可行性研究報告111

1、重慶“宏卓·嘉苑”工程 可行性研究報告一、總 論（一）項(xiàng)目背景 1、項(xiàng)目名稱： “宏卓 ·嘉苑” 2、 單位概況： 重慶宏卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法定注冊地址重慶市巴南區(qū)魚洞巴縣大道東升苑2#-A-1/2 ，公司經(jīng)理石崇華（法定代表人）、經(jīng)巴南區(qū)工商行政管理局登記注冊，公司稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證等法定證照齊全。目前申請重慶建設(shè)管理委員會評審為二級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)健全，在冊職工45人，其中大、中專學(xué)歷的占80%，有各類職稱的人員占65%，高級職稱1人，中級職稱10人，初級職稱1

2、6人。 3 、可行性研究報告的編制依據(jù)： （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （2）重慶市規(guī)劃管理?xiàng)l例及技術(shù)規(guī)定 （3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定 （4）住宅設(shè)計規(guī)范 （5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn) （6）建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn) （7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范 （8）民用建筑設(shè)計防火規(guī)范 （二）項(xiàng)目概況 1、 地塊位置：  地塊位于巴南區(qū)花溪街道王家壩社區(qū)。地塊緊臨花溪街道中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾

3、多，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。“宏卓 ·嘉苑”周邊有：日月山莊、申燁太陽城、陽光十里·藍(lán)山、典雅森林小區(qū)、世紀(jì)陽光·新尚城、 宗申動力城 等精品樓盤。位于此地生活方便而多彩。 2、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：  土地面積：2470平方米  容積率：2.0 建筑面積：4940平方米  開發(fā)周期：1年  土地價格：210萬 3、 周圍環(huán)境與設(shè)施  （1）步行約3分鐘可至311、898、308等公交車站；  （2）購物中心以及飯店等消費(fèi)場所均幾步之遙；

4、60; （3）重慶理工大學(xué)，重慶高級技工校等大、中專院校環(huán)繞； 4、 項(xiàng)目投入資金及效益情況  項(xiàng)目總投資：1300萬元  自有資金投入：1300 萬元  住宅銷售價格：4000 元/平米起  項(xiàng)目銷售收入：1976萬元項(xiàng)目稅后利潤總額：676萬元 項(xiàng)目毛利潤潤：34.21 （三）項(xiàng)目建設(shè)緣由 1 、項(xiàng)目建設(shè)有利于我公司在重慶房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展  公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托巴南區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于巴南區(qū)。通過本項(xiàng)目的

5、開發(fā)，發(fā)展壯大公司實(shí)力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在重慶地產(chǎn)業(yè)界的形象。 2 、項(xiàng)目前景  2009年是改革開放三十年來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)面臨挑戰(zhàn)和壓力最為突出的一年，受到國際金融危機(jī)的沖擊，我國宏觀經(jīng)濟(jì)一度陷入低迷，GDP增長“保八”面臨考驗(yàn)。在這樣嚴(yán)峻的情況下，我國房地產(chǎn)業(yè)卻異軍突起，在拉動投資、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了中流砥柱的作用。為了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，國家在2009年底、2010年初果斷出臺調(diào)控措施，出臺了如“國四條”、“國十一條”、“提高存款準(zhǔn)備金率”等措施，限制投資投機(jī)購房需求，支持自住需求，調(diào)控住房的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，加大住房保障力度，通過這些政策手段，房地

6、產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，更加注重“量”的增長，而非“價”的非理性上漲；更加注重解決中低收入家庭和“夾心層”的住房困難，而非豪宅市場的非理性繁榮；更加促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定，而非成為各路資金規(guī)避風(fēng)險的投資投機(jī)工具。從目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市場化發(fā)展相結(jié)合的體制，首要任務(wù)是解決低收入家庭的住房問題，這個問題已經(jīng)逐步提升到了政治高度。對于市場化住房，國家不會限制和禁止，但在土地、稅收等環(huán)節(jié)會給予相關(guān)指導(dǎo)和調(diào)節(jié)，總體而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，會繼續(xù)大力推進(jìn)，而市場化住房建設(shè)對于經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣意義重大，即便階段性受到政策調(diào)控的影響，但在城市化和經(jīng)濟(jì)水平提高等因素

