《綜合性可行性報告資料》香蜜湖地塊地產(chǎn)開發(fā)可行性報告正文

1、香蜜湖B3030041宗地投資評估1.0 研究結(jié)論1.1 宗地基本情況宗地編號為B303-0041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85，低層住宅占15，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標(biāo)方應(yīng)在宗地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后5個工作日內(nèi)一次付清地價款。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的

2、由乙方承擔(dān)。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔(dān)50%。1.2 地價范圍經(jīng)測算，本地塊的正常地價范圍應(yīng)在7493187416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應(yīng)在80913萬元，扣除土地轉(zhuǎn)讓契稅3，則得競標(biāo)報價范圍應(yīng)在7274984870萬元人民幣之間，市場正常競標(biāo)價位點在78557萬元人民幣。對應(yīng)市場價位點80913萬元，則得相應(yīng)樓面地價為6339元/平方米.1.3 地塊投資價值對應(yīng)以上地價范圍，測得相應(yīng)的投資財務(wù)效果指標(biāo)如表11所示。綜上，當(dāng)?shù)貎r在7493180913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在8091387416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過8741

3、6萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。表11 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項目地價為74931萬元地價為80913萬元地價為87416萬元投資利潤率（）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0816.2412.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.23.42.0 研究方法2.1 剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產(chǎn)建成價格（建筑費專業(yè)費租售費用稅費）利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇

4、最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價2.2 運用建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。 全部投資的財務(wù)效果評價，即排除財務(wù)條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權(quán)益資金）作為計算基礎(chǔ)，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構(gòu)成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎(chǔ)，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行

5、的同時，進(jìn)行方案的選優(yōu)。 自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務(wù)條件在內(nèi)的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務(wù)效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力通過全部投資的現(xiàn)金流量表，得出項目內(nèi)部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（FNPV）以及投資利潤率等指標(biāo)。由此來判斷該宗地投資在財務(wù)上的可行性。2.3 研究依據(jù)Ø 香蜜湖B3

6、03-0041宗地規(guī)劃指標(biāo)Ø 國務(wù)院發(fā)展研究中心數(shù)據(jù)庫Ø 廣東省房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒Ø 廣東省房地產(chǎn)開發(fā)各類管理費用標(biāo)準(zhǔn)Ø 中國人民銀行存、貸款利率Ø 廣東統(tǒng)計年鑒Ø 搜房網(wǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)Ø 中國人民銀行121號文件Ø 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額3.0 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。3.1 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計 總基底面積 93544×22205

7、80 m2，用地平衡表及項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表31和表32。高層住宅總建筑面積 127650×0.85108,503 m2住宅規(guī)劃為120180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計劃規(guī)劃為1214棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050 m2 。別墅總建筑面積 127560×0.1519,148 m2 別墅規(guī)劃為250350 m2 /棟，平均每棟面積為300 m2 ，占地面積計120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆嬚嫉孛娣e為 64 ×120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計1

8、500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一層考慮，占地計350 m2 。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為 720×3525200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 93544×0.65×m260803 m2道路規(guī)劃占地面積為 93544×0.1514031 m2表31 用地平衡表項目用地

9、面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表32 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 1.高層住宅建筑面積108503M22.低層住宅建筑面積19148M23.公建配套建筑面積3350M24.地下車庫建筑面積25200M2車位數(shù)720個人口密度293人/公頃綠化率65容積率1.43.2 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)

10、計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準(zhǔn)備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。與此對應(yīng)的項目投資與融資計劃如下表33所示.表33 項目投資與融資計劃表序號項目建設(shè)經(jīng)營期合計16712131819242530313637421投資總額1.1建設(shè)投資1.1.1土地成本80913.86 1.1.2前期工程費755.00 393.00 1.1.3建安成本費3

