乳源瑤族自治不動產(chǎn)統(tǒng)一登記

1、乳源瑤族自治縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問題的處理意見（試行）（征求意見稿）為進一步規(guī)范我縣不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，解決不動產(chǎn)登 記的歷史遺留問題，切實保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，維 護社會穩(wěn)定，按照 依法依規(guī)、尊重歷史、便民利民、平穩(wěn)過 渡的原則，結(jié)合實際情況，現(xiàn)就我縣不動產(chǎn)登記工作中遇到 的若干問題提出以下處理意見。一、關(guān)于購買房改房、集資房、商品房等分層、分套房 產(chǎn)，涉及國有劃撥土地補繳土地出讓金的問題（一）劃撥土地上的城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)人通過買賣、贈與 或者其他合法方式（含繼承），將其劃撥土地上的房改房、 集資房、商品房等分層、分套房產(chǎn)（保障性住房、經(jīng)濟適用 房除外）轉(zhuǎn)移給他人的，在申請轉(zhuǎn)移登記時均應

2、補繳土地出 讓金。應補繳的土地出讓金按房地產(chǎn)交易價格的 1 計收， 交易價格按稅務部門確認應繳納契稅的房地產(chǎn)價值計算（申 請人選擇第三方有資質(zhì)評估公司評估的，按評估的房地產(chǎn)價 值計算） ，由縣國土資源局負責計收。 為便于確認交易價格， 在申請此類不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，需先繳納契稅后再申請辦理 不動產(chǎn)登記手續(xù)。上述劃撥土地補繳土地出讓金后，土地性質(zhì)即由劃撥改 為出讓， 不再履行報批程序， 不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同； 土地使用權(quán)年限按“房屋 2000 年以前竣工或登記發(fā)證的，以 2000 年 1 月 1 日為起點，順延 40 年（商服）或 70 年（住 宅）”或“房屋2000 年以后（含 2000

3、年）竣工的，以該棟房 屋竣工驗收時間為起點， 順延 40 年（商服） 或 70 年（住宅） 為標準核定。（二）對已在原房屋登記部門辦理上市交易繳納土地出 讓金、土地價款的房改房（申請人須提供相關(guān)土地出讓金票 據(jù)），原則上按原批準的土地使用范圍落地落宗直接給予辦 理不動產(chǎn)登記；查找不到土地權(quán)屬來源的，按建筑物基底范 圍內(nèi)面積落地落宗直接給予辦理不動產(chǎn)登記。（三）對涉及劃撥土地的房屋，房屋所有權(quán)人申請不動 產(chǎn)變更、抵押登記等情況的，可仍保留原劃撥土地的性質(zhì)， 原則上按原批準的土地使用范圍落地落宗直接給予辦理不 動產(chǎn)登記；查找不到土地權(quán)屬來源的，核定土地性質(zhì)為國有 劃撥、土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地，按建

4、筑物基底范圍內(nèi)面積 落地落宗直接給予辦理。該不動產(chǎn)在發(fā)生轉(zhuǎn)移登記時再按照 本處理意見第一點之（一）的規(guī)定由原房屋所有權(quán)人補繳土 地出讓金。（四）除上述情況之外，其他劃撥土地轉(zhuǎn)讓（含宗地及 地上建筑物為同一權(quán)利人情況）補繳土地出讓金仍按照現(xiàn)行 有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。二、關(guān)于同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同 一或多個不同權(quán)利人）且土地使用權(quán)年限不一致的問題（一） 同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同一 或多個不同權(quán)利人）且土地使用權(quán)年限不一致，但已辦理確 權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，不動產(chǎn) 登記機構(gòu)在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地，按照讓利 于民的原則，結(jié)合房屋規(guī)劃用途，以

