某物業(yè)管理公司籌備組建方案

1、物業(yè)管理公司計劃書、公司籌建：1. 出資人情況：法人與自然人2. 物業(yè)管理企業(yè)的組建條件1）企業(yè)名稱的確定；2）企業(yè)住所；3）法定代表人；4）注冊資本；5）公司章程；6）公司從業(yè)人員。3. 物業(yè)管理企業(yè)的設立在組建條件具備以后，申請物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出由申請設立物業(yè)管理 公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后， 再按有關規(guī)定向工商行政管理機關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù)，領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或營業(yè)執(zhí)照，即可對外營業(yè)，并按規(guī)定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續(xù)。4. 在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后，按照規(guī)定申報企業(yè)

2、資質，物業(yè)管理企業(yè)的資質等級1）資質一級企業(yè)：注冊資本 500萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30人，企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，80%以上的部門經理、 管理員取得從業(yè)人員崗位證書； 管理兩種類型以上的物業(yè)； 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基 數的百分比之和不低于 100%; 20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理 優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管 理制度；建立了維修基金管理與使用制度。2）資質二級企業(yè)：注冊資本 300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業(yè)經理取得建

3、設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業(yè)；管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%； 10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號，10 %以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號；具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。3）資質三級企業(yè)：注冊資本 50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現(xiàn)員取得從業(yè)

4、人員崗位證書；有委托的物業(yè)管理項目： 具有比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。二、物業(yè)公司的經營計劃1. 物業(yè)管理的目標和任務1）創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產、生活環(huán)境2）對實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。2. 物業(yè)管理的主要內容1）維護物業(yè)管理區(qū)域內的規(guī)劃不受破壞6）保潔、消毒、防疫管理2）房屋裝修監(jiān)督管理7）環(huán)境保護3）房屋的維護與修繕8）綠化管理4）設備、設施的管理及維修養(yǎng)護9）車輛管理5）安全保衛(wèi)與消防10）綜合經營服務3、物業(yè)管理的基本原則1）產權、經營權分離原則；5）權、責分明原則；2）業(yè)主至上原則；6）經濟合理原則；3）統(tǒng)一管理原則；7）公平競爭原則；4）專業(yè)咼效原則；

5、8）依法行事原則。4.物業(yè)管理公司內部的組織機構以及功能設置1）總經理室：決策機構，總經理對公司全面負責，布置和協(xié)調各副總經理與各部門的 工作。副總經理協(xié)助總經理處理分管的工作。2）辦公室：總經理領導下的綜合辦事機構，主要負責公司內部日常行政事務。3）財務部：參與企業(yè)經營管理，搞好財務核算。負責管理服務費的收繳，做好報表、納稅工作，經常向總經理報告公司財務狀況。4）物業(yè)管理部：按照公司的計劃和安排，負責物業(yè)管理區(qū)域內的各項管理工作。5）社區(qū)服務部：依法建立各類服務點，開展代辦業(yè)務，為用戶提供優(yōu)質服務。6）工程部：負責物業(yè)維修及設備運行的技術管理部門。7）保安部：檢查、督促遵紀守法，處理業(yè)主、治

6、安維護，協(xié)助有關部門查處違法犯罪。8）產業(yè)部：負責物業(yè)的產籍管理、保管圖紙、資料，及時為各部門提供相關物業(yè)資料。9）租賃經營部：負責對現(xiàn)有物業(yè)的租賃經營業(yè)務，提高物業(yè)的出租率。5. 物業(yè)管理公司的前期工作設立物業(yè)公司，并取得相關資質后， 參與物業(yè)管理市場競爭， 在實際操作中，以各種形 人的委托， 按照國家法律法規(guī)、 管理標準及委托合同行使管理權， 運用現(xiàn)代管理科學和先進 的維修養(yǎng)護技術， 以經營手段管理物業(yè)， 從事對物業(yè) （包括物業(yè)周圍的環(huán)境） 的養(yǎng)護、 修繕、 經營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務， 使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益。 按照以下步驟進行開展工作。式競爭管理服務市場；

7、物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，物業(yè)管理指物業(yè)管理經營人受物業(yè)所有1）人員準備與資料準備；2）設備、器材準備；3）資金準備；4）擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調查； 通過對擬管項目全面情況的調查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。 項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。 項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。 項目建筑情況：建筑結構、質量、技術、標準、管線布置等。 配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。 消防、安保、清潔等設施狀況 項目性質及特色 政府的支持、扶持與介入程度 開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。 周邊壞境狀況社區(qū)配套的社會公共資源如學校