11、4000.70 2913.70 11113.00 11802.00 8172.00 1.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費2292.56 1145.78 687.47 459.31 1.1.6公建配套費1185.16 474.06 355.55 355.55 1.1.7不可預(yù)見費3589.58 897.39 538.44 430.75 430.75 430.75 430.75 430.75 1.1.8管理費3590.00 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 512.80 1.1.9銷售費用5384.36 807.65 1076.87 1615.31 1346.09

12、 538.44 1.1.10利息費用1.2流動資金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 2資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入說明：因利息費用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大?？梢钥紤]競得土地后全部建設(shè)缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結(jié)構(gòu)不明，且項目全部投資的財務(wù)評價又與融資結(jié)構(gòu)無關(guān)，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。4.0 宗地地價測算4.1 地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地

13、開發(fā)項目的總成本費用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。 4.2 銷售收入測算參考目前香蜜湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/ m2，低層為22000元/ m2, 停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為 179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3 地價成本測算 根據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資回報基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15，正常期望投資回報率為20，市場投資回報率的上限為25。則該宗地的地價范圍為7429187416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元?？鄢诘剞D(zhuǎn)讓契稅3

14、，則得該宗地的競投報價范圍為7274984970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項目財務(wù)評價由于香蜜湖B3030041宗地的最終中標(biāo)地價尚處于預(yù)測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎(chǔ)，來測算該宗地的投資價值。5.1 項目盈利能力分析5.1.1 稅金計算（見表51）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進(jìn)稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應(yīng)繳額基本在銷售收入的1

15、左右。5.1.2 損益表（見表52）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤為負(fù)，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。5.1.3 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析（見表53）由現(xiàn)金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現(xiàn)金流和累計折現(xiàn)現(xiàn)金流由負(fù)變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項目的內(nèi)部收益率為16.24，凈現(xiàn)值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造成巨額現(xiàn)金流流出，而項目的開發(fā)建設(shè)、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設(shè)周期相對較短，故投資回收期指標(biāo)也較為理想。相應(yīng)的地價在7

16、4291萬元和87416萬元時的投資回報指標(biāo)如表54所示。 表51 銷售稅金及附加表 （單位：萬元）建設(shè)經(jīng)營期合計序號項目16712131819242530313637421銷售收入42125.60 41205.83 54941.10 41205.83 179478.36 2銷售稅金及附加2624.42 2567.12 3422.83 2567.12 11181.50 2.1營業(yè)稅2106.28 2060.29 2747.06 2060.29 8973.92 2.2城市維護(hù)建設(shè)稅147.44 144.22 192.29 144.22 628.17 2.3教育費附加63.19 61.81 82.

17、41 61.81 269.22 2.4防洪工程維護(hù)費75.83 74.17 98.89 74.17 323.06 2.5交易管理費210.63 206.03 274.71 206.03 897.39 2.6印花稅21.06 20.60 27.47 20.60 89.74 3土地增值稅421.26 412.06 549.41 412.06 1794.78 表 52 損益表 （單位：萬元）序號項目合計1121324253636421銷售收入179478.36 0.0042125.6096146.9341205.832總成本費用149565.29 89962.2333906.5721520.9441

18、75.553利潤總額29913.07 -89962.238219.0374625.9937030.284所得稅9871.31 0.000.000.009871.315稅后利潤20041.76 0.000.000.0020041.766盈余公積金2004.18 0.000.000.002004.187可分配利潤18037.58 0.000.000.0018037.58表53 宗地現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 （單位：萬元）序號項目建設(shè)經(jīng)營期1121324253637421現(xiàn)金流入0.00 42125.60 96146.93 41205.83 1.1銷售收入0.00 42125.60 96146.93

19、 41205.83 1.2其他現(xiàn)金流入0.00 0.00 0.00 0.00 2現(xiàn)金流出87911.05 32276.65 20431.23 4461.17 2.1建設(shè)投資87911.05 29230.97 13479.81 1481.99 2.2土地增值稅0.00 421.26 961.47 412.06 2.3銷售稅金及附加0.00 2624.42 5989.95 2567.12 3凈現(xiàn)金流-87911.05 9848.95 75715.70 36744.66 4累計凈現(xiàn)金流-87911.05 -78062.10 -2346.40 34398.27 5折現(xiàn)現(xiàn)金流-81399.12 8443