5、宗地剩余年限長的作為 登記時限，且商服不得超過 40 年、住宅不得超過 70 年。（二） 為避免以后出現(xiàn)土地使用權(quán)年限不一致的問題， 自本處理意見實施之日起，縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局在受理 房屋報建手續(xù)時，若發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)年限不一致的暫緩報 建，報建單位需在縣國土資源局補辦“宗地合并”手續(xù)后，再 給予辦理報建手續(xù)。在本處理意見實施之前已經(jīng)批準報建但尚未辦理首次 登記的， 報建單位需到縣國土資源局補辦“宗地合并”手續(xù)后， 再給予辦理首次登記手續(xù)。在補辦“宗地合并”手續(xù)后，權(quán)利 人應將相關(guān)情況及時送交縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局備案存 檔。三、關(guān)于同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同 一個或多個不同權(quán)

6、利人） 且土地權(quán)利性質(zhì)不一致 （國有劃撥、 國有出讓）的問題同一住宅小區(qū)涉及多宗土地（土地權(quán)利人為同一個或多 個不同權(quán)利人）且土地權(quán)利性質(zhì)不一致的（國有劃撥、國有 出讓），但已辦理確權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到 業(yè)主名下的，在辦理登記時將所屬土地合并為一宗地，宗地 上房屋建筑在申請轉(zhuǎn)移登記時均應補繳土地出讓金。應補繳 的土地出讓金按房地產(chǎn)交易價格X 0.01 X（劃撥土地面積+合 并后土地總面積），其它的按照本處理意見第一點之（一） 規(guī)定辦理。四、關(guān)于已完成開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)原土地批準用途與 實際使用用途不一致的問題（一）住宅小區(qū)尚未登記辦理確權(quán)手續(xù)的，在開發(fā)商辦 理不動產(chǎn)首次登記時，應

7、由其依法按現(xiàn)行法定程序完善用地 手續(xù)，涉及補繳土地出讓金的，憑補繳土地出讓金的收據(jù)到 稅務機關(guān)繳納稅款后，才給予辦理不動產(chǎn)登記。（二）住宅小區(qū)已確權(quán)或房屋已全部（或部分）登記到 業(yè)主名下的，在辦理不動產(chǎn)登記時，對涉及多宗土地和土地 用途不一致（住宅、商服類等非工業(yè)用地），按照土地利 用現(xiàn)狀分類標準進行歸類，若無法歸類的，在證書附記欄 填寫原批準土地用途，原則上土地用途不得超過兩個。五、關(guān)于已建成住宅小區(qū)占用土地面積、界線與原土地 發(fā)證面積、界線不一致的問題（一） 住宅小區(qū)實際用地面積超過批準面積，尚未辦理 房屋所有權(quán)首次登記（即確權(quán)）手續(xù)的，由規(guī)劃、國土等部 門對原開發(fā)商按照有關(guān)規(guī)定予以處罰；

8、按規(guī)定可補辦相關(guān)手 續(xù)的，由原開發(fā)商補辦用地手續(xù)和規(guī)劃調(diào)整手續(xù)后，不動產(chǎn) 登記機構(gòu)按照調(diào)整后的實際宗地界線給予辦理不動產(chǎn)登記。（二） 住宅小區(qū)實際用地面積超過批準面積，但已辦理 確權(quán)手續(xù)或房屋已全部（或部分）登記到業(yè)主名下的，現(xiàn)購 房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)登記的，不 動產(chǎn)登記機構(gòu)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理辦結(jié)，不 動產(chǎn)登記時宗地面積按原土地使用證記載的宗地面積進行 登記，按實際用地面積上圖入庫。其中，超占批準土地面積 比例在 5%（含 5% ）以內(nèi)的，視作測量誤差；超占土地面積 比例大于 5% 的，告知相關(guān)部門對開發(fā)商依法依規(guī)進行處理， 完善相關(guān)手續(xù)。六、關(guān)于國有建設(shè)

9、用地上個人自建房登記的問題（一） 國有建設(shè)用地上個人自建房，房屋所有權(quán)首次登 記（即確權(quán)）時按棟登記，涉及權(quán)屬轉(zhuǎn)移的可以整幢轉(zhuǎn)讓或 按份額共有辦理轉(zhuǎn)移登記，對繼承的可以按份額約定共有。 地上建筑物、其他附著物所有權(quán)確須分割轉(zhuǎn)讓的，根據(jù)中 華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例（國務 院令 55 號）第二十五條規(guī)定，應當經(jīng)縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建 設(shè)局批準。由申請人持國有建設(shè)用地上個人自建房分割轉(zhuǎn)讓 審批表等材料到縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局申請審批，經(jīng)批準 后再申請辦理房地產(chǎn)交易合同備案和不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手 續(xù)。（二） 實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，原房屋登記部門對國有 土地上個人自建房已按套、層辦理登記并

