均租價（元/·月）150150200商鋪的租售價格隨位置、地段的差異，價格非常懸殊，以解放碑商圈為例，臨江路滄白路鋪面租價主要集中在80150元/·月，新華路一般則在300450元/·月之間，而五四路則達到1000元以上/·月。u 典型個案分析太平洋百貨開發(fā)商：大都會為和記黃埔（重慶）地產開發(fā)開業(yè)時間：1997年7月項目整體情況:總建筑面積逾9萬，其中商業(yè)營業(yè)面積超過5萬余，是一個集休閑、娛樂、購物為一體的大型綜合商場。它由主力店太平洋百貨和獨立商鋪組成，經(jīng)營范圍包括服裝、化妝品、精品、運動系列、家電、家私、飲食等傳統(tǒng)經(jīng)營項目

43、，以及大型電玩城、溜冰場、電影城、保齡球等娛樂項目。太平洋百貨是目前重慶定位檔次較高、購物環(huán)境較好的商場，是重慶的標志性購物場所，廣場以經(jīng)營品牌產品為主，尤其是在服裝方面，引入了眾多國內國際一流品牌。表：太平洋經(jīng)營情況介紹指 標內 容位 置渝中區(qū)鄒容路大都會廣場營業(yè)面積百貨商場3.2萬總樓層-1F至7F公攤率40%單層面積約4000層高3.8米停車位停車位為大都會廣場，總計約400個電梯商場內部設自動扶梯4個，電梯4部空調系統(tǒng)中央空調系統(tǒng)美國特靈樓層分布負1F；太平洋百貨；安利公司LG：太平洋百貨、鐘表、精品服飾；1F：太平洋百貨、流行服飾、飲食；2F：太平洋百貨、服裝、精品；3F：太平洋百貨

44、、服裝、兒童樂園、攝影、工藝品、文具；4F：太平洋百貨、聯(lián)邦家私、美容店、工藝品；5F：太平洋百貨、名店運動城、保齡球館；6F：太平洋百貨、美食廣場、環(huán)藝影城、溜冰場、電玩城；7F：外婆橋餐廳、泰國風味餐廳、工藝品店、商務會所租售價格太平洋百貨采用聯(lián)營：平均扣點為2223%，其中服裝類25%、箱包皮具22%、化妝品27%；大都會廣場采用租賃：平均租價350元/·月，其中-1F（250）、1F（600）、2F（450）3F（400）、4F（400）、5F（350）、6F（350）、7F（300）、8F（300），上述租金均采用使用面積計算，扣點/租金已經(jīng)包含管理費用經(jīng)營狀況出租率達90

45、%以上；人流量：平均2880036000人/日，其中平時2160028800人/日、節(jié)假日3600043200人/日，無論平時或節(jié)假日，上午1112點、下午23點是人流高峰時段經(jīng)營特色主力旗艦店（太平洋百貨）+ 獨立商鋪形式，定位檔次高推廣特色不定期的開展營銷推廣活動，如通過服裝統(tǒng)一打折、舉行時裝發(fā)布會等來吸引消費者主力客群收入相對較高的白領階層（個人月收入3000元以上）簡 評目前重慶最高檔的購物中心之一；集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體；位置優(yōu)越；物管及服務上乘；開發(fā)商實力雄厚，知名度高。所以該商場也是重慶經(jīng)營狀況良好的百貨賣場之一說明：公攤面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內建筑面項

46、目評價:太平洋百貨是最早進入重慶的高檔購物商場之一。一直以來在重慶樹立了良好的品牌形象和市場角色。其經(jīng)營的商品大多數(shù)是品牌檔次較高的世界級產品。在性價比方面同樣很高，所以一直以來其經(jīng)營情況都相當良好。美美時代百貨開發(fā)商：香港九龍倉集團龍慶物業(yè)發(fā)展有限公司開業(yè)時間：2004年10月u 項目整體情況美美時代百貨位于重慶商業(yè)核心解放碑商圈最優(yōu)越的位置，是香港美美百貨品牌在大陸的第三家賣場，同時也是集團面積最大的百貨賣場，經(jīng)營面積達5萬平方米，經(jīng)營檔次上屬整個重慶市現(xiàn)有最高檔的零售購物場所。美美時代百貨在重慶開業(yè)并引入多個國際品牌，其輻射面除重慶外，在整個西南片區(qū)都具有很強的影響力。u 項目基本配置指