20、.89 60105.56 28070.79 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-81399.12 -72955.23 -12849.67 15221.12 評價指標(biāo)FNPV(I=8%)15221.12 財務(wù)內(nèi)部收益率IRR16.24%投資回收期（靜態(tài)）3.03 投資回收期（動態(tài)）3.20 表54 財務(wù)效果指標(biāo)比較項目地價為74931萬時地價為87416萬時內(nèi)部收益率（IRR）（%）20.0812.48財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（動態(tài)）（年）3.13.45.2 項目不確定性分析5.2.1 盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設(shè)投資不變，且售價

21、和回款速度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計算可得，當(dāng)銷售率為 （80913.8668651.43）/179478.35*100%=83.33% 時，宗地全部投資利潤率為零。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點的銷售率70 時，項目風(fēng)險較小。本宗地投資盈虧平衡點的銷售率為83.33，可見其風(fēng)險較高。5.2.2 敏感性分析影響本宗地投資財務(wù)效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設(shè)成本的高低、建設(shè)經(jīng)營期的長短、銷售稅率等。根據(jù)宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下

22、波動5、10和宗地獲取價格上下波動5、10時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。計算結(jié)果詳見敏感性分析表54。表54 項目敏感性分析表全部投資基準(zhǔn)方案地價變動售價變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.1222713.1518967.1311475.117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.

23、70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）地價、售價變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響當(dāng)宗地價格上升到20.3時，項目的凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。售價下降5、10時，財務(wù)凈現(xiàn)值分別下降47.28、94.55。當(dāng)售價下降至10.57時，該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值等于零，達(dá)到臨界點，此時，若售價再

24、下降，則財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。（2）地價、售價變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響地價上升5、10時，將引起該宗地的財務(wù)內(nèi)部收益率分別下降14.72、28.39；當(dāng)?shù)貎r上升至13.67時，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率等于基準(zhǔn)收益率（Ic=8%）,到達(dá)臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務(wù)內(nèi)部收益率將達(dá)不到預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。售價下降10時，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率已下降到7.93，不能滿足預(yù)期的基準(zhǔn)收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r上升10時，項目的投資利潤率將下降至13.84，已不能滿足預(yù)期的投資利潤率15。當(dāng)售價下降5時，項目的投資利潤率也將不能滿足預(yù)期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對

25、財務(wù)凈現(xiàn)值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數(shù)值等于全部投資的凈現(xiàn)值變動值。對于內(nèi)部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導(dǎo)致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。 5.2.3 概率分析為了更精確地預(yù)測該宗地投資地風(fēng)險程度，下面用決策樹來進(jìn)行計算，詳看附圖1。經(jīng)

26、計算，E(FNPV) = 20228.44 萬元風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差9949.10凈現(xiàn)值變異系數(shù)49.1870%計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為20228.44萬元，處于較高盈利水平，而凈現(xiàn)值變異系數(shù)為49.18，遠(yuǎn)低于70，說明其風(fēng)險程度在合理的范圍之中。6.0 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價與建議6.1 項目綜合經(jīng)濟(jì)評價上述財務(wù)效益評估的結(jié)果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產(chǎn)大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現(xiàn)場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導(dǎo)向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務(wù)指標(biāo)的分析，還要做充分的風(fēng)險分析。 6.2 有關(guān)說明及建議1. 本報告是在未有投資方具體融資方案的前提下進(jìn)行測算的，僅反映地塊本身的投資收益情況，待確定投資方具體的融資方案后，才能測算出投資方的實際投資收益情況。2. 為便于計算比較，本報告中的車庫全部按銷售處理，不考慮租賃經(jīng)營。同