我們身邊的物權(quán)法(物業(yè)版)

1、1 我們身邊的物權(quán)法 風(fēng)險(xiǎn)管理部 大雪 2007.4.26 深圳 2一、物、物權(quán)、物權(quán)法 物：包括動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)。有用之物、有價(jià)之物、有形之物。 物權(quán)：人對(duì)特定物直接支配和排它的權(quán)利（占有、處分、收益）。所有權(quán)是物權(quán)的核心。 物權(quán)法：“規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系?！睉椃ɑ痉煞尚姓ㄒ?guī)地方性法規(guī)規(guī)章規(guī)范性文件3物權(quán)法的作用、意義： 明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)， 定分止?fàn)?，物盡其用?！胺帧本褪秦?cái)產(chǎn)權(quán)的歸屬。 物權(quán)是最重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)，財(cái)產(chǎn)權(quán)是個(gè)人自由與人格尊嚴(yán)的保障。 有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。東西方建筑見證物權(quán)保護(hù)4二、物權(quán)法最大的亮

2、點(diǎn)平等保護(hù)公私財(cái)產(chǎn) 憲法： 第十二條 社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)神圣不可侵犯。 國(guó)家保護(hù)社會(huì)主義的公共財(cái)產(chǎn)。禁止任何組織或者 個(gè)人用任何手段侵占或者破壞國(guó)家的和集體的財(cái)產(chǎn)。 第十三條 公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。 國(guó)家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。 國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。 物權(quán)法：第四條 國(guó)家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。5私人財(cái)產(chǎn)的最大威脅是公權(quán)力侵害案例1：天津北辰區(qū)政府要求在花園新城無償建設(shè)街道辦事處和派出所辦公樓，面積數(shù)千平方米；案例2：深圳龍崗區(qū)教育局無償收回四季花城七期幼兒

3、園，轉(zhuǎn)手出租；案例3：2006年04月10日晶報(bào)：深圳市政府要求，每個(gè)社區(qū)必須配套建設(shè)200平方米的社區(qū)辦公用房。市委書記李鴻忠在上周五的會(huì)議上怒斥無良開發(fā)商拖欠社區(qū)辦公用房。李鴻忠強(qiáng)調(diào)，以后開發(fā)樓盤時(shí)，第一棟樓就要有社區(qū)辦公用房，否則不能動(dòng)工。要組織清欠小組，像追欠薪一樣，把開發(fā)商欠的這筆賬追回來，拒絕補(bǔ)建社區(qū)辦公用房的，嚴(yán)禁再在深圳開發(fā)房地產(chǎn)。案例4：北京市居住區(qū)機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）：機(jī)動(dòng)車進(jìn)入居住區(qū)停車場(chǎng)（位）臨時(shí)停放第一小時(shí)免費(fèi)，從第二小時(shí)起計(jì)收停放管理服務(wù)費(fèi)。 6案例5：去年為落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見，其中第四條規(guī)定

4、，“對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物?！背鞘蟹康禺a(chǎn)管理法第47條：依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。擔(dān)保法第34條：抵押人所有的房屋可以抵押。物權(quán)法第180條：債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。私人財(cái)產(chǎn)的最大威脅是公權(quán)力侵害7人民權(quán)利政治權(quán)利民事權(quán)利人身權(quán)利財(cái)產(chǎn)權(quán)利物權(quán)債權(quán)知識(shí)產(chǎn)權(quán)所有權(quán)擔(dān)保物權(quán)用益物權(quán)股權(quán)三、物權(quán)在公民權(quán)利中的地位及物權(quán)法的框架8物權(quán)所有權(quán)用益物權(quán)擔(dān)保物權(quán)國(guó)家集體私人所有權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)相鄰關(guān)系共有建設(shè)用地使用權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)宅基地使用權(quán)地役權(quán)抵押權(quán)質(zhì)權(quán)留置權(quán)特

5、別規(guī)定動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)權(quán)利質(zhì)權(quán)占有物權(quán)法的結(jié)構(gòu)體系9四、物權(quán)公示及其意義 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。 物權(quán)法第六條 物權(quán)是對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)；債權(quán)是對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)。 物權(quán)公示是物權(quán)法基本原則之一 不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法 動(dòng)產(chǎn)以占有（交付）為公示方法。 未經(jīng)公示的不發(fā)生物權(quán)效力（所有權(quán)轉(zhuǎn)移）10案例6：開發(fā)商將一套商品房賣與甲，收全款后交付于甲入??；后又將該房賣給乙，乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記。 甲與乙誰能獲得該房屋所有權(quán)？案例7：某老太太因再婚與兒子反目，兒子不準(zhǔn)其在家居住。老太太告上法庭，說雖然房產(chǎn)證上登記著兒子的名字，但當(dāng)年買房子的錢是