8、、醫(yī)院、商業(yè)中心、農貿市場等6. 制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作1）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：2）對方案制訂人員進行必要的業(yè)務培訓：3）準備經費；4）準備設備；5）準備相關資料。7. 制訂物業(yè)管理方案I）物業(yè)管理方案的內容 物業(yè)管理檔次 物業(yè)管理服務的標準 物業(yè)管理財務收支預算2）物業(yè)管理方案的基本架構項目管理的整體設想與策劃社區(qū)文化建設與服務管理模式財務管理及經費收入測算公司人力資源管理日常管理規(guī)章制度建設物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施經營管理指標3）制訂物業(yè)管理方案的主要步驟第一步 第二步 第三步 第四步 第五步 第六步 施。服7 第七步成立制訂方案的工作機構培訓工作人員經費、設備、資料準備

9、項目、使用人、競爭調查研究分析調查資料確立管理檔次、管理目標、主要措 務管理項目經費預算第八步：早擬方案文本第九步：向專家顧問征詢第十步：送公司領導審閱施丄rH/辰“nrJn/r-第丨 步 第十二步 第十三步 第十四步修改、研討、再修改可行性研究定稿實施、反饋8.介入物業(yè)管理工作1 ）物業(yè)的接管驗收與撤管2）物業(yè)的撤管3）簽訂物業(yè)委托管理合同4）物業(yè)公司入駐社區(qū)后，依法設立社區(qū)業(yè)主大會。9.物業(yè)管理企業(yè)與相關社會機構建立關系1）物業(yè)管理企業(yè)與房地產行政主管部門的關系2）物業(yè)管理企業(yè)與工商、稅務、物價部門的關系3）物業(yè)管理企業(yè)與房地產開發(fā)企業(yè)的關系4）物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會的關系業(yè)主委員會可以

10、自己設立。也可以招標選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主委員會負責，定期間業(yè)主和用戶提供管理報告，報告經營管理情況、服務情況、基金賬目情況等。業(yè)主委員會不僅有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作，而且在必要時有權依法撤換物業(yè)管理企業(yè)。5）物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)性服務機構的關系6）物業(yè)管理企業(yè)與街道辦事處和居委會的關系7）物業(yè)管理區(qū)域建設與社區(qū)建設的關系設的自主權，物業(yè)管理區(qū)域建設要自覺配合社區(qū)建設。三.物業(yè)管理費用的管理1. 物業(yè)管理費用構成I）物業(yè)管理費用分類一類是管理費用，如辦公費、保安費、綠化管理費、衛(wèi)生費、管理工作人員的工資、福利等外用的支出。另一類是公用設施及公用資源費用的支出，如公用水費、電費、房

11、屋及公用設施的維護更新技用，這部分費用一般由物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)產權人或物業(yè)使用人代繳、代交，是經物業(yè)管理企業(yè)代理代收轉交其他應收部門的費用。2）有關部門關于住宅小區(qū)公共性服務收費的構成 管理、服務人員的工資和按規(guī)提取的福利費； 公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費； 綠化管理費； 清潔衛(wèi)生費 保安費； 辦公費； 物業(yè)管理單位固定資產折舊費； 法定稅費。3）住宅小區(qū)物業(yè)管理經費的來源 定期收取物業(yè)管理服務費； 小區(qū)維修養(yǎng)護專項基金； 以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經營的收入； 靠政府多方面的支持； 開發(fā)建設單位給予一定的支持。4）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是： 物業(yè)的設計要“科學、合理、適用和美觀”，并

12、要方便維修和養(yǎng)護。 建筑材料質量和設計施工質量要好，減少使用成本。 配套設施齊全，能為使用人提供多種服務。 環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 為物業(yè)管理提供必要的設施。四物業(yè)管理企業(yè)管理制度的建設1. 物業(yè)管理制度體系的內容I ）物業(yè)管理企業(yè)內部制度 物業(yè)管理公司員工管理條例 物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍 物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度 物業(yè)接管驗收規(guī)定 樓宇入住規(guī)定 物業(yè)管理公約 住戶須知手冊 住宅區(qū)房屋及有關設施接代管制度 房屋管理服務制度 住宅區(qū)管理制度 業(yè)主公約 業(yè)主委員會章程五. 管理制度示例1. 消防制度和規(guī)定1）消防中心值班制度；2）防火檔案制度；3）防火崗位責任制度；