7、影響下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)獲得發(fā)展空間。 因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取開發(fā)巴南區(qū)花溪街道王家壩社區(qū)儲備地塊。項(xiàng)目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項(xiàng)目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實(shí)現(xiàn)。 二、市場分析  1、 重慶概況  重慶是中華人民共和國四個直轄市之一，地處中國西南。是中國重要的中心城市之一，長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對外開放的先行區(qū)，中國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，長江上游科研成果產(chǎn)業(yè)化基地，長江上游生態(tài)文明示范區(qū)，中西部

8、地區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，長江上游航運(yùn)中心，中國政府實(shí)行西部大開發(fā)的開發(fā)地區(qū)以及國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。歷史悠久，國務(wù)院公布的第二批國家歷史文化名城之一。因?yàn)橹貞c的地理環(huán)境，重慶多山多霧，故又有霧都、山城的別名。2010上半年，重慶生產(chǎn)總值達(dá)到3634.61億元，按可比價格計算，比2009上半年增長17.6%。自直轄以來,重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為重慶的飛速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 

9、;  2、 巴南區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析 （1）“巴南區(qū)”概況  中國重慶，世界知名繁華大都市。重慶南大門-千年歷史名邑巴縣,今日重慶市巴南區(qū)。從史料得知，3000多年前的商代,巴人就在此立國建都,秦代置巴郡,南朝齊代置墊江縣,北周時改稱巴縣并沿襲至1995年。1995年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤縣建區(qū),成立重慶市巴南區(qū)。巴南區(qū)山川秀麗，物產(chǎn)豐富。糧油、豬肉、柑桔、蠶絲、茶葉、水產(chǎn)品等農(nóng)副產(chǎn)品品質(zhì)好，產(chǎn)量大。區(qū)域內(nèi)有建設(shè)大中型水泥、玻璃、陶瓷、鋼鐵工業(yè)所需的主要礦藏。     巴南區(qū)交通通信方便，能源充足，基礎(chǔ)設(shè)施完善。

10、長江流經(jīng)區(qū)境60多公里，川黔、川湘公路貫通區(qū)境。      巴南區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，是重慶市機(jī)械生產(chǎn)加工重點(diǎn)基地。汽車、摩托車、機(jī)床、水輪機(jī)、蓄電池、硫酸、化肥、墻地磚、民用瓷器、電風(fēng)扇、呢絨、毛線等產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模列全市之首。     巴南區(qū)在重慶市具有發(fā)展大商貿(mào)業(yè)的獨(dú)特條件。巴南區(qū)的花溪地區(qū)幅員面積大，地勢平坦開闊，距市中心近，交通方便為樞紐，位于重慶李家沱長江大橋南端，北臨國家級重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、渝西工業(yè)區(qū)和沙坪壩、北培等文化、休閑區(qū)，并與成渝高速公路相接。這一地區(qū)地處長江邊，有李家沱碼頭與重慶港九龍坡碼

11、頭隔江相望，距重慶最大的鐵路貨運(yùn)站重慶南站3公里，渝懷鐵路在這里設(shè)有客貨站一個。因此，重慶市已把這一地區(qū)33平方公里范圍規(guī)劃為具有商貿(mào)倉儲、物資集散和旅游中轉(zhuǎn)等功能的主城區(qū)。   巴南區(qū)有豐富的旅游資源，南溫泉風(fēng)景區(qū)歷史悠久，其南塘溫泳、峭壁飛泉、五湖占雨、滟預(yù)歸舟、建文遺跡、花溪垂鉤等勝景享譽(yù)中外，是歷代高官文人在重慶度假游覽首選之地。南湖風(fēng)景區(qū)湖面清波粼粼，湖邊候鳥戲水,湖中島橋相連,湖畔綠樹成蔭。樵坪國際鄉(xiāng)村俱樂部在高山上建有別墅、游泳池網(wǎng)球場、野營地及其他休閑設(shè)施，是消夏度假的好去處。東溫泉、姜家溶洞、圣燈山、橋口壩溫泉、云篆山等旅游區(qū)都具有相當(dāng)規(guī)模，常年游客如云。