47、 標內 容位 置渝中區(qū)鄒容路100號營業(yè)面積百貨商場總面積約5萬總樓層-1F至6F公攤率公攤率45%單層面積單層建筑面積約6800層高1層層高5米，其他層層高3.5米停車位停車位為大都會廣場停車位，總計約210個電梯商場內部設自動扶梯4個，電梯2部空調系統(tǒng)美國特靈中央空調系統(tǒng)樓層分布負1F：運動服飾及用品、Club X與美食廣場；1F：國際精品、進口化妝品及香水；2F：進口男女服飾、女士鞋履手袋及配飾、咖啡廳、西餐廳；3F：淑女服飾、女士內衣、化妝品、珠寶首飾及鐘表；4F：時尚女士服飾、美容美發(fā)中心、冰淇淋店；5F：男士服飾、數(shù)碼及影音產品、禮品及水晶精品；6F：主題餐廳；租售價格扣點/租金已

48、經(jīng)包含管理費用，具體扣點的點數(shù)視品牌、規(guī)模等情況而不等經(jīng)營狀況出租率達90%以上；人流量：平均2120029000人/日，其中平時1960024800人/日、節(jié)假日2550032200人/日，無論平時或節(jié)假日，上午1112點、下午23點是人流高峰時段經(jīng)營特色重慶甚至西南地區(qū)檔次最高的百貨商場，商業(yè)設計新穎、布局很有特色化的高檔次、純高端百貨商場，全國范圍內共三家分店推廣特色不定期的開展營銷推廣活動，如通過服裝統(tǒng)一打折、舉行時裝發(fā)布會等來吸引消費者主力客群收入相對高的高收入階層（個人月收入10000元以上）簡 評目前重慶最高檔的購物中心；集購物、休閑、餐飲為一體；位置優(yōu)越；物管及服務上乘；時代百

49、貨在全國范圍內共有三家時代百貨商場，以經(jīng)營產品的檔次高而知名全國。由于定位檔次很高，在市場上的反應情況良好。u 發(fā)展速度及未來預期重慶商業(yè)設施目前以每年200萬的速度增長，亦即每年新增400600億元的商業(yè)供應規(guī)模，其中，主城區(qū)預計會占到1/51/4，即主城區(qū)年商業(yè)供應新增規(guī)模在80120億元之間。根據(jù)主城區(qū)人口擴張速度及居民收入增長趨勢，加之商業(yè)供應內部的結構調整，可以認為，主城區(qū)每年新增的供應額是可以消化的。根據(jù)政府相關部門規(guī)劃，從2002年2010年本市主城區(qū)將新增人口200萬人，年平均增加25萬人，以2005年人均消費額計算，將新增加消費17.5億元，同時，原有居民消費增長以2005年

50、與2004年比較，取主城區(qū)500萬人口計，亦會新增加16.7億元消費，這兩項消費合計34億元。商業(yè)結構內部調整主要包括各商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營商品類型的調整（如商社集團將原經(jīng)營女裝的解放碑伊之都變?yōu)榻?jīng)營電器）、商業(yè)網(wǎng)點在競爭中被迫收縮營業(yè)規(guī)模甚至退出市場（如陽光百貨、楊家坪中商百貨、西格瑪百貨等）等，商業(yè)內部結構的調整必將使消費轉向，從而為一些更優(yōu)質的商用物業(yè)提供市場空間。表：主城區(qū)各商圈商業(yè)營業(yè)面積增長趨勢預測商圈當前供應量2005年預計近期供應量2006年預計遠期供應量2010年解放碑商圈40萬60萬75萬沙坪壩商圈18萬30萬40萬南坪商圈18萬30萬45萬觀音橋商圈28萬32萬45萬楊家坪商圈2