13、4）其他消防規(guī)定。5）消防設備管理制度2. 車輛管理制度1）門衛(wèi)管理制度2）物業(yè)區(qū)域大門門衛(wèi)的職責3）停車場（庫）門衛(wèi)的職責3. 車輛保管規(guī)定1）汽車管理規(guī)定2）自行車、摩托車管理規(guī)定4. 住宅區(qū)內車輛交通管理規(guī)定5. 物業(yè)環(huán)境的綠化管理1）綠化管理機構的設置及崗位職責2） 綠化養(yǎng)護與管理的考核指標六 . 物業(yè)管理資金的來源和管理1. 物業(yè)管理啟動資金物業(yè)管理啟動資金是指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設施專用維護基金。1)資金來源與管理一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、 建立、 組成所需的資金， 如物業(yè)管理企業(yè)的注冊 資本、 辦公場所的購置或租金、 辦公用品購

14、置、職工薪金等， 這部分資金主要由房地產 開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設施專用維護基金， 主要用于物業(yè)機構所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護， 這部分資金一般應由物業(yè)主按 一定比例和方法繳納形成， 也可由政府出資設立或按一定程序、 辦法由社會或開發(fā)建設 單位出資建立。2)物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設施維護基金的管理一般應由物業(yè)管 理委員會設賬， 存入銀行專戶， 掌管這項基金。 同時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用， 并做到?？顚Ｓ?， 實際操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。 這項專用基金應 劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理， 應視具體情況而定，

15、一般不宜劃給物業(yè)管 理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設施專用維護基金應在確保安全的前提下， 從事適宜的短期投資，使其產生最大增值收益。3)日常物業(yè)管理資金包括物業(yè)管理服務費、 物業(yè)管理機構開展多種經營的收入、 其他收入等。 其中物業(yè) 管理服務費收取應考慮物業(yè)產權人、 使用人的經濟承受能力及各項物業(yè)管理服務的價值 補償， 由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié) 商決定。4) 日常物業(yè)管理資金的管理2利用會計手段進行經濟管理3物業(yè)管理資金的使用與運作(1) 物業(yè)管理資金的性質物業(yè)管理資金的性質由多種因素決定。 根據物業(yè)管理資金所有者的不同， 可劃分為 國有資金

16、、 集體所有資金、 私有資金及混合多產權所有資金； 根據物業(yè)管理對象和目的 的不同， 可劃分為經營性資金和消費性資金。 物業(yè)管理資金性質的不同決定了物業(yè)管理 經營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。(2) 物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法， 既要集中統(tǒng)一計劃， 又要保證一定的靈活性。具體包括三方面： 成本性資金支出與使用： 公益性資金使用 投資性資金支出與使用（3）物業(yè)管理資金的使用原則 保障物業(yè)管理需求的原則。 。 節(jié)約支出，合理收益原則。 制約性支出使用原則。（4）物業(yè)管理資金使用的責任制 5物業(yè)管理資金的預算管理（I）物業(yè)管理資金預算的準備工作 物業(yè)管理資金預算管理的

17、概念 物業(yè)管理資金預算管理的前提條件3）職業(yè)化管理水平以及員工的職業(yè)道德水平；4）要充分利用管理會計的職能。（ 2）物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則 物業(yè)管理資金預算編制的程序 物業(yè)管理資金預算編制的原則七 . 綜合經營服務1. 綜合經營服務的內容1）綜合服務的內容 為物業(yè)自身服務 清掃保潔服務 綠化養(yǎng)護服務 治安保衛(wèi)服務 家庭居民生活服務2）經營性綜合服務的內容 衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。 飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。 家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。 教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區(qū)大學、老年

18、大學。 娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。 購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。 金融方面：開辦信用社。 經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，家政服務中介； 廣告業(yè)務方面：可利用小區(qū)的戶外廣告牌和小區(qū)的閉路電視進行廣告宣傳。3）開展綜合經營服務的要求 效用。這是用戶對服務者的相應素質和使用價值的需求，它是由服務者的知識、技能或體力轉化所帶來的實際效果。 方便。這是業(yè)主在講究效用的同時對省力、省時、省麻煩服務的要求。 態(tài)度。這是用戶對服務者行為方式上的需求。 滿意。這是用戶對于效用、方便和態(tài)度的心理感受。2. 綜合服務的方式I）常規(guī)性服務這是綜合服

19、務的基本方式。 它主要包括公共的、 經常性的、全體業(yè)主認為必不可少 的服務項目。它的服務范圍，就是物業(yè)管理公司管理業(yè)務的范圍。 這部分服務是有償的， 但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。2）委托性服務這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，（用）戶自愿選擇的特約服務。3）無償性服務3. 綜合經營服務的運作綜合經營服務的條件從總體上可分為軟件和硬件兩方面?！坝布笔侵纲Y金和場所，解決經營什么的問題，“軟件”是指經營內容或項目與經營思路及體制， 解決的是如何經營的問題。美文欣賞1、走過春的田野，趟過夏的激流，來到秋天就是安靜祥和的世界。秋天，雖 沒有玫瑰的芳香，卻有秋