12、（2）建筑類型 重慶市（巴南區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：  多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。  小高層。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其“領(lǐng)地”擴(kuò)展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式”。  高層。時下在重慶主城區(qū)開盤的樓

13、盤，50都是清一色的高層住宅，在城市土地有償使用和住宅商品化的動因下，在市場經(jīng)濟(jì)體制前提下，在開發(fā)商的策劃下，為了達(dá)到更高的容積率和更寬松的空間環(huán)境，住宅順理成章地向高空生長，并引領(lǐng)風(fēng)氣之先。  別墅。重慶特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。就目前的實(shí)際情況來看，別墅市場中無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。 

14、 本項(xiàng)目建筑類型：  “宏卓 ·嘉苑”為多層磚混結(jié)構(gòu)、抗7級地震、外墻高級瓷面貼墻磚，色彩清新亮麗、和諧溫馨。6樓1底，住宅戶型結(jié)構(gòu)以二、三居室為主。住宅建筑面積6080平方米，層高凈空不低于3米，按“食寢分離、居寢分離”原則計劃布置。整個小區(qū)外觀上錯落有致，2.0的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設(shè)置在住宅樓周圍?！昂曜?#160;·嘉苑”住宅小區(qū)符合城市總體規(guī)劃的要求，適應(yīng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的需要。按國家工程認(rèn)證范圍實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)：包括“適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能”的住宅性能標(biāo)準(zhǔn)確定整個項(xiàng)目。3、 目標(biāo)市場地位

15、60; 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下： （1）周邊企業(yè)管理人員及技術(shù)工人； （2）周邊高校的教師以及工作者； （3）欲改善居住條件的置業(yè)者；  （4）外地來渝的經(jīng)商者。 （5）其他 三、市場概況  1、 重慶市總體經(jīng)濟(jì)狀況 。 重慶是中華人民共和國四個直轄市之一，地處中國西南。是中國重要的中心城市之一，長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心和金融中心，內(nèi)陸出口商品加工基地和擴(kuò)大對外開放的先行區(qū)，中國重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地，長江上游科研成果產(chǎn)業(yè)化基地，長江上游生態(tài)文明示范區(qū)，中西部地區(qū)發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，國家高技術(shù)產(chǎn)

16、業(yè)基地，長江上游航運(yùn)中心，中國政府實(shí)行西部大開發(fā)的開發(fā)地區(qū)以及國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。歷史悠久，國務(wù)院公布的第二批國家歷史文化名城之一。因?yàn)橹貞c的地理環(huán)境，重慶多山多霧，故又有霧都、山城的別名。2010上半年，重慶生產(chǎn)總值達(dá)到3634.61億元，按可比價格計算，比2009上半年增長17.6%。自直轄以來,重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會事業(yè)全面進(jìn)步。得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為重慶的飛速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。 2、 重慶商品住宅價格走

17、勢  2010年八月(8月1日-8月31日)，據(jù)億房網(wǎng)調(diào)研并結(jié)合重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，本月重慶主城在售樓盤271個(不含經(jīng)適房及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目)。八月主城新開盤(含加推)45個較上月增加7個，推盤量有所增加。八月重慶主城成交商品住宅1866657.15平方米，較上月環(huán)比增長33.49%，商品住宅成交建面均價5931元/平方米，較上月價格上漲241元/平方米，漲幅4.23%，較去年八月同比上漲46.33%。兩江新區(qū)利好刺激持續(xù)發(fā)酵。因此北部新區(qū)、尤其是渝北等相關(guān)區(qū)域成交量大幅上升，此外沙坪壩、南岸等傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域因其配套成熟、教育等環(huán)境優(yōu)良而繼續(xù)受購房者青睞，因此這些區(qū)域成交量增長較