10、核發(fā)房屋權(quán)屬證 書，或按棟辦理不動產(chǎn)權(quán)登記但已進行過析產(chǎn)登記的，不動 產(chǎn)登記機構(gòu)按延續(xù)登記原則處理。七、關(guān)于國有建設(shè)用地上“兩不具備”等安置房登記的問 題（一） 尚未辦理房屋所有權(quán)首次登記（即確權(quán)）或已辦 理確權(quán)登記但尚未辦理首次（一手房）轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，由 申請人一并提交縣人民政府或有關(guān)主管部門的房屋產(chǎn)權(quán)及 售后管理規(guī)定文件， 明確房屋性質(zhì)及今后上市交易 （含抵押、 繼承）的有關(guān)要求，不動產(chǎn)登記機構(gòu)才予以受理。（二） 房屋已登記到業(yè)主（購房者）名下，房屋所有權(quán) 人申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移（含繼承）、抵押登記手續(xù)，縣人民 政府或有關(guān)主管部門已出臺規(guī)定文件的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)遵 照執(zhí)行；未明確規(guī)定的，由

11、不動產(chǎn)登記機構(gòu)函告原房屋所有 權(quán)首次登記的權(quán)利人（如原單位已被注銷，由職權(quán)繼受機構(gòu) 負責），由其出具意見后再按要求辦理。八、按照依法依規(guī)、尊重歷史的原則，根據(jù)不同時期的 政策要求，對已取得土地使用證或歷史已履行了建設(shè)用地審 批手續(xù)的不同類型的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)辦理不動產(chǎn) 確權(quán)登記的，分別按照以下要求辦理。（一） 對列入城市和城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有建設(shè)用地使用 權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)，申請土地使用權(quán) 及房屋所有權(quán)的不動產(chǎn)登記的：1 、在 1982 年 2 月以前建成的房屋， 申請不動產(chǎn)權(quán)登記 的，由申請人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出申請，憑村級（村委會 或居委會）或村級以上基層組織出具的、

12、經(jīng)公示無權(quán)屬糾紛 或爭議的土地和房屋權(quán)屬來源證明材料，按土地和房屋現(xiàn)狀 進行不動產(chǎn)權(quán)登記。2 、在 1982 年 2 月至 2007 年 12 月 31 日期間建成的房 屋，申請不動產(chǎn)權(quán)登記的，憑規(guī)劃建設(shè)部門頒發(fā)的批準建設(shè) 證件辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。（1）沒有違法超建行為的，按原批準用地面積和房屋 建筑實測面積辦理登記。（2）占地面積或?qū)嶋H建筑面積超出原批準面積5% 以下，不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的，不予處罰違建行 為，按實際用地面積和實測的房屋建筑面積辦理登記。 其中， 對自建房的，在“附記”欄中記載原批準的用地面積和建筑面 積并備注“違建部分不予處罰，在拆遷或政府征用時不予賠 償”。

13、（3）占地面積或?qū)嶋H建筑面積超出原批準面積5% 以上的，不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的，需先進行違 建行為的處罰，憑處罰決定書和罰款憑證按實際用地面積與 實際建筑面積辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。3 、在 2008 年 1 月 1 日之后建成的房屋， 申請不動產(chǎn)權(quán) 登記的：（1）在批準用地面積范圍內(nèi)按照規(guī)劃實施建設(shè)并經(jīng)規(guī)劃 核實（驗收）后，憑用地批準文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及 規(guī)劃核實（驗收）憑證、工程圖紙等有關(guān)材料辦理不動產(chǎn)權(quán) 登記。（ 2）在 2012 年 1 月 1 日之前已辦理工程規(guī)劃許可證的 項目， 仍然采用原房屋登記部門的做法， 以房產(chǎn)測量規(guī)范 的規(guī)則計算總建筑面積及計容面積，與規(guī)劃許可