6、自己出的，要求法院把房子判給自己。經(jīng)法庭調(diào)查，兒子承認(rèn)老太太出了錢，但認(rèn)為屬于資助性質(zhì)，不承認(rèn)老太太擁有房屋產(chǎn)權(quán)。法院能否支持老太太的訴求？案例8：甲與乙簽訂古董買賣協(xié)議，并收取了乙的定金。次日丙到甲家看到古董，提出以更高的價(jià)格收買，甲同意，丙將古董拿走。乙得知后認(rèn)為自己先訂立了合同并支付了定金，要求甲履行合同。 乙能否取得古董的所有權(quán)？11占有：對(duì)動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際控制占有有權(quán)占有無權(quán)占有善意占有惡意占有五、占有的意義及其保護(hù)第二百四十五條占有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請(qǐng)求返還原物；對(duì)妨害占有的行為，占有人有權(quán)請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權(quán)請(qǐng)求損害賠

7、償。對(duì)無權(quán)占有、惡意占有是否也要保護(hù)？12案例9： 甲發(fā)現(xiàn)乙手上戴的名表像自己遺失之物，遂要求乙出示所有權(quán)證 明，否則將表返還。 其要求是否合理？案例10：北京警方最近規(guī)定：買自行車地點(diǎn)如在非法交易場(chǎng)所、買車價(jià)如明顯低于市場(chǎng)價(jià)、所買自行車沒有依法應(yīng)當(dāng)具有的合法票據(jù)，這三種購(gòu)買行為，都將被認(rèn)定為明知贓車仍然購(gòu)買。這一規(guī)定是否合法？占有，包括有權(quán)占有和無權(quán)占有。除有相反證據(jù)證明外，推定有權(quán)占有。無權(quán)占有，包括善意占有和惡意占有。除有相反證據(jù)證明外，推定善意占有。 物權(quán)法草案259261 13六、善意取得及其保護(hù)第一百零六條無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外

8、，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 14案例11：甲把其父名下的房子以正常價(jià)格賣給了乙，乙辦理了產(chǎn)權(quán)登記。甲父發(fā)現(xiàn)后，以甲無處分權(quán)為由，請(qǐng)求法院認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效。 甲父否獲得法院支持？案例12：某甲把齊白石名畫放在朋友乙處保存。乙將其以500萬價(jià)格賣給丙，將錢賭博輸光。甲聞知大怒，將乙、丙訴至

9、法院，要求認(rèn)定合同無效、丙返還原物。丙稱自己無過錯(cuò)，甲應(yīng)向乙索賠。法院會(huì)支持誰的觀點(diǎn)？案例13：A遺失價(jià)值一萬元高級(jí)相機(jī)一臺(tái)，被B撿獲，B以八千元賣給攝影愛好者C。兩年后A知悉相機(jī)被拾及轉(zhuǎn)賣過程，要求C返還。C提出要對(duì)方以六千元贖回，A拒絕，訴至法院。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，法院應(yīng)如何判決？15為什么要保護(hù)善意取得？ 民法所稱的“善意”，是指不知情，即不知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)處分，不知道存在權(quán)利瑕疵。 保護(hù)依賴?yán)?保護(hù)交易安全失主的追回權(quán)：第一百零七條所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求

10、返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。權(quán)利人向受讓人支付所付費(fèi)用后，有權(quán)向無處分權(quán)人追償。 16七、什么是建筑物區(qū)分所有權(quán)單體建筑有兩個(gè)以上的業(yè)主，即形成區(qū)分所有權(quán)。業(yè)主是“區(qū)分所有權(quán)人”。與“共有人”的區(qū)別。專有權(quán)，業(yè)主對(duì)其專用部分占有、收益、處分的權(quán)利，范圍大致相當(dāng)于房產(chǎn)證登記的部分。共有權(quán)，業(yè)主對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。法定共有 法律規(guī)定為共有的，如綠地、道路、物業(yè)管理用房。約定共有 所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)雙方約定為共有的，如會(huì)所、車庫(kù)。天然共有 附屬于建筑，為建筑不可或缺，不具有結(jié)構(gòu)上與功能上 獨(dú)立性，不能單獨(dú)