18、為明顯。其次大渡口、巴南等相對偏遠(yuǎn)區(qū)域也因其價格優(yōu)勢受到購房者關(guān)注。八月由于推盤量較上月有所增加，競爭加劇，加上天氣等因素，部分開發(fā)商加大了打折力度。但由于部分別墅洋房等高端物業(yè)的供應(yīng)及成交增大，又相應(yīng)拉高了其區(qū)域的價格。八月主城商品住宅銷售套數(shù)21082套，較前上月增加5069套，增幅31.65%，平均每天銷量為680套。 花溪街道具有一山一河一江（燕尾山、花溪河、長江）豐富的自然資源，山川秀美，有山有水，顯山露水，具有建設(shè)山水園林城區(qū)和打造最佳人居環(huán)境的良好條件，已建成日月山莊、江南水鄉(xiāng)、申燁太陽城、陽光十里.藍(lán)山、典雅森林小區(qū)、世紀(jì)陽光·新尚城、恒大城等精品樓盤。除了恒大城均價

19、6500元/平方米以外，其他樓盤均價在4500元/平方米上下浮動，該區(qū)域有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境。總體而言，花溪街道樓盤體本季度價格都有所提高3、 重慶主要商品住宅樓盤2010年銷售大勢  、秋交會前市場整體活躍，樓盤銷售順暢  據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2010年9月重慶住宅成交套數(shù)28343，環(huán)比上漲34%，成交均價6436元，環(huán)比上漲10%，樓市呈現(xiàn)量價齊漲態(tài)勢。據(jù)了解，重慶房價上漲并不是9月才如此，在今年6月兩江新區(qū)正式掛牌之后，新區(qū)內(nèi)房價就已經(jīng)迅速攀升，而全市房價也逐步上揚(yáng)。2010年重慶秋季房交會圓滿結(jié)束，與春交會相比盛況難在，而從數(shù)據(jù)統(tǒng)計來看，秋交

20、會累計成交量下降接近50%，價格卻上漲了6%左右，觀望態(tài)度開始占據(jù)主流。為了抑制房價上漲過快，國家陸續(xù)出臺房市新政，秋交會前的新政給本次秋交會潑了“涼水”，讓重慶房屋市場的火熱狀態(tài)趨冷。而在總體均價上較春交會有一定增長，而普通商品高層住房價格則保持在相對穩(wěn)定的狀態(tài)。、小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場的趨勢 。時下在重慶主城區(qū)開盤的樓盤，50都是清一色的高層住宅，在城市土地有償使用和住宅商品化的動因下，在市場經(jīng)濟(jì)體制前提下，在開發(fā)商的策劃下，為了達(dá)到更高的容積率和更寬松的空間環(huán)境，住宅順理成章地向高空生長，并引領(lǐng)風(fēng)氣之先。4消費(fèi)者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實(shí)施和

21、城市建設(shè)不斷深化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40，價格為36.85，環(huán)境為22.96，交通為6.47，其他因素的被選率為0.93，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。 四、競爭分析 1 、重慶市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點(diǎn)  特點(diǎn)一：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流  特點(diǎn)二：戶型面積在變小、房間在變多  特點(diǎn)三：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞  特點(diǎn)四：成規(guī)模、重環(huán)境

22、0; 特點(diǎn)五：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流  特點(diǎn)六：精裝修房需求不容忽視  特點(diǎn)七：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn) 2、競爭樓盤分析  本項(xiàng)目地處重慶巴南區(qū)花溪街道王家壩社區(qū)。周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項(xiàng)目相關(guān)的樓盤，形成競爭態(tài)勢。對于這些樓盤的分析有助于找準(zhǔn)市場動向，對項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場定位。 樓盤名稱  開發(fā)商  房型  結(jié)構(gòu)  價格(元/m2)  交房方式 世紀(jì)陽光·新尚城重慶凱光置業(yè)有限公司 3*2、4*2框架4300起 現(xiàn)房 動力城 重慶宗申錦田置業(yè)有限公司 3*2、 2*2框架 4500起 期房 申燁太陽城 重慶申燁置業(yè)有限公司 3*2、4*2