14、的建筑面積 及計容面積作比較，超過面積在 3 允許誤差值范圍以內(nèi)， 不對城市規(guī)劃造成影響且相鄰沒有異議的，不予處罰違建行 為，直接給予確權(quán)（其中，對自建房的，在“附記”欄中記載 原批準的用地面積和建筑面積并備注“違建部分不予處罰， 在 拆遷或政府征用時不予賠償”）；超過面積在 3 允許誤差值 范圍以上的，由縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按規(guī)定處理后給予 確權(quán)。（3）在2012 年1月 1日之后取得工程規(guī)劃許可證的項 目，申請登記建筑面積超過規(guī)劃許可或竣工驗收的建筑面積 及計容面積的，由縣國土資源局函告縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè) 局，因計算規(guī)則不同增加的建筑面積可直接給予確權(quán)，因其 他原因增加的建筑面積須由縣

15、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局按規(guī) 定處理后再給予確權(quán)。如系違反城鄉(xiāng)規(guī)劃的違建行為的，應 按照廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例的相關(guān)規(guī)定予以處罰后，再憑 相關(guān)資料給予辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。（4）總建筑面積、計容面積不超過規(guī)劃許可面積但是 小區(qū)部分建筑物形狀發(fā)生變化，以經(jīng)規(guī)劃部門驗收的形狀按 實際建設(shè)情況予以確認。（5 ）嚴重影響規(guī)劃，未通過規(guī)劃核實的，不予辦理不 動產(chǎn)權(quán)登記。4、以上辦理的類型僅限于申請人名下自建房屋的登記 申請，涉及建成后房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更的按其他相關(guān)規(guī)定 執(zhí)行。涉及宅基地的，申請人必須是符合規(guī)定的宅基地權(quán)利 人。嚴重影響規(guī)劃，未通過規(guī)劃核實的，不予辦理不動產(chǎn)登 記。（二） 對在已頒發(fā)集體土地使用證

16、的土地上建設(shè)的房 屋，已辦理房產(chǎn)登記并已分割交易轉(zhuǎn)讓的，其土地權(quán)屬性質(zhì) 仍然為集體，屬于小產(chǎn)權(quán)房，不得辦理不動產(chǎn)登記。九、關(guān)于原各部門核發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書的行政糾 錯處理問題（一） 根據(jù)不動產(chǎn)登記條例及其實施細則的規(guī)定， 按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“不變不換”的原則，對原各部門核發(fā)的 各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不能單方面認定是否 錯誤或需要糾錯。（二） 原各登記部門頒發(fā)的相關(guān)權(quán)利證書引起的糾紛或 出現(xiàn)錯誤導致無法進行登記，需要履行行政糾錯（含更正、 注銷等）的，由原證書核發(fā)機關(guān)依法依規(guī)啟動糾錯程序，出 具相關(guān)意見， 或做出行政決定、 參與行政復議或行政訴訟等 根據(jù)原發(fā)證部門出具的意見或有關(guān)

17、部門生效的糾正材料，由 不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理并做好后續(xù)更正、注銷等相關(guān)不動產(chǎn)登 記手續(xù)。十、關(guān)于林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作銜接問題 縣國土資源局、縣林業(yè)局要加強溝通，密切合作，切實 抓好林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與林業(yè)管理工作的銜接，按照 廣東省國土資源廳 廣東省林業(yè)廳關(guān)于做好林權(quán)類不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記工作的通知（粵國土資登記發(fā) 2017 163 號） 文件要求，穩(wěn)步有序推進我縣林權(quán)類不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作。 由權(quán)利人向鎮(zhèn)林業(yè)站申請權(quán)籍調(diào)查，規(guī)范宗地底圖和比例尺 等權(quán)籍調(diào)查成果，調(diào)查結(jié)果公示無異議后報經(jīng)縣林業(yè)局審查 并出具審查意見，權(quán)利人憑審查意見及其他林權(quán)登記所需材 料提請不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理相關(guān)登記。若林權(quán)證（