51、0萬34萬40萬解放碑商圈近期主要新增項目有：輕軌名店城、黑格金界等地下商業(yè)項目；而遠期供應主要是較場口等區(qū)域的舊城改造項目。在未來若干年，主城區(qū)各商圈商業(yè)都將保持較大的增長，其中解放碑商圈，當前的商業(yè)規(guī)模約在40萬左右，而到2010年，預計商業(yè)面積會繼續(xù)攀高到75萬的水平，居全市最高。圖：重慶市社零總額增長趨勢預測（單位：億元）注：Ø 紅體字表示預測值；Ø 2005年數(shù)據(jù)是按照社零總額自身發(fā)展速度趨勢，利用加權移動平均法預測，并結合實際值與預測值誤差進行逐年修正，2010年數(shù)據(jù)是在2005年基礎上按照年均增長9.5%計算。根據(jù)近幾年重慶社會經(jīng)濟的發(fā)展，結合未來的內外經(jīng)濟環(huán)

52、境，預計今后510年重慶經(jīng)濟仍將保持較大增長勢頭，預計GDP平均會維持在810%的增長水平。而從近五年來看，重慶社零總額的增長基本與國民經(jīng)濟的增長保持了同步同速，因此預計，重慶的商業(yè)經(jīng)營額將在未來510年內亦會保持年均910%的增長，按此發(fā)展到2010年，重慶社零總額將達到1600億元的水平。根據(jù)商業(yè)經(jīng)營額的增長情況，商業(yè)設施折舊及銀行利率變動，結合中原公司近兩年對主城各區(qū)商鋪的跟蹤調查，判斷認為在主城區(qū)商圈結構不出現(xiàn)重大變動調整情況下，預計未來510年內主城區(qū)整體商業(yè)租金平均增長在46%左右。目前，解放碑商圈進出車行流量達每小時15200輛，日均人流量達33萬人次，節(jié)假日超過100萬人次，每

53、年接待外來游客達到950萬人次。截止到2005年12月19日，解放碑CBD商貿銷售總額已達到207.37億元，同比增長12.36%；社會消費品零售總額已達到100.31億元，同比增長13.6%，雄踞西部各商業(yè)街區(qū)首位。 由于重慶市對外開放的深化發(fā)展，軌道交通體系和道路交通體系的逐漸完善，解放碑作為重慶地區(qū)的經(jīng)濟中心，其商業(yè)功能將進一步增強，商業(yè)需求將持續(xù)增大，渝中區(qū)要打造中國商業(yè)第三街，成為繼北京王府井、上海南京路之后的中國第三個最具活力和潛力的商業(yè)中心。在解放碑地區(qū)用地日益緊張的情況下，目前步行街商業(yè)已經(jīng)沒有開發(fā)空間，較場口輕軌商業(yè)將掀起新一輪商業(yè)熱點，于步行街商業(yè)舉案齊眉，成就解放碑商業(yè)神

54、話。2.2.2辦公物業(yè)重慶市是目前全國面積最大、行政管轄最寬、人口最多的直轄市。作為長江上游的重要城市和經(jīng)濟中心，重慶在我國經(jīng)濟發(fā)展總格局和西部大開發(fā)中，具有重要的戰(zhàn)略地位和作用。因而重慶的商務區(qū)建設不僅要服務于重慶經(jīng)濟與社會發(fā)展，更要輻射長江上游地區(qū)和整個西南地區(qū)，隨著中國在世界經(jīng)濟中的地位日益提高，重慶要進一步加入全球生產和服務體系，而城市商務功能從長遠來看亦會不斷擴大。u 宏觀開發(fā)由于重慶市特殊的組團式布局，渝中區(qū)在全市地理區(qū)位和社會經(jīng)濟中的核心地位，據(jù)不完全統(tǒng)計，重慶市目前擁有一定規(guī)模（總建筑面積在1萬以上）的在售或在租的辦公樓過60棟，其中大部分集中分布于渝中區(qū)，尤其是中高檔及高檔寫字樓。u 寫字樓供應類型就目前而言，重慶市場上供應的辦公樓物業(yè)主要有以下三種類型：純寫字樓。如大都會商廈、希爾頓商務大廈等；商住樓（商務公寓）。如時代豪苑、雅地天際等；酒店附屬商務樓（層）。如重賓商務層、萬豪酒店商務層等。此外，近年來辦公物業(yè)也出現(xiàn)了一些創(chuàng)新，如SOHO夾層、商務別墅等，代表性物業(yè)如高創(chuàng)錦業(yè)等，目前此類物業(yè)在市場上所占的份額