11、實(shí)現(xiàn)所有權(quán)的部分。17商品住宅小區(qū)專有部分共有部分法定共有約定共有天然共有構(gòu)造部分交通部分設(shè)施部分公共空間基礎(chǔ)設(shè)施增益設(shè)施物業(yè)管理用房會(huì)所、車庫(kù)商品房小區(qū)建筑區(qū)分所有示意圖18當(dāng)前小業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題：車位問題：業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)的車庫(kù)是為住宅配套的（配套說），成本進(jìn)入了房?jī)r(jià)（成本說），建在全體業(yè)主的土地上（容積率說），因此應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售、出租。附贈(zèng)花園和露臺(tái)問題：業(yè)主認(rèn)為，小區(qū)的宅旁綠地和屋面露臺(tái)，屬于全體業(yè)主共有的部分，開發(fā)商無權(quán)在銷售相關(guān)房屋時(shí)“贈(zèng)送”給特定業(yè)主。分析思路：1、是否法定共有？是否約定了共有？是否天然共有？2、小區(qū)的原始所有權(quán)人是誰？它有無自主處分的

12、權(quán)利？3、小業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)后，有無權(quán)利否定開發(fā)商的處分權(quán)？4、配套、成本、容積率與所有權(quán)有關(guān)嗎？5、業(yè)主能不能算小區(qū)的投資者？19賣豆腐模型：張三每天做100斤豆腐，成本50元，每斤豆腐賣1元，天黑時(shí)賣了80元，還剩下10斤豆腐，這10斤豆腐屬于誰？張三賣豆腐的過程中時(shí)常給某位顧客搭一小片，他有沒有這個(gè)權(quán)利？全體買豆腐的顧客能否主張，張三搭出去的，是屬于全體顧客的豆腐？全體顧客對(duì)豆腐的所有權(quán)，是天然的，還是從張三手中取得的？全體顧客能不能算是張三這一車豆腐的投資人？賣豆腐模型說明：1、成本與所有權(quán)無關(guān)；2、價(jià)格、內(nèi)容都由雙方約定，對(duì)雙方有約束力；3、繼受的所有者無權(quán)否定原始所有者的處分權(quán)；4、購(gòu)

13、買商品的不是投資者。20物權(quán)法相關(guān)條文：第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 第七十四條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。 第一百四十二條建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)

14、筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。 21開發(fā)商維護(hù)自身權(quán)益、避免糾紛的對(duì)策： 嚴(yán)格履行法律或合同義務(wù)，尊重法定共有； 在買賣合同中明確約定哪些是開發(fā)商所有的； 贈(zèng)送的小院、露臺(tái)應(yīng)做成獨(dú)家使用，形成天然的權(quán)利界線； 放棄有害無益的“權(quán)益”：屋面、廣告、會(huì)所； 規(guī)劃中盡量從實(shí)用出發(fā)，減少非必要的共有設(shè)施，以降低成本、減輕長(zhǎng)期負(fù)擔(dān)； 警惕紅線外建設(shè)用地的風(fēng)險(xiǎn)（管理費(fèi)用、安全義務(wù)、變更風(fēng)險(xiǎn)）22八、什么是用益物權(quán)第一百一十七條用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。 合法使用別人東西并從中收益的權(quán)利。大到土地使用權(quán)，小到借別人一本書。用

15、益物權(quán)的設(shè)定：不動(dòng)產(chǎn)登記，動(dòng)產(chǎn)交付。否則不發(fā)生物權(quán)效力用益物權(quán)可以對(duì)抗任何人，包括所有權(quán)人。最典型的就是“買賣不破租賃”的規(guī)則。銷售已出租商鋪時(shí)要注意承租人的權(quán)利。23九、建設(shè)用地使用權(quán) 屬于不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)的一種。使用期限內(nèi)可以對(duì)抗所有權(quán)人 以登記為設(shè)立要件，不登記不發(fā)生物權(quán)效力 可以在地表、地上或者地下分別設(shè)立 允許轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與、抵押 地隨房走；房隨地走 土地國(guó)家所有，房屋業(yè)主所有 地的使用權(quán)是有期限的，房的所有權(quán)是無期限的 住宅土地到期自動(dòng)續(xù)期24十、什么是地役權(quán)第一百五十六條地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn),以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。地役權(quán)不同于相鄰權(quán)：依合同成立、有

16、償使用、可以解除；地役權(quán)不同于土地租賃：不改變占有，不影響原權(quán)利人的使用案例14：廣州麗華大廈原為單一業(yè)主。后被法院拍賣償債，一位香港商人購(gòu)買了一至六層；另有十幾人購(gòu)買了9至22層。香港業(yè)主以一層大堂屬私有空間為由，要求樓上按面積交通行費(fèi)，每平方米1元/月。否則請(qǐng)走地下通道。許多媒體謂之“買路錢”。此案應(yīng)如何處理？25十一、擔(dān)保物權(quán)第一百七十條擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。案例15：甲與乙簽訂借款合同，約定向乙借款100萬元，以自己在市中心一套價(jià)值約120萬的商鋪?zhàn)鞯盅?，約定逾期不還款就拿商鋪抵償。債務(wù)到期后甲無力還款