20、菊的淡雅，沒有繁花似錦，卻有碩果累累。秋天，沒有 夏日的激情，卻有浪漫的溫情，沒有春的奔放，卻有收獲的喜悅。清風落葉舞秋 韻，枝頭碩果醉秋容。秋天是甘美的酒，秋天是壯麗的詩，秋天是動人的歌。2、人的一生就是一個儲蓄的過程，在奮斗的時候儲存了希望；在耕耘的時候 儲存了一粒種子；在旅行的時候儲存了風景；在微笑的時候儲存了快樂。聰明的 人善于儲蓄，在漫長而短暫的人生旅途中，學會儲蓄每一個閃光的瞬間，然后用 它們釀成一杯美好的回憶，在四季的變幻與交替之間，散發(fā)濃香，珍藏一生！3、春天來了，我要把心靈放回縈繞柔腸的遠方。讓心靈長出北歸大雁的翅膀，乘著吹動彩云的熏風，捧著濕潤江南的霡霂，唱著蕩漾晨舟的漁歌

21、，沾著充盈夜 窗的芬芳，回到久別的家鄉(xiāng)。我翻開解凍的泥土，挖出埋藏在這里的夢，讓她沐 浴燦爛的陽光，期待她慢慢長出枝蔓，結下向往已久的真愛的果實。4、好好享受生活吧，每個人都是幸福的。人生山一程，水一程，輕握一份懂 得，將牽掛折疊，將幸福盡收，帶著明媚，溫暖前行，只要心是溫潤的，再遙遠 的路也會走的安然，回眸處，愿陽光時時明媚，愿生活處處晴好。5、漂然月色，時光隨風遠逝，悄然又到雨季，花，依舊美；心，依舊靜。月 的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。人生沒有絕美，曾經習慣漂 浮的你我，曾幾何時，向往一種平實的安定，風雨共度，淡然在心，凡塵遠路， 彼此守護著心的旅程。滄桑不是自然，而是經

22、歷；幸福不是狀態(tài)，而是感受。6、疏疏籬落，酒意消，惆悵多。闌珊燈火，映照舊閣。紅粉朱唇，腔板欲與 誰歌？畫臉粉色，凝眸著世間因果；未央歌舞，輪回著緣起緣落。舞袖舒廣青衣 薄，何似院落寂寞。風起，誰人輕叩我柴扉小門，執(zhí)我之手，聽我戲說？7、經年，未染流殤漠漠清殤。流年為祭。琴瑟曲中倦紅妝，霓裳舞中殘嬌靨。 冗長紅塵中，一曲淺吟輕誦描繪半世薄涼寂寞，清殤如水。寂寞琉璃，荒城繁心。 流逝的痕跡深深印骨。如煙流年中，一抹曼妙嬌羞舞盡半世清冷傲然，花祭唯美。 邂逅的情劫，淡淡刻心。那些碎時光，用來祭奠流年，可好？8、緣分不是擦肩而過，而是彼此擁抱。你踮起腳尖，彼此的心就會貼得更近。 生活總不完美，總有辛

23、酸的淚，總有失足的悔，總有幽深的怨，總有抱憾的恨。 生活亦很完美，總讓我們淚中帶笑，悔中頓悟怨中藏喜，恨中生愛。9、海浪在沙灘上一層一層地漫涌上來，又一層一層地徐徐退去。我與你一起 在海水中盡情的戲嬉，海浪翻滾，碧海藍天，一同感受海的胸懷，一同去領略海 的溫情。這無邊的海，就如同我們倆無盡的愛，重重的將我們包裹。10、寂寞的嚴冬里，到處是單調的枯黃色。四處一片蕭瑟，連往日明凈的小河也失去了光彩，黯然無神地躲在冰面下懨懨欲睡。 有母女倆，在散發(fā)著絲絲暖意 的陽光下，母親在為女兒梳頭。她溫和的把頭發(fā)理順。又輕柔的一縷縷編織著麻 花辮。她臉上寫滿笑意，似乎滿心的慈愛永遠裝不下，溢到嘴邊。流到眼角，紡 織進長長的。麻花辮。陽光親吻著長發(fā)，像散上了金粉，閃著飄忽的光輝。女兒 乖巧地依偎在母親懷里，不停地說著什么，不時把母親逗出會心的微笑，甜美的