17、，也不愿履行當(dāng)初約定，乙訴至法院，要求將商鋪判歸自己。法院能否支持其請(qǐng)求？26擔(dān)保物權(quán)的種類：抵押權(quán)：不轉(zhuǎn)移物的占有，作為債務(wù)擔(dān)保，以不動(dòng)產(chǎn)為主，也允許法律不禁止抵押的其它財(cái)產(chǎn)。注意房地一并抵押的規(guī)定注意房地一并抵押的規(guī)定。質(zhì)權(quán)：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)給債權(quán)人占有，質(zhì)權(quán)人享有就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。法律不禁止的財(cái)產(chǎn)都可以出質(zhì)。有價(jià)證券票據(jù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、股權(quán)、應(yīng)收帳款也可以出質(zhì)。留置權(quán)：債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以 留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并有權(quán)就 該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。 27十二、物權(quán)法對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響有利的方面： 土地使用權(quán)可以出資、轉(zhuǎn)讓 地隨房走

18、有利于土地儲(chǔ)備 為集體土地上市留下了余地 明確了建造者享有原始產(chǎn)權(quán) 綠地可以明示屬于個(gè)人 車位歸開發(fā)商所有 擴(kuò)大了擔(dān)保物權(quán)的范圍28不利的方面： 拆遷將成為天下第一難，城市土地資源更趨緊缺 模糊的條文會(huì)產(chǎn)生一些誤導(dǎo) 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改變?cè)黾娱_發(fā)商的工作量和費(fèi)用 物權(quán)確權(quán)的規(guī)定可能引發(fā)小業(yè)主維權(quán)高潮 房地一并抵押的規(guī)定對(duì)銷售有不利影響 淡化物業(yè)“管理”色彩，物業(yè)管理困難增多29與物業(yè)管理相關(guān)的問題“物業(yè)管理”定義的變化物業(yè)管理人如何面對(duì)業(yè)主的違法違規(guī)行為？如何對(duì)待業(yè)主的裝修搭建行為？共有停車位的收費(fèi)問題業(yè)主表決權(quán)問題301、“物業(yè)管理”定義的變化物業(yè)管理?xiàng)l例：本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘

19、物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序秩序的活動(dòng)。 物權(quán)法：物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。變化：1、“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”2、“其他管理人”也可以從事物業(yè)管理3、“物業(yè)管理”的內(nèi)涵不再包括“維護(hù)秩序”4、潛在變化：公權(quán)力代替業(yè)主自治312、物業(yè)管理人如何面對(duì)業(yè)主的違法違規(guī)行為？物權(quán)法第八十三條業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占

20、通道違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條 對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告報(bào)告。 第五十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知告知業(yè)主。 323、如何對(duì)待業(yè)主的裝修搭建行為？1、分清專有部分還是共有部位專有部分行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益（物權(quán)法71條）。共有部位的權(quán)利邊界在于正常的、合理的、不損害他人利益前提下的使用

21、。2、是否違反了法律、法規(guī)、規(guī)章或者公約的規(guī)定3、根據(jù)行為的危害性作出不同處理：A 涉及建筑安全或者重大公共利益的，堅(jiān)決阻止，防止既成事實(shí)；B 一般損害公共利益的，履行告知、制止、報(bào)告的義務(wù)即可；C 侵害相鄰人利益的，勸說、溝通，不作仲裁者，不強(qiáng)行干涉。33結(jié)合物權(quán)法應(yīng)當(dāng)思考的問題： 是否業(yè)主的一切裝修行為都要經(jīng)過開發(fā)商或物業(yè)管理人的認(rèn)可，否則就是“亂搭建”？ 商品房買賣合同、物業(yè)管理合同、裝修管理合同、業(yè)主臨時(shí)公約能不能限制業(yè)主的裝修行為？ “影響建筑外立面”是什么性質(zhì)的行為？應(yīng)由誰來制止？ 如果我們希望減少業(yè)主的自行改造，能否在設(shè)計(jì)上多一些考慮？ 起訴業(yè)主亂搭建，地產(chǎn)/物業(yè)的尷尬地位：訴侵權(quán)還是違約？要求恢復(fù)原狀還是賠償損失？ 根本途徑是業(yè)主自治、政府行政管理到位。開發(fā)商負(fù)責(zé)到底、物業(yè)無所不管的模式難以為繼。344、共有停車位的收費(fèi)問題 地面車位中的非規(guī)劃車位屬于全體業(yè)主共有。 業(yè)主共